CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 12 septembre 2024, n° 22/00027
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N°2024/316
Rôle N° RG 22/00027 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIT6T
[N] [Z]
C/
[E] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Baya BOUSTELITANE
Me Florent HERNECQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 22 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01906.
APPELANT
Monsieur [N] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-010600 du 03/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 01 Avril 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Baya BOUSTELITANE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [E] [U]
née le 01 Octobre 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florent HERNECQ de la SELARL FLORENT HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 08 août 2018 à effet à la même date, Mme [U] a donné à bail d'habitation à M.[Z] un appartement et un emplacement de parking à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros majoré d'une provision sur charges de 70 euros.
Par jugement du 31 octobre 2019, le tribunal d'instance de Marseille, confirmé par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 24 mars 2022, a notamment qualifié le contrat souscrit entre les parties de contrat de location vide, dit que le bail concerne le logement du [Adresse 1] à Marseille (12ème), les combles du logement, la place de parking extérieure à l'exclusion de 'box garages', déclaré irréguliers les congés pour vente délivrés les 07 mars 2019 et 16 avril 2019, et débouté M.[Z] de ses autres demandes.
Par acte d'huissier du 08 janvier 2020, Mme [U] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 07 mai 2020, Mme [U] a fait assigner M.[Z] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire , d'ordonner son expulsion et de le voir condamner à un arriéré locatif, une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a statué de la manière suivante :
'Déboute Mme [E] [U] de sa demande tendant a voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces de M. [N] [Z] ;
Déboute Mme [E] [U] de ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [D] ;
Dit n'y avoir plus lieu à statuer sur la demande de résiliation du bail, du fait de la reprise du logement par Mme [E] [U] le 06 juillet 2020 ;
Condamne M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de six mille trente euros (6.030,00 euros) au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Condamne M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de trois mille cent douze euros (3.112,00 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Déboute Mme [E] [U] de sa prétention indemnitaire ;
Déboute M. [N] [Z] de sa prétention indemnitaire ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [N] [Z] aux dépens ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.'
Par déclaration du 03 janvier 2022, M. [Z] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [U].
Mme [U] a constitué avocat et formé un appel incident.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter, M. [Z] demande à la cour :
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 6030 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation, en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 3112 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnisation et en ce qu'il l'a condamné aux dépens,
Statuant à nouveau :
- de fixer le montant de la dette locative due par Monsieur [Z] à la somme de 3834€, moins le trop perçu par Madame [U] de 250 €, soit la somme de 3584 €,
- de constater qu'il s'est acquitté de la somme de 3054,00 € lors de l'audience de première instance,
- de constater que le montant de la caution de 780 € ne lui a pas été restitué,
- de constater qu'il n'y a pas lieu à la condamnation de Monsieur [Z] au titre des réparations locatives.
- d'ordonner la compensation de créances entre le montant du par lui-même et celui du par Madame [U] (3584 € - 3834 € = 530 €),
- de condamner Madame [U] à verser à lui verser la somme de 250 € correspondant à la restitution de la caution, déduction faite des sommes dues par lui-même après compensation de créances.
- de condamner Madame [U] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des préjudices subis
- de condamner Madame [U] aux entiers dépens.
Il explique avoir pu obtenir un logement par le biais de Mme [U] qui était sa kinésithérapeute.
Il expose lui avoir remis un dépôt de garantie de 780 euros en espèces et relève que Mme [U] a refusé de lui remettre un reçu.
Il relate n'avoir jamais bénéficié d'un logement meublé et déclare que les relations avec sa bailleresse se sont rapidement dégradées lorsqu'il a sollicité la régularisation d'un bail 'location vide'. Il reproche à Mme [U] de l'avoir menacé, de lui avoir ordonné de quitter les lieux et de l'avoir harcelé.
Il souligne que ces agissements, alors même qu'il souffre d'une pathologique psychique, l'ont affaibli et l'ont amené à quitter les lieux loués.
Il conteste le montant de sa dette locative et fait état des sommes que la CAF a versées et des paiements qu'il a effectués. Il ajoute que Mme [U] ne justifie pas de la régularisation qu'elle évoque.
Il conteste également le montant des réparations locatives sollicitées.
Il sollicite des dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'il a subi en lien avec le comportement de Mme [U] dont il déplore la mauvaise foi et l'intention de nuire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [U] demande à la cour :
- de déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur [N] [Z] à
hauteur de 5 000 euros pour préjudice moral en ce qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence du 24 mars 2022,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* constaté la reprise du logement loué par Mme [E] [U], bailleresse, à M. [N] [Z], locataire, au 6 juillet 2020, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail,
* condamné M. [Z] à payer à Mme [U] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés décompte arrêté au mois de juin 2020, outre intérêts au taux légal et capitalisation desdits intérêts dus pour une année entière,
* condamné M.[Z] à payer à Mme [U] la somme de 3 112 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal et capitalisation desdits intérêts dus pour une année entière,
* débouté M. [Z] de ses demandes,
* condamné M. [Z] aux dépens,
- d'infirmer le jugement en qu'il a limité les condamnations de M. [Z] aux sommes précitées et débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros,
Et, statuant à nouveau,
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme supplémentaire de 1 448,75 euros au titre des loyers et charges dus, le locataire étant débiteur de la somme de 7 478,75 euros, représentant les sommes suivantes :
- 3 465,50 euros au titre du commandement de payer signifié au locataire le 8 janvier 2020,
- 3 480 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus pour les mois de janvier à juin 2020, après déduction de l'allocation d'aide au logement,
- les régularisations de charges de 146 euros pour l'année 2020 et de 387,25 euros.
