CA Nancy, 1re ch., 31 juillet 2024, n° 23/00652

EXPOSÉ DU LITIGE

Par compromis de vente signé électroniquement les 3 et 4 mars 2021 avec le concours de la SARL Trimlor, exerçant à l'enseigne Nestenn à [Localité 7], Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [A] épouse [Z] ont vendu à Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] cadastré section AM n° [Cadastre 5] pour une contenance de 80 centiares, moyennant le prix de 200500 euros financé par un prêt.

Monsieur et Madame [E] ont refusé de réitérer la vente par acte authentique.

Par acte signifié le 17 mars 2022, Monsieur et Madame [Z] ainsi que la SARL Trimlor ont fait assigner Monsieur et Madame [E] devant le tribunal judiciaire de Verdun aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement des indemnités forfaitaires prévues au compromis de vente.

Par jugement contradictoire du 16 février 2023, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Verdun a :

- rejeté toutes les demandes de Monsieur et Madame [E],

- constaté la résolution de plein droit du compromis de vente signé les 3 et 4 mars 2021 entre Monsieur et Madame [Z], vendeurs et Monsieur et Madame [E], acquéreurs, pour l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section AM n° [Cadastre 5] pour une contenance de 80 centiares,

- déclaré recevables les demandes de Monsieur et Madame [Z] ainsi que de la SARL Trimlor,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 20050 euros et à payer à la SARL Trimlor la somme de 10500 euros au titre des indemnités forfaitaires prévues au compromis de vente,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 1500 euros à Monsieur et Madame [Z] ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros à la SARL Trimlor sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur et Madame [E] aux dépens.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont rappelé que le compromis signé les 3 et 4 mars 2021 prévoyait une condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant de 200500 euros sur une durée maximale de 15 ans au taux maximum de 1,25 %, l'acquéreur devant justifier du dépôt d'au moins deux demandes de prêt dans un délai de 30 jours. Ils ont constaté que le procès-verbal de carence mentionnait une offre de prêt du 1er juin 2021 au nom de la SCI Catimini d'un montant de 216200 euros sur 16 ans au taux de 1,050 %. Ils en ont conclu que la condition suspensive d'obtention de prêt était réalisée puisque les acquéreurs avaient obtenu un prêt plus favorable que ce qui était prévu au compromis.

Au vu de l'attestation du 7 juillet 2022 établie par Madame [V] [W] de la SARL Trimlor, ils ont considéré que les acquéreurs avaient eu connaissance de l'existence de la cuve à fuel au cours d'une visite du 10 février 2021, soit antérieurement à la signature du compromis et que ce compromis comportait en annexe le diagnostic amiante et le diagnostic plomb faisant expressément état du 'local cuve'. Ils en ont déduit que la clause stipulant dans le compromis l'absence de cuve à fioul avait été mentionnée par erreur et qu'il n'était par ailleurs pas démontré que l'existence de cette cuve était un élément déterminant dans la signature du compromis.

S'agissant des cailloux s'étant détachés du balcon, le tribunal a indiqué qu'il n'était pas établi que ce balcon menaçait ruine, que la chute de quelques débris ne permettait pas de qualifier ces désordres de sinistre fortuit rendant l'ensemble immobilier impropre à sa destination et que la clause figurant en page 8 n'avait donc pas vocation à s'appliquer. Il a donc rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [E] aux fins d'annulation du contrat de vente.

Concernant la demande d'indemnité forfaitaire de Monsieur et Madame [Z] et de la SARL Trimlor, les premiers juges ont considéré qu'au regard des termes du compromis de vente, en refusant de régulariser l'acte authentique alors que la condition suspensive de l'offre de prêt était réalisée, Monsieur et Madame [E] devaient être considérés comme les parties défaillantes. Ils ont donc constaté la résolution de plein droit du compromis de vente et ont condamné Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 20050 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis.

Concernant la SARL Trimlor, le tribunal a rappelé les stipulations des clauses 'Honoraires du vendeur' et 'Réitération par acte authentique' prévoyant que lorsque les conditions relatives à l'exécution du compromis sont remplies, en l'absence de régularisation de l'acte authentique par l'acquéreur, ce dernier est débiteur d'une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'agence et les a condamnés en conséquence au paiement de la somme de 10500 euros.

