CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 3 septembre 2024, n° 20/09181

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 31 août 2015, M. [O] [X] et M. [P] [X] ont promis à la SAS Sagec de lui vendre un terrain sur la commune de [Localité 4].

La SAS Sagec a constitué la société civile de construction vente (SCCV) Horizon nature pour la réalisation d'opérations de construction.

Par acte authentique du 13 novembre 2015, M. [O] [X] et M. [P] [X] ont vendu à la SCCV Horizon Nature, qui s'est substituée à la SAS Sagec, ladite propriété moyennant le prix de 3 250 000 euros. Cet acte comportait des déclarations relatives à la situation locative du bien, et notamment une convention de mise à disposition au profit de la société SFR du 18 septembre 2000 pour une durée de 12 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une période de 3 ans, ainsi qu'un bail consenti au profit de la société Orange France du 10 septembre 2008 pour une durée de 12 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée de 6 ans.

Après avoir contacté la société SFR et la société Orange France par courrier du 13 novembre 2015 afin de résilier lesdits contrats, la SCCV Horizon Nature a appris, par un courriel du 27 novembre 2015 de la société SFR, qu'un avenant au contrat précité avait été conclu avec cette dernière le 27 septembre 2010 prorogeant le bail pour une durée de 12 ans.

La SCCV Horizon Nature a engagé sur ce terrain la construction d'un groupe d'habitations, vendues en état futur d'achèvement.

Par assignation du 3 janvier 2018, la SCCV Horizon Nature a fait citer M. [O] [X] et M. [P] [X] devant le tribunal de grande instance de Grasse en réparation de son préjudice estimé à la somme de 350 000 euros sur le fondement du dol, en lien avec la présence des antennes de radiotéléphonie.

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Par jugement rendu le 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' constaté que la clôture fixée à la date du 20 février 2020 est révoquée et reportée au 6 juillet 2020,

' débouté la SCCV Horizon Nature de ses demandes indemnitaires au titre du dol,

' débouté M. [O] [X] et M. [P] [X] de leur demande au titre de la procédure abusive,

' rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

' condamné la SCCV Horizon Nature à payer à M. [O] [X] et M. [P] [X] une indemnité de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCCV Horizon Nature au paiement des entiers dépens,

' dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

Pour rejeter la demande indemnitaire au titre du dol, le tribunal a relevé que le dol doit émaner du contractant et non d'un tiers au contrat, alors que l'avenant du 27 septembre 2010 à la convention conclue avec SFR permettant la reconduction du bail pour une durée de douze années, certes non porté à la connaissance de la SCCV Horizon Nature lors de la signature de l'acte authentique le 13 novembre 2015, n'était signé que par Mme [U], alors bénéficiaire d'un bail à ferme, et non par les consorts [X]. Le tribunal a en outre estimé qu'il n'était pas démontré que les vendeurs en avaient eu connaissance lors de la signature de l'acte de vente. Le tribunal en a déduit que les éléments du dol n'étaient pas constitués en l'absence de démonstration d'une dissimulation intentionnelle.

Le tribunal, en revanche, a considéré l'action de la SCCV Horizon Nature non constitutive d'abus.

Par déclaration transmise au greffe le 25 septembre 2020, la SCCV Horizon Nature a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a :

- déboutée de ses demandes indemnitaires au titre du dol dont elle s'estime avoir été victime,

- déboutée de ses demandes de dommages et intérêts ainsi que de celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamnée à verser à M. [O] [X] et M. [P] [X] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 2 mai 2024, au visa du nouvel article 1137 du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV Horizon Nature demande à la cour de :

' réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 21 septembre 2020,

Et, statuant de nouveau :

' condamner solidairement M. [O] [X] et M. [P] [X] à lui payer la somme de 138 460 euros en réparation du préjudice subi comme conséquence du dol dont elle a été victime, somme correspondant aux frais exposés pour assurer sa défense dans les procédures dont elle fait l'objet outre les sommes qu'elle a été condamnée à payer,

' condamner solidairement M. [O] [X] et M. [P] [X] au paiement de la somme de 60 000 euros au titre du préjudice résultant des tracas endurés,

