CA Bordeaux, 4e ch. com., 3 septembre 2024, n° 22/02906

EXPOSE DU LITIGE:

Selon acte sous-seing privé en date du 04 mars 2005, la SCI [Localité 5] Investissement a donné à bail à la SA Decathlon, aux droits de laquelle vient la SAS Decathlon France, des locaux commerciaux d'une superficie hors 'uvre nette de 2 265 m² dont 1 800 m² de surface de vente, ainsi que 272 parkings, situés dans la commune de [Localité 3] lieudit '[Localité 4]'.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 03 avril 2003 moyennant un loyer annuel de 161 312,23 euros HT et HC.

Par acte sous-seing privé du 23 octobre 2006, les parties ont signé un « avenant n°1 » d'extension de surface, sous condition suspensive d'obtention par le preneur des autorisations administratives relatives aux travaux d'extension du magasin, stipulant que les termes de cet acte seraient réitérés par la signature d'un avenant et que le bail serait conclu pour une durée de neuf années à compter de la date d'ouverture au public du magasin étendu moyennant un loyer annuel de 247 500,00 euros HT et HC.

Selon acte sous-seing privé en date du 10 décembre 2007, intitulé « Avenant n°2 au bail commercial du 4/03/2005 », les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et précisé les nouvelles conditions du bail commercial portant sur la désignation du bien loué, la durée du bail, soit neuf années commençant à courir à la date de l'ouverture au public du magasin étendu, et le loyer annuel fixé à la somme de 247 500,00 euros HT indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction. Il était prévu une clause d'actualisation du loyer entre la date de négociation du loyer et la date de prise d'effet différée de l'avenant n° 2, cette actualisation étant destinée à tenir compte de l'incidence financière résultant du décalage de la réalisation des travaux dans le temps.

L'ouverture au public du magasin étendu est intervenue le 22 octobre 2008.

Par acte sous-seing privé en date du 10 août 2009, les parties ont convenu de substituer à l'indice national du coût de la construction celui des loyers commerciaux à compter du 1er juillet 2009.

La SA Decathlon a soulevé l'illicéité de la clause d'indexation au regard des dispositions de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier en ce que la période de variation indiciaire était supérieure à la durée s'écoulant entre la prise d'effet du loyer et sa révision. Le litige a été porté devant le Tribunal de grande instance de Périgueux qui a déclaré réputée non écrite, sur le fondement des dispositions de l'article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier, la clause d'indexation prévue par les articles 1, 2 et 3 de l'avenant du 10 août 2009 au bail consenti par la SCI [Localité 5] Investissement à la SAS Decathlon France. La SCI [Localité 5] Investissement a interjeté appel du jugement.

Le montant annuel du loyer étant apparu trop élevé à la SAS Decathlon France, celle-ci a mandaté un expert afin de donner un avis sur la valeur locative. Celui a établi un rapport le 19 janvier 2018 qui conclut à une valeur locative brute de 250 480,00 euros ramenée à 233 000,00 euros HT et HC après abattement du montant de l'impôt foncier pour taxe foncière à la charge du preneur.

Par acte d'huissier en date du 20 mars 2018, la SAS Decathlon France a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 233 000,00 euros HT et HC.

Par acte d'huissier en date du 20 juin 2018, la SCI [Localité 5] Investissement a acquiescé au principe du renouvellement du bail à effet au 1er avril 2018, mais moyennant la fixation du loyer de renouvellement à un montant de 424 000,00 euros HT et HC en se fondant sur le rapport d'un autre expert.

Aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties, la SAS Decathlon France a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 septembre 2018 reçue le 17 septembre 2018, un mémoire préalable tendant à voir fixer le loyer annuel de renouvellement à la somme de 233 000,00 euros HT et HC à compter du 1er avril 2018 et condamner la SCI [Localité 5] Investissement à lui rembourser le trop perçu; à titre subsidiaire, ordonner une expertise et plus subsidiairement, pour le cas où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du loyer-plafond de l'article L 145-34 du Code de commerce, dire que le loyer de renouvellement ne saurait excéder ce loyer-plafond résultant de la valeur indiciaire, selon l'indice des loyers commerciaux, du loyer initial applicable.

