CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 5 septembre 2024, n° 20/17177

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er septembre 2005, la SCI des Bougainvilliers a consenti à la société Shower Car un bail commercial sur un terrain situé à Croissy-Beaubourg.

En 2006, la société Shower Car a fait installer sur ce terrain un portique de lavage.

En 2011, la SCI des Bougainvilliers a été absorbée par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires.

Par acte du 7 mars 2012, la société Shower Car a cédé son fonds de commerce à la SARL Lav TB.

Le 1er septembre 2014, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans, l'article 3 du bail stipulant que « les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à une activité de lavage automobile sans qu'il puisse faire d'autre usages des lieux, même temporairement ».

Par courrier du 3 avril 2006, la précédente bailleresse avait écrit au précédent preneur en ces termes : « par la présente, nous vous donnons notre accord pour la mise en place d'un portique haute pression sur notre site de [Localité 7] ».

Reprochant à la société preneuse l'installation d'un portique de lavage à rouleaux en 2016 sans son accord, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a fait délivrer à la SARL Lav TB par acte extra-judiciaire du 12 décembre 2017 une sommation valant commandement visant la clause résolutoire tendant à faire cesser ce qu'elle considère comme une violation des termes du bail.

Par acte délivré le 11 janvier 2018, la SARL Lav TB a fait assigner la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de voir prononcer la nullité de la sommation valant commandement et d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a :

- rejeté la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail formée par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires ;

- rejeté les demandes relatives aux conséquences de la résiliation formées par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires ;

- condamné la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à verser à la SARL Lav TB la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- condamné la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à verser à la SARL Lav TB la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande formée par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires aux dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 27 novembre 2020, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a interjeté appel total du jugement.

Par conclusions déposées le 26 février 2021, la SAS Fidolis 2019 est intervenue volontairement à l'instance, en qualité de nouvelle propriétaire de l'immeuble depuis le 30 novembre 2020.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 15 janvier 2024, par lesquelles la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019, appelantes, demandent à la Cour de :

- les recevoir en leur appel et intervention volontaire et les de'clarer bien fonde'es en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En conse'quence, y faisant droit,

- infirmer en toute ses dispositions le jugement du 15 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux ;

- dire mal fonde'e la SARL Lav TB en toutes ses demandes et l'en de'bouter ;

A titre principal :

- dire et juger que la sommation valant commandement visant la clause re'solutoire du bail en date du 12 de'cembre 2017 est bonne et valable ;

- constater acquise au 12 janvier 2018 la clause re'solutoire figurant au bail et vise'e au commandement signifie' a' la SARL Lav TB le 12 de'cembre 2017 ;

- dire et juger que la SARL Lav TB est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail du 1er septembre 2005, renouvele' le 1er septembre 2014, et ce depuis le 13 janvier 2018 ;
- condamner la SARL Lav TB au paiement a' la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires d'une indemnite' d'occupation e'gale au montant du loyer conventionnellement exigible, charges en sus, depuis le 13 janvier 2018, jusqu'au 30 novembre 2020, date de la cession du bien ;

- condamner la SARL Lav TB au paiement a' la SAS Fidolis 2019 d'une indemnite' d'occupation e'gale au montant du loyer conventionnellement exigible, charges en sus, depuis le 1er de'cembre 2020, jusqu'a' comple'te libe'ration des lieux objets du bail du 1er septembre 2005 renouvele' le 1er septembre 2014, conforme'ment a' son article IX ;

A titre subsidiaire :

- constater acquise au 21 juillet 2021 la clause re'solutoire figurant au bail et vise'e au commandement de payer signifie' a' la SARL Lav TB le 21 juin 2021 ;

- constater occupante sans droit ni titre la SARL Lav TB depuis le 22 juillet 2021 ;

- condamner la SARL Lav TB a' payer a' la SAS Fidolis 2019 une indemnite' d'occupation journalie're a' compter du 22 juillet 2021 et ce, jusqu'a' parfaite libe'ration du local, correspondant au montant du loyer conventionnellement exigible, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus ;

A titre plus subsidiaire :

- prononcer la re'siliation judiciaire du bail commercial du 1er septembre 2005 a' la date de l'arrêt a' intervenir ;

- dire et juger que la SARL Lav TB est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail du 1er septembre 2005, renouvele' le 1er septembre 2014, depuis le prononce' de la re'siliation judiciaire du bail ;

- condamner la SARL Lav TB a' payer a' la SAS Fidolis 2019 une indemnite' d'occupation e'gale au montant du loyer conventionnellement exigible, charges en sus, depuis le prononce' de la re'siliation judiciaire du bail, jusqu'a' parfaite libe'ration du local ;

En tout e'tat de cause :

- prononcer l'expulsion de la SARL Lav TB et celle de tous occupants de son chef des locaux objets du bail du 1er septembre 2005 sis a' [Adresse 8], si besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner la SARL Lav TB a' payer a' la SAS Fidolis 2019 les sommes suivantes :

* 754,90 € au titre de l'arrie're' locatif arrête' au 25 mai 2022, avec inte'rêts au taux le'gal, sous re'serve de l'actualisation a' la date de l'audience ;

* 151 € au titre de l'indemnite' contractuelle de 20 % du montant des sommes impaye'es au 25 mai 2022 ;

- condamner la SARL Lav TB a' payer a' la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires les sommes suivantes :

* 23.975,57 €, au titre de l'arrie're' locatif arrête' au 24 mai 2022, avec inte'rêts au taux le'gal, sous re'serve de l'actualisation a' la date de l'audience ;

* 4.795,11 €, sauf a' parfaire a' la date de l'audience, au titre de l'indemnite' contractuelle de 20 % du montant des sommes impaye'es au 24 mai 2022 ;

- condamner la SARL Lav TB a' payer a' la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 la somme de 5.000 € a' chacune au titre de l'article 700 du code de proce'dure civile, ainsi que les entiers de'pens de l'instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation du 12 de'cembre 2017 et du commandement du 21 juin 2021, dont distraction au profit de Maître Servanne Roustan SCP Renaud-Roustan, avocat a' la Cour.

