CA Rennes, 3e ch. com., 10 septembre 2024, n° 22/07317

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 25 mars 2009 M. [U] a donné à bail à la société Cabaret les locaux constituant le lot n°34 d'un ensemble immobilier, pour une durée de 9 ans.

Le 23 mars 2018, M. [U] a cédé à la SC Guillaume la moitié indivise en pleine propriété des lots n°27 et 34 du même ensemble immobilier.

Le 1er août 2018, M. [U] a cédé à la SCI Sanitat l'autre moitié indivise en pleine propriété des lots n°27 et 34 de l'ensemble immobilier.

Le 9 octobre 2019, estimant que M. [U], la SC Guillaume et la SCI Sanitat avaient violé le droit de préemption dont il bénéficiait en qualité de locataire des locaux, la société Margot, venant aux droits de la société Cabaret, les a assignés en annulation la vente de la totalité des parts indivises relatives au local, objet du bail commercial.

Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal de commerce de Nantes a :

- Débouté la société Margot de l'ensemble de ses demandes,

- Condamné la société Margot aux dépens,

- Condamné la société Margot à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société Margot à payer à la SC Guillaume la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société Margot à payer à la SCI Sanitat la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

La société Margot a interjeté appel le 16 décembre 2022.

La société Margot a déposé ses dernières conclusions le 14 mai 2024. M.

[U] a déposé ses dernières conclusions le 24 août 2023. La SCI Sanitat a déposé ses dernières conclusions le 17 avril 2024. La SC Guillaume a déposé ses dernières conclusions le 16 mai 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024.

Il résulte du bail commercial qu'il portait sur le lot n°34 de l'ensemble immobilier. Il résulte des actes de cession litigieux qu'ils ont porté sur les lots n°27 et 34 de l'ensemble immobilier, réunis avec un lot transitoire n°37 sous un numéro unique de lot, le numéro 38.

Le 28 juin 2024 il a été demandé aux parties, pour le 8 juillet 2024 au plus tard, de faire valoir toutes observations sur le fait que les cessions litigieuses ont pu porter sur un lot qui ne faisait pas l'objet du contrat de bail commercial ainsi que sur les conséquences légales d'un tel fait sur l'exercice du droit de préemption par le locataire commercial.

La société Margot a fait valoir ses observations et produit certaines pièces justificatives le 3 juillet 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

La société Margot demande à la cour de :

- Débouter M. [U] et les sociétés Guillaume et Sanitat de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Relevant l'application de l'article L145-46-1 du code de commerce aux cessions des quotes-parts de droits indivis d'un local commercial,

- Relevant la fraude du droit de préférence de la concluante organisée par M. [U] et les sociétés Guillaume et Sanitat,

- Déclarer nul et de nul effet les actes de cession du 23 mars 2018, intervenu entre M. [U] et la société Guillaume, et du 1er août 2018 intervenu entre M. [U] et la SCI Sanitat,

- Ordonner la remise en état des parties antérieurement aux cessions annulées,

- Condamner la société Guillaume à payer à la société Margot la somme de 30.363,60 euros à titre de restitution des loyers depuis le 23 mars 2018, à parfaire,

- Condamner la SCI Sanitat à payer à la société Margot la somme de 28.442,88 euros à titre de restitution des loyers depuis le 1er août 2018, à parfaire,

- Juger que la cession du local commercial sis [Adresse 6] - [Localité 8], dont la désignation suit : 'Au rez-de-chaussée à usage commercial d'un immeuble d'habitation : - Une grande salle voûtée, - Un espace bar, - Une cuisine, - Un débarras / cave en mezzanine, - Toilette', cadastré sous les références suivantes : EN [Cadastre 5] [Adresse 6], au prix de 140.000 euros T.T.C, est parfaite entre la société Margot et M. [U],

- Faire injonction à M. [U] d'avoir à comparaître par devant tout étude notariale qu'il plaira à la cour de céans de nommer, aux fins de régularisation de la cession dans le délai d'un mois à compter de l'arrêt

de la cour à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

- Décerner acte à la société Margot qu'elle se propose de consigner la somme de 140.000 euros à titre de garantie du prix de cession du local commercial sis [Adresse 6] - [Localité 8] entre la main de l'étude notariale qui sera désignée par la cour de céans, et ce dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

- Condamner in solidum M. [U], la SC Guillaume, et la SCI Sanitat à payer à la société Margot la somme de 228.912,31 euros, à titre de réparation de sa perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le local commercial sis [Adresse 6] à Nantes,

En tout état de cause,

- Condamner in solidum M. [U], la SC Guillaume, et la SCI Sanitat à payer à la société Margot la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- Condamner in solidum M. [U], la SC Guillaume et la SCI Sanitat à payer à la société Margot la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [U], la société Guillaume et la SCI Sanitat aux entiers dépens de l'instance.

