CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 11 septembre 2024, n° 23/00430

Se plaignant à compter du 2 septembre 2018 de défauts tenant notamment à la non-conformité et à la dangerosité de l'installation électrique, de la défectuosité de l'évacuation des eaux usées et d'infiltrations d'eau au niveau de la toiture, monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] ont fait constater par procès-verbal établi le 30 octobre 2018 par maître [L], huissier de justice, l'ensemble de ces désordres.

Par acte du 22 mars 2019, monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] ont fait assigner leurs vendeurs devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio en référé et pour voir ordonner une expertise en matière de construction et pour vices cachés.

Monsieur [A] [G], expert désigné selon ordonnance de référé du 25 juin 2019, a déposé son rapport le 12 novembre 2019.

Par acte du 6 décembre 2019, monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] ont fait assigner monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [C] devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio aux fins de leur condamnation au paiement des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Par jugement contradictoire du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :

- débouté les époux [O] de leur action estimatoire au titre des désordres concernant l'évacuation des eaux usées

- condamné solidairement monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [C] à payer à monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] la somme de 56 116,44 euros qui se décompose comme suit :

* 3 363 euros au titre des frais de réparation électrique

* 52 753,44 euros au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture

- débouté monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] de leur demande en paiement de la somme de 5 184,38 euros correspondant au surplus des frais de vente engagés

- débouté monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] de leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre d'un préjudice de jouissance

- condamné solidairement monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [C] à payer à monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code

de procédure civile

- débouté monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné solidairement monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [C] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Par jugement contradictoire et rectificatif du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a

- dit qu'au lieu de lire :

'condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] la somme de 56 116, 44 euros qui se décompose ainsi :

* 3 363 euros au titre des frais de réparation de l'installation électrique et,

* 52 753,44 euros au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture'

- Il convient de lire :

'condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 61 728,08 euros TTC qui se décompose ainsi :

* 3 699,30 euros au titre des frais de réparation de l'installation électrique

* 58 028,44 euros au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture'

- Dit que mention de la présente décision sera portée sur la minute du jugement rectifié et des copies qui en seront délivrées.

- Laissé les dépens à la charge du Trésor Public.

Par déclaration au greffe du 27 octobre 2021, monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] ont interjeté appel pour demander à la cour d'appel la réformation de la décision de première instance précitée, en ce qu'elle a :

1er chef de jugement critiqué : condamné monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 61 728,08 euros TTC qui se décompose comme suit :

* 3 699,30 euros au titre des frais de réparation de l'installation électrique ;

* 58 028,44 euros au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture ;

2ème chef de jugement critiqué : condamné solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

3ème chef de jugement critiqué : débouté monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

4ème chef de jugement critiqué : condamné solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise ;

Par ordonnance du 15 novembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bastia a prononcé la radiation de l'affaire qui a été réinscrite au rôle le 21 juin 2023.

Aux termes des dernières écritures de leur conseil notifiées le 3 janvier 2024, monsieur [F] [J] et son épouse madame [B] [D] [Y] [C] demandent à la cour de voir :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 3 juin 2021, ensemble le jugement du 16 septembre 2021 en ce qu'il :

.condamne monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 61 728,08 euros TTC qui se décompose comme suit :

* 3 699,30 euros au titre des frais de réparation de l'installation électrique ;

* 58 028,44 euros au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture ;

. condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

.déboute monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

.condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise ;

STATUANT à nouveau

- débouter les époux [O] de leurs prétentions indemnitaires au titre des désordres allégués au titre de l'installation électrique dans les combles et de la toiture ;

A titre subsidiaire ;

- limiter le montant des condamnations au titre des désordres allégués aux sommes suivantes :

- 305,00 euros TTC au titre de l'installation électrique défectueuse dans les combles ;

- 5 511,00 euros TTC au titre de la toiture par équivalence pour l'application d'un produit hydrofuge, solution strictement nécessaire pour remédier au vice allégué

A titre plus subsidiaire ;

- 20 417.02 euros HT au titre de la toiture au titre des seuls postes nécessaires pour prise en charge du remplacement des tuiles poreuses au droit de la partie habitation

