CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 12 septembre 2024, n° 23/11211

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2013, la SCI Juliette a donné à bail commercial à la société [N] et [L] des locaux constitués d'un magasin au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1] à Cannes, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2013 et moyennant un loyer annuel de base hors taxe de 9.600 €, outre une provision sur charges trimestrielle de 150 €.

Mme [O] [D] épouse [N] s'est portée caution solidaire des obligations du bail susvisé, par engagement en date du 19 septembre 2013.

Le 28 décembre 2017, le preneur a fait part à la SCI Juliette de difficultés financières et l'a informée de son départ anticipé pour le 31 décembre 2017.

Par courrier remis en mains propres le 30 décembre 2017, la bailleresse a donné son accord concernant la rupture du bail commercial au 31 décembre 2017, indiquant toutefois que le preneur restait devoir le solde du loyer de novembre ainsi que l'intégralité du mois de décembre, les impôts fonciers et les charges impayées.

Un procès-verbal valant état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 2 février 2018. En l'état de ce constat, la SCI Juliette a fait établir un devis de réparations, lesquelles ont été évaluées à la somme de 3.510 €.

Par acte d'huissier en date du 4 mars 2019, la SCI Juliette a fait assigner la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] afin d'obtenir leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges, impôts fonciers et coût des travaux de remise en état.

Par jugement réputé contradictoire en date du 8 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- condamné solidairement la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 4.718,52 € au titre du solde des loyers, charges locatives, impôts fonciers et coût des travaux de remise en état des locaux suivant bail commercial du 28 août 2013,

- condamné solidairement la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné solidairement la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge solidaire de la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N].

Le tribunal a retenu qu'au vu des pièces produites par la SCI Juliette (bail, constat d'huissier, facture), celle-ci était fondée en sa demande au titre des loyers, charges et réparations locatives.

La société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 9 octobre 2019.

Par ordonnance d'incident du 11 mars 2021, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré l'appel de la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] irrecevable comme étant hors délai,

- condamné la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par arrêt sur déféré du 30 septembre 2021, cette cour a :

- confirmé l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 mars 2021 dans l'intégralité de ses dispositions, sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'appel interjeté par Mme [D] épouse [N],

Statuant à nouveau,

- déclaré recevable l'appel interjeté par Mme [D] épouse [N] le 9 octobre 2019,

Ajoutant à la décision déférée,

- ordonné la radiation de l'affaire du rôle en application de l'article 526 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- mis les dépens à la charge de Mme [N].

Aux termes de ses conclusions aux fins de ré-enrôlement notifiées par RPVA le 31 juillet 2023, Mme [O] [D] épouse [N] demande à la cour de :

Vu l'ancien article 1147 du code civil,

Vu l'article L 145-10-1 du code de commerce,

Vu l'ancien article L 341-2 du code de la consommation,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 8 juillet 2019,

Par conséquent, statuant de nouveau,

- constater qu'aucun élément ne démontre que la société [N] et [L] serait débitrice de la société Juliette,

- dire et juger nul et de nul effet le cautionnement consenti par Mme [D] le 19 septembre 2013,

- débouter la société Juliette de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Juliette à payer à Mme [D] la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles,

- condamner la société Juliette aux dépens de première instance et d'appel.

La SCI Juliette, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 26 octobre 2023, demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles 1103, 1134 et 1147 du code civil,

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la concluante,

- confirmer intégralement le jugement déféré,

Plus particulièrement,

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a solidairement la société [N] et [L] et Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette les sommes suivantes:

* 4.718,52 € au titre du solde des loyers, charges locatives, impôts fonciers et coût des travaux de remise en état des locaux suivant bail commercial du 28 août 2013,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens,

- juger que la SCI Juliette n'a pas la qualité de créancier professionnel,

- juger en conséquence que le cautionnement souscrit par Mme [O] [D] épouse [N] est valide,

Partant,

- confirmer le caractère solidaire des condamnations prononcées en première instance et confirmées par la cour de céans,

- condamner Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer la condamnation solidaire prononcée par la juridiction du premier degré, de l'appelante et de la société [N] et [L] à payer à la SCI Juliette la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens d'instances ( première instance et appel) en ceux compris les frais d'huissier et frais d'état des lieux de sortie.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 mai 2024.

MOTIFS

Mme [O] [D] épouse [N] soutient que :

- d'une part, les sommes réclamées par la SCI Juliette ne sont pas justifiées,

- d'autre part, que son engagement de caution est nul et de nul effet.

Le bail commercial consenti par la SCI Juliette à la société [N] et [L] le 28 août 2013 fixe un loyer annuel de 9.600 € HT.

