CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 31 juillet 2024, n° 24/00106

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er septembre 2021, la société [Localité 5] a consenti à la société Tsilaur Distribution, aux droits de laquelle se trouve la société AK [Localité 5], un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2021, moyennant un loyer annuel de 98.187,48 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d'avance.

Le 4 août 2023, la société [Localité 5] a délivré à la société AK [Localité 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 34.480,78 euros au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2023.

Par acte du 21 septembre 2023, la société [Localité 5] a assigné la société AK [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 30 novembre 2023, le premier juge a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er septembre 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec effet à la date du 4 septembre 2023 à 24 heures ;

débouté la société AK [Localité 5] de ses demandes de délais de paiement des causes du commandement de payer du 4 août 2023 et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l'ordonnance, la société AK [Localité 5] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société AK [Localité 5] à payer à la société [Localité 5] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la société AK [Localité 5] à payer à la société [Localité 5] la somme provisionnelle de 34.196 euros correspondant au solde du loyer, des charges et indemnités d'occupation dus au titre du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 ;

condamné la société AK [Localité 5] à payer à la société [Localité 5], à titre provisionnel, les intérêts au taux légal sur la somme de 34.480,78 euros pour la période courant du 12 juillet 2023 au 23 octobre 2023 ;

débouté la société AK [Localité 5] de sa demande de délais de paiement des sommes dues au titre du 4ème trimestre 2023 ;

dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 5] ;

débouté la société [Localité 5] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société AK [Localité 5] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et les frais de levée de l'état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

Par déclaration du 12 décembre 2023, la société AK [Localité 5] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception des dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 5] et ayant débouté celle-ci de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 avril 2024, la société AK [Localité 5] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

déclarer la société [Localité 5] irrecevable en ses demandes ;

débouter la société [Localité 5] de toutes ses demandes ;

lui accorder les plus larges délais pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la 'défenderesse', au besoin rétroactivement, et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification par acte extrajudiciaire du 'jugement' à intervenir ;

juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier ;

suspendre les effets du commandement de payer du 4 août 2023 ;

dire n'y avoir lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et débouter la bailleresse de sa demande d'expulsion ;

juger, en conséquence, que la clause résolutoire ne jouera pas si elle s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

condamner la société [Localité 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [Localité 5] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiée le 6 mai 2024, la société [Localité 5] demande à la cour de :

dire que la société AK [Localité 5] ne rapporte la preuve qui lui incombe ni d'une situation économique difficile ni de sa bonne foi et n'offre aucune garantie sérieuse d'apurer sa dette locative qui n'a fait que s'accroître ;

dire que la société AK [Localité 5] n'est pas fondée à demander l'octroi de délais avec suspension de la clause résolutoire au titre des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er septembre 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec effet à la date du 4 septembre 2023 à 24 heures ;

débouté la société AK [Localité 5] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, la société AK [Localité 5] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société AK [Localité 5] à lui payer une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

rejeter toutes contestations des loyers ou indemnités d'occupation et charges correspondant aux échéances des 3ème et 4ème trimestre 2023 que la société locataire a expressément reconnu devoir dans ses écritures de première instance ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société AK [Localité 5] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 34.196 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 3 octobre 2023 et les intérêts au taux légal sur la somme 34.480,78 euros pour la période courant du 12 juillet 2023 au 23 octobre 2023 ;

déclarer recevable et fondée sa demande tendant à l'actualisation de sa créance ;

rejeter toutes contestations de la société appelante portant sur la régularité de l'indexation au 1er septembre 2023 et la facturation des loyers ou indemnités d'occupation augmentés des charges et taxes ;

condamner la société AK [Localité 5] à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 106.217,09 euros selon détail ci-après :

34.196 euros correspondant au solde de l'échéance du 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 3 octobre 2023,

35.503,85 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er janvier 2024,

36.517,24 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er avril 2024,

les dites sommes correspondant aux échéances des 1er et 2ème trimestres 2024 arrêtées au 1er avril 2024 sous réserve d'actualisation,

4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et les frais de levée de l'état d'endettement acquittés auprès du tribunal de commerce.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 mai 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, le bailleur a fait délivrer, le 4 août 2023, à la société AK [Localité 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 34.480,78 euros au titre du troisième trimestre 2023, non payé à sa date d'exigibilité, dont nul ne conteste qu'elle n'a pas été réglée dans le mois de cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 4 septembre 2023 minuit ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.