- condamner solidairement madame et monsieur [O] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le coût des opérations d'expertise ;

Selon les dernières écritures de leur conseil notifiées le 23 septembre 2023, monsieur [T] [O] et son épouse madame [W] [Z] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 3 juin 2021, rectifié par le jugement du 16 septembre 2021, en ce qu'il a condamné solidairement monsieur [F] [J] et madame [Y] [B] [C] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :

o 3 699,30 euros TTC au titre des frais de réparation de l'installation électrique,

o 58 028,44 euros TTC au titre des frais de peinture et de réfection de la toiture,

o 2 000 euros au titre des frais de justice

' le confirmer en ce qu'il a condamné solidairement monsieur [F] [J] et madame [Y] [B] [C] épouse [J] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire

' le confirmer en ce qu'il a débouté monsieur [F] [J] et madame [Y] [B] [C] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

' L'infirmer en ce qu'il a débouté les époux [O]-[Z] de leurs demandes au titre :

o du préjudice de jouissance,

o du surplus des frais notariés déboursés.

Statuant à nouveau,

' condamner solidairement monsieur [F] [J] et madame [Y] [B] [C] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :

o 10 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

o 4 495,34 euros au titre des débours de frais notariés exposés.

' condamner solidairement monsieur [F] [J] et madame [Y] [B] [C] épouse [J] à verser aux époux [O]-[Z] la somme de 6 000 euros au titre de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi que les entiers dépens, dont les coûts des procès-verbaux d'huissier établis par maître [M] [L], huissier de justice à [Localité 3] (en date des 31/10/2018 et 19/11/2021), et des frais d'expertise judiciaire (rapport du 12/11/2019).

L'ordonnance du 27 mars 2024 a fixé la clôture et renvoyé l'affaire à plaider au 13 mai 2024.

A l'audience du 13 mai 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024.

MOTIFS

Sur le principe de la garantie due par les vendeurs au titre des vices cachés

Selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Aux termes des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil,

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'acte de vente authentique de vente du 31 août 2018 stipule à cet égard en sa page 8 et concernant l'état du bien que : L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

. des vices apparents

. des vices cachés

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

. Si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel

. S'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés

étaient en réalité connus du vendeur'.

La cour se doit de constater de façon surabondante et en l'absence de contestations sur ce point que l'action intentée pour vices cachés par acte d'assignation du 6 décembre 2019 découlant de la vente d'un bien immobilier actée le 31 août 2018 est recevable au sens de l'article 1648 précité pour avoir été formée dans le bref délai exigé.

La cour rappelle que les juges du fond apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination, que le vice caché est inhérent à la chose elle-même, doit être grave, persistant, compromettre l'usage de la chose et exister antérieurement à la vente ne serait-ce qu'à l'état de germe et qu'il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

Elle rappelle également que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsque l'acheteur a eu connaissance au moment de la vente du vice dont la chose vendue était affectée.

Sur l'installation électrique : fileries non gaînées dans les combles

Par application de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation,

I. ' En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

«7o L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7» ;

Les documents mentionnés aux «1o, 4o et 7o» «du présent I» ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

II. ' En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1o, 2o, «3o, 4o, 7o et 8o» du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

L'expertise réalisée par monsieur [G] après accedit du 25 juillet 2019 a retenu comme vices cachés notamment l'installation électrique, filerie non gaînée dans les combles.

En l'espèce, la cour relève que l'acte authentique de vente en sa page 16 mentionne que le diagnostic technique a été établi par le cabinet [K] Diagnostics & Expertises dont le siège est à [Adresse 9] et que ce diagnostic repris par la page 18 de l'acte de vente authentique conclut 'l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent.

Les anomalies avérées selon les domaines sont les suivantes :

- dispositif de protection différentiel à l'origine de l'installation /prise de terre et installation de mise à terre

- matériels électriques présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension /protection mécanique des conducteurs'.

Ce rapport diagnostic daté du 29 mai 2018 est versé aux débats et a seul concouru à la vente s'agissant de l'installation électrique alors que l'expert se fonde pour conclure à l'existence d'un vice caché sur un rapport Cert immo réalisé le 23 décembre 2014 (page 7 du rapport d'expertise duplicata n°044 et page 12 du rapport) non repris dans l'acte authentique et réalisé très antérieurement à la vente en litige et non plus que sur celui établi par le même Cert immo réalisé le 7 mai 2018 lequel n'a quant à lui relevé aucune anomalie électrique.

