CA Basse-Terre, 2e ch., 30 août 2024, n° 23/01063

FAITS ET PROCEDURE

Le 17 novembre 1997, [K] [N] et Mme [U] [L], son épouse, ont donné à bail commercial à M. [C] [D] un terrain nu situé lieudit [Adresse 6] à [Localité 5] afin de lui permettre de construire un hangar à usage de dépôt et de bureau puis d'y exploiter un fonds de commerce. Ce contrat a autorisé le preneur à céder son droit au bail et à sous-louer, en tout ou partie, les locaux qu'il aurait édifiés, tout en stipulant que toute cession ou sous-location devrait avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur serait appelé ;

Par avenant du 26 mars 1999, les parties ont étendu le bénéfice du bail à la société [D] INTERNATIONAL EQUIPEMENT et ont modifié la clause relative à la sous-location afin de permettre à toute entreprise ou société dans laquelle l'un des preneurs aurait une participation de s'installer dans les lieux loués, sans accord préalable du bailleur, ni participation à un acte quelconque ;

La S.C.I. LAFIMA, dans laquelle la société [D] INTL EQUIPEMENT était associée, est ainsi intervenue dans la relation contractuelle ;

Ayant appris que les locataires avaient sous-loué les locaux sans les appeler à de quelconques actes notariés, les époux [N] ont, par courrier de leur conseil du 5 octobre 2017, demandé à la S.C.I. LAFIMA de leur adresser les contrats de sous-location en cause. Le 13 octobre 2017, la S.C.I. LAFIMA a transmis aux bailleurs sept contrats de sous-location établissant que ladite société, ne versant elle-même qu'un loyer mensuel de 2 000 euros, avait encaissé des sous-loyers d'un montant de 4170 euros par mois ;

Par acte notarié du 27 décembre 2017, Mme [L], veuve de feu M. [K] [N], décédé, et les héritiers de ce dernier en les personnes de Mme [H] [N] et M. [Y] [N], ont cédé le terrain ainsi loué à la S.A.R.L. SOCIETE VIDEO AUDIO CENTER, ci-après désignée 'SOVAC', laquelle est par là-même devenue la bailleresse ;

Par acte d'huissier de justice du 8 août 2018, la société SOVAC a fait assigner M. [C] [D], la S.A.R.L. [D] INTL EQUIPEMENT, ci-après désignée 'société [D]', et la S.C.I. LAFIMA devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre afin de voir constater l'existence de sous-locations consenties en violation du contrat de bail commercial et, en conséquence, d'obtenir à titre principal la résiliation du bail, l'expulsion des occupants, le versement d'une indemnité d'occupation correspondant au loyer commercial augmenté de la plus-value réalisée par les preneurs du fait de la sous-location et la révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce ; elle demandait par ailleurs, et 'en tout état de cause' :

- la fixation du nouveau loyer du bail du 17 novembre 1997 à la somme de 4 170 euros HT à compter, rétroactivement, de mai 2017 'et jusqu'à la libération des locaux par les preneurs et les sous-locataires au titre de l'indemnité d'occupation ou, à titre tout à fait subsidiaire, au titre des loyers si le bail venait à se poursuivre',

- et la condamnation solidaire de M. [C] [D], de la société [D] et de la S.C.I. LAFIMA à payer à la SOVAC la somme de 46 210 euros HT sur le fondement de l'article L 145-31 al 3 du code de commerce au titre de la révision des loyers à titre rétroactif à compter de la première plus-value réalisée dès le mois d'avril 2016, montant à parfaire au jour de la décision qui serait rendue ;

Par jugement contradictoire du 21 mars 2019, le tribunal a principalement :

- dit n'y avoir lieu de révoquer l'ordonnance de clôture,

- constaté que les sous-locations litigieuses violaient les dispositions du contrat de bail commercial et de la loi,

- prononcé en conséquence la résiliation du bail du 17 novembre 1997,

- ordonné l'expulsion de corps et de biens de M. [C] [D], de la société [D] et de la S.C.I. LAFIMA dès signification du jugement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

