CA Versailles, ch. civ. 1-2, 3 septembre 2024, n° 22/05810

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat signé le 4 juillet 2016, la société Actipole a donné à bail à Me [O] [V], pour une durée de 6 années, un local professionnel situé [Adresse 4] à [Localité 6] (95) consistant dans un bureau de 50 m² au 2ème étage et une place de stationnement en sous-sol moyennant paiement de la somme mensuelle de 600 euros hors taxe, TVA au taux en vigueur, au titre du loyer.

Par acte d'huissier de justice en date du 18 juin 2020, la société Actipole a fait signifier à Me [V] un commandement d'avoir à payer la somme de 2 475,18 euros au titre des loyers et charges impayés, outre la clause pénale de 10%.

Par acte d'huissier de justice en date du 1er février 2021, Me [V] a fait assigner la société Actipole devant le tribunal de proximité de Montmorency, afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- dire qu'il n'y a pas lieu à frais d'huissier de justice,

- écarter la clause du bail selon laquelle le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée, y compris les parties communes,

- condamner la société Actipole à lui verser la totalité des montants de taxe foncière déjà acquittés, soit la somme de 3 597 euros,

- condamner la société Actipole à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par mention au dossier en date du 15 février 2021, le tribunal de proximité de Montmorency s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de proximité de Gonesse.

Par jugement contradictoire du 22 juillet 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- déclaré la clause du contrat souscrit le 4 juillet 2016 entre société Actipole et Me [V], qui stipule que "le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée (y compris les parties communes)", non écrite,

- dit que la société Actipole doit verser à Me [V] la somme de 3 597 euros au titre de la restitution des taxes foncières acquittées pour les années 2016 à 2019,

- dit que Me [V] doit verser à la société Actipole la somme de 1 525,84 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er juin 2021,

Et, opérant par compensation,

- condamné la société Actipole à verser à Me [V] la somme de 2 071,16 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné la société Actipole aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Par déclaration déposée au greffe le 19 septembre 2022, la société Actipole a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d'incident en date du 1er février 2024, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré irrecevables, comme tardives, les conclusions d'incident de M. [V] notifiées le 27 avril 2023,

- débouté la société Actipole de sa demande de dommages et intérêts,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [V] à payer à la société Actipole une indemnité de 2 000 euros,

- condamné M. [O] [V] aux dépens de l'incident,

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 avril 2024, la société Actipole, appelante, demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

- réformer en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris le 10 août 2021 par le tribunal de proximité de Gonesse,

- dire et juger que la clause stipulant que la taxe foncière est à la charge du locataire est recevable,

Et jugeant à nouveau,

- condamner M. [V] au paiement des taxes foncières de 2016 à 2022, soit à lui verser la somme totale de 7 145,60 euros,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 2 728,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, ainsi qu'aux réparations locatives, selon décompte arrêté au 12 décembre 2022, dépôt de garantie déduit,

- condamner M. [V] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner M. [V] au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V] en tous les dépens d'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 avril 2024, M. [V], intimé, demande à la cour de :

- le recevoir et le déclarer bien-fondé en ses conclusions,

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance d'incident du 1er février 2023,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris, du 22 juillet 2021, en toutes ses dispositions,

- déclarer irrecevable la déclaration d'appel interjeté par la société Actipole,

- constater la caducité de la déclaration d'appel formé par la société Actipole,

En tout état de cause,

- condamner la société Actipole à verser 3 000 euros à titre de procédure abusive,

- condamner la société Actipole à verser 3 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation des dommages subis,

- condamner la société Actipole à verser 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Actipole aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 avril 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conclusions de M. [V] notifiées le 16 avril 2024

Par ordonnance d'incident du 1er février 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions d'incident de M. [V] pour avoir été notifiées le 27 avril 2023, soit postérieurement au délai prévu par l'article 909 du code de procédure civile, les conclusions de l'appelante ayant été notifiées le 16 décembre 2022.

M. [V] a notifié de nouvelles conclusions le 16 avril 2024.

Cependant, la cour rappelle que l'irrégularité de ses premières conclusions le privait de la possibilité de conclure à nouveau (Civ. 3ème, 28 février 2018, n°15-20.116), de sorte que ces écritures doivent être également déclarées irrecevables, étant ajouté qu'il ne s'agit pas de conclusions au fond en réponse aux nouvelles conclusions de l'appelante mais de conclusions visant à contester l'ordonnance d'incident rendu le 1er février 2024.

Or, force est de constater qu'il ne peut s'agir d'un déféré faute de respecter les dispositions de l'article 916 du code de procédure civile imposant que ce recours soit introduit par voie de requête dans un délai de 15 jours à compter de la décision.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par M. [V] le 16 avril 2024.

