CA Chambéry, 1re ch., 10 septembre 2024, n° 21/02507

Faits et procédure

Par contrat de bail du 19 juillet 2007, la SCI Les Creuses a donné à bail commercial à la société AF Gestion un local sur deux niveaux dans un immeuble en copropriété situé zone artisanale à Seynod (74600), d'une superficie de 1824 m². Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2007 pour un loyer annuel de 198 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de fusion du 31 juillet 2011, la société Garanka Holding est venue aux droits de la société AF Gestion.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2015, la société Garanka Holding a délivré congé à la SCI Les Creuses pour le 30 juin 2016.

Par acte d'huissier du 26 octobre 2019, la SCI Les Creuses a assigné la société Garanka Holding devant le tribunal de grande instance de Créteil notamment aux fins de voir principalement juger que le congé donné par la société Garanka Holding est nul et de nul effet par son maintien dans les lieux après le 1er juillet 2016.

Par ordonnance du 28 mai 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Créteil a fait droit à l'exception d'incompétence soulevée par la société Garanka Holding et a désigné le tribunal de grande instance d'Annecy pour connaître du litige.

Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal de grande instance d'Annecy, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Débouté la SCI Les Creuses de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamné la société Garanka Holding à payer à la SCI Les Creuses la somme de 8 754,15 euros ;

- Condamné la SCI Les Creuses à payer à la société Garanka Holding la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il n'est pas contesté que le bail initialement conclu entre les parties devait se terminer le 30 juin 2016 ni qu'un congé a été donné le 21 décembre 2015 par la locataire à la bailleresse à effet au 30 juin 2016. La remise des clés a été faite le 2 septembre 2016 ainsi que l'état des lieux de sortie, selon constat d'huissier du même jour ;

Il n'est pas contesté que c'est du fait de l'impossibilité de déménager au 30 juin 2016 dans ses nouveaux locaux, en raison de retards dans l'exécution de travaux, que la société Garanka Holding s'est maintenue dans les lieux appartenant à la SCI Les Creuses ;

A compter du 1er juillet 2016, soit au-delà du terme du bail, la SCI Les Creuses a autorisé l'occupation des lieux par la société Garanka Holding en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, ce qui caractérise la notion de convention d'occupation précaire selon l'article L 145-5-1 du code de commerce ;

La société Garanka Holding redevable d'une indemnité d'occupation qui ne peut qu'être fixée qu'au montant du dernier loyer faute d'accord express des parties sur un autre montant du 1er juillet 2016 au 2 septembre 2016 ;

La mention expresse de la présence du container dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 2 septembre 2016 permet de conclure que la restitution des locaux tels que configurés et tels qu'équipés a été acceptée par la bailleresse ;

Outre l'absence de matérialité des désordres allégués, les devis produits par la bailleresse sont insuffisants à établir la preuve de la réalisation des travaux ni l'obligation de remise en état qui pèserait sur la locataire.

Par déclaration au greffe du 27 décembre 2021, la SCI Les Creuses a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 28 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Les Creuses sollicite l'infirmation des de la décision et demande à la cour de :

- Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté et y faisant droit ;

- Infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

- Principalement : condamner la société Garanka Holding au titre de la nullité de son congé et comme étant nul et de nul effet par son maintien dans les lieux après le 1er juillet 2016;

- Subsidiairement : condamner la société Garanka Holding au titre du bail commercial tacitement prolongé entre la société Garanka Holding et elle-même existant en raison du maintien dans les lieux de la société Garanka Holding et ce, depuis le 1er juillet 2016 et non dénoncé à ce jour ;

- Très subsidiairement, condamner la société Garanka Holding au titre d'un bail dérogatoire et ce, depuis le 1er juillet 2016 et non dénoncé à ce jour ;

- Infiniment subsidiairement, condamner la société Garanka Holding au titre d'une occupation sans droit ni titre, à compter du 1er juillet 2016 qui a cessé le 30 juin 2017 ;

En tout état de cause,

- Prononcer la résiliation judiciaire de toute convention au regard des manquements contractuels de la société Garanka Holding à compter du 30 juin 2017 ;

- Condamner la société Garanka Holding à lui verser la somme de 243 635,42 euros et 3 794,40 euros, 1320 euros T.T.C. et 408,90 euros T.T.C ;

- Condamner la société Garanka Holding, à lui verser la somme de 183 960 euros T.T.C. au titre des frais de remise en état ;

