Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n° 23-16.314

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2023), par acte authentique du 1er février 2013, la société civile immobilière S2CS (la venderesse) a vendu à M. et Mme [W] (les acquéreurs) une maison d'habitation, le contrat comprenant une clause exclusive de garantie des vices cachés.

2. Déplorant l'apparition de fissures, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d'un expert, lequel a déposé son rapport le 27 mars 2017.

3. Par acte du 27 septembre 2017, ils ont assigné la venderesse en garantie des vices cachés et aux fins notamment de résolution de la vente.

4. Cette dernière a attrait en la cause ses propres vendeurs, M. [U] et Mme [H].

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la venderesse fondées sur la garantie des vices cachés, alors « qu'une société civile immobilière ayant comme activité la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou toute autre forme, de biens immobiliers que la société se propose d'acquérir et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil se rattachant à l'objet social, a la qualité de professionnelle de l'immobilier, qui l'empêche d'invoquer sa bonne foi pour s'exonérer de son obligation sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu'en faisant application de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente pour rejeter l'action résolutoire, au motif que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne faisait pas pour autant de la SCI S2CS une professionnelle du bâtiment, la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

6. En application de ce texte, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-24.232, publié).

7. Pour rejeter l'action en garantie des vices cachés exercée par les acquéreurs ainsi que leur demande de résolution de la vente de l'immeuble, l'arrêt retient que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas de la société civile immobilière S2CS une professionnelle du bâtiment, contrairement à ce qui est soutenu.

8. En se déterminant ainsi, alors que les conditions générales du contrat de vente stipulaient que la venderesse ne pourrait se prévaloir des clauses d'exonération de garantie envers l'acquéreur si elle venait notamment à être considérée comme un professionnel de l'immobilier ou de la construction, sans rechercher, comme il lui incombait, si la venderesse, qui, ayant pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou tout autre forme de bien immobilier qu'elle se propose d'acquérir et toutes opérations financières mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l'objet social, avait acheté une maison d'habitation pour la revendre après travaux, n'était pas un professionnel de l'immobilier au sens de la clause d'exonération des vices cachés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière S2CS aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière S2CS à payer à M. et Mme [W] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille vingt-quatre.