- de condamner M.[N] [Z] à lui payer la somme supplémentaire de 3 763 euros au titre des réparations locatives suivantes :
- 2 103 euros au pour la réparation de la climatisation,
- 1 210 euros au titre de la réparation de la serrure,
- 395 euros au titre de la plomberie,
- 55 euros au titre de l'émetteur,
Représentant la somme totale de 3 763 euros.
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier,
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle soutient que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [Z] se heurte à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel du 24 mars 2022 qui a rejeté sa demande indemnitaire.
Elle note qu'à la suite du jugement rendu le 31 octobre 2019, M.[Z] a cessé de payer son loyer et ses charges, qu'il ne payait auparavant qu'avec retard. Elle ajoute qu'il n'a jamais produit son attestation d'assurance locative.
Elle fait état de sa créance locative liée à un arriéré locatif et aux dégradations commises par son locataire. Elle conteste avoir perçu en espèces la somme de 780 euros.
Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier. Elle fait état de l'occupation illicite de son garage par son locataire et la soeur de ce dernier, des relations conflictuelles qui l'ont opposées à son locataire, de l'absence de versement de loyers pourtant indispensable pour lui permettre de vivre.
L'affaire a été clôturée le 15 mai 2024.
MOTIVATION
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022.
L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
M. [Z] forme une demande de dommages et intérêts au motif que Mme [U] l'a harcelé, menacé et qu'il a été agressé par deux hommes qui auraient été envoyés par cette dernière.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] qui se plaignait de faits de harcèlement, de menaces, de chantage, d'extorsion et de dénonciations calomnieuses perpétrés par Mme [U] et qui indiquait avoir été agressé par deux hommes qu'il estimait envoyés par cette dernière.
Dans le cadre de la présente affaire, M. [Z] forme les mêmes doléances que celles exposées lors de la procédure qui a abouti à l'arrêt du 24 mars 2022.
La chose demandée par M. [Z] est donc la même; elle est fondée sur la même cause; les parties sont les mêmes. En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] est irrecevable puisqu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [U] expose que M. [Z] n'a pas payé les loyers et provisions sur charges des mois d'octobre 2018, novembre 2019 et décembre 2019 ainsi que les loyers et provisions sur charges des mois de janvier 2020 à juin 2020 inclus, le montant du loyer s'élevant à 780 euros et la provision sur charges à 70 euros par mois.
Elle déduit du montant de la somme de 850 euros par mois le montant des APL versé par la CAF, à hauteur de 270 euros, pour la période de janvier 2020 à juin 2020 inclus.
Elle note qu'il n'a pas versé de dépôt de garantie et s'est abstenu de payer la régularisation des charges pour l'année 2018 et pour l'année 2020.
Il appartient à M. [Z] de justifier du versement de ces sommes.
M. [Z] ne démontre pas avoir versé le loyer d'octobre 2018 par le biais d'une facture de travaux qui n'ont pas été autorisés par le bailleur et dont il ne démontre pas le caractère urgent.
La CAF a effectué en juillet 2020 un versement portant sur un rappel d'APL pour la période de juin 2019 à janvier 2020 inclus, pour un montant de 2156 euros, soit 269,50 euros par mois.
Dès lors, il convient de déduire la somme de 269, 50 euros pour la période de novembre 2019 à décembre 2019.
Compte tenu de ces éléments, M. [Z] est redevable des sommes suivantes :
- 850 euros au titre du loyer et provisions sur charges d'octobre 2018,
- 1161 euros au titre des loyers et provisions sur charges des mois de novembre et décembre 2019
- 135,50 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2018,
- 3480 euros au titre des loyers et provisions sur charges pour la période de janvier 2020 à juin 2020.
L'attestation de Mme [D], indique avoir vu son fils remettre à Mme [U] la somme de 780 euros en liquide, le 13 août 2018, au titre du dépôt de garantie, n'est pas suffisamment probante, puisqu'elle évoque la remise d'espèces lors de la signature du bail le 13 août 2018 (alors que le bail est daté du 08 août 2018) et qu'elle émane de la propre mère de l'intéressé, en conflit avec Mme [U]. Par ailleurs, Mme [U] a déposé plainte pour faux contre Mme [D].