' condamner solidairement M. [O] [X] et M. [P] [X] à la relever et la garantir de toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet vis-à-vis de ses acquéreurs, ayant pour origine la prolongation de la durée de présence de l'antenne au delà de l'année 2018,

' condamner solidairement M. [O] [X] et M. [P] [X] à payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

La SCCV Horizon nature considère avoir été victime d'un dol caractérisé par l'absence d'information concernant l'existence d'un avenant, régularisé le 27 septembre 2010 par les intimés, prorogeant la durée de validité de la convention bénéficiant à SFR jusqu'au 30 septembre 2022. Elle produit désormais en appel, contrairement à la pièce produite en première instance, l'avenant litigieux signé par les intimés, de sorte qu'elle fait valoir que le dol invoqué émane bien de ses cocontractants.

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La SCCV Horizon Nature fait valoir que la dissimulation du renouvellement du bail envers les opérateurs de téléphonie, et notamment envers SFR, est imputable aux consorts [X] puisqu'aucune mention de cet avenant ne figure ni dans la promesse de vente du 31 août 2015, ni dans l'acte de vente du 13 novembre 2015, et que cette information ne lui a nullement été communiquée. Elle ajoute que cette information portait pourtant sur un élément déterminant de la vente puisque la possibilité de résilier à une date déterminée les conventions dont bénéficiaient les opérateurs constituait un élément déterminant de la valeur du bien, s'agissant d'un élément potentiellement dissuasif de commercialisation des biens en vente en l'état futur d'achèvement. Or, l'appelante soutient que ce report d'échéance la prive de toute négociation qu'elle aurait pu engager avec les opérateurs de téléphonie si la date de fin du bail avait été plus proche. Elle ajoute que ce report a généré les contentieux à son encontre des acheteurs des biens par elle commercialisés, alors que ces derniers auraient pu tolérer le maintien des antennes pendant quelques mois seulement, en application des seules conventions visées dans l'acte de vente de 2015.

Au titre des préjudices subis, la SCCV Horizon Nature sollicite le paiement par les intimés de la somme de 99 300 euros correspondant aux diverses indemnisations auxquelles elle a été condamnée envers ses acquéreurs, ainsi que la somme de 39 160 euros correspondant aux frais de conseil qu'elle a été dans l'obligation d'exposer pour se défendre dans le cadre de ces diverses procédures.

L'appelante sollicite également la condamnation M. [O] [X] et M. [P] [X] à la relever et la garantir de toutes les condamnations dont elle pourrait faire l'objet vis-à-vis des acquéreurs ayant saisi des juridictions n'ayant pas encore rendu de décision.

Enfin, la SCCV Horizon nature, considérant avoir subi un préjudice moral résultant des tracas endurés par les différentes procédures qu'elle a été contrainte de subir pendant plus de 8 années, sollicite l'allocation d'une somme de 60 000 euros.

Par dernières conclusions transmises le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [X] et M. [P] [X] demandent à la cour de :

' rejeter toutes les demandes de la SCCV Horizon Nature,

' confirmer en son principe le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse du 21 septembre 2020, en ce qu'il a :

' considéré que les éléments du dol ne sont pas constitués,

' considéré qu'il n'est pas démontré de dissimulation intentionnelle de leur part,

' débouté la SCCV Horizon nature de sa demande indemnitaire,

' considéré que la SCCV Horizon nature ne rapporte pas, en premier lieu, la preuve de l'existence d'un dol, au sens des dispositions de l'article 1116 du code civil, qui pourrait leur être imputé,

' considéré que le dol prétendu ne se présume pas et doit être prouvé,

' considéré que la SCCV Horizon nature ne rapporte strictement aucune preuve,

' considéré que la SCCV Horizon nature ne rapporte pas la preuve de l'existence indispensable de l'élément intentionnel, qui leur est imputable, qui aurait pu tromper sa religion,

' considérer également que la SCCV Horizon Nature était informée de la réalité de la présence des antennes de téléphonies implantée jusqu'en 2020 au minimum au bénéfice d'Orange France, et jusqu'en 2022 au minimum envers SFR, eu égard à l'avenant signé par Mme [K], preneuse à bail, parfaitement opposable à la SCCV Horizon Nature et dont cette dernière avait connaissance,

' considérer leur parfaite bonne foi,

' confirmer le jugement entrepris au titre des condamnations prononcées contre la SCCV Horizon Nature au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

'

' condammer la SCCV Horizon Nature à leurpayer, à chacun, la somme de 10 000 € de dommages et intérêts,

' condamner la SCCV Horizon Nature à leur payer, à chacun, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

' condamner la SCCV Horizon Nature au paiement des dépens, avec distraction.

