CA Dijon, 1re ch. civ., 9 juillet 2024, n° 24/00066
DIJON
Arrêt
Autre
[I]-[T] [O] div. [L]
C/
S.C.I. MXT
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 09 JUILLET 2024
N° RG 24/00066 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GKVS
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 07 décembre 2023,
rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard
RG : 12-23-0035
APPELANTE :
Madame [I]-[T] [O] divorcée [L]
née le 26 Octobre 1960 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Hervé PROFUMO, membre de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97
INTIMÉE :
S.C.I. MXT
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2024 pour être prorogé au 09 Juillet 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par convention du 8 janvier 2022, la SCI MXT a donné a bail à Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] une maison située [Adresse 3] à [Localité 4], en contrepartie d'un loyer mensuel de 700 euros.
Suite à des défauts d'écoulement dans la fosse septique, la SCI MXT a sollicité l'entreprise Rousseau pour procéder à la vidange et au débouchage des tuyaux le 17 mars 2022.
Une deuxième intervention du même type a eu lieu le 9 novembre 2022.
Se plaignant de désordres dans le logement, la locataire a sollicité le syndicat des eaux et de services Auxois Morvan (Sesam) et son assureur aux fins d'expertise amiable.
Dans son rapport du 14 décembre 2022, le Sesam conclut à la non conformité de l'installation d'assainissement et la nécessité de réaliser des travaux avant août 2024.
Aux termes de l'expertise amiable realisée sur place en présence des parties le 15 juin 2023, M. [S] [E], expert, a constaté :
- le décollement de plusieurs carreaux de la terrasse,
- la présence de carreaux fissurés, le développement de végétaux dans les fissures sur la terrasse et son absence d'étancheité,
- la présence d'infiltrations d'eau au travers de la dalle et dans le sous-sol,
- l'absence de protection des circuits d'alimentation électrique de la maison par un dispositif obligatoire 30mA,
- la présence de fils électriques non protégés sur la facade de la maison,
- la non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif.
M. [S] [E], conclut que Ies travaux de remise en état de la fosse septique, du circuit électrique et de la terrasse incombent au bailleur.
Reprochant à la bailleresse le mauvais état des installations d'assainissement du logement, de l'électricité et de la terrasse extérieure, Mme [I] [T] [O] divorcée [L] a assigné en réferé la SCI MXT devant le tribunal de proximité de Montbard par acte du 18 septembre 2023 aux fins de :
- voir ordonner une expertise judiciaire,
- être autorisée à suspendre le paiement du loyer à compter de l'assignation en tout ou partie,
- être autorisée à consigner l'éventuel solde des loyers mis à sa charge,
- réserver Ies dépens.
A l'audience du 8 novembre 2023, Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] a maintenu ses demandes. Elle sollicitait par ailleurs la remise sous astreinte de quittances de loyer pour Ies échéances réglées.
S'opposant à l'ensembIe de ces demandes, à titre reconventionnel, la SCI MXT demandait la condamnation de sa locataire à lui payer les sommes suivantes:
- 2 100 euros au titre de loyers impayés pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023, outre le paiement des loyers jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- 183,93 euros au titre de la redevance sur l'enlèvement des ordures ménagères avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023,
- 710 euros en remboursement des frais de vidange de la fosse septique relevant de l'entretien locatif avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- 1 154,72 euros en remboursement des travaux d'électricité réalisés,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens instance.
Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Montbard a :
- débouté Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] de l'ensemble de ses demandes;
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à payer à la SCl MXT les sommes provisionnelles suivantes :
* 2 100 euros au titre de l'arriéré de loyers pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 183,93 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 500 euros en remboursement des frais de vidange de la fosse septique selon factures des 17 mars 2022 et 9 novembre 2022 de l'entreprise Rousseau avancés par la SCI MXT avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 1 154,72 euros en remboursement des travaux d'électricité avancés par la SCI MXT avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
- débouté la SCI MXT du surplus de ses demandes,
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à payer à la SCI MXT une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] aux dépens.
Par déclaration du 09 janvier 2024, Mme [I]-[T] [L] a relevé appel de cette décision.