M. [U] demande à la cour de :

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- En conséquence :

- Débouter la société Margot de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

- En cas d'annulation de la cession, condamner la SC Guillaume à restituer à M. [U] l'intégralité des loyers et charges perçus par elle à compter du 23 mai 2018 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir outre les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles,

- En cas d'annulation de la cession, condamner la SCI Sanitat à restituer à M. [U] l'intégralité des loyers et charges perçus par elle à compter du 1er août 2018 jusqu'à date de l'arrêt à intervenir outre les intérêts au taux légal à compter de chacun des échéances trimestrielles,

- Débouter la SC Guillaume, d'une part, et la SCI Sanitat, d'autre part, de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de M. [U],

- Condamner la SC Guillaume et la SCI Sanitat à garantir à M. [U] de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant en principal qu'intérêts, frais et accessoires,

- Condamner la société Margot à payer à M. [U] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Margot aux entiers dépens.

La SC Guillaume demande à la cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Margot de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Débouter la société Margot de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la société Margot à payer à la SC Guillaume la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la même en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

- Condamner M. [U] à garantir et relever indemne la société SC Guillaume de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- Condamner M. [U], en cas d'annulation de la cession, à verser à la société SC Guillaume la somme de 74.065 euros correspondant au prix de vente et aux droits de mutations ainsi que les taxes supportées et frais exposés pour la conservation de la chose qui seront en l'état évalués à la somme de 3.000 euros par an sauf à parfaire par conclusions ultérieures, soit 15.000 euros à ce jour,

- Rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.

La SCI Sanitat demande à la cour de :

- Recevoir la SCI Sanitat dans l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,

- La déclarer recevable,

- En conséquence,

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- Débouter la société Margot de sa demande d'application de l'article L.145 46-1 du code de commerce aux cessions des quotes-parts de droits indivis d'un local commercial,

- Débouter la société Margot de voir la cour relever l'existence d'une fraude à son droit de préférence,

- Débouter la société Margot de sa demande de voir déclarer nulle la vente par M. [U] de la moitié des parts indivises des lots n°27 et 34 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8] intervenue le 1er août 2018,

- Débouter la société Margot de sa demande de restitution des loyers perçus par la SCI Sanitat,

- Débouter la société Margot de sa demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de la SCI Sanitat,

- Débouter la société Margot de sa demande de voir constater parfaite la vente du local commercial entre elle et M. [U],

- Débouter la société Margot de sa demande de consignation du prix de 140.000 euros à titre de garantie du prix de cession,

- Débouter la société Margot de sa demande de condamnation de la SCI Sanitat à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

- Condamner M. [U], en cas d'annulation de la cession, à verser à la SCI Sanitat la somme de 70.000 euros au titre de la restitution du prix de vente, et la somme de 4.065 euros correspondant aux droits de mutations,

A titre très subsidiaire :

- Condamner M. [U] à garantir et relever indemne la SCI Sanitat de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

- Débouter M. [U] de sa demande de condamnation de la SCI Sanitat à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- Condamner la société Margot à verser à la SCI Sanitat la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Margot aux entiers dépens dont ceux de première instance.

Pour un plus ample expose des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur le droit de préemption du locataire :

Le locataire d'un local commercial bénéficie d'un droit de préemption sur ledit local lorsque le propriétaire décide de le vendre :

Article L145-46-1 du code de commerce ( Rédacation en vigueur du 18 décembre 2014 au 23 février 2022) :

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le droit de préemption portant atteinte au droit de propriété, il doit être interprété strictement. Le droit de préemption du locataire commercial est limité au seul local commercial où il exerce son activité.

En l'espèce le bail commercial porte sur le lot 34 de l'ensemble immobilier cadastré à [Localité 8] section EN Numéro [Cadastre 5] lieudit [Adresse 6].

Le contrat de cession du 23 mars 2018 porte sur la moitié indivise en pleine propriété des lots 27 et 34 de l'ensemble immobilier réunis avec un lot transitoire n°37 sous un numéro unique de lot, le numéro 38.

Le contrat de cession du 1er août 2018 porte sur sur la moitié indivise en pleine propriété des lots 27 et 34 de l'ensemble immobilier réunis avec un lot transitoire n°37 sous un numéro unique de lot, le numéro 38.

Il apparaît que les lots n°27 et 37 correspondaient à une cour commune de l'immeuble sur laquelle le locataire du lot n°34 disposait d'un droit de jouissance exclusif. La superficie locative, 100 m2, correspond d'ailleurs à la superficie cumulée des lots n°34, 37 et 27.

Les lots n°34,37 et 27 ont tous été réunis en un seul lot unique, le numéro 38. C'est sur ce lot que porte le bail commercial litigieux. C'est également ce lot qui a fait l'objet des cession litigieuse.

C'est donc sur le lot n°38 que la société Margot peut revendiquer un droit de préemption sur les cessions litigieuses. Ces cessions n'ont visé que le lot sur lequel s'exerçait le bail commercial.

