CA Metz, 1re ch., 17 septembre 2024, n° 22/00655
METZ
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/00655 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWHS
Minute n° 24/00234
S.A.S. ARCADA
C/
[H], [H], [H], [A], [A], [A], [M], [A]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Février 2022, enregistrée sous le n° 19/01225
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024
APPELANTE :
S.A.S. ARCADA représentée par son représentant légal
[Adresse 13]
[Localité 8]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS :
Madame [S] [H]
[Adresse 4]
[Localité 18]
LUXEMBOURG
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
Monsieur [C] [H]
[Adresse 10]
[Localité 19]
LUXEMBOURG
Non représenté
Monsieur [L] [H]
[Adresse 12]
[Localité 11]
Non représenté
Monsieur [T] [U] [A]
[Adresse 3]
[Localité 20]
LUXEMBOURG
Non représenté
Madame [V] [A]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Non représentée
Monsieur [Y] [A]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Non représenté
Madame [X] [M]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Non représentée
Monsieur [D] [A]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Non représenté
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Avril 2024 tenue par Mme Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 17 Septembre 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DUSSAUD,Conseillère
Mme FOURNEL, Conseillère
ARRÊT : Rendue par défaut
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 11 juillet 2017, un compromis de vente a été reçu par Me [Z] [G], notaire à [Localité 15], par lequel les vendeurs, M. [C] [H], M [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] (« les consorts [H]-[A] ») s'engageaient à vendre à la SAS Les Arches un bâtiment, anciennement à usage de bureau, sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 345.000,00 €.
Le compromis était assorti de diverses conditions suspensives et comportait également une faculté de substitution, sous conditions, au profit de l'acquéreur, ainsi qu'une clause de complément de prix.
La réitération de la vente par acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, étaient prévue au plus tard pour le 30 août 2018.
Par un avenant au compromis de vente du 6 mars 2018, la SAS Arcada s'est substituée à la société Les Arches en qualité d'acquéreur au sein dudit compromis de vente.
Le 10 décembre 2018, un nouvel avenant a été signé entre les vendeurs et la SAS Arcada, afin de proroger la date limite de réalisation des conditions suspensives et de régularisation de la vente au 30 novembre 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2019, la SAS Arcada a informé le notaire de sa renonciation à toutes les conditions suspensives stipulées au profit de l'acquéreur. Au sein de cette même lettre, la SAS Arcada a précisé que le vente se ferait désormais au profit de la société SCCV Rive Droite sis [Adresse 14] à [Localité 16] aux mêmes conditions, et prenait note du rendez-vous de signature prévue en l'étude de Me [G] le 28 mars 2019.
Mme [S] [H] ne s'est pas présentée au rendez-vous du 28 mars 2019 en l'étude du notaire.
Par acte d'huissier du 5 avril 2019, Me [Z] [G] a fait citer à comparaître Mme [S] [H] en son étude le 23 avril 2019 à 10h pour régulariser l'acte authentique de vente.
Mme [H] a fait savoir par le biais de son avocat les raisons pour lesquelles elle contestait le projet d'acte de vente, en l'occurrence le fait que la SCCV Rive Droite ne répondait pas aux conditions lui permettant de se substituer à la SAS Arcada, et le non-respect par l'acquéreur de la condition suspensive de dépôt d'un dossier de permis de construire, de sorte qu'elle n'entendait pas répondre à la convocation.
Devant l'absence de Mme [S] [H], et en présence des autres vendeurs ou de leurs représentants, Me [G] a constaté qu'il ne pouvait entreprendre la vente compte tenu des contestations et difficultés existant entre les parties, et a dressé procès-verbal de carence le 23 avril 2019.
Par actes signifiés les 4 juillet, 8 juillet, 29 juillet et 20 août 2019, la SAS Arcada a assigné les consorts [H]-[A] devant le tribunal de grande instance de Thionville, aux fins de voir :
Constater qu'il existe un accord parfait de vente entre la société Arcada et les défendeurs,
Dire et juger en conséquence la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €,
Désigner l'office notarial de Me [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du jugement à intervenir auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur,
Condamner solidairement les défendeurs à payer à la société Arcada une somme de 34.500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 11 juillet 2017
Condamner solidairement les défendeurs aux dépens ainsi qu'à payer à la société Arcada une somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La société Arcada faisait valoir en substance, qu'elle était fondée à se substituer la SCCV Rive Droite, dès lors qu'il était justifié en suite d'un acte de cession de parts, de ce que M. [K] [E] détenait bien 50 % du capital de cette dernière société, ainsi qu'exigé au compromis de vente pour qu'une substitution d'acquéreur soit possible.
Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, elle considérait que, contrairement à ce qu'affirmait Mme [H], cette condition n'était édictée que dans le seul intérêt de l'acquéreur, de sorte que Mme [H] ne pouvait s'en prévaloir. Elle ajoutait avoir expressément renoncé à toutes les conditions suspensives, dont celle concernant l'obtention d'un permis de construire, et ce avant que Mme [H] lui fasse sommation de justifier du dépôt complet d'une demande de permis de construire.
Mme [H] lui opposait le fait que les conditions d'une substitution d'acquéreur n'étaient pas réunies dès lors que, à la date à laquelle le projet d'acte authentique lui avait été transmis, il résultait des statuts de la SCCV Rive Droite, que ni M. [F] [R] ni M. [K] [E] n'en détenaient 50 % du capital contrairement à ce qui était conventionnellement exigé, que la cession de parts ultérieure lui était inopposable, et que de même il n'était pas justifié de ce que le capital de la SAS Arcada soit détenu à 50 % par l'un ou l'autre.
Elle s'estimait en outre fondée à se prévaloir du non-respect des conditions suspensives figurant au compromis de vente, en estimant qu'elles avaient été prévues aussi bien dans l'intérêt de l'acquéreur que dans l'intérêt des vendeurs, et qu'elle était fondée à se prévaloir de l'absence de justification du dépôt complet d'une demande de permis de construire.
Par jugement en date du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a :
Débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8] ;
Débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale ;
Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamné la SAS Arcada à payer à Mme [S] [H] la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SAS Arcada aux dépens ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d'abord retenu, sur la substitution d'acquéreur, que s'il était justifié de ce que en suite d'une cession de parts, M. [K] [E] détenait 50 % des parts de la SCCV Rive Droite, il apparaissait cependant que l'actuelle procédure était initiée par la SAS Arcada, et qu'il n'était pas justifié de ce que M. [E] ou M. [R] auraient détenu 50 % du capital de cette société de sorte que les termes de la clause de substitution n'avaient pas été respectés. Relevant que le procès-verbal de carence mentionnait la société Arcada comme vendeur, alors que le dernier projet d'acte authentique faisait mention de la SCCV Rive Droite, le tribunal en a conclu qu'il existait également une imprécision sur l'identité du vendeur faisant obstacle à ce que le tribunal constate un accord permettant d'entériner la vente.
S'agissant des conditions suspensives, le tribunal a relevé, à propos de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, que cette clause contenait effectivement un paragraphe prévoyant que, au cas où la surface plancher finalement construite sur la parcelle venait à dépasser 2.300 m², le prix stipulé serait alors augmenté de 150 € HT par m² supplémentaire. Le tribunal a déduit de ce paragraphe, contenant une clause de revalorisation du prix, que l'obtention d'un permis de construire avait une importance capitale pour le vendeur, de sorte que la condition suspensive d'obtention de ce permis de construire avait bien également été rédigée dans l'intérêt du vendeur, lequel pouvait légitimement solliciter la preuve du dépôt d'un dossier complet de permis de construire.
