CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 6 septembre 2024, n° 24/00376

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 4 avril 2012, la fondation La Ruche Seydoux a consenti un bail soumis au statut des baux commerciaux à Mme [Y], portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], à destination d'atelier d'artistes.

Reprochant à Mme [Y] un changement de destination du local et son refus de laisser leur accès afin que puissent y être effectués des travaux, la fondation La Ruche Seydoux lui a fait délivrer, par acte du 26 décembre 2022, une sommation de respecter les clauses du bail afférentes à la destination des lieux et à l'obligation d'y laisser libre accès.

Cette sommation étant restée sans effet, la fondation La Ruche Seydoux a fait délivrer une seconde sommation à Mme [Y], par acte du 30 mars 2023, puis, l'a assignée par acte du 30 mai 2023 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et paiement d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, le premier juge a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 1er mai 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de Mme [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

statué sur le sort des meubles ;

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Mme [Y], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer facturé en principal, soit 429,96 euros par mois ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de communication d'un calendrier de travaux et la demande de condamnation pour procédure abusive ;

condamné Mme [Y] à verser à la fondation La Ruche Seydoux la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [Y] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du 30 mars 2023.

Par déclaration du 14 décembre 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif à l'astreinte.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mai 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la Fondation La Ruche Seydoux et la renvoyer à mieux se pourvoir ;

faire injonction à la fondation La Ruche Seydoux de lui transmettre un planning des interventions et travaux qui seront de nature à avoir un impact sur ses conditions d'occupation ;

dire que ce planning devra, sauf impossibilité matérielle dûment justifiée, comporter pour chacune des interventions concernées au moins deux dates ou le cas échéant deux périodes alternatives d'intervention lui permettant d'en choisir une ;

dire que ce planning devra lui être adressé un mois au moins avant la première des dates d'intervention ou de travaux prévue ;

assortir cette injonction d'une astreinte suffisamment incitative qu'il plaira à la cour de déterminer et qui commencera à courir après l'expiration d'un délai dont le point de départ sera fixé à la date de notification entre avocats de la décision à intervenir ;

se réserver la liquidation de l'astreinte ;

condamner la Fondation La Ruche Seydoux à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner la Fondation La Ruche Seydoux à payer à Maître [L] [N] et Maître [M] [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700-2° du code de procédure civile laissant à ces derniers le soin de convenir de sa répartition ;

condamner la Fondation La Ruche Seydoux aux entiers dépens en ce compris les frais de signification de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mai 2024, la Fondation La Ruche Seydoux demande à la cour de :

débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ;

la recevoir en ses demandes ;

Y faisant droit,

déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 22 mai 2024 au soutien des intérêts de Mme [Y] ;

confirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions, à la seule exception de celle relative à la fixation de l'indemnité d'occupation ;

Par voie de conséquence,

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du dernier loyer facturé en principal, soit 429,96 euros par mois ;

Statuant à nouveau du seul chef réformé,

condamner Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle d'un montant de 1.500 euros avec en sus le montant de la provision trimestrielle pour charges de 291 euros, soit une indemnité d'occupation trimestrielle charges comprises de 1.791 euros et ce à compter du 1er mai 2023, ou toute autre date qu'il plaira à la juridiction de retenir ;

En tout état de cause,

condamner Mme [Y] au paiement provisionnel de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [Y] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 29 mai 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des dernières conclusions de l'appelante

Selon l'article 905-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification de l'appel incident ou de l'appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l'avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

Pour soulever l'irrecevabilité des conclusions remises et notifiées le 22 mai 2024 par l'appelante, la Fondation La Ruche Seydoux soutient que celles-ci sont intervenues plus d'un mois après la notification de ses conclusions du 7 février 2024 contenant appel incident.

Il est exact que l'intimée a remis ses premières conclusions le 7 février 2024, ouvrant ainsi un délai d'un mois à Mme [Y] pour conclure sur l'appel incident formé, ne portant que sur l'indemnité d'occupation et que cette dernière a conclu le 22 mai 2024, puis le 27 mai suivant.

Cependant, ces conclusions ne sauraient être déclarées irrecevables dès lors qu'elles ne répondent pas à l'appel incident formé par l'intimée, Mme [Y] ne discutant que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ne développant que sa demande aux fins de communication du planning des travaux, objet de son appel principal.

Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte des pièces produites que suivant bail, soumis au statut des baux commerciaux, en date du 4 avril 2012, la fondation La Ruche Seydoux a consenti à Mme [Y], moyennant un loyer annuel de 3.833,40 euros hors taxes, majoré d'une provision annuelle pour charges de 960 euros hors taxes, la location d'un local à destination d'atelier, situé au 2ème étage du bâtiment B et constituant le lot n°15, comprenant un rez-de-chaussée et une mezzanine. Il a été expressément prévu dans les conditions particulières que 'les locaux objet du présent bail sont destinés à l'usage d'atelier d'artiste, à charge pour le preneur d'obtenir toutes les autorisations administratives et fiscales relatives à son activité (...)' ainsi qu'il résulte des articles 1 à 6 des conditions particulières du contrat.

L'article III des conditions générales du bail énonce que 'les locaux loués devront être utilisés conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Le preneur est tenu de conserver aux lieux loués la destination contractuelle définie à l'article 3 des conditions particulières, à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée que ce soit, sous peine de résiliation immédiate du bail, si bon semble au bailleur (...)'.

Enfin, le paragraphe 13 de l'article VII, intitulé 'charges et conditions', des conditions générales, met à la charge du preneur l'obligation de 'supporter la gêne que pourrait lui causer l'exécution des réparations, y compris les grosses réparations objet de l'article 606 du code civil, effectuées soit par le bailleur, soit par la copropriété, soit par des tiers, même s'il s'agit de locataires du bailleur, qui deviendraient nécessaires à l'immeuble quel qu'en soit l'inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires (...)'.

Il est constant que l'atelier loué à Mme [Y] se situe au sein du bâtiment Fernand Léger et s'inscrit dans un vaste ensemble de plus de 1600m² construit au début du siècle dernier et abritant de nombreux ateliers loués à des artistes pour l'exercice de leur activité artistique.

Au cours de l'année 2022, à l'occasion des travaux de sauvegarde entrepris, la fondation La Ruche Seydoux a découvert que Mme [Y] utilisait les lieux loués à usage d'habitation et faisait obstacle à la réalisation des travaux, au motif qu'ils porteraient atteinte à ses conditions de vie.

Après lui avoir adressé une lettre de mise en demeure, le 8 février 2022, de cesser l'utilisation du local à des fins d'habitation et de permettre la réalisation des travaux conformément aux conditions du bail, demeurée sans effet, étant précisé qu'un atelier de remplacement lui avait été préalablement proposé à titre temporaire, pendant le temps d'exécution des travaux, la Fondation La Ruche Seydoux a fait délivrer à Mme [Y], le 26 décembre 2022, une sommation d'avoir à respecter les obligations du bail relatives à l'occupation des locaux et la réalisation des travaux, dans le délai d'un mois.

Autorisée par ordonnance sur requête du 13 février 2023, la Fondation La Ruche Seydoux a fait réaliser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 20 mars suivant, qui établit que Mme [Y] a fixé son logement dans le local loué.

Celle-ci a ainsi déclaré, d'une part, vivre dans cet atelier, ne posséder aucun autre bien immobilier et ne louer aucun appartement ou espace de travail autre que le local litigieux et, d'autre part, refuser l'accès à l'entreprise et aux ouvriers en charge de la réalisation des travaux en raison de leur durée tout en sollicitant l'attribution d'un atelier temporaire pendant leur réalisation.

C'est dans ces conditions que le 30 mars 2023, la Fondation La Ruche Seydoux a délivré à Mme [Y] une deuxième sommation, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, d'avoir à se conformer à ses obligations contractuelles quant à l'occupation du local et la réalisation des travaux.

Il n'est pas contesté que dans le mois de cet acte, Mme [Y] n'a pas satisfait à ses obligations.

Pour contester les effets de la sommation, Mme [Y] soutient que la constatation de la résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse tenant à l'absence d'atteinte à la destination des lieux, affirmant qu'il n'est pas démontré que la conclusion d'un bail commercial exclut la possibilité pour le preneur d'habiter dans les lieux loués et qu'il est nécessaire d'interpréter les clauses du contrat ce qui excède les pouvoirs de la juridiction des référés.