Mme [U] ne justifie pas du montant de la régularisation des charges pour l'année 2020. Elle justifie uniquement avoir déboursé pour l'année 2020 le montant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères à hauteur de 335 euros. M.[Z] est resté six mois durant l'année 2020. Il est ainsi redevable, au titre de cette taxe, de la somme de 167, 50 euros.
M. [Z] est débiteur de la somme de 5794 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les réparations
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé (...) :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. Il doit être considéré que le logement était en bon état de réparations locatives, en l'absence de démonstration inverse par M.[Z].
M. [Z] a fait établir un constat d'huissier le 05 juin 2020 (qui n'est pas versé au débat). L'existence de ce constat, étudié par le premier juge, est également mentionnée par Maître [W], huissier de justice mandaté par Mme [U], qui relève que les clefs du logement ont été remis à la SCP AMSELLEM-BRUGUIERE-KTORZA par M.[Z] le 05 juin 2020.
Les parties ne contestent pas la manière dont le premier juge a résumé les constatations faites le 05 juin 2020 par l'huissier de justice mandaté par M.[Z].
Le logement loué est un appartement de 40m² avec deux pièces et une cuisine équipée.
Il ressort du constat d'huissier produit au débat (celui de Maître [W], établi le 09 juillet 2020) qu'il existe :
- sur le sol de la terrasse, des dalles sales et tâchées par endroit,
- des graffitis sur un brise-vue,
- des rayures sur une porte de débarras,
- deux trous non rebouchés sur un mur dans l'entrée,
- des rayures noirâtres sur la face de la porte d'accès,
- des traces de coups et d'enfoncement sur le clavier numérique de commande d'alarme,
- des trous circulaires et non rebouchés au-dessus des portes et baie vitrée dans la pièce principale avec cuisine,
- un carrelage noir sale au sol de la pièce principale avec cuisine mais qui est en bon état,
- des traces noirâtres sur plusieurs endroits sur les murs de la pièce principale et des trous non rebouchés,
- un appareil de climatisation qui ne fonctionne pas,
- des traces noirâtres sur le mur à l'intérieur d'un placard dans la pièce principale,
- de meubles bas de cuisine dont certains éléments sont manquants,
- une prise de courant descellée sur la terrasse du séjour,
- des traces d'arrachage au plafond de parties verticales d'un garde-corps d'escalier,
- d'importantes traces noirâtres dans la montée d'escalier,
- des traces et rayures sur la peinture du mur dans la première pièce à gauche à l'étage et des traces de coups et renfoncement,
- des traces d'arrachage sur le pan du mur, face aux vasques, dans la salle d'eau,
- un flexible de la douchette défectueux dans la salle d'eau,
- des traces noirâtres et de coups au plafond d'une deuxième pièce.
Mme [U] sollicite les sommes suivantes :
- 1950 euros au titre de la réfection de la peinture,
- 72 euros au titre du nettoyage de l'appartement (terrasse),
- 840 euros au titre de la réparation du brise vue,
- 250 euros au titre de la réparation d'une prise, d'un plan de travail et de la fixation du meuble du four,
- 2103 euros au titre de la réparation de la climatisation,
- 1210 euros (360 euros et 850 euros) au titre de la réparation de la serrure,
- 395 euros au titre de la plomberie,
- 55 euros au titre d'un émetteur.
Le bailleur ne peut obtenir une remise à neuf du logement. Ainsi, il ne peut être imputé au locataire la somme totale de 1950 au titre de la peinture. M. [Z] a vécu dans le logement d'août 2018 à juin 2020. Il convient de mettre à sa charge la somme de 1000 euros au titre de la remise en peinture du logement.
M. [Z] a rendu les clés le 05 juin 2020. L'huissier évoque, le 09 juillet 2020, une terrasse (celle par laquelle on entre) sale, avec des dalles tâchées ; c'est par des motifs pertinents que le premier juge a mis à la charge de M. [Z] le coût du nettoyage de cette terrasse, soit 72 euros.
Il convient de mettre à la charge de M. [Z] les frais de remise en état du brise-vue. Le premier juge mentionne que l'état des lieux effectué le 05 juin 2020 n'indique pas que le brise-vue était en bon état. Les clefs ont été restituées à l'huissier de justice le 05 juin 2020; elles n'ont été récupérées que le 09 juillet 2020 par le second huissier de justice, mandaté par Mme [U], professionnel qui a constaté la présence de graffitis sur le brise vue. Ainsi, en l'absence de démonstration inverse, les dégradations affectant ce brise vue doivent être supportées par M.[Z]. Mme [U] ne justifie pas qu'elle aurait placé un brise vue d'une qualité équivalente à celle qui existait lors de l'entrée dans les lieux de M.[Z]. Par ailleurs, le coût du brise vue n'est pas mentionné dans la facture qu'elle verse au débat et cette facture fait état d'un prix global, comprenant la réparation d'un garde corps avec la pose d'un panneau 'plexi' la fourniture et la pose d'adhésifs sur la porte principale. Aucune dégradation particulière n'est mentionnée dans les constats d'huissiers au titre de la porte principale. Il n'est pas non plus évoqué de difficultés liées aux gardes-corps. En conséquence, il convient de fixer à 150 euros l'indemnisation due à Mme [U] au titre du brise-vue.
