CA Lyon, 8e ch., 4 septembre 2024, n° 23/07028

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2011, la société SCI de la [Adresse 4] a conclu avec la société Bauzer Industrie, devenue société Tôle & Design, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 4].

Les lieux loués sont composés d'un local administratif, d'un local vestiaire, d'un local atelier et outillage, d'un local production / tôlerie / soudure et parachèvement.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 et pour un loyer annuel initial de 133.969,62 € HT/HC.

Aux motifs d'infiltrations, par actes des 28 et 29 mars 2022, la SASU Tôle & Design a fait assigner la SCI de la [Adresse 4] en référé-expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 19 mai 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L'expert, M. [S] a déposé son rapport le 09 décembre 2022.

Par acte du 05 avril 2023, la SASU Tôle & Design a fait assigner en référé la SCI de la [Adresse 4] sollicitant voir au principal :

Ordonner la réfection intégrale des couvertures des bâtiments 1, 4 et 6 sous la conduite d'un maître d'oeuvre et en lien avec la société Tôle & Design pour garantir le maintien de son activité, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification de l'ordonnance ;

Condamner la SCI de la [Adresse 4] à lui payer :

une somme provisionnelle de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance,

une somme de 5 594,80 € au titre de frais avancés incombant in fine au bailleur.

Par ordonnance du 17 août 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Ordonné à la SCI de la [Adresse 4] de procéder à la réfection intégrale des couvertures des bâtiments 4 et 6 sous la conduite d'un maître d'oeuvre et en lien avec la société Tôle & Design pour garantir le maintien de son activité dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 150 € par jour de retard durant deux mois passé ce délai, se réservant la liquidation de l'astreinte,

Condamné la SCI de la [Adresse 4] à payer à la SASU Tôle & Design :

* 10.694,80 € à titre de provision,

* 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Autorisé la SASU Tôle & Design à consigner un quart du loyer exigible à la caisse des dépôts et consignations jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection totale des toitures des bâtiments 4 et 6,

Condamné la SASU Tôle & Design à payer à la SCI de la [Adresse 4] la somme provisionnelle de 61 554,60 € à valoir sur les loyers et charges impayés au 13 juillet 2023,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné la SCI de la [Adresse 4] aux dépens.

La SCI de la [Adresse 4] a interjeté appel par déclaration enregistrée le 12 septembre 2023.

Par conclusions régularisées au RPVA le 28 mai 2024, la SCI de la [Adresse 4] demande à la cour :

Réformer, infirmer et/ou annuler l'ordonnance de référé du 17 Août 2023 en ce qu'elle a :

Ordonné à la SCI de la [Adresse 4] de procéder à la réfection intégrale des couvertures des bâtiments 4 et 6 sous la conduite d'un maître d'oeuvre et en lien avec la société Tôle & Design pour garantir le maintien de son activité dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 150 € par jour de retard durant deux mois passé ce délai, se réservant la liquidation de l'astreinte,

Condamné la SCI de la [Adresse 4] à payer à la SASU Tôle & Design :

* 10.694,80 € à titre de provision,

* 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Autorisé la SASU Tôle & Design à consigner un quart du loyer exigible à la caisse des dépôts et consignations jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection totale des toitures des bâtiments 4 et 6,

Condamné la SCI de la [Adresse 4] aux entiers dépens,

Débouté la SCI de la [Adresse 4] de sa demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau pour le tout,

Se déclarer incompétent et/ou Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la SASU Tôle & Design et l'inviter à mieux se pourvoir.

Subsidiairement,

Rejetant l'appel incident de la SASU Tôle & Design,

Débouter la SASU Tôle & Design de toutes ses demandes.

Plus subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour estimait que les conditions tant juridiques que factuelles seraient remplies au bénéfice de la SASU Tôle & Design,

Ordonner la consignation des loyers dûs par la SASU Tôle & Design entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des Avocats du Barreau de Saint-Etienne désigné séquestre.

Reconventionnellement,

Condamner la SASU Tôle & Design à payer à la SCI de la [Adresse 4] :

la somme provisionnelle de 142.716,79 € au titre de l'arriéré locatif au 28 Mai 2024 (Loyer bimestriel du 1er mai au 30 juin 2024 inclus)

la somme de 6.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SASU Tôle & Design aux entiers dépens de l'Instance, en ce compris le coût de l'expertise [S] et les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Fabrice Pillonel, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions régularisées au RPVA le 18 septembre 2023, la SASU Tôle & Design demande à la cour :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 606, 1720 et 1755 du Code civil,

Vu les articles 1219, 1231 et suivants du Code civil,

Réformer la décision dont appel et statuant à nouveau :

Ordonner à la SCI de la [Adresse 4] de procéder à la réfection totale des couvertures des Bâtiments 1, 4 et 6, sous la conduite d'un maître d'oeuvre et en lien avec la société Tôle & Design pour garantir le maintien de son activité, dans un délai de cinq mois, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard jusqu'à la mise en oeuvre de l'intégralité des travaux,

Ordonner la suspension des loyers dus par la société Tôle & Design jusqu'à ce que les travaux de rénovation des couvertures des bâtiments n°1, 4 et 6 soient achevés par la SCI de la [Adresse 4],

Condamner la SCI de la [Adresse 4] à verser à la société Tôle & Design la somme provisionnelle de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamner la SCI de la [Adresse 4] à verser à la société Tôle & Design la somme de 6.029,60 € au titre des frais avancés qui incombent in fine au bailleur.

