CA Pau, 2e ch. sect. 1, 31 juillet 2024, n° 23/01318

Par acte authentique en date du 21 octobre 2008, la SCI Perl a donné à bail commercial à la SARL Estacade immobilier des locaux composant le lot n°75 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1] cadastré section BT N° [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 5] à compter du 21 octobre 2008 moyennant un loyer mensuel de 2.111,32 euros TTC.

Par acte d'huissier en date du 7 novembre 2018, la SARL Estacade immobilier a sollicité le renouvellement du bail et la diminution de son montant mensuel à 1.250 euros HT, soit 1.500 euros TTC.

La SCI Perl n'a pas fait connaître ses intentions à la SARL Estacade immobilier.

Par acte d'huissier du 10 août 2020, la SARL Estacade immobilier a signifié à la SCI Perl un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé et, par acte du 10 novembre 2020, elle l'a assignée à cet effet devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax.

Par jugement réputé contradictoire du 2 juin 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax a constaté le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2019 et a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] [H] avec la mission notamment, de rechercher s'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l'alinéa 2 de l'article L 145-33 du code de commerce, spécialement des facteurs locaux de commercialité. en précisant leur incidence sur le commerce considéré, et de fournir tous éléments nécessaires à la détermination de sa valeur locative au 1er janvier 2019 par référence aux articles R 145-2 et suivants du code de commerce.

L'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2022.

Par jugement contradictoire en date du 01 février 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax a :

- débouté la SARL Estacade immobilier de l'intégralité de ses demandes ;

- constaté le renouvellement, à compter du 1er janvier 2019, du bail commercial conclu par acte reçu le 21 octobre 2008 par Maître [C] [D], Notaire à [Localité 4] (Pyrénées-Atlantiques) entre la SCI Perl et la SARL Estacade immobilier portant sur le lot n°75 d'une superficie de 64 m2 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Landes), cadastre section BT n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] ;

- confirmé le loyer contractuel d'un montant de 2 78,40 € TTC par mois hors charges;

- condamné la SARL Estacade immobilier à verser à la SARL Perl la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Estacade immobilier aux entiers dépens en ceux compris les frais de l'expertise judiciaire.

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.

Par jugement en rectification d'erreur matérielle du 15 mars 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax a dit que "la mention 2 78,40" incluse dans le dispositif du jugement rendu le 1er février 2023 par le juge délégué aux loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax dans l'affaire inscrite sous le numéro de rôle RG n° 20/00002 sera remplacée par la mention suivante : "2.378,40" et a laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Par déclarations d'appel du 11 mai 2023, la SARL Estacade immobilier a interjeté appel du jugement du 01 février 2023 (RG 23/01318) et du jugement du 15 mars 2023 (RG 23/01320).

Par ordonnance en date du 15 novembre 2023, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro RG 23/01318.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 10 avril 2024.

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Par conclusions du 9 août 2023 présentées sous le RG 23/1318, la SARL Estacade immobilier demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel limité et de :

- infirmer le jugement rendu le 1er février 2023 en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, a confirmé le loyer contractuel d'un montant de 278,40 € TTC par mois hors charges et l'a condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du ode de procédure civile et aux dépens;

Statuant à nouveau,

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé :

- fixer le montant du loyer en renouvellement pour les locaux commerciaux qu'elle loue, à compter du 1er janvier 2019, à hauteur de 1.241.67 euros par mois hors charges et hors taxes ;

- condamner la SCI Perl à lui rembourser la différence entre le nouveau montant du loyer tel qu'il sera fixé à la somme de 1.241.67 euros par mois hors charges et hors taxes et le loyer du bail en vigueur depuis le 1er janvier 2019 ainsi que la somme correspondant au réajustement du dépôt de garantie pour que ce dernier corresponde à deux mois de loyer;

- la condamner à lui verser les intérêts de retard sur le trop-perçu des loyers à compter de la demande en fixation du nouveau loyer en application de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code ;

Sur la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile en première instance et aux dépens :

- débouter la SARL Estacade immobilier au paiement d'un article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance (sic) ;

- condamner la SCI Perl aux dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;

Sur les frais irrépétibles en appel

- la condamner à lui régler la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens d'appel en, ce que compris en tant que de besoin les frais de l'expertise judiciaire.

Par conclusions du 9 août 2023 présentées sous le RG 23/1320, la SARL Estacade immobilier demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et :

- infirmer le jugement rendu le 15 mars 2023 en ce que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax a dit que la mention : "278,40" incluse dans le dispositif du jugement rendu le 1er février 2023 sera remplacée par la mention suivante : "2378,40 » ;

Statuant à nouveau,

- débouter la SCI Perl de sa demande de rectification du jugement du 1er février 2023.

- la condamner à lui payer la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- la condamner aux entiers frais et dépens d'appel.

