CA Bordeaux, 2e ch. civ., 12 septembre 2024, n° 21/01970

FAITS ET PROCÉDURE :

La société par action simplifiée Belver (la SAS Belver) est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 10] et composé de parcelles d'une superficie de 7 764 m².

Ses deux associés et représentants sont messieurs [N] [G] et [W] [D].

Le 18 juillet 2018, la société par actions simplifiées Mixcite Promotion (la SAS Mixcite Promotion) a adressé à la SAS Belver une offre d'achat de ce bien pour un montant de 1 500 000 euros TTC pour une constructibilité de 5 600 m² de surface de plancher déployé.

Considérant que cette proposition a été acceptée dans des conditions caractérisant la perfection de la vente et que la société propriétaire refusait fautivement de passer l'acte, la SAS Mixcite Promotion a, le 7 novembre 2019, assigné la SAS Belver et ses associés, afin d'obtenir la vente forcée du bien immobilier, la production forcée d'un acte authentique et à défaut d'ordonner la publication au bureau des hypothèques du jugement à venir valant vente.

Le 8 novembre 2019, la SAS Mixcite Promotion a fait procéder à l'enregistrement et à la publication des assignations au service de la publicité foncière de [Localité 9].

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté la SAS Mixcite Promotion de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SAS Mixcite Promotion à payer à la SAS Belver la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- ordonné à la SAS Mixcite Promotion de procéder à la radiation de la publication n°3304P0320l9 P N°20056, des assignations, effectuée le 8 novembre 2019 auprès des services de la publicité foncière de [Localité 9], dans un délai de deux mois, à compter de la signification à partie du jugement, et dit que passé ce délai, courra une astreinte provisoire de 80 euros par jour, pendant un délai de trois mois,

- condamné la SAS Mixcite Promotion à payer à M. [G] et M. [D], la somme de 1 000 euros chacun et à la SAS Belver la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Mixcite Promotion aux dépens,

- ordonné pour le tout, l'exécution provisoire.

La SAS Mixcites Promotion a relevé appel de cette décision le 2 avril 2021.

Par ordonnance du 10 juin 2021, Mme la présidente de la présente cour a :

- débouté la SAS Mixcité Promotion de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [D], M. [G] et la SAS Belver de leur demande reconventionnelle et les a renvoyés à mieux se pourvoir,

- condamné la SAS Mixcité Promotion à payer à M. [D], M. [G] et la SAS Belver la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Mixcité Promotion aux entiers dépens de la présente instance.

Par ordonnance du 13 avril 2022, le conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Bordeaux a :

- déclaré recevables les conclusions de la SAS Belver en date du 25 novembre 2021,

- joint les dépens de l'incident au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2022, la SAS Mixcite Promotion demande à la cour, sur le fondement des articles 1113, 1114, 1583, 1589, 1584, 1163 et 1304-3 du code civil :

- de la déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions,

- de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mars 2021 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

à titre principal,

- d'ordonner :

- la vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 10], composé des parcelles cadastrées GZ [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une superficie totale de 7 764 m² à son profit, moyennant la somme de 1 500 000 euros TTC,

- que la vente dudit bien soit soumise aux conditions suspensives ordinaires, dont l'absence d'exercice par la commune de [Localité 10] de son droit de préemption et la levée des éventuelles hypothèques,

- à la SAS Belver, dans un délai de deux mois à compter de la signification à parties du jugement à venir, de s'exécuter dans l'accomplissement des formalités requises pour l'opposabilité de la vente aux tiers, à savoir la signature d'un acte notarié,

- de juger qu'à défaut de se faire dans un délai de quatre mois à compter du prononcé du présent jugement, sa publication au bureau des hypothèques, à l'initiative de la partie la plus diligente, vaudra vente entre elle-même et la SAS Belver du foncier situé [Adresse 7], composé de parcelles cadastrées section GZ n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une superficie totale de 7 764 m² moyennant le prix TTC de 1 500 000 euros,

à titre subsidiaire :

