CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 5 septembre 2024, n° 20/17816

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2001, la SCI Haussmann-Italiens, aux droits de laquelle vient la SCI Caravelle, a donné à bail commercial à la SAS Café le Marivaux des locaux situés [Adresse 2] à Paris 2ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1998, pour l'exercice d'une activité « café-bar-brasserie ». Par jugement en date du 10 janvier 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 78.500 € en principal le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2007.

Par acte extrajudiciaire en date du 03 mars 2015, la SCI Caravelle a fait délivrer à la SAS Café le Marivaux un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 41.437,92 € au titre de l'arriéré locatif dû jusqu'au 31 décembre 2014 inclus.

Par jugement en date du 1er avril 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le montant du loyer révisé au 1er avril 2012 à la somme annuelle de 80.000 € en principal.

Par ordonnance du 15 décembre 2015, le juge des référés, saisi par assignation de la SCI Caravelle en date du 20 avril 2015 en acquisition de la clause résolutoire, l'a déboutée de ses demandes.

Par actes extrajudiciaires en date du 14 Juin 2016, puis du 28 juillet 2016, la SCI Caravelle a signifié à la SAS Café le Marivaux deux commandements visant la clause résolutoire du bail de payer l'arriéré locatif dû pour les premier et deuxième trimestres 2016.

Par ordonnance en date du 10 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation de la SAS Café le Marivaux du 29 juillet 2016, a constaté l'extinction des causes du commandement du 28 juillet 2016, dit n'y avoir lieu de donner effet à la clause résolutoire et condamné le preneur à payer à titre provisionnel les termes du 4ème trimestre 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2017, la SCI Caravelle a signifié à la SAS Café le Marivaux un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 20.648,20 € au titre de l'arriéré locatif, avant de lui signifier un nouveau commandement de payer le 20 juillet 2017 visant la clause résolutoire du bail et de payer la somme de 21.500,88 € au titre de l'arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire en date du 07 septembre 2017, la SAS Café le Marivaux a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2017, ce que la SCI Caravelle a accepté, moyennant un prix de 105.000 € par an hors taxes et charges.

Une procédure en fixation du prix du bail renouvelé est pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte extrajudiciaire en date du 08 mars 2018, la SCI Caravelle a signifié à la SAS Café le Marivaux un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 26.322,26 € au titre de l'arriéré locatif.

Par assignation en date du 15 mars 2018, la SAS Café le Marivaux a attrait la SCI Caravelle devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité du commandement délivré le 08 mars 2018 et en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 18/03258.

Par assignation en date du 06 avril 2018, la SCI Caravelle a attrait la SAS Café le Marivaux devant le tribunal de grande instance de Paris afin principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 08 avril 2018 et, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, outre de voir condamner le preneur au paiement de l'arriéré locatif. L'assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits, la Société générale, la société Tafanel et la société Brasseries Kronenbourg. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 18/04607.

Par ordonnance en date du 26 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures, l'affaire étant appelée sous le numéro de RG 18/03258.

Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 8 mars 2018 par la SCI Caravelle à la société Café le Marivaux ;

- débouté la SCI Caravelle de sa demande de voir prononcer la résolution de plein droit du bail la liant à la SAS Café le Marivaux ;

- déclaré sans objet les demandes formées à titre subsidiaire par la SAS Café le Marivaux en paiement de la somme de 26.073,59 € à titre de dommages et intérêts et de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement ;

- débouté la SCI Caravelle de sa demande en paiement de la somme de 26.073,59 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 janvier 2018 ;

- débouté la SCI Caravelle de sa demande de résiliation judiciaire du bail la liant à la SAS Café le Marivaux, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux et en conservation du dépôt de garantie ;

- débouté la SAS Café le Marivaux de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- débouté la SAS Café le Marivaux de ses demandes en prononcé d'une condamnation sous astreinte de la SCI Caravelle à lui communiquer les avoirs correspondants aux montants des charges quittancées et aux frais de procédure et à ramener à la somme de 175 € par trimestre le montant de la provision pour charges appelé depuis le 1er janvier 2018 ;

- condamné la SCI Caravelle aux dépens, incluant le coût du commandement de payer en date du 08 mars 2018, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- déclaré irrecevable la demande de la SCI Caravelle en paiement du coût de la saisie-conservatoire ;