Il est exact que la société [Localité 5] a délivré à la société AK [Localité 5] plusieurs commandements de payer en date des 13 juillet, 17 octobre 2022 et 18 janvier 2023 avant celui du 4 août 2023, et a engagé une première procédure en référé ayant donné lieu à une ordonnance du 15 juin 2023 accordant des délais au preneur.

Cependant, la délivrance de ces commandements de payer, conséquence de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers à l'échéance contractuelle, ne peut faire obstacle au constat de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, alors au surplus, qu'il apparaît des pièces produites, que postérieurement à l'ordonnance susvisée du 15 juin 2023, la société AK [Localité 5] s'est abstenue de régler à la date d'exigibilité le loyer du troisième trimestre 2023 et que sa dette n'a depuis cessé d'augmenter.

Il n'apparaît donc pas que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer litigieux en date du 4 août 2023.

Sur la provision

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société [Localité 5] soutient que reste due la somme de 34.196 euros correspondant au solde de l'échéance du quatrième trimestre 2023, au paiement de laquelle la société AK [Localité 5]

a été condamnée.

Actualisant sa créance, elle indique que les loyers des 1er et 2ème trimestres 2024, d'un montant de 36.517,24 euros chacun, n'ont pas été acquittés, de sorte qu'après déduction d'un trop perçu de charges pour l'exercice 2022 et pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2024 (1.013,35), dont le principe n'est pas contesté, sa créance s'élève au deuxième trimestre 2024 inclus à la somme globale de 106.217,09 euros. Elle verse aux débats les avis d'échéance des 28 septembre 2023, 2 janvier et 1er avril 2024.

La société AK [Localité 5] soutient pour sa part avoir réglé le loyer du quatrième trimestre 2023 et reproche au bailleur de ne pas produire de décompte récapitulatif des sommes facturées et réglées depuis son entrée dans les lieux (1er juillet 2022), ce qui rend impossible le suivi de l'évolution de la dette et l'imputation des règlements.

Elle conteste en outre l'indexation effectuée en soutenant que l'indice du 1er trimestre 2023 retenu ne tient pas compte du plafonnement légal à 3,5 % défini par l'article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, estimant qu'à compter du 1er septembre 2023, le loyer aurait dû s'élever à la somme de 26.250,47 euros HT et non à celle de 27.059,80 euros facturée par le bailleur.

Enfin, elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas du montant des provisions pour charges facturées ni de la clause du bail autorisant de les facturer.

Il ressort de la note adressée au premier juge par le bailleur (pièce 15 de la partie intimée) et des avis d'opération de virements produits par la société AK [Localité 5] (pièce 10) que celle-ci justifie avoir réglé :

le 23 octobre 2023, la somme de 34.480,78 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023, objet du commandement de payer,

le 25 octobre 2023, la somme de 255,42 euros, somme correspondant au coût du commandement de payer,

le 25 octobre 2023, la somme de 3.000 euros à valoir sur le 4ème trimestre 2023,

le 25 octobre 2023, la somme de 4.304 euros au titre des taxes foncières 2023,

le 25 octobre 2023, la somme de 2.138 euros correspondant à l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la précédente décision.

A l'exception de la somme de 3.000 euros venant en déduction de celle de 37.196 euros réclamée par la société [Localité 5] devant le premier juge au titre du 4ème trimestre 2023, la société AK [Localité 5] ne justifie pas s'être acquittée du solde de ce terme de loyer, ni de ceux des 1er et 2ème trimestres 2024, alors qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation.

Il résulte en outre du bail, que les parties sont convenues du paiement d'une provision trimestrielle pour charges d'un montant de 3.222 euros HT, majorée de la TVA. Il a été prévu que l'apurement des comptes s'effectuera annuellement et que la provision sera réajustée chaque année en fonction de l'état récapitulatif de l'année précédente.

Le bailleur explique avoir actualisé cette provision à la somme de 3.371,20 euros en fonction des relevés trimestriels transmis par le syndic et produit les appels de fonds du syndic d'un montant trimestriel de 3.371,20 euros, correspondant aux charges générales et de chauffage dues par le locataire, dont l'obligation ne se heurte à ce titre à aucune contestation sérieuse.

Enfin, l'article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, modifié par la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023, dispose que 'la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l'annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité'.

Ce texte, qui instaure un plafonnement à 3,5 % des ajustements annuels des loyers commerciaux pour la période considérée, s'applique aux petites et moyennes entreprises définies comme celles employant moins de 250 salariés et réalisant un chiffre d'affaires n'excédant pas 50 millions d'euros ou dont le bilan annuel total ne dépasse pas 43 millions d'euros.