Si l'annonce immobilière publiée selon les vendeurs à compter du 29 avril 2018 soit antérieurement à la vente mentionne, quant à elle que 'l'électricité est refaite aux normes', les acquéreurs ne peuvent ici valablement soutenir que leur attention n'a pas été attirée par les conclusions du diagnostic précité et ce d'autant que l'attestation datée du 25 septembre 2022 de monsieur [N] [K] (que les intimés ont suggéré aux vendeurs ainsi que cela résulte de la page 17 de leurs conclusions) établit que, pour se prononcer de la sorte, il a pu visualiser toutes les parties de la maison 'y compris les combles pour y avoir passé la tête' ce qui est corroboré ainsi que se doit de le relever la cour par son diagnostic s'agissant de la présence éventuelle de termites lequel mentionne qu'il n'a relevé aucun indice d'une telle présence dans les combles non aménagées du 2ième étage y compris dans la laine isolante.

C'est pourquoi la cour considère, contrairement aux conclusions de l'expertise [G] fondée sur un diagnostic n'ayant pas concouru à la vente et contrairement aux premiers juges, que la filerie électrique des combles (fils nus sans protection mécanique) que le diagnostiqueur a expressément mentionné au titre 5. Matériels électriques présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension - protection mécanique des conducteurs - libellé des anomalies : l'enveloppe d'au moins un matériel est manquante ou détériorée, l'installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible est comprise dans les éléments du diagnostic tel que soumis à la connaissance des acquéreurs et que bien que constitutive d'un vice grave rendant l'immeuble impropre à sa destination par risque d'électrocution et d'incendie, elle ne remplit pas la condition d'être un vice caché aux acquéreurs par les vendeurs pouvant donner droit à garantie de la part des vendeurs de ce chef remplissant tout au contraire au sens de la cour la condition d'être un vice apparent qu'ils ne peuvent à la date de la vente méconnaître.

Par conséquent et alors qu'il importe peu s'agissant d'un vice apparent de prendre en considération la qualité éventuelle de professionnels des vendeurs et tenant compte des stipulations de l'acte de vente excluant toute garantie due par les vendeurs pour vice apparent, la cour infirme la décision telle que déférée qui a condamné monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 3 699,30 euros TTC au titre des frais de réparation de l'installation électrique

et statuant à nouveau déboute monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] de leurs demandes tenant aux vices cachés de l'installation électrique.

Sur la couverture de l'immeuble

Les conclusions précises de l'expertise judiciaire sont à cet égard les suivantes : ' nous considérons les tuiles comme poreuses. De plus cette toiture est perméable et donne lieu d'ailleurs à des malfaçons au droit des rives, de l'égout et des attaches de gouttières. Ce défaut constitue un vice caché non décelable lors de l'acquisition du bien ' et poursuit que la couverture perméable donne lieu à un dégât des eaux généralisé.

La cour observe que pour conclure de la sorte, l'expert a noté que les tuiles en terre cuite couvrant la toiture de l'habitation ont été fabriquées en 1979 et mises en oeuvre en 1980 et ont une durée de vie de quarante ans certaines d'entre elles étant de surcroît cassées et endommagées.

Après avoir constaté des effets de mouille sur les plafonds des pièces habitables et mesuré techniquement l'absorption des tuiles après immersion, le même expert a conclu à un taux d'absorption de 12,96 % au lieu d'un maximum admissible entre 5 et 7 %.

Sur ce point, les vendeurs soutiennent que les époux [O] ont à la date de la vente connaissance de l'état de la toiture qui est d'origine, eux-mêmes ignorant comme les acquéreurs qu'elle n'est pas étanche.

Or la cour rappelle que les infiltrations généralisées constatées selon constat d'huissier établi le 30 octobre 2018 réitéré le 19 novembre 2021 démontrent à l'évidence un défaut généralisé d'étanchéité de la toiture qui au sens de la cour constitue un vice inhérent à la chose elle-même, grave, persistant et en compromet un usage conforme à sa destination d'habitation.