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La SCI Perl à qui les déclarations d'appel et les conclusions ont été signifiées le 27 juin et le 9 août 2023 à personne habilitée n'a pas constitué avocat.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est rappelé que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande qui lui est soumise que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

S'agissant de l'appel formé contre le jugement en rectification d'erreur matérielle, la SARL Estacade immobilier précise que sa demande d'infirmation du jugement portant rectification de la somme à laquelle le montant du loyer révisé doit être fixé ne se conçoit que pour sauvegarder ses droits au regard de l'appel qu'elle a également interjeté à l'égard du jugement du 1er février 2023.

Elle n'a d'ailleurs développé aucun moyen au soutien de la prétention visant à voir débouter la SCI Perl de la demande en rectification d'erreur matérielle qu'elle a formée et à laquelle le juge a fait droit par jugement du 15 mars 2023.

La SARL Estacade immobilier sera déboutée de sa demande d'infirmation de ce jugement, ceci d'autant que les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 15 novembre 2023.

Dans le cadre de son appel du jugement statuant sur le fond du litige enregistré sous le RG 23/01318, la SARL Estacade immobilier ne conteste pas le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 mais discute le montant du loyer renouvelé proposant qu'il soit fixé à la somme de 1.241.67 euros par mois hors charges et hors taxes.

Elle soutient que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative des lieux si elle est inférieure au montant du loyer plafonné sans qu'il lui soit nécessaire de rapporter la preuve d'une modification notable de l'un des éléments permettant de déterminer cette valeur locative. Elle considère dès lors que c'est à tord que le juge n'a pas recherché la valeur locative des locaux donnés à bail afin de la comparer au montant du loyer conventionnel ceci d'autant qu'ils sont à usage exclusif de bureaux et qu'elle y exerce l'activité d'agence immobilière.

Elle affirme que la valeur locative des locaux ne peut être fixée, comme l'a fait le premier juge, au loyer contractuel d'un montant de 1.982 euros HT ou 2.378,40 € TTC par mois hors charges car :

- les caractéristiques des lieux sont telles qu'elle ne peut exploiter l'ensemble des lieux loués faute d'avoir pu obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété de fermer la terrasse arrière avec une véranda et l'expert a retenu une surface pondérée du bien donné à bail fixé à 51,38 m2 ;

- leur destination est restreinte par les dispositions du bail qui limitent son droit de céder le bail ;

- elle supporte l'obligation d'assurer la charge de taxe foncière et de l'entretien des peintures intérieures et extérieures et donc des travaux de ravalement de la façade qui ont été approuvés en assemblée générale du 24 septembre 2021 ;

- les facteurs locaux de commercialité ont défavorablement évolué au regard de la piétonnisation du front de mer, de la suppression de stationnements et de la fin de leur gratuité l'été, de la fréquentation commerciale saisonnière du secteur et de l'augmentation significative de la concurrence dans un contexte de tension du marché immobilier ;

- les prix des locaux situés à proximité sont inférieurs au loyer du bail qu'elle exploite.

En droit, selon l'article L.145-33 du code de commerce, "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° - Les caractéristiques du local considéré ;

2° - La destination des lieux ;

3° - Les obligations respectives des parties ;

4° - Les facteurs locaux de commercialité ;

5° - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ".

Par dérogation à ce principe et sauf à ce qu'il soit démontré une modification notable de ces quatre premiers éléments, l'article L.145-34 du code de commerce impose le plafonnement de la variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans, à celle de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Cependant, l'article R 145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Ainsi, en droit, les locaux à usage de bureaux échappent de plein droit aux règles concernant le plafonnement des loyers prévues à l'article L 145-34 du code de commerce.

En l'espèce, le bail commercial liant les parties porte sur des locaux de 64 m2, destinés pour le preneur à son activité de "bureau de conseil patrimonial, courtage de produit financiers et immobiliers, recherche de biens fonciers, marchand de biens et agences immobilières avec transaction d'immeubles et de fonds de commerce" à laquelle il pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L 145-47 du code de commerce ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l'article L 145-48 du même code.

A la date d'échéance du bail, le loyer contractuel s'élevait à la somme mensuelle de 2.378,40 euros HT.

Selon le rapport d'expertise déposé le 28 janvier 2022, le bien donné à bail se trouve dans un bon état général d'accueil de la clientèle et en état d'entretien qualifié d'"état normal d'usage" et il est sis dans un immeuble édifié en 2001 qui lui confère une très bonne visibilité sur un emplacement qualifié d'assez bonne visibilité.

L'expert a proposé une pondération des surfaces dont le calcul n'est cependant étayé par aucune pièce descriptive des locaux.

S'agissant de la destination des lieux, il a constaté que le local était "parfaitement" adapté à la forme d'activité exercée et autorisée par le bail.

Sur les obligations respectives des parties, il a relevé que le prix antérieurement applicable avait été fixé en tenant compte du fait que toutes les réparations et charges de copropriété autres que celles prévues à l'article 606 du code civil ainsi que l'entretien des locaux et le paiement de la taxe foncière sont à la charge du preneur. Il a aussi noté que la sous-location était interdite.

