CA Toulouse, 3e ch., 10 septembre 2024, n° 23/01997
TOULOUSE
Arrêt
Autre
10/09/2024
ARRÊT N°354/2024
N° RG 23/01997 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PPO4
EV/KM
Décision déférée du 15 Mai 2023
Juge des contentieux de la protection de Toulouse
( 23/00267)
S.MOREL
[C] [X] [G] [B]
C/
E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [C] [X] [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5] / France
Représenté par Me Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001755 du 13/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMEE
[Localité 4] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024
E.VET, conseiller
P. BALISTA, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte du 19 janvier 2017, l'EPIC Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine, [Localité 4] Métropole Habitat a donné en location à M. [C] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer de 384,60 €, charges incluses.
Le 28 octobre 2022, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte du 10 janvier 2023, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a fait assigner en référé M. [B] aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, le paiement à titre provisionnel de la somme de 1 559,84 € représentant l'arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2022, l'expulsion des occupants, la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges et la condamnation de M. [B] aux dépens ainsi qu'à l'allocation de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
- condamné M. [C] [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal, à compter de la décision,
- à compter du 28 décembre 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification du commandement d'avoir à le faire, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir de libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
M. [B] a relevé appel de cette ordonnance le 2 juin 2023, dans des conditions de forme et de délai non discutées, en énonçant dans sa déclaration d'appel les chefs critiqués.
Dans ses dernières écritures du 14 juillet 2023, M. [B] demande à la cour de :
Au principal :
- infirmer l'ordonnance en date du 15 mai 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, en ce qu'elle a :
* constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
* condamné M. [C] [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* à compter du 28 décembre 2022, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
* ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, (')
* ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
* rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Statuant à nouveau :
- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [B] le 28 octobre 2022.
- débouter l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire :
- infirmer l'ordonnance en date du 15 mai 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, en ce qu'elle a :
* constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* à compter du 28 décembre 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
* ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, (')
* ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R.451-1 au cas d'abandon des lieux,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
* rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Statuant à nouveau :
- accorder à M. [B] des délais de paiement de la dette locative arrêté à la somme de
492,02 € au 30 juin 2023, sur une période de 12 mois,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de respect par M. [B] des délais de paiement,
- juger que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [B] se libère de sa dette, selon les modalités fixées par l'arrêt à intervenir.
En tout état de cause :
- condamner l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat à verser à M. [B] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens de la procédure de référé en ce compris le commandement de payer, et les entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières écritures du 8 août 2023, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat demande à la Cour de :- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022 pour l'appartement [Adresse 3]- [Localité 5],
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [C] [B] au paiement de la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre
les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A titre incident :
- confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 15 mai 2023, sauf à :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [B] à verser à [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1084,17 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 11 avril 2023.
Statuant à nouveau :
- condamner M. [B] à payer à l'Office public de l'Habitat de la métropole toulousaine - [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 068,14 € en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 juillet 2023, sauf à parfaire,
- autoriser M. [B] à s'acquitter de la dette locative suivant les modalités suivantes :
- 50 € par mois le 6 de chaque mois, jusqu'à apurement de la dette, outre le paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant actualisé de 372,51 €,
- dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [B],
- dire en revanche qu'à défaut de paiement par M. [B] d'une seule mensualité à la date fixée ou une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.
En tout état de cause :
- condamner M. [B] à verser à l'Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 3 juin 2024.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Le locataire soulève l'irrégularité du commandement en raison de l'imprécision de la somme demandée et alors que le montant réclamé pour le mois de mai 2022 s'élève à 402,30 € alors que pour les mois suivants il s'élève à 373,12 € sans qu'aucune pièce explique cette différence.
Le bailleur oppose que le relevé de compte a été versé aux débats et que les écarts des sommes réclamées au titre des loyers entre le mois de mai 2022 le mois suivant s'explique par une baisse du montant des charges « provisions calories ».
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l'espèce antérieure à la loi du 23 juillet 2023 prévoit: «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil... ».
En l'espèce, le bail du 24 janvier 2017 comprend une clause résolutoire en son article 9.1 conformément aux articles sus-visés.
A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d'établissement de cet acte se heurtent à des contestations sérieuses ou non.
Il conviendra donc d'analyser les protestations du locataire en ce sens.
L'article 114 du code de procédure civile dispose que : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.».
En l'espèce, le 28 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un montant en principal de 927,18 €.
Le décompte joint au commandement débute par un passif non explicité de 401,46 € arrêté au 26 mai 2022. Cependant, même déduction faite de ce montant, le locataire était débiteur d'une somme de 525,72 €. Au surplus, il résulte de l'historique complet produit par le bailleur que ce montant de 401,46 € correspond effectivement à l'arriéré du locataire à cette date. Aucun grief ne pourrait donc être soutenu à ce titre.
Au surplus, le locataire critique le fait que le quittancement ne soit pas ventilé en loyer et charges alors qu'une somme de 402,30 € lui était réclamée pour le mois de mai 2022, portée à 373,12 € pour les mois suivants.
