CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 5 septembre 2024, n° 23/13595
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 309
Rôle N° RG 23/13595 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDFK
[X] [M]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sylvie FIGLIE
Me Nicolas MERGER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 17 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01252.
APPELANT
Monsieur [X] [M]
né le 07 Février 1975 à [Localité 2] (99), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Sylvie FIGLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
assisté de Me Henri VIGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMÉE
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6],
[Adresse 3], représenté par son Syndic la Société SOMATRIM, S.A.S. inscrite au RCS AIX-EN-PROVENCE sous le n°315 485 896, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] a acquis suivant acte notarié en date du 19 août 2020 les lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4].
Monsieur [M] n'ayant pas réglé les charges de copropriété malgré plusieurs mises en demeure, se voyait signifier le 30 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 5.266,06 euros au titre des charges de copropriété, en vain
Une nouvelle mise en demeure visant les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 lui était adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2023.
Suivant exploit d'huissier en date du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TERRES DE PROVENCE a assigné Monsieur [M] devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence , statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 7.574,50 euros au titre des charges impayées, des frais engendrés augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023, de celle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1.800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 12 septembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TERRES DE PROVENCE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Monsieur [M] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 17 octobre 2023, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a, selon la procédure accélérée au fond, sous le bénéfice de l'exécution provisoire':
* condamné Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
* condamné Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
* débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes, y compris au titre des frais d'exécution.
* condamné Monsieur [M] aux entiers dépens,
* dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande relative aux frais d'exécution';
Par déclaration d'appel en date du 2 novembre 2023, Monsieur [M] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit':
- condamne Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
- condamne Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
- condamne Monsieur [M] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de':
* juger recevable l'appel interjeté le 2/11/2023 par Monsieur [M] à l'encontre du jugement du 17/10/2023,
* infirmer le jugement querellé,
Et, statuant à nouveau :
* juger le décompte des charges dues par Monsieur [M] sera expurgé de la somme de 1.478,52€ au 25/05/2023,
* juger que le décompte des charges dues par Monsieur [M] sera expurgé des intérêts au taux légaux,
* juger que Monsieur [M] pourra s'acquitter du solde de sa créance par 10 mensualités égales
* juger que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a bien commis des fautes et négligences ayant causé un préjudice à Monsieur [M],
* juger et condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice,
* condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Monsieur [M] la somme de 1.800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic aux entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] rappelle que le syndicat n'a pas su faire preuve de diligences dans la gestion et le recouvrement des charges, tant en ce qui concerne les appels de fonds que les informations à communiquer obligatoirement aux copropriétaires (convocation aux AG, envoi des PV d'AG, demande de paiement des fonds, mises en demeure).
Il indique que cette démarche l'a placé dans une situation indélicate puisqu'il n'avait été touché par le syndicat quant aux sommes dues alors que dès l'acquisition de son lot, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic FONCIA a bien été informé de la mutation du lot et du nom du nouvel acquéreur. Il relève que malgré les notifications, le syndic a continué à adresser tous ses courriers afférents au lot constituant le domicile de Monsieur [M] à son ancienne adresse, à [Localité 5], et ce jusqu'au 30/09/2023 (appel de fonds, de charges, convocations aux AG, mises en demeure ') alors que durant plus de trois années, toutes les correspondances étaient retournées par la poste avec la mention « NPAI».
Aussi Monsieur [M] soutient que le montant des charges, soit la somme de 1.478, 52 euros devra être supprimée du décompte au regard des manquements et négligences imputables au syndicat.
Par ailleurs Monsieur [M] rappelle que, dès qu'il a pu être informé du jugement dont appel, signifié à sa véritable adresse, il a immédiatement payé les charges courantes.
Toutefois il sollicite de pouvoir régler en 10 mensualités le solde de sa créance, déduction faite des intérêts et frais indus pour un montant total de 1.478,52 € au 25/05/2023.
Enfin Monsieur [M] rappelle que n'ayant pas été informé des sommes dues pour son lot, il aurait pu perdre son bien au moment même où il se mariait et devenait père de famille.