Selon conclusions notifiées le 14 février 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1719 à 1720 du code civil et 145 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer diverses sommes,
statuant à nouveau,
- dire et juger recevable et bien fondée sa demande d'expertise,
- ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission notamment de :
- convoquer les parties,
- prendre connaissance des éléments du litige,
- entendre tout sachant,
- visiter le bâtiment dont elle est locataire, [Adresse 3] a [Localité 4],
- procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres dont est atteint le bâtiment et les décrire,
- dire si l'immeuble est indécent ou insalubre,
- préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à sa remise en état et en chiffrer le coût,
- donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues,
- dire et juger que l'expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse,
- dire et juger qu'elle sera autorisée à suspendre à compter de la date de l'assignation, le paiement de son loyer en tout ou partie dans une proportion qu'elle laisse à l'appréciation souveraine de la juridiction et, à titre subsidiaire, qu'elle sera autorisée à consigner le loyer dû à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- réserver les dépens.
Selon conclusions notifiées le 11 mars 2024, la SCI MXT demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1219 du code civil, de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 décembre 2023,
- débouter Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] de toutes ses demandes
A titre reconventionnel,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 décembre 2023,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 2 100 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, outre le paiement des loyers jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 183,93 euros au titre de la redevance des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 500 euros en paiement des deux factures émises par la société Rousseau pour la vidange de la fosse septique, avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 1 154,72 euros en paiement de la facture émise par la société Elec Thil pour la reprise des points lumineux,
En tout état de cause,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 07 mai 2024.
Sur ce la cour,
A titre liminaire, alors que dans sa déclaration d'appel Mme [L] critique la disposition de l'ordonnance l'ayant déboutée de sa demande tendant à la remise des quittances de loyer, elle ne demande pas à la cour d'ordonner à la bailleresse de respecter ses obligations sur ce point.
En conséquence, cette disposition ne peut qu'être confirmée.
1/ Sur la demande d'expertise
La cour observe que la demande de Mme [L], appelante, est exclusivement fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, et non sur l'article 834 du code de procédure civile également visé par le premier juge.
Conformément à l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Le juge a le pouvoir de prendre, non seulement des mesures propres à assurer la conservation des preuves, mais aussi celles qui tendent à leur établissement.
Le demandeur doit démontrer le motif légitime (et non « l'intérêt » légitime) qu'il a de conserver ou d'établir l'existence de faits en prévision d'un éventuel procès.
Il faut que l'action éventuelle au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec.
La condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l'article 145 du code de procédure civile est qu'il existe un motif légitime.
Le motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, est caractérisé par des faits plausibles de nature à rendre crédibles les allégations du demandeur, des faits qui présentent un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.
En l'espèce, il résulte du rapport du Sesam établi le 14 décembre 2022 que l'installation d'assainissement non collectif équipant la maison louée à l'appelante présente un défaut de sécurité (contact direct, transmission de maladies, par vecteurs, nuisances olfactives récurrentes), qu'elle est incomplète et significativement sous-dimensionnée.
Il a été relevé que le dispositif constitué d'une fosse septique et d'un bac à graisses, avait été dégagé car deux vidanges avaient été nécessaires récemment pour retrouver des écoulements corrects, précision étant donnée que les eaux sont dirigées dans un autre regard situé environ 12 m plus loin vers une destination inconnue, sans qu'il soit exclu que les eaux prétraitées rejoignent le ruisseau.
L'ouvrage de traitement a été considéré comme inexistant et le rapport conclut à la nécessité de réaliser des travaux obligatoires de mise en conformité.
Une vidange de la fosse septique étant conseillée tous les quatre ans, il ne saurait être reproché à Mme [L] de ne pas y avoir encore procédé alors qu'elle est entrée dans les lieux début 2022 tandis qu'il n'est aucunement établi que les obstructions régulières de la fosse septique corroborées par les deux vidanges énoncées plus haut, dont le coût a été supporté par le bailleur, soient imputables au comportement de la locataire.
Il résulte à la fois du rapport d'expertise amiable établi le 19 juin 2023 par M. [E] du cabinet Eurexo PJ, mandaté par l'assureur de la locataire, mais encore d'un échange de courriels en juin 2023 entre M.[V]-[F] [A], gérant de la SCI MXT, et M. [G], du cabinet Saretec, mandaté par son assureur et présent à l'expertise amiable, que le bailleur est parfaitement conscient de l'absence de conformité de la fosse septique puisqu'il indique, y compris dans ses écritures, rechercher les fonds nécessaires pour financer les travaux de remplacement de la fosse septique, faisant simplement observer que la locataire ne fait état d'aucun dommage actuel lié à cette non conformité.