M. [O] [X] et M. [P] [X] contestent l'existence du dol allégué par l'appelante.

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Ils considèrent que la preuve de l'élément intentionnel n'est pas rapportée et soutiennent que, si le second avenant n'a pas été annexé à la promesse de vente et à l'acte définitif, ce n'est que par pure inadvertance et sans intention de malveillance.

De plus, ils font valoir que la SCCV Horizon Nature avait forcément connaissance de cet avenant puisque l'existence et les conditions d'installation des antennes étaient présentes dans les négociations précontractuelles, notamment à travers le protocole qu'elle a conclu avec Mme [U], titulaire d'un bail à ferme sur les parcelles et signataire du second avenant litigieux.

Les intimés considèrent en outre qu'aucun dol ne peut être retenu au regard de la jurisprudence selon laquelle la réticence dolosive ne peut exister que si la victime était dans l'impossibilité de s'informer elle-même. Or, ils soutiennent qu'en sa qualité de professionnelle de la promotion immobilière, l'appelante pouvait s'informer elle-même.

Les intimés font valoir que le préjudice dont se prévaut la SCCV Horizon Nature ne peut avoir aucun lien de causalité avec l'absence de connaissance du second avenant au moment de la vente puisqu'en tout état de cause, au regard des actes authentiques conclus avec ses propres acquéreurs, elle avait pris l'engagement de faire enlever les antennes à la délivrance du bien, soit au 1er trimestre 2017, ce qui, même sans connaître la prolongation de la convention avec SFR jusqu'en 2022, était d'ores et déjà impossible à respecter puisqu'elle avait connaissance de la convention conclue avec la société Orange applicable jusqu'au 10 septembre 2020.

De plus, ils font valoir que l'appelante a eu connaissance de l'existence de cet avenant à la suite d'un courriel du 27 novembre 2015, mais a tout de même pris les engagements au sein des actes authentiques signés postérieurement à cette date, ces actes étant à l'origine des contentieux ayant généré le préjudice allégué par elle.

Les intimés exposent encore que la responsabilité de la SCCV Horizon Nature a d'ailleurs été constatée judiciairement par plusieurs décisions ayant considéré que l'engagement de faire retirer les antennes était imprudent puisqu'elle ne pouvait le tenir.

M. [O] [X] et M. [P] [X] estiment également que rien ne permet d'affirmer qu'elle aurait pu entrer en voie de négociation avec les sociétés titulaires des conventions ce qui lui aurait permis de respecter ses engagements, en l'absence de l'existence de l'avenant.

Les intimés entendent former un appel incident et sollicitent l'indemnisation de leur préjudice moral constitué par la procédure diligentée par la SCCV Horizon nature à leur encontre qu'ils qualifient d'abusive, ce à hauteur de la somme de 10 000 euros chacun.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

Sur les demandes indemnitaires relatives au dol

Par application de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En application de l'article 1117 du même code, la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

La SCCV Horizon Nature reproche à M. [O] [X] et M. [P] [X] de ne pas l'avoir informée, dans l'acte de vente réitéré, du renouvellement de la convention bénéficiant à SFR pour l'implantation de son antenne de téléphonie mobile, selon avenant en date du 27 septembre 2010.

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Il résulte de la promesse de vente du 31 août 2015, page 6, ainsi que de l'acte de vente réitéré sous la forme authentique le 13 novembre 2015, page 6, que le promettant/ vendeur a déclaré que le bien objet de la vente faisait alors l'objet :

- 'd'une convention de mise à disposition au profit de la société SFR suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2000, suivi d'un avenant en date du 25 février 2004 pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 2000, renouvelable par tacite reconduction pour une période de 3 ans, sauf résiliation de l'une des parties avec préavis de un an ; une copie de la convention étant demeurée annexée aux actes,

- d'un bail consenti au profit de la société Orange France suivant acte sous seing privé du 10 septembre 2008, pour une durée de 12 ans à compter du 10 septembre 2008, renouvelable par tacite reconduction pour une période de 6 ans, sauf dénonciation par l'une des parties avec préavis de 2 ans ; une copie du bail est annexée aux actes'.

