CA Lyon, 8e ch., 4 septembre 2024, n° 23/05545

Exposé du litige

En date du 20 décembre 2016, la société TLF Réseaux a souscrit avec la société Chomette SAS, agissant ès-qualités de mandataire de Monsieur [I] [Z], un bail commercial portant sur des locaux sis au [Adresse 1] à [Localité 3] et à effet du 1er janvier 2017.

Le bail portait sur un local d'une surface de 260 m² comprenant 225 m² d'entrepôt et 10 à 25 m² d'annexes, outre parking loué au prix d'un loyer annuel de 10 800 € soit 900 € par mois et 1 080 € TTC, payable d'avance.

S'y ajoutait une provision pour charges de 40 € par mois ainsi qu'une seconde provision mensuelle de 170 € pour « impôt foncier ».

Le 27 février 2023, la société Foncière Chomette a délivré à la société TLF Réseaux un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de régler la somme de 3 884,66 € au titre des loyers et charges dus au mois de février 2023.

Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans les délais, la société Foncière Chomette, par exploit du 11 avril 2023, a assigné la société TLF Réseaux devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et la voir condamner à lui régler la somme de 4 581,98 € au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 1er avril 2023, outre la somme de 458,19 € au titre de la la clause pénale.

Par ordonnance de référé du 5 juin 2023, le juge des référés a :

Constaté la résiliation du bail à la date du 28 mars 2023 ;

Condamné la société TLF Réseaux à payer à la société Foncière Chomette la somme de 4 581,98 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 février 2023 sur la somme de 3 884,66 € ;

Condamné la société TLF Réseaux et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier ;

Condamné la société TLF Réseaux à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de mai 2023 jusqu'au départ effectif des lieux ;

Dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale ;

Condamné la société TLF Réseaux aux dépens et à payer à la société Foncière Chomette la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration régularisée par RPVA le 7 juillet 2023, la société TLF Réseaux a interjeté appel de l'intégralité de cette décision, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'excepté du chef de décision relatif au rejet de la demande au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 avril 2024, la société TLF Réseaux demande à la cour de :

Vu l'article L.145-41, L.145-40-2, R.145-36 du Code de commerce,

Vu les articles 1104 et 1343-5 du Code civil,

In limine litis

Déclarer la société Foncière Chomette irrecevable à agir faute de qualité à agir et en conséquence infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions et condamner la société Foncière Chomette à lui verser la somme de 5 000 € au titre des frais de l'article 700 du Code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre principal

Juger que les demandes de la société Foncière Chomette font l'objet de contestations sérieuses et en conséquence :

Infirmer l'ordonnance de référé du 5 juin 2023 dans les termes de l'appel (repris dans le dispositif de ses écritures).

Statuant à nouveau :

Débouter la société Foncière Chomette de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Condamner la société TLF Réseaux à lui verser la somme de 5 000 € au titre des frais de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Subsidiairement :

Lui accorder rétroactivement un délai de paiement de deux mois à compter du 28 mars 2022 pour procéder au règlement de la somme de 2 071,93 € restant dû au titre du commandement de payer et suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai ;

Constater qu'elle a soldé les causes du commandement dans le délai accordé.

En conséquence :

Infirmer l'ordonnance de référé du 5 juin 2023 dans les termes de l'appel (repris dans le dispositif de ses écritures) et,

Statuant à nouveau :

Débouter la société Foncière Chomette de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Condamner la société Foncière Chomette à lui verser la somme de 5 000 € au titre des frais de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société TLF Réseaux expose :

qu'elle a été victime de surfacturations importantes de la part de son bailleur, lequel facturait des loyers aux montants sans rapport avec les stipulations contractuelles ;

qu'il en allait de même des charges locatives qu'elle n'était pas en mesure de vérifier, n'ayant aucune connaissance de la nature des charges qui lui étaient refacturées alors que le montant des provisions augmentait sans cesse ;

qu'en revanche, elle a rencontré des difficultés à honorer le règlement de ses loyers pour les mois de janvier et février 2023.

L'appelante soulève in limine litis l'absence de qualité à agir de la société Foncière Chomette, en ce que :

le bail commercial litigieux a été souscrit avec le bailleur, M. [Z] [I], représentée par son mandataire, la société Chomette SAS ;

l'assignation a été délivrée par la société Foncière Chomette, représentée par son mandataire, la société Chomette SAS, alors que celle-ci n'est ni propriétaire ni bailleur ;

un commandement délivré par une personne dépourvue de la qualité à agir pour le faire ne peut entraîner l'application de la clause résolutoire.

Elle fait valoir par ailleurs que le bailleur est de mauvaise foi.