Vu les conclusions déposées le 13 février 2024, par lesquelles la SARL Lav TB, intimée, demande à la Cour de :

- de de'clarer irrecevables les demandes nouvelles formule'es par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 aux termes de leurs conclusions signifie'es le 9 juin 2022, a' savoir :

- la demande d'acquisition de clause re'solutoire fonde'e sur le commandement de'livre' le 21 juin 2021 et la demande ;

- la demande d'acquisition du de'pôt de garantie.

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour ne devait pas retenir l'irrecevabilite' souleve'e,

- de de'bouter la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leur demande d'acquisition de la clause re'solutoire fonde'e sur le commandement de'livre' le 21 juin 2021 au motif que celui-ci a e'te' de'livre' de mauvaise foi ;

Tre's subsidiairement, si par extraordinaire la cour ne devait pas retenir la mauvaise foi,

- de suspendre les effets de la clause re'solutoire jusqu'au 10 janvier 2022, date a' laquelle la SARL Lav TB e'tait incontestablement a' jour du paiement de ses loyers et charges.,

En tout e'tat de cause,

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Meaux sauf en ce qu'il a condamne' la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a' une somme de 5.000 € uniquement a' titre de dommages et inte'rêts,

Et statuant a' nouveau :

- d'e'carter des de'bats les proce's-verbaux re'alise's de façon illicite ;

- de de'bouter la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- de les condamner a' lui payer solidairement la somme de 20.000 € a' titre de dommages et inte'rêts par application des dispositions de l'article 1104 du code civil pour les motifs sus expose's ;

- de condamner la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a' lui rembourser la somme de la somme de 48.546,75 € au titre des appels de charge des anne'es 2016 a' 2019 indûment perçus ;

- de condamner la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a' lui rembourser la somme de 9.820,69 € au titre des provisions pour charges indûment perçues au titre de l'anne'e 2021 ;

- d'enjoindre a' la SAS Fidolis 2019 d'effectuer l'apurement des charges du mois de de'cembre 2020, et des exercices 2021 et 2022, justificatifs a' l'appui, sous astreinte de 100 € par jour a' compter de la signification de l'arrêt a' intervenir ;

- de condamner la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 a' lui payer solidairement la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de proce'dure civile ;

- de les condamner solidairement en tous les de'pens de premie're instance et d'appel, conforme'ment aux dispositions de l'article 699 du code de proce'dure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Par note en délibéré adressée aux parties le 04 juin 2024, la cour a sollicité leurs observations avant le 18 juin 2024 à 12h sur la recevabilité des demandes formulées dans le cadre des écritures de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires signifiées le 9 juin 2022 tendant à l'acquisition de clause résolutoire fondée sur le commandement délivré le 21 juin 2021 et la demande d'acquisition du dépôt de garantie, au regard des dispositions de l'article 910-4 et 565 du code de procédure civile, ainsi que sur la recevabilité de la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail et en condamnation de la SARL Lav TB à verser des sommes à la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires au titre d'un arriéré locatif, non présentées devant le premier juge.

Par note en délibéré reçue par RPVA le 17 juin 2024, le conseil de la SARL Lav TB a indiqué, au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, que la demande d'acquisition de clause résolutoire fondée sur le commandement délivré le 21 juin 2021 et la demande d'acquisition du dépôt de garantie sont irrecevables, ainsi que la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail et à la condamnation de la SARL Lav TB à un arriéré locatif, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, comme étant des demandes nouvelles.

Par note en délibéré reçue par RPVA le 18 juin 2024, le conseil de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et de la SAS Fidolis 2019 a indiqué que dès les premières conclusions, l'acquisition de la clause résolutoire était demandée, et ce à titre principal, de sorte que rien ne prive les appelantes, en application des articles susmentionnés du code de procédure civile, d'invoquer des moyens nouveaux et de produire de nouvelles pièces dans leurs conclusions postérieures, à savoir en l'occurrence un commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juin 2021 signifié pendant l'instance d'appel, pour parvenir à ce même résultat.

Il ajoute que la demande formulée par les appelantes à titre plus subsidiaire tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de la SARL Lav TB (réalisation de travaux sans autorisation, arriéré locatif et défaut d'entretien), tend aux mêmes fins que la demande formulée en première instance et visant à l'acquisition de la clause résolutoire en raison des manquements de la SARL Lav TB (réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur), de sorte que les demandes formulées à titre plus subsidiaire en vue de la résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Enfin, si le conseil de la SARL Lav TB a indiqué par message RPVA du 10 juin 2024 ne pas être opposé à une mesure de médiation, le conseil de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a exprimé le refus de sa cliente d'une telle mesure par message RPVA reçu le 13 juin 2024.

SUR CE,

1. Sur la recevabilité des demandes formule'es par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 aux termes de leurs conclusions signifie'es le 9 juin 2022, tendant à l'acquisition de la clause re'solutoire fonde'e sur le commandement de'livre' le 21 juin 2021 et la demande d'acquisition du de'pôt de garantie

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.

Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que :

- 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent',

- 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire',

- 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.

Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqué, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

La SARL Lav TB soulève en cause d'appel l'irrecevabilité des demandes de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 aux termes de leurs conclusions signifie'es le 9 juin 2022 tendant à l'acquisition de clause re'solutoire fonde'e sur le commandement de'livre' le 21 juin 2021 et la demande d'acquisition du de'pôt de garantie, en exposant, sur le fondement des articles 908 et 910-4 du code de procédure civile que les appelantes ont signifie' leur troisie'me jeu de conclusions le 09 juin 2022 contenant une demande nouvelle sur le fondement du commandement de payer de'livre' le 21 juin 2021, soit plus d'un an apre's la signification de leur premier jeu de conclusions et sollicitent également pour la première fois l'attribution du dépôt de garantie à la SAS Fidolis 2019, ces demandes nouvelles n'étant justifiées par aucun fait nouveau.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 s'opposent à cette demande au visa des articles 563, 565 et 910-4 du code de procédure civile en arguant en substance que la demande d'acquisition de la clause résolutoire ne s'analyserait pas en une demande nouvelle dans la mesure ou', dans leurs conclusions initiales signifie'es le 26 fe'vrier 2021, les appelantes demandaient l'infirmation du jugement de premie're instance qui avait rejeté la demande de constatation de la re'siliation de plein droit du bail et, partant de la', recherchaient de'ja' toutes les conse'quences de droit attache'es a' une telle constatation, à savoir le prononce' de l'expulsion, la condamnation a' l'indemnite' d'occupation et au paiement de l'arrie'ré locatif.