Et le caractère apparent de la toiture et de certaines tuiles cassées (qui n'expliquent pas les infiltrations généralisées) n'ôtent aucunement au vice son caractère caché à savoir une porosité dont les acheteurs à la date de la vente n'ont pu se convaincre puisque seule une expertise ordonnée postérieurement a permis d'en constater l'existence et que la visualisation éventuelle de deux tuiles cassées ne permet pas d'en déduire l'absence d'étanchéité de la totalité de la toiture.

Au regard des stipulations contractuelles de l'acte de vente du 31 août 2018 qui prévoient que s'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

. Si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel

. S'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient

en réalité connus du vendeur.

La cour à cet égard relève que l'acte de vente du 31 août 2018 énonce comme profession des vendeurs s'agissant de monsieur [J] celle de commercial et s'agissant de son épouse celle d'infirmière.

Ce même acte de vente précise que monsieur [J] a procédé au remplacement des murs porteurs par une poutre IPN, à la rénovation intégrale de la plomberie et de l'électricité, à la pose de palissades à l'extérieur de la maison, à la pose de caches sécurisés sur les fils électriques, à la pose du poële à bois, à l'installation du dressing et à la pose du parquet dans toute la maison et a depuis création de l'E.U.R.L. bc concept le 26 avril 2022 soit postérieurement à la vente embrassé la profession de professionnel de travaux de charpente.

Pour autant et alors que le vendeur professionnel peut être ainsi qualifié s'il a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue et que tenu de les connaître, il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie de vices cachés, la cour à l'examen des travaux tels que réalisés par le vendeur se doit de constater que ceux-ci n'ont aucunement porté sur la toiture litigieuse de sorte que monsieur [J] ne perd ainsi pas sa qualité de vendeur profane à la date de l'acte de vente du 31 août 2018.

S'agissant de la connaissance du vice par les vendeurs antérieurement à la vente ce qu'ils dénient insistant sur le fait d'avoir été totalement transparents quant à son état, la cour relève que deux attestations sont versées pour contrer cette allégation par les intimés :

- d'une part, celle de monsieur [V] [I] établie le 23 octobre 2018 indiquant être intervenu le 13 février 2018 chez monsieur et madame [J] pour changer le faîtage et le premier rang de chaque pente en tuile romane après avoir constaté que certaines tuiles étaient défectueuses et d'autres cassées notamment une tuile par laquelle s'infiltrait de l'eau au premier étage et une seconde au deuxième étage qui avait été rafistolée et avoir dû interrompre le nettoyage à haute pression de la toiture au niveau du hall d'entrée car l'eau s'écoulait par le plafond puis avoir conseillé aux époux [J] de procéder à leur remplacement ainsi que celles se trouvant en périphérie ce qu'ils ont refusé.

La cour à cet égard retient que monsieur [I] s'est présenté pour travaux au domicile des vendeurs après déclaration de sinistre du 11 décembre 2017 suite à une tempête ayant arraché des tuiles sur le toit.

Selon rapport d'expertise du 18 décembre 2017, les assurés ont déclaré ' couverture : tuiles faîtières arrachées. La remise en état nécessite la dépose de deux rangées de tuiles de part et d'autre du faîtage' et se sont vus allouer par leur assureur la somme de 4 286 euros à cet effet.

Or, de l'examen de la facture d'intervention de monsieur [V] [I] du 13 février 2018, il résulte que seul un rang de tuiles a été remplacé à compter du faîtage

et non deux ce qu'écrit donc le témoin quand il indique que les travaux conseillés ont été refusés.

Le témoin indique également être à nouveau intervenu le 10 octobre 2018 pour un problème d'étanchéité d'une faîtière et avoir procédé au changement de la tuile rafistolée du deuxième étage et cassée par en dessous et alors avoir préconisé de changer complètement la toiture puisque 'les tuiles la constituant sont poreuses et usées et les réparations effectuées ne peuvent pas durer sur du long terme'.

La cour à l'analyse du témoignage de monsieur [I] dont la probité et la fiabilité est contestée au moyen d'un article de presse sans lien avec les éléments de la présente cause d'appel ne trouve comme le soutiennent les appelants ni contradiction ni incohérence ni manque de professionnalisme audit témoignage.

La cour retient donc aux débats les éléments ressortant de cette attestation.