Elle expose :

qu'en application de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés ; formés et exécutés de bonne foi, disposition « d'ordre public », ce qui permet de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, telle que celle appartenant au bailleur de mettre un terme au bail commercial par le jeu de la clause résolutoire ;

qu'elle justifie par un tableau retraçant les augmentations de loyers au titre du bail concerné et celles appliquées par le mandataire du bailleur qu'elle détient une créance de 9 055,56 € à l'encontre de son bailleur, au titre de la surfacturation de loyer dont elle a été victime ;

qu'à cela s'ajoute une surfacturation de charges, alors que si les dispositions prévues aux articles L.145-40-2 et R 145-36 du Code de commerce relatives à la justification des charges et la régularisation des charges ne sont pas respectées, les appels de provisions sont considérés sans cause et les charges facturées à ce titre doivent venir en déduction de la dette locative ;

qu'en l'espèce, elle n'a jamais obtenu l'inventaire des charges qui lui ont été facturées, n'a jamais eu connaissance de l'état récapitulatif annuel des charges qui devait lui être adressé au plus tard le 30 septembre et qu'il convient donc de prendre uniquement en compte le montant des charges mentionnées au bail commercial ;

qu'ainsi, elle s'est vue facturée, au titre des charges, des sommes très supérieures à celles mentionnées au bail soit un total de surfacturation de 6 281,19 € HT.

qu'il en résulte que la somme de 15 336,75 € HT devait se déduire des 2 071,93 € restant à régler au titre du commandement de payer et que corrélativement, le commandement de payer visant la clause résolutoire est sans cause ou se heurte à une contestation sérieuse faisant échec aux demandes du bailleur.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire, au visa des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce, faisant valoir :

qu'en dehors des deux mensualités litigieuses, elle a toujours honoré le règlement de ses loyers ;

qu'elle s'est acquittée partiellement des causes du commandement en réglant la somme de 1 812,73 € le 4 mars 2023, le solde de 2 071,93 € n'étant ensuite réglé que le 24 avril 2023 ;

que depuis, elle est systématiquement à jour de ses loyers et que dans ces conditions, les circonstances et sa situation sont de nature à justifier l'échelonnement des sommes dues ;

qu'elle sollicite en conséquence subsidiairement qu'il lui soit accordé. un délai de paiement de deux mois à compter du 28 mars 2023 avec effet rétroactif et que soient suspendus les effets de la clause résolutoire durant ce même délai, puis, compte-tenu des paiements intervenus, qu'il soit jugé que la clause résolutoire est dépourvue d'effet.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 6 mai 2024, la société Foncière Chomette demande à la cour de :

Vu notamment les articles 803 et suivants, 1709 du Code civil, L. 143-2, L. 145-41 et suivants, R. 545-23 et suivants du Code de commerce ;

Juger recevable l'appel interjeté par la société TLF Réseaux ;

Le juger infondé ;

Débouter la société TLF Réseaux de toutes ses demandes, in limine litis, à titre principal et subsidiaire ;

Confirmer l'ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon du 5 juin 2023.

Ajoutant à celle-ci,

Condamner la société TLF Réseaux à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure devant la Cour d'appel ;

Condamner la société TLF Réseaux aux dépens, et admettre la SCP J.C. Desseigne et C. Zotta au bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

La société Foncière Chomette expose :

qu'elle a acquis le bien loué selon un acte du 30 octobre 2019 ;

que la société TLF Réseaux s'est approprié un terrain de 450 m² jouxtant le bien qui lui était loué et que dès lors qu'elle était sans droit de titre pour cette parcelle de terrain, elle a tenté de mettre en place un avenant au contrat de bail avec une augmentation en conséquence du prix du loyer, mais en vain ;

que la société TLF Réseaux s'est avérée défaillante dans l'exécution de ses obligations, ne réglant pas les loyers et charges lui incombant et que c'est dans ces conditions que le commandement de payer les loyers lui a été signifié, puis qu'elle l'a assignée.

Elle expose tout d'abord avoir qualité pour agir, alors que :

elle a a acquis le bien immobilier loué à la société TLF Réseaux selon un acte du 30 octobre 2019, ce qui est établi par une attestation notariée de la même date, qu'elle est donc devenue propriétaire et s'est normalement substituée à Monsieur [I] [Z] ;

qu'ainsi, tous les actes qui ont été signifiés à sa requête sont parfaitement réguliers.

Elle conteste par ailleurs être de mauvaise foi.

