CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 12 septembre 2024, n° 22/16904
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 321
Rôle N° RG 22/16904 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKQBL
[H] [S] [U]
[Z] [D] épouse [U]
C/
[B] [O]
[V] [W]
Association HOME SCHOOL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121001138.
APPELANTS
Monsieur [H] [S] [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Z] [D] épouse [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉS
Madame [B] [O], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Catherine CRAVINO, avocat au barreau de GRASSE
Association HOME SCHOOL poursuites et diligences de son liquidateur en exercice, Madame [B] [O], domiciliée 14 Avenue de l'Aubarède, 06100 LE CANNET, demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Catherine CRAVINO, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [V] [W]
né le 26 Février 1979 à [Localité 10] (57),, demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
Assigné en PVRI le 27/03/2023
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020 à effet à la même date, Mme [Z] [D] épouse [U] et M. [H] [S] [U] (désignés comme 'le bailleur') ont conclu un bail d'habitation meublé avec Mme [B] [O], M. [V] [W] et HOME SCHOOL (désignés comme 'le locataire') portant sur une maison sise [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3 900 euros.
Mme [O] est présidente de l'association HOME SCHOOL.
M.et Mme [U] ainsi que Mme [O] étaient en pourparlers pour la conclusion d'un bail commercial au bénéfice de l'association HOME SCHOOL sur des locaux situés à la même adresse.
Par lettre du 5 novembre 2020, les locataires ont donné congé à effet un mois après la réception du courrier.
Par acte d'huissier du 29 novembre 2021, les époux [U] ont fait assigner Mme [O] et M. [W] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à leur payer :
- la somme de 46 039, 10 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué et des honoraires de rédaction du bail,
- la somme de 117 000 euros , au titre de la somme qu'ils auraient percevoir si les locataires étaient restés dans les lieux jusqu'à la date prévue,
- la somme de 935 euros au titre des frais engagés pour l'inspection par caméra du réseau de tout à l'égout de la propriété.
Ils demandaient en outre à pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie et le montant d'un trop perçu de loyer.
Par acte d'huissier du 03 février 2022, les consorts [U] ont fait assigner l'association HOME SCHOOL, aux mêmes fins, avec une demande de condamnation solidaire avec Mme [O] et M.[W].
Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Cannes a :
- ordonné la jonction des deux affaires;
- prononcé la mise hors de cause de l'Association HOME SCHOOL ;
- débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes;
- condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Mme [O] et M. [W] la somme de 1 041 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
- débouté Mme [O], M. [W] et l'Association HOME SCHOOL de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge des époux [U] ;
- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a mis hors de cause l'association HOME SCHOOL en indiquant qu'il n'était pas démontré qu'elle était partie au contrat de bail.
Il a rejeté la demande des consorts [U] tendant à voir mettre à la charge de Mme [O] et M.[W] les frais du bail commercial à conclure, faute d'accord en ce sens.
S'appuyant sur un constat d'huissier de justice du 09 décembre 2020 et sur le fait que les locataire répondent des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat, il a condamné Mme [O] et M.[W] au versement de diverses sommes au titre de la remise en état des lieux. Il a déduit le montant du dépôt de garantie et un trop perçu de loyer. Après compensation entre les sommes, il a condamné les consorts [U] au versement du surplus.
Il a relevé que les locataires avaient conclu un bail meublé d'une durée d'un an renouvelable et qu'ils pouvaient donner congé en respectant un délai de préavis. Il a donc rejeté la demande formée par les consorts [U] tendant à les voir condamner aux montants des loyers que ces derniers auraient pu percevoir si les locataires étaient restés jusqu'au premier juin 2023.
Par déclaration du 20 décembre 2022, les époux [U] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- prononcé la mise hors de cause de l'Association HOME SCHOOL ;
- débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Mme [O] et M. [W] la somme de 1 041 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge des époux [U].
Mme [O] et l'ASSOCIATION HOME SCHOOL ont constitué avocat.
La déclaration d'appel a été signifié à M. [W] par procès-verbal de recherches infructueuses le 27 mars 2023.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 août 2023 et le 28 août 2023 à l'intimé défaillant, les époux [U] demandent à la cour :
- de réformer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause l'association HOME SCHOOL ;
En conséquence,
- de dire engagée la responsabilité contractuelle de l'association HOME SCHOOL ;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [U] à leur verser aux consorts [O]-[W] ' après compensation ' la somme de 1 041 euros ;
En conséquence,
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 46 039, 10 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 1 041 euros versée par ces derniers, suite au jugement ;
- de réformer le jugement en ce qu'il les déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3 600 euros, correspondant aux frais avancés par les appelants au titre de la rédaction du contrat de bail ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 3 600 euros au titre de la rédaction du bail commercial qu'ils ont sollicité, et qui a été rédigé par le conseil des époux [U] ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 935 euros au titre des frais engagés pour l'inspection, par caméra, du réseau de tout à l'égout de la propriété ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur communiquer tous documents qui pourrait justifier d'une liquidation de l'association;
Si l'association n'a fait l'objet d'aucune liquidation, la juridiction de Céans devra constater qu'elle est valablement représentée ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- de condamner solidairement Mme [O] et M. [W] et l'association HOME SCHOOL aux entiers dépens en ce compris les sommes auxquelles l'huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l'article A. 444-32 du Code de commerce.
Ils soutiennent que l'association HOME SCHOOL, dont la gérante est Mme [O], était partie au contrat de bail. A tout le moins soulèvent-ils la théorie de l'apparence. Ils notent que les loyers ont été payés par virement bancaire du compte de l'association. Ils notent avoir constaté que cette association a fait l'objet d'une dissolution le 15 juin 2022 sans publication de sa liquidation, si bien qu'elle préserve sa personnalité morale. Ils ajoutent que si la liquidation n'a pas été publiée, celle-ci n'est pas opposable aux tiers. Ils font observer que la responsabilité des organes dirigeants peut être engagée. Ils suspectent l'existence d'une dissolution amiable afin de soustraire l'association d'une éventuelle condamnation.
Ils expliquent que les parties négociaient entre elles pour la conclusion d'un bail commercial au profit de l'association HOME SCHOOL, projet qui n'a jamais abouti.