Au surplus le tribunal a observé qu'il n'était pas possible de dire que l'accord des parties sur la vente serait parfait puisqu'il manquait l'accord des volontés à propos du prix, et a encore souligné qu'en l'absence de preuve de dépôt d'un dossier de permis de construire et donc dans l'ignorance de la superficie finale de la construction, le tribunal se trouvait dans l'incapacité de déterminer le prix de vente du bien et donc d'entériner une vente au prix de 345.000,00 €.
Le tribunal a donc débouté la société Arcada de toutes ses demandes, y compris au titre de la clause pénale dès lors que les défendeurs avaient pu légitimement s'opposer à la réitération de la vente en l'absence de l'accomplissement de certaines conditions suspensives.
Par déclaration du 14 mars 2022, la SAS Arcada a interjeté appel de la décision du tribunal judiciaire de Thionville, en ce qu'il a :
débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8],
débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale
débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires
condamné la SAS Arcada à payer à Mme [H] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions du 13 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens et arguments, la SAS Arcada demande à la cour d'appel de :
« Recevoir l'appel de la SAS Arcada,
Infirmer le jugement du 14 février 2022, en ce qu'il a :
1/débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8],
2/ débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale
3/ débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires
4/ condamné la SAS Arcada à payer à Madame [H] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.
Et statuant à nouveau :
Vu les articles 1103 et suivants, 1583 et suivants, 1591 et suivants du Code civil,
Vu le Procès-verbal de carence dressé par Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], le 23 avril 2019,
Juger qu'il existe un accord parfait de vente entre la SAS Arcada d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A], d'autre part, portant sur la vente du bâtiment à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré Section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000 €,
Juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du Code civil, entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] et ce dans les conditions du compromis de vente signé le 11 juillet 2017, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €,
Subsidiairement, Juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du Code civil, entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] et ce dans les conditions du compromis de vente signé le 11 juillet 2017, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €, et si la Cour estimait que la clause relative au permis de construire et de variation de prix était toujours d'actualité, juger que le prix de vente sera augmenté, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m2, à raison de 150 € le mètre carré au-delà de cette surface, et ce au jour de l'obtention dudit permis
Désigner l'office notarial de Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du jugement à intervenir auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 34.500 € au titre de la stipulation de pénalité prévue en page 11 du compromis de vente du 11 juillet 2017, majorée de intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2019 et avec capitalisation des intérêts qui auront courus pour une année entière.
En tout état de cause,
Déclarer la SAS Arcada recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions, et les accueillir.
Déclarer Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions, et les rejeter,
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] aux entiers dépens d'appel
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 5.000 € par instance, soit 10.000 € au total au titre de l'article 700 du CPC. »
Au soutien de son appel la SAS Arcada fait tout d'abord valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la question de savoir si la société Arcada était ou non détenue au moins à 50 % par M. [R] ou M. [E], était sans conséquence sur le caractère parfait de la vente, dès lors qu'il avait été expressément convenu entre les parties, par le biais de l'avenant du 06 mars 2018, que la SAS Arcada se substituait à la SNC Les Arches et était donc bénéficiaire à ce titre de tous les droits et actions en découlant.
Elle souligne que l'ensemble des indivisaires vendeurs, y compris Mme [S] [H], avait signé cet avenant et en avait donc accepté les termes, qui s'imposent à eux, de sorte que cette substitution a été définitivement acceptée.
La SAS Arcada en conclut qu'elle seule était la co-contractante des vendeurs aux termes du compromis de vente, et bénéficiaire de la faculté de se faire substituer.
Elle soutient en outre que la SCCV Rive Droite qu'elle entendait se substituer, remplissait bien les conditions posées au compromis de vente à savoir la détention d'au moins 50 % du capital par M. [E] ou M. [R] en vertu d'un acte de cession de parts sociales parfaitement opposable à Mme [H], la publication étant sans effet sur la valeur d'un acte juridique.
Ainsi, le fait que le projet d'acte authentique ait été rédigé au nom de la SCCV Rive Droite découlait de la faculté de substitution précitée, mais le premier juge n'a pas tenu compte du fait qu'un projet d'acte ne constituait qu'un document de travail et non un acte authentique, projet qui peut être modifié jusqu'au moment de la vente, de sorte qu'en l'espèce les parties à l'acte étaient parfaitement identifiées contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Elle fait valoir qu'étant sans doute possible l'acquéreur, sa demande en justice était parfaitement recevable, et ce qu'elle décide ou non d'exercer sa faculté de substitution, de sorte que l'argument d'irrecevabilité avancé par Mme [H] n'est pas fondé, et est lui-même irrecevable dès lors que Mme [H] n'a pas sollicité l'infirmation du jugement, qui a lui-même statué au fond.
S'agissant de la clause de variation du prix relevée par le tribunal, la SAS Arcada soutient que, contrairement à l'appréciation du premier juge, cette clause n'était pas stipulée en faveur des vendeurs, mais en faveur du seul acquéreur, ainsi qu'il résulte des différentes précisions figurant dans le paragraphe relatif à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, elle-même stipulée en faveur du seul acquéreur.
Elle fait valoir que la clause de variation du prix visée par Mme [H] ne permettait au vendeur que de réclamer un supplément de prix en cas de surface plancher construite supérieure à 2.300 m², mais n'impliquait nullement que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ait été stipulée également en faveur du vendeur, le tribunal ayant en l'espèce confondu les conditions de mise en 'uvre de la condition suspensive, et les conséquences attachées à son accomplissement.
Elle relève qu'en page 10 du compromis il était bien stipulé que toutes les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.
La SAS Arcada en conclut qu'elle était parfaitement fondée ainsi qu'elle l'a fait, à renoncer au bénéfice des conditions suspensives, et qu'il restait aux vendeurs la possibilité, le cas échéant, de solliciter un complément de prix si le projet aboutissait à l'un des cas le permettant contractuellement.
Enfin elle fait valoir que contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, les parties s'étaient bien accordées sur le prix, à savoir 345.000,00 €.
Elle considère que sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive n°2, à savoir l'obtention d'un permis de construire, privait d'effet la clause de variation du prix qui en dépendait, mais qu'en tout état de cause et à supposer que cette clause de variation du prix ait été susceptible de jouer, il n'en demeurait pas moins que le prix de vente était déterminable au sens de l'article 1591 du code civil, et était de 345.000,00 € augmenté de 150 € HT par m² supplémentaire, de sorte que la vente était parfaite entre les parties.
Enfin la SAS Arcada réclame à son bénéfice l'application de la clause pénale figurant en page 11 du compromis de vente, et prévoyant à la charge de toute partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique, le versement d'une somme de 34.500 €.
Par ses dernières conclusions du 13 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] [H] demande à la cour d'appel de :
« Rejeter l'appel.