Au cas d'espèce, il est constant qu'en cause d'appel, dans le délai imparti par l'article 908 du code de procédure civile, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ont conclu le 26 février 2021 notamment à l'infirmation en toute ses dispositions du jugement du 15 octobre 2020 du tribunal judiciaire de Meaux, et qu'à titre principal il soit dit et jugé que la sommation valant commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 12 décembre 2017 a été valablement signifiée à la société LAV TB, et que la société LAV TB est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail du 1er septembre 2005, renouvelé le 1er septembre 2014, depuis le 13 janvier 2018, et sans acquisition du dépôt de garantie à leur profit, ni référence à un autre commandement de payer.

Il est tout aussi constant que ce n'est que dans le cadre de ses troisièmes écritures notifiées le 9 juin 2022 que la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ont,à titre subsidiaire, sollicité le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 21 juillet 2021 visée au commandement de payer signifié à la SARL Lav TB le 21 juin 2021, et qu'il soit jugé qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2021, et doit être condamnée à payer à la SAS Fidolis 2019 une indemnité d'occupation journalière à compter du 22 juillet 2021 et ce, jusqu'à parfaite libération du local.

Ainsi, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ont formulé de nouvelles prétentions au fond, qui n'apparaissent pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses mais qui tendent néanmoins à faire juger les questions nées postérieurement aux première conclusions liées à la survenance ou la révélation d'un fait, dès lors que le commandement de payer du 21 juin 2021 sur lequel elle fonde ses prétentions est postérieur à leurs premières conclusions en cause d'appel.

En conséquence, ces demandes seront déclarées recevables en appel.

2. Sur la demande tendant à voir écartés des débats les procès-verbaux établis par huissier de justice à la demande de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires

Il résulte des articles 6, 15 et 16 du code de procédure civile qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder, que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions ainsi que les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, et que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Le juge du fond ne peut refuser d'examiner des rapports d'expertise établis de façon non contradictoire régulièrement versés aux débats, soumis à la libre discussion des parties et corroborés par d'autres éléments de preuve, induisant ainsi qu'un constat établi unilatéralement ne peut, pour ce seul motif, être écarté des débats dès lors qu'il a été soumis à la discussion contradictoire des parties.

La SARL Lav TB sollicite de voir écarter des débats les proce's-verbaux re'alise's de façon illicite versés aux débats en excipant de leur établissement de manière non contradictoire sur la station de lavage donnée à bail à la SARL Lav TB, l'huissier de justice ayant dû se faire autoriser judiciairement a' pénétrer dans les lieux dans ces conditions.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 s'opposent à cette demande sur le fondement de l'article 1358 du code civil en faisant valoir que le bailleur n'a usé d'aucune ruse ou stratagème pour dresser le procès-verbal, aucune autorisation de la SARL Lav TB n'étant nécessaire pour l'huissier dès lors que le lieu était librement accessible et visible du public.

Au cas d'espèce, les procès-verbaux établis le 7 décembre 2017, 16 janvier 2018, 5 et 6 mars 2018, 5 novembre 2020 et 3 novembre 2021 par huissier de justice ont été communiqués dans le cadre des débats en première instance et en appel.

Ces documents ne sont toutefois pas l'unique élément de preuve soumis à la juridiction, si bien que celle-ci ne fondera pas sa décision sur ces seules pièces, soumises à la discussion des parties, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires exerçant légitimement un droit lui étant garanti en cherchant à fonder ses prétentions par des éléments de preuve qui se corroborent.

Par ailleurs, la cour observe que si les proce's-verbaux litigieux sont assortis de constatations et de photographies faites et prises lors de visite des lieux loués, hors la présence du preneur et sans qu'il soit justifié que celui-ci ait été avisé de cette visite, les lieux loués visés par les procès-verbaux sont par essence accessibles au public, de sorte que l'établissement desdits proce's-verbaux n'est pas le fruit d'un stratagème fraudant le droit de l'adversaire de ne pas témoigner contre lui-même.

Il appartiendra donc à la cour d'examiner les procès-verbaux au regard des autres éléments probants lui étant soumis et de débouter la SARL Lav TB de sa demande tendant à les voir écarter des débats.

3. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement délivré le 12 décembre 2017 par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il en résulte que la chose louée doit être délivrée conformément à la destination du bail et pour l'usage auquel elle est prévue.

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires de sa demande de résolution du bail la liant à la SARL Lav TB par acquisition de la clause résolutoire, après avoir considéré que :

- il résulte de l'article IV 4) du bail que le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune construction ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher, ni aucun changement de distribution ou installation, sans le consentement express et par écrit du bailleur et les travaux qui seront autorisés par celui-ci seront faits aux frais du preneur, sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, dont les honoraires et vacations seront payés par le preneur,