- condamné la SCI Caravelle à payer à la SAS Café le Marivaux la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 8 décembre 2020, la SCI Caravelle a interjeté appel partiel du jugement des chefs l'ayant déboutée de ses demandes en acquisition de la clause résolutoire et prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et en paiement d'un arriéré locatif, et ayant prononcé la nullité du commandement de payer, ainsi que des chefs de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par actes d'huissier délivrés le 17 mars, 18 mars et 19 mars 2021, la SCI Caravelle a respectivement fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à la Société générale, la société Etablissements Tafanel et la société Brasseries Kronenbourg, lesquelles n'ont pas constitué avocat.

Par conclusions déposées le 6 mai 2021, la SAS Café le Marivaux a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 04 août 2021, par lesquelles la SCI Caravelle, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- ré'former le jugement entrepris en ce qu'il a :

* dé'clare' nul et de nul effet le commandement visant la clause ré'solutoire dé'livré le 08 mars 2018 par la SCI Caravelle à la société Café le Marivaux ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande de voir prononcer la re'solution de plein droit du bail la liant a' la SAS Café le Marivaux ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande en paiement de la somme de 26.073,59 € au titre de l'arrie're' locatif arrête' a' la date du 16 janvier 2018 ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande de re'siliation judiciaire du bail la liant a' la SAS Café le Marivaux, ainsi que de ses demandes subse'quentes en expulsion, en paiement d'une indemnite' d'occupation jusqu'a' la libe'ration des locaux et en conservation du de'pôt de garantie ;

* condamne' la SCI Caravelle aux de'pens, incluant le coût du commandement de payer en date du 08 mars 2018, qui pourront être recouvre's conforme'ment aux dispositions de l'article 699 du code de proce'dure civile ;

* de'clare' irrecevable la demande de la SCI Caravelle en paiement du coût de la saisie-conservatoire ;

* condamne' la SCI Caravelle a' payer a' la SAS Café le Marivaux la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de proce'dure civile ;
En conse'quence,

- de'clarer le commandement de payer du 08 mars 2018 parfaitement valable et fonde' ;

En conse'quence,

- de'bouter la SAS Café le Marivaux de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- faire droit aux demandes de la SCI Caravelle ;

En conse'quence,

* A titre principal,

- de'clarer la clause re'solutoire inse're'e au bail acquise a' la date du 08 avril 2018,

En conse'quence,

- prononcer la re'solution de plein droit du bail.

* A titre subsidiaire,

- constater les abstentions re'ite're'es de paiement des loyers et charges a' e'che'ances ainsi que les retards re'pe'te's aux torts exclusifs de la SAS Café le Marivaux ;

- de'clarer que la SAS Café le Marivaux n'a pas respecte' ses engagements contractuels ;

En conse'quence,

- ordonner la re'siliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SAS Café le Marivaux ;

* En tout e'tat de cause,
- condamner la SAS Café le Marivaux a' payer a' la SCI Caravelle la somme de 106.869,72 €, avec inte'rêts au taux le'gal a' compter du 08 mars 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 26.073,59 €, et a' compter de la de'cision a' intervenir pour le surplus, les comptes e'tant arrête's au 30 juin 2021 et a' re'actualiser ;
- ordonner l'expulsion imme'diate et sans de'lai de la SAS Café le Marivaux ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupe's sis [Adresse 2] et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;

- ordonner le transport et la se'questration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
- condamner la SAS Café le Marivaux a' payer a' la SCI Caravelle les sommes suivantes :
* 241,27 € au titre du coût du commandement de payer du 08 mars 2018 ;
* 3.000 € sur le fondement de dispositions de l'article 700 du code de proce'dure civile;
* fixer l'indemnite' d'occupation mensuelle due par la SAS Café le Marivaux au montant du loyer conventionnel (loyers et accessoires), soit la somme mensuelle de 6.842,86 € ;
* condamner la SAS Café le Marivaux au paiement de ladite indemnite' d'occupation mensuelle, et ce jusqu'a' libe'ration effective des lieux occupe's ;
- de'clarer que le montant du de'pôt de garantie a' hauteur 40.000 € sera acquis a' la bailleresse ;

- condamner la SAS Café le Marivaux aux entiers de'pens, y compris le coût de la saisie-conservatoire ;