- dit que M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA devraient verser mensuellement à la société SOVAC une indemnité d'occupation de 4.170 euros correspondant aux 2.000 euros de loyer fixé entre les parties, augmentés de 2.170 euros de plus-value réalisée du fait des sous-locations, jusqu'à libération effective des lieux loués et occupés,

- fixé le nouveau loyer s'agissant du bien objet du bail du 17 novembre 1997 à la somme de 4.170 euros, à titre rétroactif à compter de mai 2017 et jusqu'à libération des locaux par les preneurs et les sous-locataires au titre de l'indemnité d'occupation,

- condamné solidairement M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA à payer à la société SOVAC la somme de 46.210 euros HT sur le fondement de l'article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce au titre de cette révision des loyers rétroactive à compter de la première plus-value réalisée dès le mois d'avril 2016,

- condamné solidairement M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA à payer à la S.A.R.L. SOVAC la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- rejeté le surplus des demandes des parties ;

M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 5 avril 2019, laquelle mentionnait au titre de l'objet de l'appel : 'appel nullité' ;

La société SOVAC a régularisé sa constitution d'intimée le 27 juin 2019 ;

Mme [U] [L] veuve [D], Mme [H] [N] et M. [Y] [N] sont intervenus volontairement à la procédure pour y conclure avec la société SOVAC ; ils ont cependant été omis de l'exposé des qualités des parties de l'arrêt contradictoire rendu le 29 novembre 2021, arrêt par lequel la cour de ce siège:

- a dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevables les conclusions des appelants remises au greffe les 3 juillet 2019 et 21 novembre 2020,

- a débouté M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA de leur demande d'annulation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 21 mars 2019,

- a débouté M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA de leur demande tendant à voir déclarer la société SOVAC irrecevable pour défaut de qualité pour agir,

- a débouté M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable les interventions volontaires de Mme [U] [L], Mme [H] [N] et M. [Y] [N] pour défaut d'intérêt à agir,

- a infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- a débouté la société SOVAC de sa demande tendant à voir ordonner la résiliation du bail du 17 novembre 1997 ainsi que de toutes ses demandes subséquentes,

- a déclaré irrecevable la demande de la société SOVAC tendant à voir ordonner la révision du loyer,

- a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres frais et dépens exposés en première instance,

- a débouté M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

- et a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres frais et dépens exposés en cause d'appel ;

En particulier, la cour fondait l'irrecevabilité de la demande au titre de la révision du loyer sur les dispositions relatives à la procédure fixée par décret en conseil d'Etat, en application de celles de l'article L.145-56 du code de commerce, et ce en ce qu'elle imposait, conformément à l'article R.145-23 du même code, que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé fussent portées, quel que fût le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplaçait, alors même qu'il était incontestable en l'espèce que cette procédure n'avait pas été respectée ;

Un pourvoi en cassation a été diligenté par la société SOVAC à l'encontre de cet arrêt du 29 novembre 2021 ;

Par arrêt du 6 juillet 2023, la cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société SOVAC en révision du loyer, a remis sur ce seul point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les a renvoyées devant la cour d'appel de BASSE-TERRE autrement composée et a condamné M. [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA à payer à la société SOVAC la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 8 novembre 2023, la S.C.I. LAFIMA, la société [D] et M.[D], appelants, ont saisi la cour de renvoi de ce siège, y intimant la société SOVAC ;

Cette saisine a été fixée à bref délai à l'audience du 15 avril 2024 dans les conditions imposées par les articles 905 et 1037-1 du code de procédure civile, et avis en a été donné au conseil des appelants par le greffe, par voie électronique, le 22 novembre 2023, en suite de quoi, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, les appelants ont fait signifier à l'intimée leur déclaration de saisine ;

La société SOVAC a constitué avocat, par acte remis au greffe et notifié à l'avocat des appelants, par RPVA, le 7 décembre 2023 ;

La S.C.I. LAFIMA, la S.A.R.L. [D] INTERNATIONAL EQUIPEMENT et M. [C] [D], appelants, ont conclu au fond par acte remis au greffe et notifié à l'avocat de l'intimée, par RPVA, le 2 janvier 2024 ;