Si la nécessité de remplacer la fosse septique ne fait aucun doute, la nature et l'étendue des travaux nécessaires à la mise en conformité de l'installation justifient que soit ordonnée une mesure d'expertise.
Par ailleurs, le bailleur reconnait également au terme du même courriel adressé au cabinet Saretec en juin 2023 que la terrasse manque d'étanchéité, faisant observer que la locataire était parfaitement au courant et que 'nonobstant, elle a voulu entrer dans les lieux et a même signé l'état des lieux qui mentionne le problème. Si elle n'est pas satisfaite elle pourra changer d'adresse'.
Le contenu du courriel du cabinet Saretec, corroboré en cela par le rapport Eurexo PJ, confirme l'existence d'infiltrations d'eaux pluviales dans le sous-sol non aménagé au droit de la terrasse dont les carreaux sont fendus et ne sont plus étanches.
Il confirme également que lors des infiltrations d'eaux pluviales dans le garage par la terrasse extérieure, il est relevé la disjonction du différentiel de branchement de 500mA de l'installation électrique malgré la présence d'un disjoncteur 30mA sur le tableau électrique, ce désordre étant décrit comme une anomalie grave nécessitant l'intervention d'un électricien sans délai.
Toutefois, il est produit aux débats par le bailleur une facture de Elect Thil du 28 octobre 2023 justifiant de la reprise complète des points lumineux en sous sol ainsi que du cablage du tableau général.
Enfin, il est également relevé au terme du rapport d'expertise amiable que le tampon présent en sous-sol protégeant un regard contenant de l'eau, dont l'origine n'est pas connue, n'est pas étanche, que les grilles d'eaux pluviales devant la porte de garage ne sont pas maintenues en raison de la dégradation du support, que des espaces existent au niveau de la toiture permettant le passage d'insectes ou d'animaux.
Malgré les recommandations de son propre assureur données en juin 2023, le bailleur n'a effectué à ce jour aucuns travaux, à l'exception des travaux électriques dans le sous-sol.
Il s'évince des éléments qui précèdent que Mme [L] justifie d'un motif légitime à faire établir de manière contradictoire les désordres affectant la maison qu'elle loue mais surtout à déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux, à l'exclusion des travaux électriques en sous sol d'ores et déjà effectués.
L'ordonnance déférée est donc infirmée sur ce point.
2/ Sur la demande de suspension des loyers, et à titre subsidiaire leur consignation
Il ressort des éléments susvisés que les désordres électriques et les infiltrations affectent un sous-sol non aménagé et il n'est pas établi que les engorgements de l'installation d'assainissement, vidangée par le bailleur à deux reprises, créent des troubles de jouissance.
En conséquence, l'ordonnance déférée est confirmée en ce qu'elle déboute Mme [L] de sa demande de suspension et de consignation des loyers.
3/ Sur les demandes reconventionnelles du bailleur
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les loyers étant dus et l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 2 100 euros arrêtée en novembre 2023, en l'absence de contestation sérieuse, l'ordonnance déférée est confirmée en ce que la locataire est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Il en va de même des taxes d'ordures ménagères 2022 et 2023 pour un montant total de 183,93 euros.
En revanche, eu égard à l'absence de conformité de l'installation d'assainissement et de preuve de ce que les engorgements seraient imputables au comportement de la locataire, en présence d'une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel des factures de désengorgement de la fosse septique alors au demeurant que la facture du 17 mars 2022 ne saurait être imputée à la locataire qui était entrée dans les lieux deux mois avant.
De même, la SCI MXT ne saurait valablement réclamer paiement à titre provisionnel des travaux de mise en conformité de l'installation électrique au sous-sol du pavillon de sorte qu'en présence d'une contestation sérieuse sur ce point, il n'y a pas lieu à référé.
