CA Colmar, 1re ch. A, 17 juillet 2024, n° 23/00673

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon contrat signé le 1er octobre 2012, la SCI LE QUINTE a donné à bail à la SA CASAL, pour une durée de neuf années, un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour qu'elle y exerce une activité de stockage de tissus et découpe de tissus, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 2 471,80 € HT, soit 2 956,27 € TTC.

Par acte introductif d'instance du 10 octobre 2019, la SCI LE QUINTE a fait citer la SA CASAL devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d'obtenir, au principal, la condamnation de la défenderesse au paiement des loyers restant dus, compte tenu de la résiliation tardive du bail.

Par jugement rendu le 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

Débouté la SA CASAL de sa demande de production du ou des baux signés ou tout autre contrat avec toute société portant sur les locaux litigieux depuis le 1er octobre 2018 et jusqu'au 12 février 2019, du 11 février 2021 au 30 septembre 2021 et des bilans pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

Condamné la SA CASAL à verser à la SCI LE QUINTE une somme de 12 909,04 euros au titre des loyers toutes taxes comprises dus sur la période écoulée entre 1er octobre 2018 et le 11 février 2019 ;

Débouté la SCI LE QUINTE du surplus de sa demande en paiement des loyers au titre du bail commercial consenti à la SA CASAL 1er octobre 2012 ;

Condamné la SCI LE QUINTE à verser à la SA CASAL une somme de 5 396,76 euros à titre de dommages et intérêts ;

Débouté la SA CASAL du surplus de sa demande indemnitaire ;

Débouté la SA CASAL de sa demande de remboursement de la somme de 1 018,70 euros au titre de la taxe foncière 2018 ;

Dit qu'il s'opère compensation entre les créances réciproques de la SCI LE QUINTE et de la SA CASAL jusqu'à concurrence de leur montant respectif ;

Rejeté la demande indemnitaire de la SCI LE QUINTE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande indemnitaire de la SA CASAL sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI LE QUINTE et la SA CASAL aux dépens qui seront partagés par moitié entre elles ;

Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

La SCI LE QUINTE a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 10 février 2023.

La SA CASAL s'est constituée intimée le 15 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mars 2024, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SCI LE QUINTE demande à la cour de :

Sur l'appel principal :

Déclarer l'appel principal régulier, recevable et bien fondé,

Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, y compris s'agissant d'un appel incident,

Déclarer régulières et bien fondées les demandes fins et prétentions de la concluante,

Y faire droit,

Corrélativement

Infirmer le jugement entrepris en ce que le 1er Juge a statué comme suit :

- CONDAMNE la SA CASAL à verser à la SCI LE QUINTE une somme de 12.909,04 Euros au titre des loyers toutes taxes comprises dus sur la période écoulée entre le 1er octobre 2018 et le 11 février 2019,

- DEBOUTE la SCI LE QUINTE du surplus de sa demande en paiement des loyers au titre du bail commercial consenti à la SA CASAL le 1er octobre 2012,

- CONDAMNE la SCI LE QUINTE à verser à la SA CASAL une somme de 5.396,76 Euros à titre de dommages et intérêts,

- REJETTE la demande indemnitaire de la SCI LE QUINTE sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNE la SCI LE QUINTE et la SA CASAL aux dépens qui seront partagés par moitié entre elles

Et, statuant à nouveau :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la société SA CASAL à payer à la société SCI LE QUINTE à la somme de 12 909,04 euros au titre des loyers toutes taxes comprises dus sur la période écoulée entre le 1er octobre 2018 et le 11 février 2019 ; et débouté la SCI LE QUINTE du surplus de sa demande en paiement des loyers au titre du bail

Et statuant à nouveau

Condamner la S.A. CASAL à payer à la SCI LE QUINTE la somme de 106 425,72 € au titre des loyers pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI LE QUINTE à verser à la SA CASAL une somme de 5 396,76 euros à titre de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau débouter la SA CASAL de l'intégralité de sa demande indemnitaire

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, notamment en ce qu'il a :

- Débouté la SA CASAL de sa demande de production du ou des baux signés ou tout autre contrat avec toute société portant sur les locaux litigieux depuis le 1er octobre 2018 et jusqu'au 12 février 2019, du 11 février 2021 au 30 septembre 2021 et des bilans pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

- Débouté la SA CASAL du surplus de sa demande indemnitaire.

- Débouté la SA CASAL de sa demande de remboursement de la somme de 1018, 70 euros au titre de la taxe foncière 2018 ;

- Rejeté la demande indemnitaire de la SA CASAL sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Sur l'appel incident :

Déclarer l'appel incident irrecevable, en tous cas mal fondé,

Le rejeter,

Débouter l'intimée de l'intégralité de ses demandes.

Sur les frais et dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LE QUINTE de sa demande de condamnation à 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile dans le cadre de la procédure de 1ère instance,

Et statuant à nouveau, condamner la SA CASAL à payer à la SCI LE QUINTE la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de 1ère instance

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI LE QUINTE aux moitiés des dépens en 1ère instance

Condamner la société SA CASAL à payer les entiers frais et dépens de 1ère instance et d'appel.

