CA Douai, 1re ch. sect. 1, 11 juillet 2024, n° 22/03848

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N° de MINUTE :

N° RG 22/03848 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UN5F

Jugement (N° 21/00559)

rendu le 08 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Omer

APPELANT

Monsieur [W] [T]

né le 03 octobre 1955 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Me Jean-Charles Courtois, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [N] [G]

né le 1er juin 1971 à [Localité 8]

Madame [P] [K]

née le 1er novembre 1976 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Me Gabriel Denecker, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SARL L'espace immobilier des Hauts de France

représentée par sa gérante en exercice

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me Smaïne Merdji, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 25 mars 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024 après prorogation du délibéré en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mars 2024

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Aux termes d'un mandat exclusif de vente conclu le 8 septembre 2020, M. [N] [G] et Mme [P] [K] ont confié à la Sarl Espace Immobilier des Hauts de France ('la société Espace Immobilier') la mission de vendre leur immeuble d'habitation situé [Adresse 1], au prix de 270 000 euros.

La rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, a été fixée à la somme de 8 000 euros TTC.

Le 23 novembre 2020, M. [W] [T] a formulé une proposition d'achat au prix de 253'000 euros, laquelle a été acceptée par les vendeurs, et un compromis de vente sous seing privé a été signé entre les parties le 5 décembre 2020.

Cependant, M. [T] a ensuite refusé de régulariser l'acte authentique de vente lors du rendez-vous organisé en l'office de Me [V], notaire à [Localité 7], le 7 avril 2021, de sorte que les vendeurs l'ont mis en demeure, par courrier du 21 avril 2021, de leur régler le montant de la clause pénale, s'élevant à 25 300 euros.

Par acte du 28 mai 2021, M. [N] [G] et Mme [P] [K] ont fait assigner M.'[T] devant le tribunal judiciaire de St-Omer aux fins, notamment, d'obtenir la condamnation de celui-ci à leur verser la somme de 25 300 euros au titre de la clause pénale.

Puis, par acte du 1er octobre 2021, la société Espace Immobilier l'a fait assigner devant la même juridiction.

Les deux procédures ont été jointes et, par jugement du 8 juillet 2022, le tribunal judiciaire de St-Omer a :

- condamné M. [T] à payer aux vendeurs la somme de 25 300 euros et celle de 8 000 euros au mandataire ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné M. [T], outre aux dépens, à payer tant à M. [G] et Mme [K] qu'à la société Espace Immobilier, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 4 août 2022, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions remises le 29 septembre 2022, M. [T] demande à la cour de réformer le jugement dont appel dans l'ensemble de ses dispositions lui faisant grief et, statuant à nouveau de ces chefs, au visa des articles 1121-1, 1604 et 1164 et suivants du code civil, de :

- débouter M. [G] et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes ;

- les condamner à lui verser les sommes suivantes :

- 25 300 euros au titre de la clause pénale ;

- 3 000 euros au titre de son préjudice complémentaire ;

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- au visa des articles 1241 et 1121-1 et suivants du code civil, débouter la société Espace Immobilier de l'ensemble de ses demandes;

- la condamner à lui verser la somme de 10 000 euros 'au titre du préjudice subi et de sa responsabilité', ainsi que celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 précité ;

- condamner les intimés aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions remises le 13 avril 2023, M. [G] et Mme [K] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 et suivants du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, le condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris les frais à leur charge en application de la prestation de recouvrement et d'encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 visé à l'article A 444-32 du code de commerce (ancien article 10 du tarif des huissiers de justice).

Par conclusions remises le 13 avril 2023, la société Espace Immobilier demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l'appelant, outre aux dépens, à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est référé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leur argumentation, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 4 mars 2024.

Par note adressée aux parties le 5 juin 2024, la cour leur a demandé de présenter leurs observations sur la qualification juridique de la demande de la société Espace immobilier des Hauts-de-France à l'encontre de M. [T], acquéreur du bien immobilier, laquelle ne peut s'envisager que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, cette société étant tierce au compromis de vente conclu entre les consorts [G]-[K] et M. [T], de même que M. [T] est tiers au contrat de mandat conclu entre cette société et les consorts [G]-[K].

Aucune des parties n'a formulé d'observations dans le délai imparti par la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est observé que la décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a 'débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires' et donc, par voie de conséquence, en ce qu'elle a débouté M. [Z] [G] et Mme [P] [K] de leur demande complémentaire de dommages et intérêts, qu'ils ne réitèrent d'ailleurs pas en cause d'appel.

Cette disposition, définitive, ne sera pas discutée.

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1582 du même code, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer ; elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L'article 1583 ajoute que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1584 précise que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire ; que dans ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

En vertu de l'article 1603 du même code, le vendeur est tenu de deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

Enfin, il résulte de l'article 1217 dudit code que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution ; que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

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En l'espèce, suivant acte sous seing privé en date du 5 décembre 2020, M. [N] [G] et Mme [P] [K] ont vendu à M. [W] [T] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 1]), cadastrée section AS n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3], d'une contenance globale de 08a 93 ca, dont la description comporte notamment la mention d'un 'salon avec insert', au prix principal de 253 000 euros, outre des frais de négociation de 8'000 euros dus à l'agence Espace Immobilier, que l'acquéreur a déclaré s'obliger à payer au moyen de ses deniers personnels.