Elle indique que depuis l'origine, la fondation héberge des artistes auxquels elle permet non seulement d'exercer leur art mais aussi de résider, l'atelier d'artiste étant traditionnellement un lieu de création mais aussi de vie au sein duquel l'artiste établit son domicile.

Elle ajoute que la présence d'une cuisine et d'une salle de bains dans les lieux caractérise l'affectation partielle du local au logement de son occupant et précise avoir assuré les lieux depuis des années par une police multirisques habitation et réglé la taxe d'habitation.

Si le juge des référés ne peut interpréter un contrat, il lui revient de tirer les conséquences de stipulations claires et dépourvues d'ambiguïté.

Les dispositions contractuelles susvisées, qui constituent la loi des parties et qui ne souffrent aucune interprétation, limitent la destination du local loué à 'l'usage d'atelier d'artiste' (article 3 des conditions particulières) 'à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée que ce soit, sous peine de résiliation immédiate du bail, si bon semble au bailleur' (article III des conditions générales qui renvoient expressément à l'article 3 des conditions particulières).

Il est, au surplus, relevé à la lecture des statuts de la Fondation La Ruche Seydoux, qu'elle a pour finalité, notamment, 'd'affecter aux artistes plasticiens les espaces privatifs de l'ensemble immobilier dit La Ruche définis comme des lieux de création, réservés à l'utilisation professionnelle'.

Ainsi, en n'ayant pas cessé l'utilisation partielle du local loué à titre d'habitation, dans le mois de la sommation du 30 mars 2023, ce qu'elle reconnaît, Mme [Y] ne s'est pas conformée à son obligation contractuelle de respecter la destination des lieux loués.

La présence d'un coin cuisine et d'une salle d'eau dans les lieux loués n'est pas de nature à modifier leur destination contractuelle dès lors que Mme [Y] ne justifie d'aucune autorisation du bailleur pour transformer l'usage initialement convenu.

En outre, le choix opéré par Mme [Y] de souscrire une police multirisques habitation pour garantir les locaux et le paiement d'une taxe d'habitation, résultant de la seule déclaration qu'elle a effectuée auprès de l'administration fiscale, sont dépourvus de toute pertinence puisqu'ils ne sauraient entraîner un changement de leur destination.

Enfin, l'opposition de Mme [Y] à la réalisation des travaux dans les lieux loués alors qu'elle est tenue par les termes du bail de permettre l'exécution des travaux nécessaires, constitue une seconde infraction au bail, qui n'a toujours pas cessé à ce jour, Mme [Y] invoquant un 'droit imprescriptible au respect de son domicile ou, à tout le moins, son droit à la jouissance paisible des lieux loués'.

La clause résolutoire stipulée dans le bail énonce 'qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer (...) comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter, demeurés infructueux le bail sera résilié de plein droit (...)'.

La demande du bailleur ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et aucune mauvaise foi de sa part n'étant démontrée dans la mise en oeuvre de la sommation du 30 mars 2023, c'est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis, que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er mai 2023.

Depuis cette date, Mme [Y] occupe les locaux sans droit ni titre, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite que seule son expulsion peut faire cesser.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs y compris en celui relatif au sort des meubles.

Au regard de l'occupation sans droit ni titre du local, l'obligation de Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable.

Cette indemnité sera fixée, par provision, au montant du dernier loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. L'ordonnance entreprise n'ayant pas tenue compte du montant des provisions pour charges, sera donc réformée de ce chef.

Sur la demande de Mme [Y] de communication du planning d'interventions des entreprises

Au regard de la résiliation du bail et de ses conséquences, ce chef de demande de Mme [Y] est sans objet.

L'ordonnance sera donc confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Y] sollicite l'allocation de la somme de 4.000 euros en raison du caractère abusif de la procédure engagée contre elle.

Or, la procédure que la Fondation La Ruche Seydoux a dû introduire ne présentant aucun caractère abusif, il convient, confirmant l'ordonnance de ce chef, de débouter Mme [Y] de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, Mme [Y] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la Fondation La Ruche Seydoux, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer mensuel majoré des charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi à compter du 1er mai 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux ;

Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle et à payer à la Fondation La Ruche Seydoux la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.