CA Agen, ch. civ., 4 septembre 2024, n° 24/00042

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'appel interjeté le 18 décembre 2018 par la SAS CAPA PROMOTION à l'encontre d'un jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX en date du 15 novembre 2018.

Vu l'arrêt de la cour d'appel de BORDEAUX en date du 31 mars 2022.

Vu l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 23 novembre 2023.

Vu la saisine de la cour de renvoi en date du 16 janvier 2024

Vu les conclusions de SAS CAPA PROMOTION en date du 4 juin 2024.

Vu les conclusions de la SCI [G] en date du 2 mai 2024.

------------------------------------------

Souhaitant réaliser un projet de construction immobilière comprenant 180 logements, la SAS CAPA PROMOTION a signé, le 9 mars 2016, une promesse unilatérale de vente pour l'acquisition d'un terrain appartenant à M. [C] [V], situe [Adresse 6] à [Localité 10].

Puis, par acte sous seing privé du 29 juillet 2016, la SAS CAPA PROMOTION a conclu avec la SCI MARETOM une promesse synallagmatique de vente relative au bien immobilier lui appartenant situe [Adresse 5] à [Localité 10] au prix de 700.000 euros, sous plusieurs conditions, dont celle de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire purgé de recours des tiers et retrait administratif au plus tard le 30 avril 2017 permettant l'édification d'une surface plancher minimale de 2.187 m² sur les parcelles appartenant à la SCI et d'une surface plancher de 2.765 m² sur les parcelles cadastrées section BO numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 1], appartenant à M. [V] ainsi qu'une condition faisant dépendre la passation de la vente à l'acquisition préalable du bien de M. [V].

La date de réitération par acte authentique a été fixée au 15 juin 2017.

Par mail du 3 octobre 2016, la SAS CAPA PROMOTION a informé la SCI MARETOM que le permis de construire lui a été oralement refusé lors d'une réunion préalable à la mairie et qu'elle ne souhaitait alors plus acquérir le bien immobilier au prix initialement fixé, mais à celui de 200.000 euros.

Par courrier recommandé du 14 novembre 2016, la SCI MARETOM a mis en demeure la SAS CAPA PROMOTION de justifier du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire avant le 30 octobre 2016, conformément aux termes de la promesse.

Par courrier recommandé du 18 novembre 2016, la SAS CAPA PROMOTION a indiqué ne pas avoir pu déposer de demande de permis de construire, expliquant les difficultés rencontrées pour mener à bien le projet immobilier en raison du refus exprimé oralement par la mairie de [Localité 10].

Par courrier recommandé du 16 janvier 2017, la SCI MARETOM a mis en demeure la SAS CAPA PROMOTION de lui payer la somme de 70.000 euros en application de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente.

Le 25 janvier 2017, la SAS CAPA PROMOTION a répondu que la condition suspensive ne portait pas exclusivement sur les parcelles objet du compromis de vente avec la SCI MARETOM, et que la réalisation de la promesse de vente était liée à l'acquisition d'un autre bien immobilier appartenant à M. [V] qui n'avait pu intervenir pour des raisons extérieures à la volonté du promoteur.

Lui reprochant d'être à l'origine de la non réalisation des conditions suspensives, la SCI MARETOM a, par acte du 9 juin 2017, assigné la SAS CAPA PROMOTION en paiement de la clause pénale et indemnisation de sa perte de chance de conclure avec un tiers.

Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a :

- condamné la SAS CAPA PROMOTION à payer à la SCI MARETOM la somme de 70.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- débouté la SCI MARETOM de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance,

- débouté la SAS CAPA PROMOTION de sa demande reconventionnelle indemnitaire au titre de la procédure abusive,

- condamné la SAS CAPA PROMOTION à payer à la SCI MARETOM la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS CAPA PROMOTION aux dépens de l'instance.

La SAS CAPA PROMOTION a relevé appel du jugement le 18 décembre 2018 en ce que le tribunal l'a déboutée de sa demande reconventionnelle indemnitaire au titre de la procédure abusive et l'a condamnée à payer à la SCI MARETOM les sommes de :

- 70 000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du jugement ;

- 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par arrêt en date du 31 mars 2022, la cour d'appel de BORDEAUX a :

- déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la SAS CAPA PROMOTION les 4 et 8 février 2022,

- infirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI MARETOM au titre de la perte de chance et débouté la SAS CAPA PROMOTION de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- statuant à nouveau et y ajoutant,

- débouté la SCI MARETOM de sa demande en paiement d'une somme de 70.000 euros en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 juillet 2016,

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI MARETOM aux dépens de première instance et d'appel.

