CA Riom, ch. com., 4 septembre 2024, n° 23/01777

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 5 août 2015, la SCI L'Eminade a donné à bail commercial à la SAS L'Empire de la Vape un local situé [Adresse 4] à [Localité 3] (63), ainsi qu'un droit à utiliser le parking adjacent situé dans un ensemble immobilier cadastré section DK [Cadastre 2].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2015 jusqu'au 31 juillet 2024 et pour la destination suivante : « Vente au détail d'articles de cigarettes électriques, inhaleurs, e-liquides et de tous produits et accessoires s'y rapportant ».

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 16 800 euros HT et hors charges.

Suivant acte authentique en date du 6 mai 2020, la SCI L'Eminade a cédé à la SCI Texaco les parcelles DK [Cadastre 6] et [Cadastre 1] correspondant à l'ancienne parcelle DK [Cadastre 2] après division.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2021, la SCI Texaco a mis en demeure la SAS L'empire de la Vape de lui remettre les pièces suivantes dans un délai d'un mois :

- l'ensemble des justificatifs des assurances souscrites telles que prévues au terme du bail notarié ;

- les rapports de visites périodiques effectuées conformément aux obligations souscrites au terme du bail notarié.

Le 3 avril 2022, le locataire a remis au bailleur un rapport de vérification établi par Socotec le 30 mars 2022 mettant en évidence des non-conformités de l'électricité.

Par acte en date du 25 octobre 2022, la SCI Texaco a fait délivrer à la SAS L'empire de la Vape un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir la communication des justificatifs d'assurance, ainsi que de la réalisation de travaux de mise en conformité prescrits par Socotec et d'en justifier dans un délai d'un mois.

Par acte en date du 12 avril 2023, la SCI Texaco a fait assigner la SAS L'Empire de la Vape devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail commercial à compter du 26 novembre 2022 ;

- ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS L'Empire de la Vape et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner la SAS L'Empire de la Vape au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel au moins égal à un douzième du loyer à compter du 26 novembre 2022, soit la somme de 1 400 euros jusqu'à complète libération des lieux ;

- condamner la SAS L'Empire de la Vape aux entiers dépens comprenant le coût du commandement du 22 octobre 2022, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, la présidente du tribunal a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront ;

- au provisoire, rejeté l'exception d'irrecevabilité ;

- constaté la résiliation à la date du 26 novembre 2022, du bail liant la SCI Texaco à la SAS L'Empire de la Vape ;

- en conséquence, dit que la SAS L'Empire de la Vape sera tenue d'évacuer le local situé [Adresse 4] à [Localité 3] (63);

- ordonné à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L.433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;

- condamné la SAS L'Empire de la Vape à payer à la SCI Texaco une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, à compter du mois suivant le dernier versement de loyer effectué ;

- condamné la SAS L'Empire de la Vape à payer à la SCI Texaco la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS L'Empire de la Vape aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement du 22 octobre 2022 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

La SAS L'Empire de la Vape a interjeté appel de l'ordonnance le 23 novembre 2023.

Suivant une ordonnance du 7 décembre 2023 rendue au visa des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile, la présidente de la 3ème chambre civile et commerciale de la cour d'appel de Riom a fixé l'affaire, à bref délai, à l'audience collégiale du 22 mai 2024.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état saisi par la SCI Texaco sur incident, a :

- rejeté la demande de nullité du procès-verbal de signification de la déclaration d'appel en date du 13 décembre 2023 ;

- par suite, rejeté la demande de nullité du procès-verbal de signification de la déclaration d'appel en date du 13 décembre 2023 ;

- débouté la SCI de la Vape de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Texaco aux dépens de l'incident.