La facture de 250 euros produite au débat n'est pas détaillée ; elle concerne la démonte et la repose d'une prise extérieure étanche, le remontage et la fixation d'un meuble four, la fixation du plan de travail, le nettoyage et le remplacement du joint d'étanchéité du planche travail, la fixation d'une prise intérieure et la réparation de la poignée d'ouverture. L'état des lieux de sortie du 09 juillet 2020 n'évoque qu'une prise extérieure descellée. Les autres réparations visées dans cette facture ne sont pas évoquées par les constats d'huissier et ne concernent pas les meubles bas visés dans le constat de juillet 2020. Il sera mis à la charge de M. [Z] la somme de 80 euros au titre de la prise de courant.
Mme [U] produit une facture de 360 euros d'un serrurier au titre de l'ouverture et la remise en état d'un box de garage et une facture de 850 euros au titre de la pose d'un cylindre Vigie Picard.
Il est établi que Mme [U] avait donné des clés à son locataire pour le box du garage, cette pièce ne faisant toutefois pas partie de la location. Il ressort des déclarations de M. [Z] devant les services de police que ce dernier pensait pouvoir utiliser le box et qu'il s'en est servi. Il n'est pas démontré que M. [Z] a rendu les clés de ce garage. Il convient de conséquence de faire droit à la demande de Mme [U] tendant à voir imputer à M. [Z] la somme de 360 euros au titre de l'ouverture et de la remise en état du box de garage.
S'agissant de l'autre serrure, aucun constat d'huissier ne vient démontrer l'existence de dégradations justifiant la prise en charge de travaux de serrurerie par M. [Z]. Le premier juge a donc justement rejeté la demande de Mme [U], tendant à voir condamner M. [Z] à lui verser la somme de 850 euros sur ce fondement..
Il est établi que le flexible de la douche était défectueux. M. [Z] devra en conséquence verser à Mme [U] la somme de 120 euros, au vu de la facture de M. [H]. Mme [U] sera déboutée de sa demande tendant à voir imputer à M.[Z] le surplus de cette facture, qui fait état de changement de siphons dont elle ne démontre pas qu'ils auraient été dégradés. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Mme [U] ne démontre pas les raisons pour lesquelles la climatisation ne fonctionnait pas. La cour ignore s'il s'agit d'une difficulté entrant dans le champ d'une menue réparation, s'il y a eu une dégradation de cette installation ou si le système est défectueux, sans responsabilité du preneur. Dès lors, Mme [U] ne peut solliciter de M.[Z] la réparation de cette installation climatique.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir condamner M.[Z] à verser la somme de 55 euros au titre de l'émetteur, faute pour Mme [U] de démontrer qu'un émetteur devait être remplacé.
En conséquence, M. [Z] est redevable de la somme de 1782 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [U]
Mme [U] forme une demande de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues à hauteur de 5000 euros. Elle fait état d'une occupation illicite du box de garage et de l'absence de paiement des loyers, par son locataire, dès le mois de novembre 2019. Elle évoque l'existence d'un préjudice financier et d'un préjudice moral.
Outre le fait qu'elle ne distingue pas, dans ses demandes, le préjudice moral et le préjudice financier qu'elle dénonce, Mme [U] ne démontre pas l'existence d'un préjudice qui ne serait pas réparé par l'allocation des intérêts moratoires, s'agissant de la dette locative.
S'agissant de l'occupation du box du garage, elle ne justifie pas qu'elle aurait été privée de son utilisation, puisqu'elle a prêté les clés de ce bien à son locataire et ne justifie pas les lui avoir réclamées. Lors de l'intervention des services de police le 05 avril 2019, il n'apparaît pas que celle-ci ne pouvait y accéder et elle n'a pas contesté avoir changé la serrure, comme l'indiquait M. [Z].
Par ailleurs, il ressort des pièces produites qu'un conflit sérieux a opposé Mme [U] et son locataire, qui était son patient, sans que la cour soit en mesure d'évaluer les responsabilités de chacun, alors même que Mme [U] a fait l'objet d'un avertissement par la chambre disciplinaire de première instance de l'ordre des masseurs-kinésithérapeutes de la région PACA, pour avoir contrevenu à ses obligations déontologiques.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [Z] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de M. [Z] et a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M.[N] [Z] en raison de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022,
CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de six mille trente euros (6.030,00 euros) au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière et sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de trois mille cent douze euros (3.112,00 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[N] [Z] à verser à Mme [E] [U] les sommes de :
- 5794 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- 1782 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[N] [Z] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N°2024/316
Rôle N° RG 22/00027 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIT6T
[N] [Z]
C/
[E] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Baya BOUSTELITANE
Me Florent HERNECQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 22 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01906.