- s'il résulte de l'article VIII du bail une clause résolutoire libellée en ces termes : 'il est expressément stipulé qu'à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail et un mois après une sommation d'exécuter faite par acte extrajudiciaire valablement délivré, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeurée infructueuse, le présent bail sera résilié si bon semble au bailleur, même dans les cas d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, la résiliation intervenant alors de plein droit sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire', et que le bailleur reproche à la SARL Lav TB d'avoir remplacé le portique existant par un nouveau portique en novembre 2016, et ce sans obtenir son accord préalable et sans supervision des travaux par son architecte, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires ne rapporte cependant pas la preuve de ce que ce remplacement constitue une construction ou démolition, un percement de mur, cloison ou plancher ou un changement de distribution ou installation, se contentant de verser aux débats des procès-verbaux de constats d'huissier qui, par les photographies des lieux et des panneaux publicitaires qu'ils présentent, démontrent simplement qu'un nouveau portique de lavage à rouleaux a été installé, ce que ne conteste pas la SARL Lav TB, aucune autre pièce ne venant par ailleurs établir que le nouveau portique n'aurait pas été installé au même emplacement que l'ancien, alors qu'à l'inverse, la SARL Lav TB produit une attestation de la société LAVOTECH, société chargée d'enlever l'ancien portique et d'installer le nouveau, dans laquelle i1 est expressément précisé qu'aucune modification du site n'a été effectuée,

- il convient de rappeler que l'acte de cession de bail précise que les biens et équipements présents font partie intégrante de la cession, et le portique de lavage ayant été installé en 2006, il existait au jour de la cession de bail et entrait donc dans l'objet du contrat,

- Or en vertu de l'article IV 3) du contrat de bail, le locataire est tenu d'assurer les réparations et l'entretien de l'ensemble immobilier et des installations. Si l'article précise que ces réparations et entretien doivent se faire sous le contrôle de 1'architecte du bailleur, clause que n'a pas respecté la SARL Lav TB, cette infraction ne peut justifier l'acquisition de la clause résolutoire puisque la sommation délivrée ne vise que l'article IV 4 du bail, de sorte qu'en remplaçant le portique de lavage, la SARL Lav TB s'est contentée de respecter ses obligations et d'entretenir les équipements existants au moment de son entrée en jouissance, ce qu'atteste la société LAVOTECH en indiquant que l'ancien portique était obsolète., et n'a donc pas enfreint l'artic1e IV 4) du contrat de bail,

- la bailleresse échoue à démontrer par ailleurs que l'ancien portique a été remplacé par un équipement différent, dans la mesure où si l'accord écrit donné en 2006 par la SCI des Bougainvilliers mentionnait un portique à lavage haute pression, les autres éléments du dossier établissent que portique de lavage haute pression et portique de lavage à rouleaux peuvent se combiner, que les photographies des panneaux publicitaires issues du procès-verbal de constat d'huissier du 7 décembre 2017 permettent de constater que le nouvel équipement est lui aussi désigné comme étant un portique de lavage haute pression, mais agrémenté de rouleaux, ce que de surcroît, dans ses conclusions, la défenderesse elle-même reconnaît en parlant de portique de lavage « haute pression à rouleaux », et qu'enfin, aucun élément versé au dossier ne permet de déterminer si le premier portique installé présentait des rouleaux et qu'il n'est donc pas possible de déterminer si le nouvel équipement diffère de l'ancien,

- En tout état de cause, l'installation d'un portique de lavage haute pression à rouleaux en lieu et place d'un portique de lavage haute pression correspond à une amélioration de l'installation et non pas à une nouvelle installation soumise à autorisation du bailleur, la nature de l'équipement restant la même, de sorte qu'en remplaçant l'ancien portique par un portique à rouleaux sans l'accord préalable du bailleur, la SARL Lav TB n 'a pas failli à ses obligations contractuelles,

- si la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires reproche à la SARL Lav TB de n 'avoir pas obtenu l'autorisation administrative nécessaire et d'être responsable d'un défaut d'entretien des installations d'écoulement de 1'eau, d'une part l'autorisation administration n'est pas mentionnée dans 1'artic1e IV 4) du bail, unique clause du contrat visée par la sommation, de sorte que la clause résolutoire ne saurait être acquise sur ce fondement, et d'autre part, le défaut d'entretien des installations d'écoulement de l'eau ne constitue pas le manquement contractuel visé par la sommation, celle-ci n'évoquant que le remplacement du portique de lavage, ainsi, l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas non plus être constatée sur ce fondement,

- Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Lav TB n'a pas manqué à ses obligations contractuelles, et la sommation est dénuée de cause et la clause résolutoire ne peut être réputée acquise.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 lesquelles sollicitent l'infirmation du jugement querellé de ce chef, font valoir en substance que la dépose de l'ancienne installation et la nouvelle installation à rouleau et brosse n'a pas été autorisée par le bailleur ni surveillée par son architecte en violation de l'article IV 4/ du bail et de l'ancien article 1134 du code civil, le remplacement ayant nécessité le terrassement et la construction, dans l'espace vert en bordure, d'un îlot de pupitre de commande avec un auvent qui n'existait pas avec l'ancienne installation déposée.

Elles observent que même si ces travaux devaient être considérés comme étant de simples réparations, ils auraient néanmoins dû être réalisés sous la surveillance de l'architecte du bailleur conformément à l'article IV-3 « Entretien » du bail, et que les couleurs choisies ne sont pas conformes à l'enseigne Intermarché, la couleur étant un objectif poursuivi par la clause « travaux du preneur », clauses que la SARL Lav TB a de'libe're'ment me'connues, alors qu'elle e'tait informe'e de la ne'cessite' de recueillir l'autorisation du bailleur.

Elles en déduisent que la clause résolutoire insérée au bail renouvelé du 1er septembre 2005 se trouve acquise à la date du 12 janvier 2018, la SARL Lav TB étant ainsi débitrice d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, depuis le 13 janvier 2018 jusqu'au 30 novembre 2020, date de la cession, à l'égard de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires, puis à compter du 1er décembre 2020, jusqu'à parfaite libération des lieux, à l'égard de la SAS Fidolis 2019, étant précisé qu'il n'y a plus à ce jour d'impayés.