L'expert a en outre constaté que sur les périodes analysées, soit entre le 21 octobre 2008 et le 20 octobre 2017 et entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2018, des travaux d'aménagements urbains avaient été réalisés par la commune de [Localité 1] sur le front de mer sur lequel donnent les locaux donnés à bail. Les stationnements en épis sur le boulevard ont été alors supprimés avec un impact limité par la conservation de quelques places transformées en été en stationnement pour bicyclettes. En outre, les stationnements situés à proximité et devant le local sont devenus payants l'été.

Il a aussi souligné que la population avait connu une hausse de 14% entre 2008 et 2018 et que le nombre de logements avait augmenté en moyenne de 16%, ce qui dénote de l'attractivité de la commune balnéaire.

S'agissant de la fréquentation des commerces du quartier, il a mis en exergue son caractère saisonnier à raison de leur nature de restaurants, glaciers, surfs shop et commerce d'habillement dont la plupart ferme plusieurs mois chaque année.

Il a enfin précisé que l'activité d'agence immobilière connaît une concurrence en augmentation avec l'installation d'enseignes nationales.

Compte tenu de ces éléments et après avoir retenu trois termes de comparaison qu'il a privilégié du fait d'une situation géographique équivalente au local objet du litige, l'expert a proposé que la valeur locative des locaux donnés à bail à la SARL Estacade immobilier soit fixée à la somme annuelle de 17.880 euros TTC à compter du 1er janvier 2019.

Cependant, l'expert n'a pas obtenu la communication des baux des termes de comparaison et, surtout, il ne peut qu'être constaté que si l'article R.145-7 du code de commerce n'exige pas que les éléments de comparaison portent sur des locaux identiques, il définit la notion de locaux équivalents par référence notamment à l'article R.145-5 relatifs à la destination des lieux.

Or, en l'espèce, les baux visés sont, selon les dires et attestations de leur gérant respectif, à destination "tous commerces sauf restauration, snacking, glaces" et sont exploités en commerce de prêt à porter "surf wear", de cours de surf et locations de vélos et de vente et location d'articles liés au surf et au cyclisme.

Il en résulte que la prise en compte de ces références n'apparaît pas pertinente au regard de la nature et de la saisonnalité des activités concernées lesquelles ne peuvent correspondre à celles d'une agence immobilière, aucun renseignement n'étant notamment donné sur la durée de leur fermeture hivernale;

En outre, il sera noté que l'attestation produite par l'appelante de la propriétaire du lot 82 de la [Adresse 8], datée du 1er août 2019 indique qu'il est d'une surface de 72 m2 et est loué par la SARL Djiffusion. Il n'apporte cependant aucune précision sur la nature du bail, sa durée, ses conditions et l'activité exercée dans les lieux.

La SARL Estacade immobilier n'apporte enfin aucun élément sur l'impact sur la valeur locative du bien à la date de renouvellement du bail qui résulterait des modifications législatives datant de 2011 et de l'installation sur le secteur de nouvelles agences immobilières concurrentes qu'elle évoque.

Dans ces conditions, la prise en compte des références proposées par l'appelante n'est pas pertinente.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité, ainsi que l'a relevé le premier juge, les éléments défavorables ressortant du rapport d'expertise tenant aux restrictions de stationnement à proximité des locaux loués, à la fréquentation commerciale de plus en plus saisonnière et à l'augmentation de la concurrence, ne peuvent avoir qu'un effet limité au regard des spécificité de l'activité d'une agence commerciale et de la clientèle concernée tandis que la hausse de la population sur la commune, la construction en nombre de nouveaux logements sur une commune balnéaire alimentent le dynamisme et la vitalité du marché immobilier.

Il en résulte que la SARL Estacade immobilier ne prouve pas que la valeur locative des locaux qui lui ont été donnés à bail, selon une consistance qui n'a pas été modifiée, a diminué et doit être fixée à une somme inférieure à celle retenue par le premier juge laquelle correspond à celle résultant du jeu de l'indexation prévue au contrat de bail.

Le jugement du 1er février 2023, rectifié par celui du 15 mars 2023, sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Estacade immobilier de sa demande en fixation du loyer renouvelé à la somme de 1.241,67 euros et a confirmé le loyer contractuel d'un montant de 2.378,40 € TTC par mois hors charges.

La SARL Estacade immobilier sera dès lors également déboutée de ses demandes subséquentes en remboursement de sommes et versement d'intérêts de retard avec capitalisation.

La solution du litige commande enfin de confirmer les dispositions prises en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

A hauteur d'appel, la SARL Estacade immobilier qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement en date du 01 février 2023 et le jugement en rectification d'erreur matérielle du 15 mars 2023 en toutes leurs dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant,

Condamne la SARL Estacade immobilier aux dépens d'appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIROY, Conseillère suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.