Juger irrecevables et en tout cas non fondées les demandes de la SAS Arcada.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Débouter la SAS Arcada de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Ajoutant au jugement rendu,
Condamner la SAS Arcada en tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu'à payer à Madame [S] [H] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC pour le frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour. »
Mme [H] fait valoir, sur la demande principale au titre de la vente de l'immeuble, que le compromis de vente du 11 juillet 2017 passé entre les consorts [H]-[A] et la société Les Arches, prévoyait au profit de l'acquéreur une faculté de substitution sous réserve que cette substitution soit limitée à toute société détenue à hauteur de 50 % par M. [F] [R] ou M. [K] [E].
Elle expose que, par l'effet de l'avenant du 6 mars 2018, la condition précitée s'imposait également à la SAS Arcada, nouvel acquéreur, et que la SAS Arcada a notifié à Me [G] le 25 mars 2019, que l'acquéreur qu'elle se substituait serait la SCCV Rive Droite, au profit de laquelle le projet d'acte authentique était également rédigé. Or elle soutient que la SCCV Rive Droite ne remplissait pas la condition posée par le compromis de vente, ainsi qu'il résulte de ses statuts déposés le 4 janvier 2019, et que si un acte de cession de parts a été signé le 2 avril 2019 au profit de M. [K] [E], cet acte ne lui est pas opposable, dès lors qu'à la date à laquelle une citation à comparaître lui a été délivrée afin de signer l'acte authentique, cet acte de cession n'était pas publié, ainsi qu'il résulte de l'extrait du registre du commerce à la date du 9 avril 2019 que Mme [H] avait demandé, et que la cession ne lui a jamais été notifiée. Elle estime qu'elle était en droit de se fier aux énonciations figurant dans les statuts ainsi qu'au RCS, et que, la substitution envisagée ne répondant pas aux conditions du compromis de vente, elle était également fondée à refuser de déférer à la convocation du notaire.
Elle souligne que, informé des raisons de son refus, le notaire ne lui a apporté aucune réponse.
Mme [S] [H] observe en outre que dans le cadre de la présente instance en réitération, la demande est formée, non pas par la SCCV Rive Droite mais par la SAS Arcada.
Elle estime que celle-ci est irrecevable à agir aux lieux et places de la SCCV Rive Droite, seule mentionnée sur le projet d'acte de vente, dès lors que nul ne plaide par procureur, et est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir. Elle soutient que la demande est bien fondée sur le procès-verbal de carence, lequel a été dressé pour défaut de réitération de l'acte authentique dans lequel il était prévu que la SCCV Rive Droite soit acquéreur.
Elle soutient ainsi que seul l'acquéreur désigné au titre de l'acte à réitérer pouvait, en vertu du procès-verbal de carence, présenter une demande en justice aux fins de réitération.
Mme [H] soutient en outre que ce moyen d'irrecevabilité est bien recevable dès lors qu'il a été conclu dès les premières conclusions, à voir juger irrecevables et non fondées les conclusions de la SAS Arcada.
Subsidiairement, Mme [H] soutient qu'à l'occasion de la signature de l'avenant du 6 mars 2018 les acquéreurs n'ont pas renoncé aux conditions posées dans le compromis du 11 juillet 2017 de sorte qu'il appartenait également à la SAS Arcada de remplir les conditions figurant dans la clause de substitution, et relève que le tribunal a, à juste titre, considéré qu'aucun élément ne permettait de considérer que la SAS Arcada était elle-même détenue à 50 % par M. [E] ou M. [R], et a de même relevé à juste titre l'imprécision quant à l'identité de l'acquéreur, ne permettant pas de parvenir à la vente.
Elle maintient qu'en l'état de la situation au jour du procès-verbal de carence, la SAS Arcada n'était pas désignée comme acquéreur, de sorte qu'il ne peut plus exister aucun accord à ce jour pour que cette société devienne l'acquéreur des biens.
Mme [H] soutient par ailleurs que la condition suspensive stipulée dans l'intérêt des deux parties quant à la clause de variation du prix n'a pas été respectée.
Elle rappelle que le compromis de vente prévoyait six conditions suspensives, et notamment que l'acquéreur soit titulaire d'un permis de construire purgé de tout recours.
Elle expose que la commune intention des parties était de vois réaliser sur le bien vendu des immeubles à usage de bureau d'une surface plancher minimum de 2.300 m², et qu'il était prévu de majorer le prix de vente si cette surface plancher était supérieure à 2.300 m², de sorte que le vendeur avait un intérêt évident à connaître la consistance précise du projet au travers d'un dossier complet de demande de permis de construire.
Elle affirme qu'il s'agissait d'une condition déterminante du projet, de sorte que la condition suspensive n° 2 intéressait tout autant l'acquéreur que le vendeur, et que l'une des parties ne pouvait y renoncer de son seul chef. Elle relève à cet égard qu'aucune mention particulière ne figure au regard de la condition n°2, pour indiquer l'existence d'une faculté de renonciation à l'engagement ou de renonciation à la condition elle-même.
Elle en conclut que la condition de délivrance d'un permis de construire était une condition suspensive bénéficiant également au vendeur, et fait valoir qu'il était convenu que l'acquéreur justifie du dépôt complet de la demande de permis de construire, au plus tard le 15 avril 2019 .
Mme [H] fait valoir que par courrier recommandé du 15 avril 2019 elle a demandé qu'il lui soit remis le récépissé de dépôt d'une demande de permis de construire et qu'aucune réponse ne lui a été apportée, preuve qu'aucune demande de permis de construire n'avait été déposée.
Elle en conclut que, conformément à la clause insérée en page 4 de l'avenant au compromis de vente, elle se trouve libérée de toute obligation vis à vis de l'acquéreur.
Enfin elle considère qu'il est impossible de prétendre que le prix de vente figurant au compromis pouvait être complété postérieurement à la vente en fonction de la surface plancher alors que le prix d'une vente immobilière influe sur les taxes dues, voire sur l'impôt sur la plus-value et doit donc être fixé au moment de la vente, ce qui n'était pas le cas ainsi que l'a relevé le tribunal.
Mme [H] conclut également au rejet de la demande relative à la clause pénale, en raison du rejet de la demande principale mais également dès lors qu'elle n'a commis aucune faute, son refus de réitération étant parfaitement justifié.
M. [C] [H], M. [L] [H], M. [T] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] n'ont pas constitué avocat.
La déclaration d'appel, les conclusions justificatives d'appel et le bordereau de pièces leur ont été signifiés, par actes des 5, 8 et 11 juillet 2022, à personne pour Messieurs [C] [H] et [T] [A], par dépôt à l'étude pour Mme [X] [M], M. [Y] [A], M. [L] [H] et M. [D] [A], et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour Mme [V] [A].
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur les irrecevabilités alléguées
Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la SA Arcada et l'irrecevabilité réciproquement alléguée par Mme [H] sur ce point
Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement.
Aux termes de l'ancien article 910-4 du code de procédure civile applicable à la cause, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
Toutefois, une fin de non-recevoir ne constitue pas une prétention sur le fond.
Il ne peut dès lors être tiré aucune conséquence du fait que chacune des parties ait pu dans ses conclusions justificatives d'appel, ne pas développer le moyen d'irrecevabilité soulevé dans ses dernières conclusions.