En tout état de cause,

Condamner la SCI de la [Adresse 4] à verser à la société Tôle & Design la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance, et la somme de 5.000 € pour la procédure d'appel,

Condamner la SCI de la [Adresse 4] aux entiers dépens de l'instance et notamment, à la somme de 5.100 € correspondant aux frais d'expertise,

Prononcer l'exécution provisoire.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

La cour constate que l'appelante ne soutient aucun moyen au soutien de sa demande d'annulation de la décision attaquée. La discussion ne porte que sur l'infirmation ou la réformation de l'ordonnance déférée.

I Sur la demande tendant à voir ordonner la réfection totale des couvertures des Bâtiments 1, 4 et 6 :

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile : ' Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.'

En application de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les limites de sa compétence même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il convient de rappeler que si ces conditions ne sont pas remplies, le juge des référés n'est pas incompétent mais doit renvoyer à se pourvoir au fond en retenant n'y avoir lieu à référé.

La cour relève que la société locataire vise tant l'article 834 que l'article 835 du Code de procédure civile.

La locataire vise en outre les articles 606, 1720 et 1755 du Code civil. Selon le premier d'entre eux, les grosses réparations sont notamment celles relatives au rétablissement des poutres et des couvertures entières. Selon les suivants, le bailleur est tenu pendant la durée du bail à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives et aucune des réparations réputées locatives ne sont à la charge du locataire quand elles ne se sont occasionnées que par vétusté.

La société Tôle & Design soutient que l'existence de l'obligation du bailleur n'est pas sérieusement contestable, que l'urgence et le dommage illicites sont caractérisés.

La SCI de la [Adresse 4] soutient au contraire qu'aucune de ces conditions n'est remplie.

La cour relève qu'en son rapport, l'expert a indiqué avoir pu constater plusieurs pénétrations d'eau actives étayées dans le dossier de la société locataire pour les bâtiments 1, 4 et 6. Elles étaient liées à la vétusté des couvertures exceptées les fuites 1 et 2 liées à un problème d'entretien. La solution du remaniage ponctuel des tuiles trouvait ses limites. Pour ces bâtiments, l'expert préconisait la rénovation totale des couvertures sans attendre et à moyen terme celle de la couverture du bâtiment 5.

Pour les fuites 1 et 2, la société locataire indique et justifie avoir ensuite souscrit un contrat d'entretien, mais invoque la persistance des infiltrations.

- Concernant plus précisément le bâtiment 1, l'expert a constaté une partie de toiture récente et sur la partie comportant une couverture ancienne plusieurs générations de tuiles différentes. Sur le versant Nord, la jonction entre la partie récente et la partie ancienne de la toiture n'avait pas été correctement réalisée. Sur la partie ancienne, l'expert constatait une disparité de tuiles, des tuiles cassées et un mauvais recouvrement. À l'aplomb de l'infiltration n°3, les emboîtements de tuiles différentes étaient hasardeux comme le traitement de l'évacuation d'eau contre le bardage du bâtiment.

L'infiltration n°3 se situait au-dessus d'une machine. Cependant, la société locataire ne déplorait pas d'infiltrations depuis des travaux de 2021.

En ses conclusions, la société Tôle & Design invoque cependant un procès-verbal de constat d'huissier du 22 juin 2023 relevant des flaques et soutenant en conséquence que les infiltrations proviennent bien de la vétusté de la toiture.

La SCI de la [Adresse 4] ne peut sérieusement reprocher à l'huissier de ne pas être monté sur le toit et de ne pas avoir pu constater l'imputabilité de la toiture alors que l'expert a suffisamment décrit l'état de celle-ci et que les clichés photographiques accompagnant ses constatations extérieures démontrent de son accès sur le toit.

Les constatations de l'expert renseignent utilement la cour. Il ne peut pas plus lui être reproché de ne pas avoir mis le bâtiment en eau, au risque d'aggraver les désordres.

Si la société bailleresse conteste l'existence de désordres actuels, la cour considère au contraire que la vétusté de la partie ancienne toiture qui nécessite une réfection est suffisamment établie en considération des obligations légales du bailleur. La contestation ne peut pas être considérée comme sérieuse alors que l'urgence a été suffisamment caractérisée.