Il indique être aujourd'hui perçu comme un copropriétaire défaillant et indélicat alors même qu'il n'avait jamais fait l'objet d'aucune procédure durant sa vie, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM demande à la cour de':
* confirmer le jugement du 17 octobre 2023 en ce qu'il a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] »
Statuant à nouveau, vu les articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967,
* constater que, malgré la mise en demeure du 20 avril 2023, Monsieur [M] n'a pas régularisé la situation eu égard à son solde débiteur ;
En conséquence,
* rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [M] ;
* condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» les sommes suivantes :
¿7.574,50 € au titre des charges impayées et des frais engendrés, augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023,
¿2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil,
¿3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » rappelle que les comptes de charges et les budgets prévisionnels présentés par le Syndic ont été approuvés sans qu'aucun recours n'ait été formé contre ces décisions dans le délai de deux mois.
Il indique que le comportement de Monsieur [M] a par ailleurs obligé le Syndic à lui adresser trois mises en demeure et trois relances, à lui faire signifier un commandement de payer par huissier et à inscrire une hypothèque légale sur ses lots.
Il précise que Monsieur [M] a ainsi occasionné de nombreux frais à la copropriété en raison des retards répétés dans le paiement des appels de provisions.
Il indique que la lecture de l'extrait de compte fait apparaître que Monsieur [M] n'a pas payé les appels de provisions à leur date d'exigibilité et qu'il n'a plus effectué de règlement depuis le 30 juin 2020, soit depuis presque trois ans.
En outre, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » sollicite la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive car il résulte de tout ce qui précède que rien ne s'oppose au paiement de la dette, celle-ci étant parfaitement justifiée tant en son principe qu'en son montant.
Par ailleurs il demande à la cour de constater que l'assignation, qui avait été signifiée à cette adresse, a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, ce qui signifie que l'exactitude du prétendu domicile n'est pas démontrée, rappelant qu'il n'appartenait pas au Syndic de rechercher l'adresse réelle du copropriétaire en présence d'un avis postal mentionnant que celui-ci n'habite plus à l'adresse indiquée. Il constate que toutefois que Monsieur [M] n'a jamais notifié sa nouvelle adresse ni son domicile réel au Syndic dans les formes.
Enfin le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» relève que Monsieur [M] ne saurait non plus sérieusement solliciter des délais de paiement au regard de l'ancienneté de la dette et en l'absence de tout élément d'appréciation de sa situation personnelle et professionnelle.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2024 et mise en délibéré au 5 septembre 2024.
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1°1) Sur le paiement des charges
Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'»
Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.'»
Que l'article 14-2 de ladite loi stipule que «'I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.'»
Que l'article 19-2 de la même dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 précise 'qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.'
Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 nouveau du code civil.
Attendu que Monsieur [M] soutient que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM a manqué à ses obligations élémentaires , en lui envoyant tous ses courriers afférents au lot constituant le domicile de Monsieur [M] à son ancienne adresse, à [Localité 5] alors qu'il avait été informé de la mutation du lot et du nom du nouvel acquéreur.
Qu'il verse à l'appui de ses dires la notification de transfert de propriété adressée par la notaire au syndic de copropriété.
Attendu qu'il résulte de l'article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qu'«'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.
En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l'article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.'»
Que selon l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°95-162 du 15 février 1995 'tout transfert de propriété d'un lot doit être notifié sans délai au syndic'.
Qu'ainsi, cette notification officialise le changement de propriétaire auprès du syndicat et constitue une obligation légale distincte de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965'modifiée.
Que ce n'est seulement qu'après cette notification que le nouvel acquéreur acquiert véritablement sa qualité de copropriétaire, avec les droits et obligations associés, le précédent propriétaire étant toujours considéré comme le copropriétaire responsable jusqu'à ce que cette notification soit effectuée et reste devoir les charges de copropriété.
Qu'en l'état il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM a été informé de la mutation des lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4] le 19 août 2020.
Qu'il était dés lors bien fondé à demander à Monsieur [M] le paiement des charges de copropriété.
Que contrairement à ce que soutient ce dernier, il n'appartient pas au syndic de rechercher l'adresse réelle du copropriétaire en présence d'un avis postal mentionnant que celui-ci n'habite plus à l'adresse indiquée, la seule obligation lui incombant étant d'utiliser l'adresse qui lui a été déclarée sans la tronquer.'
