CA Colmar, 2e ch. A, 19 août 2024, n° 22/01107

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 6 novembre 1978, Mme [B] [R] a reçu par donation de ses parents un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Mme [R] et M. [W] [A] (les consorts [R]-[A]) y ont fixé leur domicile commun courant 2001 et se sont liés par un pacte civil de solidarité signé le 26 avril 2010.

Par acte authentique du 15 octobre 2017, ils ont contracté auprès de la banque BNP Paribas Invest Immo un emprunt dont l'objet était principalement le remboursement anticipé de deux prêts immobiliers contractés auprès de la banque CIC et de quatre prêts à la consommation.

Ne parvenant plus à honorer les échéances mensuelles de ce prêt immobilier et de plusieurs crédits à la consommation, les consorts [R]-[A], ont confié, par mandat du 4 juin 2012, à la SASU Excelium finance, société de courtage immobilier et de rachat de prêt, la mission de rechercher une solution de refinancement.

Par acte authentique du 30 août 2012 reçu par Me [U]-[D], notaire, Mme [R] a vendu à la SARL Criqui MDB, marchand de biens, la maison d'habitation située à [Localité 4] qu'elle occupait avec M. [A] pour un montant de 180 000 euros, avec faculté de rachat pendant un délai de cinq ans ouverte aux vendeurs et à leurs héritiers, pour un prix forfaitaire de 207 000 euros, outre les frais de vente et réparations.

Ledit acte comprenait une convention d'occupation pendant une durée maximale de soixante mois à compter de la vente et moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation de 1 440 euros mensuelle par les consorts [R]-[A].

Il prévoyait que cette convention d'occupation prendrait fin, notamment en cas de défaut de paiement de l'indemnité d'occupation, qui entraînerait la déchéance de la faculté de rachat, la caducité de la convention d'occupation et l'obligation pour le vendeur de libérer l'immeuble dans le délai de dix jours suivant le terme de l'échéance d'indemnité impayée.Insatisfaits de cette vente à réméré, les consorts [R]-[A] se sont adressés à M. [O] [K], marchand de biens, pour lui demander conseil.

Le 15 février 2014, Mme [R] a signé un 'acte de cession de créances' avec M. [K], par lequel elle lui cédait l'intégralité des créances sur la société Criqui MDB, la société Excelium finance et la SCP Notariale [D] & Annereau et le subrogeait dans tous ses droits et actions en justice à leur égard, et ce pour un montant de 29 000 euros, incluant la faculté de rachat de l'immeuble que possédait Mme [R] à l'égard de la société Criqui MDB.

Par 'commandement visant la clause résolutoire' signifié le 7 mai 2014, la société Criqui MDB a mis en demeure Mme [R] de payer les indemnités d'occupation lui étant dues pour les mois d'avril et mai 2014. Le 23 septembre 2014, elle a délivré aux consorts [R]-[A] une sommation de quitter les lieux.

En parallèle, par exploit du 14 mai 2014, M. [K] a fait assigner la société Criqui MDB devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, notamment aux fins de voir prononcer la nullité de la vente à réméré en application des droits et actions lui ayant été cédés.

Selon un acte intitulé 'vente d'immeuble sous conditions suspensives' du 19 janvier 2015 produit aux débats, la société Criqui MDB vendait l'immeuble à M. [K] et les consorts [R]-[A] s'engageaient 'à libérer les lieux, ainsi que tous occupants de leur chef et des meubles dès la signature des présentes contre le paiement de la somme de cinq mille euros de la part du vendeur.'

Le 8 avril 2015, Mme [R] répondait à une sommation interpellative qui lui était signifiée à la demande de M. [K], qu'une somme de 5 000 euros lui avait été versée par ce dernier conformément à un 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 contresigné par elle-même et M. [A].

Un autre acte intitulé 'vente d'immeuble sous conditions suspensives' était signé le 17 juin 2015.

Le 27 août 2015, M. [K] a signifié aux consorts [R]-[A] un acte de cession de créances du 17 juin 2015, un avenant à la vente d'immeubles sous conditions suspensives du 21 août 2015 et un acte de quittance. Cet acte de signification précisait qu'aux termes de l'acte de cession de créance, la société Criqui MDB cédait à M. [K] une créance résultant d'un arriéré d'indemnités d'occupation qu'elle détenait sur Mme [R] et M. [A], dont le prix de vente avait été fixé à 10 000 euros.

Par ordonnance de référé du 17 novembre 2015, les consorts [R]-[A] ont été condamnés à payer à M. [K] une provision de 17 280 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation d'avril 2014 à mars 2015.

Les 17 février 2016 et 17 juillet 2017, les consorts [R]-[A] ont déposé une plainte pénale à l'encontre M. [K] pour escroquerie et abus de confiance. La plainte de M. [A] a été classée sans suite le 14 mai 2018.

Par lettres du 3 août 2017, le conseil des consorts [R]-[A], reprochant à M. [K] d'avoir commis des man'uvres dolosives, et à la société Excelium finance d'avoir manqué à des obligations contractuelles, les a mis en demeure de payer un montant de 250 000 euros à titre de dommages-intérêts.

En l'absence de réponse, les consorts [R]-[A] ont fait citer respectivement M. [K] et la société Excelium finance devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins que soient prononcées la nullité de la cession de créances du 15 février 2014 pour dol, violence et, subsidiairement pour erreur, et la condamnation in solidum de ces derniers au paiement d'une somme de 250 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de M. [K] à leur payer la somme de 2 592 euros au titre de la répétition de l'indû. En cours d'instance, ils ont également demandé de dire qu'ils n'ont pas signé les 'compromis de vente' des 19 janvier et 17 juin 2015 et de les déclarer caducs.

Par ordonnance du 9 juillet 2020, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de vérification d'écriture et de signature sollicitée par M. [K] au motif que les consorts [R]-[A] contestaient avoir signé le 'compromis de vente' du 19 janvier 2015. La comparution personnelle se tenait le 16 octobre 2020.

Par jugement contradictoire du 1er février 2022, le tribunal, devenu tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- déclaré recevables les demandes formulées par les consorts [R]-[A] ;

- rejeté ces demandes ;

- rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par M. [K] ;

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au cas d'espèce ;

- condamné les consorts [R]-[A] aux dépens ;

- dit que la décision n'est pas exécutoire par provision ;

- rejeté les autres demandes.

Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] au visa des articles 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924, le tribunal a retenu qu'était demandée l'annulation d'une cession de créance, qui est un titre d'ordre mobilier même si cette créance était en lien avec une vente à réméré et que les demandeurs ne réclamaient pas une mutation d'un droit réel mais uniquement des dommages-intérêts, de sorte que l'inscription au Livre foncier de leur demande en justice n'était pas nécessaire.

Pour rejeter les demandes des consorts [R]-[A] dirigées contre la société Excelium finance, le premier juge a estimé qu'ils ne pouvaient lui reprocher de ne pas avoir réussi à trouver un refinancement classique auprès d'organismes de crédit alors qu'ils étaient inscrits au FICP et qu'ils ne démontraient pas avoir réussi à trouver eux-mêmes un refinancement traditionnel, de sorte que la vente à réméré de leur maison pouvait être l'unique solution. Il a ajouté que l'opération proposée était des plus viables, qu'ils avaient ainsi perçu une somme de 180 000 euros qui était de nature à leur permettre de rembourser tous les prêts contractés, du moins ceux qu'ils avaient annoncés lors de la constitution de leur dossier et que par ce remboursement, leur inscription au FICP aurait dû être supprimée, de sorte qu'ils se seraient retrouvés à nouveau éligible à obtenir des prêts et que leurs revenus mensuels étaient suffisants pour que les banques leur fassent confiance. Il en a déduit que le montage financier et juridique était adapté à leur situation, 'tout du moins si l'on part du présupposé qu'ils souhaitaient à terme réintégrer le statut de propriétaire de leur maison.'

Il a ajouté qu'ils ne sauraient affirmer que les conditions de cette vente ne leur avaient pas été suffisamment expliquées, alors qu'elles étaient claires et explicites et qu'en plus elles avaient été rédigées par un notaire, ce dernier n'ayant pu que leur rappeler et leur expliquer la teneur de ces conditions.