APPELANT
Monsieur [N] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-010600 du 03/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 01 Avril 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Baya BOUSTELITANE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Madame [E] [U]
née le 01 Octobre 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florent HERNECQ de la SELARL FLORENT HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 08 août 2018 à effet à la même date, Mme [U] a donné à bail d'habitation à M.[Z] un appartement et un emplacement de parking à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros majoré d'une provision sur charges de 70 euros.
Par jugement du 31 octobre 2019, le tribunal d'instance de Marseille, confirmé par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 24 mars 2022, a notamment qualifié le contrat souscrit entre les parties de contrat de location vide, dit que le bail concerne le logement du [Adresse 1] à Marseille (12ème), les combles du logement, la place de parking extérieure à l'exclusion de 'box garages', déclaré irréguliers les congés pour vente délivrés les 07 mars 2019 et 16 avril 2019, et débouté M.[Z] de ses autres demandes.
Par acte d'huissier du 08 janvier 2020, Mme [U] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 07 mai 2020, Mme [U] a fait assigner M.[Z] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire , d'ordonner son expulsion et de le voir condamner à un arriéré locatif, une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a statué de la manière suivante :
'Déboute Mme [E] [U] de sa demande tendant a voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces de M. [N] [Z] ;
Déboute Mme [E] [U] de ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [D] ;
Dit n'y avoir plus lieu à statuer sur la demande de résiliation du bail, du fait de la reprise du logement par Mme [E] [U] le 06 juillet 2020 ;
Condamne M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de six mille trente euros (6.030,00 euros) au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Condamne M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de trois mille cent douze euros (3.112,00 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
Déboute Mme [E] [U] de sa prétention indemnitaire ;
Déboute M. [N] [Z] de sa prétention indemnitaire ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [N] [Z] aux dépens ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.'
Par déclaration du 03 janvier 2022, M. [Z] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [U].
Mme [U] a constitué avocat et formé un appel incident.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter, M. [Z] demande à la cour :
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 6030 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation, en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 3112 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnisation et en ce qu'il l'a condamné aux dépens,
Statuant à nouveau :
- de fixer le montant de la dette locative due par Monsieur [Z] à la somme de 3834€, moins le trop perçu par Madame [U] de 250 €, soit la somme de 3584 €,
- de constater qu'il s'est acquitté de la somme de 3054,00 € lors de l'audience de première instance,
- de constater que le montant de la caution de 780 € ne lui a pas été restitué,
- de constater qu'il n'y a pas lieu à la condamnation de Monsieur [Z] au titre des réparations locatives.
- d'ordonner la compensation de créances entre le montant du par lui-même et celui du par Madame [U] (3584 € - 3834 € = 530 €),
- de condamner Madame [U] à verser à lui verser la somme de 250 € correspondant à la restitution de la caution, déduction faite des sommes dues par lui-même après compensation de créances.
- de condamner Madame [U] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des préjudices subis
- de condamner Madame [U] aux entiers dépens.
Il explique avoir pu obtenir un logement par le biais de Mme [U] qui était sa kinésithérapeute.
Il expose lui avoir remis un dépôt de garantie de 780 euros en espèces et relève que Mme [U] a refusé de lui remettre un reçu.
Il relate n'avoir jamais bénéficié d'un logement meublé et déclare que les relations avec sa bailleresse se sont rapidement dégradées lorsqu'il a sollicité la régularisation d'un bail 'location vide'. Il reproche à Mme [U] de l'avoir menacé, de lui avoir ordonné de quitter les lieux et de l'avoir harcelé.
Il souligne que ces agissements, alors même qu'il souffre d'une pathologique psychique, l'ont affaibli et l'ont amené à quitter les lieux loués.
Il conteste le montant de sa dette locative et fait état des sommes que la CAF a versées et des paiements qu'il a effectués. Il ajoute que Mme [U] ne justifie pas de la régularisation qu'elle évoque.
Il conteste également le montant des réparations locatives sollicitées.
Il sollicite des dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'il a subi en lien avec le comportement de Mme [U] dont il déplore la mauvaise foi et l'intention de nuire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [U] demande à la cour :
- de déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur [N] [Z] à
hauteur de 5 000 euros pour préjudice moral en ce qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence du 24 mars 2022,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* constaté la reprise du logement loué par Mme [E] [U], bailleresse, à M. [N] [Z], locataire, au 6 juillet 2020, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail,
* condamné M. [Z] à payer à Mme [U] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés décompte arrêté au mois de juin 2020, outre intérêts au taux légal et capitalisation desdits intérêts dus pour une année entière,
* condamné M.[Z] à payer à Mme [U] la somme de 3 112 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal et capitalisation desdits intérêts dus pour une année entière,
* débouté M. [Z] de ses demandes,
* condamné M. [Z] aux dépens,
- d'infirmer le jugement en qu'il a limité les condamnations de M. [Z] aux sommes précitées et débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros,
Et, statuant à nouveau,
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme supplémentaire de 1 448,75 euros au titre des loyers et charges dus, le locataire étant débiteur de la somme de 7 478,75 euros, représentant les sommes suivantes :
- 3 465,50 euros au titre du commandement de payer signifié au locataire le 8 janvier 2020,
- 3 480 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus pour les mois de janvier à juin 2020, après déduction de l'allocation d'aide au logement,
- les régularisations de charges de 146 euros pour l'année 2020 et de 387,25 euros.