Par conclusions déposées et notifiées le 14 décembre 2023, la SAS L'Empire de la Vape demande à la cour, au visa des articles 1103, 1225, 1719, 2224 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de :

- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ;

- statuant à nouveau :

à titre principal :

- dire et juger que le juge des référés est incompétent pour se prononcer sur les demandes de la SCI Texaco ;

- en conséquence, débouter la SCI Texaco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

à titre subsidiaire :

- dire et juger que les manquements aux dispositions contractuelles dont se prévaut la SCI Texaco sont prescrits ;

- en conséquence, débouter la SCI Texaco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger que les conditions de fond à l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas acquises ;

- en conséquence, débouter la SCI Texaco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre superfétatoire :

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- lui accorder un délai de 8 mois pour se mettre en conformité ;

en tout état de cause :

- débouter la SCI Texaco de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SCI Texaco à lui payer et porter la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Texaco aux dépens.

Elle soulève en premier lieu l'incompétence du juge des référés en raison de contestations sérieuses sur l'acquisition de la clause résolutoire, en raison tout d'abord de la prescription des faits litigieux.

Au surplus, elle fait valoir que les manquements invoqués obligeraient le juge des référés à :

- interpréter la clause résolutoire litigieuse : la clause dont se prévaut la SCI Texaco est rédigée dans des termes très généraux qui ne définissent pas précisément les engagements dont l'inexécution pourrait entraîner la résolution du bail : 'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements' ;

- se prononcer sur la validité des obligations contractuelles mises à la charge du preneur : aucune clause ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, les travaux prescrits par une commission de sécurité étant à la charge du bailleur sans que celui-ci puisse s'exonérer par une clause du bail, et la réfection électrique relève de l'article 606 du code civil ; de même le bail ne peut valablement obliger le preneur à produire une convention d'assurance avec une clause de renonciation à recours qui permettrait finalement d'exonérer totalement la responsabilité du bailleur et/ou des assurances en l'absence de précision sur d'éventuelles fautes lourdes ou intentionnelles de la part du bailleur, ce dernier ne pouvant s'exonérer de ces dernières ;

- se prononcer sur l'existence de manquements qui font l'objet de difficultés sérieuses ;

- se prononcer sur les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire : elle était légitime à se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur.

Elle se prévaut ensuite de la prescription des demandes de la SCI Texaco : les faits invoqués à l'appui de la demande ont plus de cinq ans.

Sur le fond, elle relève que la partie adverse a produit elle-même une attestation d'assurance à jour, conforme aux dispositions du bail, couvrant adéquatement les risques liés à son activité commerciale dans les locaux loués.

Par ailleurs, elle fait valoir que la mise en oeuvre de la clause résolutoire sur la réalisation des travaux prescrits par le rapport Socotec ne peut être acquise car :

- cette infraction n'est pas spécifiquement visée dans une stipulation expresse du bail ;

- cette infraction n'est pas davantage visée dans la clause résolutoire ;

- cette infraction n'est pas caractérisée : elle a fait le nécessaire pour remédier aux défauts mineurs relevés, alors même que l'obligation de sécurité incombe initialement au bailleur.

Au surplus, elle soulève la mauvaise foi du bailleur qui forme des demandes manifestement excessives au regard du caractère anecdotique des éléments sollicités, et qui souhaite en réalité reprendre le bail sans avoir à verser d'indemnité au titre de la rupture du contrat.

Enfin, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au visa de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce.

La SCI Texaco n'a pas conclu dans les délais impartis.

Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des l'appelante à ses dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024.

MOTIFS

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La clause de résiliation de plein droit ou 'clause résolutoire' est une stipulation contractuelle permettant au bailleur d'obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à l'une des conditions du bail. Il s'agit d'un mécanisme qui joue de plein droit, le juge ne pouvant apprécier la gravité du manquement, contrairement à la demande de résiliation judiciaire, et aux conséquences graves. Il fait l'objet d'un encadrement strict prévu par le statut (article L.145-41 du code de commerce) qui prévoit l'obligation de mettre en demeure le locataire de mettre fin à l'infraction en l'informant de l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et autorise le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant même rétroactivement des délais qui, s'ils sont respectés, permettent de considérer que la clause n'a pas joué.