Enfin, les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [E] d'indemnité pour procédure abusive et vexatoire au vu des dév eloppements qui précèdent.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 29 mars 2023, Monsieur et Madame [E] ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 15 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et suivants ainsi que 1137 du code civil, de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il :

* a rejeté toutes leurs demandes,

* a constaté la résolution de plein droit du compromis de vente signé les 3 et 4 mars 2021,

* a déclaré recevables les demandes de Monsieur et Madame [Z] ainsi que de la SARL Trimlor,

* les a condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 20050 euros et à la SARL Trimlor la somme de 10500 euros au titre des indemnités forfaitaires prévues au compromis de vente,

* les a condamnés solidairement au paiement des sommes de 1500 euros à Monsieur et Madame [Z] et de 1500 euros à la société SARL Trimlor sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés solidairement aux dépens,

Statuant à nouveau,

- débouter Monsieur et Madame [Z] de leurs demandes,

- débouter la SARL Trimlor de ses demandes,

À titre reconventionnel et principal,

- prononcer la nullité du compromis de vente signé électroniquement les 3 et 4 mars 2021,

À titre subsidiaire,

- constater, et en tant que de besoin, prononcer la caducité du compromis de vente signé électroniquement les 3 et 4 mars 2021,

À titre infiniment subsidiaire,

- réduire à l'euro symbolique les demandes formalisées au titre des clauses pénales prévues au contrat,

En tout état de cause,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] ainsi que la SARL Trimlor à leur payer la somme de 5000 euros à titre de préjudice pour procédure abusive et vexatoire,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] ainsi que la SARL Trimlor à leur payer la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] ainsi que la SARL Trimlor aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 6 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [Z] ainsi que la SARL Trimlor demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 16 février 2023 par le tribunal judiciaire de Verdun,

- débouter les appelants de toutes leurs demandes,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à payer par application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile une somme de 2000 euros à Monsieur et Madame [Z] et une somme de 2000 euros à la SARL Trimlor,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 avril 2024.

L'audience de plaidoirie a été fixée au 6 mai 2024 et le délibéré au 1er juillet 2024, délibéré prorogé au 31 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Pour s'opposer au paiement d'une indemnité forfaitaire à Monsieur et Madame [Z] d'une part, à la SARL Trimlor d'autre part, Monsieur et Madame [E] soutiennent à titre principal que le compromis de vente était nul et, à titre subsidiaire, qu'il était caduc.

Sur la nullité du compromis de vente

Monsieur et Madame [E] soutiennent que leur consentement a été vicié, Monsieur et Madame [Z] ayant fait preuve de mauvaise foi.

Ils rappellent les dispositions du premier alinéa de l'article 1112-1 du code civil selon lesquelles 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant'.

Ils citent également les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1137 du même code : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.'.

En premier lieu, Monsieur et Madame [E] prétendent n'avoir constaté qu'après la signature du compromis de vente qu'une cuve à fuel était présente. Ils exposent ne pas avoir pu la remarquer avant, puisque la cave était encombrée lors de la visite et soulignent qu'il est expressément indiqué dans le compromis de vente que l'immeuble ne comporte pas de cuve à fuel.

Tout d'abord, les intimés expliquent que la clause figurant dans le compromis de vente résulte d'une erreur, ce compromis comportant d'ailleurs en annexe le diagnostic amiante et le diagnostic plomb faisant expressément état du 'local cuve'.

Ensuite, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne peut pas être considéré que les photos qu'ils produisent ont une date certaine, leur pièce n° 12 ne présentant aucune garantie technique. L'existence de cet encombrement lors de la visite effectuée avant la signature du compromis n'est donc pas établie. Il est ajouté que cet encombrement ne peut pas en lui-même constituer un vice du consentement, car il aurait alors été parfaitement apparent lors de la visite des locaux.

Enfin, il résulte de l'attestation détaillée établie par Madame [V] [W] le 7 juillet 2022 que Monsieur et Madame [E] ont eu connaissance de l'existence de la cuve à fuel au cours d'une visite du 10 février 2021, soit antérieurement à la signature du compromis les 3 et 4 mars 2021. Madame [W] explique avoir personnellement fait visiter l'immeuble le 10 février 2021, notamment la cave et que Monsieur [E] lui a demandé si la cuve était toujours utilisée, ce à quoi elle avait répondu qu'elle n'était plus en service. Bien qu'ayant notifié leurs conclusions en dernier lieu, Monsieur et Madame [E] n'apportent aucun commentaire concernant cette attestation.

Compte tenu de ce qui précède, aucun vice du consentement ne peut être retenu au sujet de la présence d'une cuve à fuel dans l'immeuble.