4/ Sur les demandes accessoires
L'ordonnance déférée est infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
Chacune des parties succombant partiellement, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel par moitié.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle :
- déboute Mme [O] divorcée [L]er de sa demande de suspension et de consignation des loyers,
- condamne Mme [O] divorcée [L]er à payer à la SCI MXT la somme de 2 100 euros au titre des loyers arrêtés en novembre 2023 et celle de 183,93 euros au titre des taxes d'ordures ménagères 2022 et 2023, outre intérêts légaux,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Déboute la SCI MXT de ses demandes en paiement de provisions au titre des factures de travaux d'électricité et de désencombrement de la fosse septique,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour ce faire M.[P] [X] - demeurant [Adresse 8] - [Localité 7] tél. prof. [XXXXXXXX01] - Port. [XXXXXXXX02]- E.mail. [Courriel 9] avec pour mission de :
- convoquer les parties,
- prendre connaissance des éléments du litige,
- s'adjoindre si besoin tout sapiteur dans une autre spécialité,
- visiter le bâtiment dont Mme [I]-[T] [L] est locataire, [Adresse 3] à [Localité 4],
- procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres cités dans l'assignation, (à l'exclusion des défauts électriques du sous-sol du pavillon), dont est atteint le bâtiment, et les décrire,
- indiquer quelles sont les conséquences dommageables de ces désordres pour la locataire, notamment au regard de sa sécurité et de sa santé ; préciser s'il existe un refoulement des odeurs et des effluents ; caractériser les troubles de jouissance qui découlent des désordres ;
- préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à la remise en état des désordres et en chiffrer le coût,
- donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues,
- communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,
Vu l'article 964-2 du code de procédure civile, confie le contrôle de la mesure d'instruction au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal de proximité de Montbard,
Dit que l'expertise est ordonnée aux frais avancés de Mme [I]-[T] [L], qui devra consigner à la régie du tribunal de proximité de Montabrd, une provision de 2 000 euros au plus tard le 31 août 2024,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l'expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile),
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement,
Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois suivant l'avis de consignation,
Rappelle que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat,
Partage les dépens de première instance et d'appel par moitié entre les parties,
Dit n'y avoir lieu à aucune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
C/
S.C.I. MXT
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 09 JUILLET 2024
N° RG 24/00066 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GKVS
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 07 décembre 2023,
rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard
RG : 12-23-0035
APPELANTE :
Madame [I]-[T] [O] divorcée [L]
née le 26 Octobre 1960 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Hervé PROFUMO, membre de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97
INTIMÉE :
S.C.I. MXT
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2024 pour être prorogé au 09 Juillet 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par convention du 8 janvier 2022, la SCI MXT a donné a bail à Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] une maison située [Adresse 3] à [Localité 4], en contrepartie d'un loyer mensuel de 700 euros.
Suite à des défauts d'écoulement dans la fosse septique, la SCI MXT a sollicité l'entreprise Rousseau pour procéder à la vidange et au débouchage des tuyaux le 17 mars 2022.
Une deuxième intervention du même type a eu lieu le 9 novembre 2022.
Se plaignant de désordres dans le logement, la locataire a sollicité le syndicat des eaux et de services Auxois Morvan (Sesam) et son assureur aux fins d'expertise amiable.
Dans son rapport du 14 décembre 2022, le Sesam conclut à la non conformité de l'installation d'assainissement et la nécessité de réaliser des travaux avant août 2024.
Aux termes de l'expertise amiable realisée sur place en présence des parties le 15 juin 2023, M. [S] [E], expert, a constaté :
- le décollement de plusieurs carreaux de la terrasse,
- la présence de carreaux fissurés, le développement de végétaux dans les fissures sur la terrasse et son absence d'étancheité,
- la présence d'infiltrations d'eau au travers de la dalle et dans le sous-sol,
- l'absence de protection des circuits d'alimentation électrique de la maison par un dispositif obligatoire 30mA,
- la présence de fils électriques non protégés sur la facade de la maison,
- la non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif.
M. [S] [E], conclut que Ies travaux de remise en état de la fosse septique, du circuit électrique et de la terrasse incombent au bailleur.
