CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 5 septembre 2024, n° 21/12145

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d'un acte authentique signé le 3 novembre 2015, la SCI Youssri a donné à bail commercial à la société Discount 91, un local commercial situé sur la commune de [Numéro identifiant 5] (Essonne) [Adresse 4], dans le centre commercial Youssri, ce pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commençaient à courir le 3 novembre 2015 pour se terminer le 2 novembre 2024.

La SCI Youssri a fait délivrer à la société Discount 91 un commandement visant la clause résolutoire par acte du 15 avril 2019.

Par exploit d'huissier du 14 mai 2019, la société Discount 91 a fait assigner la SCI Youssri devant le tribunal de grande instance d'Évry en opposition à commandement visant la clause résolutoire.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Évry a :

- prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la société civile immobilière Youssri et la société Discount 91 le 3 novembre 2015, aux torts exclusifs de la société Discount 91, ce à compter du 16 juin 2019 ;

- dit que la société Discount 91 devra quitter les lieux dans le mois suivant la signification de la décision ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Discount 91 aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 29 juin 2021, la société Discount 91 a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 26 novembre 2021, la SCI Youssri a interjeté appel incident partiel du jugement.

La société Discount 91 a quitté les lieux et remis les clés des locaux le 3 mars 2022.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 février 2022, la société Discount 91, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

Au titre de l'appel principal

1/ confirmer le jugement entrepris du 3 juin 2021 en ce qu'il a jugé qu'il ne pouvait être reproché à la société Discount 91 une violation de la destination du bail, justifiant le rejet de la demande tendant à la résiliation du bail sur ce fondement ;

2/ infirmer le jugement entrepris du 3 juin 2021 en ce qu'il a jugé que l'installation mise en place par la société Discount 91 en concertation avec le bailleur constitue une violation des clauses et conditions du bail ;

3/ infirmer le jugement entrepris du 3 juin 2021 en ce qu'il a jugé que le commandement visant la clause résolutoire du 15 avril 2019 avait en conséquence produit ses effets et que le bail commercial conclu entre les parties était résilié aux torts exclusifs du preneur ;

Et statuant à nouveau,

- juger que la clause résolutoire n'a pas pu jouer et que le contrat de bail commercial du 3 novembre 2015 n'est pas résilié ;

4/ infirmer le jugement entrepris du 3 juin 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Discount 91

Et statuant à nouveau,

- condamner la SCI Youssri au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des préjudices subis par la société Discount 91 tenant aux manquements du bailleur dans l'exécution loyale, de bonne foi du contrat de bail et des manquements du bailleur quant à l'absence de jouissance paisible des locaux pris à bail ;

Au titre de l'appel incident,

- rejeter la demande de la SCI Youssri tendant au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts tendant à indemniser le préjudice subi du fait du manquement du locataire à l'obligation d'exécution loyale et de bonne foi du contrat de bail ;

En tout état de cause,

- condamner la SCI Youssri à verser à la société Discount 91 la somme de 5.000 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Youssri aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la société Discount 91 expose :

- sur la commercialisation d'articles de bazar, solderie et alimentation générale, que le procès-verbal de constat du 18 mars 2019 ne lui a pas été dénoncé, de sorte qu'elle n'est pas en mesure de pouvoir faire valoir ses droits ; que les termes du bail relatifs à la destination des lieux sont généraux, étant précisé qu'elle est autorisée à vendre toutes sortes de marchandises, tous articles de maison cosmétique, électroménager, hifi, vêtements et chaussures, import-export ; qu'il ressort des 26 pages du constat qu'aucun article de « bazar », de « solderie » ou « d'alimentation générale » ne se trouve dans le magasin tenu par la concluante, de sorte que la destination du bail est respectée ; qu'un second constat d'huissier du 14 mai 2019 confirme cette analyse ;

- sur l'installation d'un chapiteau et vente de bazar et solderie, que le procès-verbal du 25 février 2019 nie l'installation d'une bâche ; qu'il résulte d'un protocole d'accord transactionnel conclu entre les parties que la SCI Youssri avait donné son accord le 21 mars 2017 à l'appelante pour permettre la réalisation d'un store/préau ;

- sur les dommages et intérêts, que la SCI Youssri a commis des manquements empêchant toute occupation paisible du preneur en permettant l'installation de commerces éphémères et favorisant la concurrence.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 mars 2024, la SCI Youssri, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Discount 91 et en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Discount 91 ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société SCI Youssri de sa demande de dommages et intérêts ainsi qu'au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

- condamner la société Discount international à verser à la société SCI Youssri la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du manquement du locataire à l'obligation d'exécution loyale et de bonne foi du contrat de bail ;