- d'autre part, celle de monsieur [P] [U] établie le 18 novembre 2018 lequel certifie être intervenu pour pratiquer un démoussage avec application d'un hydrofuge sur l'ensemble de la toiture et avoir fait remarquer à monsieur et madame [J] que la toiture était en très mauvais état, que ces opérations ne seraient pas suffisantes pour régler leur problème (infiltrations notamment), que les tuiles se révélaient poreuses mais qu'ils ont insisté pour qu'il effectue le travail car ce qui comptait pour eux était une toiture ayant une belle apparence, qu'elle ait un aspect neuf, qu'ils ne souhaitaient pas faire d'autres travaux et qu'ils lui ont demandé de ne passer qu'une couche d'hydrofuge au lieu de deux pour réduire le coût démontré selon facture du 5 mai 2018 pour un prix de 1 400 euros.

L'allégation des appelants selon laquelle cette attestation a été délivrée aux intimés par l'artisan parce qu'il a été sensible aux arguments et à la profession de monsieur [O] (inspecteur des finances publiques) n'est corroborée par aucun des éléments de la cause étant observé que ce témoignage n'est pas judiciairement et régulièrement par la voie pénale argué de faux.

La cour précise également que de l'examen des échanges écrits nombreux entre vendeurs et acquéreurs sur la période antérieure à la vente non plus que des termes de l'annonce immobilière totalement taisiante sur ce point, il ne résulte pas de la part des vendeurs une information délivrée aux acquéreurs quant à la toiture.

Selon la cour, la démonstration est ainsi faite que les vendeurs connaissaient l'état vicié en germe de la toiture sans que cet état ait été porté à la connaissance des époux [O] acquéreurs pour un prix de 395 000 euros.

Écartant comme le premier juge la clause exonératoire de responsabilité des vendeurs en matière de vice caché et alors que les vendeurs avaient connaissance du vice, la cour estime qu'il est du par eux garantie aux acquéreurs de ce chef.

Sur les conséquences dommageables du vice caché

Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Et il est admis que l'action estimatoire permettant de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices, l'acquéreur étant fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices étant précisé qu'en l'espèce et selon rapport de monsieur [G], l'expert évalue le monant de la diminution du prix de vente générée par les vices cachés au coût de leur réparation (page 15 à 19 de son rapport).

Sur le montant des restitutions au titre de l'installation électrique

La cour se contente ici de rappeler comme supra que par réformation de la décision telle que déférée ne s'agissant pas d'un vice caché mais apparent, il n'est dû aucune restitution par les vendeurs du montant des travaux de reprise opérés par les acquéreurs.

Sur le montant des restitutions s'agissant de la toiture

L'expert a chiffré le coût des travaux de reprise de la toiture à la somme HT de 43 497,44 euros et ceux de peinture de l'ensemble des plafonds endommagés par le dégât des eaux provenant de la non étanchéité de la couverture à la somme HT de 9 256 euros, les premiers juges ayant après jugement rectificatif retenu un coût TTC de 58 028,44 euros pour ces deux postes de restitution.

Les appelants soutiennent en cause d'appel que l'application d'un imperméabilisant général permettant de pallier la porosité des tuiles peut s'envisager au lieu du remplacement total tel que retenu par l'expert.

Outre que la cour ne constate pas de dire technique de telle nature formulé auprès de l'expert en son temps, la cour rappelle que la couche hydrofuge appliquée par monsieur [U] a été totalement inefficace pour remédier au vice de porosité des tuiles indiqué par l'expert sans être contredit techniquement sur ce point comme étant en fin de vie car mises en oeuvre depuis plus de 40 ans.

La cour écarte donc ce moyen qu'elle estime inopérant.

Les appelants soutiennent en outre que l'expertise telle que déposée ne permet pas de savoir quels devis ont été retenus par l'expert, critique la surface de toiture à prendre en compte et conteste certaines tarifications de postes de restitution.

La cour observe que s'agissant des devis pris en compte par l'expert, le rapport d'expertise mentionne l'ensemble des pièces et documents communiquées par les parties

et liassés à leur consultation et qu'y figurent en page 6 et 7 duplicata n°017 ' devis établis pour les futurs travaux à prévoir'et duplicata n° 029 'devis A Citadella du 26 octobre 2018".