La SARL Lav TB, laquelle sollicite la confirmation du jugement attaqué de ce chef, excipe de l'absence de cause de la sommation, les motifs invoque's par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a' l'appui de son commandement de faire, et a' pre'sent la SAS Fidolis 2019, étant inexistants dans la mesure où il lui est fait grief en novembre 2016 du remplacement d'un portique vieillissant pour le remplacer par un nouveau portique plus moderne, ce qui s'analyse en des travaux d'aménagement qui ne nécessitaient ni l'autorisation du bailleur ni une autorisation administrative, la clause liée à l'harmonie du centre commercial n'étant pas reproduite dans la sommation du 12 décembre 2017, de sorte que le remplacement litigieux ne saurait justifier la résiliation du bail.

Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a procédé à une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en tirant les conséquences juridiques de ses propres constatations dont il résulte que la clause résolutoire invoquée par la bailleresse ne visait que les travaux d'installation d'un portique de lavage à rouleaux sans son autorisation à l'exclusion d'autres griefs ne pouvant dès lors être invoqués pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et que l'installation d'un portique de lavage haute pression à rouleaux par la preneuse en lieu et place d'un portique de lavage haute pression constitue une amélioration de l'installation et non pas à une nouvelle installation soumise à autorisation du bailleur, la nature de l'équipement restant la même, conduisant ainsi le premier juge à en déduire l'absence de manquement de la SARL Lav TB à ses obligations et l'absence de cause du commandement visant la clause résolutoire, non acquise.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

4) Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 juin 2021 par la SAS Fidolis 2019

En cause d'appel, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 sollicitent de la cour le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du contrat de bail au 21 juillet 2021, en excipant d'un commandement de payer signifie' le 21 juin 2021 à la SARL Lav TB visant expresse'ment la clause re'solutoire figurant au bail commercial du 1er septembre 2005 ainsi que les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, qui est réputée acquise dès lors que le locataire n'a pas procédé au règlement, avant le 21 juillet 2021, de l'intégralité des causes du commandement, soit 4.205,43 €, avant le décompte arrêté au 15 juin 2021, sans que le commandement n'ait été délivré de mauvaise foi. Elles exposent que la SARL Lav TB est en conséquence débitrice d'une indemnité d'occupation journalière à compter du 22 juillet 2021 et ce, jusqu'à parfaite libération du local, correspondant sur la période considérée, au montant journalier du loyer, augmenté des charges et de la TVA au taux en vigueur.

La SARL Lav TB s'oppose sur le fond à cette demande, en faisant valoir pour l'essentiel que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juin 2021 a été délivré de mauvaise foi, dès lors qu'a' la date de de'livrance du commandement et sans même qu'il n'ait e'te' besoin d'attendre le de'lai d'un mois octroye' au preneur pour payer, la SARL Lav TB e'tait a' jour du paiement de ses loyers, étant précisé que la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer portant sur des loyers déjà réglés, de sorte qu'elle est de mauvaise foi.

A titre subsidiaire, aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, la SARL Lav TB demande que les effets du commandement soient suspendus jusqu'au 10 janvier 2022 et le montant de la clause pénale réduit dès lors que la clause est manifestement excessive, en exécution de l'article 1231-5 du code civil.

Au cas d'espèce, il est constant que par acte d'huissier du 21 juin 2021, la SAS Fidolis 2019, nouveau propriétaire et bailleur, a fait délivrer à la SARL Lav TB un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat du 1er septembre 2005 incluse à l'article VIII dudit bail, en lui faisant commandement de payer dans le délai d'un mois à compter de l'acte la somme de 5.203,78 € correspondant à 4.205,43 € de loyers, charges et accessoires impayés au 15 juin 2021 « selon décompte annexé », outre 841,09 € à titre de clause pénale de 20 % et le coût de l'acte.

Il est tout aussi constant que suite à la vente intervenue le 30 novembre 2020 entre la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019, cette dernière est devenue propriétaire des lieux loués à compter de cette date.

Or, il résulte de la lecture du relevé annexé au commandement litigieux que la somme réclamée au titre des loyers correspond à deux échéances de ces derniers.

Or, la SARL Lav TB justifie avoir réglé, en sus de ses virements figurant au décompte annexé au commandement, le loyer du mois de janvier 2021 à la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires le 15 janvier 2021 et cette dernière a attendu le 29 octobre 2021 pour en rétrocéder son montant à la SAS Fidolis 2019.

De même, il résulte des propres décomptes de la SAS Fidolis 2019 (pièce 48) que le loyer de juin 2021 lui a été réglé par la SARL Lav TB par virement du 15 juin 2021, de sorte qu'au jour de la délivrance du commandement de payer litigieux, la SARL Lav TB était à jour du règlement de ses loyers et charges.

Si une somme de 745,19 € est imputée à la SARL Lav TB dans le décompte inclus au commandement au titre d'appel « taxes B/S IDF 2021 » le 1er avril 2021 et si la SAS Fidolis 2019 verse aux débats un avis d'exigibilité, force est de relever que la date et l'année d'exigibilité de la taxe ont été modifiées manuellement de sorte que l'on ignore à quelle année il se rapporte exactement.

En outre, cet avis est anonymisé et les données qui y figurent ne permettent pas d'éclairer la cour sur la méthodologie employée par la SAS Fidolis 2019 pour réclamer une somme de 745,19 € à sa preneuse au titre de cette imposition pour une surface imposable de 5.337 m2 pour les commerces et 2.755 m² pour les stationnements là où la SARL Lav TB ne représente n'occupe qu'une surface commerciale de 100 m² et une surface stationnements de 51 m², cette proportion dans l'imposition totale de 22.095 € pour les surfaces commerciales et 3.885 € pour les surfaces de stationnement ne permettant pas d'aboutir au montant réclamé par le bailleur.

Aucune somme n'étant contractuellement due par la preneuse au jour de la délivrance du commandement, celui-ci a été nécessairement délivré de mauvaise foi par la bailleressesse et ne peut produire effet.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 seront par conséquent déboutées de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le commandement délivré le 21 juin 2021 et de leurs demandes subséquentes tendant à voir constater que la SARL Lav TB est occupante sans droit ni titre et redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération du local.

5) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

- Sur la recevabilité de cette demande très subsidiaire

L'action en résiliation, qui a pour effet de mettre à néant le contrat de bail, tend aux mêmes fins que la demande tendant à l'application de la clause résolutoire incluse dans ce contrat.

Dès lors, quand bien même la demande en résiliation judiciaire du bail n'aurait été présentée pour la première fois qu'en cause d'appel, cette demande apparaît recevable.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 sollicitent en cause d'appel à titre très subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en arguant principalement que la SARL Lav TB a exe'cute' des travaux dans les locaux en violation de ses obligations contractuelles, que l'installation n'est plus en harmonie avec le Centre Commercial et le portique de la station de lavage puisque l'harmonie ge'ne'rale rouge-gris et blanc a été remplace'e par le jaune et le bleu pour l'ouvrage non autorise'.

Elles reprochent également à la SARL Lav TB une absence d'entretien de la station de lavage, ayant e'te' constate', a' de nombreuses reprises, que les eaux de lavage s'écoulaient vers la station-service et que l'ouvrage n'e'tait pas entretenu, ce qui a conduit la bailleresse, suite à une mise en demeure du 21 janvier 2019 restée infructueuse, à exposer la somme de 4.239,60 € afin de raccorder la station de lavage au caniveau et à fermer des pistes de la station-service.

Les appelantes font également grief à la SARL Lav TB d'un défaut de paiements des loyers en violation de l'article 1728 du code civil, ayant conduit la SAS Fidolis 2019 à lui faire de'livrer, le 21 juin 2021, un commandement de payer la somme en principal de 4.205,43 €, que la SARL Lav TB n'aurait réglé que partiellement le 4 août 2023 à hauteur de 4.058,71 € avant de régler par virements des 4 octobre 2022 et 18 novembre 2022 les sommes de 23.975,57 € et 4.849,96 € pour régulariser les impayés antérieurs.

Elle soulignent que les sommes appelées sont justifiées par la production des relevés de compte, clés de répartition et relevés généraux et individuels de charges et répartitions d'eau des années 2017, 2018 et 2019, 2020 et 2021 outre les avis et factures de taxes alors que les infractions aux clauses et conditions du bail de la SARL Lav TB sont « nombreuses, graves et répétées », entraînant la perte de son droit d'occupation depuis le jour du prononcé de l'arrêt à intervenir, en plus d'être débitrice d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer contractuellement dû étant précisé qu'il n'y a plus de dette locative.

La SARL Lav TB s'oppose à cette demande en contestant tout manquement grave et répété, le remplacement du portique ne pouvant être considéré comme étant grave et répété, les procès-verbaux étant contestables « puisque les photographies ont pu être prises juste apre's le lavage d'un ve'hicule, qui-plus-est au de'but du mois de mars ou' les pluies sont particulie'rement fre'quentes dans la re'gion », et la SARL Lav TB soulignant avoir fait effectuer la vidange/nettoyage des pistes de lavage et du portique deux fois par an, ainsi que du séparateur hydrocarbure (1 fois par an), et ce depuis le 3 septembre 2001 et pour éviter toutes difficultés, avoir pris la précaution de solliciter de la société' Talio vidange deux passages supplémentaires par an, ce qui démontre qu'elle est de parfaite bonne foi.

Elle conteste également tout défaut de paiements des loyers et charges, pour lequel aucune lettre de mise en demeure ou de relance n'est versée aux débats et alors qu'a' la fin du mois de novembre 2020, il apparaît a' tort que la SARL Lav TB était débitrice d'une somme de 11.343,24 € correspondant peu ou prou aux charges 2018, non dus, déduction faite du loyer du mois de décembre (paye' en avance), les factures d'eau envoyées par courriel du 26 janvier 2022 n'étant pas justifiées.

Au cas d'espèce, il résulte des développements précédents qu'aucun manquement grave ne peut être retenu à l'encontre de la SARL Lav TB au titre de l'installation d'un nouveau portique de lavage à rouleaux, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, et ce, quelque soit la couleur de l'ouvrage, aucune stipulation contractuelle n'imposant de couleur à la SARL Lav TB.

S'il est reproché à la SARL Lav TB un manquement à son obligation d'entretien, matérialisé par l'écoulement des eaux de lavage vers la station-service et un manque d'entretien de l'ouvrage et qu'il résulte des constats d'huissier établis le 5 et 6 mars 2018 et le 5 novembre 2020 que le caniveau situé autour de la station de lavage automatique est sale et retient des végétaux ainsi que de la boue, présente des grilles de protection cassées ou absentes, avec de l'eau qui s'écoule vers la station essence, force est de relever que les photographies annexées auxdits procès-verbaux ne laissent pas apparaître l'existence de quantité conséquente d'eau arrivant jusqu'à la station-service le procès-verbal du 3 novembre 2021 ne mentionnant d'ailleurs aucune eau se déversant vers la station-service.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ne démontrent pas davantage la fermeture de la station-service du fait d'écoulements d'eau en provenance de la station de lavage, pas plus qu'ils ne justifient de l'engagement par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires d'une somme de 4.239,60 € pour «créer une tranchée de 40 cm de profondeur dans le béton entre le caniveau de la station de lavage et la grille avaloir sur la station-service», alors qu'ils ne versent aux débats qu'un simple devis qui plus est adressé à la seule société Figa, gestionnaire de la station-service.

Si les appelantes invoquent des non-conformités des installations en raison du ruissellement d'une partie des rejets de l'aire de lavage à rouleaux vers la station de carburant et donc vers le réseau d'eaux pluviales, la lecture du constat établi par Véolia le 14 juin 2021 laisse apparaître que cette non-conformité constatée le 08 décembre 2020 touche l'ensemble de la zone commerciale d'Intermarché et a été régularisée rapidement par la SARL Lav TB comme en atteste Véolia le 14 juin 2021, qui a vérifié « le bon raccordement des installations d'assainissement de l'aire de lavage haute-pression au collecteur public et le bon raccordement du séparateur à hydrocarbures au réseau intérieur d'eaux usées du site ».