- de condamner la société Belver au paiement de la somme de 200 000 euros à son profit en indemnisation du préjudice subi par cette dernière,

en tout état de cause :

- de rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions formulées à son encontre,

- de condamner la société Belver au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

- c'est bien un contrat de vente qui est formé entre les parties car son offre a été parfaitement acceptée par la société Belver. L'objet de la vente a été précisément déterminé. Le prix est fixé avec précision et le complément du prix est déterminable. La défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire repose sur la faute de la société Belver. En acceptant la signature d'un compromis, la société Belver a expressément accepté la vente. Le fait que la vente soit conclue sous condition suspensive ne remet pas en cause le principe même de la vente. C'est par erreur que son notaire a adressé une promesse unilatérale à la société Belver. L'accord des parties était clair quant au fait qu'elles envisageaient de signer une promesse synallagmatique. Cette erreur ne saurait remettre en cause l'accord des parties,

- elle est fondée à solliciter le paiement de la somme de 200 000 euros en indemnisation du préjudice qu'elle a subi compte tenu de la rupture brutale des pourparlers. Les conditions de la responsabilité délictuelle de 1240 du Code civil sont réunies,

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2022, M. [D], M. [G] et la SAS Belver demandent à la cour, sur le fondement des articles 524 et 909 du code de procédure civile :

- de confirmer entièrement le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité à 20 000 euros l'indemnisation de la société Berlver en réparation de l'immobilisation abusive de son immeuble par l'effet de la publication de son assignation par la SAS Mixcite,

en conséquence :

- de condamner l'appelante à verser :

- à la SAS Belver la somme de 300 000 euros en réparation de l'immobilisation abusive de son immeuble du 8 novembre 2019 au 24 septembre 2021,

- à la SAS Belver, d'une part et messieurs [G] et [D] d'autre part, chacun, la somme de 10 000 euros au titre de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Ils font notamment valoir que :

- les dispositions de l'article 1583 du code civil n'ont qu'un caractère supplétif, les parties peuvent donc l'écarter par leur volonté contraire. C'est cela lorsque l'accord des parties se limite à signer une promesse de vente ultérieure. Le simple fait qu'un projet de compromis ait été transmis entre notaires ne reflète par l'existence d'un accord mutuel et définitivement arrêté. Il ne peut résulter aucune vente parfaite d'un tel accord,

- l'offre formulée par la SAS Mixcite Promotion le 18 juillet 2019 insiste sur la célérité de l'opération et en fait un argument déterminant du consentement des parties. L'appelante n'a pas respecté les délais prévus puisqu'elle n'a adressé un projet d'acte et souhaité fixer un rendez-vous devant notaire que le 4 octobre 2019, de sorte que l'accord des parties est devenu caduc à la fin du mois de juillet 2019,

- les parties avaient convenu de négocier un compromis de vente. Cela désigne usuellement une promesse synallagmatique de vente sous seing privé,

- l'appelante ne justifie à aucun moment de l'accomplissement de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours qui devait pourtant être accomplie au plus tard au mois de septembre 2019. Ainsi, même si elle s'était nouée, la vente contestée serait caduque. L'absence de dépôt du permis de construire par l'appelante a privé les parties de pouvoir déterminer le prix que la SAS Belver avait un intérêt primordial à ce que l'obligation soit respectée,

- la société Mixcite Promotion ne justifie pas la purge du droit de préemption urbain,

- l'appelante a abusivement publié son assignation afin d'empêcher la propriétaire du bien immobilier de disposer librement de ses biens. Cela lui a été particulièrement préjudiciable.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la perfection de la vente

Conformément aux articles 1582 et 1583 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l'une des parties s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut etre réalisée par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit a l'acheteur à l'égard du vendeur, des qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1113 du code civil dispose que lee contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Il doit être observé à titre liminaire que la conclusion préalable d'une promesse, appelée à tort compromis dans les pièces versées aux débats, est purement facultative.