- de'bouter la SAS Café le Marivaux de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Vu les conclusions déposées le 1er mars 2024, par lesquelles la SAS Café le Marivaux, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

- dire et juger la SCI Caravelle mal fonde'e en son appel du jugement rendu le 17 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris et la de'bouter de toutes ses demandes, fins et conclusions;

- confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a :

* de'clare' nul et de nul effet le commandement signifie' le 8 mars 2018 ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande de voir prononcer la re'solution de plein droit du bail ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande de paiement de la somme de 26.073,59 € au titre de l'arrie're' locatif arrête' a' la date du 16 janvier 2018 ;

* de'boute' la SCI Caravelle de sa demande de re'siliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes subse'quentes en expulsion, en paiement d'une indemnite' d'occupation et en conservation du de'pôt de garantie ;

* condamne' la SCI Caravelle aux de'pens ;

Y ajoutant à titre d'appel incident :

- condamner la S.C.I. Caravelle, sous astreinte de 500 € par jour a' compter de la de'cision a' intervenir, a' :

* e'diter des avoirs correspondants aux montants des charges irre'gulie'rement quittance'es a' la SAS Café le Marivaux ;

* modifier le montant de la provision pour charges appele' depuis le 1er janvier 2018 pour le ramener a' la somme de 175 €/trimestre ;

* e'diter des avoirs pour les frais de proce'dure irre'gulie'rement perçus ;

* condamner la S.C.I. Caravelle a' payer a' la SAS Café le Marivaux la somme de 5.000 € a' titre de dommages et inte'rêts pour proce'dure abusive ;
* condamner la S.C.I. Caravelle au paiement d'une somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de proce'dure civile ;

À titre subsidiaire,

Si le commandement venait a' être juge' valable par la Cour :

- constater que la S.C.I. Caravelle a manque' a' son obligation de re'gularisation annuelle, de modification en conse'quence du montant de la provision pour charges et a' son obligation de loyaute' et de bonne foi dans l'exe'cution du contrat ;

- condamner en conse'quence la S.C.I. Caravelle a' verser la somme de 26.073,59 € de dommages-inte'rêts a' la SAS Café le Marivaux ;

- suspendre les effets de la clause re'solutoire et octroyer a' la SAS Café le Marivaux les plus larges de'lais pour s'acquitter des sommes dont elle pourrait être redevable envers la S.C.I. Caravelle.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 08 mars 2018

En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé, en l'informant clairement du manquement qui lui est reproché et en le mettant en demeure de payer une somme précise ou d'exécuter une obligation déterminée.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a jugé le commandement de payer délivré le 08 mars 2018 à la SAS Café le Marivaux imprécis comme ne permettant pas au preneur de connaître le délai de régularisation qui lui est ouvert pour faire échec à la résiliation automatique du bail, et l'a en conséquence annulé, et débouté la SCI Caravelle de sa demande de voir prononcer la résolution de plein droit du bail.

La SCI Caravelle, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir pour l'essentiel que le commandement litigieux a bien fait mention du délai d'un mois « que ce soit pour le paiement de l'arriéré locatif dû par le locataire qu'en reproduisant les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce », de sorte qu'il ne comprendrait aucune contradiction, le commandement de payer du 8 mars 2018 visant expressément l'acte de renouvellement en sa première page.

Elle conteste une quelconque imprécision du commandement, auquel était annexé un relevé de compte précis des loyers et charges établis par le gestionnaire locatif de la concluante pour la période du 1er janvier 2017 au 16 janvier 2018, le total du solde des charges réclamé pour les années 2012 à 2016 s'élevant à la somme de 20.138,21 €, là où les causes du commandement de payer représentaient un montant de 26.073,59 €, de sorte qu'au 11 octobre 2017, soit juste avant la délivrance du commandement querellé du 08 mars 2018, il restait dû une somme de 5.788,12 € au titre des loyers et charges.

Elle ajoute que si le bail commercial, conclu le 08 juin 1944, avant l'entrée en vigueur du statut des baux commerciaux, ne visait aucune charge de copropriété dans la mesure où l'immeuble litigieux n'était pas soumis au statut de la copropriété, tous les renouvellements conclus entre les parties jusqu'à ce jour, ont néanmoins repris purement et simplement les conditions et clauses originaires du bail de 1944, qui a donc été régularisé avant même la création du statut des baux commerciaux en 1953.