Qu'il résulte des différents courriers adressés à Monsieur [M] que l'adresse qui y était mentionnée est l'adresse qui figurait dans la notification de transfert de propriété du 19 août 2020, soit à [Localité 5], l'appelant ne justifiant pas d'avoir informé le syndic de l'adresse à laquelle il souhaitait voir adresser tous courriers et notifications relative à la copropriété.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM sollicite la condamnation de Monsieur [M] à payer la somme de 7.574,50 € au titre des charges impayées et des frais engendrés, augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023,
Qu'il produit au soutien de sa demande :
- une attestation de propriété attestant de ce que Monsieur [M] a acquis suivant acte notarié en date du 19 août 2020 les lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4].
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 3 novembre 2020 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 28 février 2021 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 4 août 2021 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre de relance en date du 17 novembre 2020, 22 février 2021et 23 août 2022
- un commandement de payer les charges de copropriété en date du 30 décembre 2022
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 20 avril 2023 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' pli avisé et non réclamé'».
- un décompte arrêté au 25 mai 2023
- le relevé général des dépenses en date du 4 avril 2022
- le relevé général des dépenses en date du 12 mars 2021
- le relevé général des dépenses en date du 13 novembre 2022
- charges de copropriété en date du 12 mars 2021
- charges de copropriété en date du 4 avril 2022
- charges de copropriété en date du 13 novembre 2022
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2020
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2021
- facture frais de recouvrement en date du 4 août 2022
- facture frais de recouvrement en date du 17 novembre 2020
- facture frais de recouvrement en date du 22 février 2021
- facture frais de recouvrement en date du 23 août 2022
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2022
- facture frais de recouvrement en date du 9 décembre 2022
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2021
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2022
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 février 2023
- le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'«'[Adresse 6] '» et la société FONCIA en date du 20 décembre 2019 et du 17 mai 2022
- appel de provisions en date du 10 août 2021
- appel de provisions en date du 9 septembre 2021
- appel de provisions en date du 19 janvier 2022
- appel de provisions en date du 18 septembre 2020
- appel de provisions en date du 17 décembre 2020
- appel de provisions en date du 18 mars 2021
- appel de provisions en date du 17 juin 2021
- appel de provisions en date du 17 septembre 2021
- appel de provisions en date du 16 décembre 2021
- appel de provisions en date du 17 mars 2022
- appel de provisions en date du 17 juin 2022
- appel de provisions en date du 18 septembre 2022
- appel de provisions en date du 16 décembre 2022
- appel de provisions en date du 17 mars 2023
- bordereau d'inscription d'hypothèque.
Attendu que Monsieur [M] ne conteste pas le fait qu'il n'ait pas payé ses charges mais fait valoir qu'il est, non pas un débiteur défaillant, mais un débiteur non informé.
Que ce moyen ayant été rejeté, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM sauf à déduire de la somme sollicitée la somme de 660 euros correspondant aux frais de remise à l'huissier et à l'avocat et de confirmer le jugement déféré en qu'il a condamné Monsieur [M] au paiement de la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
2°) Sur la demande de délai de Monsieur [M]
Attendu que Monsieur [M] souligne qu'il a immédiatement payé les charges courantes lorsqu'il a eu connaissance du jugement querellé mais sollicite des délais de paiement en proposant de régler en 10 mensualités le solde de sa créance.
Qu'il sera débouté de cette demande, aucun élément d'appréciation de sa situation personnelle et professionnelle n'étant versé au débat
3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] à titre de dommages et intérêts
Attendu que Monsieur [M] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM au paiement de la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute de l'intimé.
Qu'en l'état force est de constater que la demande de ce dernier était parfaitement légitime.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [M] de cette demande.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM à titre de dommages et intérêts
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM demande à la Cour de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.
Qu'en l'espèce il convient de souligner que l'intimé ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct du retard de paiement étant par ailleurs souligné que Monsieur [M] a immédiatement payé les charges courantes lorsqu'il a eu connaissance du jugement querellé, démontrant une volonté certaine de ne pas laisser augmenter la dette.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 17 octobre 2023 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 309
Rôle N° RG 23/13595 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDFK
[X] [M]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sylvie FIGLIE
Me Nicolas MERGER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 17 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01252.
