CA Pau, 2e ch. sect. 1, 25 juillet 2024, n° 23/02943

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 24 et 27 janvier 2013 prenant effet le 1er février 2013, M. [P] [C] et Mme [L] [C] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (sarl) Goelia Gestion aux fins d'exploitation d'une résidence de tourisme le logement n° D03 situé au sein de la « Résidence [5] » à [Localité 7].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années et 8 mois soit jusqu'au 30 septembre 2022 moyennant un loyer minimum garanti annuel de 4.014,19 euros TTC, payable par quarts égaux et par trimestre échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre, outre un loyer en numéraire complémentaire variable.

Par courrier du 22 février 2022, la société Goelia Gestion a informé M. et Mme [C] de son souhait de renouveler le bail à effet au 1er octobre 2022 pour une durée de neuf années selon les mêmes conditions de loyer minimum garanti.

Par acte d'huissier du 5 mai 2022, M. et Mme [C] ont fait signifier à la société Goelia Gestion un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, ainsi que son refus de la demande de renouvellement de bail commercial pour motif grave et légitime.

Par acte du 22 septembre 2022, M. et Mme [C] ont attrait la société Goelia Gestion devant le président du tribunal judiciaire de Mont de Marsan, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance du 17 avril 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont de Marsan s'est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Dax.

Par ordonnance du 17 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a :

Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes,

Les a condamnés à payer à la sarl Goelia Gestion la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Les a condamnés aux dépens.

Par déclaration en date du 8 novembre 2023, M. [P] [C] et Mme [L] [C] ont interjeté appel de cette ordonnance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2024.

***

Vu les conclusions de M. et Mme [C] notifiées le 14 décembre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour statuant en référé de :

Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Vu le bail commercial du 27 janvier 2013

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 mai 2022

Vu les articles 48 et 835 du Code de procédure civile

Vu l'article 1103 (nouveau) du Code civil

Vu l'article L145-41 du Code de commerce

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION DU PRENEUR

' JUGER que la société GOELIA GESTION ne s'est pas acquittée des causes du commandement de payer du 5 mai 2022 dans le délai du mois qui lui était imparti.

En conséquence,

' JUGER que le bail les liant à la société GOELIA GESTION est résilié de plein droit depuis le 7 juin 2022 ;

' ORDONNER l'expulsion de la société GOELIA GESTION et tous occupants de son

chef, le cas échéant avec le concours de la Force Publique ;

' FIXER en tant que de besoin et CONDAMNER la société GOELIA GESTION à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 juin 2022 à la somme de 352,16 € hors taxes, correspondant au montant du dernier loyer augmenté du montant des charges telles que stipulées au Bail ;

' CONDAMNER à titre provisionnel la société GOELIA GESTION au paiement de ladite indemnité d'occupation

SUR LES CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES A PAIEMENT

' CONDAMNER la société GOELIA GESTION à leur payer, par provision, la somme de 2 918,03 € arrêtée au 5 mai 2022 ;

EN TOUTE HYPOTHESE

' CONDAMNER la société GOELIA GESTION à leur payer une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la société GOELIA GESTION aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 mai 2022.

Vu les conclusions de la sarl Goelia Gestion notifiées le 12 janvier 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

Vu l'article 835 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

- Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge des référés du tribunal judiciaire de DAX le 17 octobre 2023 en ce qu'elle a jugé que les demandes formées par M. et Mme [C] se heurtent à des contestations sérieuses ;

- Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de DAX le 17 octobre 2023 en ce qu'elle a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes et moyens.

A TITRE SUBSIDIAIRE, AU FOND,

Vu l'article 1244-1 ancien (devenu 1343-5) du code civil,

Vu l'article L145-41 alinéa 2 du code civil,

- Suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 5 mai 2022;

- Lui accorder 4 mois de délais afin qu'elle se mette en conformité avec les termes du commandement.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Vu les articles 695 et suivants, 700 CPC,

- Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de DAX le 17 octobre 2023 en ce qu'elle a condamné M. et Mme [C] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance ;

- Débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes et moyens ;

- Débouter M. et Mme [C] de leur demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

ET, Y AJOUTANT :

- Condamner in solidum M. et Mme [C] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 CPC au titre des frais d'appel non compris dans les dépens;

- Condamner in solidum M. et Mme [C] aux entiers dépens de l'appel.

MOTIFS :

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion du preneur

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile disposent que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir u dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 mai 2022 à la sarl Goelia Gestion sollicitait le paiement de la somme totale de 3.064,96 euros détaillée de la manière suivante :

1.560,63 euros au titre des loyers impayés au 3 mars 2022,

333,40 euros au titre de la refacturation de la pose de détecteurs de fumée et de remplacement du lave-vaisselle,

1024,60 euros au titre des charges récupérables,

Outre la somme de 146,93 euros au titre des actes en cours de signification.

Il faisait également commandement au preneur d'effectuer des prestations de réparations et d'entretien des lieux.