Ils relèvent que les locataires ont violé leurs obligations contractuelles en abattant des cloisons et en modifiant les lieux sans leur autorisation et en ayant donné congé avant le premier juin 2023.
Ils relèvent que les lieux ont également été dégradés. Ils ajoutent que les locataires ont procédé à des travaux d'enlèvement de haies, de plantations et de création de tranchées sur une partie du terrain qui ne leur était pas loué.
Ils sollicitent la condamnation de leurs adversaires au coût des honoraires pour la conclusion du bail commercial. Ils soulignent que le conseil qui assistait Mme [O] et l'association HOME SCHOOL n'est pas intervenu dans la rédaction de cet acte.
Ils sollicitent la condamnation de l'association HOME SCHOOL, de Mme [O] et de M.[W] au coût de la remise en état des lieux.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2023, l'association HOME SCHOOL et Mme [O] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de l'association HOME SCHOOL;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Madame [B] [O] et Monsieur [V] [W] la somme de 1.041 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement;
- d'infirmer le jugement sur le quantum et y ajoutant :
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] après compensation judiciaire la somme de 9.207 €;
- de débouter les époux [U] de toutes prétentions plus amples ou contraires;
- de les recevoir en leur appel incident;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande de dommages-intérêts;
Statuant à nouveau,
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] et à l'association HOME SCHOOL, une somme de 3.500 € en remboursement des frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour leur défense en première instance;
En tout état de cause,
- de condamner les consorts [U] à payer à Madame [B] [O] et à l'association HOME SCHOOL la somme de 5.500 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
- de condamner les consorts [U] aux entiers dépens de l'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat aux offres de droit.
Elles exposent que le projet de Mme [O] et de son compagnon de l'époque était d'effectuer des travaux dans les lieux loués pour permettre à l'association HOME SCHOOL d'exercer son activité d'enseignement à domicile, dans le cadre d'un bail commercial.
Elles affirment que l'association HOME SCHOOL n'est pas partie au contrat de bail. Elles notent que si le bail mentionne le nom de l'association, aucun élément n'est mentionné permettant d'identifier cette dernière. Elles soulignent que le bail est un bail d'habitation et non un bail mixte.
Elles notent qu'il n'existe aucun engagement de quelque sorte concernant les honoraires liés à un projets de bail commercial qui n'a pas abouti.
Mme [O] conteste tout manquement contractuel. Elle soutient que les locataires n'ont pas dégradé le bien mais ont entrepris des travaux avec l'accord des bailleurs afin de transformer et valoriser les lieux loués destinés ultérieurement à être donnés à bail commercial.
Mme [O] précise que les bailleurs étaient régulièrement présents sur le site, avisés des travaux de transformation de la villa qu'ils ont supervisés, et auxquels ils ont consenti pendant plusieurs mois.
Mme [O] indique avoir payé d'avance certains loyers. Elle fait état des sommes que peuvent légitiment solliciter les consorts [U] et des sommes dont elle s'estime créditrice (dépôt de garantie; trop perçu de loyers de décembre 2020 et janvier 2021). Elle estime, après compensation entre les sommes dues, demeurer créditrice.
Mme [O] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La clôture a été prononcée le 06 juin 2024.
MOTIVATION
Sur la mise hors de cause de l'association HOME SCHOOL
Le contrat de bail est ainsi libellé :
'Madame [O] [B] Née le 27/11/1986 à [Localité 8] Nationalité : FRANCAISE
Monsieur [W] [V] Né le 26/02/1979 à [Localité 10] Nationalité : FRANCAISE
HOME SCHOOL
Demeurant [Adresse 6] [Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] E.mail : [Courriel 9]
GARANTIE PAR CAUTION BANCAIRE DE 6 mois
[nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des copreneurs, adresse électronique(facultatif)]
désigné (s) ci-après 'le locataire'
(...)
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, aucune précision n'est faite s'agissant de HOME SCHOOL (forme de la société; association; représentant légal). Par ailleurs, le bail n'est ni signé ni paraphé par HOME SCHOOL mais uniquement par les quatre personnes physiques (M.et Mme [U], M.[W] et Mme [O]), sans que Mme [O], qui est présidente de cette association, n'indique signer au nom de cette association, en sus de son nom personnel.
De façon surabondante, l'application de la loi du 6 juillet 1989 est exclue pour les locations aux personnes morales. Il reste néanmoins possible de soumettre les locations aux personnes morales à l'application de la loi du 6 juillet 1989, si cela est expressément convenu entre les parties. Cette volonté expresse ne peut résulter de la rédaction du bail sur un pré-imprimé. Le contrat versé au débat est un contrat de location de logement meublé soumis à la loi du 06 juillet 1989 (comme indiqué sur la formule imprimée). Aucune mention n'évoque que 'HOME SCHOOL' se soumettrait à la loi du 06 juillet 1989, dans le cadre d'un bail meublé.
Enfin, le courrier de congé envoyé M.et Mme [U] est uniquement libellé et signé par Mme [O] et M.[W], sans aucune référence à HOME SCHOOL.
En réalité, l'association HOME SCHOOL, représentée par Mme [O], n'intervenait que dans le cadre de pourparlers pour la signature d'un bail commercial portant sur les mêmes locaux.
Dès lors et sans que les consorts [U] ne puissent soulever la théorie de l'apparence, le jugement déféré qui a mis hors de cause cette association sera confirmé.
****
Selon l'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Aux termes de l'article 7 de cette même loi, le locataire est obligé :
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)
- De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (...).
Le contrat de bail conclu entre les époux [U] d'une part et M.[W] et Mme [O] d'autre part, mentionnait qu'il était formellement interdit aux locataire d'abattre les cloisons ou de faire tout autre changement de quelque nature que ce soit dans le bien occupé, sans l'accord écrit du propriétaire. Il était également convenu que 'la durée minimum du présent bail serait de trois ans minimum aux vues des travaux prochainement engagé par le locataire. De se faite les locataires et propriétaires s'engagent à ne pas donner congés avant le 1 juin 2023" (sic).
Les dispositions relatives au contrat de bail meublé sont d'ordre public.
Selon l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Ainsi, c'est à bon droit que Mme [O] et M.[W] ont donné congé le 05 novembre 2020 à effet un mois après la réception de leur lettre. Un état des lieux de sortie était établi le 05 décembre 2020.
Le bail ne mentionne pas les travaux qui avaient été autorisés par le bailleur.