Quant au fait que la fin de non-recevoir soulevée par la Mme [H] serait irrecevable dès lors que celle-ci n'a pas sollicité l'infirmation du jugement de première instance, la cour observe que ce jugement n'avait à aucun moment statué sur ladite fin de non-recevoir, mais uniquement donné gain de cause au fond à Mme [H], de sorte que celle-ci ne pouvait en solliciter l'infirmation.
La fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] [H] est donc elle-même recevable.
Sur la fin de non-recevoir alléguée par Mme [S] [H]
S'agissant du défaut de qualité à agir opposé à la SAS Arcada, la cour observe que dans son assignation et ses conclusions de première instance, la SAS Arcada, demanderesse, ne sollicitait pas la réitération de la vente au bénéfice de la SCCV Rive Droite, mais bien à son seul bénéfice personnel, de sorte qu'elle avait bien qualité à agir.
A hauteur d'appel, la SAS Arcada a modifié sa demande, puisque, après avoir demandé à la cour de juger qu'il existe un accord parfait de vente entre elle-même et les consorts [H]-[A], elle demande ensuite également de voir « juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) (souligné par la cour) et les consorts [H]-[A].
Cette modification qui n'est pas sans conséquence, ne prive cependant pas la SAS Arcada du droit de demander à son profit la réitération de la vente, et ne la prive donc pas de sa qualité à agir.
Quant au point de savoir si la SAS Arcada peut encore se considérer comme autorisée à opérer pour l'avenir une substitution de vendeur, malgré les termes du compromis de vente prévoyant que toute substitution « ne pourra être exercée que jusqu'à la réitération de l'acte authentique », ceci relève du fond du litige et de l'appréciation des conditions de mise en 'uvre des clauses du compromis de vente, mais n'a pas d'incidence sur la qualité à agir de la SAS Arcada pour elle-même.
Enfin et s'agissant du procès-verbal de carence, la cour constate que celui-ci a bien été dressé à la requête de la SAS Arcana, et non à la requête de la SCCV Rive Droite, dont le nom n'apparaît pas. En outre les motifs ayant conduit le notaire à dresser procès-verbal de carence, après avoir constaté le défaut de Mme [H], sont que, compte tenu des « contestations et (des) difficultés existantes entre les parties dont la solution préalable forme la base de la vente, le notaire soussigné déclare qu'il ne peut entreprendre celle-ci dès à présent et renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra ».
Aucune irrecevabilité de la demande principale ne peut donc être déduite de ce procès-verbal.
La fin de non-recevoir est donc rejetée.
II - Au fond
1- Sur la demande principale en réitération de la vente :
Sur l'incidence des conditions d'une substitution d'acquéreur et la détermination de l'acquéreur
Le compromis de vente signé entre les consorts [H]-[A] et la SAS Les Arches le 11 juillet 2017, comportait une clause de substitution selon laquelle « la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne morale que ce dernier se réserve de désigner, sous réserve de limiter cette substitution à toute société détenue à hauteur de 50 % par Monsieur [F] [R] ou Monsieur [K] [E], mais dans ce cas il restera solidairement obligé avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes.
('.)
Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu'à la réitération de l'acte authentique et ce par courrier adressé au notaire chargé de rédiger l'acte de vente ».
Il est constant que selon un avenant du 06 mars 2018 la SAS Arcada s'est substituée à la SAS Les Arches, l'avenant précité stipulant que « les présentes modifications ont lieu sans changement des autres conditions figurant au compromis de vente susvisé du 11 juillet 2017 ».
Les consorts [H]-[A], et notamment Mme [S] [H], étaient tous présents ou représentés et étaient donc tous signataires de cet avenant, par lequel ils ont ainsi accepté la substitution sans que la composition du capital de la SAS Arcada y soit discutée.
Il n'est donc plus possible à l'heure actuelle à Mme [S] [H], de prétendre remettre en cause la possibilité pour la SAS Arcada de se substituer à la SAS Les Arches au motif qu'elle ne justifierait pas que 50 % de son capital serait détenu par M. [R] ou M. [E], et le premier juge ne pouvait davantage fonder sa décision sur cette absence de justification.
En l'état par conséquent de cet avenant, le co-contractant des consorts [H]-[A] se trouvait être la SAS Arcada.
Il est exact en revanche que l'ensemble des conditions figurant au compromis de vente du 11 juillet 2017 s'imposait à la SAS Arcada, y compris celles relatives à la faculté de substitution, de sorte qu'il aurait appartenu aux sociétés Arcada et Rive Droite de justifier de ce que cette dernière remplissait les conditions de propriété du capital exigées par le compromis de vente précité.
Cependant la cour constate qu'aussi bien dans l'assignation initiale que dans les dernières conclusions devant la cour, il n'a jamais été demandé la réitération de l'acte de vente au profit de la SCCV Rive droite, mais uniquement au profit de la SAS Arcada, sous la réserve précité que celle-ci entendrait encore se ménager une faculté de substitution.
Il est donc sans incidence sur la solution du litige, de déterminer si la SCCV Rive Droite remplissait les conditions posées par le compromis du 11 juillet 2017, et à quelle date cette condition s'est trouvée remplie, sauf pour déterminer dans quelle mesure le refus de Mme [H], manifesté par le courrier de son conseil du 15 avril 2019, et son absence à l'étude du notaire le 23 avril 2017, pouvait être considéré comme justifié, ce qui sera examiné dans le cadre de la demande relative à l'application de la clause pénale.
Pa ailleurs il ne peut être soutenu que l'identité de l'acquéreur serait aujourd'hui inconnue : La présente demande est bien formée par la SAS Arcada, et si un projet d'acte a été établi mentionnant comme acquéreur la SCCV Rive Droite, la cour constate qu'il ne s'agissait que d'un projet et qu'il n'y a pas été donné suite.
Ainsi, et par l'effet de l'avenant précité, la SAS Arcada est fondée à revendiquer actuellement la qualité d'acquéreur, et il ne peut être soutenu que l'acquéreur serait indéterminé.
Enfin et ainsi que déjà mentionné, il ne peut être tiré de conclusions contraires des termes du procès-verbal de carence dressé le 23 avril 2019 à la requête de la SAS Arcada.
En revanche, la clause précitée ne laissait de faculté de substitution à l'acquéreur que jusqu'au moment de la réitération de l'acte authentique.
Cette réitération s'effectuant à présent par le biais de la présente procédure, il en résulte que la faculté de substitution précitée a pris fin, de sorte que la SAS Arcada n'est pas fondée à demander à la cour de juger la vente parfaite, à son profit ou au profit de « toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017 ».
Sur la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les articles 1188, 1189 et 1192, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, mais on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Le compromis du 11 juillet 2017 comportait, outre deux conditions suspensives « de droit commun », un chapitre regroupant un ensemble de conditions suspensives dites « particulières », concernant la « réalisation d'une opération immobilière par l'acquéreur ».
Il était énoncé avant toute énumération de ces conditions, que « la présente vente est soumise à la condition suspensive de la potentialité, pour l'acquéreur, de réaliser une opération de construction de bâtiments professionnels portant, pour partie, sur le terrain présentement vendu, et notamment sous les conditions suivantes : »
Suivent l'énumération des conditions, soit :
1° Que l'acquéreur obtienne la maîtrise foncière des parcelles nécessaires à la réalisation de son projet d'aménagement (souligné dans l'acte)
(')
2° Qu'il soit titulaire d'un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait visant à la réalisation d'une opération de construction de locaux professionnels sur l'emprise de la parcelle objet des présentes pour une surface plancher maximum de 2.300 m².