Par avenant n°2 à la convention du 18 septembre 2000, signé le 27 septembre 2010, M. [O] [X] et M. [P] [X] ont consenti à la société SFR la prolongation de la durée de la convention initiale pendant douze ans, à compter du 1er octobre 2010, avec renouvellement tacite ultérieur tous les cinq ans. Ainsi, l'engagement bénéficiant à la société SFR expirait au 30 septembre 2022 du fait de cet avenant qui est désormais produit aux dossiers. En effet, un avenant a également été signé le même jour entre la société SFR et Mme [U], titulaire d'un bail à ferme sur les parcelles par ailleurs occupées par les antennes de téléphonie mobile ; s'il était seul produit en première instance, tel n'est plus le cas en appel.

Il est exact que l'existence de cet avenant n'a pas été intégrée ni dans la promesse de vente, ni dans l'acte de vente, l'information à ce sujet n'ayant été transmise à la SCCV Horizon Nature que dans le courriel du 27 novembre 2015 émanant de la société SFR, en réponse aux courriers recommandés avec accusé réception adressés par l'appelante tant à la société SFR qu'à la société Orange France, le 13 novembre 2015, faisant part de son intention de résilier les baux en cours.

Ainsi, il ne saurait être contesté que la SCCV Horizon Nature n'a pas eu connaissance du second avenant au bail consenti à la société SFR par ses auteurs lors de la réitération de l'acte authentique de vente, cette information ne lui ayant pas été transmise par les intimés et aucun élément extérieur ne permettant d'apporter la preuve de cette connaissance.

Toutefois, au delà de l'élément matériel tenant au défaut d'information, le dol imputé aux intimés suppose, pour pouvoir être retenu, que ces derniers aient eu l'intention de tromper leur cocontractant et de conduire la SCCV Horizon Nature à signer l'acte de vente, alors que pleinement informée, celle-ci y aurait renoncé, du moins aux conditions convenues. L'intention dolosive doit être démontrée.

M. [O] [X] et M. [P] [X], signataires de l'avenant n°2, avaient nécessairement connaissance de son existence et donc de l'engagement pris avec la société SFR jusqu'au 30 septembre 2022. Ils ont fait état dans la promesse de vente, et dans l'acte authentique de vente, de l'avenant n°1, mais pas de l'avenant n°2.

Quelque soit la qualité de la SCCV Horizon Nature, certes promoteur immobilier, il ne peut lui être opposé qu'il lui appartenait de se renseigner quant à l'existence de potentiels autres engagements concernant les biens qu'elle s'apprêtait à acquérir, pour dédouaner les intimés de leur devoir contractuel d'information et de la loyauté qui s'impose à eux lors de la signature du contrat de vente.

La SCCV Horizon Nature se plaint de ce qu'elle n'a pu, du fait de l'existence de cet avenant, remplir les engagements par elle pris auprès de ses acquéreurs.

En effet, par divers actes signés les 27 novembre 2015, 4 décembre 2015, 22 décembre 2015, 23 décembre 2015, 14 janvier 2016, 23 mars 2016, la SCCV Horizon Nature a vendu en l'état futur d'achèvement des villas incluses dans un groupe d'habitation, situé sur le terrain acquis de M. [O] [X] et M. [P] [X] le 13 novembre 2015. Dans chacun de ces actes, il a été précisé que le vendeur déclarait que sur le lot n°37 (terrain non bâti) du groupe d'habitation, il existait alors des équipements et installations techniques (notamment des antennes de radiocommunication et armoires techniques) nécessaires à l'activité des sociétés Orange et SFR, pour lesquelles les dites sociétés bénéficiaient alors d'un bail chacune.

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Aux termes de ces actes, la SCCV Horizon Nature s'est engagée expressément soit, 'à faire procéder à l'enlèvement des installations SFR et Orange lors de la livraison du bien objet de la vente en l'état futur d'achèvement', étant observé que la livraison devait intervenir au 1er trimestre 2017, soit pour le contrat avec les époux [D] 'à résilier les conventions préalablement à la date des prochains renouvellements, soit avant le 1er octobre 2018 pour la convention SFR, et avant le 10 septembre 2020 pour Orange'.

