CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 6 septembre 2024, n° 23/01538

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Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 28 décembre 2023, la société Solinfo demande à la cour, au visa de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de :

- Réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau :

- Ordonner aux consorts [Z] d'entreprendre les travaux conservatoires, nécessaires urgents et préalables destinés à éviter un dommage imminent sur la sécurité des biens et des personnes, ainsi qu'il suit :

.Reprise de la structure de la dalle de béton couvrant les lieux loués, en intérieur comme en façade, conformément aux normes de sécurité applicables,

.Mise hors d'eau des lieux loués,

Et ce dans un délai maximal de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Dire et juger que ces travaux seront exécutés par un professionnel dans les normes de l'art et qu'il en sera justifié au locataire ;

- Fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard dans le commencement des travaux de réfection, qui commencera à courir le 1er jour du deuxième mois suivant la signification de la

décision à intervenir ;

- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- Condamner les consorts [Z] à verser chacun à la société Solinfo la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Condamner les consorts [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

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MM. [V] [X] [L] et [E] [Z], Mme [D] [L] [Z] et la SCI [Z] [L] n'ont pas constitué avocat.

Mme [M] [W] [L] [Z], à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice des 19 et 28 décembre 2023 n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 2, il convient de statuer par décision par défaut.

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Suivant avis RPVA du 4 juillet 2024, la cour a invité les parties à présenter leurs observations, sous quinzaine, sur la recevabilité des demandes formées contre M. [E] [Z], Mme [D] [L] [Z] et la SCI [Z] [L], au regard des prescriptions des articles 16, 125, 31 et 32 du code de procédure civile alors que ceux-ci ne semblent pas parties au contrat de bail.

L'appelant, seule partie constituée, n'a transmis aucune observation.

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Par ailleurs, il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si en appel, l'intimé n'a pas constitué avocat et ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien-fondés.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en défense

Il résulte des dispositions des articles 122 et suivant du code procédure civile que "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée".

Selon l'article 31 du code de procédure civile que "l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé."

L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. Il doit être né et actuel au jour où l'action est exercée, indépendamment des événements postérieurs. Il doit également être légitime, personnel ("Nul ne plaide par procureur") et direct. Il s'apprécie au jour de l'introduction de la demande.

En l'espèce, à l'appui de son recours la société Solinfo verse aux débats le contrat de bail commercial conclu le 25 juin 2009 entre M [V] [X] [L] [Z] et Mme [I] [W] [L] [Z], d'une part, (le bailleur) et la SARL Solinfo (le preneur).

A défaut d'autre élément et en l'absence de toute observation contraire, il s'ensuit que seuls les preneurs, à savoir M [V] [X] [L] [Z] et Mme [I] [W] [L] [Z], ont qualité et intérêt à défendre.

Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par la société Solinfo à l'encontre de M. [E] [Z], Mme [D] [L] [Z] et la SCI [Z] [L].

Sur les demandes d'injonction sous astreinte

La société Solinfo soutient qu'il est établi de la part du bailleur un manque flagrant d'entretien et de réparation entraînant d'important troubles de jouissance. Elle estime que le maintien de l'immeuble en l'état représente un danger qui commande une action rapide de prévention de tout péril ou toute atteinte : il convient de refaire l'étanchéité du toit pour éviter les infiltrations d'eau qui expliquent la totalité des désordres constatés. Elle considère que la menace que représente une telle situation pour les personnes et les biens justifie d'elle-même l'urgence de sa démarche, et ce d'autant plus qu'il ne fait aucune doute que ces réparations incombent au bailleur, en ce qu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil.

Elle rappelle que l'article 835 du code de procédure civile prévoit, même en cas de contestation sérieuse, que le juge des référés puisse prescrire en référé, non seulement les mesures conservatoires, mais également et sans exclusion aucune, les mesures de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle fait encore valoir que la remise en état de la dalle comme la mise hors d'eau constituent indéniablement des mesures conservatoires préalables et urgentes de sécurisation des lieux, afin d'éviter un péril imminent sur la sécurité des biens et des personnes en attendant, en second lieu, la réalisation des travaux définitifs de remise en état lesquels dépendent du juge du fond.

Sur ce,

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile :

" Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En l'espèce, la société Solinfo se fonde sur l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile aux termes duquel " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "

Il appartient donc à la société Solinfo de rapporter la preuve de l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se défini comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent consiste dans un dommage, un préjudice ou la méconnaissance d'un droit qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. La gravité du dommage n'a pas à être prise en considération, si ce n'est pour décider de la nature de la mesure à prendre. Le risque de dommage doit simplement être évident, à défaut de quoi ce dernier ne pourrait pas être imminent.

Le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile sans constater l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite. Mais face à cette alternative, non seulement il doit, vérifier qu'aucune des deux branches de l'alternative n'est constituée, avant de rejeter les prétentions d'une partie se prévalant seulement de l'une d'entre elles.