Reprochant à la bailleresse le mauvais état des installations d'assainissement du logement, de l'électricité et de la terrasse extérieure, Mme [I] [T] [O] divorcée [L] a assigné en réferé la SCI MXT devant le tribunal de proximité de Montbard par acte du 18 septembre 2023 aux fins de :
- voir ordonner une expertise judiciaire,
- être autorisée à suspendre le paiement du loyer à compter de l'assignation en tout ou partie,
- être autorisée à consigner l'éventuel solde des loyers mis à sa charge,
- réserver Ies dépens.
A l'audience du 8 novembre 2023, Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] a maintenu ses demandes. Elle sollicitait par ailleurs la remise sous astreinte de quittances de loyer pour Ies échéances réglées.
S'opposant à l'ensembIe de ces demandes, à titre reconventionnel, la SCI MXT demandait la condamnation de sa locataire à lui payer les sommes suivantes:
- 2 100 euros au titre de loyers impayés pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023, outre le paiement des loyers jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- 183,93 euros au titre de la redevance sur l'enlèvement des ordures ménagères avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023,
- 710 euros en remboursement des frais de vidange de la fosse septique relevant de l'entretien locatif avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- 1 154,72 euros en remboursement des travaux d'électricité réalisés,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens instance.
Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Montbard a :
- débouté Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] de l'ensemble de ses demandes;
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à payer à la SCl MXT les sommes provisionnelles suivantes :
* 2 100 euros au titre de l'arriéré de loyers pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 183,93 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 500 euros en remboursement des frais de vidange de la fosse septique selon factures des 17 mars 2022 et 9 novembre 2022 de l'entreprise Rousseau avancés par la SCI MXT avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
* 1 154,72 euros en remboursement des travaux d'électricité avancés par la SCI MXT avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,
- débouté la SCI MXT du surplus de ses demandes,
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à payer à la SCI MXT une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] aux dépens.
Par déclaration du 09 janvier 2024, Mme [I]-[T] [L] a relevé appel de cette décision.
Selon conclusions notifiées le 14 février 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1719 à 1720 du code civil et 145 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer diverses sommes,
statuant à nouveau,
- dire et juger recevable et bien fondée sa demande d'expertise,
- ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission notamment de :
- convoquer les parties,
- prendre connaissance des éléments du litige,
- entendre tout sachant,
- visiter le bâtiment dont elle est locataire, [Adresse 3] a [Localité 4],
- procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres dont est atteint le bâtiment et les décrire,
- dire si l'immeuble est indécent ou insalubre,
- préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à sa remise en état et en chiffrer le coût,
- donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues,
- dire et juger que l'expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse,
- dire et juger qu'elle sera autorisée à suspendre à compter de la date de l'assignation, le paiement de son loyer en tout ou partie dans une proportion qu'elle laisse à l'appréciation souveraine de la juridiction et, à titre subsidiaire, qu'elle sera autorisée à consigner le loyer dû à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- réserver les dépens.
Selon conclusions notifiées le 11 mars 2024, la SCI MXT demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1219 du code civil, de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 décembre 2023,
- débouter Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] de toutes ses demandes
A titre reconventionnel,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 décembre 2023,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 2 100 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, outre le paiement des loyers jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 183,93 euros au titre de la redevance des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 500 euros en paiement des deux factures émises par la société Rousseau pour la vidange de la fosse septique, avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 1 154,72 euros en paiement de la facture émise par la société Elec Thil pour la reprise des points lumineux,
En tout état de cause,
- condamner Mme [I]-[T] [O] divorcée [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 07 mai 2024.
Sur ce la cour,
A titre liminaire, alors que dans sa déclaration d'appel Mme [L] critique la disposition de l'ordonnance l'ayant déboutée de sa demande tendant à la remise des quittances de loyer, elle ne demande pas à la cour d'ordonner à la bailleresse de respecter ses obligations sur ce point.
En conséquence, cette disposition ne peut qu'être confirmée.
1/ Sur la demande d'expertise
La cour observe que la demande de Mme [L], appelante, est exclusivement fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, et non sur l'article 834 du code de procédure civile également visé par le premier juge.
Conformément à l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Le juge a le pouvoir de prendre, non seulement des mesures propres à assurer la conservation des preuves, mais aussi celles qui tendent à leur établissement.