En deuxième lieu, Monsieur et Madame [E] affirment que Monsieur et Madame [Z] ont 'masqué une dégradation de la partie métallique du garde-corps d'un balcon notamment en apposant une certaine surface de plâtre, qui s'est effondrée entre la signature du compromis et la réitération de l'acte de vente', ce qui constitue un dol selon eux.

Mais d'une part, Monsieur et Madame [E] ne démontrent nullement que cette dégradation survenue après la signature du compromis serait la conséquence de travaux inadaptés réalisés par Monsieur et Madame [Z] aux fins de cacher l'état du garde-corps.

D'autre part, à supposer que cette dégradation du balcon préexistait à la signature du compromis, Monsieur et Madame [E] ne prouvent pas qu'elle présentait pour eux une importance déterminante de leur consentement.

En conséquence, l'annulation du compromis ne peut pas davantage être prononcée à ce sujet.

En troisième lieu, Monsieur et Madame [E] soutiennent s'être rendu compte, grâce au notaire chargé de la vente, que la taxe foncière n'était pas attribuée en partie au local professionnel, alors qu'ils pensaient que tel était le cas. Ils ajoutent ne pas avoir été destinataires de la page 11 du bail commercial, alors qu'ils l'avaient demandée au notaire.

Tout d'abord, Monsieur et Madame [E] ne justifient nullement avoir demandé au notaire la communication de la page 11 du bail commercial avant la signature du compromis, seule une telle demande -préalable- non satisfaite étant de nature à caractériser une erreur ou un dol.

Ensuite, ils n'allèguent pas et démontrent moins encore avoir précisé, avant la signature du compromis, que l'attribution d'une partie de la taxe foncière au local professionnel présentait pour eux un caractère déterminant.

En conséquence, il n'y a pas davantage lieu à annulation du compromis pour ce motif et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'annulation.

Sur la caducité du compromis de vente

Le compromis prévoyait une condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 200500 euros sur une durée maximale de 15 ans au taux maximal de 1,25 %, l'acquéreur devant justifier du dépôt de demandes de prêts dans au moins deux établissements financiers ou banques. Le compromis rappelait les dispositions de l'article 1304-3 du code civil selon lesquelles 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.

Monsieur et Madame [E] prétendent avoir présenté des demandes de prêt conformément aux caractéristiques prévues dans le compromis, les deux établissements bancaires sollicités leur ayant opposé un refus.

Il est communiqué à la procédure une offre de prêt de la Banque Populaire du 1er juin 2021 au nom de la SCI Catimini d'un montant de 216200 euros sur 16 ans. Il est tout d'abord observé que cette offre est faite à la SCI Catimini, et non à Monsieur et Madame [E]. Ces derniers ne prouvent pas leur affirmation selon laquelle la banque leur aurait imposé la création d'une SCI. En outre, la durée de remboursement, 16 ans, dépasse celle prévue au compromis de 15 ans. Surtout, le montant emprunté de 216200 euros est supérieur à celui prévu au compromis de 200500 euros. Monsieur et Madame [E] ne démontrent aucunement avoir présenté à la Banque Populaire une demande de prêt correspondant aux caractéristiques stipulées au compromis.

Monsieur et Madame [E] produisent par ailleurs un courrier de la Caisse d'Épargne du 23 juin 2021 refusant le prêt sollicité. Cependant, ce courrier est adressé en premier lieu à la SCI Catimini. Surtout, il précise que la demande de prêt était d'un montant de 215000 euros, soit ici encore un montant supérieur à celui prévu au compromis de 200500 euros.

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur et Madame [E] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du dépôt de deux demandes de prêts correspondant aux caractéristiques prévues au compromis.

En application des dispositions légales rappelées ci-dessus, la condition suspensive est réputée accomplie.

Monsieur et Madame [E] font également valoir qu'ils étaient en droit de refuser de réitérer la vente dès lors que suite à l'effondrement d'une partie du balcon, Monsieur et Madame [Z] n'ont pas respecté la clause selon laquelle ils s'obligeaient 'à maintenir les biens vendus en l'état jusqu'à la date de réitération des présentes par acte authentique'.

Cependant, les appelants ne rapportent pas la preuve de ce que Monsieur et Madame [Z] n'ont pas fait procéder aux travaux de réfection nécessaires avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Monsieur et Madame [E] ajoutent qu'une stipulation du compromis prévoyait que, si entre la signature de ce compromis et la réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendait les biens impropres à leur destination, l'acquéreur pouvait renoncer à l'acquisition.