Or, ce bail inclut une clause aux termes de laquelle le preneur s'engage à rembourser au bailleur, non seulement la taxe de balayage et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais également s'oblige à payer les charges et accessoires du bail, clause qui a bien été reprise dans tous les renouvellements successifs y compris le dernier en date et qui constitue bien une clause claire et précise imposant au preneur de rembourser au bailleur les charges de l'immeuble, de sorte que la concluante serait fondée à solliciter le remboursement des charges de l'immeuble sur sa locataire, qui s'en est acquittée depuis 1944 sans aucune contestation, de sorte que la commune intention des parties était de régler les loyers, les charges locatives ainsi que les taxes, induisant ainsi une créance certaine, liquide et exigible.

La SCI Caravelle en déduit que le commandement de payer délivré le 08 mars 2018 est valide et que les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai d'un mois, la clause résolutoire serait acquise.

La SAS Café le Marivaux sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant principalement que la nullité du commandement a bien été invoquée dès l'assignation en date du 15 mars 2018, avant toute défense au fond et donc in limine litis et que le commandement de payer faisait apparaître une contrariété dans les délais en ce que l'acte fait apparaître un mois alors que la clause résolutoire produite en annexe, copie d'un extrait de bail qui ne correspond pas au bail litigieux, mentionne un délai de 15 jours, de sorte que le commandement serait nul dès lors qu'il entretiendrait la confusion dans l'esprit du preneur quant au délai qui lui est ouvert pour régulariser sa situation.

Elle ajoute que le commandement serait par ailleurs imprécis dès lors qu'il indiquerait que la concluante serait redevable d'arriérés de loyers et charges alors que le décompte annexé audit commandement ne comporte aucune somme relative à un loyer ni aucun justificatif aux charges dont le paiement est sollicité, le rendant ainsi dépourvu de cause aux termes de l'article 1103 du code civil, le preneur n'étant pas redevable, en l'état des dispositions contractuelles, de charges « locatives » autres que la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, à défaut de stipulation expresse en ce sens.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il résulte de la lecture du commandement de payer litigieux délivré le 08 mars 2018 à la SAS Café le Marivaux par la SCI Caravelle que cette dernière a « fait commandement » à sa preneuse de « payer la somme de 26.322,26 € » au visa des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du code de commerce, en précisant qu'a défaut de paiement « dans le délai d'un mois à compter de ce jour, et passé ce délai ['] le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter [sa] condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de [son] occupation et se prévaloir par ailleurs de la clause résolutoire insérée au bail dont copie est jointe au présent acte ».

Or, il s'infère de la copie de l'extrait du bail jointe au commandement de payer litigieux qu'y est visé un délai de 15 jours pour le preneur pour régulariser la situation.

S'il est constant que cette copie ne correspond pas au bail liant les parties, il n'en demeure pas moins que son insertion en pièce jointe au commandement de payer litigieux, alors qu'elle mentionne une possible résiliation de plein droit du bail dans un délai de quinze jours suivant une mise en demeure, contrairement aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce que le commandement vise pourtant, apparaît à l'évidence de nature à entretenir la confusion dans l'esprit du preneur quant au délai qui lui est ouvert pour régulariser la situation et ce quand bien même la reproduction de cette clause ne résulterait pas du bail liant les parties.

En conséquence, le commandement de payer litigieux du 08 mars 2018 apparaît imprécis par la contradiction entre les deux délais qu'il mentionne pour la SAS Café le Marivaux pour régulariser sa situation et faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire et doit dès lors être annulé.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a annulé le commandement de payer et débouté la SCI Caravelle de sa demande de résolution de plein droit du bail la liant à la SAS Café le Marivaux, et de ses demandes subséquentes tendant à l'expulsion de la SAS Café le Marivaux et sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

2. Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de la SAS Café le Marivaux

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 1156 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque l'intention commune ne peut être décelée, le contrat doit s'interpréter selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable, l'accord des parties pouvant également être tacite et résulter d'une acceptation non équivoque par l'une des parties des modalités d'exécution du contrat par l'autre partie.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI Caravelle de sa demande de condamnation de la SAS Café le Marivaux à lui verser la somme de 26.073,59 € arrêtée au 16 janvier 2018, après avoir considéré que :