Aussi, si le juge peut se fonder sur l'une ou l'autre des branches de l'alternative ouverte par l'article 835, alinéa 1er, comme c'est le cas d'ailleurs aussi au titre de l' article 834, il lui est également possible de statuer sur le fondement de l'un ou l'autre de ces deux textes, eu égard aux exigences de la situation dont il est saisi.

Par ailleurs, l'article R. 145-23 du code de commerce n'attribue compétence au juge des loyers commerciaux que pour fixer le loyer. Le juge des loyers commerciaux est donc incompétent pour les contestations sans rapport avec la fixation du loyer lui-même.

Et l'article R. 145-23, alinéa 2 du même code permet au tribunal judiciaire de connaître d'une contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, lorsqu'il en est saisi accessoirement à une autre demande.

Il s'en déduit que c'est à tort que le juge des référés a considéré qu'il n'avait pas le pouvoir d'ordonner ladite mesure car relevant de l'appréciation et de la compétence du juge du fond en matière de baux commerciaux alors que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour les contestations sans rapport avec la fixation du loyer lui-même, conformément à l'article R. 145-23 du code de commerce, ce qui est le cas en l'espèce.

En l'espèce, la société Solinfo verse aux débats le contrat de bail commercial conclu devant Maître [B] [S], notaire, le 25 juin 2009 entre M [V] [X] [L] [Z] et Mme [I] [W] [L] [Z], d'une part, (le bailleur) et la SARL Solinfo (le preneur) portant sur un terrain sur lequel est édifiée une construction à usage commercial en dur sous dalle, élevée d'un rez-de-chaussée sur sous-sol d'une superficie de 274 m², située à [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 5], pour une durée de 9 années, à compter du 4 octobre 2006, moyennant un loyer annuel de 32.928,96 euros, soit 2.744,08 euros par mois.

Au paragraphe " CHARGES ET CONDITIONS " (page 3) il est stipulé que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment, les réfections et remplacement des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture.

Elle produit également au dossier deux procès-verbaux de constat réalisés les 18 juin 2019 et 30 septembre 2022 par Maître [C] [O] [A], commissaire de justice, à la demande de la société Solinfo, dont il ressort, notamment, en juin 2019, que :

- Dans la salle de repos où le toit est équipé d'un ensemble de dalle en plâtre avec armature en aluminium, plusieurs plaques sont endommagées par la suite de la chute de béton provenant directement de la dalle de la toiture ; le béton est cassé sur une profondeur d'au moins 5 à 6 centimètres en certains endroits et laisse apparaître le ferraillage intérieur,

- Dans le bureau du comptable : des traces d'infiltrations d'eau sont visibles sur le faux-plafond ; une des plaques est enlevée et le béton tombe directement sur le mobilier de bureau,

- Dans l'open-space : le béton, sur lequel un mât supporte un vidéoprojecteur, est éclaté avec des fissures assez importantes à proximité immédiate,

- Dans le magasin : des craquelures sont visibles sur le plafond, en plusieurs endroits et sur toutes la superficie de la pièce ; sur le mur de façade latérale côté mer, d'importantes traces d'infiltrations d'eau sont visibles, la peinture est boursouflée et des traces de coulures près des étagères contenant les marchandises en vente sont existantes et il y a une fissure à environ 30 cm du plafond sur toute la largeur de la pièce,

- Au niveau du Stock : les mêmes dégradations sont visibles dont une plus importante au niveau de la poutre qui traverse la pièce avec éclats de béton et ferraillage intérieur apparent

- Dans la partie SAV : des traces d'infiltration d'eau sont visibles sur la façade latérale de la pièce ; la peinture est tâchée par des traces de coulure,

- En extérieur, à l'avant, la casquette béton qui le trouve sur la façade avant présente d'importantes dégradations, le béton est cassé de façon importante ; côté mer, le ferraillage est apparent et l'ensemble est fortement dégradé, si bien que même les nouvelles couches de peinture ne tiennent plus sur les parties bétonnées ; depuis l'extrémité et dans l'angle du bâtiment, le mur extérieur correspondant à la façade latérale est un mur en béton on enduit, brut, sur lequel un faïençage assez important est visible, avec également des éclats de béton laissant apparaître le ferraillage,

Et qu'en septembre 2022, il en est de même, avec la précision que le ferraillage intérieur est rouillé, le commissaire de justice constatant en outre:

- Dans la partie SAV : des traces d'eau sont visibles sur les plaques de contreplaqué et des lames de parquet sont abîmées par suite d'absorption d'eau

- Dans le magasin : le parquet flottant du sol près de l'entrée est abîmé ; des traces d'épaufrure (éclats) de la dalle de béton sont visibles dans la vitrine.