Toutefois, les deux photographies produites par Monsieur et Madame [E], sans date certaine, ne témoignent que d'un désordre mineur. Les appelants ne produisent ni procès-verbal de constat d'huissier, ni devis ou expertise amiable et il n'est pas établi que la chute de quelques morceaux de plâtre rende le bien impropre à sa destination.

En conséquence, la demande tendant à la caducité du compromis sera également rejetée.

Sur les indemnités forfaitaires de Monsieur et Madame [Z] et de la SARL Trimlor

Concernant l'indemnité demandée par Monsieur et Madame [Z]

Le compromis prévoit, dans l'hypothèse où l'une des parties refuserait de réitérer la vente par acte authentique, que la partie non défaillante peut invoquer la résolution de plein droit du compromis, la partie défaillante devant lui verser à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20050 euros.

En l'espèce, ayant refusé de régulariser l'acte authentique alors que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée réalisée, Monsieur et Madame [E] doivent être considérés comme les parties défaillantes.

Monsieur et Madame [E] soutiennent que le montant dû au titre de la clause pénale doit être réduit à l'euro symbolique, en prétendant avoir été trompés lors de la vente. Ce moyen ne peut être retenu au regard des développements qui précèdent.

Ils ajoutent que le montant réclamé est excessif puisque le bien a été remis en vente à 224000 euros, soit un montant supplémentaire de 23500 euros. Cependant, il est habituel de mettre un bien en vente à un prix supérieur à celui attendu en vue des négociations, le prix initialement demandé par le vendeur ne préjugeant nullement de celui auquel la vente sera effectivement conclue. Par ailleurs, un taux de 10 % est usuel en matière de clause pénale et le montant réclamé en l'espèce ne peut être considéré comme excessif.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de plein droit du compromis de vente et condamné Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 20050 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis.

Concernant l'indemnité demandée par la SARL Trimlor

Le compromis rédigé à l'en-tête de l'agence Nestenn [Localité 7], exploitée par la SARL Trimlor, prévoit en page 9 au profit de cette dernière une rémunération de 10500 euros TTC. Il ajoute : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l'opération étant définitivement conclue'. Cette indemnisation forfaitaire due à titre de clause pénale est rappelée en page 12 dans les développements relatifs à la non réitération de la vente par acte authentique.

Pour s'opposer au versement de toute somme à la SARL Trimlor, outre leur moyen tendant à la nullité ou à la caducité du compromis qui a été écarté, Monsieur et Madame [E] rappellent les dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, ils font valoir que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique et que les honoraires étaient à la charge du vendeur et non de l'acquéreur.

Cependant, il ne s'agit pas en l'espèce du versement des honoraires prévus au compromis, mais de la condamnation au paiement de la clause pénale, à la charge de la partie défaillante.

Monsieur et Madame [E] soutiennent en outre que la SARL Trimlor ne peut leur réclamer le paiement de l'indemnité dès lors qu'ils n'ont jamais été mis en demeure conformément à l'article 1230 du code civil (l'article 1231 en réalité).

Force est de constater que la SARL Trimlor ne prend pas position sur cette question. Or, le compromis qu'elle a elle-même rédigé à l'en-tête de l'agence Nestenn [Localité 7] prévoit en page 9 que cette indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'agence sera due par la partie défaillante 'après avoir été régulièrement mise en demeure'. Une telle mise en demeure n'est pas produite aux débats et son existence n'est pas davantage alléguée par la SARL Trimlor.

En conséquence de ce qui précède, cette indemnité n'est pas due et le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [E] à payer la somme de 10500 euros à la SARL Trimlor.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Monsieur et Madame [E] soutiennent que cette procédure était abusive et les a mis en difficulté financière.

Leur refus de réitérer la vente par acte authentique étant jugé fautif, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande.

SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Monsieur et Madame [E] succombent pour l'essentiel dans leur recours. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens et à payer la somme de 1500 euros à Monsieur et Madame [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 1500 euros à la SARL Trimlor. Cette dernière sera déboutée de sa demande.

Y ajoutant, Monsieur et Madame [E] seront condamnés solidairement aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

En revanche, la SARL Trimlor sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement à l'encontre de Monsieur et Madame [E].

Monsieur et Madame [E] seront déboutés de leur demande présentée sur ce même fondement pour la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Verdun le 16 février 2023, sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] à payer à la SARL Trimlor les sommes de :

- 10500 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente,

- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute la SARL Trimlor de ses demandes présentées à l'encontre de Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] au titre de la clause pénale et de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] à payer à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [A] épouse [Z] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Déboute la SARL Trimlor d'une part, Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] d'autre part, de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [U] [N] épouse [E] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.-