De plus, le premier juge a relevé que le mandat qu'ils avaient confié à la société Excelium finance portait sur un besoin de financement de 175 000 euros, et que l'organisme leur avait proposé un plan portant sur 180 000 euros, correspondant donc à leur demande.

Le tribunal a, en outre, souligné que, si à la suite de la vente, le crédit immobilier avait pu être remboursé, les mandants n'indiquaient toutefois pas ce qu'ils avaient fait du reliquat à hauteur de 31 221,52 euros, somme censée permettre le remboursement des crédits à la consommation restants.

Pour rejeter la demande dirigée contre M. [K], le tribunal a retenu que les consorts [R]-[A] avaient toujours été associés aux actes, de sorte qu'ils ne pouvaient ignorer les implications juridiques, notamment de la cession de créance concédée à M. [K], dont le texte précisait clairement que seul ce dernier pourrait racheter la maison. Il a considéré qu'il n'était pas possible pour M. [K] de les tromper par ses propos, alors qu'ils avaient signé de nombreux documents, parfois devant notaire, démontrant clairement que M. [K] était le seul à pouvoir récupérer la maison. Il a ajouté qu'au moment de la cession, ils ne disposaient pas des fonds nécessaires pour racheter la maison, que cette cession avait comme contrepartie le versement de la somme de 29 000 euros et qu'ils ne démontraient pas qu'elle n'aurait pas été payée, en dépit de leur réponse à l'affirmation sacarmentelle confirmant ce paiement. Ils n'expliquaient pas non plus comment ils auraient pu rembourser à la société Criqui MDB la somme de 180 000 euros en cas d'annulation de la vente à réméré.

Il a, enfin, rejeté la demande de dommages-intérêts des consorts [R]-[A] après avoir considéré que l'action de M. [K] n'était pas abusive.

Le 15 mars 2022, les consorts [R]-[A] ont interjeté appel de ce jugement, intimant toutes les parties, leur appel tendant à l'annulation à tout le moins la réformation ou l'infirmation dudit jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il les a condamnés aux dépens.

Le 7 novembre 2023 a été prononcée l'ordonnance de clôture.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 septembre 2023, les consorts [R]-[A] demandent à la cour de :

Sur leur appel principal :

- les déclarer bien fondés en leur appel,

- infirmer le jugement des chefs visés dans leur déclaration d'appel,

statuant à nouveau :

- dire et juger que leur consentement à la cession de créance du 15 février 2014 était vicié,

en conséquence :

- prononcer la nullité de l'acte de cession de créances du 15 février 2014,

- constater, au besoin dire et juger, qu'ils n'ont pas signé les 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 et du 17 juin 2015,

- constater la caducité desdits 'compromis' par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924,

en tout cas :

- dire et juger que M. [K] engage sa responsabilité civile à leur égard et à ce titre leur doit réparation des conséquences dommageables de l'acte de cession litigieux,

- dire et juger que la société Excelium finance a manqué à ses obligations contractuelles à leur préjudice,

- condamner in solidum M. [K] et la société Excelium finance à leur payer un montant de 250 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier et moral,

- condamner M. [K] à leur payer un montant de 2 592 euros au titre de la répétition de l'indû,

- condamner in solidum M. [K] et la société Excelium finance à leur payer une indemnité d'un montant de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, et une indemnité d'un montant de 5 000 euros à ce titre pour l'instance d'appel,

- les charger des entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel principal et incident,

Sur l'appel incident de M. [K] :

- le déclarer infondé et le rejeter,

- condamner M. [K] à leur payer une indemnité d'un montant de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le charger des entiers frais et dépens,

Sur les conclusions de la société Excelium finance :

- la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre M. [K], les appelants soutiennent que les dispositions des articles 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924 ne concernent que les actions relatives à un immeuble et, selon la jurisprudence, ne trouvent application que pour des demandes susceptibles d'opérer mutation de droits réels, ce qui n'est pas le cas de leur demande d'annulation de la cession de créance litigieuse qui, au demeurant n'a pas pour effet de remettre en cause la propriété de M. [K] sur l'immeuble cédé. Ils affirment en effet qu'ils ne sollicitent pas l'annulation de la vente à réméré mais des dommages-intérêts, de sorte que leur action en justice ne nécessitait pas une inscription au livre foncier. Ils estiment ainsi leurs demandes parfaitement recevables.

Au fond, ils critiquent l'analyse et certains éléments factuels retenus par le premier juge.

Au soutien de leur demande de nullité de la cession de créance du 15 février 2014, ils invoquent l'existence d'un dol, en faisant valoir que M. [K] leur a présenté cette opération comme devant leur permettre d'annuler la vente à réméré du 30 août 2012 par le biais d'une action en justice et d'obtenir ainsi la restitution de l'immeuble cédé, alors qu'en réalité, elle a eu pour seul objet de transférer à M. [K] tous les droits qu'ils détenaient sur cet immeuble. Ils estiment donc que leur consentement a été vicié.

Ils font valoir que la preuve des man'uvres frauduleuses commises par M. [K] est rapportée par une série de faits :

- Mme [R] souhaitait récupérer son bien, raison pour laquelle elle avait souscrit une vente à réméré et ce comme elle l'avait indiqué dans son premier courriel du 26 juillet 2013 à M. [K] ; il est ainsi évident qu'ils n'auraient pas consenti à la cession de créances s'ils avaient eu conscience qu'elle avait pour objet de permettre à M. [K] de s'approprier le bien ; ce dernier leur a menti quant à l'objet de la cession, or un simple mensonge peut être constitutif d'un dol selon la jurisprudence,

- M. [K], professionnel de l'immobilier, qui s'est présenté comme un expert de la vente à réméré, qualité les ayant convaincus de signer le contrat de cession de créances, a sciemment rédigé ledit contrat de manière non intelligible pour eux les empêchant ainsi de comprendre les implications juridiques de la cession de créances et de la subrogation,

- M. [K] a continué à mentir sur le véritable objet de la cession de créances, même par la suite, puisqu'il les tenait informés de la procédure, alors qu'il n'en avait aucune obligation ni autre raison, si ce n'est pour les maintenir dans l'illusion qu'il agissait en leur nom,

- les nombreux versements qu'ils ont effectués au titre des 'frais de procédure' constituent également des manoeuvres frauduleuses, puisqu'à partir de la cession, il ne pouvait plus exiger d'eux aucun paiement, sauf à leur mentir sur l'objet exact de la cession de créances ; il en est de même de la demande de justificatifs, et notamment de taxe foncière, car s'ils les ont transmis après le 15 février 2014, cela ne pouvait être que parce qu'ils avaient été persuadés par ce dernier qu'ils récupéreraient la maison,

- la cession de créance s'est faite sans contrepartie ; il leur a fait croire qu'elle était en réalité destinée à occulter, aux yeux de la société Criqui MDB, qu'ils étaient en réalité à l'origine de l'action en annulation de la vente à réméré ; les paiements mentionnés dans la cession de créance ne sont jamais intervenus ; la reconnaissance de dette par Mme [R] à l'égard de ce dernier du 7 août 2013 est fictive et il n'est pas crédible que M. [K] leur ait prêté une somme de 10 000 euros quelques jours après leur premier contact par courriel le 26 juillet 2013,

- même à considérer que le prix de cession de créance avait été versé, ce qui est contesté, l'opération ne présentait aucun risque pour M. [K] qui pouvait toujours s'approprier le bien immobilier, puisque l'acte de cession prévoyait que « les droits et actions cédés comprennent également la faculté de rachat que le cédant possède contre la société Criqui MDB comme indiqué dans l'acte de vente du 30 août 2012 », de sorte que même en cas d'échec de l'action en annulation de la vente à réméré, M. [K] pouvait toujours racheter le bien, qui avait une valeur de 420 000 euros, pour le prix de 207 000 euros.

Ils ajoutent que leur détresse financière les a conduits à vouer une confiance aveugle à M. [K] et a signer toute une série d'actes.

Ils soutiennent qu'en mentant sur le véritable objet des services fournis aux appelants et en percevant de l'argent de leur part, M. [K] a commis des man'uvres frauduleuses qui les ont déterminés à réaliser les actes précités et notamment à consentir à la cession de créances du 15 février 2014.