Le demandeur doit démontrer le motif légitime (et non « l'intérêt » légitime) qu'il a de conserver ou d'établir l'existence de faits en prévision d'un éventuel procès.
Il faut que l'action éventuelle au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec.
La condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l'article 145 du code de procédure civile est qu'il existe un motif légitime.
Le motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, est caractérisé par des faits plausibles de nature à rendre crédibles les allégations du demandeur, des faits qui présentent un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.
En l'espèce, il résulte du rapport du Sesam établi le 14 décembre 2022 que l'installation d'assainissement non collectif équipant la maison louée à l'appelante présente un défaut de sécurité (contact direct, transmission de maladies, par vecteurs, nuisances olfactives récurrentes), qu'elle est incomplète et significativement sous-dimensionnée.
Il a été relevé que le dispositif constitué d'une fosse septique et d'un bac à graisses, avait été dégagé car deux vidanges avaient été nécessaires récemment pour retrouver des écoulements corrects, précision étant donnée que les eaux sont dirigées dans un autre regard situé environ 12 m plus loin vers une destination inconnue, sans qu'il soit exclu que les eaux prétraitées rejoignent le ruisseau.
L'ouvrage de traitement a été considéré comme inexistant et le rapport conclut à la nécessité de réaliser des travaux obligatoires de mise en conformité.
Une vidange de la fosse septique étant conseillée tous les quatre ans, il ne saurait être reproché à Mme [L] de ne pas y avoir encore procédé alors qu'elle est entrée dans les lieux début 2022 tandis qu'il n'est aucunement établi que les obstructions régulières de la fosse septique corroborées par les deux vidanges énoncées plus haut, dont le coût a été supporté par le bailleur, soient imputables au comportement de la locataire.
Il résulte à la fois du rapport d'expertise amiable établi le 19 juin 2023 par M. [E] du cabinet Eurexo PJ, mandaté par l'assureur de la locataire, mais encore d'un échange de courriels en juin 2023 entre M.[V]-[F] [A], gérant de la SCI MXT, et M. [G], du cabinet Saretec, mandaté par son assureur et présent à l'expertise amiable, que le bailleur est parfaitement conscient de l'absence de conformité de la fosse septique puisqu'il indique, y compris dans ses écritures, rechercher les fonds nécessaires pour financer les travaux de remplacement de la fosse septique, faisant simplement observer que la locataire ne fait état d'aucun dommage actuel lié à cette non conformité.
Si la nécessité de remplacer la fosse septique ne fait aucun doute, la nature et l'étendue des travaux nécessaires à la mise en conformité de l'installation justifient que soit ordonnée une mesure d'expertise.
Par ailleurs, le bailleur reconnait également au terme du même courriel adressé au cabinet Saretec en juin 2023 que la terrasse manque d'étanchéité, faisant observer que la locataire était parfaitement au courant et que 'nonobstant, elle a voulu entrer dans les lieux et a même signé l'état des lieux qui mentionne le problème. Si elle n'est pas satisfaite elle pourra changer d'adresse'.
Le contenu du courriel du cabinet Saretec, corroboré en cela par le rapport Eurexo PJ, confirme l'existence d'infiltrations d'eaux pluviales dans le sous-sol non aménagé au droit de la terrasse dont les carreaux sont fendus et ne sont plus étanches.
Il confirme également que lors des infiltrations d'eaux pluviales dans le garage par la terrasse extérieure, il est relevé la disjonction du différentiel de branchement de 500mA de l'installation électrique malgré la présence d'un disjoncteur 30mA sur le tableau électrique, ce désordre étant décrit comme une anomalie grave nécessitant l'intervention d'un électricien sans délai.
Toutefois, il est produit aux débats par le bailleur une facture de Elect Thil du 28 octobre 2023 justifiant de la reprise complète des points lumineux en sous sol ainsi que du cablage du tableau général.
Enfin, il est également relevé au terme du rapport d'expertise amiable que le tampon présent en sous-sol protégeant un regard contenant de l'eau, dont l'origine n'est pas connue, n'est pas étanche, que les grilles d'eaux pluviales devant la porte de garage ne sont pas maintenues en raison de la dégradation du support, que des espaces existent au niveau de la toiture permettant le passage d'insectes ou d'animaux.
