CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 5 septembre 2024, n° 21/10803
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N°2024/310
Rôle N° RG 21/10803 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2NH
[T] [O]
C/
[U] [O]
Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe HUGON DE VILLERS
Me Samuel LAFAGE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 25 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/12602.
APPELANT
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Me Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
assignée le 13.10.21 en étude d'huissier
défaillante
Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 3], demeurant chez le Cabinet FERGAN [Adresse 5] [Localité 2]
représentée par Me Samuel LAFAGE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Céline CHAAR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [O] est propriétaire des lots n° 3 ( studio) , n° 25 ( jouissance privative d'un jardin), n° 35 ( emplacement de parking) et n° 21 (débarras) dépendant de la copropriété de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 7].
À la suite de travaux effectués courant l'été 2013 sur le mur de soutènement qui surplombe le lot du jardin privatif de Monsieur [O] et le sépare avec environ 3,50 m de hauteur de la terrasse qui sert également de zone de parking de la copropriété, Monsieur [O] s'apercevait le 16 septembre 2013 que les travaux réalisés ne respectaient ni les préconisations de l'expert [N], ni l'aspect esthétique de la copropriété, ni le caractère particulier de la Bastide, ni même les règles de l'art.
Au cours de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, les copropriétaires votaient une résolution n°16 concernant des travaux à réaliser sur le haut du même mur, à savoir la réalisation d'un garde corps de type muret en agglo en remplacement des balustres en pierre en grande partie cassées.
Par ailleurs Monsieur [O] constatait que Madame [O], copropriétaire mitoyenne, avait fait réaliser sans autorisation d'urbanisme et en infraction avec les règles d'urbanisme applicables, un mur de clôture censé séparer son lot de celui de Monsieur [O].
Suivant exploit d'huissier en date du 20 décembre 2013, Monsieur [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] aux fins de voir , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* annuler la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* annuler les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* désigner tel administrateur provisoire du choix du tribunal avec mission habituelle, la copropriété se trouvant dépourvue de syndic.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître HUGON de VILLERS.
L'affaire était évoquée à l'audience du 16 mars 2021.
Monsieur [O] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] demandait au tribunal de :
* constater que l'assemblée générale du 25 avril 2008 avait décidé des travaux de reprise du mur de soutènement.
* constater que cette décision n'avait pas été contestée dans le délai de deux mois.
* constater que le rapport de l'expert judiciaire préconise les travaux adoptés par l'assemblée générale du 25 avril 2008.
* déclarer la demande de Monsieur [O] relative au mur de soutènement irrecevable et en tout état de cause la déclarer mal fondée.
* débouter Monsieur [O] de sa demande d'annulation de la désignation de Monsieur [Y] en qualité de syndic bénévole comme étant mal fondée.
* dire et juger que la demande d'annulation de la désignation du membre du conseil syndical comme sans objet en l'état de la démission de Monsieur [Y]
* débouter Monsieur [O] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 relative aux travaux sur garde corps comme étant infondées.
* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE, avocat sur son affirmation de droit.
Madame [O], constituée, ne déposait aucune conclusion .
Par jugement contradictoire en date du 2 mai 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
* annulé les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013.
* débouté Monsieur [O] de toutes ses autres demandes.
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties.
* dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Suivant déclaration en date du 19 juillet 2021, Monsieur [O] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- débouteMonsieur [O] de toutes ses autres demandes à savoir :
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard,
¿annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation de Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 18 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [O] demande à la cour de :
* réformer le jugement du 25 mai 2021 en ce qu'il l'a débouté des demandes suivantes de :
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
¿condamnation du le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation de Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article.
700 du code de procédure civile .
* confirmer le jugement du 25 mai 2021 en ce qu'il a annulé les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
Par conséquent.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* annuler la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* annuler les résolutions n°6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître HUGON de VILLERS.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [O] rappelle que l'expert Monsieur [N] avait déposé son rapport d'expertise le 30 mars 2011 préconisant un certain nombre de travaux de remise en état du mur de soutènement et du garde- corps balustrade situé à l'aplomb de ce mur ainsi que la création d'un garde-roue.
Il ajoute que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] a mandaté la SARL [R] dont le devis avait été retenu par les copropriétaires lors d'une assemblée générale du 6 juillet 2012 bien que qu'il ne reprenne pas les préconisations de l'expert judiciaire.
À la suite de difficultés quant à la réalisation des travaux, Monsieur [O] obtenait du syndic que la SARL [R] produise un nouveau devis conforme établi le 23 juillet 2012 et que celle-ci accepte de reprendre les travaux.
Ces derniers devaient être finalement exécutés au cours de l'été 2013.
Toutefois Monsieur [O] constatait le 16 septembre 2013 que l'entreprise avait pénétré sur son lot sans son autorisation et avait réalisé des travaux sur le mur de soutènement lesquels n'étaient ni conformes aux préconisations de l'expert, ni conformes au dernier devis établi par la SARL [R].
Aussi il s'estime bien fondé à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012.
Quant à l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, Monsieur [O] fait valoir que la décision de mise en place d'un mur en béton à l'aplomb du mur de soutènement au niveau du lot n° 25 ne respecte en aucun cas l'aspect général de la propriété et se trouve en totale contradiction avec la résolution n°22 adoptée lors de l'assemblée générale d'avril 2010 qui avait entériné la reconstruction des balustres, main courante et piliers intermédiaires en haut du mur sur toute la longueur du mur.