Ils ajoutent qu'il leur avait donné comme instruction de ne plus payer les indemnités d'occupation, de sorte que la société Criqui MDB était devenue définitivement propriétaire de l'immeuble, et que M. [K] avait alors pu agir en annulation de la vente à réméré.

En réponse aux prétentions de M. [K] qui conteste le dol en invoquant le classement sans suite de leur plainte pénale, ils soutiennent que la démonstration d'un dol au sens du code civil est indépendante de la question de savoir si une infraction pénale, dont la constitution est soumise à d'autres conditions, a été commise concomitamment. En outre, ils affirment que M. [K] se contente de contester le caractère fictif de la reconnaissance de dette du 7 août 2013, sans qu'il ne rapporte pour autant aucune preuve ni de la remise des fonds, ni que les fonds auraient transité par M. [A].

En outre, ils remettent en cause la valeur juridique et probante du 'compromis de vente' du 19 janvier 2015, en contestant l'avoir signé et observant que M. [K], qui apparaît comme l'acquéreur, n'a ni paraphé, ni signé l'acte et que la société Criqui n'a paraphé qu'une page sur deux.

Ils font valoir, par ailleurs, que la réponse qu'ils ont apportée à la sommation interpellative du 14 avril 2015 ne saurait suffire à valider ce 'compromis', les mentions d'un acte d'huissier ne pouvant pallier l'absence de signature d'un acte. Ils ajoutent que leur réponse à cette sommation interpellative ne peut être qualifiée d'aveu au sens de l'article 1384 du code civil, qui dans sa rédaction actuelle traite du serment et non de l'aveu, outre que l'aveu extra-judiciaire n'a pas davantage de force probante qu'un simple témoignage.

Contrairement aux prétentions de l'intimé, ils contestent aussi avoir reçu la somme de 5 000 euros correspondant à l'indemnité d'éviction stipulée au 'compromis' du 19 janvier 2015 et avoir signé le second 'compromis' en date du 17 juin 2015 lequel, comme celui du 19 janvier 2015, n'est pas produit en original et ne constitue pas un acte notarié, mais un acte sous seing privé. Ils soulignent que le second 'compromis' ne fait aucunement référence à l'acte du 19 janvier 2015 et ne fait pas mention d'un paiement reçu antérieurement de 5 000 euros.

Ils invoquent, en outre, la caducité des deux 'compromis' en l'absence de régularisation par acte authentique dans le délai impératif de six mois de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, et le fait qu'ils prévoyaient que leur caducité s'étendra à la cession de créance.

Ils ajoutent que l'avenant du 21 août 2015 relatif à la cession de la créance ne peut leur être opposé, dès lors qu'ils n'ont pas signé le 'compromis de vente' du 17 juin 2015.

D'autre part, ils invoquent la nullité de la cession de créance du 15 février 2014 pour violence économique, soutenant que M. [K] a exploité abusivement la situation de détresse économique dans laquelle ils se trouvaient pour les amener à consentir à cette cession, et dont il avait connaissance. Ils ajoutent qu'un déséquilibre significatif existait entre eux et M. [K] qui, du fait de son expérience en la matière, était pleinement conscient des conséquences juridiques de l'acte de cession de créances qu'il leur a fait signer et des risques qu'ils encouraient. Ils soulignent la mauvaise foi de l'intimé qui se réfère au 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 afin de soutenir qu'ils n'ont pas été lésés, alors même qu'ils n'ont pas signé cet acte.

Ils invoquent, à titre subsidiaire, comme cause de nullité, l'erreur sur la substance de la chose telle que prévue par l'article 1110 du code civil dans sa version applicable au litige, puisqu'ils étaient persuadés que l'opération juridique qui leur avait été proposée par M. [K] leur permettrait de récupérer la propriété de leur bien immobilier.

En outre, ils allèguent que contrairement à ce qu'avance M. [K], la cession de créances litigieuse a bien été conclue dans la croyance erronée que celui-ci mettrait tout en 'uvre pour leur obtenir la restitution de leur maison d'habitation, comme le démontre l'acte litigieux stipulant « que le cessionnaire informa le Cédant avant la signature du présent, ce que ce dernier reconnaît ; (') que notamment la vente avec faculté de rachat pouvait être annulée, et que les responsabilités contractuelles, professionnelles et délictuelles des SARL et SCP concernées pouvaient être recherchées devant les juridictions compétentes ». Ainsi, ils affirment que M. [K] ne peut affirmer que leur prétention ne repose sur aucune pièce.

Concernant le moyen de l'intimée fondé sur la confirmation, ils font valoir que celle-ci suppose l'exécution de l'acte en connaissance de cause du vice, mais que tel n'a pas été le cas pour leur part.

S'agissant des conséquences de la nullité de la cession de créances litigieuse, ils soutiennent que toute restitution étant rendue impossible du fait que M. [K] avait vraisemblablement transigé avec la société Criqui MDB en lui rachetant l'immeuble litigieux, M. [K] devra être condamné à leur verser une indemnité équivalente au préjudice subi, lequel correspond à la différence 'entre le prix auquel il acquit l'immeuble et la valeur réelle de ce dernier', soit la somme 245 000 euros. Ils prétendent avoir aussi subi un préjudice moral lié aux tracas subis et dont le montant ne saurait être inférieur à 5 000 euros. Ils allèguent que le lien entre l'acte de cession litigieux et le préjudice invoqué ne fait pas de doute, car c'est grâce à cet acte pour la conclusion duquel M. [K] a usé de man'uvres frauduleuses, que ce dernier a finalement pu s'approprier l'immeuble de Mme [R].

Ils demandent, en outre, restitution des sommes indûment perçues par M. [K] dans le cadre d'une saisie sur les rémunérations de M. [A] pratiquée sur la base de l'ordonnance de référé du 17 novembre 2015. Soutenant que la nullité de la cession de créances litigieuse a pour effet de priver rétroactivement M. [K] de tout droit sur le bien immobilier litigieux, ils concluent à la condamnation de ce dernier au remboursement desdites sommes.

Au soutien de leur action en responsabilité contre la société Excelium finance, ils reprochent à cette dernière de leur avoir proposé comme solution de financement la vente à réméré de leur domicile commun, qui a contribué à ce que leur situation financière empire, la vente ayant eu lieu pour un prix dérisoire, et étant déséquilibrée et très risquée pour eux, outre que le courtier ne les avait pas alertés des risques d'une telle opération, manquant à son obligation de conseil à leur égard, ce qui est constitutif d'une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement contractuel.

Ils demandent sa condamnation in solidum avec M. [K] à les indemniser du préjudice financier et moral qu'ils ont subi à hauteur de 250 000 euros. Ils précisent que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ils n'étaient pas inscrits au FICP à la date de la signature du mandat donné à la société Excelium finance lequel visait uniquement à l'obtention d'un prêt et mentionnait expressément que le contrat était immédiatement interrompu si les mandants devaient faire l'objet d'une inscription au FICP. Ils ajoutent avoir porté à sa connaissance l'intégralité des prêts qu'ils avaient souscrits, contestent avoir transmis les documents invoqués par la société Excelium finance comme mentionnant les prêts qu'ils avaient portés à sa connaissance et invoquent le caractère non probant d'autres pièces. Ils contestent également qu'elle aurait dans un premier temps vainement tenté de recourir à un financement classique.

Ils estiment que le premier juge a fait une lecture erronée des pièces produites en leur reprochant de ne pas avoir indiqué ce qu'ils avaient fait du reliquat de 31 221,52 euros reçu en octobre 2012, alors que lesdites pièces démontraient que le solde des prêts à la consommation s'élevait à 37 425 euros en juin 2012, de sorte qu'en octobre 2012, le reliquat n'aurait pas permis le remboursement total.

Ils prétendent que la vente à réméré litigieuse, qui portait sur la résidence principale du vendeur, constituait un pacte commissoire prohibé, car tel est notamment le cas lorsque le prix de vente et de rachat sont très éloignés des prix du marché, et qu'il convient de tenir compte de la majoration de la rémunération de l'acquéreur par le versement d'indemnités de jouissance dont le montant annuel correspond à un pourcentage important du prix d'achat.