Aux termes d'un courriel de Mme [M] [Z] à la société Solinfo du 18 juillet 2022 :

" Suite aux efforts de ma cousine depuis plusieurs mois de me fournir un devis cohérent, je trouve celui-ci valable ;

Comme je vous l'avais suggéré une fois je vous propose de monter un dossier pour faire ces travaux qui semblent urgents en bloquant le loyer versé;

Je ne suis pas parvenue à demander au gérant d'utiliser le loyer à cette fin malgré un papier signé par les 3 propriétaires ni à le faire démissionner ;

Comme vous nous avez déjà assigné au tribunal et avec quelques photos vous obtiendrez gain de cause ;

Je vous serai reconnaissance de mettre en place cette procédure avant de graves dégâts imminents "

Est encore versé aux débats le devis de la SAS Revêtir établi le 18 juillet 2022 au nom de la SCI [L] [Z] " Travaux d'étanchéité sur toiture dalle inaccessible " d'un montant total de 25.800 euros HT, soit 26.341,80 euros TTC comprenant les postes suivants :

- Travaux préparatoires, décapage partielle de la membrane d'étanchéité existante, évacuation et traitement des déchets,

- Création d'une évacuation d'eau supplémentaire,

- Dépose étanchéité sur les remontées et relevées ainsi que les plots en béton,

- Travaux d'étanchéité bicouche par membrane bitumeuse sablée sur les parties courantes,

- Travaux d'étanchéité liquide sur les remontées et relevées,

- Intérieur : rattrapage des éclats béton au niveau de la dalle.

En l'état, et comme le relève à bon droit le juge des référés, il n'est pas contestable que tout bailleur doit le clos et le couvert, ainsi que les grosses réparation.

Il s'en suit qu'existe en la cause un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er qui justifie que soient entreprises des mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent.

En effet, il ressort des éléments du dossier que toutes les pièces du local loué sont impactées par des infiltrations d'eau, dont le bureau occupé par le comptable de l'entreprise, et y compris dans le magasin recevant du public, ce qui interroge d'ailleurs quant à la sécurité des personnes.

Par ailleurs, la cour relève que le bailleur lui-même a fait établir un devis pour y remédier.

Il s'ensuit que la société Solinfo est légitime à obtenir la réalisation de travaux d'étanchéité sur la toiture des locaux loués par M [V] [X] [L] [Z] et Mme [I] [W] [L] [Z].

Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise et de faire droit aux demandes de la société Solinfo à l'encontre de M [V] [X] [L] [Z] et Mme [I] [W] [L] [Z].

S'agissant de l'astreinte, il convient de rappeler qu'en vertu des dispositions issue de la loi du 9 juillet 1991, tout juge peut ordonner une astreinte, même d'office, pour assurer l'exécution de sa décision. Il dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour en fixer le montant L'astreinte ne prend effet qu'à la date fixée par le juge et elle ne peut pas être antérieure au jour où la décision qui porte sur une condamnation à une obligation est devenue exécutoire.

L'astreinte est provisoire ou définitive. Provisoire, elle permet une révision à la diminution ou une suppression de son montant lors de sa liquidation. Elle peut avoir une durée indéterminée. Définitive, elle ne peut être ordonnée qu'après une astreinte provisoire et pour une durée déterminée.

Afin de garantir l'effectivité de la bonne exécution de la décision, une astreinte sera ordonnée, à hauteur de 100 euros par jour de retard dans le commencement des travaux, à compter du premier jour du deuxième mois suivant la signification de la décision, étant précisé que cette astreinte provisoire ne pourra courir au-delà d'un délai maximum de 3 mois, à charge pour la société Solinfo, à défaut de l'exécution des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter le juge de l'exécution, dont la compétence est en principe exclusive, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de l'infirmation totale du jugement dont appel, M. [V] [X] [L] [Z] et Mme [M] [W] [L] [Z] supporteront les dépens de première instance et d'appel et verseront chacun à la société Solinfo une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

- Déclare irrecevables pour cause de défaut d'intérêt et de qualité à défendre les demandes formées par la SARL Solinfo à encontre de M. [E] [Z], Mme [D] [L] [Z] et la SCI [Z] [L] ;

- Infirme en toute ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance de référé rendue le 5 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Et statuant à nouveau,

- Ordonne à M. [V] [X] [L] [Z] et à Mme [M] [W] [L] [Z] d'entreprendre les travaux conservatoires, nécessaires urgents et préalables destinés à éviter un dommage imminent sur la sécurité des biens et des personnes, ainsi qu'il suit :

.Reprise de la structure de la dalle de béton couvrant les lieux loués, en intérieur comme en façade, conformément aux normes de sécurité applicables,

.Mise hors d'eau des lieux loués,

- Dit que ces travaux devront être exécutés dans un délai maximal de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Dit que ces travaux seront réalisés par un professionnel dans les normes de l'art et qu'il en sera justifié à la SARL Solinfo ;

- Condamne M. [V] [X] [L] [Z] et Mme [M] [W] [L] [Z] à exécuter ces travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce, à compter du premier jour du deuxième mois suivant la signification de la décision ;

- Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la SARL Solinfo, à défaut d'exécution des travaux à l'expiration de ce délai, de solliciter le juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;

Y ajoutant,

- Condamner M. [V] [X] [L] [Z] et Mme [M] [W] [L] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- Condamne M. [V] [X] [L] [Z] et Mme [M] [W] [L] [Z] à verser chacun à la SARL Solinfo la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.