Aucun état des lieux d'entrée signé par les parties n'est produit au débat.
Le bail porte sur une maison individuelle d'une surface habitable de 284, 4 m² comprenant 'six pièces dont triple séjours avec 3 chambres'. Il est mentionné, au titre d'autres parties du logement 'une terrasse avec cuisine d'été, jardin, piscine, bar, studio aménagée/équipée cuisine, douche, wc' (sic). Il est noté, au titre des éléments d'équipement du logement : 'cuisine dépendante aménagée/équipée, deux salles de douche, deux salles de bain, 3 WC'. Il est indiqué la présence d'un garage couvert et d'un parking. Il est mentionné, dans une 'attestation sur l'honneur' annexée au bail que 'la limite de propriété a été convenue entre les deux parties à l'entrée de la maison entre le bassin à poissons jusqu'à l'abri voiture (...). Le propriétaire s'engage à mettre en place une barrière de clôture afin d'assurer la sécurité des personnes'.
Un état des lieux de sortie a été effectué le 05 décembre 2020. L'huissier de justice expose que M.et Mme [U] lui ont indiqué que 'plusieurs modifications et travaux ont été entrepris par les locataires et pour un certain nombre d'entre eux, sans autorisation, notamment dans les espaces verts dont une partie n'était pourtant pas comprise dans le bail consenti et également dans les sous-sols de la villa'. Il est également indiqué à l'huissier que le garage attenant à la villa a été entièrement transformé. M.et Mme [U] indiquaient émettre des réserves sur le réseau d'évacuation des eaux usées, notamment du 'tout à l'égout', qui traverse leur propriété 'compte tenu des transformations et tentatives de construction réalisées sans autorisation ni précaution par les locataires'.
Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Mme [O] reconnaît qu'elle est redevable :
- de la fourniture et pose d'une pompe du bassin à poissons (780 euros TTC)
- de la fourniture d'un jeu de filtre pour le robot de la piscine (144 euros TTC)
- de six heures de nettoyage (90 euros TTC)
- du remplacement d'un matelas Majesti (850 euros).
Les locataires ne démontrent pas l'existence d'un accord écrit des bailleurs pour l'intégralité des travaux qu'ils ont effectués. Il n'est cependant pas contesté que les bailleurs savaient que des travaux allaient être réalisés par leurs locataires. L'accord sur certains travaux résulte des propos tenus par M.et Mme [U] à l'huissier de justice lors de l'état de sortie des lieux loués. Ne seront pas pris en compte les travaux contestés par M.et Mme [U] et dont Mme [O] ne démontre pas qu'un accord aurait été donné par les bailleurs.
Il ressort de l'analyse d'échanges sur Whatsapp (entre Mme [O] et M.[E] [U], fils de M.et Mme [U]) que les bailleurs étaient d'accord pour les travaux suivants :changement de pommeau de douche; colonne de douche; pose des raccords de plomberie; changement de serrure sur la porte d'entrée; changement des portes et fenêtres du garage.
Les extraits d'échanges sur Whatsapp permettent de constater que Mme [O] soumettait son accord pour le prix du bail commercial et l'assiette de location du bail commercial ( accord sur l'idée de louer le reste du terrain) à l'accord des propriétaires pour :
- la pose de trois chalets sur dalles sur la nouvelle partie à louer, sans modification de la serre et des autres bâtiments du terrain qui ne subiraient aucune modification extérieure mais seraient aménagés, dans leur intérieur, aux frais des locataires
- l'extension du studio (petite maison) avec une ouverture entre la cuisine et la salle de bains pour la création d'une chambre
- la pose d'un chalet sur dalle dans le jardin entre la petite maison et l'arrière du jardin,
les démarches administratives devant être effectuées par le bailleur.
Mme [O] ne démontre pas l'accord des bailleurs pour ces travaux, qui ne devaient d'ailleurs intervenir que concomitamment à la signature d'un bail commercial au bénéfice de l'association HOME SCHOOL. Ainsi, le fait que M.et Mme [U] soient en possession de factures d'achat de matériels ne signifient pas qu'ils étaient d'accord, avant la signature d'un bail commercial et dans le seul cadre d'un bail meublé, avec les travaux auxquels les locataires ont procédé.
Mme [O] a envoyé un message à M.[E] [U], le 18 juillet 2020, aux termes duquel elle indique 'on gère les ouvriers pour finaliser les travaux du sous-sol et les peintures des placards dehors'. Toutefois, ce courriel est insuffisant à démontrer que M.et Mme [U] aurait donné leur accord sur les transformations faites au sous-sol, sans aucune précision sur la consistance des travaux et sans justificatif d'un accord non équivoque par les bailleurs.
Dans un autre message , Mme [O] sollicite l'accord de M.[E] [U] (fils de M.et Mme [U]) pour pouvoir accéder au terrain devant la maison pour arroser les haies afin de les faire monter au maximum pour le côté des chalets d'école. Elle ne démontre pas avoir obtenu un accord pour accéder à ce terrain.
Il ressort de la pièce 25 produite par les appelants :
- qu'une clôture métallique et un portillon ont été supprimés et qu'une haie a été posée
M.et Mme [U] versent au débat des attestations démontrant que le sous-sol, avant la prise en location du bien, comportait plusieurs pièces avec des cloisons.
Or, les cloisons et les portes du sous-sol ont été déposées avec la création d'une grande pièce (PV 19).
Il ressort notamment du procès-verbal d'huissier du 05 décembre 2020 les éléments suivants:
- une haie d'aspect récent a été posée
- le sous-sol est décrit comme une grande pièce avec un sol d'aspect récent, identique à celui du garage
- des cloisons et des portes ont été déposées dans le sous-sol
- le garage a été transformé pour devenir une pièce habitable avec un changement de porte, un changement du sol (identique à celui du sous-sol) et un doublage des murs et faux-plafonds par des plaques BA 13
- le tableau électrique a été modifié (comme indiqué dans l'annexe du constat)
- la cuisine n'est pas propre (comme indiqué dans l'annexe du constat)
- une terrasse est jonchée de feuille et la piscine est sale
- un matelas est taché
- le dallage, qui mène vers un terrain non compris dans le bail, présente des traces de passages d'engins
- sur la partie du terrain qui ne fait pas partie du bail se trouvent deux petits bâtiments à usage technique et une serre; des travaux de doublage du plafond, des murs, de bétonnage du sol et d'électricité ont été commencés dans le plus grand des deux bâtiments; à l'intérieur du plus petit des deux bâtiments, des conduites d'eau ont été sectionnées et ne sont pas bouchonnées; dans le prolongement de celle-si, la face externe de la façade a été rebouchée alors que la face interne comporte encore le percement initial
- sur la partie du terrain qui ne fait pas partie du bail, une haie initiale constituée de lauriers est déposée
- trois arbres ont été sectionnés
M.et Mme [U] indiquaient à l'huissier émettre des réserves sur l'état du tout à l'égout et des canalisations en raison des travaux effectués par leurs locataires.