Ils allèguent qu'en leur faisant signer une vente à réméré qui occultait une opération de crédit à un taux usuraire, la société Excelium finance a aussi manqué gravement, en sa qualité de professionnel, à son devoir de conseil et d'information à leur égard.

Sur l'appel incident de M. [K], ils soutiennent que sa demande est irrecevable, son fondement juridique n'étant pas précisé et aucun lien suffisant avec les demandes principales au sens de l'article 70 du code de procédure civile n'étant démontré.

Ils concluent aussi à son caractère mal fondé, en l'absence de preuve d'abus de leur part, et de préjudice subi par ce dernier qui n'a été entendu qu'une fois dans le cadre de l'enquête préliminaire.

* Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 avril 2023, M. [K] demande à la cour, de :

Sur l'appel principal :

- dire l'appel mal fondé,

- en débouter les consorts [R]-[A] ainsi que de l'intégralité de leurs fins, moyens, demandes et prétentions,

en conséquence :

- confirmer le jugement entrepris, le cas échéant par substitution de motifs en disant les consorts [R]-[A] irrecevables en leurs prétentions à son encontre en application des articles 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924,

et sous réserve de l'appel incident et de l'appel provoqué subsidiaire,

y ajoutant,

- condamner les consorts [R]-[A] solidairement, sinon in solidum, au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner les consorts [R]-[A] solidairement sinon in solidum aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.

Sur son appel incident :

- le dire bien fondé,

y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et spécialement de sa demande de dommages-intérêts,

et statuant à nouveau :

- condamner les consorts [R]-[A] solidairement, sinon in solidum, au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner les consorts [R]-[A] solidairement, sinon in solidum, au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

- débouter les consorts [R]-[A] de toutes conclusions contraires,

- les condamner solidairement, sinon in solidum, aux frais de l'appel incident,

Sur appel provoqué subsidiaire, dans l'hypothèse où la responsabilité de la société Excelium finance serait retenue :

- dire M. [K] subrogé dans les droits et actions des consorts [R]-[A] à l'encontre de la société Excelium finance,

en conséquence,

- condamner la société Excelium finance à lui payer les dommages-intérêts correspondants,

- débouter la société Excellium finance de toutes conclusions contraires ainsi que de l'ensemble de ses demandes et prétentions dirigées à son encontre,

- la condamner aux frais de l'appel provoqué.

Sur l'appel principal, il invoque l'irrecevabilité de la demande des consorts [R]-[A] en application des articles 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924, soutenant que la cession de créances et actions du 15 février 2014, dont la nullité est sollicitée par ces derniers, incluait expressément la faculté de rachat de l'immeuble qu'ils possédaient à l'égard de la société Criqui MDB et que leur action en justice a donc été intentée dans le but d'obtenir la révocation de ses droits sur l'immeuble litigieux, et le cas échéant des actes subséquents, tel que cela ressort de la page 26 de leur l'assignation dans laquelle ils exposent que la nullité de la cession de créance poursuivie aurait pour effet de « priver rétroactivement M. [K] de ses droits ». Il reproche au premier juge d'avoir écarté à tort l'application des dispositions précitées en considérant que l'action des consorts [R]-[A] ne portait pas sur la mutation d'un droit réel, alors qu'ils avaient indiqué que le but de leur action était précisément d'obtenir l'annulation de la vente à réméré de leur immeuble.

Subsidiairement, au fond, il soutient que les consorts [R]-[A] avaient pleine conscience et étaient parfaitement informés de leur surendettement et de la perte irrémédiable de leur bien. Ne souhaitant pas, ou plus, mener les procédures à cette fin, ils ont, en réalité, entendu monnayer leurs droits et actions pour obtenir des sommes, notamment liquides. Ils n'avaient d'ailleurs pas l'intention, ni la possibilité, de récupérer leur bien, eu égard aux difficultés financières et à l'interdiction bancaire dont faisait état Mme [R]. Il soutient que constitue un aveu au sens de l'article 1384 du code civil leur réponse affirmative réitérée dans le cadre de la sommation interpellative en date du 8 avril 2015, à l'interrogation suivante: « Reconnaissez-vous et confirmez-vous avoir remis toutes les clés en votre possession concernant ledit bien à Maître [Y] [M], huissier de justice à [Localité 6] afin de remise à M. [K] [O] marchand de biens, ou toute autre personne désignée par ce dernier notamment un diagnostiqueur ou un agent immobilier pour revente dudit bien à un tiers ' ». Il affirme que l'allégation des appelants selon laquelle ils auraient consenti à la cession de créance dans la croyance fausse qu'ils « récupèreraient leur bien immobilier », est alors non seulement fausse, mais aussi contredite par de très nombreux éléments, actes solennels, procès-verbaux et écrits versés aux débats, ou encore par les déclarations des consorts [R]-[A] eux-mêmes lorsqu'ils affirment, en page 7 de leurs conclusions, que « Mme [R] a perdu la propriété de son bien immobilier ».

Il ajoute avoir procédé à une division parcellaire du bien immobilier avant revente des lots, ce que les consorts [R]-[A] ne pouvaient ignorer dans la mesure où une telle opération doit faire l'objet d'une publicité par affichage sur le bien et que les parents de Mme [R] habitaient la petite commune de [Localité 4].

De plus, il considère que le contrat de cession de créance est formulé en des termes parfaitement clairs.

Il expose sur le fondement de l'article 1379 du code civil dans sa version issue de la réforme de 2016 que la copie fiable a la même force probante que l'original, et réfute ainsi toute accusation calomnieuse de production de faux dont font état les appelants concernant aussi bien le 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 que celui du 17 juin 2015.

Il conteste l'argument des appelants tiré de la caducité des deux 'compromis' sur le fondement de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, faute de régularisation par acte authentique dans le délai impératif de six mois prévu par cet article, alors que pour démontrer la validité de l'acte de vente définitif, il suffit de rapprocher la date du 'compromis' réitéré de celle de l'acte authentique, telle qu'attestée par le notaire, de sorte qu'il est devenu propriétaire de l'immeuble le 16 décembre 2015.

Pour contester l'existence du dol invoqué par les appelants, il soutient que les manoeuvres qui lui sont imputées sont improbables et incompatibles avec son éloignement, habitant à 900 kilomètres, et la plainte ayant été classée sans suite. Il prétend n'avoir eu recours à aucune man'uvre dolosive, mais qu'au contraire, les pièces versées aux débats permettent de démontrer qu'il a toujours fait preuve d'une totale transparence à l'égard des consorts [R]-[A] lui ayant cédé les créances, ceci afin d'optimiser les chances de succès de son opération.

Il prétend que les nombreuses allégations des appelants pour soutenir l'existence d'un dol sont mensongères et explique que :

- les seuls paiements qui sont intervenus ont eu lieu dans le cadre de la reconnaissance de dette signée par Mme [R] à son égard, dont il conteste le fait qu'elle soit fictive,

- il ne les a pas convaincus de cesser de payer l'indemnité d'occupation, puisque cela aurait eu pour effet de lui faire perdre, en sa qualité de cessionnaire, la faculté de rachat du bien litigieux,

- le contenu du 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 ne pouvait être ignoré par les consorts [R]-[A], alors qu'ils prétendent avoir été destinataires dudit 'compromis', l'avoir paraphé, contresigné et renvoyé à la société Criqui MDB ainsi qu'à lui-même et qu'ils se sont prévalus de ce même 'compromis' les 3 et 13 février 2015 dans leur courrier adressé à la société Criqui MDB. Il précise que le procès-verbal de comparution personnelle établi à la suite de la requête en vérification d'écriture a permis de constater la matérialité des paraphes et signatures apposés par les consorts [R]-[A] sur le 'compromis' et la connaissance par Mme [R] de ce 'compromis de vente' ; il en conclut que l'authenticité des signatures des deux 'compromis de vente' ne fait plus débat. Il souligne, par ailleurs, que ledit 'compromis' a été visé par la question n°2 de la sommation interpellative délivrée le 8 avril 2015, à laquelle, les consorts [R]-[A], ont répondu par l'affirmative. Il conclut à la mauvaise foi des appelants et au rejet de leur allégations mensongères,

- ils feignent d'ignorer la vente conclue entre la société Criqui MDB et lui-même, alors qu'il ont pris connaissance, signé et paraphé, d'une part, le 'compromis de vente' du 19 janvier 2015, d'autre part, devant notaire, le 15 décembre 2015, la constatation de la caducité de la faculté de réméré et de la libération de lieux ainsi que l'accord de radiation ; il est certain que le notaire leur a apporté toutes les explications utiles leur permettant de signer ces actes solennels en toute connaissance de cause.