Cet encadrement législatif est soutenu par une jurisprudence pareillement stricte qui veille :

- à la régularité de la clause résolutoire quant à la mention du délai d'un mois entre le commandement et la constatation de la résiliation ;

- à l'interprétation restrictive de la clause résolutoire qui ne peut jouer que pour les infractions

aux stipulations expresses des clauses du bail ;

- à la régularité du commandement et à sa précision ;

- à la mise en oeuvre de bonne foi de la clause résolutoire.

Pour mettre en jeu la clause résolutoire, le bailleur ne peut invoquer que la violation d'une stipulation expresse du bail, interprétée strictement et expressément sanctionnée par la clause résolutoire. Le caractère exprès de la clause résolutoire n'implique pas que soient énumérées dans le détail les infractions sanctionnées.

En l'espèce, le bail commercial notarié du 5 août 2015 stipule une clause résolutoire en page 16 rédigée en ces termes :

'Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le 'Preneur' de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le 'Bailleur', le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au 'Preneur' de régulariser la situation et contenant déclaration par le 'Bailleur' d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation'.

Par acte du 25 octobre 2022, la SCI Texaco venant aux droits de la SCI l'Eminade a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la SAS l'Empire de la Vape. Il était ainsi énoncé dans l'acte extra-judiciaire :

'En application des termes du bail précité page 10 sous le titre 'Assurances', prévoyant que le locataire devra souscrire sous sa seule responsabilité, avec effet au jour de l'entrée en jouissance, les différentes garanties d'assurance garantissant les risques contre l'incendie, l'explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux, le matériel, les aménagements, les équipements, les marchandises et tous objets mobiliers garnissant les lieux, ainsi que le recours des voisins et des tiers, ainsi que les risques locatifs ; et d'autre part un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation, les préjudices corporels ainsi que les préjudices matériels pour le montant maximum généralement admis par les compagnies d'assurance. S'agissant des aménagements que le locataire était autorisé à réaliser compte tenu de la location en l'état, il s'était également engagé à souscrire tous contrats d'assurance imposés par la loi du 4 janvier 1978, si les dispositions de celles-ci sont applicables, à savoir : une police Dommages-Ouvrages et une police 'Constructeur Non Réalisateur'. De même, le locataire s'est engagé à souscrire un contrat 'Responsabilité Civile' et 'Tous Risques Chantier'.

Ces contrats d'assurance devaient stipuler une clause de non recours à l'encontre du bailleur et ses assureurs.

Le locataire doit justifier au bailleur la souscription de ces contrats d'assurance, ce dernier a demandé cette justification par lettre recommandée en date du 22.12.2021.

Par ailleurs, la réglementation applicable aux établissements recevant du public [ERP] a été dûment rappelée en page 8 de l'acte notarié ainsi que les obligations en matière de sécurité de base incombant au locataire soit :

tenir un registre de sécurité ;

installer les équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l'objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d'incendie et le numéro d'appel de secours ;

utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement ;

ne pas stocker ou utiliser des produits toxiques, inflammables, dans les locaux et dégagements accessibles au public.

La réglementation applicable aux ERP ou établissements classés est soumise à l'obligation pour le preneur de mettre en place un système de contrôle général de la sécurité desdits locaux satisfaisant aux dispositions des articles R.123-1 à R.123-55 du code de la construction.

A cet effet, le locataire a remis au bailleur le rapport de vérification SOCOTEC daté du 3 avril 2022 qui a conclu à :

7 non-conformités des installations basse tension (pages 12 à 17 du rapport) ;

1 non-conformité de l'installation d'éclairage de sécurité (absence d'éclairage d'évacuation, de balisage, de reconnaissance des obstacles, d'indication des changements de direction, de signalisation des issues).

Qu'à ce jour, le locataire n'a pas adressé au bailleur les justifications demandées.