Malgré les recommandations de son propre assureur données en juin 2023, le bailleur n'a effectué à ce jour aucuns travaux, à l'exception des travaux électriques dans le sous-sol.
Il s'évince des éléments qui précèdent que Mme [L] justifie d'un motif légitime à faire établir de manière contradictoire les désordres affectant la maison qu'elle loue mais surtout à déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux, à l'exclusion des travaux électriques en sous sol d'ores et déjà effectués.
L'ordonnance déférée est donc infirmée sur ce point.
2/ Sur la demande de suspension des loyers, et à titre subsidiaire leur consignation
Il ressort des éléments susvisés que les désordres électriques et les infiltrations affectent un sous-sol non aménagé et il n'est pas établi que les engorgements de l'installation d'assainissement, vidangée par le bailleur à deux reprises, créent des troubles de jouissance.
En conséquence, l'ordonnance déférée est confirmée en ce qu'elle déboute Mme [L] de sa demande de suspension et de consignation des loyers.
3/ Sur les demandes reconventionnelles du bailleur
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les loyers étant dus et l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 2 100 euros arrêtée en novembre 2023, en l'absence de contestation sérieuse, l'ordonnance déférée est confirmée en ce que la locataire est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Il en va de même des taxes d'ordures ménagères 2022 et 2023 pour un montant total de 183,93 euros.
En revanche, eu égard à l'absence de conformité de l'installation d'assainissement et de preuve de ce que les engorgements seraient imputables au comportement de la locataire, en présence d'une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel des factures de désengorgement de la fosse septique alors au demeurant que la facture du 17 mars 2022 ne saurait être imputée à la locataire qui était entrée dans les lieux deux mois avant.
De même, la SCI MXT ne saurait valablement réclamer paiement à titre provisionnel des travaux de mise en conformité de l'installation électrique au sous-sol du pavillon de sorte qu'en présence d'une contestation sérieuse sur ce point, il n'y a pas lieu à référé.
4/ Sur les demandes accessoires
L'ordonnance déférée est infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
Chacune des parties succombant partiellement, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel par moitié.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle :
- déboute Mme [O] divorcée [L]er de sa demande de suspension et de consignation des loyers,
- condamne Mme [O] divorcée [L]er à payer à la SCI MXT la somme de 2 100 euros au titre des loyers arrêtés en novembre 2023 et celle de 183,93 euros au titre des taxes d'ordures ménagères 2022 et 2023, outre intérêts légaux,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Déboute la SCI MXT de ses demandes en paiement de provisions au titre des factures de travaux d'électricité et de désencombrement de la fosse septique,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour ce faire M.[P] [X] - demeurant [Adresse 8] - [Localité 7] tél. prof. [XXXXXXXX01] - Port. [XXXXXXXX02]- E.mail. [Courriel 9] avec pour mission de :
- convoquer les parties,
- prendre connaissance des éléments du litige,
- s'adjoindre si besoin tout sapiteur dans une autre spécialité,
- visiter le bâtiment dont Mme [I]-[T] [L] est locataire, [Adresse 3] à [Localité 4],
- procéder à toutes les investigations nécessaires pour décrire les désordres cités dans l'assignation, (à l'exclusion des défauts électriques du sous-sol du pavillon), dont est atteint le bâtiment, et les décrire,
- indiquer quelles sont les conséquences dommageables de ces désordres pour la locataire, notamment au regard de sa sécurité et de sa santé ; préciser s'il existe un refoulement des odeurs et des effluents ; caractériser les troubles de jouissance qui découlent des désordres ;
- préconiser en tout état de cause les travaux nécessaires à la remise en état des désordres et en chiffrer le coût,
- donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues,
- communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,
Vu l'article 964-2 du code de procédure civile, confie le contrôle de la mesure d'instruction au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal de proximité de Montbard,
Dit que l'expertise est ordonnée aux frais avancés de Mme [I]-[T] [L], qui devra consigner à la régie du tribunal de proximité de Montabrd, une provision de 2 000 euros au plus tard le 31 août 2024,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l'expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile),
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement,
Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois suivant l'avis de consignation,
Rappelle que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat,
Partage les dépens de première instance et d'appel par moitié entre les parties,
Dit n'y avoir lieu à aucune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président