La S.A.R.L. SOVAC, intimée, a conclu au fond quant à elle par acte remis au greffe et notifié au conseil des appelants, par voie électronique, le 29 février 2024 ;

* A l'issue de l'audience du 15 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, en raison de la surcharge des magistrats et de l'absence d'un greffier ;

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1°/ Par leurs uniques conclusions, M. [C] [D], la S.A.R.L. [D] INTL EQUIPEMENT et la S.C.I. LAFIMA, appelantes et saisissantes après cassation partielle de l'arrêt de cette cour du 29 novembre 2021, concluent aux fins de voir :

- les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

- juger que 'la chose sous-louée par les appelants est constituée d'un hangar et de bureaux et n'est donc pas un terrain nu, chose louée par eux entre les mains de la S.A.R.L. SOVAC, selon bail du 17 novembre 1997",

- juger les dispositions de l'article L145-31 al 3 du code de commerce inapplicables à la présente espèce,

- infirmer en conséquence le jugement rendu le 21 mars 2019 sur la révision du loyer et la condamnation en découlant,

- débouter la S.A.R.L. SOVAC de ses demandes et juger n'y avoir lieu à condamner les locataires au paiement d'un loyer révisé,

- condamner la S.A.R.L. SOVAC à payer aux appelants pris ensemble la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Pour l'exposé des moyens proposés par les appelants au soutien de leurs fins, il est expressément renvoyé à leurs écritures ;

2°/ La société SOVAC, intimée, conclut au fond quant à elle aux fins de voir :

In limine litis

- déclarer l'appel ou la saisine irrecevable,

Au fond

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

** dit que M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA devront verser mensuellement à la société SOVAC une indemnité d'occupation de 4.170 euros correspondant aux 2.000 euros de loyer fixé entre les parties, augmentés de 2.170 euros de plus-value réalisée du fait des sous-locations, jusqu'à libération effective des lieux loués et occupés, tout mois commencé étant dû,

** fixé le nouveau loyer s'agissant du bien objet du bail du 17 novembre 1997 à la somme de 4.170 euros HT, à titre rétroactif à compter de mai 2017 et jusqu'à libération des locaux par les sous-locataires,

** condamné solidairement M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA à payer à la société SOVAC la somme de 46.210 euros HT sur le fondement de l'article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce au titre de cette révision des loyers rétroactive à compter de la première plus-value réalisée dès le mois d'avril 2016,

** condamné solidairement M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA à payer à la S.A.R.L. SOVAC la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner chacun des appelants à payer à la société SOVAC la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens ;

Pour l'exposé des moyens proposés par l'intimée au soutien de ses fins, il est expressément renvoyé à ses écritures ;

MOTIFS DE L'ARRET

I- Sur la recevabilité et la validité de la saisine de la cour de renvoi après cassation

1°/ Attendu que l'article 1034 du code de procédure civile dispose que, à moins que la juridiction de renvoi n'ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, être faite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie, ce délai courant même à l'encontre de la partie qui notifie ;

Attendu que les appelants ont saisi la cour de renvoi de ce siège le 8 novembre 2023, sur cassation partielle, par arrêt de la cour de cassation du 6 juillet 2023, d'un arrêt de cette même cour du 29 novembre 2021, sans qu'il soit justifié aux débats de la date à laquelle cet arrêt de cassation partielle leur aurait été notifié ; que cette saisine est donc recevable au plan du délai pour agir ;

2°/ Attendu que l'intimée, qui n'a pas contesté le respect du délai de saisine sus-analysé, conteste néanmoins, d'une part, la capacité à agir spécifique de la co-appelante et co-saississante en la personne de la S.C.I. LAFIMA et, partant, l'irrecevabilité de 'son appel et/ou sa saisine';

Attendu que, sous cette terminologie, se trouvent ainsi contestées, et la recevabilité de l'appel originel à l'encontre du jugement querellé, et celle de la saisine de la cour de renvoi après cassation partielle du premier arrêt de cette cour d'appel ;