C'est pourquoi, il lui est fait COMMANDEMENT de, dans un délai d'un mois, justifier au bailleur susnommé de la réalisation des travaux prescrits dans le rapport de vérification et à communiquer son attestation d'assurance garantissant les risques contre l'incendie, l'explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et le dégât des eaux, le matériel, les aménagements, les équipements, les marchandises et tous objets mobiliers garnissant les lieux, ainsi que le recours des voisins et des tiers, ainsi que les risques locatifs ; et d'autre part un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation, les préjudices corporels ainsi que les préjudices matériels pour le montant maximum généralement admis par les compagnies d'assurance, ces contrats d'assurance devant stipuler une clause de non recours à l'encontre du bailleur et ses assureurs.

Il est rappelé l'obligation pour le locataire de :

tenir un registre de sécurité,

justifier de l'installation des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l'objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d'incendie et le numéro d'appel de secours ;

Lui précisant qu'à défaut le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée en page 16 du bail et ci-dessous rappelée (...)'

- S'agissant de la justification de l'attestation d'assurance, il sera tout d'abord énoncé que sur ce point, la clause résolutoire ne nécessite aucune interprétation, l'obligation contractuelle ayant clairement été stipulée sans qu'il soit nécessaire de l'interpréter.

Ensuite, la SAS L'Empire de la Vape justifie avoir souscrit un contrat d'assurance et avoir été assurée pour les périodes du 12 janvier 2022 au 11 août 2023, et du 28 mars 2023 au 29 avril 2024. L'attestation d'assurance qui comporte la clause de non-recours telle que stipulée au bail ne date toutefois que du 18 septembre 2023. Ainsi, si la locataire produit une attestation d'assurance comportant effectivement une clause de non-recours, elle ne justifie pas avoir respecté ses engagements eu égard à ladite clause dans le délai d'un mois imparti par le commandement du 25 octobre 2022.

Néanmoins, la constatation de la résiliation du bail peut relever de la compétence du juge des référés tant qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence de l'inexécution invoquée. Or, l'appelante soutient que le bail ne peut valablement obliger le preneur à produire une convention d'assurances avec une clause de renonciation à recours qui permettrait finalement d'exonérer totalement la responsabilité du bailleur et/ou de ses assureurs en l'absence de précision sur d'éventuelles fautes lourdes ou intentionnelles de la part du bailleur, celui-ci ne pouvant valablement s'exonérer de ces dernières.

Le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation du bail sans se prononcer sur la validité de ces obligations mises à la charge du preneur sans outrepasser ses pouvoirs. Il s'agit là d'une contestation sérieuse.

- S'agissant ensuite de la justification de la réalisation des travaux prescrits dans le rapport de vérification, la SAS L'Empire de la Vape soulève à juste titre une contestation sérieuse devant être tranchée par le juge du fond. En effet, aucune clause ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même ; en l'espèce, le bailleur se prévaut d'une installation électrique qui ne serait pas conforme tant au niveau des installations basse tension que de l'éclairage de sécurité, et il vise dans le commandement, la clause relative aux ERP dont les termes ont été rappelés ci-dessus. Or, cette clause ne spécifie pas que le preneur doit réaliser les travaux nécessaires à la conformité de l'installation électrique.

Outre le fait qu'il apparaît nécessaire de déterminer précisément les obligations qui pesaient sur le locataire, et donc d'interpréter les clauses contractuelles à ce sujet, l'appelante pose en outre la question de la validité des obligations mises à sa charge au regard de l'obligation de délivrance de la chose louée pesant sur le bailleur, validité qui ne peut être appréciée que par le juge du fond.

Dans ces circonstances, il doit être conclu qu'il ne peut y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause résolutoire, en paiement d'une indemnité d'occupation et en expulsion.

L'ordonnance sera ainsi infirmée en toutes ses dispositions.

Succombant à l'instance, la SCI Texaco sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, et à verser à la SAS L'Empire de la Vape une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, en matière de référé, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Infirme l'ordonnance ;

Statuant à nouveau :

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause résolutoire, en paiement d'une indemnité d'occupation et en expulsion formées par la SCI Texaco à l'encontre de la SAS L'Empire de la Vape ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ;

Condamne la SCI Texaco à payer à la SAS L'Empire de la Vape la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Texaco aux dépens de première instance et d'appel.