A l'inverse, la SARL Lav TB justifie de l'entretien régulier par la vidange/nettoyage des pistes de lavage et du portique à raison de 4 fois par an et du nettoyage du séparateur d'hydrocarbure à raison d'une fois l'an, depuis le 3 septembre 2001, de sorte qu'aucun manquement de sa part à son obligation d'entretien des lieux ne peut être retenu à son encontre.

Enfin, si la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 font grief à la SARL Lav TB d'un défaut de paiement des loyers et charges contractuellement dus, les développements précédents laissent apparaître qu'un tel manquement ne peut être retenu à l'encontre de la preneuse jusqu'au 21 juin 2021.

Pour la période postérieure, la cour observe que le décompte produit par la SAS Fidolis 2019 arrêté au 10 octobre 2023 laisse apparaître une absence de dette à cette date de la SARL Lav TB.

Si le décompte a été régulièrement débiteur entre 2021 et 2023, sa lecture attentive laisse apparaître des règlements réguliers des loyers et charges par la SARL Lav TB, mais une imputation par la nouvelle bailleresse d'une taxe TBS et taxe foncière ainsi que des charges sans aucun élément de nature à permettre à la cour de déterminer si le montant réclamé à la SARL Lav TB correspond à sa quote-part.

En conséquence, il n'est pas justifié d'un manquement suffisamment grave de la SARL Lav TB à son obligation de paiement de nature à fonder une résiliation judiciaire de son bail.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 seront par conséquent déboutées de leur demande très subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail, ainsi que de leurs demandes subséquentes tendant à voir constater que la SARL Lav TB est occupante sans droit ni titre et débitrice d'une indemnite' d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, et ordonner son expulsion et acquis le dépôt de garantie au bailleur.

6) Sur les demandes en paiement de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 au titre d'un arriéré locatif

Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un bail renouvelé le 1er septembre 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de leurs dernières écritures, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 sollicitent la condamnation de la SARL Lav TB à verser à la SAS Fidolis 2019 la somme de 754,90 € au titre d'un arriéré locatif arrêté au 25 mai 2022 outre 151 € au titre de l'indemnité contractuelle de 20 %, et à la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 23.975,57 € au titre de l'arriéré locatif au 24 mai 2022 outre 4.795,11 € à titre de clause contractuelle de 20 %, que cette dernière conteste.

Au cas d'espèce, les demandes en paiement de la SAS Fidolis 2019 et de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à l'encontre de la SARL Lav TB se heurtent à la lecture de leur propre décompte dont il résulte une absence de dette locative au 10 octobre 2023, induisant ainsi implicitement mais nécessairement le règlement par la SARL Lav TB des sommes qui lui étaient réclamées, de sorte que la SAS Fidolis 2019 et la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires seront déboutées de leurs demandes en paiement d'arriéré locatif, ainsi que de leurs demandes d'application d'une indemnité contractuelle.

7) Sur la demande en remboursement de charges indûment appelées formulée par la SARL Lav TB

Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un bail renouvelé le 1er septembre 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

L'article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi 'Pinel', applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.

Il résulte de l'article L. 145-l5 du code de commerce que l'article L. 145-40-2 présente un caractère d'ordre public.

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Lav TB sollicite la condamnation de la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à lui rembourser la somme de 48.546,75 € au titre des appels de charge des années 2016 à 2019 et la somme de 9.820,69 € au titre des provisions sur charges indûment perçues au titre de l'année 2021, en faisant valoir pour l'essentiel qu'il ressort des décomptes versés aux débats que la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a indûment appelé des charges locatives pour les exercices 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, la bailleresse ne justifiant aucunement ni du principe ni du montant de ces charges, de sorte que la SARL Lav TB est fondée a' en solliciter le remboursement, la bailleresse ne démontrant pas avoir procédé à des relevés de compteur effectifs pour l'eau alors qu'en dehors de cette charge, aucune prestation n'est fournie à la SARL Lav TB de sorte qu'aucune charge ne lui est imputable. Elle ajoute qu'à ce jour, aucun apurement n'a été réalisé pour l'année 2021, de sorte qu'il conviendra d'enjoindre aux appelantes d'effectuer l'apurement des charges en tenant compte de l'arrêt à intervenir.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 s'opposent à cette demande, en excipant de l'intervention du Cabinet Figa pour établir des vérifications de consommation d'eau, le montant de la provision sur charges appelée à compter de 2020 ayant été modifié.

Au cas d'espèce, il résulte de la lecture de l'article VII du contrat de bail liant les parties que « le preneur s'oblige à régler au bailleur [...]la quote-part de charges générales et particulières du centre commercial ainsi que les honoraires de gestion y compris celles et ceux incombant définitivement ou par provision à celle-ci au titre des lieux loués pour les dépenses de gestion propres au centre commercial et le cas échéant pour la participation dudit centre aux charges générales de l'ensemble immobilier », sans qu'à aucun moment la clé de répartition ou « quote-part » des charges ne soit définie par les parties au contrat.

Or, la lecture des « relevés individuels de charges » de la SARL Lav TB de l'année 2016 à l'année 2020 laisse apparaître que les bailleurs successifs lui ont réclamé le règlement de charges générales en lui appliquant une quote-part de 278/1.000 tantièmes de 2016 à 2019, puis une quote-part de 140/1.000 tantièmes à partir de 2020, et le règlement de charges liées à l'eau privative en lui appliquant une quote-part de 1.815/2.513 tantièmes en 2016, puis une quote-part de 1.782/2.437 tantièmes en 2017, puis une quote-part de 2.274/3.046 tantièmes en 2018, puis une quote-part de 2.125/2.807 tantièmes à 2019, une quote-part de 2.133/2.554 tantièmes en 2020 et 2.296 tantièmes sans précision de la base de calcul en 2021, sans que toutefois, les bailleurs ne justifient que cette clé de répartition, mouvante au fil des ans, résulte d'un accord intervenu avec la preneuse.