La cour infirme la décision attaquée, la partie ancienne de la toiture devant être refaite.

Est ordonnée la réfection intégrale de la partie ancienne, ce, dans le délai de 5 mois à compter du prononcé de présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois, le juge des référés conservant la liquidation éventuelle de l'astreinte.

Concernant plus particulièrement le bâtiment 4, l'expert constatait plusieurs générations de tuiles, des tuiles cassées, des glissements, des mauvais emboîtements.

A l'intérieur du local, l'expert relevait en sous face un remplissage en briques de terre cuite entre les chevrons et la pose de filets de sécurité contre la chute d'objets sous une partie de la couverture. Il constatait des traces d'infiltrations en sous face de briques, dont certaines étaient cassées. Concernant la fuite n°5, il relevait la présence de traces blanches en sous face des briques, la présence d'un morceau de briques tombé dans le filet, outre des coulures le long du mur.

L'expert ne faisait pas d'observations sur la fuite n°6 le long d'une descente d'évacuation des eaux pluviales et sur la fuite n°8 écoulement d'eau et traces en dessous des briques de bas de pente mais indiquait concernant les traces d'humidité n°6 et 7 que des poussières de cuivre de l'atelier travaillant à proximité avaient pris la couleur vert-de-gris et que des coulures étaient visibles.

La vétusté de la toiture n'étant pas contestable, la cour dit que la SCI de la [Adresse 4] ne peut se dégager de ses obligations en invoquant celle de sa locataire responsable de l'entretien pour la fissure d'un cheneau. Nonobstant la pose possiblement datée de plusieurs années du filet et le non constat de pénétrations actuelles d'humidité, la contestation de la SCI ne peut pas être considérée comme sérieuse alors que l'urgence a été suffisamment caractérisée.

Concernant plus particulièrement le bâtiment 6, l'expert a constaté le mauvais recouvrement de plaques amiante fibres-ciment. À l'aplomb de la fuite numérotée 9, entre les deux protections rapportées du solin, signe d'une intervention, celui-ci n'était plus solidaire du mur et ne recouvrait plus la remontée du caniveau.

À l'intérieur du local, l'expert relevait au titre des infiltrations à l'entrée du couloir traversant le bâtiment, le gondolement de plaques de faux plafond. S'y ajoutaient des traces blanches contre le mur.

Si la SCI de la [Adresse 4] soutient qu'aucune pénétration d'eau ne persiste après l'exécution des interventions, sa contestation n'est pas sérieuse alors que la toiture du bâtiment n°6 est vétuste. Il reproche également l'absence de déclaration de sinistre dégât des eaux par la société locataire mais comme celle-ci le rappelle, la toiture relève des obligations du propriétaire et non du locataire.

L'urgence à la rénovation de la toiture vétuste est suffisamment caractérisée.

En conséquence, la cour confirme la décision en ce qu'elle a ordonné la réfection intégrale des couvertures des bâtiments 4 et 6 sous la conduite d'un maître d''uvre comme l'a préconisé l'expert judiciaire et en lien avec la société locataire pour garantir le maintien de son activité. Cependant, il est nécessaire de prévoir une astreinte à 200 € par jour durant quatre mois passé le délai de 5 mois.

II Sur la demande de provision :

Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2, le premier juge a selon la motivation de sa décision, pris en compte la production des factures du coût du constat nécessaire pour obtenir l'expertise judiciaire, des honoraires du maître d''uvre en vue de l'établissement du devis d'origine et la rémunération de l'expert judiciaire en allouant la somme de 10 694,80 € sans distinction des demandes au titre du préjudice de jouissance et des frais avancés.

La société Tôle & Design sollicite la somme provisionnelle de 500 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 6 029,60 € au titre des frais avancés incombant in fine à la SCI de la [Adresse 4], demandant l'affectation du coût de l'expertise dans les dépens.

La cour relève que le constat d'huissier du 15 octobre 2019 a été adressé au bailleur par lettre du 25 octobre 2019 afin de démontrer les infiltrations et la nécessité de travaux. Cette pièce a également été produite et prise en compte par le juge des référés en son ordonnance du 19 mai 2022 de même que le dernier constat diligenté le 22 mars 2022, quelques jours avant l'assignation en référé expertise.

Le rapport Penta de février 2022 au prix de 5 160 € est un diagnostic au profit de la société preneuse en évaluant les travaux nécessaires et leur coût.

Cette pièce a été produite et prise en compte par le président du tribunal dans l'instance en référé expertise.

Or selon l'ordonnance de référé la SCI de la [Adresse 4] indiquait avoir réalisé en 2021 des travaux pour remédier à ces désordres pour un montant de 300'000'€ sans en apporter la preuve.