Elle fait valoir à ce titre :

que le bail a connu les révisions normales, mais que la société TLF Réseaux omet délibérément le fait qu'elle s'est appropriée et a privatisé une parcelle de terrain de 450 m², pour laquelle elle est sans droit, ni titre ;

qu'à l'époque, plutôt que de s'engager dans une démarche procédurale, elle a proposé la régularisation d'un avenant au contrat de bail, en augmentant le loyer mensuel modestement de 300 € mais que la société TLF Réseaux s'est complu délibérément dans une attitude passive ;

que le 8 juin 2020 et après avoir enfin obtenu un entretien, la société Chomette, en sa qualité de gestionnaire, a écrit à la société TLF Réseaux pour l'informer que le loyer était majoré de 200 € à partir du 1er mai 2020, compte tenu du fait qu'elle utilisait la cour attenante et lui a indiqué qu'elle lui faisait parvenir les deux exemplaires de l'avenant au bail qu'il convenait de lui retourner signés, mais que la société TLF Réseaux n'a pas retourné ces avenants ;

que la société TLF Réseaux ne détient nullement une quelconque créance de 10 423,33 €, alors que le loyer qui lui a été réclamé, outre révision, est conforme au bail du 20 décembre 2016 avec la majoration de 200 € qui résulte du courrier du 8 juin 2020 et que la société TLF Réseaux a régulièrement été informée de l'indexation du loyer ;

qu'elle n'a par ailleurs jamais formulé la moindre observation ou contestation sur les demandes dont elle a été destinataire au titre du loyer et des charges et que contrairement à ce qu'elle soutient, toutes les charges pour lesquelles il lui a été demandé une provision mensuelle de 40 € lui ont été justifiées, tel qu'en attestent les décomptes de charges locatives avec justificatifs qui ont été adressés à la société TLF Réseaux, y compris pour les taxes foncières ;

qu'au demeurant, elle fait une mauvaise analyse et interprétation des pièces 14 et 21, puisque celles-ci comprennent les décomptes de charges locatives à la société TLF Réseaux avec en annexe chaque fois l'état général des charges locatives avec les pièces.

Elle ajoute :

qu'à la date de la signification du commandement de payer les loyers du 27 février 2023, la société TLF Réseaux ne se trouvait pas à jour et qu'à l'époque, sa dette en principal était de 3.884,66 €, ce qui correspondait aux quittancements des loyers des mois de janvier, février et mars 2023 ;

qu'elle ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans les délais.

que ses demandes de suspension rétroactive de la clause résolutoire et de délais de règlement ne sont pas sérieuses ni acceptables et qu'elle doit en être déboutée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur l'irrecevabilité à agir de la société Foncière Chomette

La cour observe que si le bail initial est bien intervenuavec Monsieur [I] [Z] représenté par son mandataire, la société Chomette, la société Foncière Chomette justifie en versant aux débats un acte notarié qu'elle a acquis le bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [Z], objet du bail litigieux, le 30 octobre 2019.

Il en résulte qu'en sa qualité de propriétaire, se substituant dans les droits de Monsieur [I] [Z], la société Foncière Chomette avait nécessairement qualité tant pour délivrer un commandement à la société TLF Réseaux que pour l'assigner en acquisition de clause résolutoire.

La cour déclare en conséquence la société Foncière Chomette recevable à agir.

2) Sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à ses conséquences et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d'un bail commercial, l'urgence existant par essence dès lors que si les conditions permettant que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire sont acquises, le bailleur a nécessairement intérêt à ce que ses droits soient reconnus dans les délais les plus brefs.

Par ailleurs, L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le commandement délivré le 27 février 2023 mentionne la nature et le montant des sommes réclamées et précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le décompte locatif versé aux débats par la société Foncière Chomette (Pièce 23) confirme que la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif, soit 3 884,66 € correspond aux loyers de janvier et février 2023, outre charges impôts fonciers et TVA et qu'au 27 mars 2023 les causes du commandement n'avaient pas été apurées, un seul versement de 1812,73 € étant intervenu le 6 mars 2023.

Reste que la société TLF Réseaux soutient que le bailleur a agi de mauvaise foi et qu'il ne peut de ce fait se prévaloir utilement tant du commandement que de la clause résolutoire et qu'il existe tout au moins une contestation sérieuse en ses demandes en ce que d'une part, il a procédé à un surfacturation de loyer totalement injustifiée, à hauteur de 9 055,56 € et d'autre part à une surfacturation des charges à hauteur de 6 281,19 €.

Pour autant, il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur :

que la société TLF Réseaux s'est appropriée une parcelle de terrain de 450 mètres carrés qui ne sont pas inclus dans le périmètre du contrat de bail, ce qui a été constaté par huissier de justicele 20 février 2020 ;

que du fait de cette occupation sans droit ni titre, la société Foncière Chomette a proposé à la société TLF Réseaux de régulariser un avenant au contrat de bail mais qu'en dépit de nombreuses demandes en ce sens, elle n'a jamais obtenu de réponse ;

qu'en définitive, par courrier du 8 juin 2020, et après entretien avec le dirigeant de la société TLF Réseaux, la société Foncière Chomette a acté qu'à compter du 1er mai 2020, le loyer serait majoré de 200 € en demandant la régularisation d'un avenant en ce sens ;

que si la société TLF Réseaux n'a pas retourné l'avenant, elle s'est aquittée de cette augmentation de loyer à compter du 1er mai 2020.