- le contrat de bail liant les parties depuis le 1er octobre 1998, seul acte faisant état des charges dont est redevable le preneur, les renouvellements postérieurs n'ayant pas été accompagnés de modification des clauses du contrat relatives aux charges, prévoit dans son 5/ que le preneur est tenu de « rembourser à la bailleresse aussi en ce qui concerne lesdits lieux, les taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, d'assainissement et autres présentes et futures à la charge des locataires mais que la propriétaire est ou serait chargée de recouvrer. Et dans le cas où les taxes et contributions dont il est parlé ci-dessus viendraient à être remplacées en totalité ou en partie par d'autres qui, sous une forme quelconque, seraient mises à la charge de la bailleresse et ne retomberaient plus à la charge du preneur, ce dernier serait tenu de supporter annuellement une somme égale à celle qu'il aurait dû supporter pour lesdites taxes et contributions remplacées », l'article loyer du bail précisant que « les charges et accessoires du bail seront exigibles par quart aux mêmes dates que le loyer » « ces paiements de loyers et de charges accessoires seront effectués à [Localité 11] en la demeure de la bailleresse ou de son mandataire »,

- il ne résulte pas de ces clauses une disposition expresse répercutant sur le preneur le paiement des charges d'entretien de l'immeuble et des diverses charges de copropriété telles que l'eau, la location du compteur, le téléphone et le salaire du gardien, le chauffage de la loge, les contrats d'entretien des extincteurs, l'achat de diverses fournitures, les charges relatives à l'usage de l'ascenseur, l'achat du combustible et le contrat de chauffage des parties communes, seul le paiement de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères étant expressément mises à la charge du preneur, et les termes « taxes et contributions » et « charges et accessoires du bail » n'étant pas révélateurs de l'intention des parties de répercuter le paiement des charges communes de copropriété sur le preneur,

- il résulte des avis d'échéances adressés par le mandataire de la SCI Caravelle sur la période 2009-2014 après établissement de la régularisation de charges au fur et à mesure des années, que seul était sollicité le paiement de la taxe de balayage et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la base individuelle du lot occupé par le preneur, aux termes des relevés de régularisation, étant ramenée à 0 pour les autres postes, et que la SCI Caravelle n'a sollicité le paiement de l'ensemble des charges locatives sur la période 2012/2016 d'un montant total de 20.421,26 € qu'à compter du 27 décembre 2017, demande en paiement à laquelle s'est opposée la SAS Café le Marivaux par courrier du 12 janvier 2018 aux motifs que le bail commercial les liant ne met à sa charge que les taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères et non les dépenses relatives aux charges sociales, travaux de l'ascenseur et salaires du gardien,

- la SCI Caravelle ne rapporte pas la preuve que pendant des années, la SAS Café le Marivaux se serait acquittée du paiement de l'ensemble des charges de copropriété de l'immeuble et que le défaut de facturation au cours des cinq dernières années ne résulte que d'une erreur de son mandataire, à défaut de production des régularisations de charges antérieures à l'année 2009 et de décompte locatif antérieur à cette date,

- Il résulte en conséquence de ces éléments éclairant l'intention des parties, au vu de la clause du bail prévoyant expressément que le preneur doit s'acquitter du paiement de la taxe de balayage et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de l'interprétation sans équivoque que le bailleur a fait lui-même de ses obligations contractuelles en excluant précisément le paiement des charges de copropriété des régularisations de charges adressées au preneur et du refus explicite de la SAS Café le Marivaux de modifier cette pratique, que le contrat de bail liant les parties depuis le 1er octobre 1998 doit s'interpréter comme net de charges communes pour le preneur, de sorte que la SAS Café le Marivaux n'est pas tenue de l'ensemble des charges relatives à l'entretien de la copropriété, s'agissant notamment des postes qu'elle conteste, telles notamment les dépenses d'entretien, de prestations techniques, de surveillance, de chauffage, de fournitures ou d'eau froide,

- par conséquent, il ne sera pas fait droit aux demandes de la SCI Caravelle relatives au paiement des sommes engagées au titre des charges, soit aux termes du décompte annexé au commandement de payer la somme de 20.168,21 €,