S'agissant de la demande de nullité de la cession de créance sur le fondement de violence économique, il fait valoir que ce moyen ne saurait prospérer et doit être expressément être écarté par la cour, faute de preuve d'une violence, d'un acte illégitime ou de l'obtention d'un avantage particulier ou manifestement excessif à son profit. Il ajoute que le prix de 29 000 euros qu'ils ont obtenu est très avantageux, et que le déséquilibre significatif existant entre un organisme de crédit et des particuliers légitimant parfois l'argumentaire de la violence économique était clairement inexistant dans ses rapports avec les appelants. Il ajoute par ailleurs que ces derniers se contredisent en indiquant dans leurs conclusions s'être estimés lésés, alors qu'ils déclaraient pourtant, dans le 'compromis' du 19 janvier 2015, contresigné devant notaire, ne pas s'estimer lésés.

Pour contester l'erreur invoquée par les appelants, il soutient que ces derniers sont défaillants dans l'administration de la preuve, tant de leur croyance erronée que du caractère déterminant de celle-ci dans la conclusion du contrat litigieux, de sorte c'est à bon droit et au terme d'une juste analyse que le premier juge n'a pas retenu l'erreur.

En tout état de cause, il expose sur le fondement de l'article 1182 du code civil que les appelants ne sont pas fondés à poursuivre l'annulation de la cession de créance puisqu'ils ont, par les différents actes entrepris postérieurement par ces derniers, confirmé l'acte litigieux de façon réitérée et à l'exclusion de toute équivoque.

Il prétend que le préjudice allégué par les appelants n'est justifié ni dans son principe ni dans son quantum et qu'aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et la nullité de la cession de créance poursuivie n'est établi par les appelants.

Dans l'hypothèse où la nullité de la cession de créance serait prononcée, il soutient qu'il appartiendrait aux appelants de lui restituer le prix de cession à hauteur de 29 000 euros et majoré des intérêts.

Il conclut à l'absence de fondement juridique de la demande de condamnation solidaire dirigée par les appelants à son encontre avec la société Excelium finance, leurs responsabilités ne pouvant être engagées sur les mêmes fondements et les faits s'étant déroulés à plusieurs années d'intervalle.

Il conteste devoir rembourser une somme au titre d'un prétendu indu, soutenant, d'une part, que les indemnités d'occupation lui sont dues en vertu de la cession de créance entre lui-même et la société Criqui MDB qui est indépendante des faits du litige, et dont les consorts [R]-[A] avaient reconnu avoir connaissance dans l'acte du 19 janvier 2015, et, d'autre part, que l'existence de la créance n'a pas été remise en cause par la juridiction ayant prononcé la saisie des rémunérations.

Enfin, il ajoute que si la responsabilité de la société Excelium Finance devait être engagée à l'égard des appelants, les dommages-intérêts devraient lui être alloués, en sa qualité de créancier cessionnaire des droits et actions.

Sur son appel incident, il souligne que les consorts [R]-[A] n'ont pas, dans le dispositif de leurs conclusions, saisi la cour d'un moyen d'irrecevabilité. Il ajoute que sa demande est la conséquence directe de l'action des époux [R]-[A].

Il précise agir sur le fondement de l'article 1240 du code civil et invoque le caractère abusif des procédures introduites par les consorts [R]-[A], qui ont toujours été associés aux prises de décision les concernant et ont porté plainte contre lui le 17 février 2016, complétée par un courrier du 17 juillet 2017, qui constitue une dénonciation calomnieuse. Il ajoute que la rétention par les consorts [R]-[A] du 'compromis' illustre aussi leur volonté de dissimulation pour parvenir à leurs fins.

Il sollicite la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice qu'ils lui ont occasionné, sa réputation ayant été salie par les accusation diffamatoires portées à son encontre, ayant été contraint d'exposer des frais depuis plusieurs années pour démontrer son intégrité et sa bonne foi et ayant été auditionné par les enquêteurs et dû se déplacer au tribunal pour justifier de sa bonne foi.

* Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 août 2023, la société Excelium finance demande à la cour de :

Sur l'appel principal :

- le rejeter,

- débouter les consorts [R]-[A] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, en ce qu'il déclare recevables les demandes formulées par les consorts [R]-[A], au fond, les rejette et rejette les demandes de dommages-intérêts formulées par M. [K],

Sur l'appel provoqué subsidiaire formulé par M. [K],

- rejeter l'appel provoqué,

- déclarer M. [K] irrecevable en toute demande formulée à son encontre sur la base d'une subrogation dans les droits des appelants,

En tout état de cause,

- condamner les consorts [R]-[A] solidairement au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts [R]-[A] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

La société Excellium finance conteste avoir commis une faute dans l'exécution du mandat qui lui a été confié par les consorts [R]-[A]. Elle soutient qu'aucun manquement à son obligation de conseil ne peut lui être reproché en sa qualité de courtier et que le tribunal a justement constaté que la vente à réméré qu'elle a proposée constituait la seule solution qui s'offrait à eux pour répondre à leur besoin de financement, était parfaitement viable et était comprise d'eux et détaillée dans les actes de cession du notaire.

Elle fait valoir que les consorts [R]-[A] ont accepté en toute connaissance de cause le montage de la vente à réméré telle qu'elle leur a été proposée, puisqu'elle s'était heurtée au refus de plusieurs établissements bancaires, et qu'ils avaient été informés des tenants et aboutissants de cette vente, tant par elle-même que par le notaire Me [U]-[D], tenu à une obligation de recueillir un consentement éclairé, lors de la régularisation du 'compromis de vente' du 11 juillet 2012, puis de la signature de l'acte authentique du 30 août 2012.

La parfaite connaissance par les consorts [R]-[A] du montage proposé résulte également de leurs propres déclarations, lors de leur audition par les services de gendarmerie suite à leur dépôt de plainte contre M. [K], ces derniers faisant l'aveu qu'ils étaient parfaitement informés des avantages et inconvénients de l'opération proposée. Elle soutient qu'il s'agit d'un aveu judiciaire, au sens des articles 1383 et suivants du code civil, formulé dans le cadre de la procédure pénale engagée par eux, de leur parfaite connaissance de l'opération effectuée. Elle ajoute que les déclarations des consorts [R]-[A], dans leurs conclusions du 19 décembre 2018 en page 17, permettent d'attester du fait qu'au moment de la conclusion de la vente à réméré, ils avaient parfaitement conscience qu'ils vendaient leur bien immobilier afin d'apurer leur situation d'endettement, avec possibilité de le racheter ultérieurement.

Elle soutient que les appelants ne sont pas fondés à lui reprocher de leur avoir conseillé une opération risquée et qui n'a pas permis d'apurer leur passif, alors qu'ils n'ont pas porté à sa connaissance tous les crédits à la consommation qu'ils avaient souscrits et n'ont pas utilisé le solde du prix de vente, après remboursement du prêt de la banque BNP Paribas, pour solder les crédits à la consommation en cours. En outre, elle affirme que la fixation du prix de vente à la somme de 180 000 euros au lieu de 410 000 euros l'a été uniquement dans l'intérêt de ses mandants afin de leur garantir le retour dudit bien dans leur patrimoine en leur permettant de trouver, dans le délai de cinq ans requis, un établissement financier pour leur consentir un emprunt à cette hauteur et leur permettre de racheter le bien immobilier. Elle expose, par ailleurs, que le pacte de rachat n'est pas une opération financière risquée, puisqu'elle est opérée dans des conditions encadrées par le code civil et implique une priorité d'achat pour le vendeur et un prix de rachat établi dès l'acte de vente de réméré auquel peuvent se rajouter les frais et coûts prévus à l'article 1673 du code civil.