La SCI MARETOM a formé pourvoi et la société CAPA PROMOTION un pourvoi incident contre cet arrêt.

Par arrêt en date du 23 novembre 2023, la Cour de Cassation a :

- cassé et annulé mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la SCI MARETOM en paiement d'une somme de 70.000,00 euros au titre de la clause pénale et en paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de chance, l'arrêt rendu le 31 mars 2022 entre les parties par la cour d'appel de BORDEAUX.

- remis, sur ces points, les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour d'appel d'AGEN.

- condamné la SAS CAPA PROMOTION aux dépens augmentés d'une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens la Cour de Cassation a retenu que :

- sur la demande en paiement de la somme de 70.000,00 euros :

Pour rejeter la demande formée par la promettante au titre de cette clause, la cour d'appel, après avoir constaté que les parties avaient fait de la réitération de la promesse conclue avec un tiers une condition essentielle et déterminante de leur consentement, a relevé que l'absence de réalisation de ladite condition privait le compromis de vente du 29 juillet 2016 de tout effet, sans qu'il y ait lieu de rechercher si ce défaut était imputable à la bénéficiaire.

En statuant ainsi, alors que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, dont la force exécutoire, qui n'était pas atteinte par la caducité de la promesse de vente, avait pour but de sanctionner le comportement de l'une des parties qui aurait empêché la réalisation de ses conditions, la cour d'appel, qui devait rechercher, comme elle y était invitée, si la bénéficiaire avait agi de bonne foi, n'a pas donné de base légale à sa décision.

- Sur la perte de chance :

En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et l'indemnisation de son préjudice.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la promettante au titre d'une perte de chance de vendre son bien pendant la période d'exécution de la promesse de vente, la cour d'appel a retenu que cette promesse étant dépourvue d'effet, il ne pouvait être reproché à la bénéficiaire d'avoir, par sa faute, entraîné l'immobilisation du bien.

En statuant ainsi, après avoir constaté que la bénéficiaire ne justifiait d'aucun avenant à la promesse du 9 mars 2016 tendant à proroger les dates de dépôt et d'obtention de permis de construire, et n'avait déposé aucune demande en vue d'obtenir une telle autorisation, conformément à la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 29 juillet 2016, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés.

La SAS CAPA PROMOTION demande à la cour de :

- à titre principal, infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI MARETOM les sommes de :

- déclarer irrecevable la demande de la société MARETOM au titre du paiement de la clause pénale à hauteur de 70.000 euros pour défaut de mise en demeure préalable,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI MARETOM de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance,

- à titre subsidiaire :

- à titre infiniment subsidiaire : réduire le montant de la clause pénale à l'euro symbolique ;

- en tout état de cause : condamner la SCI MARETOM à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, une somme de 5 500 euros, outre les dépens.

La SCI MARETOM demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société CAPA PROMOTION à lui verser la somme de 70.000 euros au titre de l'application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente inexécuté.

- débouter la société CAPA PROMOTION de sa demande de réduction de la clause pénale à l'euro symbolique.

- réformer le jugement entrepris en ce qui concerne le rejet de la demande de la SCI MARETOM au titre de l'indemnisation de sa perte de chance.

- y ajoutant, condamner la société CAPA PROMOTION à verser la SCI MARETOM la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance de conclure avec un tiers du fait d'avoir immobilisé le bien en faveur de la société CAPA.

- condamner en tout état de cause la société CAPA PROMOTION au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- sur la saisine de la cour de renvoi :

Aux termes de l'article 638 du code de procédure civile, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.

L'arrêt de la Cour de Cassation du 23 novembre 2023 casse l'arrêt de la cour d'appel de BORDEAUX du 31 mars 2022, en ce qu'il rejette les demandes en paiement de la somme de 70.000,00 euros au titre de la clause pénale et en paiement de dommages intérêts au titre d'une perte de chance.

La demande aux fins de voir déclarer irrecevable la demande en paiement de la clause pénale, en ce qu'elle porte sur la recevabilité de la demande et non sur son rejet au fond seul affecté par la cassation, est irrecevable.