- s'agissant du surplus de 5.905,38 € sollicité par la bailleresse, cette demande n'apparaît pas fondée à défaut de production par elle notamment des justificatifs de frais de procédure mis à la charge du preneur, ainsi que des soldes de charges facturés au preneur pour les années 2015 et 2016, soit les sommes de 253,05 € et 253,05 €, ainsi que d'un décompte antérieur à la date du 1er janvier 2017 permettant de vérifier l'imputation des paiements effectués par la société locataire, alors qu'il résulte du décompte produit que la SAS Café le Marivaux règle au cours de chaque trimestre son loyer courant, majoré d'une provision sur charges et de sa contribution à la CRL.

La SCI Caravelle, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la SAS Café le Marivaux à lui verser la somme de 106.869,72 € arrêtée au 30 juin 2021 au titre de loyers et charges impayés.

La SAS Café le Marivaux s'y oppose en excipant être fondée à ne pas régler des charges qui ne sont pas contractuellement dues.

Au cas d'espèce, si la cour relève que la SCI Caravelle produit enfin en cause d'appel un décompte locatif du 1er janvier 2012 au 17 mai 2021, il s'infère néanmoins de sa lecture attentive qu'aucune imputation de charges communes de copropriété n'a été réclamée à la SAS Café le Marivaux avant le 27 décembre 2017, en dehors d'un « contrôle de travaux le 04 juin 2013 pour un montant de 100,46 € et un « suivi tx M. [J] » le 21 mai 2014 pour un montant de 320,53 €, ce dont il ne saurait se déduire une intention commune des parties d'imputer à la SAS Café le Marivaux le paiement de charges communes de copropriété, ce d'autant qu'il ne résulte nullement du décompte que ces frais auraient finalement été réglés par la SAS Café le Marivaux.

Ainsi, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en interprétant les dispositions du contrat d'une part à la lumière de ses dispositions claires quant à une absence de mise à la charge de la SAS Café le Marivaux de charges d'entretien de l'immeuble et des diverses charges de copropriété telles que l'eau, la location du compteur, le téléphone et le salaire du gardien, le chauffage de la loge, les contrats d'entretien des extincteurs, l'achat de diverses fournitures, les charges relatives à l'usage de l'ascenseur, l'achat du combustible et le contrat de chauffage des parties communes, seul le paiement de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères étant expressément mis à la charge du preneur, et les termes « taxes et contributions » et « charges et accessoires du bail » n'étant pas révélateurs de l'intention des parties de répercuter le paiement des charges communes de copropriété sur le preneur, et d'autre part à la lumière de la pratique dénuée d'ambiguïté adoptée tant par le bailleur que par le preneur depuis plusieurs années.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et de débouter de sa demande en paiement de la somme de 106.869,72 €.

3. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1134, 1741 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 1227 du code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu'une mise en demeure préalable, sauf stipulation contraire, soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI Caravelle de sa demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail, faute de justification de l'existence d'un motif suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles, après avoir considéré que :

- la SCI Caravelle ne justifie pas du défaut de paiement actuel par la SAS Café le Marivaux des loyers et provisions sur charges, alors qu'il résulte du décompte locatif annexé au commandement de payer et non actualisé que le preneur règle chacune de ses échéances trimestrielles au moins depuis janvier 2017, faute de production d'un décompte antérieur, et que des comptes doivent intervenir entre les parties, les sommes demandées par la bailleresse au titre de l'arriéré locatif |n'étant pas dues,

- i1 résulte des éléments communiqués par les parties que le bail consenti au preneur qui occupe les lieux depuis plus de soixante ans a été régulièrement renouvelé et que la SCI CARAVELLE a accepté le principe du renouvellement à la date du 1er octobre 2017, ce qui, sans constituer une renonciation à sa demande de résiliation du bail, démontre que le comportement du preneur ne revêt pas dans l'esprit du bailleur un niveau de gravité de nature à faire obstacle à la poursuite des relations contractuelles,

- il ne peut être déduit de la délivrance de nombreux commandements de payer, dont la la SCI Caravelle est elle-même à l'initiative, une volonté du preneur de se soustraire à ses obligations, dès lors que ces tentatives de résiliation du bail aux torts du preneur-devant les juridictions de référé ou en paiement forcé de son arriéré locatif devant le juge de l'exécution ont échoué, en raison notamment de l'existence de contestations sérieuses sur le montant des sommes dues ou des paiements réalisés permettant de la désintéresser.