Les intimés justifient par ailleurs selon courrier de leur conseil daté du 19 septembre 2019 avoir transmis à l'expert un devis à jour établi par l'entreprise A Citadella et un devis à jour établi par l'entreprise CGS Couverture, devis régulièrement versés aux débats de la cour.

Le devis A Citadella versé aux débats en date du 2 septembre 2019 portant réfection toitures est établi pour un montant de 34 913,89 euros HT et celui de l'entreprise CGS couverture valable jusqu'au 10 novembre 2019 est établi pour un montant de 44 858,21 euros HT, l'expert ayant quant à lui retenu un montant de travaux au titre de la réfection de la toiture pour 43 497,44 euros HT pour avoir retenu comme le second devis la nécessité de changer la totalité de l'isolation thermique en laine de roche dégradée par les infiltrations généralisées ce que les appellants omettent de prendre en compte voire en contestent la nécessité alors que cet isolant a été dégradé par les infiltrations en toiture et est gorgé d'eau.

Le grief fait à l'expertise de l'impossibilité de faire concordance entre la pièce 39 à savoir le devis de CGS couverture et le montant des travaux retenus par l'expert sera donc écarté comme inopérant.

Les appelants soutiennent aussi que la toiture du garage d'une superficie supplémentaire de 55,70 m2 par rapport à celle de la partie habitation retenue par l'expert pour 123,80 m2 n'a pas à être prise en compte au titre des restitutions.

Or la cour rappelle que le procès-verbal de constat du 30 octobre 2018 précise que le garage présente de l'humidité au sol et selon les photographies produites aux débats présente les mêmes tuiles de couverture que le reste de l'habitation.

Sauf à considérer qu'un garage n'a pas à être étanche ce que la cour ne saurait valider, la reprise de la couverture du garage attenant à l'habitation se doit d'être restituée aux acquéreurs.

Les appelants se livrent ensuite à une critique de la tarification du poste échaffaudage, de la nécessité du remplacement de l'isolant sous comble, du remplacement des gouttières sans justifier par aucune pièce probante versée aux débats de leurs allégations techniques sur ces points étant observé que l'ensemble des devis a été tenu à disposition des parties pour consultation par l'expert et qu'aucun dire ne lui a été adressé de ce chef par les époux [J] (cf dire du 8 novembre 2019 annexé au rapport d'expertise) et que de façon surabondante la cour relève que selon facture définitive de travaux effectués et datée du 22 novembre 2021, le remplacement des gouttières n'a pas été réalisé portant le montant total des travaux de couverture (habitation et garage pour une superficie de 192,81 m2) à la somme de 42 119,19 euros HT.

Succombant dans la charge de la preuve qui incombe aux appelants de ces chefs de critique, la cour écarte leurs moyens inopérants.

S'agissant enfin des travaux de peinture des plafonds et murs retenus par l'expert pour un total de 9 256,00 euros HT, ce dernier relève que les conséquences du dégâts des eaux ont affecté l'ensemble des plafonds sous couverture et a retenu cette prestation pour la totalité de l'habiation sur une surface de 102 m2 avec la reprise des peintures sur murs. Total surface traitée : 422 m2.

Le procès-verbal de constat du 19 novembre 2021 mentionne des auréoles et mouillages sur l'ensemble des plafonds de l'habitation et non sur l'ensemble des murs.

De sorte que la cour retient le moyen selon lequel l'ensemble des murs ne mérite pas une reprise des peintures qui sera limitée par la cour à celle des seuls plafonds endommagés infirmant sur ce point la décision telle que déférée pour une superficie de 102 m2 et pour une somme totale de 3 176 euros HT (2 346 euros + 830 euros) au lieu de celle de 9 256 euros HT soit 10 181,60 euros allouée par les premiers juges hors taxe sur la valeur ajoutée de 10 %.

La cour, statuant à nouveau, condamne en conséquence solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] au paiement de la somme de 51 340,45 euros TTC (couverture : 43 497.44 euros HT + 3 176 euros HT + 10 % de tva soit 4 667,35 euros) au titre des frais de peinture des plafonds et de réfection de la toiture.