Contrairement aux allégations des appelants, elle prétend qu'au regard des critères posés par la jurisprudence, la vente à réméré ne peut être qualifiée, en l'espèce, de pacte commissoire prohibé du fait d'un taux usuraire. Elle observe qu'ils n'ont pas souhaité remettre en cause l'opération de vente à réméré, mais seulement la cession de créance qui n'a rien à voir avec la vente à réméré. Elle conteste l'existence d'un taux usuraire et que puissent être pris en compte tant le prix de rachat au prix de 207 000 euros, qui ne consiste pas uniquement en sa rémunération, que les indemnités de jouissance, qui étaient prévues en contrepartie de l'occupation des lieux.

Elle conteste l'existence d'un préjudice, ainsi que d'un lien de causalité, relevant que le préjudice invoqué par les appelants consiste en la perte de leur bien immobilier, lequel n'est pas lié à un éventuel manquement à l'obligation de conseil du courtier, mais résulte de l'intervention d'un tiers, soit de M. [K], et n'était pas prévisible à la date de l'acte de vente. Elle ajoute qu'eu égard à leur situation financière, il n'avaient pas d'autre option que la vente à réméré.

Dans l'hypothèse où la cour de céans considérerait qu'elle avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité au titre d'un défaut de conseil, elle affirme que le seul préjudice dont pourraient se prévaloir les appelants, consisterait en une perte de chance de n'avoir pas conclu l'opération de vente à réméré.

Elle conteste également l'existence d'une solidarité avec M. [K], et ajoute qu'il n'existe aucun lien, ni fondement juridique permettant de les condamner in solidum.

S'agissant de l'appel provoqué de M. [K], elle observe qu'il se fonde sur l'acte de cession de créance objet du présent litige qui la mentionne comme débiteur cédé. Elle soutient que l'on ignore quelle créance détenue par les consorts [R]-[A] sur la société Excelium finance en février 2014 aurait pu être cédée à M. [K], de sorte que la cession peut être considérée comme nulle pour défaut d'objet, et que, de plus et surtout, elle ne lui est pas opposable, car il n'est pas justifié que les formalités d'opposition de la cession de créance de l'article 1690 du code civil aient été respectées, n'ayant jamais eu connaissance de cette cession avant ladite procédure.

Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande de M. [K] comme n'ayant pas qualité à agir.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des demandes des consorts [R]-[A] dirigées contre M. [K] :

Le tribunal a déclaré la demande recevable.

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [K] demande à la cour de confirmer le jugement, le cas échéant par substitution de motifs en disant les consorts [R]-[A] irrecevables en leurs prétentions à son encontre. Ainsi, il ne demande pas l'infirmation du jugement de ce chef.

Il convient dès lors de confirmer le jugement de ce chef.

2. Sur la demande tendant à prononcer la nullité de l'acte de cession de créances du 15 février 2014 :

Comme il a déjà été exposé, par un acte notarié du 30 août 2012, Mme [R] a vendu à la société Criqui MDB le bien immobilier précité, avec faculté de rachat. Elle était, en outre tenue, avec M. [A], du paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Selon le courrier du notaire du 5 octobre 2012, le prix de vente obtenu, 180 000 euros, a été utilisé pour régler le prêt BNP et la facture d'Excelium finance, outre, pour des montants moindres, 'mainlevée BNP' et 'mainlevée CIC Est' ainsi que le premier 'loyer Criqui MDB'. Un solde de 31 211,52 euros subsistait après ces déductions.

Il est constant que les appelants étaient encore débiteurs d'autres crédits.

Evoquant ses difficultés financières et s'interrogeant sur la possibilité d'obtenir l'annulation de la vente à réméré et sur la manière d'obtenir un prêt pour le refinancement de sa maison, Mme [R] a, par courriel du 26 juillet 2013, contacté M. [K], puis, suivant courriels des 12 août, 2 septembre 2013 et 2 octobre 2013, lui a transmis plusieurs documents.

Selon la copie de la reconnaissance de dette datée du 7 août 2013, produite par les appelants, Mme [R] a reconnu devoir la somme de 10 600 euros à M. [K], avec la précision que 'ces sommes me furent versé en plusieurs fois en espèces par l'intermédiaire d'une connaissance commune.'

Aucun élément ne permet de démontrer que cette reconnaissance de dette soit fictive ou ait été antidatée. Le fait de soutenir qu'il n'est pas crédible que M. [K] ait prêté cette somme à Mme [R] quelques jours après leur premier contact par courriel ou avant même de la rencontrer physiquement est insuffisant à démontrer l'inexistence d'un tel prêt, dès lors qu'ils avaient déjà échangé par courriel. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la lecture du document n'établit pas non plus la fictivité de cet acte. Enfin, alors que cet acte, signé par Mme [R], stipule expressément que les fonds lui ont été remis par l'intermédiaire d'une 'connaissance commune', et dès lors que M. [K] prétend qu'il s'agit de M. [A], les seules dénégations de ce dernier, et de Mme [R], ne sont pas suffisantes à établir le caractère fictif de l'acte dont ils supportent la charge de la preuve.

L'acte sous seing privé signé le 15 février 2014 par Mme [R] (le 'Cédant'), M. [A] et M. [K] (le 'Cessionnaire) rappelait la vente à réméré précitée et évoquait notamment le fait que 'le Cédant n'envisage aucune solution à moyen ou long terme afin d'exécuter ses obligations à l'égard de nombreux créanciers, et notamment M. [K]', ainsi que l'information donnée par le Cessionnaire sur la possiblité d'annulation de la vente à réméré et le fait que 'le Cédant considère les griefs du Cessionnaire contre la vente avec faculté de rachat comme éventuels et peu sérieux et ne désire pas contester les conditions de la vente pour des raisons tant économiques que personnelles', ce qui ne constitue pas des mentions contradictoires, mais l'exposé de points de vue différents de chaque partie sur les chances de succès d'une action et sur le souhait de contester ladite vente.

Par cet acte, Mme [R], cédant, a cédé à M. [K], cessionnaire, ses créances sur la société Criqui MDB, la société Excellium Finance et la SCP de notaires [L] [D] et Martial Annereau, avec la mention, soulignée dans l'acte, selon laquelle 'le Cédant subroge par le présent le Cessionnaire dans tous les droits et ses accessoires, actions civiles et pénales, ainsi que leurs bénéfices (...) au titre des (ces trois derniers mots n'étant pas soulignés) créances résultant de la situation de droit et de fait existant entre le Cédant et le ou les différents débiteurs cédés, soit les SARL Criqui, Excellium Finance et la SCP [L] [D] et Martial Annereau.'

L'acte indiquait également que 'ces droits et actions cédés comprennent également la faculté de rachat que le Cédant possède contre la SARL Criqui MDB comme indiqué dans l'acte de vente du 30 août 2012".

Cet acte précisait que le prix de vente de la créance était fixé au prix de 29 000 euros, et fût versée le 15 février 2014, d'une part, en espèces pour la somme de 5 000 euros, d'autre part, par chèque de banque pour la somme de 19 000 euros et, enfin, à concurrence de 5 000 euros par compensation avec le montant de la somme de 10 600 euros que le Cédant devait au cessionnaire suite à une reconnaissance de dette récapitulative du 7 août 2013.

Il peut être observé que, sur la copie de la reconnaissance de dette précitée du 7 août 2013, M. [K] a indiqué avoir reçu le 15 février 2014, la somme de 5 000 euros 'par compensation conformément à la cession de créance en date du 15 février 2014. La somme restant dû par Mme [R] s'élevant donc au 15 février 2014 à 5 600 euros', Mme [R] y apposant la mention 'lu et approuvé. Bon pour reconnaissance de dette pour la somme de cinq mille six cents euros (5 600 euros)'.