Attendu qu'est ensuite contestée, d'autre part et plus généralement, la validité de la saisine de la cour de renvoi au regard des exigences de l'article 1034 du code de procédure civile ;

2°- a- Sur la recevabilité de l'appel à l'encontre du jugement déféré et de la saisine de la cour de renvoi par la S.C.I. LAFIMA au plan de sa capacité à agir

Attendu qu'il convient en premier lieu de rappeler que la S.C.I. LAFIMA n'est pas l'auteur de l'action qui a saisi le premier juge, puisque c'est précisément la société SOVAC qui est à l'initiative de cette instance et qui y a attrait ladite S.C.I., et ce sans remettre en cause sa capacité à agir en défense à son action, alors même que son acte introductif d'instance est du 8 août 2018 et la liquidation judiciaire de la co-associée dans ladite S.C.I., la société FIMA, du 27 juillet précédent ; et qu'ainsi, pour ce seul premier motif, la société SOVAC est-elle irrecevable à soulever le défaut de capacité à agir de la société LAFIMA qu'elle a seule attraite devant le premier juge, ce qui lui ouvrait droit à relever appel du jugement qui allait être rendu à son encontre ;

Attendu qu'il peut être ajouté que si la cour, en son arrêt du 29 novembre 2021, n'a pas expressément statué sur la recevabilité de l'appel dont elle était saisie, elle y a statué implicitement, mais nécessairement, puisque, outre qu'elle avait l'obligation, le cas échéant, de relever d'office son irrecevabilité, elle a tranché les questions de fond posées dans le cadre de cet appel, ce qui implique qu'elle ait estimé l'appel recevable; que la cour de cassation n'a cassé que partiellement cet arrêt, et ce sur la seule irrecevabilité retenue par la cour à l'encontre de la demande de révision du loyer mensuel dû par les locataires, en ce compris la S.C.I. LAFIMA, à la SOVAC, à l'exclusion de l'irrecevabilité de l'appel formé, notamment, par ladite S.C.I. ; et qu'ainsi, bien qu'une fin de non-recevoir puisse être soulevée en tout état de cause, il n'est pas permis à la SOVAC de remettre en cause, devant la cour de renvoi, la recevabilité d'un appel qui a été tranchée irrévocablement, quoiqu'implicitement, par la cour d'appel puis la cour de cassation ;

Attendu que la SOVAC soulève également l'irrecevabilité de la saisine de la cour de renvoi par la société LAFIMA, alors même que, ayant été tenue irrévocablement pour recevable, même implicitement, à former appel du jugement du 21 mars 2019, ' de même, d'ailleurs, qu'à former le pourvoi en cassation qui a donné lieu à la cassation partielle sus-rappelée , aux côtés de M. [D] et de la société [D], ladite S.C.I. LAFIMA est recevable, au plan de sa capacité à agir, à saisir la cour de renvoi sur cette cassation partielle ;

Attendu qu'il peut être ajouté à titre superfétatoire que la contestation de la capacité à agir de la société LAFIMA n'est de toute façon pas fondée;

Attendu qu'en effet :

- celle-ci n'est pas en liquidation judiciaire et a donc pleine capacité d'ester en justice - en outre, alors même que c'est la SOVAC qui a engagé la présente action contre la S.C.I. LAFIMA dont la co-associée,

FIMA, était déjà en liquidation judiciaire à la date de l'assignation, elle inverse la charge de la preuve en lui demandant 'de justifier des démarches faites par son associée (FIMA) auprès du liquidateur pour régulariser la composition du capital social de ladite SCI car une SCI ne peut avoir un seul associé',

- la société SOVAC n'a d'ailleurs aucune qualité à agir en contestation de la composition du capital social d'une société tierce, fût-elle sa locataire,

- elle ne produit elle-même aucun élément qui ferait la preuve, qui pourtant lui incombe, du défaut 'de capacité juridique de la S.C.I. LAFIMA à ester en justice', la circonstance que l'un des associés dans le capital social de la S.C.I. LAFIMA (FIMA) ait fait l'objet en 2018 d'une liquidation judiciaire et que la SOVAC s'interroge sur cette 'capacité juridique', sans produire la moindre pièce à cet égard, n'étant pas de nature à faire cette preuve ;

