CA Riom, 1re ch., 23 juillet 2024, n° 22/02012

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte reçu le 18 janvier 2019 par maître [J], notaire, M. [K] [P] et Mme [M] [X] ont fait l'acquisition auprès de M. [O] [V] et Mme [A] [E] épouse [V] d'une maison d'habitation et d'un terrain, le tout cadastré section AO n°[Cadastre 4] et section AO n°[Cadastre 3] sur le territoire de la commune de [Localité 2], au prix de 270'000 euros, dont 21'000 euros au titre des biens mobiliers.

Le 1er juillet 2019, un violent épisode orageux, accompagné de chute de grêlons et de très fortes pluies, a entraîné une inondation dans les deux pièces situées à l'étage inférieur de la maison de M. [P] et Mme [X], occasionnant des dommages importants.

M. [K] [P] et Mme [S] [X] ont appris que des désordres identiques s'étaient déjà produits alors que M. [O] [V] et Mme [A] [E] étaient encore propriétaires du bien immobilier, et qu'une expertise judiciaire, confiée à un technicien spécialiste en hydrogéologie, avait été ordonnée par ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2019 au contradictoire de la voisine de M. [V] et Mme [E], Mme [C], et de la commune de [Localité 2], étant précisé que la désignation de l'expert est devenue caduque faute de consignation de la provision mise à la charge des demandeurs.

M. [P] et Mme [X] ont obtenu, par ordonnance de référé en date du 20 juillet 2020 rendue par le président du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay, au contradictoire de la commune de Saint-Just-Malmont et de Mme [U] [C], l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, qui a été confiée à M. [G] [R] .

À l'occasion de la première réunion d'expertise, tenue le 1er octobre 2020, l'expert a relevé que le phénomène d'infiltrations, se manifestant lors d'intempéries importantes et provoquant des inondations à l'intérieur de l'habitation, trouvait son origine non dans la présence d'un puits situé sur le chemin communal appartenant à la commune de [Localité 2], comme cela avait pu être envisagé dans un premier temps, mais dans l'absence d'étanchéité du mur sur la partie enterrée de la maison. L'expert a relevé que lorsque la grange ou l'ancienne souillarde avait été transformée en pièce d'habitation, il n'avait pas été entrepris les travaux nécessaires à assurer la salubrité des locaux.

Par ordonnance rendue le 19 novembre 2020, le président du tribunal de grande instance du Puy-en-Velay a déclaré communes et opposables à M. [V] et Mme [E] la mesure d'expertise en cours.

L'expert a déposé son rapport définitif le 11 mars 2021.

Par acte d'huissier en date du 6 mai 2021, M. [P] et Mme [X] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay M. [V] et Mme [E] pour obtenir leur condamnation, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur payer la somme totale de 98'165,52 euros comprenant notamment celle de 49'800 euros au titre de la réduction du prix de vente, celle de 40'045,52 euros au titre du coût des travaux de reprise, outre l'indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance.

Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a statué en ces termes :

- Juge que l'immeuble acquis par [K] [P] et [M] [X] le 18 janvier 2019 est impacté par un vice caché ;

- Juge que [O] [V] et [A] [E] épouse [V] avaient parfaitement connaissance de l'existence de ce vice caché et qu'ils ont omis délibérément d'en informer [K] [P] et [M] [X] préalablement à la conclusion de la vente ;

- Juge [O] [V] et [A] [E] épouse [V] entièrement responsables des conséquences dommageables du vice caché ;

En conséquence,

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 29'880 euros au titre de la réduction du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 ;

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 7200 euros titre de leur préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019 ;

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme globale de 3600 euros au titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019 ;

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 1320 euros au titre de la facture de séchage, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019 ;

- Déboute [K] [P] et [M] [X] de leur demande formée au titre des frais de remise en état et de protection ;

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire ;

- Condamne in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme globale de 4500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

M. [V] et Mme [E] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 17 octobre 2022.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 2 mai 2024.

Vu les conclusionsen date du 28 mars 2024 aux termes desquelles M. [O] [V] et Mme [A] [E] épouse [V] présentent à la cour les demandes suivantes :

(sic)

« DECLARER l'appel recevable et bien fondé.

REFORMER le jugement en date du 6 septembre 2022 en ce qu'il a :

- Jugé que l'immeuble acquis par M. [P] et Mme [X] le 18/01/2019 est impacté par un vice caché,

- Jugé que les époux [V] avaient parfaitement connaissance de l'existence de ce vice caché et ont délibérément omis d'en informer les consorts [P] [X] préalablement à la conclusion de la vente,

- Jugé les époux [V] entièrement responsable des conséquences dommageables du vice caché,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 29 880 € au titre de la réduction du prix de vente outre intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 7 200 € au titre de leur préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme globale de 3 600 € au titre de leur préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme de 1 320 € au titre de la facture de séchage, outre intérêts au taux légal à compter du 18 août 2019,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire,

- Condamné in solidum [O] [V] et [A] [E] épouse [V] à payer à [K] [P] et [M] [X] la somme globale de 4 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.