M. et Mme [C] soutiennent que la société Goelia Gestion n'a pas exécuté les causes du commandement visant la clause résolutoire dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de sorte qu'il convient de constater la résiliation du bail.

La société Goelia Gestion demande à titre principal de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a considéré que les demandes des bailleurs en paiement des loyers, relative à l'absence d'entretien des lieux loués, en remboursement de détecteurs et de remplacement de lave-vaisselle et relative aux charges récupérables se heurtent à des contestations sérieuses.

Il convient en conséquence d'examiner chaque cause visée par le commandement de payer.

Sur le paiement des loyers

M. et Mme [C] soutiennent que la jurisprudence établie de la Cour de cassation doit conduire à écarter l'application de la clause de suspension des loyers insérée à l'article 6 du bail dans le cas de l'impossibilité d'exploiter du fait de l'urgence sanitaire décrétée pendant la pandémie de Covid 19.

Ils expliquent que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Ils font valoir également que la société Goelia Gestion ne peut contester être débitrice des loyers impayés visés dans le commandement en opposant cette clause dans la mesure où elle vise la force majeure alors qu'il résulte du droit positif que les fermetures administratives consécutives à la pandémie de Covid 19 ne peuvent rentrer dans la catégorie des forces majeures. Ils en déduisent que la force majeure à l'origine du défaut de paiement du preneur n'étant pas rapportée, celui-ci se devait de régler le loyer.

La société Goelia Gestion répond qu'elle ne se fonde pas sur l'article 1218 du code civil mais sur une disposition contractuelle expresse, à savoir l'article 6 du bail, qui a force de loi entre les parties et dont les conditions d'application sont réunies en l'espèce. Elle explique que l'interruption de paiement des loyers qu'elle a pratiquée s'agissant de M. et Mme [C] se justifie par les stipulations spécifiques du bail commercial.

En l'espèce l'article 6 du contrat de bail commercial conclu entre les parties stipule : « De convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique (tels que tremblement de terre, catastrophes naturelles, émeutes, état de guerre ou de siège, marée noire, incendie de l'immeuble, sinistre important de nature décennale). Dans ce cas, le loyer versé par « le PRENEUR » sera égal à 80% du Revenu Brut d'Exploitation encaissé auprès des vacanciers ayant pu effectuer leur séjour dans les logements objet du présent Bail en dépit des troubles de jouissance. Ces montants seront complétés lors du paiement ultérieur éventuel par les compagnies d'assurances sollicitées au titre des garanties pertes d'exploitation souscrites par le « PRENEUR ».

Il s'en suit que le litige ne porte pas sur l'application de l'article 1218 du code civil relatif à la force majeure, ni sur la perte de la chose prévue par l'article 1722 ni sur une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui ne sont pas invoquées, mais sur l'application d' une disposition du contrat de bail définissant contractuellement une force majeure pouvant, à certaines conditions, entraîner la suspension du règlement du loyer.

En outre les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 23 novembre 2022 auxquels font référence les appelants sont relatifs à des clauses rédigées différemment en ce qu'elles concernaient notamment la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même.

En l'espèce, l'application de l'article 6 du contrat de bail n'est pas conditionné à une circonstance affectant le bien lui-même.

Cette clause du contrat de suspension des loyers nécessite une interprétation afin d'apprécier si les mesures sanitaires imposées dans le cadre de la pandémie de Covid 19 constituent « un cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique (tels que tremblement de terre, catastrophes naturelles, émeutes, état de guerre ou de siège, marée noire, incendie de l'immeuble, sinistre important de nature décennale) », qui n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés.

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu'il existe une contestation sérieuse sur le paiement de cet arriéré de loyers.

Sur les travaux d'entretien et de réparation

Les bailleurs soutiennent qu'ils démontrent en produisant un procès-verbal de constat établi le 14 septembre 2021, l'absence d'entretien généralisé du lot donné à bail sans que le preneur ne démontre que ces désordres ont été corrigés dans le délai du commandement. Ils ajoutent qu'il s'agit d'un manquement aux stipulations du bail qui est sanctionné par la constatation de sa résiliation.

L'article 4-3 du contrat de bail stipule que le preneur supportera « l'entretien et les réparations de toute nature, à l'exception des charges de copropriété « non récupérables », des aménagements ou remplacements d'équipements dits « immobiliers par destination » qui pourraient être rendus nécessaires par la vétusté de ces équipements (par exemple ballons d'eau chaude ou électroménager encastré), ou des aménagements rendus nécessaires par une évolution des normes légales de sécurité et de classement des résidences de tourisme.

Le commandement délivré au preneur le 5 mai 2022 vise la clause résolutoire insérée dans le bail qui stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges, ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant par le « bailleur » son intention d'utiliser le bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au « bailleur » sans qu'il soit besoin de formuler une demande en justice.