- Condamner la société Garanka Holding à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive ;

- Condamner la société Garanka Holding à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Garanka Holding aux entiers dépens dont distraction à Me Seaumaire au titre de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Creuses fait valoir notamment que :

Aucun accord n'est intervenu entre les parties concernant la conclusion d'une convention d'occupation précaire ou d'un bail dérogatoire ;

Le jugement retient que la preuve de ces travaux n'est pas rapportée, or les seuls manquements à la remise en état suffisent pour établir un droit à indemnisation par principe ;

Il ne peut être déduit, faute d'accord, qu'elle ait donné son accord pour que le container soit laissé dans les locaux en empêchant leur exploitation normale ;

Le congé donné par la société Garanka Holding est nul et de nul effet par son maintien dans les lieux après le terme du bail, dès lors, le preneur resté en place après le terme du bail commercial se voit soumis à un bail commercial ne pouvant être résilié que par un nouveau congé donné 6 mois à l'avance ;

Le maintien dans les lieux de la société Garanka Holding après le 1er juillet 2016 a fait naître un bail tacite et qu'il lui incombait donc de procéder dès cette date au règlement trimestriel et par avance des loyers, soit pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2016.

Par dernières écritures du 6 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Garanka Holding demande à la cour de :

A titre principal,

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy en toutes ses dispositions à l'exception de sa condamnation à payer la SCI Les Creuses la somme de 8 754,15 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 août au 2 septembre 2016 ;

- Recevoir son appel incident ;

- Infirmer le jugement uniquement en ce qu'il l'a condamné à payer la SCI Les Creuses la somme de 8 754,15 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 août au 2 septembre 2016 ;

Statuant à nouveau,

- Constater qu'elle a quitté les locaux le 16 août 2016 :

- En conséquence, débouter la SCI Les Creuses de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période courant du 17 août au 2 septembre 2016 ;

A titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement sur le fond,

- Dire et juger que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 2 septembre 2016, date de l'état des lieux de sortie, et limiter sa condamnation à la somme de 8 754,15 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 17 août 2016 au 2 septembre 2016 ;

En tout état de cause,

- Dire et juger qu'elle n'a commis aucune résistance abusive et la débouter de sa demande ;

- Condamner la SCI Les Creuses à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive que cette dernière a initiée ;

- Condamner la SCI Les Creuses à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI Les Creuses au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Garanka Holding fait valoir notamment que :

L'occupation des lieux était autorisée par le bailleur, à raison de circonstances particulières et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties, savoir en l'occurrence l'achèvement des travaux ;

Les parties s'étant mises d'accord tant sur le principe que sur les conditions d'une telle prolongation, elles devaient simplement formaliser l'accord par la signature d'une convention d'occupation précaire ;

Il n'y a pas eu de renouvellement ni prolongation tacite du bail commercial ;

Elle a remis les clefs le 10 août 2016 et l'occupation des lieux a pris fin le 16 août 2016, date à laquelle a eu lieu la convocation de la SCI Les Creuses à un état des lieux, qui n'a finalement été réalisé que le 2 septembre 2016 en raison des demandes de la bailleresse ;

Sur sa demande d'indemnisation au titre de la prétendue dégradation des locaux, la SCI Les Creuses ne verse ni factures, ni extraits de comptabilité à l'appui de sa prétention ;

Certains des devis ne correspondent pas à des réparations locatives qui auraient pu être mis à sa charge.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 26 février 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 mars 2024.

MOTIFS ET DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la société les Creuses justifie de son changement de dénomination sociale suite à sa fusion absorption par la société ACF Gestion, avec effet rétroactif au 1er janvier 2022. Le nom initial de la société sera conservé dans la motivation pour une meilleure compréhension, et le nom actuel sera au besoin utilisé dans le dispositif pour en permettre une meilleure exécution.

I- Sur la qualification de l'occupation des lieux postérieure au 30 juin 2016

L'article L145-9 du code civil dispose 'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.'

L'article L145-5-1 du même code prévoit 'n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.'