La SCI [Localité 5] Investissement a notifié son mémoire en réponse le 13 mars 2019 en sollicitant le déplafonnement du loyer de renouvellement considérant notamment que la durée du bail expiré était supérieure à 12 ans.

Par acte d'huissier en date du 15 mars 2019, la SAS Decathlon France a fait assigner la SCI [Localité 5] Investissement devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Périgueux.

Par jugement mixte rendu le 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Périgueux a, pour l'essentiel :

- déclaré que le bail consenti le 04 mars 2005, par la SCI [Localité 5] Investissement à la SA Decathlon, à effet du 03 avril 2003 s'est prolongé par tacite reconduction jusqu'au 20 mars 2018 date à laquelle la SAS Decathlon France en a demandé le renouvellement;

En conséquence,

- Constaté que la durée du bail excédait douze années lors de la demande de renouvellement et que le loyer se trouve déplafonné par l'effet de l'article L 145-34 du Code de commerce ;

Avant dire droit sur la fixation du loyer,

- Ordonné une mesure d'expertise et commet pour y procéder Monsieur [B] [I]

- Fixé le loyer provisionnel au montant du loyer actuellement réglé par la société Decathlon France.

Par déclaration du 15 juin 2022, la société Decathlon France a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 17 mai 2024, la société Decathlon France demande à la cour de:

Vu l'article 544 du Code de procédure civile

Vu l'article L 145-34 du Code de commerce

Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Périgueux du 10 mai 2022 en ses

dispositions suivantes :

Déclare que le bail consenti le 04 mars 2005, par la SCI [Localité 5] Investissement à la SA Decathlon, à effet du 03 avril 2003 s'est prolongé par tacite reconduction jusqu'au 20 mars 2018 date à laquelle la SAS Decathlon France en a demandé le renouvellement;

En conséquence,

Constate que la durée du bail excédait douze années lors de la demande de renouvellement et que le loyer se trouve déplafonné par l'effet de l'article L 145-34 du Code de commerce ;

ET PAR CONSEQUENT :

Débouter la SCI [Localité 5] INVESTISSEMENT de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2018 fondée sur les dispositions de l'article L145-34 al.3 du Code de commerce

Renvoyer l'affaire à l'examen du Tribunal Judiciaire de Périgueux sur les autres demandes des parties, après dépôt du rapport d'expertise,

EN TOUTE HYPOTHESE :

Condamner la Société SCI [Localité 5] Investissement à payer à la SAS Decathlon France la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la Société SCI [Localité 5] Investissement aux entiers dépens d'appel.

La société Decathlon fait notamment valoir que rien ne justifie le déplafonnement sollicité par le bailleur, et certainement pas le fait que le bail renouvelé aurait duré plus de 12 ans par l'effet de la tacite reconduction ; que l'exclusion de l'article L. 145-34 du code de commerce suppose cumulativement que la durée du bail ait excédé 12 ans et que cette durée excessive ne résulte pas du bail lui-même, mais soit causée par la « tacite prolongation » du bail, soit l'absence de congé ou de demande de renouvellement ; que le bail à renouveler est un bail de 9 ans qui n'a pas excédé 12 ans ; que l'acte du 10 décembre 2007 instaure bien un nouveau bail qui remplace le bail du 4 mars 2005 ; que le terme « avenant » n'est pas du tout exclusif d'un nouveau bail ; que c'est en dénaturant les termes clairs des actes produits que le bailleur, suivi par le tribunal, a estimé que les parties ont entendu poursuivre le bail précédent pour une durée qui aurait excédé 12 ans; que le bailleur a reconnu dans différents actes juridiques et judiciaires de son conseil l'existence d'un nouveau bail d'une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 22 octobre 2008 se terminant le 21 octobre 2017, ce qui constitue des aveux judiciaires portant sur une question de fait au sens de l'article 1383-2 du code civil ; et que les autres motifs de déplafonnement n'ont fait l'objet d'aucune décision du tribunal.

Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2022, la société [Localité 5] Investissement demande à la cour de :

Declarer la société Decathlon France mal-fondée en son appel ;

En conséquence,

A titre principal :

Débouter la société Decathlon France en toutes ses demandes, fin et conclusions ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- Déclaré que le bail consenti le 4 mars 2005, par la SCI [Localité 5] Investissement à la SA Decathlon, à effet du 03 avril 2003 s'est prolongé par tacite reconduction jusqu'au 20 mars 2018, date à laquelle la SAS Decathlon France en a demandé le renouvellement ;

En conséquence,

- Constaté que la durée du bail excédait douze années lors de la demande de renouvellement et que le loyer se trouve déplafonné par l'effet de l'article L. 145-34 du Code de commerce,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la Cour venait à considérer que la durée du bail n'est pas supérieure à 12 ans par l'effet d'une tacite « reconduction » :

Débouter la société Decathlon France en toutes ses demandes, fin et conclusions,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté le déplafonnement du loyer ;

Juger que ce déplafonnement est applicable en raison de la durée contractuelle du bail, supérieure à neuf ans et de surcroît à douze ans.

En tout état de cause :

Condamner la société Decathlon France au paiement d'une somme de 5.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

La SCI [Localité 5] Investissement fait notamment valoir que l'avenant n° 1 du 23 octobre 2006 avait pour objet l'agrandissement de l'immeuble loué et l'extension de la surface de vente, sous conditions suspensives, et non la conclusion d'un nouveau bail ; que l'avenant n° 2 du 10 décembre 2007 correspond à la simple réitération de l'avenant n° 1 après purge des conditions suspensives ; que l'acte prévoit uniquement la volonté d'agrandir la surface de vente et non de conclure un nouveau bail ; que l'avenant n° 2 prévoit que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail principal demeurent applicables ; qu'il ne s'agit donc pas d'un contrat autonome ; que le contrat de bail initial n'a jamais été résilié ; qu'il n'y a pas dans la présente instance d'aveu judiciaire relativement au renouvellement du bail.

A titre subsidiaire, elle ajoute que la cour retiendra néanmoins une durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans ; que le plafonnement est également exclu pour les baux d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans ; qu'il faudrait alors considérer que l'avenant n° 2 a transformé le bail initial de 2005 en un bail d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le juge des loyers commerciaux a seulement tranché, par l'affirmative, la question de savoir si le loyer du bail liant les parties devait être déplafonné en raison de la durée du bail, et, avant dire droit, a ordonné une expertise et sursis à statuer sur la fixation du loyer et les autres demandes.

La cour est donc seulement saisie de la question de savoir si doit être appliquée une clause d'exclusion légale du plafonnement pour cause de durée du bail, le déplafonnement étant contesté par le preneur.

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (') Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Ainsi, en dehors des modifications notables des éléments de l'article L. 145-33 cités, le plafonnement du loyer est écarté si la duré du bail est supérieure à 9 ans ou lorsque la durée du bail excède 12 ans par l'effet d'une tacite reconduction.

En l'espèce, le bail du 4 mars 2005 (pièce n° 1 de Decathlon et n° 1 de [Localité 5]), qui résiliait et prenait la suite d'un bail initial du 25 juillet 1997, était expressément prévu pour une durée de neuf années « entières et consécutives qui commenceront à compter du 03/04/03 » (article III ' Durée).