Surabondamment la SCI [G] produit une lettre recommandée du 14 novembre 2016 portant mise en demeure de justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire complet avant le 30 octobre 2016 par la production du récépissé de dépôt, courrier qualifié par la société CAPA PROMOTION de 'courrier de mise en demeure' dans sa réponse du 18 novembre 2016, ce courrier vaut mise en demeure préalable à l'application de la clause pénale.

2- Sur la clause pénale :

Aux termes des articles 1181 et 1178 du code civil dans sa rédaction applicable au temps de l'espèce, l'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties ; la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Il appartient au créancier qui invoque l'application des dispositions de l'article 1178 de démontrer que le débiteur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition ; et le débiteur de l'obligation à la charge de prouver qu'il a accompli les diligences normales.

La promesse de vente du 29 juillet 2016 conclue entre la SCI MARETOM, promettant, et la société CAPA PROMOTION, bénéficiaire, stipule au chapitre des conditions suspensives :

- Obtention d'un permis de construire : la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers et retrait administratif au plus tard le 30 avril 2017 permettant l'édification d'une surface plancher minimale de 2.187 m² sur les parcelles objet des présentes et d'une surface plancher de 2.765 m² sur les parcelles acquises également par l'acquéreur [total 4.952] .... Il est précisé que l'acquéreur devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et au plus tard le 30 octobre 2016 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition

- comme condition essentielle et déterminante, sans laquelle l'acquéreur n'aurait pas contracté, la réalisation des présentes est liée à l'acquisition par l'acquéreur d'un bien sis à [Localité 10] [Adresse 6]. Cette acquisition est indispensable à l'acquéreur à l'effet de réaliser le projet immobilier visé ci-dessus. L'acquéreur déclare avoir pour le bien, conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 9 mars 2016 dont une copie est ici annexée ; et qu'un avenant à ladite promesse doit être prochainement régularisé afin de proroger les dates de dépôt de permis, obtention, et réitération par acte authentique...

L'acte stipule ensuite une clause pénale rédigée dans les termes suivants : Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 70.000,00 euros à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

La présente clause ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.

La première condition suspensive imposait à la société CAPA PROMOTION de justifier auprès de la SCI MARETOM du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 30 octobre 2016, par la production du récépissé délivré par l'autorité compétente.

La seconde condition suspensive est relative à la promesse de vente conclue avec M [V] qui stipule que cette promesse est consentie et acceptée pour une première durée qui expirera le 10 juin 2016 et qui sera automatiquement et de plein droit prorogée pour une durée qui expirera le 1er février 2017 si au plus tard le 10 juin 2016 la société CAPA PROMOTION justifie à M [V] d'une demande de permis de construire.

Cette seconde condition suspensive imposait à la société CAPA PROMOTION de justifier à la SCI MARETOM de la réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente du bien de M [V], c'est à dire l'absence de droit de préemption et l'obtention d'un permis de construire purgé de recours ou de décision tendant à son annulation, et ce avant le 1er février 2017 si au plus tard le 10 juin 2016 la société CAPA PROMOTION justifie à M [V] du dépôt d'une demande de permis de construire, avec justification d'un avenant à cette promesse de vente prorogeant les dates de dépôt de permis et de réitération de l'acte authentique.

Sur la première condition suspensive, la société CAPA PROMOTION ne justifie pas du récépissé du dépôt de demande de permis de construire obtenu avant le 30 octobre 2016, de sorte qu'elle ne justifie pas avoir effectué les diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire. La société CAPA PROMOTION reconnaît ne pas avoir déposé de demande de permis de construire : elle indique dans un courrier su 18 novembre 2016, la mairie a toujours refusé catégoriquement que nous déposions une quelconque demande de permis sans avoir obtenu préalablement de leur part une validation informelle qui devait concerner la totalité des parcelles énoncées plus haut.

Pour établir l'opposition de la municipalité de [Localité 10], la société CAPA PROMOTION produit :

- un échange de mails établissant que les responsables de l'urbanisme et de l'habitat se sont réunis le 30 septembre 2016,

- un mail du 3 octobre 2016 invoquant une réunion préalable au dépôt de permis de construire, les desiderata de la mairie non précisé et une contre proposition de 9 logements soit une SDP de 450 m² et un prix ramené à 200.000 euros.