Dans un courrier du 18 juillet 2019 qui faisait suite à de nombreux échanges précédents entre les deux parties, la SAS Mixcite Promotion a adressé à la 'venderesse' une 'proposition finale' portant sur l'acquisition des parcelles cadastrées GZ[Cadastre 2] et GZ [Cadastre 3] d'une superficie totale de 7764 m² pour un montant de 1 500 000 euros financée sans recourir à un emprunt bancaire. Il était précisé que 'ce prix s'entend pour une constructibilité de 5600 m² de surface déployée'. Il était également indiqué qu'un complément de prix de 250 euros HT par m² de surface de plancher supplémentaire serait versé au jour de la cession définitive du terrain en fonction des modalités du permis de construire dont l'obtention constituait une condition suspensive.

Un calendrier précis figurait sur ce document, s'agissant :

- de la signature du compromis de vente en juillet 2019 ;

- du dépôt du permis de construire en septembre 2019 ;

- de l'obtention de l'autorité administrative en décembre 2019 ;

- du permis de construire devenu définitif en mars 2020 ;

- de l'acquisition du terrain en avril 2020 (un mois après la purge de tout recours).

Ce courrier du 18 juillet 2019 a été paraphé par messieurs [G] et [D] qui ne contestent pas avoir agi pour le compte de la SAS Belver, ceux-ci ayant apposé au dessus de leur signature la mention 'bon pour acceptation de la signature d'un compromis'.

La promesse de vente ne sera par la suite jamais signée par les parties.

Le 5 novembre 2019, le 'vendeur' a signifié par LRAR à son 'acquéreur' sa volonté de mettre un terme à leurs échanges, motivant sa décision par :

- la non présentation d'un projet auprès de la Mairie de [Localité 10] avant le mois d'août 2019 ;

- l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire au mois de septembre 2019.

Cependant, le rédacteur du courrier précité du 18 juillet 2019, qui a donc été validé dans son intégralité par les représentants de la SAS Belver, avait bien précisé que, pour la détermination du point de départ du processus d'obtention du permis de construire, 'nous nous engageons à le déposer dans les trois mois de la signature du compromis de vente, après avoir, avec votre aide, présenté et validé le projet auprès des services de la mairie' et que 'les autres délais ci-dessus sont donnés à titre indicatif'.

Ainsi, l'absence de respect des délais susvisés n'était donc pas une cause contractuellement prévue pouvant justifier tant la caducité que l'abandon par l'une ou l'autre des deux parties du projet.

Pour autant, les parties étaient toujours au stade de simples négociations de sorte que l'une d'entre-elle pouvait décider d'y mettre un terme, sauf à l'autre partie de justifier que cette décision présente un caractère abusif.

En effet, le prix du bien immobilier n'était pas déterminé avec suffisamment de précisions car celui-ci pouvait encore évoluer en fonction du nombre de m² validé par l'autorité administrative lors de la délivrance du permis de construire.

En outre, les parties n'avaient pas précisé dans le courrier du 18 juillet 2019 si la promesse de vente prévue devait être unilatérale ou synallagmatique, alors que les conséquences juridiques de ses deux actes sont par nature différentes. Un désaccord entre-elles est d'ailleurs survenu par la suite sur ce point, l'appelante adresse un projet de promesse unilatérale ce qui ne convenait pas aux intimés.

La SAS Mixcite Promotion explique à tort que l'absence de signature du 'compromis' est due à l'inertie du notaire de la 'venderesse' qui n'a pas transmis son propre projet d'acte et n'a pas fait parvenir en temps utile les documents nécessaires à son élaboration.

En effet, il apparaît à la lecture du courriel du 24 juillet 2019 rédigé par le mandataire de 'l'acquéreur' que celle-ci souhaitait uniquement recourir à 'la trame utilisée par notre cliente'.

En outre, les documents relatifs aux parcelles utiles à l'élaboration de la promesse ont bien été transmis à la SAS Mixcite Promotion dès le 7 août 2019.