Il sera rappelé qu'en application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Sur la clause relative au paiement de la taxe foncière

Le tribunal a déclaré non écrite la clause du contrat du bail selon laquelle que 'le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée (y compris sur les parties communes)' sur le fondement des articles 1110 et 1171 du code civil en retenant que le contrat était un contrat d'adhésion pré-rédigé et que cette clause était de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce que les dispositions fiscales rappellent que la taxe foncière incombe au seul propriétaire des lieux et que des charges habituelles au titre des dépenses d'entretien étaient déjà prévues au contrat.

La société Actipole fait valoir que le contrat de bail ne peut être considéré comme un contrat d'adhésion, qualification qu'au surplus le demandeur n'avait pas soulevée devant le tribunal, mais comme un contrat de gré à gré du fait que les parties ont pu librement négocier ses clauses en soulignant la qualité d'avocat du preneur qui avait pris à bail les locaux pour y exercer sa profession. Elle ajoute que M. [V] a réglé cette taxe sans contestation depuis son entrée dans les lieux jusqu'en 2020, période à laquelle il a rencontré des difficultés de paiement et a fait valoir qu'il n'avait pas à la régler n'étant pas propriétaire du terrain loué.

Elle ajoute que le contrat a été conclu avant l'entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats et qu'il ne comporte aucun ensemble de clauses pouvant être considéré comme abusif ou pouvant créer un déséquilibre significatif entre les parties.

Sur le fond, elle fait valoir que si en application du code général des impôts, la taxe foncière est due par le propriétaire de l'immeuble, il est possible de la mettre à la charge du locataire dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel comme l'a retenu la jurisprudence et la loi Pinel du 18 juin 2014 applicable en l'espèce. Elle en déduit que la clause litigieuse est valable et parfaitement justifiée par la liberté contractuelle, de sorte que M. [V] doit lui rembourser cette taxe foncière au prorata de la surface occupée.

Sur ce,

La cour relève que le contrat de bail professionnel a été conclu le 4 juillet 2016. Ainsi, les dispositions de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et celles de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ne sont pas applicables en l'espèce, de sorte que le tribunal ne pouvait les appliquer et notamment celles relatives au contrat d'adhésion et aux clauses abusives prévues aux articles 1110 et 1171 du code civil comme il l'a fait.

En application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, le contrat de bail est à usage professionnel et se trouve donc soumis aux dispositions de l'article 57 A de la loi du la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dite " loi Méhaignerie " qui disposent que le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.

Il ne résulte pas du contrat de bail ni des éléments du dossier que les parties aient entendu soumettre le contrat litigieux, qui reprend les dispositions légales susvisées, aux dispositions du code de commerce.

Sauf à respecter ces différentes règles, le principe de la liberté des conventions s'applique pour le surplus, de sorte que la nature des charges récupérables à l'encontre du locataire peut être librement déterminée entre les parties.

Ainsi, quand bien même en vertu du code général des impôts, la taxe foncière est due par le propriétaire de l'immeuble, les parties peuvent convenir qu'elle sera mise à la charge du preneur comme en l'espèce.

En l'occurrence, la clause du contrat selon laquelle que 'le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée (y compris parties communes)' est claire et dénuée d'ambiguïté. Il n'est en outre pas établi ni même allégué par M. [V] qu'elle lui aurait été imposée alors qu'il ne conteste pas avoir signé ce bail, qu'il exerce la profession d'avocat et a procédé, dans un premier temps, à ces remboursements.

Il convient en conséquence de déclarer cette clause valide et d'infirmer le jugement l'ayant déclarée non écrite.

Si la société Actipole demande l'infirmation du jugement et de dire et juger que la clause relative à la taxe foncière est recevable, elle ne demande pas le rejet de la demande de M. [V] de restitution des taxe foncière pour les années 2019 à 2019 à laquelle le premier juge a fait droit.

Etant rappelé qu'en l'absence de telle ou telle prétention au dispositif des conclusions d'une partie, le juge ne peut statuer dessus et une demande d'infirmation du jugement (ou de tel ou tel chef de ce jugement), ne suffit pas à constituer une prétention au sens de l'article 954 sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce jugement (Civ. 2ème, 10 décembre 2020, n°19-16.137), la cour ne peut que confirmer le chef du jugement ayant dit que la société Actipole doit verser à M. [V] la somme de 3 597 euros au titre de la restitution des taxes foncières acquittées pour les années 2016 à 2019.