Etant précisé que le prix de vente ci-dessus stipulé ne pourra en aucun cas être revu à la baisse au cas où l'acquéreur ne voulait ou ne pouvait édifier sur la parcelle objet des présentes une construction d'une surface plancher inférieure à 2300 m².
En revanche, au cas où la surface plancher construite sur la parcelle objet des présentes venait à dépasser 2300 m², le prix ci-dessus stipulé serait alors augmenté de 150 euros HT par m² supplémentaire.
Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire pour l'ensemble de l'opération de construction projetée par l'acquéreur et portant sur l'emprise foncière totale du projet au plus tard le 30 septembre 2017 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ».
La suite de ce paragraphe énumère les autorisations immédiates données à l'acquéreur par la présente condition, (déposer à ses frais la demande de permis de construire, réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sols, etc.')
Le même paragraphe prévoit également les suites possibles « dans la mesure d'un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué », à savoir : absence de réponse de l'autorité administrative dans les délais, le permis étant alors considéré comme accordé, permis accordé expressément ou tacitement, l'acquéreur s'engageant alors à faire procéder à l'affichage du permis sur le chantier dans les 8 jours...
Quatre autres conditions suspensives particulières sont encore énumérées.
In fine il est mentionné que « ces conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, qui seul pourra y renoncer ».
Cette dernière mention, qui ne nécessite aucune interprétation et qui est située à la fin de l'énumération de l'ensemble des conditions suspensives, ainsi que la phrase précitée introduisant l'énumération de ces conditions, sont suffisamment explicites pour considérer que toutes ces conditions, y compris celle relative à la délivrance d'un permis de construire, sont stipulées en faveur du seul acquéreur.
Le simple fait que certaines des conditions suspensives aient fait l'objet, en sus, d'une mention particulière indiquant que l'une ou l'autre est « stipulée en faveur de l'acquéreur » qui pourra y renoncer, alors que pareille phrase ne se retrouve effectivement pas au bas des paragraphes évoquant la condition relative à la délivrance du permis de construire, ( non plus qu'au bas des conditions n° 5 et 6) est insuffisant, au regard des indications précitées, pour considérer que cette condition suspensive n° 2 échapperait à la règle commune et aurait été également édictée en faveur des vendeurs, alors qu'une telle particularité aurait du être énoncée clairement.
D'autre part, l'indication selon laquelle l'acquéreur « pour se prévaloir de la présente condition suspensive » devra justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé à cette condition, s'entend comme permettant au vendeur de vérifier que l'acquéreur, désireux de se prévaloir de la non réalisation de cette condition pour renoncer son engagement, a bien préalablement déposé un dossier. Une telle mention n'aurait aucun intérêt dans l'hypothèse inverse où l'acquéreur entendrait se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive, puisqu'une telle réalisation suppose l'obtention d'un permis de construire et rendrait sans aucun intérêt la justification du dépôt d'un dossier.
En outre la seule sanction du défaut de respect de cette stipulation contractuelle par l'acquéreur, n'est nullement de permettre au vendeur de se dédire, ou au contraire d'exiger la vente, mais est uniquement que l'acquéreur est réputé renoncer à la condition visée.
Il se déduit donc de cette clause que la possibilité pour le vendeur d'exiger la preuve du dépôt d'un dossier de permis de construire, est restreinte à l'hypothèse dans laquelle l'acquéreur exciperait de cette clause pour se désengager, mais rien en revanche ne permet d'en déduire que la condition suspensive précitée serait également instituée en faveur du vendeur.
Au surplus il n'est nullement mentionné, dans les indications relatives à cette condition suspensive, que le vendeur pourrait, lui aussi, « se prévaloir de cette clause » contrairement à ce qui est expressément indiqué pour l'acquéreur avec indication des conséquences en découlant.
Par ailleurs, le fait qu'il ait été prévu, en sus du prix convenu de 345.000,00 € , un complément de prix si la surface plancher construite dépassait 2.300 m², n'implique nullement que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ait été pour autant stipulée également en faveur des vendeurs.
Outre que cette conclusion va à l'encontre des stipulations précitées, la possibilité de prévoir un versement complémentaire, et soumis à condition, postérieurement à la signature de l'acte de vente, dans des hypothèses précises, n'est pas prohibée, et en l'occurrence ce versement complémentaire, conditionné à une augmentation de la surface construite, pouvait intervenir postérieurement à la signature de l'acte authentique dans l'hypothèse où le permis de construire n'aurait pas encore été délivré à ce moment. Il n'était donc pas indispensable que le vendeur ait connaissance des termes du permis de construire, et il ne peut être déduit de cette clause de complément de prix, que la délivrance du permis de construire aurait été également une condition suspensive stipulée en faveur du vendeur, lui permettant le cas échéant de s'opposer à la vente à défaut de délivrance de ce permis.
Une telle possibilité aurait en outre été en contradiction avec la stipulation selon laquelle l'acquéreur peut « seul » renoncer au bénéfice des conditions suspensives, et ainsi s'engager même en l'absence de délivrance de tout permis.
L'avenant du 10 décembre 2018 signé entre les vendeurs et la SAS Arcada, prévoyant la prorogation de la durée du compromis de vente initial, dispose que :
« les parties conviennent de proroger la date de réalisation des conditions suspensives et de régularisation dudit compromis de vente au 30 novembre 2019. Les hypothèses de prorogation dudit délai prévues, le cas échéant, dans le compromis de vente du 11 juillet 2017, demeurent inchangées.
Les parties précisent que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et de tout retrait est également prorogé jusqu'à la même date. Étant ici précisé qu les parties conviennent expressément que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de ladite condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 avril 2019 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Au cas où la société Arcada ne respecterait pas son engagement et ce vingt (20) jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le vendeur à l'acquéreur, les consorts [H] seront déliés de toute obligation et sans indemnité : dans cette hypothèse les parties s'obligent par ailleurs à se rapprocher à l'effet de discuter ensemble des suites à donner à leur compromis de vente ».
Enfin l'avenant dispose que : « les présentes modifications ont lieu sans changement des autres conditions figurant au compromis de vente susvisé du 11 juillet 2017 ».
La cour observe que cet avenant n'a pas mis fin à la possibilité pour l'acquéreur de renoncer au bénéfice des conditions suspensives. Seul le fait de vouloir se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, lui faisait obligation de justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire.
En l'occurrence, par courrier recommandé du 25 mars 2019, la SAS Arcada a fait savoir à Me [G], d'une part qu'elle entendait renoncer à toutes les conditions suspensives figurant au profit de l'acquéreur dans le compromis de vente du 11 juillet 2017 et ses avenants, et d'autre part que la vente sera réalisée au profit de la SCCV Rive Droite, aux mêmes charges et conditions.
Par conséquent et postérieurement à cette date, la SAS Arcada n'a plus entendu se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.
Les courriers recommandés par lequel le conseil de Mme [S] [H] met en demeure les sociétés Arcada et Rive Droite de remettre dans les 20 jours à Mme [H] le récépissé de dépôt du permis de construire, ont été adressés le 15 avril 2019 soit postérieurement au courrier de renonciation émanant de la SAS Arcana.