Il ajoute que la réalisation de ce muret en béton au lieu et place des balustres existantes lui est extrêmement préjudiciable comme à l'ensemble des copropriétaires et constitue un abus de majorité.
Quant au mur réalisé sans aucune autorisation administrative par Madame [O] , il souligne que cet ouvrage a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction dressé par un agent des services de l'urbanisme courant septembre 2013 ajoutant que même si cette dernière a déposé une déclaration préalable enregistrée le 5 novembre 2013, celle-ci ne saurait régulariser la construction du mur tel qu'il existe aujourd'hui.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 10 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris.
* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner Monsieur [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE, avocat sur son affirmation de droit
À l'appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] rappelle que l'assemblée générale du 25 avril 2008 a défini les travaux à effectuer avec création d'une commission de travaux qui n'a jamais été réunie, cette résolution ayant été votée à l'unanimité des présents comprenant le vote de Monsieur [O].
Au cours de l'assemblée générale du 9 mars 2009, ce dernier demandait à ce que l'assemblée générale revienne sur la résolution adoptée en 2008 et adopte les travaux proposés par la société BERTOLI pour lesquels il avait voté contre un an auparavant, cette résolution ayant été rejetée.
Toutefois l'assemblée générale de 2009 apportait une légère modification aux travaux adoptés en 2008 en retirant la réalisation du caniveau en partie basse, résolution adoptée par l'assemblée générale, seul Monsieur [O] s'y étant opposé.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] précise que ce dernier avait alors saisi le juge des référés en septembre 2009 aux fins de réalisation de travaux et de désignation d'un expert concernant les travaux à réaliser sur le mur de soutènement lequel avait fait droit à sa demande d'expertise.
Ainsi l'expert dans son rapport du 30 mars 2011 concluait en ce qui concerne les travaux sur le mur de soutènement, aux travaux votés en assemblée générale en y ajoutant un enduit.
L'assemblée générale qui s'est tenue en 2012 a tenu compte de cette préconisation de l'expert et aux travaux adoptés en 2009 a ajouté l'enduit du mur, ces travaux ayant été réalisés et réceptionnés en 2013 par l'entreprise [R].
Aussi le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1]indique que contrairement à ce que soutient Monsieur [O] les travaux votés en assemblée et réalisés en 2013 sont conformes à ceux préconisés par l'expert.
Quant à la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] souligne qu'elle a été adoptée à l'unanimité des présents et des représentés, précisant que ces travaux ont été décidés en raison de la nécessité et de la configuration des lieux.
Quant au mur réalisé par Madame [O] , il rappelle que selon une décision d'assemblée générale définitive du 21 avril 2010, il avait autorisé cette dernière à édifier ledit ouvrage.
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Monsieur [O] a signifié à Madame [O], suivant exploit d'huissier en date du 13 octobre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions.
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 7 mai 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mai 2024 et mis en délibéré au 5 septembre 2024.
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1°) Sur les travaux réalisés sur le mur de soutènement
Attendu que par ordonnance du 13 novembre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a désigné Monsieur [N] afin notamment de déterminer si les travaux votés à savoir 'rescellement des pierres tombées en partie basse du mur- dépose des pierres de faîte sur 13 mètres linéaires- réfections d'une arase en béton- remise en place des pierres de faîte' étaient de nature à apporter une solution définitive au litige.
Que ce dernier a déposé son rapport d'expertise le 30 mars 2011 et a indiqué que si ces travaux étaient certes nécessaires pour apporter une solution, ils étaient très loin d'être suffisants.
Qu'il relevait que ces travaux ne concernaient que 13 mètres linéaires équivalant à la partie affectée à Monsieur [O] alors que le mur en faisait plus (41 mètres environ.)
Qu'il estimait indispensable de :
- reconstituer l'enduit ciment après avoir nettoyé complètement la totalité de la surface au karcher doux
- créer des barbacanes en partie basse afin de laisser s'écouler les eaux d'infiltrations.
- mettre en place un garde corps qui pourra bien sûr être à l'équivalent de celui qui existait auparavant
Qu'il ressortait donc de ce rapport d'expertise qu'il était nécessaire de réaliser des travaux en complément de ceux votés afin d'apporter une solution définitive, l'expert chiffrant le coût de ceux-ci à la somme de 46.285,37 €, cette somme comprenant les travaux votés par la copropriété dont le montant s'élèvait à la somme de 2.690,25 €.
Attendu que la SARL [R] a établi un premier devis le 20 juillet 2011 lequel ne mentionnait pas l'intégralité des travaux préconisés par l'expert notamment les barbacanes .
Que la SARL [R] ne pouvant intervenir immédiatement sur le mur de soutènement, cette dernière était remplacée par la société DEP laquelle renonçait à exécuter les travaux.
Qu'il était indiqué, lors de l'assemblée générale spéciale du 6 juillet 2012, que Monsieur [R] s'engageait à reprendre les travaux le 23 juillet 2012.
Que Monsieur [O] , seul , votait contre la reprise des travaux.
Qu'à la suite des observations de Monsieur [O] sur les travaux à effectuer au regard de l'expertise diligentée, un nouveau devis de la SARL [R] était transmis le 23 juillet 2012 au syndic de copropriété dans lequel étaient mentionnés les travaux préconisés par Monsieur [N] et notamment la création de 5 barbacanes.
Que les travaux étaient exécutés par l'entreprise [R] et receptionnés en 2013.