Il est ainsi établi que Mme [O] et M.[W], sans autorisation des bailleurs, ont procédé à :
- des transformations au sous-sol avec la suppression de cloisons et de portes et la pose d'un revêtements au sol différent de celui qui existait auparavant
- la transformation intérieure du garage
- des travaux dans les bâtiments situés hors assiette du bail
- l'enlèvement d'une haie et d'arbres et la pose d'une nouvelle haie
- des travaux dans des bâtiments annexes.
La suppression des cloisons et des portes dans le sous-sol s'analysent en des dégradations, tout comme l'enlèvement d'une haie et d'arbres.
M.et Mme [U] ne démontrent pas que les travaux effectués par les locataires auraient entraîné des dégradations au niveau des canalisations. Ils ne démontrent pas que la canalisation cassée, après inspection vidéo du réseau d'eaux usées, serait imputable aux locataires. L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, qui pose le principe d'une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations, ne s'applique pas pour ces canalisations souterraines. M.et Mme [U] ne peuvent mettre à la charge de leurs anciens locataires l'inspection à laquelle ils ont procédé.
M.et Mme [U] ne peuvent non plus mettre à la charge de leurs anciens locataires les menuiseries et la ferronnerie (devais ACC SAS) relatives à la repose de la porte du garage puisqu'il a été indiqué qu'ils étaient d'accord pour le changement de cette porte.
Il convient de mettre à la charge de Mme [O] et M.[W] :
- la somme de 560 euros TTC (au titre de la création de l'éclairage dans le garage, qui avait été transformé); la somme de 750 euros au titre de la remise en sécurité du tableau électrique; la somme de 900 euros au titre du raccordement du sauna (qui avait été transformé dans le cadre des travaux en sous-sol), selon le devis de la société Electric Homes Services du 19 janvier 2021. Les autres postes évoqués ne sont pas en lien avec les constatations de l'huissier lors de l'état des lieux de sortie.
- la somme de 9372 euros (selon le devis GHILAS du 18 janvier 2021) au titre de la remise en état d'origine des cloisons et des portes dans le sous-sol (4730 euros), de la remise en état du garage s'agissant de la dépose des éléments existant (3080 euros) et de la remise en état d'origine du cabanon (710 euros), qui correspond aux travaux faits dans un des bâtiments annexes, visés par l'huissiers de justice
- la somme de 300 euros au titre du ménage et celle de 850 euros au titre du remplacement d'un matelas
S'agissant des sommes sollicitées au titre du devis Techivert : ce devis évoque l'arrachage des photinias et la remise en état de la zone de plantation; il ressort des pièces produites que les locataires ont mis en place une haie et déposé une haie de lauriers; ce devis ne précise pas à quoi correspond la remise en état de la zone de plantation; il convient de le retenir uniquement pour un montant total de 2000 euros.
S'agissant des sommes sollicitées au titre du devis de la société Eric GUEDE : c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu la somme de 1070 euros ( dépose de l'alimentation en eau créée dans le bar véranda et fourniture et pose de la pompe d'un bassin poisson avec le remplacement de l'existante avec la fourniture de filtres); les autres postes évoqués, soit ne sont pas en lien avec les constatations faites par l'huissier de justice, soit font double emploi avec ce qui est déjà indemnisé (remise en état du garage).
M.[O] et M.[W] sont donc redevables de la somme de 15.802 euros au titre de la remise en état des lieux et des réparations. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Mme [O] et M.[W] avaient versé la somme de 3900 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 3271 euros au titre du trop perçu du loyer du mois de décembre 2020 et 3900 euros au titre du loyer de janvier 2021.
Après déduction du montant du dépôt de garantie (à conserver par M.et Mme [U]) et des sommes déjà versées par Mme [O] et M.[W], ces derniers seront condamnés solidairement à verser à M.et Mme [U] la somme de 4731 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.
M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [O] et M.[W] à leur rembourser ce qu'ils ont versé en exécution du jugement de première instance. Il leur appartiendra d'exécuter le présent arrêt qui infirme sur ce point le jugement déféré.
Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de M.et Mme [U] tendant à voir condamner M.[W] et Mme [O] à leur verser le coût du projet du bail commercial sera confirmé, puisqu'il ne ressort d'aucun accord entre les parties que celui-ci devait être mis à leur charge.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [O]
La procédure intentée par M.et Mme [U], même si elle n'a pas totalement abouti, n'est pas constitutive d'un abus de droit qui aurait pour objet de nuire à Mme [O]. Cette dernière sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Mme [O] et M.[W] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Mme [O] et l'association HOME SCHOOL seront déboutées de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [U] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel.
Il convient de condamner in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf :
- en ce qu'il a condamné M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] à verser à Mme [B] [O] et M.[V] [W] la somme de 1041 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- en ce qu'il a rejeté la demande de M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] au titre des frais irrépétibles,
- en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
RAPPELLE que le présent arrêt constitue le titre en vertu duquel M.[V] [W] et Mme [B] [O] sont tenus de rembourser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [U] née [D] les sommes versées par ces derniers en exécution du jugement infirmé,
CONDAMNE solidairement M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 4731 euros au titre de la remise en état des lieux et au titre des réparations, après déduction du dépôt de garantie (conservés par les bailleurs) et des sommes versées au titre des loyers pour le reliquat du mois de décembre 2020 et pour le mois de janvier 2021,
CONDAMNE in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/ 321
Rôle N° RG 22/16904 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKQBL
[H] [S] [U]
[Z] [D] épouse [U]
C/
[B] [O]
[V] [W]
Association HOME SCHOOL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121001138.