APPELANT
Monsieur [X] [M]
né le 07 Février 1975 à [Localité 2] (99), demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Sylvie FIGLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
assisté de Me Henri VIGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMÉE
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6],
[Adresse 3], représenté par son Syndic la Société SOMATRIM, S.A.S. inscrite au RCS AIX-EN-PROVENCE sous le n°315 485 896, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] a acquis suivant acte notarié en date du 19 août 2020 les lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4].
Monsieur [M] n'ayant pas réglé les charges de copropriété malgré plusieurs mises en demeure, se voyait signifier le 30 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 5.266,06 euros au titre des charges de copropriété, en vain
Une nouvelle mise en demeure visant les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 lui était adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2023.
Suivant exploit d'huissier en date du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TERRES DE PROVENCE a assigné Monsieur [M] devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence , statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 7.574,50 euros au titre des charges impayées, des frais engendrés augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023, de celle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1.800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 12 septembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TERRES DE PROVENCE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Monsieur [M] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 17 octobre 2023, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a, selon la procédure accélérée au fond, sous le bénéfice de l'exécution provisoire':
* condamné Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
* condamné Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
* débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes, y compris au titre des frais d'exécution.
* condamné Monsieur [M] aux entiers dépens,
* dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande relative aux frais d'exécution';
Par déclaration d'appel en date du 2 novembre 2023, Monsieur [M] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit':
- condamne Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
- condamne Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
- condamne Monsieur [M] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de':
* juger recevable l'appel interjeté le 2/11/2023 par Monsieur [M] à l'encontre du jugement du 17/10/2023,
* infirmer le jugement querellé,
Et, statuant à nouveau :
* juger le décompte des charges dues par Monsieur [M] sera expurgé de la somme de 1.478,52€ au 25/05/2023,
* juger que le décompte des charges dues par Monsieur [M] sera expurgé des intérêts au taux légaux,
* juger que Monsieur [M] pourra s'acquitter du solde de sa créance par 10 mensualités égales
* juger que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a bien commis des fautes et négligences ayant causé un préjudice à Monsieur [M],
* juger et condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice,
* condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Monsieur [M] la somme de 1.800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic aux entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] rappelle que le syndicat n'a pas su faire preuve de diligences dans la gestion et le recouvrement des charges, tant en ce qui concerne les appels de fonds que les informations à communiquer obligatoirement aux copropriétaires (convocation aux AG, envoi des PV d'AG, demande de paiement des fonds, mises en demeure).
Il indique que cette démarche l'a placé dans une situation indélicate puisqu'il n'avait été touché par le syndicat quant aux sommes dues alors que dès l'acquisition de son lot, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic FONCIA a bien été informé de la mutation du lot et du nom du nouvel acquéreur. Il relève que malgré les notifications, le syndic a continué à adresser tous ses courriers afférents au lot constituant le domicile de Monsieur [M] à son ancienne adresse, à [Localité 5], et ce jusqu'au 30/09/2023 (appel de fonds, de charges, convocations aux AG, mises en demeure ') alors que durant plus de trois années, toutes les correspondances étaient retournées par la poste avec la mention « NPAI».
Aussi Monsieur [M] soutient que le montant des charges, soit la somme de 1.478, 52 euros devra être supprimée du décompte au regard des manquements et négligences imputables au syndicat.
Par ailleurs Monsieur [M] rappelle que, dès qu'il a pu être informé du jugement dont appel, signifié à sa véritable adresse, il a immédiatement payé les charges courantes.
Toutefois il sollicite de pouvoir régler en 10 mensualités le solde de sa créance, déduction faite des intérêts et frais indus pour un montant total de 1.478,52 € au 25/05/2023.
Enfin Monsieur [M] rappelle que n'ayant pas été informé des sommes dues pour son lot, il aurait pu perdre son bien au moment même où il se mariait et devenait père de famille.
Il indique être aujourd'hui perçu comme un copropriétaire défaillant et indélicat alors même qu'il n'avait jamais fait l'objet d'aucune procédure durant sa vie, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM demande à la cour de':
* confirmer le jugement du 17 octobre 2023 en ce qu'il a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] »
Statuant à nouveau, vu les articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967,
* constater que, malgré la mise en demeure du 20 avril 2023, Monsieur [M] n'a pas régularisé la situation eu égard à son solde débiteur ;
En conséquence,
* rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [M] ;
* condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» les sommes suivantes :
¿7.574,50 € au titre des charges impayées et des frais engendrés, augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023,
¿2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil,
¿3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » rappelle que les comptes de charges et les budgets prévisionnels présentés par le Syndic ont été approuvés sans qu'aucun recours n'ait été formé contre ces décisions dans le délai de deux mois.