Attendu que Monsieur [O] soutient que les travaux réalisés ne sont ni conformes aux préconisations de l'expert [N], ni conformes au dernier devis établi par la SARL [R] en date du 23 juillet 2012, se contentant d'énumérer un certain nombre de constatations.
Qu'il convient de relever que ces dernières ne sont étayées par aucune pièce technique , aucun procès-verbal de constat de huissier, la planche de 11 photos de décembre 2013 versée aux débats par ce dernier ne justifiant pas ses dires.
Qu'il s'ensuit que Monsieur [O] ne communique aucun élément sérieux permettant de connaître la teneur desdits travaux et notamment la preuve que ceux-ci ne seraient pas conformes à ceux votés de manière définitive par l'assemblée générale des copropriétaires qui au surplus n'était pas tenue de se conformer aux préconisations de l'expert judiciaire.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] de sa demande de remise en état du mur de soutènement sous astreinte et de confirmer le jugement déféré sur ce point
2°) Sur la demande d'annulation de la résolution 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013
Attendu que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 intitulée - Réalisation du garde- corps au faite du mur en aplomb du lot n° 25- est rédigée comme suit :
'Description des travaux :
1/ réalisation d'une assise ferraillée en béton au faîte du mur donnant directement et exclusivement au niveau du lot 25.
2/ réalisation sur cette assise d'un mur en agglos avec des piliers verticaux de renfort, un à chaque extrémité et 2 ou 3 intermédiaires - l'arase supérieure sera ferraillée- hauteur du mur identique à celui déjà réalisé par Madame [U] [O] pour délimiter le lot 1
3/ finition du mur côté parking- identique à celle du mur précité - pour l'aspect général de l'ensemble.
4/ finition du mur côté lot 25- identique à l'enduit prévu par Monsieur [R] dans son devis du 20 juillet 2011.
Explications.
Cette nouvelle réalisation qui vient donc en remplacement des différents projets de balustrade tient en compte les faits suivants.
De la situation actuelle de cette balustrade c'est-à-dire de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant une lisse basse.
De l'aspect général- plus précisément l'existence du mur de Madame [U] [O]- il semble opportun d'effectuer un garde corps dans la même harmonie de ce mur de clôture.
De la présence des voitures stationnées sur les emplacements à usage de parking- (toute manoeuvre de véhicule engendre un risque de choc- y compris avec la présence de garde roues) donc le mur en agglos avec piliers ferraillés de renfort représente une bonne protection des usagers du lot n°25.
Devis.
Il est demandé 2 devis dont 1 à Monsieur [R].
Décision à prendre.
Approuver :
- les travaux décrits ci-dessus qui devront être réalisés après la réfection du mur (suivant devis de Monsieur [R] du 20 juillet 2011.)
- les demandes de devis.
- l 'enveloppe budgétaire de 4.000 € HT.
- la délégation cau onseil syndical pour le choix de l'entrepreneur au vu des 2 devis.
La délégation au conseil syndical pour le choix de l'entrepreneur au vu des deux devis.
Les travaux se rapportant au mur ont été réalisés- une assise en béton a été faite et il a été inclus
des fers pour la réalisation d'un mur garde corps en agglos à bancher.
La présente résolution a pour objet cette réalisation d'un mur garde corps afin de te retenir compte de :
- la situation actuelle de cette balustrade- c'est-à-dire de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant partiellement une lisse basse- pierres qui ont été retirées lors de la construction de l'assise en béton.
- l'aspect général- plus précisément l'existence du mur de Madame [U] [O] - ( clôture du lot 1) édifié après accord des copropriétaires en prévoyant un garde corps dans la même harmonie de ce mur de clôture.
Cette réalisation aura pour l'avantage d'apporter une excellente protection des usagers du lot 25 situé en contrebas.
Décision à prendre :
Approuver l'édification d'un mur garde corps à la même hauteur que le mur de séparation de Madame [U] [O], ce mur sera édifié sur l'assise en béton déjà réalisée (13ml) en utilisant les fers verticaux (actuellement en attente) par la pose d'agglos à bancher- sur chaque rangée d'agglos il sera apposé les fers horizontaux ( 2 fers par rangée sur toute la longueur des 13 ml) , des fers verticaux seront apposés pour rehausser si nécessaire ceux qui sont en attente, une fois ces opérations réalisées (à sec) le béton sera coulé par le haut et dûment vibré afin d'éviter les poches d'air , une arase de finition sera effectuée pour terminer ce mur balustrade.
Vote contre : néant.
Abstention : néant.
Vote pour : unanimité des copropriétaires présents et représentés 927°/°°
Approuver que cette édification sera effectuée directement par les copropriétaires volontaires -( notamment Madame [U] [O] et [M] [Y]) - à titre bénévole (ceci afin de réduire le coût à la charge de la copropriété - coût estimé à 4.000 €.)
Approuver une enveloppe budgétaire pour les matériaux d'un montant de 1.000 €- et décider l'appel des fonds avec une date d'exigibilité au 30 septembre 2013
Vote contre : néant.
Abstention : néant.
Vote pour : unanimité des copropriétaires présents et représentés 927°/°°'
Attendu que Monsieur [O] demande à la Cour d'annuler cette résolution et de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser conformément à ce qui était prévu par l'assemblée générale d'avril 2010 en sa résolution n°22 un garde corps en pierre avec des lisses basses et lisses hautes, balustre en pierre et éléments raidisseurs respectant le caractère particulier de cette bastide.