C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que les premiers juges ont retenu que :

- le bail commercial conclu entre les parties le 19 juillet 2007, prenant effet au 1er juillet 2017, avait été rompu à la suite du congé délivré par acte d'huissier par la société AF gestion, devenue la société Garanka holding, le 21 décembre 2015, six mois avant son échéance ;

- aucun élément ne permet de retenir une volonté claire et non équivoque du locataire de renoncer à son congé ;

- le maintien dans les lieux du locataire après l'échéance a été annoncé par celui-ci au bailleur quelques semaines à l'avance, avec la précision, que cette occupation des lieux devait durer jusqu'à 'l'achèvement des travaux dans nos nouveaux locaux', probablement le 24 mai 2006, au cours d'un entretien téléphonique entre M. [F], directeur régional de la société Garanka et M. [K], gérant de la société les Creuses, ce qui résulte d'un échange de sms entre les parties à cette date ;

- un projet d'avenant au bail en cours a été proposé par mail du 2 juin 2016, et refusé par la société les Creuses, puis M. [F] a chargé ses subordonnés de mettre en forme un 'document qui me permette de rapidement officialiser cela avec [K]', par mail du 24 juin 2016 ;

- sauf à supposer que M. [F] ait construit tout un historique de mails et sms et de préparation d'un projet de contrat pour faire croire à l'existence d'un accord avec M. [K] sur un maintien temporaire dans les lieux, et qu'il ait adressé des mails en ce sens, pour se constituer à postériori des preuves, il y a lieu de retenir que M. [K] n'a pas négocié de bonne foi, mais dans l'objectif de porter préjudice à la société Garanka, en refusant de tenir compte de l'information communiquée sur la durée de la prolongation de l'occupation, qui n'était que très temporaire ;

- l'accord de principe sur un maintien temporaire dans les lieux résulte du procès-verbal de constat du 30 juin 2016 de Me [R] [Y], huissier de justice 'M. [K] ne s'oppose pas à cette poursuite d'occupation. Il précise à M. [F] : qu'il n'entend pas s'entretenir ce jour sur la convention d'occupation précaire avant d'avoir pu s'entretenir avec son avocat, qu'il reste en contact avec M. [F] pour formaliser juridiquement cette occupation.', ce qui n'est pas contredit par le procès-verbal de constat réalisé le même jour par Me [C] [H], intervenu à la demande de la société les Creuses.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société les Creuses de condamnation de la société Garanka holding au paiement de loyers.

II- Sur la redevance d'occupation due

Il résulte des pièces du dossier que la société Garanka a annoncé son départ des lieux le 28 juillet 2016 pour le 10 août suivant. Ce faisant, si la société Garanka holding a remis les clefs à l'huissier chargé d'effectuer l'état des lieux pour son compte, celles-ci n'ont pas été remises au bailleur lui-même, et il ressort des échanges de mails et de courriers subséquents que la société Garanka a accepté le report à la date du 2 septembre 2016, qui constitue par conséquent la fin de l'occupation des lieux.

Enfin, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la présence d'un container dans les lieux, notée dans le procès-verbal de constat du 2 septembre 2016 de Me [C] [H], n'avait pu échapper à la société les Creuses, et que son absence de réclamation à ce sujet avant le courrier du 9 mai 2017 valait acceptation de la libération des lieux par la société Garanka holding et ne pouvait être prétexte à retarder la date de fin d'occupation des lieux.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société Garanka holding à payer un reliquat de frais d'occupation de 8 754,15 euros HT pour la période d'occupation entre le 17 août et le 2 septembre 2016.

III- Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. Il résulte des articles 1730 et 1731 du code civil que le locataire doit répondre des dégradations locatives affectant le bien loué, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, malgré les mentions du bail qui prévoyaient dans son paragraphe IV - l'organisation d'un état des lieux contradictoire dans le délai de 90 jours, le preneur ayant accepté, aux termes du contrat de bail, de prendre les locaux dans l'état dans lequel ils se trouvaient au jour de son entrée en jouissance. Il est constant en outre que l'immeuble a été exploité de manière continue depuis 2007. L'état des lieux réalisé le 21 juin 2012, à mi-terme du contrat de bail, fait apparaître un bon état, sans qu'il soit possible de déterminer si, comme le soutient la société les Creuses, les locaux étaient dans un état neuf en 2007. L'appelante aura en définitive exploité les lieux pendant un peu plus de neuf ans.

Par ailleurs, le contrat de bail laissait à la charge du bailleur les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil, et 'la remise en état intégrale ou la réfection complète des installations ou équipements communs'.

Comme le fait observer en cause d'appel la société Garanka holding, il appartient à la société les Creuses, qui agit en responsabilité contractuelle, de rapporter la preuve d'un manquement de sa locataire à ses obligations, mais également de l'existence d'un préjudice réel et certain qui lui aurait été causé par cette faute.