Il indique que le comportement de Monsieur [M] a par ailleurs obligé le Syndic à lui adresser trois mises en demeure et trois relances, à lui faire signifier un commandement de payer par huissier et à inscrire une hypothèque légale sur ses lots.
Il précise que Monsieur [M] a ainsi occasionné de nombreux frais à la copropriété en raison des retards répétés dans le paiement des appels de provisions.
Il indique que la lecture de l'extrait de compte fait apparaître que Monsieur [M] n'a pas payé les appels de provisions à leur date d'exigibilité et qu'il n'a plus effectué de règlement depuis le 30 juin 2020, soit depuis presque trois ans.
En outre, le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » sollicite la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive car il résulte de tout ce qui précède que rien ne s'oppose au paiement de la dette, celle-ci étant parfaitement justifiée tant en son principe qu'en son montant.
Par ailleurs il demande à la cour de constater que l'assignation, qui avait été signifiée à cette adresse, a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, ce qui signifie que l'exactitude du prétendu domicile n'est pas démontrée, rappelant qu'il n'appartenait pas au Syndic de rechercher l'adresse réelle du copropriétaire en présence d'un avis postal mentionnant que celui-ci n'habite plus à l'adresse indiquée. Il constate que toutefois que Monsieur [M] n'a jamais notifié sa nouvelle adresse ni son domicile réel au Syndic dans les formes.
Enfin le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» relève que Monsieur [M] ne saurait non plus sérieusement solliciter des délais de paiement au regard de l'ancienneté de la dette et en l'absence de tout élément d'appréciation de sa situation personnelle et professionnelle.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2024 et mise en délibéré au 5 septembre 2024.
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1°1) Sur le paiement des charges
Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'»
Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.'»
Que l'article 14-2 de ladite loi stipule que «'I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.'»
Que l'article 19-2 de la même dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 précise 'qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.'
Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 nouveau du code civil.
Attendu que Monsieur [M] soutient que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM a manqué à ses obligations élémentaires , en lui envoyant tous ses courriers afférents au lot constituant le domicile de Monsieur [M] à son ancienne adresse, à [Localité 5] alors qu'il avait été informé de la mutation du lot et du nom du nouvel acquéreur.
Qu'il verse à l'appui de ses dires la notification de transfert de propriété adressée par la notaire au syndic de copropriété.
Attendu qu'il résulte de l'article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qu'«'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.
En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l'article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.'»
Que selon l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°95-162 du 15 février 1995 'tout transfert de propriété d'un lot doit être notifié sans délai au syndic'.
Qu'ainsi, cette notification officialise le changement de propriétaire auprès du syndicat et constitue une obligation légale distincte de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965'modifiée.
Que ce n'est seulement qu'après cette notification que le nouvel acquéreur acquiert véritablement sa qualité de copropriétaire, avec les droits et obligations associés, le précédent propriétaire étant toujours considéré comme le copropriétaire responsable jusqu'à ce que cette notification soit effectuée et reste devoir les charges de copropriété.
Qu'en l'état il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM a été informé de la mutation des lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4] le 19 août 2020.
Qu'il était dés lors bien fondé à demander à Monsieur [M] le paiement des charges de copropriété.
Que contrairement à ce que soutient ce dernier, il n'appartient pas au syndic de rechercher l'adresse réelle du copropriétaire en présence d'un avis postal mentionnant que celui-ci n'habite plus à l'adresse indiquée, la seule obligation lui incombant étant d'utiliser l'adresse qui lui a été déclarée sans la tronquer.'