Attendu qu'il échet par suite de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée à l'encontre, et de l'appel à l'encontre du jugement querellé, et de la saisine de la cour de renvoi formés par la S.C.I. LAFIMA ;

2°- b- Sur la validité de la saisine de la cour de renvoi

Attendu que la société SOVAC estime la saisine de la cour de renvoi invalide au motif que les conditions dans lesquelles elle lui a été signifiée par commissaire de justice suivant acte du 29 novembre 2023 aurait généré des 'ambiguïtés créant une confusion sur les modalités véritables de la saisine', ces 'ambiguïtés' résultant selon elle de ce que cet acte de signification ne mentionne que la 'signification de déclaration d'appel' et la remis en copie 'd'une déclaration d'appel enregistrée le 8 novembre 2023 à 17 h 07 à l'encontre de...' ;

Mais attendu que tels vices ne pourraient être sanctionnés, le cas échéant, que de la nullité de l'acte, alors même qu'aucune nullité n'est sollicitée par l'intimée, étant d'ailleurs observé qu'il n'est de ce chef demandé à la cour que de 'vérifier les conditions de forme dans lesquelles elle a été saisie' et de 'statuer(...) ce que de droit sur la recevabilité de sa saisine' ;

Or, attendu que l'acte de signification litigieux est versé aux débats, qui, s'il visait en effet la signification et la remise d'une 'déclaration d'appel', comportait en annexe la remise de la seule déclaration de saisine ; que la date de la 'déclaration d'appel' visée en page 1 de cet acte, est bien celle de la déclaration de saisine ; qu'il s'en infère que lorsqu'en cet acte est mentionnée une déclaration d'appel en lieu et place d'une déclaration de saisine, il ne s'est agi là que d'autant d'erreurs purement matérielles qui n'ont pu causer à l'intimée aucune sorte de grief, ladite intimée ayant d'ailleurs constitué avocat très peu de temps après cette signification, puis conclu en février 2024 dans le seul cadre, explicitement mentionné, d'une saisine après cassation ; qu'il échet en conséquence de dire parfaitement valable la déclaration de saisine des appelants et de rejeter par suite les contestations de l'intimée quant à sa recevabilité ;

II- Sur le périmère de la saisine de la cour de renvoi

Attendu qu'il est constant que la cour de ce siège n'est saisie par les appelants originels que dans le cadre du renvoi décidé par la cour de cassation, en son arrêt du 6 juillet 2023, après cassation seulement partielle d'un arrêt de la même cour d'appel du 29 novembre 2021, cette cassation étant expressément limitée à la disposition de cet arrêt par laquelle avait été déclarée irrecevable la demande de la société SOVAC en révision du loyer, et ce à l'exclusion de toute autre disposition ;

Attendu que, cependant, en ses conclusions d'intimée, la SOVAC demande à la cour de renvoi la confirmation du jugement querellé du 21 mars 2019 :

- en ce que le tribunal y a dit que M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA devraient verser mensuellement à la société SOVAC une indemnité d'occupation de 4.170 euros correspondant aux 2.000 euros de loyer fixé entre les parties, augmentés de 2.170 euros de plus-value réalisée du fait des sous-locations, jusqu'à libération effective des lieux loués et occupés,

- et en ce que le tribunal y a condamné solidairement M. [D], la société [D] et la société LAFIMA à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Or, attendu que, ainsi que constaté ci-avant, la cour de cassation n'a pas cassé l'arrêt du 29 novembre 2021 en ce qu'il a statué, pour les infirmer, sur ces deux chefs du jugement querellé ; que ladite cour de cassation n'a donc pas saisi la cour de renvoi de ce siège des demandes de confirmation de la SOVAC de ces mêmes chefs ; qu'il convient donc de dire que, non valablement saisie à cet égard, la cour de renvoi n'a pas à y statuer ;

III- Sur les demandes de la société SOVAC au titre de la révision rétroactive du loyer