L'acquisition de la clause résolutoire pour non-respect de l'obligation d'entretien et de réparation par le preneur dans le délai d'un mois suivant le commandement du 5 mai 2022 se heurte également à une contestation sérieuse, au regard de la nature des réparations et de l'entretien résultant du procès-verbal de constatations établi par Maître [E] le 14 septembre 2021 visant pour l'essentiel du nettoyage et des menues réparations, mais également du caractère non contradictoire de ce procès-verbal qui n'a été suivi d'aucune mise en demeure d'effectuer l'entretien et les réparations nécessaires avant le commandement du 5 mai 2022, date à laquelle la persistance des désordres invoqués ne résulte pas des pièces produites, alors que le preneur fait état de manière précise des réparations et interventions effectuées dans l'intervalle dans une réponse aux bailleurs du 20 mai 2022 et produit des photographies qu'il dit émaner de Mme [K] [D] expert en estimation immobilière qui confirme avoir visité l'appartement litigieux (en réponse à un courriel relatif à cet appartement DO3 suite à sa visite le 17 mai 2022), indique que l'appartement lui est apparu en bon état général et joint les photographies prises lors de la visite.

Sur la refacturation de la pose de détecteurs de fumée et du remplacement du lave-vaisselle

Dans les motifs de leurs conclusions M. et Mme [C] ne maintiennent pas leur argumentation relative au non-respect de l'obligation du preneur à ce titre dans le délai d'un mois du commandement entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Il est rappelé que le commandement du 5 mai 2022 vise le paiement de la somme de 333,40 euros au titre de la refacturation de la pose de détecteurs de fumée et au remplacement du lave-vaisselle. Toutefois les bailleurs maintiennent une demande de condamnation provisionnelle à leur payer la somme de 2918,03 euros comprenant la somme de 333,40 euros susvisée.

Or ainsi que l'a relevé par des motifs pertinents le premier juge, la créance dont le paiement est réclamé par les bailleurs à ce titre se heurte à une contestation sérieuse ; en effet les factures en date du 12 janvier 2018 pour le changement du lave-vaisselle et du 31 mars 2015 pour le détecteur de fumée ont été payées par M. et Mme [C] par compensation avec les loyers versés sans contestation émise de leur part s'agissant de factures anciennes.

L'obligation des preneurs de supporter ces factures est en outre sérieusement contestable au regard des dispositions de l'article 4-3 du bail et de la discussion existante sur la qualification d'équipement dit « immobiliers par destination » concernant le lave-vaisselle et « d'aménagements rendus nécessaires par une évolution des normes légales de sécurité » s'agissant du détecteur de fumée.

Sur les charges récupérables

Dans les motifs de leurs conclusions M. et Mme [C] ne maintiennent pas leur argumentation relative au non-respect de l'obligation du preneur à ce titre dans le délai d'un mois du commandement entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Il est rappelé que le commandement du 5 mai 2022 vise le paiement de la somme de 1024,60 euros au titre des charges récupérables. Toutefois les bailleurs maintiennent une demande de condamnation provisionnelle à leur payer la somme de 2918,03 euros comprenant la somme de 1024,60 euros susvisée.

La créance des bailleurs à l'encontre des preneurs à ce titre se heurte là encore à une contestation sérieuse s'agissant du caractère récupérable des charges conformément à l'article 4-7 du contrat de bail qui stipule que le preneur « acquittera les charges de copropriété courantes, plus généralement toutes les charges dites « récupérables » sur le preneur définies en annexe au décret 87-713 du 26 août 1987, étant rappelé que celles-ci excluent les travaux affectant le gros 'uvre, les charpentes et couvertures, les étanchéités, les menuiseries extérieures et les revêtements et peintures de façade, ainsi que les honoraires du syndic et l'assurance immobilière de la copropriété. Il est précisé ici que les charges de maintenance, d'entretien et les réparations incombant au Preneur seront directement commandées et payées par celui-ci et qu'en aucun cas elles ne pourront être décidées par le Bailleur ou l'Assemblée Générale de copropriété. » En effet aucune demande préalable au commandement n'avait été envoyée pour en solliciter le paiement. Il n'est produit ni dans le commandement ni dans le cadre de la procédure de première instance ou d'appel le moindre décompte de ces charges et les relevés de charges du syndic produits ne précisent pas la teneur des entretiens réalisés.

Il résulte de ces éléments que les demandes de M. et Mme [C] tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail depuis le 7 juin 2022, ainsi que les demandes afférentes d'expulsion et de fixation et de condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle se heurtent à une contestation sérieuse. Il en va de même, ainsi que cela est exposé ci-dessus de la demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 2.918, 03 euros.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [C] aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [C], parties perdantes, seront également condamnés in solidum aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner in solidum M. et Mme [C] à payer à la sarl Goelia Gestion la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

M. et Mme [C] seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance rendue le 17 octobre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [L] [C] aux dépens d'appel ;

Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [L] [C] à payer à la sarl Goelia Gestion la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.