- de condamner M.[N] [Z] à lui payer la somme supplémentaire de 3 763 euros au titre des réparations locatives suivantes :
- 2 103 euros au pour la réparation de la climatisation,
- 1 210 euros au titre de la réparation de la serrure,
- 395 euros au titre de la plomberie,
- 55 euros au titre de l'émetteur,
Représentant la somme totale de 3 763 euros.
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier,
- de condamner M. [N] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le condamner en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle soutient que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [Z] se heurte à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel du 24 mars 2022 qui a rejeté sa demande indemnitaire.
Elle note qu'à la suite du jugement rendu le 31 octobre 2019, M.[Z] a cessé de payer son loyer et ses charges, qu'il ne payait auparavant qu'avec retard. Elle ajoute qu'il n'a jamais produit son attestation d'assurance locative.
Elle fait état de sa créance locative liée à un arriéré locatif et aux dégradations commises par son locataire. Elle conteste avoir perçu en espèces la somme de 780 euros.
Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier. Elle fait état de l'occupation illicite de son garage par son locataire et la soeur de ce dernier, des relations conflictuelles qui l'ont opposées à son locataire, de l'absence de versement de loyers pourtant indispensable pour lui permettre de vivre.
L'affaire a été clôturée le 15 mai 2024.
MOTIVATION
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022.
L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
M. [Z] forme une demande de dommages et intérêts au motif que Mme [U] l'a harcelé, menacé et qu'il a été agressé par deux hommes qui auraient été envoyés par cette dernière.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] qui se plaignait de faits de harcèlement, de menaces, de chantage, d'extorsion et de dénonciations calomnieuses perpétrés par Mme [U] et qui indiquait avoir été agressé par deux hommes qu'il estimait envoyés par cette dernière.
Dans le cadre de la présente affaire, M. [Z] forme les mêmes doléances que celles exposées lors de la procédure qui a abouti à l'arrêt du 24 mars 2022.
La chose demandée par M. [Z] est donc la même; elle est fondée sur la même cause; les parties sont les mêmes. En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] est irrecevable puisqu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [U] expose que M. [Z] n'a pas payé les loyers et provisions sur charges des mois d'octobre 2018, novembre 2019 et décembre 2019 ainsi que les loyers et provisions sur charges des mois de janvier 2020 à juin 2020 inclus, le montant du loyer s'élevant à 780 euros et la provision sur charges à 70 euros par mois.
Elle déduit du montant de la somme de 850 euros par mois le montant des APL versé par la CAF, à hauteur de 270 euros, pour la période de janvier 2020 à juin 2020 inclus.
Elle note qu'il n'a pas versé de dépôt de garantie et s'est abstenu de payer la régularisation des charges pour l'année 2018 et pour l'année 2020.
Il appartient à M. [Z] de justifier du versement de ces sommes.
M. [Z] ne démontre pas avoir versé le loyer d'octobre 2018 par le biais d'une facture de travaux qui n'ont pas été autorisés par le bailleur et dont il ne démontre pas le caractère urgent.
La CAF a effectué en juillet 2020 un versement portant sur un rappel d'APL pour la période de juin 2019 à janvier 2020 inclus, pour un montant de 2156 euros, soit 269,50 euros par mois.
Dès lors, il convient de déduire la somme de 269, 50 euros pour la période de novembre 2019 à décembre 2019.
Compte tenu de ces éléments, M. [Z] est redevable des sommes suivantes :
- 850 euros au titre du loyer et provisions sur charges d'octobre 2018,
- 1161 euros au titre des loyers et provisions sur charges des mois de novembre et décembre 2019
- 135,50 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2018,
- 3480 euros au titre des loyers et provisions sur charges pour la période de janvier 2020 à juin 2020.
L'attestation de Mme [D], indique avoir vu son fils remettre à Mme [U] la somme de 780 euros en liquide, le 13 août 2018, au titre du dépôt de garantie, n'est pas suffisamment probante, puisqu'elle évoque la remise d'espèces lors de la signature du bail le 13 août 2018 (alors que le bail est daté du 08 août 2018) et qu'elle émane de la propre mère de l'intéressé, en conflit avec Mme [U]. Par ailleurs, Mme [U] a déposé plainte pour faux contre Mme [D].