APPELANTS
Monsieur [H] [S] [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Z] [D] épouse [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉS
Madame [B] [O], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Catherine CRAVINO, avocat au barreau de GRASSE
Association HOME SCHOOL poursuites et diligences de son liquidateur en exercice, Madame [B] [O], domiciliée 14 Avenue de l'Aubarède, 06100 LE CANNET, demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Catherine CRAVINO, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [V] [W]
né le 26 Février 1979 à [Localité 10] (57),, demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
Assigné en PVRI le 27/03/2023
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020 à effet à la même date, Mme [Z] [D] épouse [U] et M. [H] [S] [U] (désignés comme 'le bailleur') ont conclu un bail d'habitation meublé avec Mme [B] [O], M. [V] [W] et HOME SCHOOL (désignés comme 'le locataire') portant sur une maison sise [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3 900 euros.
Mme [O] est présidente de l'association HOME SCHOOL.
M.et Mme [U] ainsi que Mme [O] étaient en pourparlers pour la conclusion d'un bail commercial au bénéfice de l'association HOME SCHOOL sur des locaux situés à la même adresse.
Par lettre du 5 novembre 2020, les locataires ont donné congé à effet un mois après la réception du courrier.
Par acte d'huissier du 29 novembre 2021, les époux [U] ont fait assigner Mme [O] et M. [W] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à leur payer :
- la somme de 46 039, 10 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué et des honoraires de rédaction du bail,
- la somme de 117 000 euros , au titre de la somme qu'ils auraient percevoir si les locataires étaient restés dans les lieux jusqu'à la date prévue,
- la somme de 935 euros au titre des frais engagés pour l'inspection par caméra du réseau de tout à l'égout de la propriété.
Ils demandaient en outre à pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie et le montant d'un trop perçu de loyer.
Par acte d'huissier du 03 février 2022, les consorts [U] ont fait assigner l'association HOME SCHOOL, aux mêmes fins, avec une demande de condamnation solidaire avec Mme [O] et M.[W].
Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Cannes a :
- ordonné la jonction des deux affaires;
- prononcé la mise hors de cause de l'Association HOME SCHOOL ;
- débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes;
- condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Mme [O] et M. [W] la somme de 1 041 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
- débouté Mme [O], M. [W] et l'Association HOME SCHOOL de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge des époux [U] ;
- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a mis hors de cause l'association HOME SCHOOL en indiquant qu'il n'était pas démontré qu'elle était partie au contrat de bail.
Il a rejeté la demande des consorts [U] tendant à voir mettre à la charge de Mme [O] et M.[W] les frais du bail commercial à conclure, faute d'accord en ce sens.
S'appuyant sur un constat d'huissier de justice du 09 décembre 2020 et sur le fait que les locataire répondent des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat, il a condamné Mme [O] et M.[W] au versement de diverses sommes au titre de la remise en état des lieux. Il a déduit le montant du dépôt de garantie et un trop perçu de loyer. Après compensation entre les sommes, il a condamné les consorts [U] au versement du surplus.
Il a relevé que les locataires avaient conclu un bail meublé d'une durée d'un an renouvelable et qu'ils pouvaient donner congé en respectant un délai de préavis. Il a donc rejeté la demande formée par les consorts [U] tendant à les voir condamner aux montants des loyers que ces derniers auraient pu percevoir si les locataires étaient restés jusqu'au premier juin 2023.
Par déclaration du 20 décembre 2022, les époux [U] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- prononcé la mise hors de cause de l'Association HOME SCHOOL ;
- débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Mme [O] et M. [W] la somme de 1 041 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge des époux [U].
Mme [O] et l'ASSOCIATION HOME SCHOOL ont constitué avocat.
La déclaration d'appel a été signifié à M. [W] par procès-verbal de recherches infructueuses le 27 mars 2023.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 août 2023 et le 28 août 2023 à l'intimé défaillant, les époux [U] demandent à la cour :
- de réformer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause l'association HOME SCHOOL ;
En conséquence,
- de dire engagée la responsabilité contractuelle de l'association HOME SCHOOL ;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [U] à leur verser aux consorts [O]-[W] ' après compensation ' la somme de 1 041 euros ;
En conséquence,
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 46 039, 10 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du bien loué;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 1 041 euros versée par ces derniers, suite au jugement ;
- de réformer le jugement en ce qu'il les déboutés de leur demande en paiement de la somme de 3 600 euros, correspondant aux frais avancés par les appelants au titre de la rédaction du contrat de bail ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 3 600 euros au titre de la rédaction du bail commercial qu'ils ont sollicité, et qui a été rédigé par le conseil des époux [U] ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur verser la somme de 935 euros au titre des frais engagés pour l'inspection, par caméra, du réseau de tout à l'égout de la propriété ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur communiquer tous documents qui pourrait justifier d'une liquidation de l'association;
Si l'association n'a fait l'objet d'aucune liquidation, la juridiction de Céans devra constater qu'elle est valablement représentée ;
- de condamner solidairement Mme [O], M. [W] et l'association HOME SCHOOL à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- de condamner solidairement Mme [O] et M. [W] et l'association HOME SCHOOL aux entiers dépens en ce compris les sommes auxquelles l'huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l'article A. 444-32 du Code de commerce.
Ils soutiennent que l'association HOME SCHOOL, dont la gérante est Mme [O], était partie au contrat de bail. A tout le moins soulèvent-ils la théorie de l'apparence. Ils notent que les loyers ont été payés par virement bancaire du compte de l'association. Ils notent avoir constaté que cette association a fait l'objet d'une dissolution le 15 juin 2022 sans publication de sa liquidation, si bien qu'elle préserve sa personnalité morale. Ils ajoutent que si la liquidation n'a pas été publiée, celle-ci n'est pas opposable aux tiers. Ils font observer que la responsabilité des organes dirigeants peut être engagée. Ils suspectent l'existence d'une dissolution amiable afin de soustraire l'association d'une éventuelle condamnation.
Ils expliquent que les parties négociaient entre elles pour la conclusion d'un bail commercial au profit de l'association HOME SCHOOL, projet qui n'a jamais abouti.
Ils relèvent que les locataires ont violé leurs obligations contractuelles en abattant des cloisons et en modifiant les lieux sans leur autorisation et en ayant donné congé avant le premier juin 2023.