Sur les demandes en paiement

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

* sur les loyers et charges impayés et les réparations locatives:

La société Actipole produit un décompte de fin de location (pièce 19) décomposant la somme réclamée (2 728,39 euros) comme suit:

- régularisation charges 2022: 142,80 euros,

- pénalité 10% réf. Bail: 247,10 euros

- facture huissier commandement de payer: 204,93 euros

- facture état des lieux de sortie (1/2): 178,83 euros

- réparations et remise en état du local: 1 250 euros

soit 2 023,66 euros (hors TVA) et 2 428,39 euros (TVA 20% de 404,73 euros incluse)

- reprise solde débiteur au 31 août 2022: 2 100 euros

- dépîot de garantie à déduire: 1 800 euros.

Cependant, force est de constater que la société Actipole ne produit aucun justificatif des charges 2022 pour lesquelles elle demande une régularisation, ce qui ne saurait résulter de son seul courrier du 10 septembre 2022 (pièce 21) dans lequel elle se borne à détailler ces charges.

Elle ne précise pas sur quelle somme est appliquée la pénalité de 10% prévue au bail dont elle demande le paiement.

Les frais d'huissier relatifs au commandement de payer ne constituent pas une dette locative et ne peuvent donc être mis à la charge de M. [V] à ce titre.

En application de l'article 57 B de la la loi du la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La société Actipole a fait établir un constat d'état des lieux de sortie par un commissaire de justice le 31 août 2022 à la suite du départ des lieux de M. [V]. Pour autant, elle ne justifie pas avoir tenté en vain de faire réaliser un état des lieux de sortie amiablement avec le locataire, ce qui aurait justifié de recourir à un commissaire de justice. Il convient donc de la débouter de sa demande au titre des frais afférents à cet acte.

Pour justifier des réparations locatives, la société Actipole se contente de produire une estimation des travaux de remise en état (pièce 21) au vu de la comparaison entre les états des lieux mais sans produire de devis ni facture, de sorte que la cour ne peut faire droit à cette demande faute de justifier du montant de ces réparations.

Enfin, elle ne produit aucun décompte permettant de déterminer le détail de la somme de 2 100 euros qu'elle réclame au titre de la reprise du solde débiteur au 31 août 2022 dans la mesure où le relevé joint à la pièce 19 ne mentionne pas un solde de ce montant et ne permet pas de déterminer les sommes portées au crédit et au débit.

Au vu des observations qui précèdent, il convient de débouter la société Actipole de sa demande à ce titre.

* Sur les taxes foncières

La société Actipole demande la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 7 145,60 euros au titre des taxe foncière pour la période de 2016 à 2022.

Pour autant, elle ne verse pas aux débats les avis d'imposition permettant à la cour de vérifier les sommes réclamées et leur réparation entre les différents locaux occupés dans l'immeuble.

La société Actipole est donc déboutée de sa demande à ce titre.

La société Actipole étant déboutée de ses demandes d'actualisation de l'arriéré locatif et étant relevé qu'au vu du décompte produit (pièce 13), M. [V] était bien redevable de la somme de 1 525,84 euros au titre de l'arriéré locatif et de la clause pénale, terme de juin 2021 inclus, après déduction des frais d'huissier et de la taxe foncière 2020, comme le reconnaît la société Actipole tout en sollicitant son actualisation, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [V] la somme de 2 071,16 euros.

Sur les dommages et intérêts

La société Actipole demande la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code de procédure civile en faisant valoir les inexécutions contractuelles répétitives de sa part et de nombreux abus de droit.

Sur ce,

En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La société Actipole ayant été déboutée de ses demandes en paiement, il convient de la débouter de ses demandes en dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

La société Actipole, qui succombe à titre principal en son appel, est condamnée aux dépens exposés devant la cour, les dispositions du jugement déféré relatif aux dépens étant par ailleurs confirmées.

Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare les conclusions notifiées par M. [V] le 16 avril 2024 irrecevables ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu'il a déclaré clause du contrat souscrit le 4 juillet 2016 entre société Actipole et Me [V], qui stipule que "le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée (y compris les parties communes)", non écrite ;

Statuant à nouveau ,

Déclare valable la clause du contrat selon laquelle "le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur sur première demande de celui-ci au prorata de la surface occupée (y compris les parties communes)" ;

Y ajoutant,

Déboute la société Actipole de sa demande en paiement de la somme de 7 145,60 euros au titre des taxes foncières;

Déboute la société Actipole de sa demande en paiement de la somme de 2 728,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, ainsi qu'aux réparations locatives ;

Déboute la société Actipole de sa demande en dommages et intérêts ;

Déboute la société Actipole de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Actipole aux dépens d'appel.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Céline KOC, greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.