CA Lyon, 8e ch., 4 septembre 2024, n° 23/05609

Exposé du litige

[M] [B] exerce, en qualité d'entrepreneur individuel, une activité artisanale de fabrication de vêtements.

Par acte sous seing-privé du 9 février 2022, la société Poste Habitat Rhône Alpes a donné à bail commercial à [M] [B] un local situé au [Adresse 1] à [Localité 5], avec pour destination l'exercice d'une activité de fabrication de vêtements et d'accessoires.

Aux termes de ce bail, il était convenu que le bail prendrait effet le 15 février 2022 pour un loyer annuel hors taxes hors charges de 5 550 €, payable par mois d'avance, outre charges.

Aux motifs que les loyers n'étaient pas réglés, le bailleur a fait signifier à [M] [B] un commandement de payer le 28 décembre 2022, pour un montant de 6 075, 50 €.

Soutenant que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans les délais, le bailleur, par acte du 6 février 2023, a assigné [M] [B] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et statuer sur ses conséquences, sollicitant également une provision de 6 608,50 € au titre de l'arriéré de loyers, mois de janvier 2023 inclus.

A l'audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 8 207,50 €, mois d'avril 2023 inclus.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon, a :

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 janvier 2023 ;

Dit que la société [B] [M] et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

Condamné la société [B] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 8 207,50 € au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2023, mois d'avril inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement ;

Condamné la société [B] [M] à verser à la société Poste Habitat Rhône Alpes une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamné la société [B] [M] à verser à la société Poste Habitat Rhône Alpes la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société [B] [M] aux dépens de l'instance ce compris le coût du commandement de payer.

Par acte régularisé par RPVA le 10 juillet 2023, [M] [B] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de cette décision, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 22 novembre 2023, [M] [B] demande à la cour de :

Vu l'article L. 145-41 du Code de commerce, Vu le Code civil, Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Infirmer l'ordonnance rendue le 30 mai 2023 par le juge des référés du Tribunal judiciaire

de Lyon

Et, statuant à nouveau, à titre principal :

Rejeter les demandes, fins et conclusions de la SA d'HLM Poste Habitat Rhône-Alpes ;

A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités suivantes :

paiement de la somme mensuelle de 680 € pendant onze mois ;

le solde au douzième mois.

En tout état de cause,

Condamner la SA d'HLM Poste Habitat Rhône Alpes au paiement de la somme de 1 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'appelante fait valoir en premier lieu que le commandement de payer est irrégulier, aux motifs :

qu'il a été adressé à la société [B] [M] et que l'identification du destinataire de l'acte n'est donc pas certaine et précise, d'autant que le bail commercial n'identifie pas non plus [M] [B] en tant que société [B] et que dans ces circonstances, le commandement de payer est nul, le constat de la clause résolutoire, en l'absence de commandement de payer valide, ne pouvant pas intervenir ;

que cette erreur constitue un vice de fond, qui ne nécessite aucun grief pour entraîner l'irrégularité de l'acte d'huissier et qu'à supposé qu'il soit considéré qu'il s'agit d'un vice de forme, cette erreur lui a fait grief, puisqu'elle s'est vue refuser l'aide juridictionnelle, au motif que la partie concernée était une société.

Elle fait valoir en second lieu qu'il existe une contestation sérieuse au regard du non-respect par le bailleur de ses obligations, aux motifs :

que dans le cahier des charges, devait être loué un local commercial avec une place de parking, alors que cette place de parking ne lui a jamais été délivrée, ce qu'elle a fait constater par constat d'huissier, le bailleur ayant donc méconnu son obligation de délivrance ;

que par ailleurs, le local est impropre à l'usage, le plafond n'étant pas suffisamment étanche et en raison de l'existence d'infiltrations, ce qu'elle a fait constater par huissier et qu'il appartenait au bailleur de procéder aux réparations qui s'imposent afin qu'elle puisse user convenablement du local commercial, d'autant qu'elle a pour activité la confection de vêtements et que l'humidité causant des moisissures est susceptible d'affecter ces produits, les rendant impropres à la vente ;

que cela justifiait la suspension du paiement des loyers.

L'appelante ajoute :

qu'elle a candidaté sur la base d'un cahier des charges, lequel prévoyait une place de parking et un plafond en laine de verre, et que ces deux éléments auraient dû être mis à sa disposition dès l'entrée dans les lieux ;

qu'en outre, la stipulation selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état, ne dispense pas le bailleur de délivrer le bien initialement convenu et qu'il a lui-même annoncé dans le cahier des charges ;

que par ailleurs les infiltrations caractérisent une défectuosité affectant le gros 'uvre, dont l'entretien appartient au bailleur et que si elle n'a pu procéder aux travaux d'embellissement, c'est parce que le gros 'uvre n'était pas en état de rendre le bien utilisable ;

En troisième lieu, [M] [B] dénonce le caractère inexact de la somme demandée par la société Poste Habitat Rhône Alpes.