- Rejeté leur demande au titre de l'article 700 du CPC et des dépens.

En conséquence, STATUANT à nouveau :

DEBOUTER Monsieur [K] [P] et Madame [M] [X] de l'ensemble de leurs demandes, notamment au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

REDUIRE le montant des dommages et intérêts dus à Monsieur [K] [P] et à Madame [M] [X] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 3 500 € ;

FIXER le montant de la réduction du prix à raison de l'existence du vice caché, et en application de l'action estimatoire, à celui des réparations afin de porter remède aux vices tels que fixés par l'expert, soit la somme de 17 868 € TTC ;

LAISSER à chacune des parties ses frais irrépétibles.

CONDAMNER Monsieur [K] [P] et Madame [M] [X] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Sophie LACQUIT sur son affirmation de droit. »

Vu les conclusions en date du 22 mars 2024 termes desquelles M. [K] [P] et de Mme [M] [X] présentent à la cour les demandes suivantes :

(Sic)

« Accueillir la partie concluante en les présentes écritures et l'y déclarer bien fondée.

Vu le code civil, et notamment ses articles 1137 et suivants et 1641 et suivants,

Vu le code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Monsieur [K] [L] [P] et Madame [M] [Y] [Z] [X] demandent à la Cour d'appel de Riom de :

- REJETER les demandes de Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F] [E] ;

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire du Puy en Velay du 6 septembre 2022 ;

A tout le moins, et à titre principal,

- DIRE ET JUGER que Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W]

[F] [E] sont responsables à l'égard de Monsieur [P] et Madame [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- CONDAMNER en conséquence Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F] [E] à verser à Monsieur [P] et Madame [X] une somme de 98 165,52 euros, à savoir :

49 800 euros au titre de la réduction du prix ;

32 045,52 euros au titre des travaux requis ;

10 000 euros au titre des troubles causés dans l'occupation par les requérants de la maison depuis 2019 ;

5 000 euros au titre du préjudice moral ;

1 320 euros au titre du séchage ;

A titre subsidiaire,

- DIRE ET JUGER que Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F] [E] ont commis un dol à l'égard de Monsieur [P] et Madame [X] et engagent ainsi leur responsabilité à l'égard de ces derniers ;

- CONDAMNER en conséquence Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F] [E] à verser à Monsieur [P] et Madame [X] une somme de 98 165,52 euros, à savoir :

49 800 euros au titre de la perte de chance ;

32 045,52 euros au titre des travaux requis ;

10 000 euros au titre des troubles causés dans l'occupation par les requérants de la maison depuis 2019

5 000 euros au titre du préjudice moral ;

1 320 euros au titre du séchage ;

En tout état de cause,

- CONDAMNER Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F][E] au paiement à Monsieur [P] et Madame [X] de l'intégralité des

frais d'expertise ;

- CONDAMNER Monsieur [O] [H] [B] [V] et Madame [A] [W] [F]

[E] au paiement à Monsieur [P] et Madame [X] de la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Pierrick SALEN, avocat sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

- Sur l'étendue de la saisine de la cour :

M. [P] et Mme [X], intimés, réclament la confirmation du jugement, tout en demandant à la cour, sans solliciter l'infirmation d'aucun des chefs de la décision, de statuer « A tout le moins et à titre principal » puis « à titre subsidiaire » sur les demandes déjà présentées devant le premier juge. Il ne peut être considéré dans ces conditions qu'ils forment un appel incident.

- Sur la responsabilité de M. [V] et Mme [E] sur le fondement de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Suivant l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du code civil prévoit par ailleurs que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il ressort en l'espèce du rapport d'expertise que l'immeuble vendu est affecté d'un vice dont la gravité est établie, constitué par l'absence d'étanchéité du mur enterré de la maison, à l'origine d'importants désordres, à savoir des infiltrations provoquant l'inondation des pièces de l'étage inférieur.

L'expert indique ainsi dans son rapport définitif :

« Les 2 pièces du niveau inférieur ne peuvent être aménagées au risque de voir les équipements intérieurs dégradés. Non étanches à l'eau elles sont actuellement impropres à destination.

Le parquet flottant existant au moment de l'achat, devenu irrécupérable à cause des eaux d'infiltration, a dû être totalement évacué ».

L'antériorité à la vente du défaut affectant le bien vendu et la connaissance de ce vice par les vendeurs sont par ailleurs incontestables alors qu'il est démontré par les pièces du dossier que les époux [V]-[E] avaient eux-mêmes subi des désordres dans les mêmes circonstances et avaient initié une procédure judiciaire et obtenu en référé l'organisation d'une mesure d'expertise par ordonnance en date du 21 janvier 2019, étant précisé qu'ils avaient alors indiqué dans leur assignation que « lors de fortes pluies, leur propriété aval est sujette à des introductions d'eau qui provoquent des dommages à l'intérieur de leur habitation ».