Il est précisé dans l'acte que cette vente a lieu 'tel que ledit immeuble existe sans exception ni réserve', que 'l'acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d'une plus ample désignation ou d'autres précisions concernant leur consistance' et qu'il s'oblige à 'prendre l'immeuble vendu dans l'état où il se trouve actuellement et se trouvera encore le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune diminution du prix ci-dessous fixé, ni à aucune indemnité pour raison du bon ou mauvais état du sol, du sous-sol et des constructions (...)'.

Au titre des travaux de moins de dix ans, l'acte mentionne l'installation d'une pompe à chaleur le 16 décembre 2014, laquelle constitue le système de chauffage principal de l'habitation.

Outre les conditions suspensives tenant au droit de préemption, aux règles de l'urbanisme et à l'état hypothécaire du bien, le compromis de vente prévoit une condition particulière conférant à M. [T] le droit de se présenter avec des entreprises spécialisées pour l'établissement de devis portant sur des travaux d'amélioration, à compter de la date de fin du délai de rétractation.

Le contrat conclu entre les parties comporte enfin une clause pénale ainsi rédigée :

'En application de la rubrique 'réalisation' ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme indiquée ci-dessous à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, soit vingt-cinq mille trois cents euros (25 300 euros).

De plus, dans l'une et l'autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de formes prévues ci-après à la rubrique 'négociation', l'opération étant définitivement conclue. (Article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972).'

Les parties étant convenues de la chose et du prix sans que soit stipulée de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ou de clause de dédit, et M. [T] n'ayant pas fait usage de son droit de rétractation, il s'ensuit que la vente était parfaite, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives ci-dessus mentionnées dont il n'est pas argué qu'elles auraient défailli.

Cependant, il est constant que M. [T] a refusé de régulariser l'acte de vente lors de la réunion organisée le 7 avril 2021 en l'office notarial de Me [I] [V], qui a en conséquence établi un procès-verbal de difficultés.

Pour motiver sa décision, M. [T] invoque la non-conformité aux normes en vigueur du tubage du conduit de l'insert équipant le salon, l'opération de ramonage de cet insert effectué après le compromis ayant révélé que ce tubage n'était que partiel.

Pour échapper à son obligation de s'acquitter du montant de la clause pénale contractuelle, il fait valoir que les vendeurs ont d'une part manqué à leur obligation précontractuelle d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil ('), d'autre part à leur obligation de délivrance conforme prévue à l'article 1604 du même code ('), et enfin que le défaut du tubage constitue un vice caché dont ils lui doivent garantie sur le fondement des articles 1641 et suivants dudit code (').

Les vendeurs, qui n'ont pas opté pour la réalisation forcée de la vente, réclament l'application de la clause pénale contractuelle, arguant qu'ils n'ont manqué à aucune de leurs obligations.

') Sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; que néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation ; qu'ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ; qu'il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie ; que les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ; qu'outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il incombe donc à M. [T] de prouver, non seulement que M. [G] et Mme [K] devaient l'informer de la non-conformité du tubage de l'insert, et donc qu'ils avaient connaissance de cette non-conformité, mais également que cette information avait une importance déterminante pour son consentement.

A cet égard, il convient tout d'abord de relever que l'évaluation de la conformité de l'installation de l'insert aux normes légales en vigueur ne fait pas partie des diagnostics obligatoires à la charge du vendeur et devant être communiqués à l'acquéreur avant la vente.

Par ailleurs, si M. [T] produit l'attestation d'une amie, Mme [X] [E], qui relate l'avoir accompagné pendant la visite préalable à la vente et atteste de ce que sur son interrogation, le vendeur lui a certifié le bon état d'usage de l'insert, le contrat signé entre les parties n'a pas érigé le bon fonctionnement de l'insert, et plus précisément sa conformité aux normes en vigueur, en condition essentielle de la vente.

Ce contrat précise en outre que le système de chauffage principal de l'habitation est une pompe à chaleur installée fin 2014.

Enfin, si le certificat de ramonage du conduit de l'insert réalisé le 6 mars 2021 mentionne que ce conduit n'est pas tubé dans son intégralité, de sorte que le ramoneur n'a pu attester la vacuité du conduit de fumée sur toute sa hauteur, il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance de cette information avant la vente.

Dès lors, il n'apparaît pas démontré que M. [G] et Mme [K] aient manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information.

') Sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme

En vertu de l'article 1604 du code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance à l'égard de l'acquéreur, laquelle s'entend d'une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.

En l'espèce, l'acte de vente décrit le bien vendu comme comportant un salon avec insert, sans précision particulière sur l'état de fonctionnement ou la conformité aux normes de cet insert.