S'il est de jurisprudence constante que le bailleur n'est pas tenu de justifier de la réalisation des travaux de remise en état du bien loué pour obtenir la prise en charge par son locataire des dégradations locatives qui lui incombent (3e Civ. 15 novembre 2018, pourvoi n°17-22.130), il lui appartient cependant de démontrer qu'il subit réellement un préjudice en lien avec ces dégradations. Des dommages-intérêts ne peuvent en effet être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle (3ème Civ, 3 décembre 2003, pourvoi n° 02-18.033, Bulletin civil 2003, III, n° 221).

L'état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire, par un huissier de justice, et n'est pas contesté par les parties. Il relève que les revêtements de murs sont globalement défraîchis, qu'il y a quelques trous de cheville ou zones noircies correspondant globalement à un usage normal des lieux par une entreprise. La société les Creuses soutient que les lieux ayant été laissé dans un état déplorable, leur remise en état s'imposait avant de pouvoir relouer.

Quelques éléments relevant véritablement de dégradations locatives ne permettant pas une relocation immédiate et aisée peuvent être notés :

- porte principale dégradée,

- porte sectionnelle du magasin abîmée, porte avec une baguette tordue et porte accès piétons voilée,

- dans 3 locaux WC : manque bondes, abattants de toilettes, habillage des meubles sous lavabos décollé et déchiré,

- dans salle technique magasin : 3 éviers inox présentant des tâches de rouille, robinetterie manquante, grille évacuation manquante.,

- local réfectoire : bonde et bouton de vidange manquants, porte freezer du réfrigérateur cassée, 6 ampoule HS.

Sur la base de ce constat d'huissier, le montant des réparations incombant à la société Garanka holding doit s'établir à 14 271,45 euros HT (8 152,54 euros de frais de réparations des locaux sanitaires, éviers, meubles sous lavabo, 1 100 euros HT de facture d'évacuation du container, 1 450 et 3 588,91 euros de frais de remplacement et réparation de la porte sectionnelle, porte principale et porte d'accès piéton).

S'il n'est fourni qu'une seule facture du 15 juin 2017, correspondant à l'enlèvement du container, et des devis pour le surplus, il résulte toutefois du constat réalisé par huissier le 17 mars 2020 et des conclusions de la société Garanka holding que les lieux ont été reloués de façon scindée, pour partie à la société Dimas en décembre 2016, et pour le seconde partie à l'été 2017 à la société LBA Thivel, qui a réalisé une journée portes ouvertes le 16 novembre 2017, soit postérieurement à l'enlèvement du container.

Dès lors qu'elle échoue ainsi à justifier de l'existence d'un préjudice devant être réparé à hauteur de 183 960 euros TTC, alors que la relocation a pu avoir lieu dans des délais raisonnables après évacuation du containeur, la demande indemnitaire formée par la société les Creuses au titre des réparations locatives sera limitée à 14 271,54 euros HT.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

IV- Sur l'indemnisation d'une résistance abusive

La société les Creuses ne démontre pas l'existence d'une résistance abusive de la société Garanka holding, alors, à l'inverse, qu'une certaine mauvaise foi peut être mise en évidence du côté du bailleur, qui a nié avoir connaissance des demandes d'occupation temporaire formulées afin de réclamer des sommes importantes, tant au niveau des loyers qu'au niveau ultérieurement de la remise en état.

A l'inverse, interjeter appel est un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de preuve d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol. Une telle volonté de nuire n'est pas démontrée de la part de la société les Creuses.

V- Sur les demandes accessoires

Les sociétés Garanka holding et les Creuses succombent toutes deux partiellement en leur appel ou leur appel incident. Elles supporteront par moitié les dépens de l'appel, et chacune gardera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté la société ACF Gestion (anciennement société les Creuses) de sa demande au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Garanka holding à payer à la société ACF Gestion la somme de 14 271,54 euros HT au titre des réparations locatives,

Y ajoutant,

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties,

Dit que chaque partie supportera les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a engagés.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 10 septembre 2024

à

Me Grégory SEAUMAIRE

Me Sophie GIROD-ROUX

Copie exécutoire délivrée le 10 septembre 2024

à

Me Grégory SEAUMAIRE

Me Sophie GIROD-ROUX