La société AK [Localité 5], qui exploite une superette, verse aux débats une attestation de son expert-comptable, qui établit qu'elle a réalisé, pour la période comprise entre le 17 juin 2022 et le 31 décembre 2023, un chiffre d'affaires de 1.108.538,87 euros.

Au regard de cet élément chiffré, très en deçà du seuil fixé pour échapper au plafonnement, et de la nature de son activité, l'obligation de l'appelante au paiement de l'indexation telle que calculée par le bailleur apparaît sérieusement contestable.

Dans ces conditions, tenant compte du montant hors taxe non contesté du loyer trimestriel dû jusqu'au troisième trimestre 2023 (25.362,78 euros) et du plafonnement légal à 3,5 %, le montant du loyer réévalué s'élève, à compter du 1er septembre 2023 (date de réévaluation contractuellement convenue) à la somme de 26.250,47 euros HT et non à celle de 27.059,80 euros HT réclamée par le bailleur au titre des 4ème trimestre 2023, 1er et 2ème trimestres 2024.

Ainsi, en reprenant les éléments figurant dans les avis d'échéance de ces trimestres, la créance non sérieusement contestable de la société [Localité 5] s'élève, au deuxième trimestre 2024 inclus, à la somme de 102.979,06 euros TTC, se décomposant comme suit :

solde du 4ème trimestre 2024 : 32.901,06 euros TTC

26.250,47 euros HT au titre du loyer + TVA 5.250,09 euros (31.500,56 euros TTC),

+ 295,89 euros HT au titre du rappel de l'indexation sur le loyer de septembre 2023 (26.250,47 - 25.362,78/3) + TVA 59,17 euros (355,06 euros TTC)

+ 3.371,20 euros HT au titre des provisions pour charges + TVA 674,24 euros (4.045,44 euros TTC)

- 3.000 euros réglés par la société AK [Localité 5]

1er trimestre 2024 : 34.532, euros

26.250,47 euros HT au titre du loyer + TVA 5.250,09 euros (31.500,56 euros TTC),

+ 3.371,20 euros HT au titre des provisions pour charges + TVA 674,24 euros (4.045,44 euros TTC)

- 1.013,35 euros au titre d'un trop perçu de charges

2ème trimestre 2024 : 35.546 euros

26.250,47 euros HT au titre du loyer + TVA 5.250,09 euros (31.500,56 euros TTC),

+ 3.371,20 euros HT au titre des provisions sur charges + TVA 674,24 euros (4.045,44 euros TTC)

L'obligation de la société AK [Localité 5] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner à payer à la société [Localité 5] la somme provisionnelle de 102.979,06 euros TTC arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 32.901,06 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus.

Compte tenu de l'évolution du litige, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de délais

Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La société AK [Localité 5] sollicite les plus larges délais pour apurer sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Elle fait état des investissements réalisés lors de l'acquisition du fonds de commerce le 28 juin 2022 et du caractère déficitaire de celui-ci ne permettant pas une exploitation équilibrée. Elle indique toutefois être 'à la tête d'un réseau de magasins, titulaires de la franchise 'Franprix' lui faisant régulièrement confiance pour le développement de son enseigne.

Cependant, à l'exception de l'attestation susvisée de son expert-comptable, qui ne fait état que du chiffre d'affaires réalisé au cours de la période du 17 juin 2022 au 31 décembre 2023, la société AK [Localité 5] ne verse aucune pièce de nature comptable et financière permettant d'établir sa capacité de régler, dans le délai sollicité, sa dette et de s'acquitter du loyer courant alors au surplus, que l'arriéré locatif n'a cessé d'augmenter depuis la décision entreprise.

Il convient donc de débouter la société appelante de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur le constat de la résiliation et ses conséquences

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2023 minuit, statué sur les conséquences de la résiliation constatée et en ce qu'elle a condamné, par provision, la société AK [Localité 5] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et taxes depuis la résiliation et jusqu'à la libération effective des locaux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société AK [Localité 5] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société [Localité 5], contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel sauf en celles relatives au montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau de ce seul chef et vu l'évolution du litige,

Condamne la société AK [Localité 5] à payer à la société [Localité 5] la somme provisionnelle de 102.979,06 euros TTC au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 32.901,06 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ;

Condamne la société AK [Localité 5] aux dépens d'appel et à payer à la société [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.