La cour constate à l'examen du décompte locatif du bailleur que ce que la société TLF Réseaux dénonce comme étant une surfacturation de loyer inexpliquée correspond en réalité à l'augmentation de loyerà hauteur de 200 € par mois, comptabilisée à compter du mois de mai 2020, augmentation dont la société TLF Réseaux a régulièrement honoré le paiement à compter de l'année 2020 et les années suivantes, étant observé également qu'il est justifié par le bailleur de l'indexation annuelle du loyer.

Il s'en suit que la société TLF Réseaux n'est pas fondée à remettre en cause les sommes qui lui sont réclamées au titre d'une surfacturation de loyer.

La société TLF Réseaux dénonce également une surfacturation des charges, faisant valoir :

qu'elle n'a jamais obtenu l'inventaire des charges qui lui ont été facturées et n'a jamais eu connaissance de l'état récapitulatif annuel des charges ;

qu'à défaut, en prenant en compte le montant des charges mentionné au bail commercial, elle est pénalisée d'une surfacturation de 6 281,19 € HT.

Pour autant, la cour ne peut que constater que la société Foncière Chomette verse aux débats les décomptes des charges locatives avec justificatifs (y compris taxes foncières) qui ont été adressés au preneur (Pièces 14, 21,22 et 25) depuis le début du bail et que leur examen ne révèle aucune surfacturation des charges.

Il s'en suit que la société TLF Réseaux n'est pas fondée à remettre en cause les sommes qui lui sont réclamées au titre d'une surfacturation des charges.

Ainsi, dès lors que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et que rien ne vient remettre en cause sa régularité, Il est susceptible d'entraîner l'acquisition de la clause résolutoire.

La société TLF Réseaux sollicite néanmoins des délais de paiement de deux mois à compter du 28 mars 2023 avec effet rétroactif et que compte tenu des paiements intervenus, la clause résolutoire soit jugée dépourvue d'effets.

En vertu de l'article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, dès lors qu'il apparaît à l'examen des décomptes locatifs que la société TLF Réseaux s'est acquittée partiellement des causes du commandement dans le délai d'un mois, qu'elle a par la suite réglé le solde le 24 avril 2023 et qu'elle est désormais à jour de ses loyers, compte tenu par ailleurs de l'ancienneté des relations entre les parties, la cour retient qu'il convient d'accorder à la société TLF Réseaux rétroactivement des délais de paiement, mais jusqu'au 10 juillet 2023, de constater qu'elle a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 27 février 2023 à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

En conséquence, la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 mars 2023, condamné la société TLF Réseaux et tout occupant de son chef à quitter les lieux si besoin est par 'expulsion et condamné la société TLF Réseaux à payer à la société Foncière Chomette une indemnité d'occupation et statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial au paiement par la société TLF Réseaux de la somme de 3 884,66 € au plus tard le 10 juillet 2023 à son bailleur, la société Foncière Chomette ;

Constate qu'à cette date, la somme de 3 884,66 € a été réglée à la société Foncière Chomette dans le délai fixé et dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué.

3) Sur la demande de provision de la société Foncière Chomette

L'article 835 alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le premier juge a condamné la société TLF Réseaux à payer à la société Foncière Chomette la somme provisionnelle de 4 581,98 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2023, outre intérêts.

Le décompte locatif versé aux débats confirme ce montant au 1er avril 2023, étant observé qu'à ce jour, ce même décompte confirme qu'il n'existe plus d'arriéré.

La cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef.

4) Sur les demandes accessoires

La société TLF Réseaux succombant principalement, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société TLF Réseaux aux dépens de la procédure de première instance et à payer à la société Foncière Chomette la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Chacune des parties succombant partiellement en cause d'appel, la cour dit que les sociétés TLF Réseaux et Foncière Chomette supporteront chacune la charge de leurs propres dépens et rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, non justifiées en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare la société Foncière Chomette recevable à agir ;

Infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 mars 2023, condamné la société TLF Réseaux et tout occupant de son chef à quitter les lieux si besoin est par expulsion et condamné la société TLF Réseaux à payer à la société Foncière Chomette une indemnité d'occupation et statuant à nouveau :

Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial au paiement par la société TLF Réseaux de la somme de 3 884,66 € au plus tard le 10 juillet 2023 à son bailleur, la société Foncière Chomette ;

Constate qu'à cette date, la somme de 3 884,66 € a été réglée à la société Foncière Chomette dans le délai fixé et dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

Rejette les demandes de la société Foncière Chomette tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et statuer sur ses conséquences ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens à hauteur d'appel ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.