Des éléments essentiels du contrat, s'agissant du prix de vente et de la détermination d'une indemnité d'immobilisation devaient encore être finalisés. Les négociations étaient encore en cours entre les deux parties comme le démontre l'envoi le 4 octobre 2019 par le mandataire de la SAS Mixcite Promotion d'un projet de promesse unilatérale de vente largement amendé par ses soins. Ce document n'a d'ailleurs pas été accepté par la SAS Belver.

En l'état, l'accord sur le prix des deux parcelles n'était pas intervenu entre les deux parties à la date à laquelle la 'venderesse' a souhaité mettre un terme aux pourparlers. Il ne peut donc être considéré que la vente était parfaite à la date du 18 juillet 2019 comme le soutient l'appelante de sorte que le jugement déféré ayant rejeté sa demande en exécution forcée de la transaction immobilière sera confirmé.

Sur la rupture abusive des pourparlers

La SAS Mixcite Promotion fait justement remarquer que les négociations étaient bien avancées car, à la suite de à son courrier du 18 juillet 2019 validé par la partie adverse, elle lui a transmis le 4 octobre 2019, après avoir reçu par le notaire de la 'venderesse' différentes pièces relatives aux deux parcelles, un projet de promesse.

Il a été indiqué ci-dessus que la SAS Belver ne pouvait, pour mettre un terme aux pourparlers, justifier d'un retard de l'appelante dans le dépôt de la demande de permis de construire par référence au planning figurant dans le courrier du 18 juillet 2019.

Pour autant, un désaccord persistait entre les deux parties et portait notamment sur le prix définitif, sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du 'compromis' ainsi que sur la fixation d'une indemnité d'immobilisation.

Actant l'absence d'entente sur ces éléments, la SAS Belver était dès lors bien fondée à renoncer au projet en signifiant à l'appelante son souhait d'y mettre un terme dans sa lettre recommandée avec avis de réception du 5 novembre 2019.

Enfin, 'l'acquéreur' soutient, sans le démontrer, que la SAS Belver a renoncé à la transaction en raison de la réception d'une meilleure offre.

La rupture des pourparlers n'apparaît ainsi pas constitutive d'une faute de sorte que le jugement déféré ayant rejeté la demande indemnitaire présentée par SAS Mixcite Promotion sera confirmé.

Sur la demande reconventionnelle des intimés

La SAS Mixcite Promotion ne conteste pas que la publication de son assignation introductive d'instance au service de la publicité foncière n'était pas obligatoire au regard des dispositions des articles 28,30 et 30-5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955.

La réalisation de cette formalité ne peut être déclarée abusive et constituer un abus de droit dans la mesure où elle avait pour but d'informer de potentiels acquéreurs du bien dont elle revendiquait la propriété de l'existence de l'action en justice intentée à l'encontre de la SAS Belver.

L'appelante ne peut se voir reprocher la durée de la procédure de première instance comme indiqué dans la décision entreprise.

En définitive, même si la SAS Mixcite Promotion a tardé à procéder à la mainlevée de l'inscription, ce qui lui a été reproché par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux qui l'a justement condamnée le 23 novembre 2021 au paiement d'une somme de 4 480 euros au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire, il n'est pas suffisamment établi que celle-ci a agi de manière abusive ou motivé par une intention de nuire à la SAS Belver.

En conséquence, le jugement de première instance ayant condamné l'appelante au paiement à la 'venderesse' d'une indemnité de 20 000 euros sera infirmé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SAS Mixcite Promotion en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement à la SAS Belver et messieurs [G] et [D], ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

- Infirme le jugement rendu le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a condamné la société par actions simplifiées Mixcite Promotion à payer à la société par actions simplifiées Belver la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Et, statuant à nouveau dans cette limite :

- Rejette la demande d'indemnisation présentée par la société par actions simplifiées Belver à l'encontre de la société par actions simplifiées Mixcite Promotion en réparation du préjudice tiré de la publication de l'assignation introductive d'instance au service de la publicité foncière ;

- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

- Condamne la société par actions simplifiées Mixcite Promotion à payer à la société par actions simplifiées Belver, messieurs [N] [G] et [W] [D], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne la société par actions simplifiées Mixcite au paiement des dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.