La SCI Caravelle, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, expose en substance que la SAS Café le Marivaux ne s'acquitterait pas du montant de ses loyers et charges à échéance, étant précisé qu'elle serait actuellement redevable envers sa bailleresse d'une somme de 106.869,72 € au titre de ses loyers et charges arrêtés au 30 juin 2021 puisque le loyer est payable à terme échu, le défaut de paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 08 mars 2018 constituant bien un manquement de la SAS Café le Marivaux à ses obligations contractuelles les plus élémentaires vis-à-vis de la SCI Caravelle.

Elle souligne que la procédure en renouvellement de bail commercial actuellement en cours ne saurait valoir renonciation de sa part à sa demande de résiliation judiciaire, le défaut réitéré de paiement des loyers et charges aux échéances contractuelles constituant une cause de résiliation du bail aux torts du preneur.

Elle relève enfin qu'entre 2015 et 2018, elle aurait été contrainte de faire délivrer à l'encontre de sa locataire six commandements de payer visant la clause résolutoire et ce pour obtenir le paiement de ses loyers et charges, de sorte que le comportement de la locataire constituerait un manquement grave et suffisant justifiant la résiliation judiciaire du bail.

La SAS Café le Marivaux, laquelle sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, argue quant à elle que la SCI Caravelle aurait renoncé à se prévaloir de la résiliation judiciaire dès lors qu'elle lui a offert le renouvellement du bail et que les griefs qui lui sont adressés, tous antérieurs au renouvellement, devraient être réputés abandonnés par la bailleresse, ce d'autant que les commandements délivrés ne seraient ni fondés ni justifiés, de sorte que le manquement grave ne serait pas caractérisé.

Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a opéré à une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en tirant les conséquences juridiques de ses propres constatations, dont il résulte un paiement contemporain à la procédure par la SAS Café le Marivaux de ses loyers et charges courants, et à tout le moins depuis 2017, l'existence de comptes à faire entre les parties, et l'acceptation par la SCI Caravelle du renouvellement du bail au 1er octobre 2017, cette acceptation, si elle ne caractérise pas une renonciation du bailleur à solliciter la résiliation du bail, témoignant néanmoins que les griefs qu'il élève à l'encontre de la SAS Café le Marivaux ne revêtent pas une gravité suffisante de nature à faire obstacle à la poursuite de leur relation contractuelle.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Il s'infère également du débouté de la SCI Caravelle en sa demande de résiliation judiciaire du bail qu'elle sera subséquemment déboutée de ses demandes tendant à l'expulsion de la SAS Café le Marivaux, au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et à sa condamnation à lui verser une indemnite' d'occupation.

Le contrat de bail liant les parties perdurant, la SCI Caravelle sera par ailleurs déboutée de sa demande tendant à ce que le dépôt de garantie de 40.000 € lui reste acquis.

4. Sur la demande d'indemnisation de la SAS Café le Marivaux pour procédure abusive

Le droit d'action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté. Le principe du droit d'agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l'abus de l'exercice du droit.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SAS Café le Marivaux de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive à hauteur de 5.000 € après avoir relevé qu'elle ne justifie ni d'une faute du bailleur, dès lors qu'il apparaît qu'elle ne s'est pas toujours acquittée du paiement des loyers et provisions sur charges dus aux échéances échues, notamment sur la période 2016-2017, la régularisation des causes des commandements des 14 juin et 28 juillet 2016 étant intervenue pendant la procédure devant le juge des référés ayant donné lieu à l'ordonnance du 10 janvier 2017, cette décision l'ayant par ailleurs condamnée au paiement de l'arriéré locatif pour le 4ème trimestre 2016, ni du préjudice résultant pour elle de la volonté du bailleur de poursuivre ses demandes en justice, de nature à justifier l'octroi de dommages-intérêts à son profit.

La SAS Café le Marivaux, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, fait valoir pour l'essentiel que la SCI Caravelle a agi avec mauvaise foi dès lors qu'elle n'avait pas répondu à ses demandes d'explications au titre du paiement de solde de charges et que la clause résolutoire n'a pas vocation à s'appliquer pour des arriérés de charges qui ne sont pas dus en vertu de la convention locative.