Mme [U] ne justifie pas du montant de la régularisation des charges pour l'année 2020. Elle justifie uniquement avoir déboursé pour l'année 2020 le montant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères à hauteur de 335 euros. M.[Z] est resté six mois durant l'année 2020. Il est ainsi redevable, au titre de cette taxe, de la somme de 167, 50 euros.
M. [Z] est débiteur de la somme de 5794 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les réparations
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé (...) :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. Il doit être considéré que le logement était en bon état de réparations locatives, en l'absence de démonstration inverse par M.[Z].
M. [Z] a fait établir un constat d'huissier le 05 juin 2020 (qui n'est pas versé au débat). L'existence de ce constat, étudié par le premier juge, est également mentionnée par Maître [W], huissier de justice mandaté par Mme [U], qui relève que les clefs du logement ont été remis à la SCP AMSELLEM-BRUGUIERE-KTORZA par M.[Z] le 05 juin 2020.
Les parties ne contestent pas la manière dont le premier juge a résumé les constatations faites le 05 juin 2020 par l'huissier de justice mandaté par M.[Z].
Le logement loué est un appartement de 40m² avec deux pièces et une cuisine équipée.
Il ressort du constat d'huissier produit au débat (celui de Maître [W], établi le 09 juillet 2020) qu'il existe :
- sur le sol de la terrasse, des dalles sales et tâchées par endroit,
- des graffitis sur un brise-vue,
- des rayures sur une porte de débarras,
- deux trous non rebouchés sur un mur dans l'entrée,
- des rayures noirâtres sur la face de la porte d'accès,
- des traces de coups et d'enfoncement sur le clavier numérique de commande d'alarme,
- des trous circulaires et non rebouchés au-dessus des portes et baie vitrée dans la pièce principale avec cuisine,
- un carrelage noir sale au sol de la pièce principale avec cuisine mais qui est en bon état,
- des traces noirâtres sur plusieurs endroits sur les murs de la pièce principale et des trous non rebouchés,
- un appareil de climatisation qui ne fonctionne pas,
- des traces noirâtres sur le mur à l'intérieur d'un placard dans la pièce principale,
- de meubles bas de cuisine dont certains éléments sont manquants,
- une prise de courant descellée sur la terrasse du séjour,
- des traces d'arrachage au plafond de parties verticales d'un garde-corps d'escalier,
- d'importantes traces noirâtres dans la montée d'escalier,
- des traces et rayures sur la peinture du mur dans la première pièce à gauche à l'étage et des traces de coups et renfoncement,
- des traces d'arrachage sur le pan du mur, face aux vasques, dans la salle d'eau,
- un flexible de la douchette défectueux dans la salle d'eau,
- des traces noirâtres et de coups au plafond d'une deuxième pièce.
Mme [U] sollicite les sommes suivantes :
- 1950 euros au titre de la réfection de la peinture,
- 72 euros au titre du nettoyage de l'appartement (terrasse),
- 840 euros au titre de la réparation du brise vue,
- 250 euros au titre de la réparation d'une prise, d'un plan de travail et de la fixation du meuble du four,
- 2103 euros au titre de la réparation de la climatisation,
- 1210 euros (360 euros et 850 euros) au titre de la réparation de la serrure,
- 395 euros au titre de la plomberie,
- 55 euros au titre d'un émetteur.
Le bailleur ne peut obtenir une remise à neuf du logement. Ainsi, il ne peut être imputé au locataire la somme totale de 1950 au titre de la peinture. M. [Z] a vécu dans le logement d'août 2018 à juin 2020. Il convient de mettre à sa charge la somme de 1000 euros au titre de la remise en peinture du logement.
M. [Z] a rendu les clés le 05 juin 2020. L'huissier évoque, le 09 juillet 2020, une terrasse (celle par laquelle on entre) sale, avec des dalles tâchées ; c'est par des motifs pertinents que le premier juge a mis à la charge de M. [Z] le coût du nettoyage de cette terrasse, soit 72 euros.
Il convient de mettre à la charge de M. [Z] les frais de remise en état du brise-vue. Le premier juge mentionne que l'état des lieux effectué le 05 juin 2020 n'indique pas que le brise-vue était en bon état. Les clefs ont été restituées à l'huissier de justice le 05 juin 2020; elles n'ont été récupérées que le 09 juillet 2020 par le second huissier de justice, mandaté par Mme [U], professionnel qui a constaté la présence de graffitis sur le brise vue. Ainsi, en l'absence de démonstration inverse, les dégradations affectant ce brise vue doivent être supportées par M.[Z]. Mme [U] ne justifie pas qu'elle aurait placé un brise vue d'une qualité équivalente à celle qui existait lors de l'entrée dans les lieux de M.[Z]. Par ailleurs, le coût du brise vue n'est pas mentionné dans la facture qu'elle verse au débat et cette facture fait état d'un prix global, comprenant la réparation d'un garde corps avec la pose d'un panneau 'plexi' la fourniture et la pose d'adhésifs sur la porte principale. Aucune dégradation particulière n'est mentionnée dans les constats d'huissiers au titre de la porte principale. Il n'est pas non plus évoqué de difficultés liées aux gardes-corps. En conséquence, il convient de fixer à 150 euros l'indemnisation due à Mme [U] au titre du brise-vue.