Sur le bien fondé de la créance dont se prévaut la bailleresse et à la lecture des écritures de l'appelante, cette dernière ne conteste pas les sommes réclamées au titre des loyers impayés, à savoir un reliquat pour le mois de novembre 2017 ainsi que la totalité du loyer de décembre 2017, soit un montant global de 1.320 €.

Mme [O] [D] épouse [N] soutient, en revanche, que la régularisation au titre des provisions sur charges n'est aucunement justifiée et fait observer que pour l'année 2013, un solde a été reversé à la preneuse.

L'article 23 du contrat précise que ' le preneur assumera directement ou indirectement et/ ou remboursera au bailleur, la quote-part afférente à l'immeuble loué, de toutes charges, impositions et prestations gravant l'immeuble. Les impositions correspondent à l'ensemble des impôts locaux, taxes, redevances attachées à l'immeuble, objet des présentes (...) Le preneur paiera au bailleur ou à son représentant, la quote-part de charges et dépenses annuelles de toute nature incombant au bailleur. Ces charges comprendront notamment sans que cette liste ne soit limitative:

- au titre des prestations et fournitures individuelles: les frais de chauffage, climatisation, rafraîchissement, eau, électricité, téléphone ....

- au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier (...)' .

L'article 15 ' contributions, impôts, taxes' stipule que ' le preneur remboursera au bailleur sur simple requête de sa part les sommes avancées par lui à ce sujet, et de même l'impôt foncier (...)'

La SCI Juliette, de son côté, produit les justificatifs des charges de copropriété ( pièce 10) afférents aux lots donnés à bail à la société [N] et [L] avec mention de la quote-part de charges locatives qui met en évidence que :

- en 2014, le preneur a versé 400 € de provisions sur charges au lieu de 477,47 € dus,

- en 2015, il a versé 414 € de provisions au lieu de 524,85 € dus,

- en 2016, il a réglé 183 € de provisions contre 690,03 €,

- en 2017, il n'a rien versé au titre des provisions alors qu'une somme de 908,17 € est due.

La SCI Juliette est donc fondée à réclamer une somme de 1.603,52 € au titre de charges locatives outre 685 € au titre des impôts fonciers impayés.

Concernant les travaux de remise en état, Mme [D] épouse [N] fait grief au tribunal d'avoir prononcé une condamnation à ce titre au visa de l'article 1731 du code civil, selon lequel le preneur est réputé avoir pris les lieux loués en bon état, en l'absence d'état des lieux d'entrée, alors qu'en application de l'article L 145-40-1 du code de commerce, le bailleur qui n'a pas fait diligence pour la réalisation d'un état des lieux d'entrée ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil,

La loi dite Pinel en date du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, a certes introduit un nouvel article L 145-40-1 du code de commerce qui dispose que ' Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.'

Toutefois, cet article n'est pas applicable au bail commercial litigieux régularisé le 28 août 2013.

En l'espèce, aucun état des lieux n'a été effectué lors de la prise de possession par le preneur en août 2013, une telle formalité n'étant pas obligatoire à cette date, l'article 1731 du code civil y suppléant.

En vertu de cet article, la société [N] et [L] est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

En outre, l'article 20 du bail liant les parties dispose que ' Le preneur devra rendre les lieux loués en état neuf, les conséquences de la vétusté résultant de l'usage demeurant à la charge du preneur'.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 2 février 2018, en l'absence de la société [N] et [L] pourtant convoquée par lettre recommandée à l'initiative de la SCI Juliette, que les locaux loués ont subi des dégradations :

- dans le local, le parquet en bois présente de larges rayures, que des plinthes et de nombreux trous de chevillage sont présents ( 70 ont été dénombrés), la peinture est en mauvaise état, une dizaine de tasseaux sont fixés sur mur côté droit et un orifice est ouvert au-dessus de la vitrine,

- en direction de la réserve, le parquet au sol est en mauvais état, les murs présentent de nombreux trous de chevillage et deux rails sont fixés au mur,

- dans la partie sanitaire, les éléments sont sales.

En cause d'appel, la bailleresse communique l'état des lieux de sortie contradictoire des anciens locataires du 2 juin 2013 qui mentionne que les locaux sont en bon état, de sorte qu'il est incontestable qu'au regard du constat d'huissier, les dégradations qui y sont mentionnées sont imputables à la société [N] et [L], qui a pris les locaux à bail le 28 août 2013.

La SCI Juliette produit une facture en date du 5 avril 2018 pour un montant de 3.510 € portant sur des travaux effectués dans les locaux donnés à bail et en lien avec les dégradations constatées ( ponçage parquet avec application vernis 3 couches, reprise enduit et application peinture sur les murs).