Qu'il ajoute que la réalisation de ce muret en béton au lieu et place des balustre existantes lui est extrêmement préjudiciable comme à l'ensemble des copropriétaires et constitue un abus de majorité soulignant par ailleurs que la réalisation du garde corps, qui est un élément de sécurité, ne saurait être confiée à des non professionnels du bâtiment.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] s'oppose à cette demande au motif d'une part que la balustrade a été détruite vers 1944 et d'autre part que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage.
Attendu que Monsieur [O] expose que depuis son jardin il avait une vue sur un joli mur en pierres sèches de 3,50 m surplombé par une balustrade ajourée dans le style de la bastide provençale datant de 1820.
Qu'il indique que la résolution litigieuse prévoit ainsi de porter à environ 5 mètres la hauteur du mur, le garde corps plein étant prévu que sur les 13 mètres linéaires surplombant son jardin alors qu'à l'aplomb du jardin de Madame [O] il a été prévu la possibilité de reconstruire les balustres aux termes de la résolution n° 18 de la même assemblée générale.
Qu'il convient de relever que ce dernier ne verse aux débats aucun élément, aucune photo démontrant l'existence du trouble anormal de voisinage qu'il déclare subir.
Que dés lors ce moyen ne saurait prospérer.
Attendu qu'il résulte de la résolution n° 22 adoptée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010, s'agissant de la reconstruction des balustres en surplomb du mur du côté parking, qu' un accord était intervenu pour investissement dans les moules permettant de reconstruire les balustres, les mains courantes et piliers intermédiaires -budget à prévoir 500 €, répartis en 6 parts égales et pour que ces moules soient utilisés par le copropriétaire du lot n°1et les copropriétaires des parkings se trouvant au niveau du mur.
Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] fait valoir que la modalité de réalisation de la balustrade a déjà été amendée par la résolution n°39 de l'assemblée générale du 6 juillet 2012 avant que le choix de la balustrade soit reporté après la réalisation du mur de consolidation tel que cela résulte de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 25 octobre 2012.
Que toutefois les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2012 et du 25 octobre 2012 ne sont pas versés au débat, n'offrant pas ainsi à la cour la possibiité de vérifier les affirmations du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1].
Que par ailleurs la destruction de la balustrade est un élément qui existait lorsqu'il a été décidé lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010 d'investir dans les moules permettant de reconstruire les balustres, les mains courantes et piliers intermédiaires.
Qu'il est par ailleurs surprenant que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 prévoit un garde corps plein surplombant le jardin de Monsieur [O] au motif notamment de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant partiellement une lisse basse alors que cette même assemblée générale a donné son accord au terme de la résolution n°18 à Madame [O] pour la mise en place de nouvelles balustres de son choix sur la lisse basse existante de la balustrade se situant sur son lot 1 - côté Est et Sud
Qu'il y a lieu par conséquent d'annuler, sur la base de la rupture d'égalité entre les copropriétaires, la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 imposant à Monsieur [O] la réalisation d'un garde corps plein et non plus composé de balustres alors qu'il y avait été autorisé au terme de la résolution n° 22 adoptée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010 et alors que la résolution n°18 de l'assemblée génrale du 8 octobre 2013 autorise Madame [O] à mettre en place de nouvelles balustres de son choix sur la lisse basse existante de la balustrade se situant sur son lot 1 - côté Est et Sud et ce, sans aucun élément objectif
Qu'il convient par conséquent de faire droit à la demande de Monsieur [O] et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur le mur réalisé par Madame [O]
Attendu que Monsieur [O] soutient que Madame [O] a réalisé fin 2012 la construction d'un mur de clôture sans autorisation laquelle réalisation a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction dressée par un agent des services de l'urbanisme au mois de septembre 2013.
Qu'il indique que cet ouvrage inachevé, particulièrement inesthétique a été réalisé sans aucun respect des règles d'urbanisme et lui cause un préjudice particulièrement important, se situant en limite de sa propriété.
Qu'il s'estime dés lors légitime à solliciter la démolition de cet ouvrage.
Attendu qu'il convient de relever que selon l'assemblée générale du 21 avril 2010 à ce jour définitive, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] a autorisé Madame [O] à édifier le mur litigieux.
Qu'il appartient donc à Monsieur [O] de faire valoir ses droits, notamment s'agissant du préjudice évoqué, devant la juridiction pénale puisqu'il résulte d'un courrier de la ville de [Localité 7] en date du 26 novembre 2013 que les services de l'urbanisme ont constaté l'existence d'une infraction et saisi le parquet du procureur de la république de Marseille de ces faits..
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] de cette demande et de confirmer le jugement déféré.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer de jugement querellé sur ce point et condamner Monsieur [O] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [O] à payer la somme de 1.000 euros syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 25 mai 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [O] de sa demande tendant à voir annuler la résolution 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013,
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [O] à payer la somme de 1.000 euros syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE Monsieur [O] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N°2024/310
Rôle N° RG 21/10803 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2NH
[T] [O]
C/
[U] [O]
Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe HUGON DE VILLERS
Me Samuel LAFAGE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 25 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/12602.
APPELANT
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Me Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
assignée le 13.10.21 en étude d'huissier
défaillante
Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 3], demeurant chez le Cabinet FERGAN [Adresse 5] [Localité 2]
représentée par Me Samuel LAFAGE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Céline CHAAR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [O] est propriétaire des lots n° 3 ( studio) , n° 25 ( jouissance privative d'un jardin), n° 35 ( emplacement de parking) et n° 21 (débarras) dépendant de la copropriété de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 7].