- un mail du 14 novembre 2016 de M [I] de la société CAPA répondant à la demande du notaire [S] lui réclamant la copie de la demande de permis de construire, dans lequel il rend compte de la réunion du 30 septembre (60 logements à l'hectare soit 1.510 m² de SDP au lieu des 4.952 m² prévus au SSP) à laquelle était présent un notaire de l'étude mandatée par la SCI [G] ; dans lequel il déclare qu'il n'a d'ailleurs jamais signé d'avenant au SSP du 9/03/2016 avec M [V] ; et dans lequel il reprend sa contre proposition à 200.000,00 euros. Il indique en outre que M [V] a remis son bien en vente.

- une attestation établie en 2019 complétée le 10 janvier 2024, par l'architecte chargé du projet relatant la réunion du 30 septembre et la position de la mairie.

Sur la seconde condition suspensive, la société CAPA PROMOTION ne produit aucune pièce établissant la constitution d'un dossier de demande de permis de construire dans le délai fixé à la promesse de vente avec M [V], ni d'avenant de prorogation à la promesse [V]. Elle n'a jamais déposé de demande de permis de construire, elle est à l'origine du défaut de diligence empêchant l'accomplissement de la condition la non réalisation de la vente.

Il ressort de ces éléments que, quelle que soit la position de la mairie sur le projet qui lui a été soumis, la société CAPA PROMOTION :

- n'a pas proposé d'avenant à M [V] afin de proroger les dates de dépôt de permis de construire à obtenir avant le 10 juin 2016, obtention et réitération par acte authentique, de sorte qu'au jour de la réunion du 30 octobre 2016 avec les services municipaux, la promesse de vente souscrite avec M [V] était d'ores et déjà expirée du fait de la carence de la société CAPA PROMOTION

- reconnaît ne pas avoir proposé d'avenant de prorogation à M [V] de sorte qu'elle ne peut soutenir avoir essuyé un refus

- ne justifie pas avoir établi un dossier de demande de permis de construire et n'a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai stipulé et donc ne justifie pas d'un refus de permis de construire.

Il en résulte que la société CAPA PROMOTION n'a pas agi de bonne foi.

C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la société CAPA PROMOTION ne démontre pas que la demande de permis de construire était vouée à l'échec pour des motifs indépendants de sa volonté, les conditions suspensives sont réputées accomplies dès lors que la société CAPA PROMOTION en a empêché l'accomplissement, ce qui constitue un manquement contractuel justifiant la condamnation de la société CAPA PROMOTION au paiement de la clause pénale.

La société CAPA PROMOTION sollicite la modération du montant de la clause pénale en application de l'alinéa 2 de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction alors applicable qui dispose que le juge peut même d'office modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, le premier juge a justement retenu que la société CAPA PROMOTION est un professionnel de l'immobilier contrairement à la SCI MARETOM et que la société CAPA PROMOTION ne justifie pas de l'impact de cette clause pénale sur sa santé financière, impact qui n'est pas plus justifié devant la cour.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur la perte de chance de vendre

En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et l'indemnisation de son préjudice.

Il a été établi au paragraphe ci-dessus que la société CAPA PROMOTION a empêché l'accomplissement des conditions suspensives et fait échouer la vente, ce qui constitue un manquement contractuel.

Ce manquement contractuel a entraîné l'immobilisation du bien de la date de conclusion de la promesse de vente le 29 juillet 2016 à la date de mise en demeure du versement de la clause pénale, le 16 janvier 2017.

L'immobilisation de l'immeuble est la renonciation du vendeur à l'offrir à la vente pendant la durée stipulée de la promesse de vente. Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, n'étant pas tenu d'acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de requérir du promettant l'exécution de sa promesse, donc la stipulation d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale.

Le préjudice résultant de l'immobilisation est donc distinct de celui réparé par la clause pénale.

Ce préjudice est constitué de la perte d'une chance de vendre le bien à un acquéreur plus diligent.

La perte de chance de vendre le bien à un acquéreur plus diligent entre le 29 juillet 2016 et le 16 janvier 2017 n'est pas démontrée : il n'est pas établi que la SCI MARETOM avait mis son bien en vente avant de connaître l'existence du projet de la société CAPA PROMOTION et n'indique pas qu'elle l'a mis en vente depuis, à quel prix, et qu'elle aurait pu le vendre plus tôt dans des conditions aussi favorables.

Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation d'une perte de chance.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

4- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe devant la cour, chacune d'elles supporte les dépens d'appel par elle avancés, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d'appel par elle avancés.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.