Les questions qui se posent devant la cour sont donc de savoir si le droit de préemption du locataire est applicable lorsque la cession ne vise qu'une part indivise du local commercial et si la cession litigieuse est intervenue en fraude des droits du locataire.

Deux amendements ont été déposés sur un sujet proche devant l'Assemblée Nationale lors de l'examen de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises :

ART. 6

N°207

ASSEMBLÉE NATIONALE

7 février 2014

ARTISANAT, COMMERCE ET TRÈS PETITES ENTREPRISES - (N° 1739)

Commission

Gouvernement

Rejeté

AMENDEMENT N°207

présenté par M. [J] [H], Mme [D], M. [N], Mme [C], Mme [V], Mme [L], M. [Z], Mme [E], M. [B], M. [M], M. [R], M. [G], Mme [W], M. [O], Mme [T], M. [K] et Mme [X]

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ARTICLE 6

Après l'alinéa 6, insérer l'alinéa suivant :

« Le présent article est applicable en cas de cession de la majorité des parts de la société civile immobilière détenant le local à usage commercial ou artisanal. ».

EXPOSÉ SOMMAIRE

Le droit d'information et de préférence accordé au locataire par cet article doit être étendu en cas de cession d'une majorité des parts de la SCI qui détient le local objet du bail.

En effet, les locaux sont très souvent détenus par des SCI ce qui rend donc de fait inapplicable les dispositions de cet article à la plupart des ventes.

L'objectif est d'éviter aussi les mises en SCI frauduleuses dans le seul objectif de détourner le droit d'information de préférence du locataire.

ART. 6

N°208

ASSEMBLÉE NATIONALE

7 février 2014

ARTISANAT, COMMERCE ET TRÈS PETITES ENTREPRISES - (N° 1739)

Commission

Gouvernement

Rejeté

AMENDEMENT N°208

présenté par M. [J] [H], Mme [D], M. [N], Mme [C], Mme [V], Mme [L], M. [Z], Mme [E], M. [B], M. [M], M. [R], M. [G], Mme [W], M. [O], Mme [T], M. [K] et Mme [X]

ARTICLE 6

Après l'alinéa 6, insérer l'alinéa suivant :

« Le présent article est applicable également en cas de cession de la propriété démembrée du local à usage commercial ou artisanal ou en cas d'apport en nature de celui-ci. ».

EXPOSÉ SOMMAIRE

Le droit d'information et de préférence accordé au locataire par cet article doit être étendu en cas de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété du local objet du bail.

L'objectif est ainsi d'éviter les démembrements frauduleux dans le seul objectif serait de détourner le droit d'information de préférence du locataire.

L'apport en nature du local à une société doit être également soumis au droit d'information et de préférence accordé au locataire afin d'éviter que cette technique juridique ne soit utilisée pour contourner les dispositions du présent article.

Ces amendements n°207 et 208 ont été rejetés lors de la discussion en séance publique, 1ère séance du jeudi 13 février 2014 :

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission '

M. Fabrice Verdier, rapporteur. Il est défavorable dans les deux cas. Ces amendements complexifient le dispositif et je préfère m'en tenir à ce qui a été initialement prévu.

(Les amendements nos 207 et 208, repoussés par le Gouvernement, successivement mis aux voix, ne sont pas adoptés.)

Il apparaît ainsi que le législateur a entendu explicitement restreindre le droit de préemption et l'a notamment exclu en cas de cession démembrée de la nu propriété et de l'usufruit ou en cas de cession de parts sociales d'une société civile immobilière propriétaire du local commercial.

Une telle volonté de restriction est applicable aux cessions indivises, y compris au risque qu'elles soient utilisées pour contourner les dispositions du texte instaurant un droit de préemption.

En l'espèce, il est justifié que les deux promesses de vente ont été reçue par le notaire instrumentaire les 2 février 2018 et 24 mai 2018. Les deux cessions litigieuses sont en date respectivement des 23 mars 2018 et 1er août 2018. Elles ont été consenties à deux personnes différentes.

Le fait que les deux acquéreurs se connaissent ne permet pas de caractériser une entente entre eux aux fins de frauder les droits du locataires alors qu'une indivision par moitié nécessite pour être viable une entente minimale.

La faiblesse du prix de vente, à la supposer établie, montrerait au contraire que la cession est intervenue dans des conditions non optimales pour le propriétaire, une décote pouvant au contraire résulter de la vente en parts indivises et non pas en une seule fois.

Aucune fraude n'est donc établie. Il y a lieu de rejeter les demandes formées par la société Margot et de confirmer le jugement.

Sur les frais et dépens :

Il y a lieu de condamner la société Margot aux dépens d'appel, ceux afférents à l'intervention de la société Guillaume étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes formées en appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

- Confirme le jugement,

Y ajoutant :

- Rejette les autres demandes des parties,

- Condamne la société Margot aux dépens d'appel, ceux afférents à l'intervention de la société Guillaume étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.