Cependant, le commandement détaille le montant des neuf sommes qui additionnées permettent d'aboutir au montant de 373,12 € (charges générales TOM, chauffage collectif, désinsectisation, contrat multiservice, compteur calorie, eau chaude, TVA), correspondant au total mensuel dû à compter de juin 2022 , étant précisé que le bail prévoit que la provision mensuelle sur charges peut être révisée à tout moment. Dès lors, le locataire ne justifie d'aucun grief résultant de la modification du montant mensuel réclamé.
En conséquence, le locataire ne justifie pas d'une contestation sérieuse susceptible d'affecter la régularité du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 28 octobre 2022.
À défaut pour M. [B] de rapporter la preuve de la justification du paiement de la somme de 525,72 € dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 29 décembre 2022, la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.
Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 29 décembre 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, M. [B] est occupant sans droit des locaux appartenant au bailleur depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.
Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, l'OPH de la métropole toulousaine est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.
L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.
Le locataire sollicite l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire afin d'apurer le solde de sa créance qu'il évalue à 492,02 €.
Le bailleur fait valoir que les parties ont trouvé un accord permettant au locataire de s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 € bien qu'un précédent plan d'apurement signé le 8 février 2023 sur les mêmes bases ait échoué, le locataire n'ayant pas honoré le règlement convenu dès mars 2023.
Au regard du décompte produit par le bailleur, la cour considère que le locataire reste redevable d'un montant de 564,53 € frais de procédure déduits, montant arrêté le 5 juillet 2023, le locataire ne justifiant pas du règlement de sommes qui n'auraient pas été prises en compte .
Au regard de l'accord des parties, il doit être fait droit à la demande en suspension
de la clause résolutoire selon des modalités précisées au dispositif.
L'équité commande de rejeter les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation de la décision déférée et en cause d'appel.
M. [B] gardera la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,
Statuant à nouveaux et y ajoutant:
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en annulation du commandement de payer délivré le 28 octobre 2022,
Condamne M. [C] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine, [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 564,53 € hors frais de procédure arrêtée au 5 juillet 2023,
Suspend le jeu de la clause résolutoire figurant au bail,
Autorise M. [C] [B] à s'acquitter de sa dette provisionnelle par versements mensuels de 50 € en plus du loyer courant à compter du 6 du mois suivant la signification du présent arrêt,
Dit qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la somme totale deviendra entièrement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,
Condamne M. [C] [B] aux dépens avec distraction au bénéfice de Maître Gilles Sorel en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties en première instance et en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER M.DEFIX
ARRÊT N°354/2024
N° RG 23/01997 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PPO4
EV/KM
Décision déférée du 15 Mai 2023
Juge des contentieux de la protection de Toulouse
( 23/00267)
S.MOREL
[C] [X] [G] [B]
C/
E.P.I.C. [Localité 4] METROPOLE HABITAT
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [C] [X] [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5] / France
Représenté par Me Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001755 du 13/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMEE
[Localité 4] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024
E.VET, conseiller
P. BALISTA, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte du 19 janvier 2017, l'EPIC Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine, [Localité 4] Métropole Habitat a donné en location à M. [C] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer de 384,60 €, charges incluses.
Le 28 octobre 2022, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte du 10 janvier 2023, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat a fait assigner en référé M. [B] aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, le paiement à titre provisionnel de la somme de 1 559,84 € représentant l'arriéré de loyers arrêté au 31 décembre 2022, l'expulsion des occupants, la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges et la condamnation de M. [B] aux dépens ainsi qu'à l'allocation de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
- condamné M. [C] [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal, à compter de la décision,
- à compter du 28 décembre 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y a condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification du commandement d'avoir à le faire, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir de libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
M. [B] a relevé appel de cette ordonnance le 2 juin 2023, dans des conditions de forme et de délai non discutées, en énonçant dans sa déclaration d'appel les chefs critiqués.
Dans ses dernières écritures du 14 juillet 2023, M. [B] demande à la cour de :
Au principal :
- infirmer l'ordonnance en date du 15 mai 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, en ce qu'elle a :
* constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
* condamné M. [C] [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* à compter du 28 décembre 2022, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
* ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, (')
* ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
* rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Statuant à nouveau :
- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [B] le 28 octobre 2022.
- débouter l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire :
- infirmer l'ordonnance en date du 15 mai 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, en ce qu'elle a :
* constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 084,17 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* à compter du 28 décembre 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation versée à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat par M. [B] et l'y condamné, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
* ordonné l'expulsion de M. [B] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, (')
* ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R.451-1 au cas d'abandon des lieux,
* condamné M. [B] à payer à l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
* rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Statuant à nouveau :
- accorder à M. [B] des délais de paiement de la dette locative arrêté à la somme de
492,02 € au 30 juin 2023, sur une période de 12 mois,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de respect par M. [B] des délais de paiement,
- juger que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [B] se libère de sa dette, selon les modalités fixées par l'arrêt à intervenir.