Condamner la SA CASAL à payer à la SCI LE QUINTE la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la présente procédure d'appel.

Dans ses dernières écritures déposées le 9 janvier 2024, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SA CASAL demande à la cour de :

I. SUR L'APPEL DE LA SCI LE QUINTE

DECLARER l'appel formé par la SCI LE QUINTE mal fondé,

DEBOUTER la SCI LE QUINTE de l'ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

REDUIRE des demandes de la SCI LE QUINTE à de plus justes montants,

II. SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SA CASAL

DECLARER l'appel incident de la SA CASAL recevable et bien fondé,

En conséquence,

INFIRMER le Jugement rendu le 10 janvier 2023 en ce qu'il a :

- Débouté la SA CASAL de sa demande de production du ou des baux ou tout autre contrat avec toute société portant sur les locaux litigieux depuis le 1er octobre 2018 et jusqu'au 12 février 2019 et du 11 février 2021 au 30 septembre 2021 et les bilans pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021,

- Condamné la SA CASAL à verser à la SCI LE QUINTE une somme de 12.909,04 € au titre de loyers toutes taxes comprises dus sur la période écoulée entre le 1er octobre 2018 et le 11 février 2019,

- Condamné la SCI LE QUINTE à verser à la SA CASAL une somme de 5.396,76 € à titre de dommages et intérêts,

- Débouté la SA CASAL du surplus de sa demande indemnitaire,

- Débouté la SA CASAL de sa demande de remboursement de la somme de 1.018,70 € au titre de la taxe foncière 2018

- Rejeté la demande indemnitaire de la SA CASAL sur le fondement de l'article 700 du CPC,

- Condamné la SCI LE QUINTE et la SA CASAL aux dépens qui seront partagés par moitié entre elles.

ET STATUANT A NOUVEAU :

CONSTATER la révocation mutuelle du bail à la date du 30 septembre 2018 ou subsidiairement du 12 février 2019 ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER, DIRE ET JUGER que le manquement avéré de la SCI LE QUINTE à son obligation essentielle de délivrance des locaux loués à compter du 28 septembre 2018, justifie la résolution judiciaire du bail litigieux à ses torts exclusifs à compter du 30 septembre 2018,

En tant que de besoin, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail litigieux à la date du 30 septembre 2018 aux torts exclusifs de la SCI LE QUINTE, ou subsidiairement du 12 février 2019 ;

En tout état de cause, CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail litigieux a été résilié à la date du 30 septembre 2018, ou subsidiairement du 12 février 2019 ;

DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à versement de loyers par la société CASAL à compter du 30 septembre 2018, ou subsidiairement du 12 février 2019 ;

CONDAMNER la SCI LE QUINTE à rembourser à la SA CASAL la somme de 1.018,70 € au titre de la taxe foncière 2018,

A plus titre subsidiaire

CONSTATER, DIRE ET JUGER que le congé délivré le 24 avril 2018 a pris effet pour la période triennale courant du 1er octobre 2018 au 30 Septembre 2021,

En conséquence, CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail a pris fin le 30 septembre 2021

CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 106.425,72 € à titre de dommages et intérêts pour manquement de la SCI LE QUINTE à son obligation de délivrance,

A titre subsidiaire, CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 106.425,72 € à titre de dommages et intérêts pour manquement de la SCI LE QUINTE à son obligation de bonne foi,

A titre bien plus subsidiaire, CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 106.425,72 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit de la SCI LE QUINTE,

A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 106.425,72 € au titre de l'adage 'fraus omnia corrumpit'

A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 106.425,72 € à titre de dommages et intérêts pour enrichissement sans cause,

CONDAMNER la SCI LE QUINTE à rembourser à la SA CASAL la somme de 1.018,70 € au titre de la taxe foncière 2018

PRONONCER la compensation des sommes éventuellement dues

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre de la procédure de première instance,

CONDAMNER la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel,

CONDAMNER la SCI LE QUINTE aux entiers frais et dépens tant de la procédure de première instance que de la procédure d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 mai 2024 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 10 juin 2024.

MOTIFS :

Sur les conséquences du congé irrégulier :

Il résulte de l'article L. 145-4 du code de commerce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 du même code qui dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Cette règle est d'ordre public et la sanction du départ irrégulier du locataire au cours de la période triennale consiste dans le paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin de la période. En l'absence de délivrance d'un congé régulier donné par la locataire, six mois à l'avance, la conclusion d'un nouveau bail portant sur les locaux délaissés est sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail (Civ. 3, 10 septembre 2020, n°19-16.184).

En l'espèce, le congé délivré le 24 avril 2018 par la SA CASAL à la SCI LE QUINTE est irrégulier pour être tardif, puisque délivré moins de six mois avant l'expiration de la seconde période triennale.