À la suite de travaux effectués courant l'été 2013 sur le mur de soutènement qui surplombe le lot du jardin privatif de Monsieur [O] et le sépare avec environ 3,50 m de hauteur de la terrasse qui sert également de zone de parking de la copropriété, Monsieur [O] s'apercevait le 16 septembre 2013 que les travaux réalisés ne respectaient ni les préconisations de l'expert [N], ni l'aspect esthétique de la copropriété, ni le caractère particulier de la Bastide, ni même les règles de l'art.
Au cours de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, les copropriétaires votaient une résolution n°16 concernant des travaux à réaliser sur le haut du même mur, à savoir la réalisation d'un garde corps de type muret en agglo en remplacement des balustres en pierre en grande partie cassées.
Par ailleurs Monsieur [O] constatait que Madame [O], copropriétaire mitoyenne, avait fait réaliser sans autorisation d'urbanisme et en infraction avec les règles d'urbanisme applicables, un mur de clôture censé séparer son lot de celui de Monsieur [O].
Suivant exploit d'huissier en date du 20 décembre 2013, Monsieur [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] aux fins de voir , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* annuler la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* annuler les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* désigner tel administrateur provisoire du choix du tribunal avec mission habituelle, la copropriété se trouvant dépourvue de syndic.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître HUGON de VILLERS.
L'affaire était évoquée à l'audience du 16 mars 2021.
Monsieur [O] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] demandait au tribunal de :
* constater que l'assemblée générale du 25 avril 2008 avait décidé des travaux de reprise du mur de soutènement.
* constater que cette décision n'avait pas été contestée dans le délai de deux mois.
* constater que le rapport de l'expert judiciaire préconise les travaux adoptés par l'assemblée générale du 25 avril 2008.
* déclarer la demande de Monsieur [O] relative au mur de soutènement irrecevable et en tout état de cause la déclarer mal fondée.
* débouter Monsieur [O] de sa demande d'annulation de la désignation de Monsieur [Y] en qualité de syndic bénévole comme étant mal fondée.
* dire et juger que la demande d'annulation de la désignation du membre du conseil syndical comme sans objet en l'état de la démission de Monsieur [Y]
* débouter Monsieur [O] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 relative aux travaux sur garde corps comme étant infondées.
* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE, avocat sur son affirmation de droit.
Madame [O], constituée, ne déposait aucune conclusion .
Par jugement contradictoire en date du 2 mai 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
* annulé les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013.
* débouté Monsieur [O] de toutes ses autres demandes.
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties.
* dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Suivant déclaration en date du 19 juillet 2021, Monsieur [O] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- débouteMonsieur [O] de toutes ses autres demandes à savoir :
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard,
¿annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation de Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 18 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [O] demande à la cour de :
* réformer le jugement du 25 mai 2021 en ce qu'il l'a débouté des demandes suivantes de :
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
¿condamnation du le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation de Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
¿condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article.
700 du code de procédure civile .
* confirmer le jugement du 25 mai 2021 en ce qu'il a annulé les résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
Par conséquent.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012 c'est-à-dire un mur de soutènement en pierres sèches apparentes avec des joints maçonnés et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* annuler la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* annuler les résolutions n°6 et 7 de l'assemblée du 8 octobre 2013.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire réaliser à l'aplomb du mur de soutènement litigieux et au droit du lot n° 25 un garde corps traditionnel avec balustres avec lisse basse et lisse haute conformément à ce qui existait auparavant et conformément à ce qui avait été voté par assemblée générale du mois d'avril 2010 et sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner Madame [O] à démolir le mur de clôture réalisé sans autorisation d'urbanisme pour matérialiser la séparation des lots n°1 et 25 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Madame [O] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître HUGON de VILLERS.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [O] rappelle que l'expert Monsieur [N] avait déposé son rapport d'expertise le 30 mars 2011 préconisant un certain nombre de travaux de remise en état du mur de soutènement et du garde- corps balustrade situé à l'aplomb de ce mur ainsi que la création d'un garde-roue.
Il ajoute que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] a mandaté la SARL [R] dont le devis avait été retenu par les copropriétaires lors d'une assemblée générale du 6 juillet 2012 bien que qu'il ne reprenne pas les préconisations de l'expert judiciaire.
À la suite de difficultés quant à la réalisation des travaux, Monsieur [O] obtenait du syndic que la SARL [R] produise un nouveau devis conforme établi le 23 juillet 2012 et que celle-ci accepte de reprendre les travaux.
Ces derniers devaient être finalement exécutés au cours de l'été 2013.
Toutefois Monsieur [O] constatait le 16 septembre 2013 que l'entreprise avait pénétré sur son lot sans son autorisation et avait réalisé des travaux sur le mur de soutènement lesquels n'étaient ni conformes aux préconisations de l'expert, ni conformes au dernier devis établi par la SARL [R].
Aussi il s'estime bien fondé à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du mur de soutènement surplombant le lot n° 25 conformément au rapport d'expertise de Monsieur [N] suite au devis de la SARL [R] du 23 juillet 2012.