Qu'il résulte des différents courriers adressés à Monsieur [M] que l'adresse qui y était mentionnée est l'adresse qui figurait dans la notification de transfert de propriété du 19 août 2020, soit à [Localité 5], l'appelant ne justifiant pas d'avoir informé le syndic de l'adresse à laquelle il souhaitait voir adresser tous courriers et notifications relative à la copropriété.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM sollicite la condamnation de Monsieur [M] à payer la somme de 7.574,50 € au titre des charges impayées et des frais engendrés, augmentée des intérêts de retard à compter du 23 avril 2023,
Qu'il produit au soutien de sa demande :
- une attestation de propriété attestant de ce que Monsieur [M] a acquis suivant acte notarié en date du 19 août 2020 les lots n°30, 2 et 117 au sein de la copropriété [Adresse 6] située à [Localité 4].
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 3 novembre 2020 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 28 février 2021 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 4 août 2021 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' destinataire inconnu à l'adresse'».
- une lettre de relance en date du 17 novembre 2020, 22 février 2021et 23 août 2022
- un commandement de payer les charges de copropriété en date du 30 décembre 2022
- une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 20 avril 2023 adressée à Monsieur [M] , estampillée «' pli avisé et non réclamé'».
- un décompte arrêté au 25 mai 2023
- le relevé général des dépenses en date du 4 avril 2022
- le relevé général des dépenses en date du 12 mars 2021
- le relevé général des dépenses en date du 13 novembre 2022
- charges de copropriété en date du 12 mars 2021
- charges de copropriété en date du 4 avril 2022
- charges de copropriété en date du 13 novembre 2022
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2020
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2021
- facture frais de recouvrement en date du 4 août 2022
- facture frais de recouvrement en date du 17 novembre 2020
- facture frais de recouvrement en date du 22 février 2021
- facture frais de recouvrement en date du 23 août 2022
- facture frais de recouvrement en date du 3 novembre 2022
- facture frais de recouvrement en date du 9 décembre 2022
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2021
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 mai 2022
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 février 2023
- le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'«'[Adresse 6] '» et la société FONCIA en date du 20 décembre 2019 et du 17 mai 2022
- appel de provisions en date du 10 août 2021
- appel de provisions en date du 9 septembre 2021
- appel de provisions en date du 19 janvier 2022
- appel de provisions en date du 18 septembre 2020
- appel de provisions en date du 17 décembre 2020
- appel de provisions en date du 18 mars 2021
- appel de provisions en date du 17 juin 2021
- appel de provisions en date du 17 septembre 2021
- appel de provisions en date du 16 décembre 2021
- appel de provisions en date du 17 mars 2022
- appel de provisions en date du 17 juin 2022
- appel de provisions en date du 18 septembre 2022
- appel de provisions en date du 16 décembre 2022
- appel de provisions en date du 17 mars 2023
- bordereau d'inscription d'hypothèque.
Attendu que Monsieur [M] ne conteste pas le fait qu'il n'ait pas payé ses charges mais fait valoir qu'il est, non pas un débiteur défaillant, mais un débiteur non informé.
Que ce moyen ayant été rejeté, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM sauf à déduire de la somme sollicitée la somme de 660 euros correspondant aux frais de remise à l'huissier et à l'avocat et de confirmer le jugement déféré en qu'il a condamné Monsieur [M] au paiement de la somme de 6'.914, 50 euros au titre des charges, provisions et frais, appelées pour la période entre le 30 juin 2020 arrêtée et le 1er avril 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2023 sur la somme de 6'911, 75 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,
2°) Sur la demande de délai de Monsieur [M]
Attendu que Monsieur [M] souligne qu'il a immédiatement payé les charges courantes lorsqu'il a eu connaissance du jugement querellé mais sollicite des délais de paiement en proposant de régler en 10 mensualités le solde de sa créance.
Qu'il sera débouté de cette demande, aucun élément d'appréciation de sa situation personnelle et professionnelle n'étant versé au débat
3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] à titre de dommages et intérêts
Attendu que Monsieur [M] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM au paiement de la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute de l'intimé.
Qu'en l'état force est de constater que la demande de ce dernier était parfaitement légitime.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [M] de cette demande.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM à titre de dommages et intérêts
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM demande à la Cour de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.
Qu'en l'espèce il convient de souligner que l'intimé ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct du retard de paiement étant par ailleurs souligné que Monsieur [M] a immédiatement payé les charges courantes lorsqu'il a eu connaissance du jugement querellé, démontrant une volonté certaine de ne pas laisser augmenter la dette.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] '» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6] » représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 17 octobre 2023 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «'[Adresse 6]'» représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,