Attendu qu'il est constant que la S.C.I. LAFIMA, devenue, en accord avec le bailleur et par la volonté du preneur originel, M. [D], puis par celle du second co-preneur, la société [D], en vertu de l'avenant au bail de 1997 en date du 26 mars 1999, locataire principale du terrain nu objet de ces bail et avenant, a sous-loué divers locaux du bâtiment édifié sur ledit terrain, également en accord avec le bailleur principal, et ce, en vertu de 7 sous-baux dits 'baux dérogatoires', en dates, respectivement du 11 mars 2016 (sous-preneur : la S.A.S. FLM TRADING), du 16 mars 2016 (sous-preneur : 'BOIS INNOV//COLIBRI COORDINATION//EXPRESSION'), du 1er avril 2016 (preneur: M. [S] pour KARAIBES DEAL AUTO), du 1er mars 2017 (preneur : BATI'STEEL), du 8 mars 2017 (preneur : TROPIK SOMMEIL), du 7 avril 2017 (preneur: SOLEOL), et du 18 avril 2017 (preneur : BRENOV RENESENS) ;

1°/ Attendu que pour dire irrecevable la demande de la SOVAC en révision du loyer litigieux, la cour d'appel, en son premier arrêt partiellement cassé du 29 novembre 2021, a estimé, ' au visa de l'article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce aux termes duquel, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat en application des dispositions de l'article L. 145-56 du même code --, que cette procédure, telle qu'elle résultait de l'article R145-23 du même code, imposait que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé fussent portées, quel que fût le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace statuant sur mémoire (juge dit des loyers) ;

Or, attendu que la cour de cassation a cassé cet arrêt de ce seul chef au motif que, selon elle, la procédure applicable devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail, est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale applicable sur mémoire devant le seul juge des loyers commerciaux institué par l'article R145-23 du code de commerce ;

Attendu que cette règle n'est pas prétorienne, puisqu'elle résulte expressément de l'alinéa 2 de ce même article R145-23, aux termes duquel si, en application de l'alinéa 1 du même article, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace (le juge dit des loyers), 'les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent' ; qu'il en résulte que la demande de révision du loyer formée par la société SOVAC à titre accessoire d'une demande principale tendant à la résiliation du bail, celle-ci fût-elle rejetée, est recevable;

2°/ Attendu que, sur le fond, il n'est pas contesté que le bail consenti le 17 novembre 1997 par les époux [N] à M. [C] [D] sur un terrain nu sis à [Adresse 6] à [Localité 5], ait la nature d'un bail commercial ; qu'il est d'ailleurs expressément désigné comme tel en page 1 du contrat ; et qu'aux termes des stipulations de sa clause intitulée 'DESTINATION DES LIEUX', le terrain nu ainsi loué devait servir au preneur à la construction d'un hangar à usage de dépôt et bureau puis à l'exploitation d'un fonds de commerce de fabrication de gouttières, vente de matériel industriel, entreposage de matières premières pour la fabrication de béton et toute activités commerciales licites à l'exclusion de quelques-unes y désignées ;

Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article L145-31 du code de commerce que :

- sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite,

- en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte,

- lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale,

- le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lequel propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte dans les quinze jours de la réception de cet avis, et si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ;

Attendu qu'aux termes de l'article 13 (page 6) de l'acte notarié du 17 novembre 1997 portant le bail commercial litigieux :

- le preneur pouvait céder son droit au bail et sous-louer en tout ou partie les locaux édifiés par lui,

- toute cession ou sous-location devait avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur devait être appelé,

- en ce cas, le bailleur tenait à n'avoir comme interlocuteur que le 'bailleur principal',

- une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous-location devait être remise au bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire,

- 'en outre, tous ceux qui ser(aient) devenus successivement cessionnaires du bail ou sous-locataires, demeurer(aient) tenus envers le bailleur, solidairement entre eux et avec le preneur, au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail pendant toute la durée de celui-ci, alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient eux-mêmes cédé leurs droits' ;