C'est à tort que la SA CASAL soutient que la SCI LE QUINTE a accepté une résiliation anticipée du contrat de bail, dans la mesure où une renonciation à un droit ne peut s'entendre que d'un acte non équivoque.

Or, le fait d'avoir établi un état des lieux de sortie et accepté la remise des clés des locaux le 28 septembre et 1er octobre 2018 ne constitue pas un tel acte alors qu'antérieurement, par courrier du 25 septembre 2018, la SCI LE QUINTE avait attiré l'attention de son locataire sur l'irrégularité du congé délivré.

En outre, d'une manière générale, la remise des clés et l'acceptation de celles-ci ne peuvent constituer la preuve d'un acquiescement du bailleur, puisqu'en reprenant les clés de l'immeuble loué, le propriétaire ne fait que prendre acte du départ de son locataire et reprendre le bien lui appartenant (Cass. 3ème civ., 26 sept. 2001, n° 00-13.053).

Par ailleurs, au regard des discussions s'étant établies entre les parties sur les conséquences financières de la résiliation irrégulière, la conclusion d'un nouveau contrat de bail par la SCI LE QUINTE ne peut caractériser l'acceptation d'une résiliation anticipée par le bailleur.

Sur la délivrance des locaux loués :

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Le bailleur méconnaît son obligation de faire jouir le preneur du bien loué, en conférant à un tiers un bail sur tout ou partie de ce bien (Civ. 3, 24 septembre 2020, n°19-17.496).

En l'espèce, par convention d'occupation précaire signée le 12 février 2019, la SCI LE QUINTE a mis à disposition de la société LEPI une surface de 1 395 m2, des locaux précédemment occupés par la SA CASAL et ce pour une durée de 24 mois.

La demande de résiliation judiciaire, aux torts exclusifs du bailleur, ne peut aboutir dans la mesure où la faute initiale incombe au locataire, qui n'a pas régulièrement délivré congé et a quitté les lieux en ayant été informé de l'irrégularité de son congé. La cour rappelle, par ailleurs, que le bail est résilié par l'effet du congé délivré par le preneur qui, bien que ne pouvant produire effet pour l'échéance indiquée, n'est pas nul, ses effets étant reportés à la prochaine échéance triennale.

En l'absence de résiliation judiciaire du contrat de bail litigieux, la SA CASAL sera condamnée à payer à la SCI LE QUINTE la somme de 106 425,72 €, au titre des loyers dus pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021.

Néanmoins, en louant le local litigieux à un tiers à compter du 12 février 2019, la SCI LE QUINTE s'est trouvée dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de faire, cette inexécution se résolvant en dommages et intérêts, conformément à l'article 1217 du code civil. C'est dès lors à juste titre que la SA CASAL sollicite à titre de dommages et intérêts,

une somme équivalente à celle qu'elle était tenue de payer au titre des loyers et charges, soit la somme de 93 439,25 € pour la période du 12 février 2019 au 30 septembre 2021 (2956,27 x 31 + [2 956.27 x 17 / 28]).

La cour ayant fait droit à la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes présentées à titre 'bien plus subsidiaire' et à titre 'infiniment subsidiaire'.

Les créances réciproques entre les parties se compenseront à concurrence de leur montant respectif.

Sur la taxe foncière de l'année 2018 :

L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule que le preneur devra rembourser au bailleur l'impôt foncier proportionnellement au nombre de mètres carrés loués.

En l'espèce, la SA CASAL justifie du paiement de la taxe foncière de l'année 2018 (pièces n°10 et 11). Le bail s'étant poursuivi suite à son départ des lieux loués, c'est à juste titre que les premiers juges ont décidé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à sa demande, tendant au remboursement partiel de la somme versée au bailleur.

Sur les demandes accessoires :

Succombant pour l'essentiel, la SCI LE QUINTE sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L'équité commande en outre de mettre à la charge de la SCI LE QUINTE, une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3 000 euros au profit de la SA CASAL, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

INFIRME le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu'il a :

- Débouté la SA CASAL de sa demande de remboursement de la somme de 1 018,70 € au titre de la taxe foncière 2018 ;

- Rejeté la demande indemnitaire de la SCI LE QUINTE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté la demande indemnitaire de la SA CASAL sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SCI LE QUINTE et la SA CASAL aux dépens, qui seront partagés par moitié entre elles,

Le CONFIRME sur ces points,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE la SA CASAL de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI LE QUINTE,

CONDAMNE la SA CASAL à payer à la SCI LE QUINTE la somme de 106 425,72 €,

CONDAMNE la SCI LE QUINTE à payer à la SA CASAL la somme de 93 439,25 €,

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties,

CONDAMNE la SCI LE QUINTE aux dépens de la procédure,

CONDAMNE la SCI LE QUINTE à payer la somme de 3 000 € à la SA CASAL au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI LE QUINTE de sa demande au titre des frais irrépétibles.