N'ayant pas tenu ces engagements, la SCCV Horizon Nature a été condamnée au paiement d'indemnisations provisionnelles au bénéfice de certains acquéreurs à raison des préjudices esthétique et moral subis du fait du non respect de ses obligations par le vendeur et de la crainte résultant de l'émission d'ondes électromagnétiques. Tout en prononçant ces condamnations, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a relevé dans ses décisions que la SCCV Horizon Nature a fait preuve d'imprudence en s'engageant à enlever les installations de radiocommunication à la livraison des biens aux acquéreurs des lots construits alors que le bail au bénéfice de la société Orange figurait dans son acte de vente, et, que la convention au bénéfice de la société SFR avait été portée à sa connaissance dès novembre 2015, donc avant la signature des ventes en l'état futur d'achèvement.

En effet, il convient de relever, qu'indépendamment même de l'avenant n°2 bénéficiant à la société SFR, la SCCV Horizon Nature était liée, aux termes des contrats de bail et de mise à disposition pleinement portés à sa connaissance par les intimés dans la promesse de vente et dans l'acte de vente du 13 novembre 2015, à la société SFR jusqu'au 1er octobre 2018, par l'effet de l'avenant n°1 prévoyant une fin de mise à disposition au 1er octobre 2012, avec renouvellement par périodes de trois ans, et, à la société Orange France jusqu'au 10 septembre 2020, avec un préavis de deux ans avant toute résiliation du bail. Même sans prendre en compte l'avenant litigieux, il appert donc que la SCCV Horizon Nature ne pouvait aucunement espérer se délier des engagements en cours à l'égard de ces deux sociétés dès le 1er trimestre 2017, ainsi qu'elle s'y est engagée envers ses propres acquéreurs.

Dans ces conditions, la SCCV Horizon Nature ne démontre pas que l'existence de l'avenant n°2 qui reporte au 30 septembre 2022, soit deux ans après la fin prévisible de l'engagement pris envers la société Orange France, constitue un élément déterminant de son consentement à l'achat du terrain à bâtir, qui, si elle en avait eu connaissance, l'aurait conduit à ne pas acheter ce bien. Au contraire, l'existence des antennes de radiophonie et la contrainte en découlant, pendant plusieurs années encore après l'acquisition du terrain à bâtir, était connue de l'appelante dès la promesse de vente.

De plus, la SCCV Horizon Nature ne rapporte aucunement la preuve de ce qu'en l'absence dudit avenant n°2 du 27 septembre 2010, elle aurait été en mesure de négocier avec les sociétés SFR et Orange France le retrait des antennes posées bien avant l'expiration des contrats. Au demeurant, aucune négociation engagée avec la société Orange France, à l'égard de laquelle aucune modification contractuelle cachée n'est intervenue, n'a permis cela. En tout état de cause, compte tenu des contrats en cours portés à la connaissance de l'appelante, les acquéreurs de la SCCV Horizon Nature devaient supporter la présence des antennes SFR et Orange a minima trois ans sur le terrain à bâtir, et non quelques mois comme elle a tenté de le leur faire croire.

En définitive, s'il est avéré qu'une pleine information contractuelle n'a pas été fournie à la SCCV Horizon Nature par M. [O] [X] et M. [P] [X], leur intention de déterminer l'appelante à acheter le terrain en cause aux conditions prévues grâce aux éléments tus n'est pas démontrée. La volonté de tromper de la part des intimés n'est pas démontrée. Le dol n'est ainsi pas caractérisé, de sorte que les demandes indemnitaires de la SCCV Horizon Nature doivent être rejetées.

La décision entreprise sera donc confirmée, par substitution de motifs.

Sur les dommages et intérêts sollicités par messieurs [X]

Bien que non fondée, l'action de la SCCV Horizon Nature ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l'absence de faute dolosive de sa part dans l'exercice de son droit d'agir. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [O] [X] et M. [P] [X].

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Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCCV Horizon Nature, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de M. [O] [X] et M. [P] [X], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne la SCCV Horizon Nature à payer à M. [O] [X] et M. [P] [X], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCCV Horizon Nature de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SCCV Horizon Nature au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.