Elle fait valoir à ce titre :

que la somme à laquelle elle a été condamnée ne correspond pas à ce qui était réellement dû, dès lors d'une part, qu'aucune place de parking n'a été attribuée, ce qui aurait dû être pris en considération dans le calcul du loyer par le bailleur ;

par ailleurs, lors de la signature, la SA d'HLM Poste Habitat Rhône Alpes s'était engagée à une remise de deux mois de loyers HT, somme qui aurait dû être déduite du montant réclamé.

Enfin, à titre subsidiaire, [M] [B] sollicite des délais de paiement et la suspension pendant ces délais de la clause résolutoire, faisant valoir :

qu'elle occupe un emploi et a un salaire mensuel d'environ 1 200 € ;

que sa situation financière actuelle lui permet de s'acquitter de sa dette locative commerciale tout en honorant son loyer mensuellement.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 octobre 2023, la société Poste Habitat Rhône Alpes demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l'article L.145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1343-5 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Lyon (dont elle reprend les termes dans le dispositif de ses écritures) ;

Débouter [M] [B] de l'ensemble de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

Condamner [M] [B] à payer à la société Poste Habitat Rhône Alpes la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le bailleur soutient en premier lieu que la régularité du commandement ne peut être sérieusement contestée, aux motifs :

que s'il a commis une erreur en nommant le preneur société [B] [M] en lieu et place de Madame [M] [B], l'identification du destinataire de l'acte a pu se faire sans difficulté ;

qu'aucune irrégularité n'est à relever, si ce n'est le numéro SIREN qui n'est pas mentionné et l'utilisation du mot « société », ce qui ne cause aucun grief à [M] [B] puisque l'acte lui a été remis à personne ;

qu'au demeurant, elle s'est présentée en personne à l'audience du 6 mars 2023 suite à l'assignation qui lui a été délivrée et pouvait valablement répondre dans le délai imparti.

En second lieu, il conteste les affirmations opposées par [M] [B] pour s'opposer à ses demandes.

S'agissant de la la place de parking, le bailleur rappelle que le document contractuel liant les parties est le bail commercial, qui ne fait mention d'aucune place de parking

S'agissant des malfaçons et infiltrations invoquées, l'intimée rappelle :

qu'il a été convenu contractuellement que le preneur prendrait les lieux loués en l'état actuel et fera son affaire personnelle des dispositions nécessaires pour rendre le local conforme à son activité et qu'il revenait donc à [M] [B] d'effectuer les travaux nécessaires pour exercer son activité de fabrication de vêtements et accessoires ;

que par ailleurs, aux termes du cahier des charges, il apparaît que le local devait être livré brut et à la lecture du constat du 2 mars 2023, on constate que le local est toujours brut, les photos caractérisant un abandon des lieux qui n'ont jamais fait l'objet de travaux d'aménagement ou de mesures visant à protéger le local ;

qu'en réalité, [M] [B] n'a jamais occupé les lieux depuis la livraison du local et n'a réalisé aucun travaux d'aménagement et aucune mesure n'a été entreprise pour protéger le local, ce dont le bailleur ne peut être tenu responsable.

S'agissant du montant de l'arriéré locatif, l'intimée observe :

que le décompte qu'elle produit confirme que les sommes demandées sont parfaitement justifiées ;

que si [M] [B] invoque une franchise de loyers qui lui aurait été consentie à la signature du bail, aucun écrit ne justifie un tel accord.

L'intimée s'oppose en dernier lieu à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, aux motifs :

que si [M] [B] affirme que sa situation financière actuelle lui permet de s'acquitter de sa dette locative, elle n'a jamais réglé aucun loyer depuis la prise d'effet du bail ;

que de plus, [M] [B] par courrier du 7 décembre 2022, s'est engagée à régler sa dette avant le 20 décembre 2022, sans qu'aucun règlement, même partiel, n'ait été adressé au bailleur.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Au sens de ce texte, Il y a urgence dès lors qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas lorsque la clause résolutoire est acquise, dès lors que le bailleur est privé de son droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent.

L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, l'appelante soutient en premier lieu que le commandement est irrégulier et qu'en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée sur son fondement, que cela constitue à tout le moins une contestation sérieuse, alors qu'il a été adressé à la société [B] [M] et non à [M] [B], de surcroît sans que le numéro de SIREN apparaisse.

La cour relève à l'examen du commandement du 28 décembre 2022 que s'il est exact qu'il a été établi à destination de 'Société [M] [B]', pour autant il s'agit d'une irrégularité de forme, l'acte n'encourant la nullité que s'il est justifié d'un grief en application de l'article 114 du Code de procédure civile.

Or, il apparaît que le commandement querellé a été signifié à personne entre les mains de [M] [B], l'identification du destinataire de l'acte ayant pu se faire sans difficulté.