Ils sont d'ailleurs également postérieurs à la première réunion chez le notaire en vue de la signature, qui s'est déroulée le 28 mars 2019 et à laquelle Mme [H] n'a pas participé, et interviennent alors que Me [G] a déjà sommé Mme [H] de comparaître en son étude le 23 avril 2019.
Compte tenu de la renonciation préalable de la SAS Arcana, les sommations précitées n'ont pas pu avoir pour effet de délier les consorts [H]-[A] de leurs obligations.
Sur l'indétermination du prix
Il résulte des termes du compromis du 11 juillet 2017 que la vente a été conclue au prix de 345.000,00 €. Le prix de vente est donc déterminé, et le complément de prix éventuellement dû est également déterminable puisque fonction de la surface plancher construite. Ainsi que précédemment indiqué, le fait de prévoir une variation de prix ou un complément de prix en fonction d'événements ultérieurs n'est pas prohibé et ne rend pas le prix indéterminable.
L'argument doit donc être rejeté.
D'autre part, rien n'autorise à considérer qu'en renonçant à une condition suspensive prévue à son seul profit, l'acquéreur pourrait également remettre en cause une clause prévue au contraire au profit des vendeurs, à savoir la clause de variation, ou de complément, du prix.
Cette clause est donc toujours valable et doit recevoir application, et ce dans les termes indiqués par la SAS Arcada dans le dispositif de ses conclusions, à savoir une majoration de 150 € par m² supplémentaire si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m².
***
Il résulte de ce qui précède qu'un accord sur le bien vendu et son prix est bien intervenu entre la SAS Arcada et les consorts [H]-[A], que le prix de vente est déterminé, et déterminable pour le surplus, que les conditions suspensives figurant au compromis de vente sont sans incidence sur celle-ci compte tenu de la renonciation de l'acquéreur à s'en prévaloir, de sorte que, en application de l'article 1583 du code civil, il convient de constater que la vente est parfaite.
Il est rappelé cependant que compte tenu des termes du compromis du 11 juillet 2017, aucune substitution d'acquéreur n'est plus possible à ce stade.
La SAS Arcada est donc fondée à obtenir à son profit la réitération de la vente sous les précisions précitées, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement déféré et de faire droit à la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite entre la SAS Arcada et les consorts [H]-[A].
Il convient donc d'infirmer le jugement précité et de faire droit à la demande principale de la SAS Arcada, de dire que le présent arrêt tiendra lieu d'acte de vente authentique, et de désigner l'office notarial de Me [Z] [G] pour procéder aux formalités de transcription au livre foncier, après avoir reçu consignation du prix de vente par l'acquéreur.
2 - Sur la demande au titre de la clause pénale
Au paragraphe intitulé « stipulation de pénalité », le compromis du 11 juillet 2017 dispose que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de TRENTE QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS (34.500 EUR) à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ».
Selon l'article 1231-5 du code civil dont les termes sont également rappelés dans la clause précitée, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Par ailleurs, le même compromis comporte en page 3 une clause de solidarité entre l'ensemble des vendeurs, lesquels se trouvent donc tous obligés par l'ensemble des clauses du compromis, y compris la clause pénale.
Si Mme [H] était fondée à considérer que, à la date du 15 avril 2019, la SCCV Rive Droite ne remplissait pas les conditions posées par le compromis précité, ainsi qu'il résulte d'un exemplaire de ses statuts et dès lors qu'elle n'avait pas à cette date connaissance d'une cession de part qui n'avait pas été publiée au RCS, la cour observe cependant qu'il résulte d'un mail adressé dès le 18 avril 2019 par le conseil de la SAS Arcada au conseil de Mme [H], que le premier a assuré le second de ce que la société acquéreuse « sera détenue à hauteur de 50 % par M. [K] [E] » au jour de la réitération prévue, soit le 23 avril 2019, et a confirmé le maintien du rendez-vous fixé chez le notaire.
Tel était effectivement le cas à compter de la cession de parts sociales intervenue le 02 avril 2019.
Si cette cession n'était pas encore publiée au registre du commerce contrairement aux dispositions de l'article 1865 du code civil, il n'en demeure pas moins qu'en comparaissant devant le notaire Mme [H] aurait pu en avoir connaissance, et que l'inopposabilité aux tiers ne remet pas en cause la validité de cet acte de cession. Par ailleurs la situation de Mme [H], vendeuse d'un bien à une société devant uniquement justifier de la détention de son capital social, n'est pas celle d'un tiers en situation de revendiquer à son profit l'inopposabilité d'une cession susceptible de remettre en cause un acte accompli par lui. L'argumentaire de l'intimée n'apparaissait donc pas justifié.
Mme [H] a également choisi de mettre en demeure les sociétés Arcada et Rive Droite de produire un permis de construire le 15 avril 2019, soit quelques jours avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, manifestant ainsi son souhait de s'opposer à cette vente sans que cette opposition soit fondée.
Enfin le procès-verbal de carence a été dressé au constat de « difficultés existant entre les parties » sans distinction entre les vendeurs.
Il en résulte que l'attitude d'au moins un des vendeurs a fait obstacle à la réalisation de la vente, et que les vendeurs dans leur ensemble doivent en répondre, en application des clauses contractuelles précitées.
Les vendeurs seront ainsi tenus au paiement de la somme de 34.500 € contractuellement prévue, sans qu'il existe de raison objective de considérer cette pénalité comme manifestement excessive.
Cette somme ayant une nature indemnitaire, les intérêts seront dus à compter du présent arrêt. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu'elle est réclamée, il sera fait droit à la demande sur ce point.
III- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dont appel également pour ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles.
Les consorts [H]-[A] qui succombent, supporteront les dépens de première instance ainsi que les dépens d'appel.
Il est équitable d'allouer à la SAS Arcada, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance, une somme de 2.000 € qui sera supportée par Mme [S] [H].