Par un document intitulé « avenant n° 1 » signé le 23 octobre 2006 (pièce n° 2), les parties rappelaient les caractéristiques essentielles du bail de 2005 (Exposé préalable) et faisaient état du souhait de la société Decathlon d'agrandir l'immeuble loué et porter sa surface de vente à 2721 m² contre 2265 m² précédemment. Les parties convenaient de signer, le jour de la livraison du bâtiment étendu, un « avenant n° 1 » (sic) « ayant pour objet d'annuler et remplacer les articles « Désignation », « Prise d'effet », « Loyer » et « Dépôt de garantie » du bail commercial qu'elles ont signé le 4 mars 2005 ». Le contenu des nouvelles clauses était néanmoins rédigé à la suite de cette déclaration d'intention. Il doit tout particulièrement être observé qu'une nouvelle clause « Durée » prévoyait en son premier alinéa « Ce bail sera conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives qui commenceront à courir à la date de l'ouverture au public du magasin étendu ».

Par un document intitulé « avenant n° 2 » signé le 10 décembre 2007 (pièce n° 3), qui déclare (page 3) annuler et remplacer l'avenant n° 1 signé le 23 octobre 2006, les parties réitèrent leur intention d'annuler et remplacer plusieurs articles du bail commercial signé le 4 mars 2005 (page 5), et une clause « III - Durée » est de nouveau ainsi rédigée : « Ce bail sera conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives qui commenceront à courir à la date de l'ouverture au public du magasin étendu ».

C'est à juste titre que la société Decathlon retient que l'ensemble des éléments essentiels du bail du 4 mars 2005, soit le loyer, la date de prise d'effet, la désignation des lieux loués, ont été modifiés pour tenir compte de la nouvelle construction en cours.

De manière utile, la société Decathlon relève encore que le document du 10 décembre 2007 démontre la volonté des parties de continuer à bénéficier du plafonnement, malgré la réalisation des travaux, puisqu'il est expressément stipulé que les travaux d'extension « ne pourront servir de critère au déplafonnement du loyer », et que, également, les parties ont expressément fait choix d'une durée de 9 ans.

Ainsi, et sans qu'il y ait lieu de s'arrêter à son intitulé « Avenant », ce document instaure entre les parties un nouveau bail de 9 ans qui remplace le bail du 4 mars 2005 et qui doit prendre effet au jour de l'ouverture au public du magasin étendu.

D'ailleurs, cette duré de 9 ans est expressément rappelée dans un document du 10 août 2009, intitulé cette fois « avenant n° 3 au bail du 10 décembre 2007 », qui vient amender la désignation de l'indice de référence, en déclarant que « le bail dudit avenant n° 2 a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet le 22 octobre 2008 pour se terminer le 21 octobre 2017 ».

Il ressort aussi des termes mêmes de ce document signé le 10 août 2009 par les parties que le document du 10 décembre 2007 est bien considéré comme un nouveau bail par ces parties.

Ainsi, contrairement à l'argumentation de l'appelante, il ne peut être soutenu que le bail du 4 mars 2005 aurait continué à produire ses effets et aurait excédé douze années par tacite reconduction lors de la demande de renouvellement.

Les critères de déplafonnement pour cause de durée du bail prévus par le texte de l'article L. 145-34 ci-dessus ne se trouvent pas réunis en l'espèce.

Le jugement attaqué sera réformé en ce sens, et la procédure se poursuivra pour le surplus devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Périgueux.

Il n'y a pas lieu de faire ici application de l'article 700 du code de procédure civile, et la SCI [Localité 5] Investissement supportera les dépens de la présente instance d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu entre les parties le 10 mai 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Périgueux, en ce qu'il a dit que le bail du 4 mars 2005 entre la SCI [Localité 5] Investissement et la société Decathlon France s'était prolongé par tacite reconduction jusqu'au 20 mars 2018, et en ce qu'il a constaté que la durée du bail excédait douze années lors de la demande de renouvellement et que le loyer se trouvait déplafonné par l'effet de l'article L. 145-34 du code de commerce,

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer pour cause de durée du bail conclu entre la SCI [Localité 5] Investissement et la société Decathlon France,

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d'appel seront mis à la charge de la SCI [Localité 5] Investissement.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.