Ils relèvent que les lieux ont également été dégradés. Ils ajoutent que les locataires ont procédé à des travaux d'enlèvement de haies, de plantations et de création de tranchées sur une partie du terrain qui ne leur était pas loué.
Ils sollicitent la condamnation de leurs adversaires au coût des honoraires pour la conclusion du bail commercial. Ils soulignent que le conseil qui assistait Mme [O] et l'association HOME SCHOOL n'est pas intervenu dans la rédaction de cet acte.
Ils sollicitent la condamnation de l'association HOME SCHOOL, de Mme [O] et de M.[W] au coût de la remise en état des lieux.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2023, l'association HOME SCHOOL et Mme [O] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de l'association HOME SCHOOL;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes;
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné reconventionnellement les époux [U] à payer à Madame [B] [O] et Monsieur [V] [W] la somme de 1.041 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement;
- d'infirmer le jugement sur le quantum et y ajoutant :
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] après compensation judiciaire la somme de 9.207 €;
- de débouter les époux [U] de toutes prétentions plus amples ou contraires;
- de les recevoir en leur appel incident;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande de dommages-intérêts;
Statuant à nouveau,
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée;
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- de condamner les époux [U] à payer à Madame [B] [O] et à l'association HOME SCHOOL, une somme de 3.500 € en remboursement des frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour leur défense en première instance;
En tout état de cause,
- de condamner les consorts [U] à payer à Madame [B] [O] et à l'association HOME SCHOOL la somme de 5.500 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
- de condamner les consorts [U] aux entiers dépens de l'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat aux offres de droit.
Elles exposent que le projet de Mme [O] et de son compagnon de l'époque était d'effectuer des travaux dans les lieux loués pour permettre à l'association HOME SCHOOL d'exercer son activité d'enseignement à domicile, dans le cadre d'un bail commercial.
Elles affirment que l'association HOME SCHOOL n'est pas partie au contrat de bail. Elles notent que si le bail mentionne le nom de l'association, aucun élément n'est mentionné permettant d'identifier cette dernière. Elles soulignent que le bail est un bail d'habitation et non un bail mixte.
Elles notent qu'il n'existe aucun engagement de quelque sorte concernant les honoraires liés à un projets de bail commercial qui n'a pas abouti.
Mme [O] conteste tout manquement contractuel. Elle soutient que les locataires n'ont pas dégradé le bien mais ont entrepris des travaux avec l'accord des bailleurs afin de transformer et valoriser les lieux loués destinés ultérieurement à être donnés à bail commercial.
Mme [O] précise que les bailleurs étaient régulièrement présents sur le site, avisés des travaux de transformation de la villa qu'ils ont supervisés, et auxquels ils ont consenti pendant plusieurs mois.
Mme [O] indique avoir payé d'avance certains loyers. Elle fait état des sommes que peuvent légitiment solliciter les consorts [U] et des sommes dont elle s'estime créditrice (dépôt de garantie; trop perçu de loyers de décembre 2020 et janvier 2021). Elle estime, après compensation entre les sommes dues, demeurer créditrice.
Mme [O] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La clôture a été prononcée le 06 juin 2024.
MOTIVATION
Sur la mise hors de cause de l'association HOME SCHOOL
Le contrat de bail est ainsi libellé :
'Madame [O] [B] Née le 27/11/1986 à [Localité 8] Nationalité : FRANCAISE
Monsieur [W] [V] Né le 26/02/1979 à [Localité 10] Nationalité : FRANCAISE
HOME SCHOOL
Demeurant [Adresse 6] [Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] E.mail : [Courriel 9]
GARANTIE PAR CAUTION BANCAIRE DE 6 mois
[nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des copreneurs, adresse électronique(facultatif)]
désigné (s) ci-après 'le locataire'
(...)
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, aucune précision n'est faite s'agissant de HOME SCHOOL (forme de la société; association; représentant légal). Par ailleurs, le bail n'est ni signé ni paraphé par HOME SCHOOL mais uniquement par les quatre personnes physiques (M.et Mme [U], M.[W] et Mme [O]), sans que Mme [O], qui est présidente de cette association, n'indique signer au nom de cette association, en sus de son nom personnel.
De façon surabondante, l'application de la loi du 6 juillet 1989 est exclue pour les locations aux personnes morales. Il reste néanmoins possible de soumettre les locations aux personnes morales à l'application de la loi du 6 juillet 1989, si cela est expressément convenu entre les parties. Cette volonté expresse ne peut résulter de la rédaction du bail sur un pré-imprimé. Le contrat versé au débat est un contrat de location de logement meublé soumis à la loi du 06 juillet 1989 (comme indiqué sur la formule imprimée). Aucune mention n'évoque que 'HOME SCHOOL' se soumettrait à la loi du 06 juillet 1989, dans le cadre d'un bail meublé.
Enfin, le courrier de congé envoyé M.et Mme [U] est uniquement libellé et signé par Mme [O] et M.[W], sans aucune référence à HOME SCHOOL.
En réalité, l'association HOME SCHOOL, représentée par Mme [O], n'intervenait que dans le cadre de pourparlers pour la signature d'un bail commercial portant sur les mêmes locaux.
Dès lors et sans que les consorts [U] ne puissent soulever la théorie de l'apparence, le jugement déféré qui a mis hors de cause cette association sera confirmé.
****
Selon l'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Aux termes de l'article 7 de cette même loi, le locataire est obligé :
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)
- De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (...).
Le contrat de bail conclu entre les époux [U] d'une part et M.[W] et Mme [O] d'autre part, mentionnait qu'il était formellement interdit aux locataire d'abattre les cloisons ou de faire tout autre changement de quelque nature que ce soit dans le bien occupé, sans l'accord écrit du propriétaire. Il était également convenu que 'la durée minimum du présent bail serait de trois ans minimum aux vues des travaux prochainement engagé par le locataire. De se faite les locataires et propriétaires s'engagent à ne pas donner congés avant le 1 juin 2023" (sic).
Les dispositions relatives au contrat de bail meublé sont d'ordre public.
Selon l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Ainsi, c'est à bon droit que Mme [O] et M.[W] ont donné congé le 05 novembre 2020 à effet un mois après la réception de leur lettre. Un état des lieux de sortie était établi le 05 décembre 2020.