A hauteur d'appel l'équité commande d'allouer à la SAS Arcada une somme de 3.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles, également supportée par Mme [S] [H].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les fins de non-recevoir opposées réciproquement par l'appelante et l'intimée
Déclare recevable la demande de la SAS Arcada,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Constate l'existence d'un accord parfait de vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H] M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, portant sur la vente du bâtiment à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000,00, outre un complément de prix, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m², à raison de 150 Euros le m² supplémentaire au-delà de cette surface,
Dit que la vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, est parfaite en application de l'article 1583 du code civil, et ce dans les conditions du compromis du 11 juillet 2017,
Dit que le présent arrêt vaut acte de vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, de l'immeuble à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000,00 Euros, majoré d'un complément de prix, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m², à raison de 150 Euros le m² supplémentaire au-delà de cette surface, et ce au jour de l'obtention dudit permis,
Désigne l'office notarial de Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du présent arrêt auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur,
Condamne solidairement M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 34.500 € à titre de pénalité, avec intérêt légaux à compter du présent arrêt,
Ordonne la capitalisation des intérêts produits par cette somme dès lors qu'ils seront dus pour une année entière et dit qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
Condamne in solidum M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] aux entiers dépens de première instance,
Condamne Mme [S] [H] à verser à la SAS Arcada une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] aux entiers dépens d'appel,
Condamne Mme [S] [H] à verser à la SAS Arcada une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La Greffière La Présidente de chambre
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/00655 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWHS
Minute n° 24/00234
S.A.S. ARCADA
C/
[H], [H], [H], [A], [A], [A], [M], [A]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Février 2022, enregistrée sous le n° 19/01225
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024
APPELANTE :
S.A.S. ARCADA représentée par son représentant légal
[Adresse 13]
[Localité 8]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS :
Madame [S] [H]
[Adresse 4]
[Localité 18]
LUXEMBOURG
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
Monsieur [C] [H]
[Adresse 10]
[Localité 19]
LUXEMBOURG
Non représenté
Monsieur [L] [H]
[Adresse 12]
[Localité 11]
Non représenté
Monsieur [T] [U] [A]
[Adresse 3]
[Localité 20]
LUXEMBOURG
Non représenté
Madame [V] [A]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Non représentée
Monsieur [Y] [A]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Non représenté
Madame [X] [M]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Non représentée
Monsieur [D] [A]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Non représenté
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Avril 2024 tenue par Mme Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 17 Septembre 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DUSSAUD,Conseillère
Mme FOURNEL, Conseillère
ARRÊT : Rendue par défaut
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 11 juillet 2017, un compromis de vente a été reçu par Me [Z] [G], notaire à [Localité 15], par lequel les vendeurs, M. [C] [H], M [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] (« les consorts [H]-[A] ») s'engageaient à vendre à la SAS Les Arches un bâtiment, anciennement à usage de bureau, sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 345.000,00 €.
Le compromis était assorti de diverses conditions suspensives et comportait également une faculté de substitution, sous conditions, au profit de l'acquéreur, ainsi qu'une clause de complément de prix.
La réitération de la vente par acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, étaient prévue au plus tard pour le 30 août 2018.
Par un avenant au compromis de vente du 6 mars 2018, la SAS Arcada s'est substituée à la société Les Arches en qualité d'acquéreur au sein dudit compromis de vente.
Le 10 décembre 2018, un nouvel avenant a été signé entre les vendeurs et la SAS Arcada, afin de proroger la date limite de réalisation des conditions suspensives et de régularisation de la vente au 30 novembre 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2019, la SAS Arcada a informé le notaire de sa renonciation à toutes les conditions suspensives stipulées au profit de l'acquéreur. Au sein de cette même lettre, la SAS Arcada a précisé que le vente se ferait désormais au profit de la société SCCV Rive Droite sis [Adresse 14] à [Localité 16] aux mêmes conditions, et prenait note du rendez-vous de signature prévue en l'étude de Me [G] le 28 mars 2019.
Mme [S] [H] ne s'est pas présentée au rendez-vous du 28 mars 2019 en l'étude du notaire.
Par acte d'huissier du 5 avril 2019, Me [Z] [G] a fait citer à comparaître Mme [S] [H] en son étude le 23 avril 2019 à 10h pour régulariser l'acte authentique de vente.
Mme [H] a fait savoir par le biais de son avocat les raisons pour lesquelles elle contestait le projet d'acte de vente, en l'occurrence le fait que la SCCV Rive Droite ne répondait pas aux conditions lui permettant de se substituer à la SAS Arcada, et le non-respect par l'acquéreur de la condition suspensive de dépôt d'un dossier de permis de construire, de sorte qu'elle n'entendait pas répondre à la convocation.
Devant l'absence de Mme [S] [H], et en présence des autres vendeurs ou de leurs représentants, Me [G] a constaté qu'il ne pouvait entreprendre la vente compte tenu des contestations et difficultés existant entre les parties, et a dressé procès-verbal de carence le 23 avril 2019.
Par actes signifiés les 4 juillet, 8 juillet, 29 juillet et 20 août 2019, la SAS Arcada a assigné les consorts [H]-[A] devant le tribunal de grande instance de Thionville, aux fins de voir :
Constater qu'il existe un accord parfait de vente entre la société Arcada et les défendeurs,
Dire et juger en conséquence la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €,
Désigner l'office notarial de Me [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du jugement à intervenir auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur,
Condamner solidairement les défendeurs à payer à la société Arcada une somme de 34.500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 11 juillet 2017
Condamner solidairement les défendeurs aux dépens ainsi qu'à payer à la société Arcada une somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La société Arcada faisait valoir en substance, qu'elle était fondée à se substituer la SCCV Rive Droite, dès lors qu'il était justifié en suite d'un acte de cession de parts, de ce que M. [K] [E] détenait bien 50 % du capital de cette dernière société, ainsi qu'exigé au compromis de vente pour qu'une substitution d'acquéreur soit possible.
Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, elle considérait que, contrairement à ce qu'affirmait Mme [H], cette condition n'était édictée que dans le seul intérêt de l'acquéreur, de sorte que Mme [H] ne pouvait s'en prévaloir. Elle ajoutait avoir expressément renoncé à toutes les conditions suspensives, dont celle concernant l'obtention d'un permis de construire, et ce avant que Mme [H] lui fasse sommation de justifier du dépôt complet d'une demande de permis de construire.
Mme [H] lui opposait le fait que les conditions d'une substitution d'acquéreur n'étaient pas réunies dès lors que, à la date à laquelle le projet d'acte authentique lui avait été transmis, il résultait des statuts de la SCCV Rive Droite, que ni M. [F] [R] ni M. [K] [E] n'en détenaient 50 % du capital contrairement à ce qui était conventionnellement exigé, que la cession de parts ultérieure lui était inopposable, et que de même il n'était pas justifié de ce que le capital de la SAS Arcada soit détenu à 50 % par l'un ou l'autre.
Elle s'estimait en outre fondée à se prévaloir du non-respect des conditions suspensives figurant au compromis de vente, en estimant qu'elles avaient été prévues aussi bien dans l'intérêt de l'acquéreur que dans l'intérêt des vendeurs, et qu'elle était fondée à se prévaloir de l'absence de justification du dépôt complet d'une demande de permis de construire.
Par jugement en date du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a :
Débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8] ;
Débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale ;
Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamné la SAS Arcada à payer à Mme [S] [H] la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SAS Arcada aux dépens ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d'abord retenu, sur la substitution d'acquéreur, que s'il était justifié de ce que en suite d'une cession de parts, M. [K] [E] détenait 50 % des parts de la SCCV Rive Droite, il apparaissait cependant que l'actuelle procédure était initiée par la SAS Arcada, et qu'il n'était pas justifié de ce que M. [E] ou M. [R] auraient détenu 50 % du capital de cette société de sorte que les termes de la clause de substitution n'avaient pas été respectés. Relevant que le procès-verbal de carence mentionnait la société Arcada comme vendeur, alors que le dernier projet d'acte authentique faisait mention de la SCCV Rive Droite, le tribunal en a conclu qu'il existait également une imprécision sur l'identité du vendeur faisant obstacle à ce que le tribunal constate un accord permettant d'entériner la vente.
S'agissant des conditions suspensives, le tribunal a relevé, à propos de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, que cette clause contenait effectivement un paragraphe prévoyant que, au cas où la surface plancher finalement construite sur la parcelle venait à dépasser 2.300 m², le prix stipulé serait alors augmenté de 150 € HT par m² supplémentaire. Le tribunal a déduit de ce paragraphe, contenant une clause de revalorisation du prix, que l'obtention d'un permis de construire avait une importance capitale pour le vendeur, de sorte que la condition suspensive d'obtention de ce permis de construire avait bien également été rédigée dans l'intérêt du vendeur, lequel pouvait légitimement solliciter la preuve du dépôt d'un dossier complet de permis de construire.