Quant à l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, Monsieur [O] fait valoir que la décision de mise en place d'un mur en béton à l'aplomb du mur de soutènement au niveau du lot n° 25 ne respecte en aucun cas l'aspect général de la propriété et se trouve en totale contradiction avec la résolution n°22 adoptée lors de l'assemblée générale d'avril 2010 qui avait entériné la reconstruction des balustres, main courante et piliers intermédiaires en haut du mur sur toute la longueur du mur.
Il ajoute que la réalisation de ce muret en béton au lieu et place des balustres existantes lui est extrêmement préjudiciable comme à l'ensemble des copropriétaires et constitue un abus de majorité.
Quant au mur réalisé sans aucune autorisation administrative par Madame [O] , il souligne que cet ouvrage a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction dressé par un agent des services de l'urbanisme courant septembre 2013 ajoutant que même si cette dernière a déposé une déclaration préalable enregistrée le 5 novembre 2013, celle-ci ne saurait régulariser la construction du mur tel qu'il existe aujourd'hui.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 10 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris.
* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner Monsieur [O] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Samuel LAFAGE, avocat sur son affirmation de droit
À l'appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] rappelle que l'assemblée générale du 25 avril 2008 a défini les travaux à effectuer avec création d'une commission de travaux qui n'a jamais été réunie, cette résolution ayant été votée à l'unanimité des présents comprenant le vote de Monsieur [O].
Au cours de l'assemblée générale du 9 mars 2009, ce dernier demandait à ce que l'assemblée générale revienne sur la résolution adoptée en 2008 et adopte les travaux proposés par la société BERTOLI pour lesquels il avait voté contre un an auparavant, cette résolution ayant été rejetée.
Toutefois l'assemblée générale de 2009 apportait une légère modification aux travaux adoptés en 2008 en retirant la réalisation du caniveau en partie basse, résolution adoptée par l'assemblée générale, seul Monsieur [O] s'y étant opposé.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] précise que ce dernier avait alors saisi le juge des référés en septembre 2009 aux fins de réalisation de travaux et de désignation d'un expert concernant les travaux à réaliser sur le mur de soutènement lequel avait fait droit à sa demande d'expertise.
Ainsi l'expert dans son rapport du 30 mars 2011 concluait en ce qui concerne les travaux sur le mur de soutènement, aux travaux votés en assemblée générale en y ajoutant un enduit.
L'assemblée générale qui s'est tenue en 2012 a tenu compte de cette préconisation de l'expert et aux travaux adoptés en 2009 a ajouté l'enduit du mur, ces travaux ayant été réalisés et réceptionnés en 2013 par l'entreprise [R].
Aussi le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1]indique que contrairement à ce que soutient Monsieur [O] les travaux votés en assemblée et réalisés en 2013 sont conformes à ceux préconisés par l'expert.
Quant à la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] souligne qu'elle a été adoptée à l'unanimité des présents et des représentés, précisant que ces travaux ont été décidés en raison de la nécessité et de la configuration des lieux.
Quant au mur réalisé par Madame [O] , il rappelle que selon une décision d'assemblée générale définitive du 21 avril 2010, il avait autorisé cette dernière à édifier ledit ouvrage.
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Monsieur [O] a signifié à Madame [O], suivant exploit d'huissier en date du 13 octobre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions.
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 7 mai 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mai 2024 et mis en délibéré au 5 septembre 2024.
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1°) Sur les travaux réalisés sur le mur de soutènement
Attendu que par ordonnance du 13 novembre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a désigné Monsieur [N] afin notamment de déterminer si les travaux votés à savoir 'rescellement des pierres tombées en partie basse du mur- dépose des pierres de faîte sur 13 mètres linéaires- réfections d'une arase en béton- remise en place des pierres de faîte' étaient de nature à apporter une solution définitive au litige.
Que ce dernier a déposé son rapport d'expertise le 30 mars 2011 et a indiqué que si ces travaux étaient certes nécessaires pour apporter une solution, ils étaient très loin d'être suffisants.
Qu'il relevait que ces travaux ne concernaient que 13 mètres linéaires équivalant à la partie affectée à Monsieur [O] alors que le mur en faisait plus (41 mètres environ.)
Qu'il estimait indispensable de :
- reconstituer l'enduit ciment après avoir nettoyé complètement la totalité de la surface au karcher doux
- créer des barbacanes en partie basse afin de laisser s'écouler les eaux d'infiltrations.
- mettre en place un garde corps qui pourra bien sûr être à l'équivalent de celui qui existait auparavant
Qu'il ressortait donc de ce rapport d'expertise qu'il était nécessaire de réaliser des travaux en complément de ceux votés afin d'apporter une solution définitive, l'expert chiffrant le coût de ceux-ci à la somme de 46.285,37 €, cette somme comprenant les travaux votés par la copropriété dont le montant s'élèvait à la somme de 2.690,25 €.
Attendu que la SARL [R] a établi un premier devis le 20 juillet 2011 lequel ne mentionnait pas l'intégralité des travaux préconisés par l'expert notamment les barbacanes .
Que la SARL [R] ne pouvant intervenir immédiatement sur le mur de soutènement, cette dernière était remplacée par la société DEP laquelle renonçait à exécuter les travaux.
Qu'il était indiqué, lors de l'assemblée générale spéciale du 6 juillet 2012, que Monsieur [R] s'engageait à reprendre les travaux le 23 juillet 2012.
Que Monsieur [O] , seul , votait contre la reprise des travaux.
Qu'à la suite des observations de Monsieur [O] sur les travaux à effectuer au regard de l'expertise diligentée, un nouveau devis de la SARL [R] était transmis le 23 juillet 2012 au syndic de copropriété dans lequel étaient mentionnés les travaux préconisés par Monsieur [N] et notamment la création de 5 barbacanes.