Attendu que l'avenant à ce bail conclu entre M. et Mme [N]/[L], bailleurs d'une part, et, d'autre part, M. [C] [D], preneur, le 26 mars 1999, stipulait :

- que le bénéfice du bail notarié du 17 novembre 1997 était étendu à la société [D] INTL EQUIPEMENT, 'qui dev(enait) de ce fait co-titulaire du bail avec M. [C] [D]',

- et que l'article 13 'Cession - sous-location' était modifié et libellé désormais comme suit:

Le preneur pourra céder son droit au présent bail, sous louer en tout ou partie les locaux édifiés par lui ; toute entreprise ou société dans laquelle l'un des preneurs a une participation pourra librement s'installer ou se domicilier dans les lieux loués, et ce sans requérir l'accord préalable du bailleur ni sa participation à un acte quelconque. Cependant, toute cession ou sous location à un tiers devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé >> ;

Attendu que ce nouvel article 13 instaurait ainsi une distinction d'entre deux types de sous-locations, les sous-locations au profit de sociétés ou entreprises dans lesquelles soit M. [D] soit la société [D] avaient des participations au moment de la sous-location, d'une part, et celles au profit de tiers, personnes physiques ou sociétés étrangères à ces deux locataires principaux ; et que, pour les premières de ces sous-locations, ni l'accord du bailleur principal, ni sa participation à l'acte de sous-location ne s'imposaient, tandis que pour les secondes, si aucun accord préalable du bailleur principal n'était exigé, sa participation au sous-bail était en revanche obligatoire;

Attendu, cependant, que les questions tenant à la fois à l'autorisation ou non des sous-locations en cause et à la participation ou non du bailleur principal aux 7 sous-baux consentis par le preneur principal, ' lesquelles n'ont pas donné lieu à résiliation du bail principal, sur décision de rejet de la demande en ce sens de cette cour en son arrêt, sur ce point désormais irrévocable, du 29 novembre 2021 --, apparaissent étrangères à la demande de révision du loyer en considération des sous-loyers perçus par la S.C.I. LAFIMA en vertu des dites sous-locations ; qu'en effet, l'alinéa 3 de l'article L145-31 du code de commerce ne distingue pas d'entre le cas d'une sous-location autorisée ou non, non plus qu'entre une sous-location à laquelle a ou non été appelé le bailleur principal ; qu'à l'inverse, il fait suite à l'alinéa 2 aux termes duquel il est exigé qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire soit appelé à concourir à l'acte, de quoi il résulte que le droit que confère à ce dernier cet alinéa 3 envisage bel et bien l'hypothèse d'une sous-location autorisée et la nécessité d'y appeler ledit propriétaire pour, précisément, lui permettre d'exercer sa faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ;

Attendu qu'en revanche, si cet alinéa 3 de l'article L145-31 dispose que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, il ne peut avoir trait qu'à la sous-location de la chose louée au titre du bail principal ; qu'en effet, cet article, en ce qu'il est relatif à la majoration du loyer de la location principale, ne peut recevoir application lorsque la chose sous-louée est autre que la chose louée, notamment lorsque le locataire d'un terrain nu a sous-loué des locaux construits par lui sur ce terrain (Cf arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation du 6 déc. 1972 in Bull. civ. III, no 665) ;

Or, attendu qu'en l'article 6, dénommé 'AMELIORATIONS', du bail originel de 1997, lequel n'a pas été modifié par l'avenant de 1999, il est stipulé expressément que les constructions réalisées par le preneur en vertu de l'autorisation qu'il y recevait, ne seraient la propriété du bailleur qu''en fin du présent bail d'origine ou renouvelé' ; qu'il en résulte qu'à la date des 7 sous-locations litigieuses, datant de 2016 à 2017, les preneurs au bail de 1997 et à son avenant de 1999, étaient encore propriétaires des constructions que le premier preneur, M. [D], avait réalisées sur le terrain nu à lui loué par les auteurs de la SOVAC ; qu'ainsi, en sous-louant ces seules constructions, et nonobstant le fait qu'elles aient été édifiées sur ledit terrain, les preneurs principaux se sont bornés à louer des biens qui à la fois leur appartenaient (jusqu'à la fin du bail renouvelé) et étaient distincts de la seule chose louée aux bail et avenant sus-visés,à savoir un terrain nu appartenant quant à lui au seul bailleur principal, la SOVAC ;