En conséquence, l'ensemble des charges et provisions sur charges réglées par la SARL Lav TB n'apparaissent pas justifiées dans leur quantum, conduisant ainsi à faire droit à la demande en remboursement formée pour les années 2016 à 2021 par la SARL Lav TB pour la première fois dans ses conclusions du 25 mai 2021, cette demande n'apparaissant pas prescrite.

Il convient dès lors de condamner la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à rembourser à la SARL Lav TB la somme de 48.546,75 € au titre des appels de charge des années 2016 à 2019 inclus.

En revanche, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires n'étant plus propriétaire des lieux loués depuis le 30 novembre 2020, la cour ne peut la condamner à rembourser à sa preneuse que les provisions sur charge réglées jusqu'à cette date, pour un montant total de 9.820,69 €. (892,79 € par mois).

8) Sur la demande d'injonction sous astreinte d'apurement de charges à l'encontre de la SAS Fidolis 2019

La SARL Lav TB sollicite que soit fait injonction à la SAS Fidolis 2019 d'effectuer l'apurement de charges du mois de décembre 2020 et des exercices 2021 à 2022, justificatifs à l'appui, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, demande à laquelle les appelantes s'opposent, en arguant au visa de l'article 231 ter du code général des impôts, que les locaux loue's par la SARL Lav TB seraient soumis a' la fois a' la taxe annuelle sur les locaux a' usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et a' la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement.

Au cas d'espèce, la demande de la SARL Lav TB n'apparaît pas opportune, dès lors que l'absence d'apurement par la SAS Fidolis 2019 se trouve sanctionnée par les dispositions sus-citées par le remboursement des sommes ainsi indûment réclamées et réglées, et qu'en outre, aucun accord n'est intervenu entre les parties sur la clé de répartition des charges.

La SARL Lav TB sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

9) Sur la demande d'indemnisation de la SARL Lav TB

Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans 1'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à verser à la SARL Lav TB la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts après avoir relevé que depuis la sommation délivrée le 12 décembre 2017, la SARL Lav TB continuait d'exercer son activité mais avec la crainte de se voir déclarer occupante sans droit ni titre et expulsée et s'est trouvée dans l'obligation d'assigner la bailleresse en justice pour contester le bien-fondé de la sommation et a dû faire face aux diligences effectuées par la défenderesse, notamment les deux constats d'huissier, de sorte que la procédure engagée par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires a porté atteinte à la jouissance paisible que le bailleur doit garantir à son locataire et a généré pour celui-ci des soucis et tracas divers et donc un préjudice.

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019, lesquelles sollicitent l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, excipent principalement de l'absence de pièces versées aux débats de nature à démontrer l'existence d'un quelconque préjudice pour la SARL Lav TB, étant précisé que cette dernière serait à l'origine de nombreux manquements.

La SARL Lav TB sollicite également l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la condamnation solidaire des appelantes à lui verser une somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi du fait de leur comportement fautif, qui l'a contrainte, depuis décembre 2017, à poursuivre son activité sous la menace de perdre son bail « pour des raisons totalement fantaisistes », les appelantes faisant preuve de man'uvres déloyales en modifiant les appels de taxe foncière, et de mauvaise foi.

Au cas d'espèce, il résulte des développements précédents que si la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ont délivré à la SARL Lav TB deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 12 décembre 2017 et le 21 juin 2021, ces deux commandements s'avèrent infondés dans leur cause, aucun des manquements qu'ils visent n'étant caractérisé.

Ce faisant, par la délivrance de multiples commandements visant la clause résolutoire de manière injustifiée, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 ont contraint la SARL Lav TB à assigner la bailleresse en justice pour contester le bien-fondé de la sommation du 12 décembre 2017, à faire face aux diligences effectuées par la défenderesse, notamment les deux constats d'huissier, et à se défendre en cause d'appel suite à la délivrance d'un second commandement le 21 juin 2021 pour des sommes finalement non dues, de sorte que la procédure engagée par la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à laquelle s'est jointe la SAS Fidolis 2019 en sa qualité de nouveau propriétaire, a nécessairement porté atteinte depuis 2017 à la jouissance paisible que le bailleur doit garantir à son locataire et a généré pour celui-ci une poursuite d'activité sous la crainte de voir son bail résilié et donc un préjudice moral qu'il convient d'indemniser justement à hauteur de 20.000 €.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à indemniser la SARL Lav TB à hauteur de 5.000 €, la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires étant condamnée in solidum avec la SAS Fidolis 2019 à verser à la SARL Lav TB la somme de 20.000 € à ce titre.

10) Sur les demandes accessoires

La SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 succombant en leur appel, seront condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

Il n'apparaît pas inéquitable de débouter la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner in solidum sur ce fondement à verser à la SARL Lav TB la somme de 20.000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu le 15 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Meaux sous le n° RG 18/00347 sur les dommages-intérêts dus à la SARL Lav TB ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 à verser à la SARL Lav TB la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Confirme la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Y ajoutant,

Déclare la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 recevables en leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer délivré le 21 juin 2021, la demande d'acquisition du dépôt de garantie et la demande de résiliation judiciaire ;

Déboute la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leurs demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer délivré le 21 juin 2021 et leurs demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation de la SARL Lav TB à verser une indemnité d'occupation ;

Déboute la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leur demande de résiliation judiciaire du bail ;

Déboute la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leurs demandes en paiement à l'encontre de la SARL Lav TB ;

Condamne la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à rembourser à la SARL Lav TB la somme de 48.546,75 € au titre des appels de charges des années 2016 à 2019 indûment perçus ;

Condamne la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à verser à la SARL Lav TB la somme de 9.820,69 € à titre de remboursement de provisions sur charges indûment perçues sur l'année 2020 ;

Déboute la SARL Lav TB de sa demande d'injonction sous astreinte de la SAS Fidolis 2019 à effectuer l'apurement de charges ;

Déboute la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Fidolis 2019 et la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires à verser à la SARL Lav TB la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne in solidum la SA L'Immobilière européenne des mousquetaires et la SAS Fidolis 2019 aux dépens d'appel.