Elle souligne que la faute de la bailleresse est caractérisée par la délivrance même d'un commandement portant sur des sommes non justifiées et l'acharnement dont fait preuve cette dernière à l'encontre de sa locataire depuis de nombreuses années, le préjudice en résultant pour la SAS Café le Marivaux consistant en la nécessité pour elle de se défendre et de prendre un avocat.

La SCI Caravelle sollicite la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en arguant principalement au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile, que celui qui sollicite le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité, ce qui n'est pas rapporté en l'espèce, alors que la SAS Café le Marivaux a fait preuve de déloyauté dans les débats, n'est pas une locataire de bonne foi en ce qu'elle a donné son fonds en location-gérance en violation du bail et ne justifie d'aucune difficulté financière, son activité étant stable et pérenne depuis plusieurs années puisqu'elle est censée percevoir une redevance de sa locataire-gérante couvrant largement le montant des loyers et charges appelés.

Au cas d'espèce, il ne saurait se déduire de la multiplication de la délivrance de commandements de payer par la SCI Caravelle un quelconque abus ou comportement fautif, alors même qu'il résulte de la lecture des décomptes que la SAS Café le Marivaux n'a pas toujours réglé le loyer dû et provision sur charges aux échéances sur la période 2016/2017 et n'a régularisé les causes des commandements des 14 juin et 28 juillet 2016 qu'en cours de procédure de référé.

En outre, si la SAS Café le Marivaux excipe d'un préjudice subi par elle en raison de délivrances multiples de commandements de payer et assignations en justice par la SCI Caravelle, qui la contraindraient à assurer sa défense en justice notamment avec l'aide d'un avocat, ces frais ainsi invoqués ne sont toutefois pas distincts des frais de justice visés par l'article 700 du code de procédure civile, et ne sauraient dès lors ouvrir droit à indemnisation sur un autre fondement.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Café le Marivaux de sa demande d'indemnisation, e ce, par substitution de motifs.

5. Sur la demande de la SAS Café le Marivaux tendant à l'édition d'avoirs et modification de la provision sur charge

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SAS Café le Marivaux de ses demandes de condamnation sous astreinte de la SCI CARAVELLE à communiquer au preneur les avoirs correspondants aux montants des charges quittancées et aux frais de procédure mis à sa charge et à modifier le montant de la provision sur charges, en l'état d'une part des comptes à faire entre les parties, et d'autre part de l'accord des parties sur la provision, qui en tout état de cause donne lieu à restitution en cas de trop perçu.

Si la SAS Café le Marivaux maintient sa demande en cause d'appel, la cour adopte cependant les motifs pertinents du premier juge lequel, pour débouter la SAS Café le Marivaux de ces demandes a relevé, à bon droit, l'inopportunité d'avoirs alors qu'un compte entre les parties doit être établi, et l'absence de fondement à une quelconque modification du montant de la provision sur charges, alors même que cette dernière résulte d'un accord des parties matérialisé dans le contrat, et que son maintien se justifie dès lors que la SAS Café le Marivaux est tenue aux termes du contrat au règlement de certaines taxes et qu'en tout état de cause, l'éventuel trop perçu peut faire l'objet d'une répétition.

Le jugement ayant débouté la SAS Café le Marivaux de ces demandes sera par conséquent confirmé.

6. Sur les demandes accessoires

La SCI Caravelle succombant sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge, et ce notamment quant à la prise en charge par la SCI Caravelle du coût du commandement de payer du 08 mars 2018.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la SCI Caravelle à réclamer le coût de la saisie conservatoire pratiquée le 07 mars 2018, dès lors que ce coût résulte d'un jugement du juge de l'exécution du 04 juin 2018 ayant autorité de la chose jugée à défaut de preuve de l'exercice d'une voie de recours.

En outre, la SCI Caravelle sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre à verser à la SAS Café le Marivaux la somme de 8.000 € en cause d'appel, les chefs du jugement étant confirmés de ce chef pour la première instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 17 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 18/03258 en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute la SCI Caravelle de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne la SCI Caravelle à verser à la SAS Café le Marivaux la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne la SCI Caravelle aux entiers dépens d'appel.