Le bail ne mentionne pas les travaux qui avaient été autorisés par le bailleur.
Aucun état des lieux d'entrée signé par les parties n'est produit au débat.
Le bail porte sur une maison individuelle d'une surface habitable de 284, 4 m² comprenant 'six pièces dont triple séjours avec 3 chambres'. Il est mentionné, au titre d'autres parties du logement 'une terrasse avec cuisine d'été, jardin, piscine, bar, studio aménagée/équipée cuisine, douche, wc' (sic). Il est noté, au titre des éléments d'équipement du logement : 'cuisine dépendante aménagée/équipée, deux salles de douche, deux salles de bain, 3 WC'. Il est indiqué la présence d'un garage couvert et d'un parking. Il est mentionné, dans une 'attestation sur l'honneur' annexée au bail que 'la limite de propriété a été convenue entre les deux parties à l'entrée de la maison entre le bassin à poissons jusqu'à l'abri voiture (...). Le propriétaire s'engage à mettre en place une barrière de clôture afin d'assurer la sécurité des personnes'.
Un état des lieux de sortie a été effectué le 05 décembre 2020. L'huissier de justice expose que M.et Mme [U] lui ont indiqué que 'plusieurs modifications et travaux ont été entrepris par les locataires et pour un certain nombre d'entre eux, sans autorisation, notamment dans les espaces verts dont une partie n'était pourtant pas comprise dans le bail consenti et également dans les sous-sols de la villa'. Il est également indiqué à l'huissier que le garage attenant à la villa a été entièrement transformé. M.et Mme [U] indiquaient émettre des réserves sur le réseau d'évacuation des eaux usées, notamment du 'tout à l'égout', qui traverse leur propriété 'compte tenu des transformations et tentatives de construction réalisées sans autorisation ni précaution par les locataires'.
Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Mme [O] reconnaît qu'elle est redevable :
- de la fourniture et pose d'une pompe du bassin à poissons (780 euros TTC)
- de la fourniture d'un jeu de filtre pour le robot de la piscine (144 euros TTC)
- de six heures de nettoyage (90 euros TTC)
- du remplacement d'un matelas Majesti (850 euros).
Les locataires ne démontrent pas l'existence d'un accord écrit des bailleurs pour l'intégralité des travaux qu'ils ont effectués. Il n'est cependant pas contesté que les bailleurs savaient que des travaux allaient être réalisés par leurs locataires. L'accord sur certains travaux résulte des propos tenus par M.et Mme [U] à l'huissier de justice lors de l'état de sortie des lieux loués. Ne seront pas pris en compte les travaux contestés par M.et Mme [U] et dont Mme [O] ne démontre pas qu'un accord aurait été donné par les bailleurs.
Il ressort de l'analyse d'échanges sur Whatsapp (entre Mme [O] et M.[E] [U], fils de M.et Mme [U]) que les bailleurs étaient d'accord pour les travaux suivants :changement de pommeau de douche; colonne de douche; pose des raccords de plomberie; changement de serrure sur la porte d'entrée; changement des portes et fenêtres du garage.
Les extraits d'échanges sur Whatsapp permettent de constater que Mme [O] soumettait son accord pour le prix du bail commercial et l'assiette de location du bail commercial ( accord sur l'idée de louer le reste du terrain) à l'accord des propriétaires pour :
- la pose de trois chalets sur dalles sur la nouvelle partie à louer, sans modification de la serre et des autres bâtiments du terrain qui ne subiraient aucune modification extérieure mais seraient aménagés, dans leur intérieur, aux frais des locataires
- l'extension du studio (petite maison) avec une ouverture entre la cuisine et la salle de bains pour la création d'une chambre
- la pose d'un chalet sur dalle dans le jardin entre la petite maison et l'arrière du jardin,
les démarches administratives devant être effectuées par le bailleur.
Mme [O] ne démontre pas l'accord des bailleurs pour ces travaux, qui ne devaient d'ailleurs intervenir que concomitamment à la signature d'un bail commercial au bénéfice de l'association HOME SCHOOL. Ainsi, le fait que M.et Mme [U] soient en possession de factures d'achat de matériels ne signifient pas qu'ils étaient d'accord, avant la signature d'un bail commercial et dans le seul cadre d'un bail meublé, avec les travaux auxquels les locataires ont procédé.
Mme [O] a envoyé un message à M.[E] [U], le 18 juillet 2020, aux termes duquel elle indique 'on gère les ouvriers pour finaliser les travaux du sous-sol et les peintures des placards dehors'. Toutefois, ce courriel est insuffisant à démontrer que M.et Mme [U] aurait donné leur accord sur les transformations faites au sous-sol, sans aucune précision sur la consistance des travaux et sans justificatif d'un accord non équivoque par les bailleurs.
Dans un autre message , Mme [O] sollicite l'accord de M.[E] [U] (fils de M.et Mme [U]) pour pouvoir accéder au terrain devant la maison pour arroser les haies afin de les faire monter au maximum pour le côté des chalets d'école. Elle ne démontre pas avoir obtenu un accord pour accéder à ce terrain.
Il ressort de la pièce 25 produite par les appelants :
- qu'une clôture métallique et un portillon ont été supprimés et qu'une haie a été posée
M.et Mme [U] versent au débat des attestations démontrant que le sous-sol, avant la prise en location du bien, comportait plusieurs pièces avec des cloisons.
Or, les cloisons et les portes du sous-sol ont été déposées avec la création d'une grande pièce (PV 19).
Il ressort notamment du procès-verbal d'huissier du 05 décembre 2020 les éléments suivants:
- une haie d'aspect récent a été posée
- le sous-sol est décrit comme une grande pièce avec un sol d'aspect récent, identique à celui du garage
- des cloisons et des portes ont été déposées dans le sous-sol
- le garage a été transformé pour devenir une pièce habitable avec un changement de porte, un changement du sol (identique à celui du sous-sol) et un doublage des murs et faux-plafonds par des plaques BA 13
- le tableau électrique a été modifié (comme indiqué dans l'annexe du constat)
- la cuisine n'est pas propre (comme indiqué dans l'annexe du constat)
- une terrasse est jonchée de feuille et la piscine est sale
- un matelas est taché
- le dallage, qui mène vers un terrain non compris dans le bail, présente des traces de passages d'engins
- sur la partie du terrain qui ne fait pas partie du bail se trouvent deux petits bâtiments à usage technique et une serre; des travaux de doublage du plafond, des murs, de bétonnage du sol et d'électricité ont été commencés dans le plus grand des deux bâtiments; à l'intérieur du plus petit des deux bâtiments, des conduites d'eau ont été sectionnées et ne sont pas bouchonnées; dans le prolongement de celle-si, la face externe de la façade a été rebouchée alors que la face interne comporte encore le percement initial
- sur la partie du terrain qui ne fait pas partie du bail, une haie initiale constituée de lauriers est déposée
- trois arbres ont été sectionnés
M.et Mme [U] indiquaient à l'huissier émettre des réserves sur l'état du tout à l'égout et des canalisations en raison des travaux effectués par leurs locataires.