En outre, le commandement mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent et précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi il contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, et de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Enfin, si [M] [B] fait état d'une difficulté s'agissant de l'attribution de l'aide juridictionnelle, force est de constater que cette difficulté concerne l'assignation qui lui a été délivrée et non le commandement querellé.

La cour en déduit qu'il ne peut être retenu de contestation sérieuse s'agissant de la régularité du commandement.

[M] [B] fait valoir en second lieu que le bailleur est de mauvaise foi, qu'il n'a pas respecté ses obligations de bailleur en ne mettant pas à sa disposition une place de parking et en lui livrant un local faisant l'objet d'infiltrations qui ne lui permettait pas d'exercer son activité, ce qui justifiait qu'elle suspende le paiement des loyers et ce qui constituait une contestation sérieuse à l'acquisition de la clause résolutoire.

La cour rappelle qu'au sens des articles précédemment cités, si le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, c'est à la condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

En l'espèce, la cour retient que l'accord des parties concernant la location des locaux litigieux est formalisé dans le contrat de bail signé le 9 février 2022, versé aux débats, et que seuls les engagements pris aux termes de ce contrat de bail lient les parties.

Or, le bail du 9 février 2022 ne fait aucunement état de la location d'une place de parking en sus du local loué à titre commercial, le fait qu'il soit fait état dans le cadre de l'appel à candidature antérieur lancé par la société de HLM d'un local avec parking étant de ce fait inopérant, cet appel à candidature ne valant pas acte d'engagement.

De même, si [M] [B] fait état d'infiltrations dans le local l'empêchant d'exercer son activité, force est de constater qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un désordre persistant ne lui permettant pas d'exercer son activité, se limitant à faire référence à un constat d'huissier du 2 mars 2023, donc datant de plus d'une année, dans lequel il est simplement relevé qu'au niveau de l'entrée sur rue, il existe des traces d'infiltrations au plafond.

La cour en déduit qu'il n'est établi ni une mauvaise foi du bailleur, ni une circonstance justifiant que le preneur suspende le paiement du loyer (étant observé à l'examen du décompte versé aux débats par le bailleur qu'en réalité le preneur n'a jamais réglé un seul loyer depuis le début du bail) et qu'il ne peut pas plus être retenu de contestation sérieuse à ce titre.

Enfin, [M] [B] conteste le montant des sommes réclamées dans le commandement, aux motifs que le loyer du parking, non livré, n'a pas à être pris en compte, et qu'il lui avait été accordé une franchise de deux mois de loyers au début du bail.

La cour observe toutefois que le décompte du bailleur mentionne bien un prélèvement mensuel de 533 € au titre du loyer et des charges, ce qui correspond aux termes du bail (463 € de loyer mensuel et 70 € de charges) et n'intègre aucunement un loyer pour un parking.

La cour observe également qu'il n'est pas fait référence dans le bail à une franchise de deux mois de loyers.

Il en résulte que la somme réclamée au titre du commandement, soit 6 075 €, loyer du mois de décembre 2022, n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort du décompte en date du produit par le bailleur (11 octobre 2023) que les causes du commandement du 28 décembre 2022 n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui entraîne l'acquisition de la clause résolutoire au 28 janvier 2023.

[M] [B] solicite toutefois des délais de paiement sur une année et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais aux motifs qu'elle est en mesure de régler sa dette de loyer avec son patrimoine propre puisqu'elle occupe un emploi pour lequel elle perçoit un salaire mensuel de 1 200 €.

En vertu de l'article L 145-41 alinéa de charges 2 du Code de commerce, Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, dès lors que [M] [B] se limite à justifier de ses revenus salariés à hauteur de 1 200 € par mois mais ne justifie aucunement de ses charges, et donc ne justifie que de manière très incomplète de sa situation financière, où depuis le début du bail, elle n'a jamais réglé un seul loyer, où l'activité qu'elle est censée exercer au sein du local commercial ne génère aucun revenu, la cour juge illusoire d'accorder à [M] [B] des délais de paiement qu'à l'évidence elle ne pourra pas respecter.

La cour rejette en conséquence cette demande et confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties au 28 janvier 2023 et statué sur ses conséquences (expulsion, indemnité d'occupation).

II : Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dès lors que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

A l'examen du décompte produit par le bailleur, la cour constate que la somme retenue au titre de l'arriéré locatif actualisé au mois d'avril 2023, soit 8 207,50 €, n'est pas sérieusement contestable.

La cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a condamné [M] [B] à payer à la société Poste Habitat Rhône Alpes la somme de 8 207,50 € au titre de l'arriéré locatif actualisé au mois d'avril 2023.

III : Sur les demandes accessoires

La cour condamne [M] [B], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel.

La cour condamne également [M] [B] à payer à à la société Poste Habitat Rhône Alpes la somme de de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée dans son intégralité ;

Déboute [M] [B] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne [M] [B] aux dépens à hauteur d'appel ;

Condamne [M] [B] à payer à à la société Poste Habitat Rhône Alpes la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.