Les appelants admettent, dans leurs conclusions, avoir reçu le chèque de 19 000 euros précité, et ne démontrent pas avoir reversé cette somme 'en liquide' à M. [K]. Le relevé de compte joint des appelants produit en pièce 62 montre d'ailleurs le versement au crédit du compte d'une remise de chèque de 19 000 euros le 18 février 2014. S'il mentionne un retrait, le 18 février 2014, de 18 880 euros, aucun élément ne permet d'établir que cette somme a été reversée à M. [K], étant relevé que la pièce n°58 invoquée constitue l'avis de classement à victime, insusceptible d'apporter une telle preuve.

Il résulte de ce qui précède que, par l'acte litigieux, Mme [R] a cédé, pour le prix de 29 000 euros, à M. [K] ses droits à l'égard de la société Criqui MDB, qui incluaient le droit de contester la vente immobilière mais aussi le droit d'exercer la faculté de rachat.

Les mentions de l'acte de cession relatives à l'objet et à la conséquence de la cession, s'agissant notamment du droit portant sur la faculté de rachat de l'immeuble ainsi que du droit de contester la vente immobilière, sont suffisamment explicites même pour un profane et Mme [R] ne démontre pas ne pas les avoir comprises, étant, de surcroît constaté que dans le cadre de la sommation interpellative du 8 avril 2015, Mme [R] a confirmé à l'huissier de justice avoir reçu la somme totale de 29 000 euros dans le cadre de cet acte de cession de créances et avoir ainsi cédé à M. [K] 'tous les droits y étant mentionnés, et notamment la faculté de rachat, les droits à contester la vente du 30 août 2012".

Si, au moment où elle a souscrit la vente avec faculté de rachat, voire lorsqu'elle a contacté M. [K] le 26 juillet 2013, l'intention de Mme [R] était de conserver la possibilité de racheter son bien immobilier, les appelants ne démontrent pas que celle-ci existait toujours au moment de la signature de l'acte de cession de créance, le 15 février 2014, ainsi conclu avec M. [K] plusieurs mois plus tard.

D'ailleurs, les appelants ne précisent, ni ne démontrent comment ils auraient pu rembourser le prix de la vente immobilière perçu ou payer le prix prévu dans la faculté de rachat.

Les appelants ne démontrent pas non plus que M. [K] leur a menti sur l'objet et les conséquences de la cession de créances, ni qu'ils n'auraient pas consenti à la cession de créances s'il avaient eu conscience de sa portée.

Le fait d'avoir communiqué aux appelants l'acte par lequel M. [K] assignait en justice la société Criqui MDB aux fins d'annulation de la vente est insuffisant pour établir que M. [K] ait continué à mentir sur l'objet de la cession de créances.

Il en est de même du fait pour M. [K] de demander, en avril 2014, à Mme [R] les documents afférents à la taxe foncière 2013 et à son paiement, comme il résulte des pièces 33 et 34 des appelants, ce d'autant que M. [K] a joint ces pièces à son assignation délivrée le 14 mai 2014 à la société Criqui MDB.

En outre, il n'est pas démontré l'existence de paiements effectués à M. [K] excédant la somme de 5 600 euros restant due au titre de la reconnaissance de dette. Les pièces produites aux débats par les appelants permettent en effet de justifier des paiements à M. [K] de deux fois 300 euros (mandat cash du 21 octobre 2014 produit en pièce 45, chèque de banque de 300 euros du 11 février 2015 selon la pièce 46) et de la remise de six chèques de 500 euros selon le jugement du 2 mai 2017 produit en pièce 52, étant ajouté que la liste produite en pièce 47 n'est pas corroborée par d'autres éléments relatifs à d'autres paiements, les déclarations des appelants n'étant pas suffisantes à cet effet.

Ils ne démontrent ainsi pas l'absence de contrepartie à la cession de créances.

Les appelants ne démontrent pas non plus que M. [K] leur avait donné comme instruction de cesser de payer les indemnités d'occupation dues à la société Criqui MDB, étant rappelé que l'acte de vente à réméré prévoyait que la faculté de rachat ne pourra être exercée que dans la mesure où le vendeur se sera acquitté régulièrement de l'indemnité d'occupation et qu'elle sera caduque de plein droit en cas de son non-paiement un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, de sorte que M. [K] n'avait pas intérêt à une telle absence de paiement de l'indemnité d'occupation par Mme [R], celle-ci pouvant conduire à la caducité de la faculté de rachat qui avait été cédée à M. [K].

Le fait que l'opération ne présentait aucun risque pour M. [K] ne permet pas de démontrer que le consentement des appelants aurait été vicié lors de la signature de l'acte de cession de créance litigieux.

Les appelants ne démontrent ainsi pas l'existence d'un dol ou d'une erreur commise par eux lors de la signature de l'acte de cession de créance litigieux.

Enfin, ils ne démontrent pas non plus avoir été victime de violence économique lors de la signature de cette cession de créance.

En effet, ils ne justifient pas qu'ils se trouvaient, lors de la signature de cet acte, dans une détresse financière.

S'ils rencontraient, certes, des difficultés financières, dont ils avaient fait part à M. [K] par courriel du 26 juillet 2013, leur situation était différente de celle dans laquelle ils se trouvaient lorsqu'ils avaient décidé de vendre leur bien immobilier avec faculté de rachat, le montant de leurs dettes étant alors bien moindre.

De plus, il a été dit qu'ils ne démontraient pas que M. [K] leur avait fait croire qu'il pouvait obtenir, à leur profit, l'annulation de la vente immobilière, outre qu'ils n'expliquent pas comment ils auraient pu restituer le prix de vente alors perçu ou payer le prix de la faculté de rachat. Il a également été constaté que les appelants ne démontrent pas le caractère fictif de la reconnaissance de dette, ni l'absence de perception du prix de la cession litigieuse à hauteur de 29 000 euros.

La demande d'annulation de l'acte de cession de créances sera donc rejetée, ainsi que, par voie de conséquence, les demandes de restitutions et de remboursement.

Il résulte de ce qui précède que la demande de dommages-intérêts dirigée contre M. [K] n'est pas fondée, aucune faute n'étant caractérisée. Le jugement l'ayant rejetée sera donc confirmé.

3. Sur la 'demande' tendant à 'constater, au besoin dire et juger' que les appelants n'ont pas signé les 'compromis de vente' du 19 janvier 2015 et du 17 juin 2015 :

Les 'compromis de vente' des 19 janvier 2015, produits aux débats en copie, ne comprenant pas la signature de l'acquéreur, M. [K], et celui du 17 juin 2015, comprenant sa signature, font apparaître la signature et le paraphe des appelants.

Par ces actes, ces derniers s'engageaient à libérer les lieux moyennant le paiement à leur profit de la somme de 5 000 euros. Il convient de constater que, par lettre du 13 février 2015 produite par M. [K], ils ont écrit à la société Criqui MDB que la maison était libre de toute occupation et de meubles, et 'conformément à nos accords écrits en date du 19 janvier 2015 (compromis de vente'.

Selon procès-verbal d'huissier de justice, ils ont remis les clés le 5 mars 2015.

En outre, selon la sommation interpellative du 8 avril 2015, ils reconnaissaient avoir reçu une somme de 5 000 euros de M. [K] en lieu et place de la société Criqui MDB 'conformément au compromis du 19/01/2015 contresigné par vos soins'.

Il résulte de ces éléments qu'ils reconnaissaient avoir signé le compromis du 19 janvier 2015.

Au surplus, à supposer même qu'ils ne l'avaient pas signé, ils ont précisé, lors de la comparution personnelle devant le premier juge, avoir reçu la somme de 5 000 euros, avoir été au courant du 'compromis de vente' prévoyant la transmission de la maison à M. [K] et avoir été d'accord avec ce projet de vente.

En tout état de cause, ils ne tirent aucune conséquence juridique de leur 'demande' tendant à 'constater, au besoin dire et juger', laquelle ne constitue dès lors pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais un moyen, lequel est d'ailleurs inopérant au soutien des autres prétentions contenues dans le dispositif de leurs conclusions.

4. Sur la demande tendant à constater la caducité desdits compromis par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 :

Dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, l'acte sous seing privé, portant vente immobilière, même si celle-ci est affectée d'une condition suspensive, est caduc en vertu de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 , s'il n'est pas suivi dans le délai de six mois de la rédaction d'un acte authentique ou d'une demande en justice.