En tout état de cause :
- condamner l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat à verser à M. [B] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens de la procédure de référé en ce compris le commandement de payer, et les entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières écritures du 8 août 2023, l'EPIC [Localité 4] Métropole Habitat demande à la Cour de :- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 28 décembre 2022 pour l'appartement [Adresse 3]- [Localité 5],
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [C] [B] au paiement de la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre
les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A titre incident :
- confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 15 mai 2023, sauf à :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [B] à verser à [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1084,17 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 11 avril 2023.
Statuant à nouveau :
- condamner M. [B] à payer à l'Office public de l'Habitat de la métropole toulousaine - [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 1 068,14 € en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 juillet 2023, sauf à parfaire,
- autoriser M. [B] à s'acquitter de la dette locative suivant les modalités suivantes :
- 50 € par mois le 6 de chaque mois, jusqu'à apurement de la dette, outre le paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant actualisé de 372,51 €,
- dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par M. [B],
- dire en revanche qu'à défaut de paiement par M. [B] d'une seule mensualité à la date fixée ou une échéance d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.
En tout état de cause :
- condamner M. [B] à verser à l'Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 3 juin 2024.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Le locataire soulève l'irrégularité du commandement en raison de l'imprécision de la somme demandée et alors que le montant réclamé pour le mois de mai 2022 s'élève à 402,30 € alors que pour les mois suivants il s'élève à 373,12 € sans qu'aucune pièce explique cette différence.
Le bailleur oppose que le relevé de compte a été versé aux débats et que les écarts des sommes réclamées au titre des loyers entre le mois de mai 2022 le mois suivant s'explique par une baisse du montant des charges « provisions calories ».
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l'espèce antérieure à la loi du 23 juillet 2023 prévoit: «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil... ».
En l'espèce, le bail du 24 janvier 2017 comprend une clause résolutoire en son article 9.1 conformément aux articles sus-visés.
A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d'établissement de cet acte se heurtent à des contestations sérieuses ou non.
Il conviendra donc d'analyser les protestations du locataire en ce sens.
L'article 114 du code de procédure civile dispose que : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.».
En l'espèce, le 28 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un montant en principal de 927,18 €.
Le décompte joint au commandement débute par un passif non explicité de 401,46 € arrêté au 26 mai 2022. Cependant, même déduction faite de ce montant, le locataire était débiteur d'une somme de 525,72 €. Au surplus, il résulte de l'historique complet produit par le bailleur que ce montant de 401,46 € correspond effectivement à l'arriéré du locataire à cette date. Aucun grief ne pourrait donc être soutenu à ce titre.
Au surplus, le locataire critique le fait que le quittancement ne soit pas ventilé en loyer et charges alors qu'une somme de 402,30 € lui était réclamée pour le mois de mai 2022, portée à 373,12 € pour les mois suivants.
Cependant, le commandement détaille le montant des neuf sommes qui additionnées permettent d'aboutir au montant de 373,12 € (charges générales TOM, chauffage collectif, désinsectisation, contrat multiservice, compteur calorie, eau chaude, TVA), correspondant au total mensuel dû à compter de juin 2022 , étant précisé que le bail prévoit que la provision mensuelle sur charges peut être révisée à tout moment. Dès lors, le locataire ne justifie d'aucun grief résultant de la modification du montant mensuel réclamé.
En conséquence, le locataire ne justifie pas d'une contestation sérieuse susceptible d'affecter la régularité du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 28 octobre 2022.
À défaut pour M. [B] de rapporter la preuve de la justification du paiement de la somme de 525,72 € dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 29 décembre 2022, la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.
Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 29 décembre 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, M. [B] est occupant sans droit des locaux appartenant au bailleur depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.
Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, l'OPH de la métropole toulousaine est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.
L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.
Le locataire sollicite l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire afin d'apurer le solde de sa créance qu'il évalue à 492,02 €.
Le bailleur fait valoir que les parties ont trouvé un accord permettant au locataire de s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 € bien qu'un précédent plan d'apurement signé le 8 février 2023 sur les mêmes bases ait échoué, le locataire n'ayant pas honoré le règlement convenu dès mars 2023.
Au regard du décompte produit par le bailleur, la cour considère que le locataire reste redevable d'un montant de 564,53 € frais de procédure déduits, montant arrêté le 5 juillet 2023, le locataire ne justifiant pas du règlement de sommes qui n'auraient pas été prises en compte .
Au regard de l'accord des parties, il doit être fait droit à la demande en suspension
de la clause résolutoire selon des modalités précisées au dispositif.
L'équité commande de rejeter les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par infirmation de la décision déférée et en cause d'appel.
M. [B] gardera la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,
Statuant à nouveaux et y ajoutant:
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en annulation du commandement de payer délivré le 28 octobre 2022,
Condamne M. [C] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la métropole toulousaine, [Localité 4] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 564,53 € hors frais de procédure arrêtée au 5 juillet 2023,
Suspend le jeu de la clause résolutoire figurant au bail,
Autorise M. [C] [B] à s'acquitter de sa dette provisionnelle par versements mensuels de 50 € en plus du loyer courant à compter du 6 du mois suivant la signification du présent arrêt,
Dit qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la somme totale deviendra entièrement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,
Condamne M. [C] [B] aux dépens avec distraction au bénéfice de Maître Gilles Sorel en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties en première instance et en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER M.DEFIX