Que les travaux étaient exécutés par l'entreprise [R] et receptionnés en 2013.
Attendu que Monsieur [O] soutient que les travaux réalisés ne sont ni conformes aux préconisations de l'expert [N], ni conformes au dernier devis établi par la SARL [R] en date du 23 juillet 2012, se contentant d'énumérer un certain nombre de constatations.
Qu'il convient de relever que ces dernières ne sont étayées par aucune pièce technique , aucun procès-verbal de constat de huissier, la planche de 11 photos de décembre 2013 versée aux débats par ce dernier ne justifiant pas ses dires.
Qu'il s'ensuit que Monsieur [O] ne communique aucun élément sérieux permettant de connaître la teneur desdits travaux et notamment la preuve que ceux-ci ne seraient pas conformes à ceux votés de manière définitive par l'assemblée générale des copropriétaires qui au surplus n'était pas tenue de se conformer aux préconisations de l'expert judiciaire.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] de sa demande de remise en état du mur de soutènement sous astreinte et de confirmer le jugement déféré sur ce point
2°) Sur la demande d'annulation de la résolution 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013
Attendu que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 intitulée - Réalisation du garde- corps au faite du mur en aplomb du lot n° 25- est rédigée comme suit :
'Description des travaux :
1/ réalisation d'une assise ferraillée en béton au faîte du mur donnant directement et exclusivement au niveau du lot 25.
2/ réalisation sur cette assise d'un mur en agglos avec des piliers verticaux de renfort, un à chaque extrémité et 2 ou 3 intermédiaires - l'arase supérieure sera ferraillée- hauteur du mur identique à celui déjà réalisé par Madame [U] [O] pour délimiter le lot 1
3/ finition du mur côté parking- identique à celle du mur précité - pour l'aspect général de l'ensemble.
4/ finition du mur côté lot 25- identique à l'enduit prévu par Monsieur [R] dans son devis du 20 juillet 2011.
Explications.
Cette nouvelle réalisation qui vient donc en remplacement des différents projets de balustrade tient en compte les faits suivants.
De la situation actuelle de cette balustrade c'est-à-dire de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant une lisse basse.
De l'aspect général- plus précisément l'existence du mur de Madame [U] [O]- il semble opportun d'effectuer un garde corps dans la même harmonie de ce mur de clôture.
De la présence des voitures stationnées sur les emplacements à usage de parking- (toute manoeuvre de véhicule engendre un risque de choc- y compris avec la présence de garde roues) donc le mur en agglos avec piliers ferraillés de renfort représente une bonne protection des usagers du lot n°25.
Devis.
Il est demandé 2 devis dont 1 à Monsieur [R].
Décision à prendre.
Approuver :
- les travaux décrits ci-dessus qui devront être réalisés après la réfection du mur (suivant devis de Monsieur [R] du 20 juillet 2011.)
- les demandes de devis.
- l 'enveloppe budgétaire de 4.000 € HT.
- la délégation cau onseil syndical pour le choix de l'entrepreneur au vu des 2 devis.
La délégation au conseil syndical pour le choix de l'entrepreneur au vu des deux devis.
Les travaux se rapportant au mur ont été réalisés- une assise en béton a été faite et il a été inclus
des fers pour la réalisation d'un mur garde corps en agglos à bancher.
La présente résolution a pour objet cette réalisation d'un mur garde corps afin de te retenir compte de :
- la situation actuelle de cette balustrade- c'est-à-dire de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant partiellement une lisse basse- pierres qui ont été retirées lors de la construction de l'assise en béton.
- l'aspect général- plus précisément l'existence du mur de Madame [U] [O] - ( clôture du lot 1) édifié après accord des copropriétaires en prévoyant un garde corps dans la même harmonie de ce mur de clôture.
Cette réalisation aura pour l'avantage d'apporter une excellente protection des usagers du lot 25 situé en contrebas.
Décision à prendre :
Approuver l'édification d'un mur garde corps à la même hauteur que le mur de séparation de Madame [U] [O], ce mur sera édifié sur l'assise en béton déjà réalisée (13ml) en utilisant les fers verticaux (actuellement en attente) par la pose d'agglos à bancher- sur chaque rangée d'agglos il sera apposé les fers horizontaux ( 2 fers par rangée sur toute la longueur des 13 ml) , des fers verticaux seront apposés pour rehausser si nécessaire ceux qui sont en attente, une fois ces opérations réalisées (à sec) le béton sera coulé par le haut et dûment vibré afin d'éviter les poches d'air , une arase de finition sera effectuée pour terminer ce mur balustrade.
Vote contre : néant.
Abstention : néant.
Vote pour : unanimité des copropriétaires présents et représentés 927°/°°
Approuver que cette édification sera effectuée directement par les copropriétaires volontaires -( notamment Madame [U] [O] et [M] [Y]) - à titre bénévole (ceci afin de réduire le coût à la charge de la copropriété - coût estimé à 4.000 €.)
Approuver une enveloppe budgétaire pour les matériaux d'un montant de 1.000 €- et décider l'appel des fonds avec une date d'exigibilité au 30 septembre 2013
Vote contre : néant.
Abstention : néant.