Par ailleurs, il stipule que l'acquéreur s'oblige à 'prendre l'immeuble vendu dans l'état où il se trouve actuellement et se trouvera encore le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à aucune diminution du prix ci-dessous fixé, ni à aucune indemnité pour raison du bon ou mauvais état du sol, du sous-sol et des constructions (...)'.

Il s'ensuit qu'aucune non-conformité aux spécifications convenues entre les parties n'est caractérisée.

') Sur le vice caché

En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il est constant que le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants est caractérisé par le défaut de conformité de la chose à sa destination normale.

En l'espèce, le certificat de ramonage du conduit de l'insert litigieux établi par la société Planète énergie verte le 6 mars 2021 porte la mention, dans la rubrique 'observations/éventuelles anomalies constatées lors du ramonage' : 'non tubé dans son intégralité'. L'entreprise n'a en conséquence pas attesté la vacuité du conduit de fumée sur toute sa hauteur.

Cependant, cette seule mention est insuffisante à caractériser la non-conformité à la norme NF DTU 24.1 alléguée par M. [T] ni, quand bien même cette non-conformité serait établie, à démontrer que ce défaut rendrait l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminuerait tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, alors que le moyen de chauffage principal de l'immeuble est la pompe à chaleur et qu'aucun devis n'a été effectué pour chiffrer le montant des travaux de mise aux normes.

Dès lors, il n'est pas rapporté la preuve de l'existence d'un vice caché au sens de l'article 1641 susmentionné.

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Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [T] ne démontre pas que M. [G] et Mme [K] aient manqué à l'une quelconque de leurs obligations à son égard.

Dès lors, la non-réalisation de la vente lui est imputable et il doit être tenu de leur payer le montant de la clause pénale prévue au contrat, la décision entreprise étant en conséquence confirmée de ce chef.

Sur les rapports entre la société L'espace immobilier des Hauts-de-France et M. [T]

Il résulte de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi précitée précise par ailleurs que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.

En l'espèce, le contrat de vente conclu entre les consorts [G]-[K] et M. [T] ne comportant ni clause de dédit ni condition suspensive qui ait défailli, la vente était parfaite et la condition d'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier acquise, avant que le refus de M. [T] de réitérer la vente par acte authentique entraîne la résolution de celle-ci.

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Cependant, aux termes de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu'en application de ce texte, le tiers à un contrat peut obtenir la réparation du préjudice qui lui aurait été occasionné par le manquement fautif de l'une des parties au contrat à ses obligations contractuelles.

En l'espèce, la société L'espace immobilier étant tierce au compromis de vente conclu entre les consorts [G]-[K] et M. [T], de même que M. [T] est tiers au contrat de mandat conclu entre cette société et les consorts [G]-[K], la demande en paiement formée par la société L'espace immobilier contre M. [T] ne peut s'entendre que sur un fondement délictuel.

Or, il résulte de ce qui précède que c'est de manière fautive que M. [T] a refusé de réitérer la vente par acte authentique alors qu'en présence d'un accord des parties sur la chose et le prix, cette vente était parfaite.

La résolution de la vente ayant entraîné pour l'agent immobilier la perte de son droit à rémunération, en principe acquis, d'un montant de 8 000 euros ainsi qu'il résulte tant du contrat de mandat que du contrat de vente, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [T] au paiement de cette somme.

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M. [T] invoque pour sa défense le manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information à son égard, entraînant la responsabilité de celui-ci.

Cependant, s'il est vrai que l'agent immobilier est tenu à l'égard de l'acquéreur d'un bien qu'il lui présente, quand bien même il n'y aurait pas de lien contractuel entre eux, d'un devoir général d'information et de conseil, il ne lui appartient pas de procéder à des investigations approfondies sur les caractéristiques du bien vendu. Il ne peut par ailleurs pas lui être reproché un manquement à son obligation de conseil en présence d'un vice non apparent au moment de la vente, sauf s'il est rapporté la preuve qu'il avait connaissance de ce vice.

En l'espèce, il ne peut être reproché à la société L'espace immobilier de n'avoir pas porté à la connaissance de l'acquéreur une information qui ne lui avait pas été délivrée par ses mandants, dont il n'est pas établi au demeurant qu'ils avaient connaissance du vice allégué avant la vente.

La faute de l'agent immobilier n'est donc pas établie et c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. [T] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de celui-ci.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

M. [T], qui succombe en son appel, sera tenu aux entiers dépens de celui-ci, ainsi qu'à payer à M. [G] et Mme [K], ensemble, la somme de 2 000 euros, et à la société l'Espace immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [G]-[K] seront en revanche déboutés de leur demande de prise en charge des sommes éventuellement retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 dans la mesure où ce décret, d'ordre public, prévoit que ces sommes sont à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [T] aux dépens ;

Déboute M. [N] [G] et Mme [P] [K] de leur demande de prise en charge des sommes éventuellement retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

Condamne M. [W] [T] à payer à M. [N] [G] et Mme [P] [K], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;

Le condamne à payer à la Sarl L'espace immobilier des Hauts-de-France la somme de 2 000 euros sur le même fondement ;

Le déboute de sa demande à ce titre.