Cependant, la cour ne peut, en l'état, statuer sur une telle demande, dans la mesure où le co-contractant, à savoir la société Criqui MDB, n'est pas dans la cause.

En outre, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les 'compromis' ne prévoient pas que leur caducité s'étendra à la cession de créance faite par Mme [R] à M. [K], mais que 'les effets de la caducité seront élargis à la convention de cession de créances ('locatives') indiquée ci-dessus', c'est-à-dire la cession de la société Criqui MDB à M. [K] de 'créances contre Mme [R] et M. [A] au titre des créances résultant de la situation de droit et de fait existant' entre la société Criqui MDB et ces derniers 'en leurs qualités respectives de bailleur et de locataires'.

5. Sur la demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Excelium finance :

Mme [R] et M. [A] ont, par un acte du 4 juin 2012, donné mandat à la société Excelium finance pour effectuer les études, démarches et négociations aux fins d'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 175 000 euros.

La société Excelium finance démontre avoir effectué auprès d'un organisme des démarches en ce sens qui se sont heurtées à un refus, selon le courriel produit par celle-ci en pièce 5, lequel est certes daté de 2018, mais qui évoque un projet 'datant de 2012" en indiquant ne pas avoir 'eu de possibilité d'intervention concernant le projet de nos clients communs, M. et Mme [R] pour les raisons suivantes : 'clients récidivistes BNP de 2007 avec plusieurs fichages FICP en cours'. De surcroît, la société Excelium finance justifie de l'inscription de Mme [R] au FICP selon courrier d'une banque du 14 novembre 2011 et les appelants ne démontrent pas qu'ils ne l'étaient plus lors de la souscription du contrat de mandat, la clause invoquée du mandat n'étant pas suffisante pour établir une absence d'inscription au FICP, outre que cette clause ne prévoyait pas la rupture du mandat en cas d'inscription au FICP mais en cas de 'déclaration incomplète, erronée ou mensongère, comme par exemple une inscription au FICP'.

En outre, à supposer que la société Excelium finance n'ait pas informé ses mandants du fait que la mission confiée de recherche d'un prêt ne pouvait être exécutée compte tenu de cette inscription au FICP, les appelants ne démontrent pas l'existence d'un lien de causalité entre une telle faute et le préjudice invoqué résultant de la souscription de la vente à réméré, solution alternative proposée par la société Excelium finance, suite au refus d'une banque qu'elle avait tout de même contactée dans le cadre d'une recherche de prêt.

En effet, il est constant que, dans la mesure où les appelants ne pouvaient obtenir de prêt, la société Excelium finance leur a, alors, proposé la vente du bien immobilier de Mme [R] avec faculté de rachat, que celle-ci a souscrite sans en contester la validité.

Les appelants ne démontrent cependant pas que cette proposition n'était pas adaptée à leur situation personnelle et financière. Il résulte en effet des conclusions des appelants que Mme [R] ne souhaitait pas se séparer définitivement de son bien immobilier. En outre, comme il a été dit, le recours à un prêt pour rembourser leurs dettes s'était avéré impossible.

De plus, la vente au prix de 180 000 euros correspondait à leurs besoins de financement qui avaient été exprimés à hauteur de 175 000 euros selon le mandat précité. Il n'est en tous les cas pas démontré que le bien aurait pu être vendu avec une faculté de rachat à un prix supérieur, ni que la société Excelium finance connaissait l'intégralité de l'endettement de ses cocontractants. En outre, ce prix qui leur a été versé, ainsi que le prix prévu pour le rachat, ne peuvent être comparés à la valeur vénale du bien, s'agissant d'une vente avec faculté de rachat.

Les appelants ne soutiennent pas ne pas avoir été financièrement en mesure de s'acquitter de l'indemnité mensuelle d'occupation de 1 440 euros par mois, étant rappelé qu'ils occupaient toujours les lieux. De surcroît, dans sa déclaration aux enquêteurs le 17 février 2016, M. [A] précisait que cette solution était chère mais tout de même plus avantageuse et abordable pour eux.

En tous les cas, ils n'expliquent pas en quoi ils étaient exposés à un risque, lequel ne peut résulter du fait que la vente était susceptible de générer une importante plus-value pour la société Criqui MDB, ou à tout le moins que la société Excelium finance avait connaissance de l'existence de ce que l'opération était risquée, dans la mesure où ils ne justifient pas l'avoir informée de l'existence d'autres crédits qui n'ont pu être remboursés avec le prix de vente de 180 000 euros qu'ils ont perçu, outre qu'ils ne justifient pas du sort du solde du prix de 31 221,52 euros évoqué par le notaire dans le courrier précité.

De plus, ils ont souscrit la vente avec faculté de rachat selon un acte authentique, contenant des stipulations claires sur les modalités et conditions de la vente et de la faculté de rachat.

Enfin, certes, la vente avec faculté de rachat peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d'éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d'usure.

Cependant, d'une part, les appelants invoquent de manière inopérante le fait que 'le prix de vente et le prix de rachat sont très éloignés des prix du marché', dans la mesure où ils ne démontrent pas quels étaient les prix du marché de la vente à réméré, qui sont distincts de ceux d'une vente 'classique'.

D'autre part, ils ne démontrent pas que cette opération a été effectuée à un taux usuraire.

Certes, il convient de prendre en compte la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, soit 27 000 euros, étant précisé que contrairement à ce que soutient la société Excelium finance, le prix de rachat de 207 000 euros ne comprenait pas les frais initialement mis à la charge de la société Criqui MDB, puisque l'acte de vente du 30 août 2012 précise, en page 4, qu'outre ce prix de rachat, le vendeur devra rembourser à l'acquéreur 'les frais et loyaux coûts du présent contrat' ainsi que certaines réparations. Les parties conviennent que cette somme de 27 000 euros correspond, sur les cinq années pendant laquelle durait la faculté de rachat, à un taux annuel d'emprunt de 3 %, lequel n'excède pas le taux de l'usure.

S'agissant cependant des indemnités d'occupation mises à la charge de Mme [R] et de M. [A], celles-ci correspondent à la contrepartie de la jouissance de l'immeuble par ces derniers, qui en sont restés occupants, et non pas à la rémunération de la mise à disposition du prix de vente de l'immeuble. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte pour apprécier si l'opération a pu être effectuée à un taux usuraire.

En conséquence, les consorts [R]-[A] ne démontrent pas que la responsabilité de la société Excelium finance soit engagée à leur encontre. Leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre elle seront donc rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

6. Sur la demande de répétition de l'indû dirigée contre M. [K] :

Par ordonnance de référé du 17 novembre 2015, Mme [R] et M. [A] ont été condamnés solidairement à payer à M. [K] une provision de 17 280 euros, au titre de l'indemnité d'occupation due d'avril 2014 à mars 2015, créance cédée par la société Criqui MDB à M. [K] et signifiée au débiteur cédé le 27 août 2015, et ce outre intérêts et une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

M. [K] a obtenu l'exécution de cette décision par une saisie sur les rémunérations de M. [A] à hauteur de la somme de 2 592,56 euros (prélevée au total en mai et juin 2017).

La cession de créance précitée n'ayant pas été remise en cause, pas plus que l'obligation de paiement d'une indemnité d'occupation, la preuve de l'existence d'un paiement indû n'est pas démontrée.

Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.

7. Sur la demande de dommages-intérêts de M. [K] :

Mme [R] et M. [A] n'ont pas demandé, dans le dispositif de leurs conclusions, de déclarer irrecevable cette demande.

Cette demande, qui est recevable, n'est cependant pas fondée, M. [K] ne démontrant pas l'existence du caractère abusif de la procédure menée à son encontre, ni d'une dénonciation calomnieuse, le fait que la plainte ait été classée sans suite ne suffisant pas à caractériser son caractère calomnieux, ni d'une fraude à la décision. De plus, il ne démontre pas qu'il aurait subi le préjudice d'atteinte à sa réputation qu'il invoque.

Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.

8. Sur les frais et dépens :

Succombant, les appelants supporteront les dépens de première instance, le jugement étant confirmé, et d'appel.

L'équité mais également la considération de la situation économique des parties commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 1er février 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [B] [R] et M. [W] [A] à supporter les dépens d'appel ;

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.