Il apparaît ainsi que les époux [V]-[E] ont conclu la vente avec les appelants le 18 janvier 2019 alors qu'ils avaient assigné deux mois auparavant Mme [U] [C] et la commune de [Localité 2] suite à des inondations dans leur maison et que l'instance en référé était toujours en cours.

Enfin, il n'est pas discuté qu'aucune information n'a été délivrée aux acheteurs à cet égard et que le défaut affectant le bien vendu n'était pas décelable par ces derniers à l'occasion des visites du bien alors qu'aucune trace d'humidité n'était visible et que les pièces sinistrées avaient été refaites.

Il ressort de l'ensemble de ces explications que les conditions d'application de la garantie des vices cachés sont réunies et que la responsabilité de M. [V] et Mme [E] sur ce fondement est caractérisée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur les conséquences de la responsabilité de M. [V] et Mme [E] au titre de la garantie des vices cachés :

Sur l'action estimatoire :

Aux termes de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, M [P] et Mme [X] entendent exercer l'action estimatoire. Les conditions d'application de la garantie des vices cachés étant réunies, il y a lieu d'accueillir cette demande.

L'action estimatoire exercée selon l'option appartenant à l'acheteur, doit permettre de replacer celui-ci dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés. Le vendeur ne peut être tenu en ce cas qu'à la restitution partielle du prix, correspondant à la valeur de la perte d'utilité du bien pour l'acheteur par rapport à la contrepartie qu'il a accepté de fournir.

En l'espèce, il convient d'observer que, contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, la maison a été vendue en considération du fait que les pièces situées au rez-de-chaussée de la maison étaient présentées comme des pièces de vie, ce dont atteste l'agent immobilier intervenu pour le compte des vendeurs dans le cadre de la transaction en ces termes : « Je certifie sur l'honneur qu'à l'époque de la vente, à l'étage inférieur (en descendant les escaliers à droite) se trouvait un salon suivi d'une suite parentale (chambre + douche) en enfilade ».

Le tribunal a retenu, compte tenu de la superficie habitable de la maison, soit 190 mètres carrés, et du fait que deux pièces de l'immeuble étaient affectées par les désordres, sans que la totalité du bien soit rendue impropre à sa destination, qu'une restitution du prix de 12 % était justifiée, soit la somme de 29'880 euros.

En considération des éléments du dossier, cette appréciation mérite confirmation, étant observé que si l'expert avait estimé au moment du dépôt de son rapport en mars 2021 que le coût des travaux nécessaires à la mise en étanchéité du bien pouvait être évalué à 17'868 euros TTC, les appelants justifient avoir fait procéder aux travaux en mars 2023 pour un montant de 29'485, 50 euros TTC. Il apparaît ainsi que le montant de la restitution partielle du prix évalué par le premier juge est en adéquation avec le coût des travaux qui ont été nécessaires à la mise en conformité du bien vendu avec les caractéristiques annoncées à l'acheteur, au regard du prix payé.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [V] et Mme [E] à payer à M. [P] et Mme [X] la somme de 29'880 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente.

Sur l'indemnisation des préjudices :

En application de l'article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose, est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'espèce, il est démontré par les éléments du dossier que les époux [V]-[E] ont conclu la vente avec les appelants le 18 janvier 2019 alors qu'ils avaient assigné deux mois auparavant Mme [U] [C] et la commune de [Localité 2] suite à des inondations dans leur maison et que l'instance en référé était toujours en cours. La connaissance qu'ils avaient du défaut affectant le bien vendu est parfaitement établie.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] [V] Mme [A] [E] au paiement de la somme de 1320 euros au titre des « frais de séchage » exposés suite à l'inondation des deux pièces de l'étage inférieur de leur maison, qui constitue un préjudice directement en lien avec le défaut affectant le bien vendu.

Les appelants ont par ailleurs subi un préjudice de jouissance alors qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité d'utiliser normalement les pièces de l'étage inférieur de leur maison de janvier 2019 au mois de mars 2023, étant précisé qu'il ressort du rapport d'expertise qu'au mois de juin 2020, un nouveau sinistre lié à une inondation s'est produit.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] [V] et Mme [A] [E]

au paiement de la somme de 7200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les acheteurs.

M. [P] et Mme [X] ont par ailleurs subi un préjudice moral, distinct de leur préjudice de jouissance, eu égard à la situation d'anxiété générée par la crainte d'une nouvelle inondation des lieux susceptible de se produire en fonction des aléas climatiques et de tout les tracas matériels résultant d'un sinistre de ce type.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] [V] et Mme [A] [E]

au paiement de la somme de 3600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les acheteurs.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [V] et Mme [A] [E] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux intimés la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers pour les besoins de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne M. [O] [V] et Mme [A] [E] aux dépens d'appel cette condamnation étant assortie au profit de maître Pierrick Salen du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [V] et Mme [A] [E] à payer à M. [K] [P] et Mme [M] [X], pris ensemble, la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure d'appel.