Sur le montant des restitutions au titre des frais notariés

Les frais occasionnés par la vente donnant droit à restitution s'entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

Selon relevé de compte notarial établi le 16 novembre 2021 par l'étude notariale chargée de la vente l'ensemble des frais de vente s'établit à la somme totale de 28 272,55 euros calculé selon acte de vente en page 6 sur un prix d'achat de 388 338 euros (hors meubles vendus estimés 6 662 euros) établissant ainsi un taux de prélèvement de 7,28 % comme le soutiennent valablement les époux [O] appelants incidents de ce chef (28 272,55 x 100/ 388 338 euros ).

Alors que le montant des restitutions du prix s'élève à la somme de 51 340,45 euros portant le prix de l'acquisition hors meubles à la somme de 336 997,55 euros et que les frais de vente sont en ce cas de 24 533,42 euros et non de 28 272,55 euros, la cour infirmant la décision du premier juge qui a débouté les époux [O] de leur demande de ce chef faute de décompte notarial produit aux débats, condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] au paiement de la somme de 3 739, 13 euros par différence entre la somme de 28 272,55 euros et celle de 24 533,42 euros qui aurait du être acquittée par les acheteurs.

Sur le montant du préjudice de jouissance

En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur a connu les vices de la chose,

il est tenu, indépendamment de l'exercice d'une action estimatoire, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'expert a considéré en page 20 de son rapport que les désordres affectant l'habitation n'ont pas eu d'incidence sur son occupation, le logement étant resté occupé au cours de la première phase de mise en conformité (évacuation des eaux usées) et que le préjudice subi par monsieur et madame [O] a ainsi été limité.

Pour débouter les appelants incidents de ce chef, les premiers juges ont ainsi débouté les époux [O] de leur demande à ce titre réiétérée en cause d'appel pour la somme de 10 000 euros à défaut d'élément probant.

La cour estime cependant que l'expert retient l'existence d'un tel préjudice même s'il précise que celui-ci est limité pour n'avoir pas généré un défaut d'habitabilité de la maison objet de la vente.

De surcroît, le procès-verbal de constat du 18 novembre 2021 établit qu'à cette date des infiltrations en plafond persistent, les travaux de réfection de la toiture ayant été effectués selon facture du 22 novembre 2021 soit 38 mois plus tard que la vente conclue le 31 août 2018.

Alors que les époux [O], parents de deux jeunes enfants, ont donc vécu pendant 38 mois dans une maison acquise pour un prix de 395 000 euros, soumise aux aléas du climat éventuellement pluvieux même en région corse et avec la crainte d'infiltrations constatées jusqu'au 22 novembre 2021 dans le bureau, une chambre d'enfant, le salon salle à manger, le dressing, leur préjudice de jouissance est ainsi démontré en son principe.

Les époux [J] soutiennent que son chiffrage n'est pas justifié et est largement excessif.

La cour considère au vu des éléments du rapport d'expertise, s'agissant d'une maison F5 d'une superficie de 135,68 m2 située à [Localité 1] dans un secteur très prisé proche d'[Localité 3] que le montant du préjudice sera raisonnablement estimé à la somme de 150 euros par mois pendant 38 mois soit une somme totale de 5 700 euros que la cour par voie d'infirmation de la décision telle que déférée, condamne solidairement les époux [J] à payer aux époux [O].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En équité, la cour condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en ce compris les frais de constats d'huissier des 31 octobre 2018 et 19 novembre 2021 non ordonnés judiciairement et qui ne peuvent donc être inclus dans

les dépens.

La cour condamne aussi solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] aux dépens de l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

- infirme la décision telle que déférée

Statuant à nouveau

- déboute monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] de leurs demandes tenant aux vices cachés de l'installation électrique

- condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 51 340,45 euros TTC au titre des frais de peinture des plafonds et de réfection de la toiture

- condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 3 739, 13 euros au titre des frais de vente

- condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 5 700 euros au titre du préjudice de jouissance

- condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] à payer à monsieur [T] [O] et madame [W] [Z] épouse [O] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en ce compris les frais de constats d'huissier des 31 octobre 2018 et 19 novembre 2021

- confirme pour le surplus la décision telle que déférée

- condamne solidairement monsieur [F] [J] et madame [B] [C] épouse [J] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.