- condamner la société Discount international à verser à la société SCI Youssri la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Discount international aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Mohamed Diarra conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

- débouter la société Discount international de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Youssri oppose :

- sur la violation des stipulations contractuelles, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil et L. 145-47 du code de commerce, que le locataire a ajouté des activités non prévues au bail et ce, sans autorisation du bailleur, à savoir une activité de bazar et de solderie ; que cette activité perturbe d'autres locataires ; que la locataire a procédé à une extension illégale du local sur la voie publique, sans l'autorisation du bailleur, à savoir la construction d'un abri en façade avant ;

- sur la justification de la résiliation judiciaire, sur le fondement de l'article 1217 du code civil que la résiliation judiciaire est justifiée au regard des manquements, de leur délibération et du sentiment d'impunité de la société Discount 91 ;

- sur la demande indemnitaire de la société Discount 91, qu'aucune pièce justificative ne vient étayer ses demandes ; que cette nouvelle demande est en violation des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile qui l'oblige à présenter l'ensemble de ses prétentions dès les premières conclusions.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la résiliation du bail commercial

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie que le premier juge a fait une exacte description des clauses et conditions du bail liant les parties s'agissant, notamment, les articles 7 et 18 respectivement relatifs à la destination des lieux et à la clause résolutoire ainsi qu'un exposé détaillé des faits de l'espèce et des constats ressortant des nombreux procès-verbaux d'huissier versés aux débats par l'intimé.

Au cas d'espèce, les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts, considérant qu'au regard des termes généraux de la clause relative à la destination du bail les constats opérés par procès-verbal ne permettaient pas de caractériser une quelconque infraction au bail mais qu'en revanche l'installation successivement d'un chapiteau puis d'un préau métallique fixé au sol par des poteaux métalliques sur la cour commune du centre commercial, expressément interdite au terme du bail lequel rappelle que « le parking doit rester libre pour la clientèle » et non autorisée par le bailleur, constituait une violation des clauses du contrat.

C'est par motifs tout aussi pertinents que le premier juge en a déduit qu'en absence de retrait, dans le mois de la signification du commandement visant la clause résolutoire en matière commerciale le 15 avril 2019, de « l'installation [dressée] sans autorisation d'un chapiteau avec bâche et vente « Bazar et Solderie » au fond de la cour commune, sur un parking réservé aux clients, alors que le bail ne prévoit que emprise foncière que : local commercial de 115 m² », la clause résolutoire était acquise et a, par voie de conséquence, prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. En revanche, la résiliation devait être prononcée au 16 mai 2019, soit dans le mois de la délivrance du commandement, et non au 16 juin 2019 comme mentionné par erreur par le premier juge.

Le jugement sera rectifié d'office de ce chef et confirmé dans le principe de la résiliation.

Sur la demande indemnitaire de la société Discount 91

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu d'assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail à son locataire.

Au cas d'espèce, l'appelante allègue que le bailleur a commis des manquements empêchant toute occupation paisible.

C'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a rejeté la demande en absence de preuve d'une faute du bailleur et de caractérisation d'un préjudice, allégations maintenues devant la cour qui ne sont toutefois pas davantage démontrées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de la SCI Youssri

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l'inexécution et des dommages et intérêts pouvant s'y ajouter.

La SCI Youssri sollicite la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement de la société Discount 91 à la bonne foi qui doit présider à l'exécution du contrat.

Au cas d'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et, d'une part, des procès-verbaux dressés à la demande du bailleur, avant et après le protocole d'accord transactionnel signé entre les parties le 21 mars 2017, aux termes duquel la société occupante s'engageait à démonter le chapiteau installé en extérieur et à installer un simple « store devant la boutique » et ayant conduit le bailleur à se désister d'une première procédure de référé, que le locataire n'a pas respecté son engagement, d'autre part, des courriers des autres locataires se plaignant auprès du bailleur de la concurrence déloyale exercée par la société Discount 91 que cette dernière a, durant toute la durée d'occupation des lieux, enfreint ses obligations contractuelles et manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté à l'égard du bailleur dans l'exécution du contrat, attitude qui a causé à ce dernier un préjudice dont il sera justement indemnisé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros.

Le jugement sera infirmé de ce fait.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses demandes, la SARL Discount 91 sera condamnée à payer à la SCI Youssri la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le le tribunal judiciaire d'Evry le 3 juin 2021 sauf en ce qu'il a débouté la SCU Youssri de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau,

Condamne la SARL Discount 91 à payer à la SCI Youssri la somme de 5.000 euros ;

Condamne la SARL Discount 91 à payer à la SCI Youssri la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne à supporter la charge des dépens d'appel.