La facture de 250 euros produite au débat n'est pas détaillée ; elle concerne la démonte et la repose d'une prise extérieure étanche, le remontage et la fixation d'un meuble four, la fixation du plan de travail, le nettoyage et le remplacement du joint d'étanchéité du planche travail, la fixation d'une prise intérieure et la réparation de la poignée d'ouverture. L'état des lieux de sortie du 09 juillet 2020 n'évoque qu'une prise extérieure descellée. Les autres réparations visées dans cette facture ne sont pas évoquées par les constats d'huissier et ne concernent pas les meubles bas visés dans le constat de juillet 2020. Il sera mis à la charge de M. [Z] la somme de 80 euros au titre de la prise de courant.
Mme [U] produit une facture de 360 euros d'un serrurier au titre de l'ouverture et la remise en état d'un box de garage et une facture de 850 euros au titre de la pose d'un cylindre Vigie Picard.
Il est établi que Mme [U] avait donné des clés à son locataire pour le box du garage, cette pièce ne faisant toutefois pas partie de la location. Il ressort des déclarations de M. [Z] devant les services de police que ce dernier pensait pouvoir utiliser le box et qu'il s'en est servi. Il n'est pas démontré que M. [Z] a rendu les clés de ce garage. Il convient de conséquence de faire droit à la demande de Mme [U] tendant à voir imputer à M. [Z] la somme de 360 euros au titre de l'ouverture et de la remise en état du box de garage.
S'agissant de l'autre serrure, aucun constat d'huissier ne vient démontrer l'existence de dégradations justifiant la prise en charge de travaux de serrurerie par M. [Z]. Le premier juge a donc justement rejeté la demande de Mme [U], tendant à voir condamner M. [Z] à lui verser la somme de 850 euros sur ce fondement..
Il est établi que le flexible de la douche était défectueux. M. [Z] devra en conséquence verser à Mme [U] la somme de 120 euros, au vu de la facture de M. [H]. Mme [U] sera déboutée de sa demande tendant à voir imputer à M.[Z] le surplus de cette facture, qui fait état de changement de siphons dont elle ne démontre pas qu'ils auraient été dégradés. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Mme [U] ne démontre pas les raisons pour lesquelles la climatisation ne fonctionnait pas. La cour ignore s'il s'agit d'une difficulté entrant dans le champ d'une menue réparation, s'il y a eu une dégradation de cette installation ou si le système est défectueux, sans responsabilité du preneur. Dès lors, Mme [U] ne peut solliciter de M.[Z] la réparation de cette installation climatique.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir condamner M.[Z] à verser la somme de 55 euros au titre de l'émetteur, faute pour Mme [U] de démontrer qu'un émetteur devait être remplacé.
En conséquence, M. [Z] est redevable de la somme de 1782 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [U]
Mme [U] forme une demande de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues à hauteur de 5000 euros. Elle fait état d'une occupation illicite du box de garage et de l'absence de paiement des loyers, par son locataire, dès le mois de novembre 2019. Elle évoque l'existence d'un préjudice financier et d'un préjudice moral.
Outre le fait qu'elle ne distingue pas, dans ses demandes, le préjudice moral et le préjudice financier qu'elle dénonce, Mme [U] ne démontre pas l'existence d'un préjudice qui ne serait pas réparé par l'allocation des intérêts moratoires, s'agissant de la dette locative.
S'agissant de l'occupation du box du garage, elle ne justifie pas qu'elle aurait été privée de son utilisation, puisqu'elle a prêté les clés de ce bien à son locataire et ne justifie pas les lui avoir réclamées. Lors de l'intervention des services de police le 05 avril 2019, il n'apparaît pas que celle-ci ne pouvait y accéder et elle n'a pas contesté avoir changé la serrure, comme l'indiquait M. [Z].
Par ailleurs, il ressort des pièces produites qu'un conflit sérieux a opposé Mme [U] et son locataire, qui était son patient, sans que la cour soit en mesure d'évaluer les responsabilités de chacun, alors même que Mme [U] a fait l'objet d'un avertissement par la chambre disciplinaire de première instance de l'ordre des masseurs-kinésithérapeutes de la région PACA, pour avoir contrevenu à ses obligations déontologiques.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [Z] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de M. [Z] et a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M.[N] [Z] en raison de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 24 mars 2022,
CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de six mille trente euros (6.030,00 euros) au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière et sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [Z] à payer à Mme [E] [U] la somme de trois mille cent douze euros (3.112,00 euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[N] [Z] à verser à Mme [E] [U] les sommes de :
- 5794 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- 1782 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[N] [Z] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,