Dans la mesure où la société Tôle & Design invoquait le caractère insuffisant de ces travaux, elle a assumé auprès du cabinet d'ingénierie Penta une dépense dont elle est fondée à demander le remboursement, de même que les deux constats d'huissier nécessaires pour démontrer des désordres dont la locataire se plaignait et alors que la désignation potentielle d'un expert par la compagnie d'assurance de la locataire n'est pas établie.

La cour confirme la décision attaquée à hauteur de 6 029,60 €.

Le coût de l'expertise judiciaire doit être pris en compte dans les dépens.

La société locataire a suffisamment caractérisé un préjudice de jouissance sans que la contestation opposée ne puisse être considérée comme sérieuse à savoir : infiltrations récurrentes et gêne dans l'exploitation des locaux comme l'a d'ailleurs retenu l'expert.

Elle produit à ce titre un tableau reprenant les heures passées et leur estimation chiffrée à l'occasion de chaque événement pluvieux en rappelant que si l'origine des infiltrations n°1 et 2 avaient été imputées à son obligation d'entretien, des infiltrations se poursuivaient malgré l'entretien régulier des chéneaux.

La cour considère que la portion non contestable de la provision pour trouble de jouissance découlant des infiltrations subies et de la gêne engendrée outre l'obligation de nettoyage justifie la fixation de cette provision à la somme de 3'000'€ au paiement de laquelle la SCI de la [Adresse 4] est condamnée.

III Sur la consignation des loyers :

Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2, le premier juge a autorisé la société locataire à consigner un quart du loyer exigible jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection totale de la toiture des bâtiments 4 et 6.

La cour relève qu'en l'espèce l'impossibilité pour la société locataire d'exercer son activité dans les locaux loués n'est pas démontrée. Ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent ne sont caractérisés de même que l'urgence exigée au titre de l'article 834.

La cour infirme la décision attaquée.

IV Sur la demande reconventionnelle de provision :

Sur le fondement de l'article 135 alinéa 2 du Code de procédure civile, la cour considère comme le premier juge que la société locataire ne peut sérieusement contester devoir le paiement des loyers échus.

La société locataire n'évoque pas la demande reconventionnelle sauf à solliciter la consignation de ses loyers.

La SCI de la [Adresse 4] actualise sa demande à 142'716,79 € au titre de l'arriéré locatif dû au 28 mai 2024 (loyer bimestriel du 1er mai au 30 juin 2024).

La cour prend en compte l'actualisation de la demande et condamne la SASU Tôle & Design au paiement provisionnel de cette somme.

V Sur les accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens sauf à y ajouter le coût de l'expertise judiciaire (5 100 €) et sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

A hauteur d'appel, la SCI appelante est également condamnée aux dépens et en équité au paiement de la somme de 2 000 € au profit de la SASU Tôle & Design.

Sa demande sur le même fondement ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a :

Rejeté la demande de réfection de la couverture du bâtiment 1,

Condamné la SCI de la [Adresse 4] au paiement de la somme de 10 694,80 € à titre de provision,

Condamné la SASU Tôle & Design au paiement de 61 554,60 € à titre de provision,

Autorisé la consignation d'un quart du loyer exigible,

- Assorti les travaux ordonnés sur les bâtiments 4 et 6 d'une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant deux mois,

Statuant à nouveau,

Ordonne à la SCI de la [Adresse 4] de procéder à la réfection totale de la couverture ancienne du Bâtiment 1, la réfection totale des couvertures des bâtiments 4 et 6, sous la conduite d'un maître d'oeuvre et en lien avec la société Tôle & Design pour garantir le maintien de son activité, ce, dans un délai de 5 mois, à compter de la signification du présent arrêt puis passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant quatre mois, le juge des référés conservant la liquidation éventuelle de l'astreinte,

Condamne la SCI de la [Adresse 4] à payer à la SASU Tôle & Design la somme de 6 029,60 € à titre de provision au titre des frais avancés,

Condamne la SCI de la [Adresse 4] à payer à la SASU Tôle & Design la somme de 3 000 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance,

Condamne la SASU Tôle & Design au paiement de la somme de 61 554,60 € à titre de provision,

Condamne la SASU Tôle & Design à payer à la SCI de la [Adresse 4] la somme de 142'716,79 € au titre de l'arriéré locatif dû au 28 mai 2024 (loyer bimestriel du 1er mai au 30 juin 2024).

Confirme sur le surplus la décision attaquée sauf à ajouter le coût de l'expertise judiciaire (5 100 €) dans les dépens,

Y ajoutant,

Condamne la SCI de la [Adresse 4] aux dépens à hauteur d'appel,

Condamne la SCI de la [Adresse 4] à payer à la SASU Tôle & Design la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel,

Rejette toute autre demande.