Vote pour : unanimité des copropriétaires présents et représentés 927°/°°'
Attendu que Monsieur [O] demande à la Cour d'annuler cette résolution et de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser conformément à ce qui était prévu par l'assemblée générale d'avril 2010 en sa résolution n°22 un garde corps en pierre avec des lisses basses et lisses hautes, balustre en pierre et éléments raidisseurs respectant le caractère particulier de cette bastide.
Qu'il ajoute que la réalisation de ce muret en béton au lieu et place des balustre existantes lui est extrêmement préjudiciable comme à l'ensemble des copropriétaires et constitue un abus de majorité soulignant par ailleurs que la réalisation du garde corps, qui est un élément de sécurité, ne saurait être confiée à des non professionnels du bâtiment.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] s'oppose à cette demande au motif d'une part que la balustrade a été détruite vers 1944 et d'autre part que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage.
Attendu que Monsieur [O] expose que depuis son jardin il avait une vue sur un joli mur en pierres sèches de 3,50 m surplombé par une balustrade ajourée dans le style de la bastide provençale datant de 1820.
Qu'il indique que la résolution litigieuse prévoit ainsi de porter à environ 5 mètres la hauteur du mur, le garde corps plein étant prévu que sur les 13 mètres linéaires surplombant son jardin alors qu'à l'aplomb du jardin de Madame [O] il a été prévu la possibilité de reconstruire les balustres aux termes de la résolution n° 18 de la même assemblée générale.
Qu'il convient de relever que ce dernier ne verse aux débats aucun élément, aucune photo démontrant l'existence du trouble anormal de voisinage qu'il déclare subir.
Que dés lors ce moyen ne saurait prospérer.
Attendu qu'il résulte de la résolution n° 22 adoptée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010, s'agissant de la reconstruction des balustres en surplomb du mur du côté parking, qu' un accord était intervenu pour investissement dans les moules permettant de reconstruire les balustres, les mains courantes et piliers intermédiaires -budget à prévoir 500 €, répartis en 6 parts égales et pour que ces moules soient utilisés par le copropriétaire du lot n°1et les copropriétaires des parkings se trouvant au niveau du mur.
Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] fait valoir que la modalité de réalisation de la balustrade a déjà été amendée par la résolution n°39 de l'assemblée générale du 6 juillet 2012 avant que le choix de la balustrade soit reporté après la réalisation du mur de consolidation tel que cela résulte de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 25 octobre 2012.
Que toutefois les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2012 et du 25 octobre 2012 ne sont pas versés au débat, n'offrant pas ainsi à la cour la possibiité de vérifier les affirmations du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1].
Que par ailleurs la destruction de la balustrade est un élément qui existait lorsqu'il a été décidé lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010 d'investir dans les moules permettant de reconstruire les balustres, les mains courantes et piliers intermédiaires.
Qu'il est par ailleurs surprenant que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 prévoit un garde corps plein surplombant le jardin de Monsieur [O] au motif notamment de la disparition complète des éléments d'origine à part quelques pierres constituant partiellement une lisse basse alors que cette même assemblée générale a donné son accord au terme de la résolution n°18 à Madame [O] pour la mise en place de nouvelles balustres de son choix sur la lisse basse existante de la balustrade se situant sur son lot 1 - côté Est et Sud
Qu'il y a lieu par conséquent d'annuler, sur la base de la rupture d'égalité entre les copropriétaires, la résolution n°16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013 imposant à Monsieur [O] la réalisation d'un garde corps plein et non plus composé de balustres alors qu'il y avait été autorisé au terme de la résolution n° 22 adoptée lors de l'assemblée générale du 21 avril 2010 et alors que la résolution n°18 de l'assemblée génrale du 8 octobre 2013 autorise Madame [O] à mettre en place de nouvelles balustres de son choix sur la lisse basse existante de la balustrade se situant sur son lot 1 - côté Est et Sud et ce, sans aucun élément objectif
Qu'il convient par conséquent de faire droit à la demande de Monsieur [O] et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur le mur réalisé par Madame [O]
Attendu que Monsieur [O] soutient que Madame [O] a réalisé fin 2012 la construction d'un mur de clôture sans autorisation laquelle réalisation a fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction dressée par un agent des services de l'urbanisme au mois de septembre 2013.
Qu'il indique que cet ouvrage inachevé, particulièrement inesthétique a été réalisé sans aucun respect des règles d'urbanisme et lui cause un préjudice particulièrement important, se situant en limite de sa propriété.
Qu'il s'estime dés lors légitime à solliciter la démolition de cet ouvrage.
Attendu qu'il convient de relever que selon l'assemblée générale du 21 avril 2010 à ce jour définitive, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] a autorisé Madame [O] à édifier le mur litigieux.
Qu'il appartient donc à Monsieur [O] de faire valoir ses droits, notamment s'agissant du préjudice évoqué, devant la juridiction pénale puisqu'il résulte d'un courrier de la ville de [Localité 7] en date du 26 novembre 2013 que les services de l'urbanisme ont constaté l'existence d'une infraction et saisi le parquet du procureur de la république de Marseille de ces faits..
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] de cette demande et de confirmer le jugement déféré.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer de jugement querellé sur ce point et condamner Monsieur [O] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [O] à payer la somme de 1.000 euros syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 25 mai 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [O] de sa demande tendant à voir annuler la résolution 16 de l'assemblée générale du 8 octobre 2013,
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE la résolution n° 16 de l'assemblée du 8 octobre 2013,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [O] à payer la somme de 1.000 euros syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE Monsieur [O] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,