Attendu qu'il en résulte que, pour chacune des sous-locations litigieuses, la chose sous-louée (un local) n'était pas la même que la chose louée (terrain nu) ; et que, par suite, les dispositions invoquées de l'article L145-31 du code de commerce sont étrangères auxdites sous-locations ; qu'il échet en conséquence de dire la société SOVAC mal fondée en sa demande de fixation du nouveau loyer, à effet de mai 2017, à la somme mensuelle de 4170 euros, tout autant, et subséquemment, que de sa demande en paiement d'un arriéré de sous-loyers de 46120 euros au titre de la révision des loyers, rétroactivement, à compter d'avril 2016 ; que le jugement déféré sera donc infirmé de ces deux chefs, les seuls qui soient déférés à la cour de renvoi ; et que, statuant à nouveau, la cour déboutera la société SOVAC de ses demandes à ce double titre ;

IV- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que, succombant en sa saisine sur renvoi après cassation, la SOVAC en supportera tous les dépens, ainsi que, en équité, une indemnité globale de 5 000 euros en réparation des frais irrépétibles qu'elle a contraint M. [D], la société [D] et la société LAFIMA à y engager ;

Attendu que la SOVAC sera corrélativement déboutée de ses demandes des mêmes chefs ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Rejette les fins de non-recevoir opposées par la société SOVAC à l'appel et à la saisine après cassation diligentés par la S.C.I. LAFIMA à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE en date du 21 mars 2019,

- Dit valide et recevable la déclaration de saisine de la cour de renvoi après cassation remise au greffe le 8 novembre 2023 par M. [C] [D], la S.A.R.L. [D] INTL EQUIPEMENT et la S.C.I. LAFIMA,

Dans les limites du renvoi après cassation ordonné par la cour de cassation le 6 juillet 2023 :

- Dit que la cour de renvoi après cassation n'est pas saisie par la cour de cassation, en son arrêt du 6 juillet 2023, des demandes de la S.A.R.L. SOCIETE VIDEO AUDIO CENTER (SOVAC) tendant à la confirmation du jugement déféré des chefs de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [C] [D], la société [D] et la S.C.I. LAFIMA, jusqu'à libération effective des lieux loués et occupés, et des frais irrépétibles de première instance,

- Dit par suite qu'elle n'a pas à y statuer,

- Infirme le jugement déféré en ses dispositions par lesquelles le tribunal :

** a 'fix(é) le nouveau loyer s'agissant du bien objet du bail du 17 novembre 1997 à la somme de 4.170 euros HT, à titre rétroactif à compter du mois de mai 2017 et jusqu'à libération des locaux par les preneurs et les sous-locataires au titre de l'indemnité d'occupation',

** a 'condamn(é) solidairement M. [C] [D], la SARL [D] INTERNATIONAL EQUIPEMENT et la S.C.I. LAFIMA à payer à la SARL SOVAC la somme de 46.210 euros HT sur le fondement de l'article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce au titre de cette révision des loyers à titre rétroactif à compter de la première plus-value réalisée dès le mois d'avril 2016",

Statuant à nouveau,

- Déboute la S.A.R.L. SOCIETE VIDEO AUDIO CENTER (SOVAC) de ses demandes relatives à la révision du loyer et aux arriérés des loyers révisés,

- Condamne la S.A.R.L. SOCIETE VIDEO AUDIO CENTER (SOVAC) à payer à M. [C] [D], la S.C.I. LAFIMA et la S.A.R.L. [D] INTERNATIONAL EQUIPEMENT la somme globale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel sur renvoi après cassation, ainsi qu'aux entiers dépens de cette même procédure,

- Déboute la S.A.R.L. SOCIETE VIDEO AUDIO CENTER (SOVAC) de ses propres demandes au titre de ces frais irrépétibles et dépens.

Et ont signé,