C'est donc à juste titre que le premier juge a arrêté le coût des travaux de remise en état à la charge de la locataire à la somme de 3.510 €.

Le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que déduction faite du dépôt de garantie de 2.400 €, la créance de la SCI Juliette s'établit à la somme de 4.718,52 € sera donc confirmé.

Mme [D] épouse [N] conteste enfin la somme de 2.000 € allouée à la bailleresse à titre de dommages et intérêts.

Alors que le bail était en cours, la société [N] et [L] a informé la SCI Juliette, le 28 décembre 2017, de son départ anticipé des locaux le 31 décembre 2017, invoquant des difficultés financières. Il n'est pas contesté que la bailleresse, par courrier remis en mains propres le 30 décembre 2017, a donné son accord pour la rupture du bail commercial au 31 décembre 2017, indiquant toutefois que la société [C] et [L] était redevable d'un reliquat de loyers, impôts fonciers et que la régularisation des charges serait établie, ce que cette dernière a reconnu en contresignant le courrier. Or, il est établi que la preneuse a quitté les lieux sans effectuer aucun règlement, n'a pas répondu aux convocations pour établir un état des lieux de sortie, obligeant la SCI Juliette à recourir à un huissier qui a constaté les dégradations commises dans les locaux, obligeant la bailleresse à effectuer des travaux de remise en état pour relouer son bien.

Celle-ci a donc subi un préjudice financier résultant de l'impossibilité de conclure un nouveau bail commercial pendant plusieurs mois, lequel a été justement évalué par les premiers juges à la somme de 2.000 €.

En second lieu, s'agissant de l'acte de caution, Mme [D] épouse [N] considère que celui-ci est affecté de nombreuses irrégularités, qu'en application de l'ancien article

L 341-2 du code de la consommation, l'acte de cautionnement doit répondre, à peine de nullité, à un formalisme très strict, qu'en l'espèce, la mention manuscrite qui doit précéder la signature de la caution n'a pas été respectée et ne répond pas aux exigences légales, étant souligné que sa signature est apposée avant la mention manuscrite.

La SCI Juliette souligne que l'article L 341-2 du code de la consommation invoqué par l'appelante a été abrogé et qu'au surplus les dispositions qu'elle invoque n'ont vocation à s'appliquer qu'aux engagement souscrits par des personnes physiques au bénéfice de créanciers professionnels, ce qui n'est pas le cas d'une société civile immobilière.

En vertu de l'article L 341-2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 5 février 2004 au 1er juillet 2016 et donc applicable à l'engagement de caution souscrit par Mme [D] épouse [N] le 19 septembre 2013, toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même."

Il est exact que l' acte de caution régularisé par l'appelante ne comporte pas cette mention en ce que celle-ci a écrit de manière manuscrite que ' Je déclare me porter caution solidaire des obligations du bail commercial en date du 28 août 2013 conclu entre la SCI Juliette et la société [N] et [L] pour le local sis (...) renonçant par la même aux bénéfices de discussion et de division, du paiement des loyers ainsi que les indemnités d'occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure. Je reconnais avoir été informée des conditions financières du bail dont un exemplaire m'a été remis, à savoir que le loyer mensuel est fixé à l'origine à 800 €, auquel s'ajoute une quote-part de provisions pour charges fixée à 50 €, soit un total mensuel de 850 €. Ces éléments me permettant d'avoir une connaissance exacte de la nature et de la portée de l'engagement que je souscris par le présent. Mon engagement prendra fin à l'expiration dudit bail commercial, soit le 31 août 2022.'

Il n'en demeure pas moins que les dispositions invoquées par Mme [D] épouse [N] n'ont vocation à s'appliquer qu'aux cautionnements souscrits par des personnes physiques au bénéfice de créanciers professionnels.

Le créancier professionnel est celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles même si celle-ci n'est pas principale.

Le seul recueillement de fruits d'un bien ne permet pas d'y voir nécessairement une activité professionnelle. Plus particulièrement la qualité de créancier professionnel d'une société civile immobilière ne se présume pas et ne peut se déduire du seul constat que son objet social est de louer le bien et que la créance invoquée est bien née de cette activité.

La seule exploitation du bail étant insuffisante pour qualifier une société civile immobilière de créancier professionnel et en l'absence d'autres éléments, la SCI Juliette ne revêt pas cette qualité.

Par conséquent, les dispositions de l'ancien article L 341-2 du code de la consommation ne sont pas applicables à l'engagement de caution souscrit par Mme [D] épouse [N], laquelle est donc tenue solidairement des engagements de la société locataire.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [D] épouse [N] à payer à la SCI Juliette la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne Mme [O] [D] épouse [N] aux dépens de la procédure d'appel.