Il est ainsi établi que Mme [O] et M.[W], sans autorisation des bailleurs, ont procédé à :
- des transformations au sous-sol avec la suppression de cloisons et de portes et la pose d'un revêtements au sol différent de celui qui existait auparavant
- la transformation intérieure du garage
- des travaux dans les bâtiments situés hors assiette du bail
- l'enlèvement d'une haie et d'arbres et la pose d'une nouvelle haie
- des travaux dans des bâtiments annexes.
La suppression des cloisons et des portes dans le sous-sol s'analysent en des dégradations, tout comme l'enlèvement d'une haie et d'arbres.
M.et Mme [U] ne démontrent pas que les travaux effectués par les locataires auraient entraîné des dégradations au niveau des canalisations. Ils ne démontrent pas que la canalisation cassée, après inspection vidéo du réseau d'eaux usées, serait imputable aux locataires. L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, qui pose le principe d'une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations, ne s'applique pas pour ces canalisations souterraines. M.et Mme [U] ne peuvent mettre à la charge de leurs anciens locataires l'inspection à laquelle ils ont procédé.
M.et Mme [U] ne peuvent non plus mettre à la charge de leurs anciens locataires les menuiseries et la ferronnerie (devais ACC SAS) relatives à la repose de la porte du garage puisqu'il a été indiqué qu'ils étaient d'accord pour le changement de cette porte.
Il convient de mettre à la charge de Mme [O] et M.[W] :
- la somme de 560 euros TTC (au titre de la création de l'éclairage dans le garage, qui avait été transformé); la somme de 750 euros au titre de la remise en sécurité du tableau électrique; la somme de 900 euros au titre du raccordement du sauna (qui avait été transformé dans le cadre des travaux en sous-sol), selon le devis de la société Electric Homes Services du 19 janvier 2021. Les autres postes évoqués ne sont pas en lien avec les constatations de l'huissier lors de l'état des lieux de sortie.
- la somme de 9372 euros (selon le devis GHILAS du 18 janvier 2021) au titre de la remise en état d'origine des cloisons et des portes dans le sous-sol (4730 euros), de la remise en état du garage s'agissant de la dépose des éléments existant (3080 euros) et de la remise en état d'origine du cabanon (710 euros), qui correspond aux travaux faits dans un des bâtiments annexes, visés par l'huissiers de justice
- la somme de 300 euros au titre du ménage et celle de 850 euros au titre du remplacement d'un matelas
S'agissant des sommes sollicitées au titre du devis Techivert : ce devis évoque l'arrachage des photinias et la remise en état de la zone de plantation; il ressort des pièces produites que les locataires ont mis en place une haie et déposé une haie de lauriers; ce devis ne précise pas à quoi correspond la remise en état de la zone de plantation; il convient de le retenir uniquement pour un montant total de 2000 euros.
S'agissant des sommes sollicitées au titre du devis de la société Eric GUEDE : c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu la somme de 1070 euros ( dépose de l'alimentation en eau créée dans le bar véranda et fourniture et pose de la pompe d'un bassin poisson avec le remplacement de l'existante avec la fourniture de filtres); les autres postes évoqués, soit ne sont pas en lien avec les constatations faites par l'huissier de justice, soit font double emploi avec ce qui est déjà indemnisé (remise en état du garage).
M.[O] et M.[W] sont donc redevables de la somme de 15.802 euros au titre de la remise en état des lieux et des réparations. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Mme [O] et M.[W] avaient versé la somme de 3900 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 3271 euros au titre du trop perçu du loyer du mois de décembre 2020 et 3900 euros au titre du loyer de janvier 2021.
Après déduction du montant du dépôt de garantie (à conserver par M.et Mme [U]) et des sommes déjà versées par Mme [O] et M.[W], ces derniers seront condamnés solidairement à verser à M.et Mme [U] la somme de 4731 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.
M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [O] et M.[W] à leur rembourser ce qu'ils ont versé en exécution du jugement de première instance. Il leur appartiendra d'exécuter le présent arrêt qui infirme sur ce point le jugement déféré.
Le jugement déféré, qui a rejeté la demande de M.et Mme [U] tendant à voir condamner M.[W] et Mme [O] à leur verser le coût du projet du bail commercial sera confirmé, puisqu'il ne ressort d'aucun accord entre les parties que celui-ci devait être mis à leur charge.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [O]
La procédure intentée par M.et Mme [U], même si elle n'a pas totalement abouti, n'est pas constitutive d'un abus de droit qui aurait pour objet de nuire à Mme [O]. Cette dernière sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Mme [O] et M.[W] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Mme [O] et l'association HOME SCHOOL seront déboutées de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [U] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel.
Il convient de condamner in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf :
- en ce qu'il a condamné M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] à verser à Mme [B] [O] et M.[V] [W] la somme de 1041 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- en ce qu'il a rejeté la demande de M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] au titre des frais irrépétibles,
- en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
RAPPELLE que le présent arrêt constitue le titre en vertu duquel M.[V] [W] et Mme [B] [O] sont tenus de rembourser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [U] née [D] les sommes versées par ces derniers en exécution du jugement infirmé,
CONDAMNE solidairement M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 4731 euros au titre de la remise en état des lieux et au titre des réparations, après déduction du dépôt de garantie (conservés par les bailleurs) et des sommes versées au titre des loyers pour le reliquat du mois de décembre 2020 et pour le mois de janvier 2021,
CONDAMNE in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M.[B] [O] et M.[V] [W] à verser à M.[H] [S] [U] et Mme [Z] [D] épouse [U] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,