Au surplus le tribunal a observé qu'il n'était pas possible de dire que l'accord des parties sur la vente serait parfait puisqu'il manquait l'accord des volontés à propos du prix, et a encore souligné qu'en l'absence de preuve de dépôt d'un dossier de permis de construire et donc dans l'ignorance de la superficie finale de la construction, le tribunal se trouvait dans l'incapacité de déterminer le prix de vente du bien et donc d'entériner une vente au prix de 345.000,00 €.
Le tribunal a donc débouté la société Arcada de toutes ses demandes, y compris au titre de la clause pénale dès lors que les défendeurs avaient pu légitimement s'opposer à la réitération de la vente en l'absence de l'accomplissement de certaines conditions suspensives.
Par déclaration du 14 mars 2022, la SAS Arcada a interjeté appel de la décision du tribunal judiciaire de Thionville, en ce qu'il a :
débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8],
débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale
débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires
condamné la SAS Arcada à payer à Mme [H] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions du 13 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens et arguments, la SAS Arcada demande à la cour d'appel de :
« Recevoir l'appel de la SAS Arcada,
Infirmer le jugement du 14 février 2022, en ce qu'il a :
1/débouté la SAS Arcada de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'un accord entre les parties et de dire parfaite la vente du bien situé [Adresse 17] à [Localité 8],
2/ débouté la SAS Arcada de sa demande au titre de la clause pénale
3/ débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires
4/ condamné la SAS Arcada à payer à Madame [H] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens.
Et statuant à nouveau :
Vu les articles 1103 et suivants, 1583 et suivants, 1591 et suivants du Code civil,
Vu le Procès-verbal de carence dressé par Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], le 23 avril 2019,
Juger qu'il existe un accord parfait de vente entre la SAS Arcada d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A], d'autre part, portant sur la vente du bâtiment à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré Section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000 €,
Juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du Code civil, entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] et ce dans les conditions du compromis de vente signé le 11 juillet 2017, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €,
Subsidiairement, Juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du Code civil, entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) d'une part et Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] et ce dans les conditions du compromis de vente signé le 11 juillet 2017, et que le jugement à intervenir vaudra acte de vente de cet immeuble moyennant le prix de 345.000 €, et si la Cour estimait que la clause relative au permis de construire et de variation de prix était toujours d'actualité, juger que le prix de vente sera augmenté, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m2, à raison de 150 € le mètre carré au-delà de cette surface, et ce au jour de l'obtention dudit permis
Désigner l'office notarial de Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du jugement à intervenir auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 34.500 € au titre de la stipulation de pénalité prévue en page 11 du compromis de vente du 11 juillet 2017, majorée de intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2019 et avec capitalisation des intérêts qui auront courus pour une année entière.
En tout état de cause,
Déclarer la SAS Arcada recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions, et les accueillir.
Déclarer Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions, et les rejeter,
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] aux entiers dépens d'appel
Condamner solidairement, subsidiairement in solidum Monsieur [C] [H], Monsieur [L] [H], Madame [S] [H], Monsieur [T] [U] [A], Madame [V] [A], Monsieur [Y] [A], Madame [X] [M], Monsieur [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 5.000 € par instance, soit 10.000 € au total au titre de l'article 700 du CPC. »
Au soutien de son appel la SAS Arcada fait tout d'abord valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la question de savoir si la société Arcada était ou non détenue au moins à 50 % par M. [R] ou M. [E], était sans conséquence sur le caractère parfait de la vente, dès lors qu'il avait été expressément convenu entre les parties, par le biais de l'avenant du 06 mars 2018, que la SAS Arcada se substituait à la SNC Les Arches et était donc bénéficiaire à ce titre de tous les droits et actions en découlant.
Elle souligne que l'ensemble des indivisaires vendeurs, y compris Mme [S] [H], avait signé cet avenant et en avait donc accepté les termes, qui s'imposent à eux, de sorte que cette substitution a été définitivement acceptée.
La SAS Arcada en conclut qu'elle seule était la co-contractante des vendeurs aux termes du compromis de vente, et bénéficiaire de la faculté de se faire substituer.
Elle soutient en outre que la SCCV Rive Droite qu'elle entendait se substituer, remplissait bien les conditions posées au compromis de vente à savoir la détention d'au moins 50 % du capital par M. [E] ou M. [R] en vertu d'un acte de cession de parts sociales parfaitement opposable à Mme [H], la publication étant sans effet sur la valeur d'un acte juridique.
Ainsi, le fait que le projet d'acte authentique ait été rédigé au nom de la SCCV Rive Droite découlait de la faculté de substitution précitée, mais le premier juge n'a pas tenu compte du fait qu'un projet d'acte ne constituait qu'un document de travail et non un acte authentique, projet qui peut être modifié jusqu'au moment de la vente, de sorte qu'en l'espèce les parties à l'acte étaient parfaitement identifiées contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Elle fait valoir qu'étant sans doute possible l'acquéreur, sa demande en justice était parfaitement recevable, et ce qu'elle décide ou non d'exercer sa faculté de substitution, de sorte que l'argument d'irrecevabilité avancé par Mme [H] n'est pas fondé, et est lui-même irrecevable dès lors que Mme [H] n'a pas sollicité l'infirmation du jugement, qui a lui-même statué au fond.
S'agissant de la clause de variation du prix relevée par le tribunal, la SAS Arcada soutient que, contrairement à l'appréciation du premier juge, cette clause n'était pas stipulée en faveur des vendeurs, mais en faveur du seul acquéreur, ainsi qu'il résulte des différentes précisions figurant dans le paragraphe relatif à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, elle-même stipulée en faveur du seul acquéreur.
Elle fait valoir que la clause de variation du prix visée par Mme [H] ne permettait au vendeur que de réclamer un supplément de prix en cas de surface plancher construite supérieure à 2.300 m², mais n'impliquait nullement que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ait été stipulée également en faveur du vendeur, le tribunal ayant en l'espèce confondu les conditions de mise en 'uvre de la condition suspensive, et les conséquences attachées à son accomplissement.
Elle relève qu'en page 10 du compromis il était bien stipulé que toutes les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.
La SAS Arcada en conclut qu'elle était parfaitement fondée ainsi qu'elle l'a fait, à renoncer au bénéfice des conditions suspensives, et qu'il restait aux vendeurs la possibilité, le cas échéant, de solliciter un complément de prix si le projet aboutissait à l'un des cas le permettant contractuellement.
Enfin elle fait valoir que contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, les parties s'étaient bien accordées sur le prix, à savoir 345.000,00 €.
Elle considère que sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive n°2, à savoir l'obtention d'un permis de construire, privait d'effet la clause de variation du prix qui en dépendait, mais qu'en tout état de cause et à supposer que cette clause de variation du prix ait été susceptible de jouer, il n'en demeurait pas moins que le prix de vente était déterminable au sens de l'article 1591 du code civil, et était de 345.000,00 € augmenté de 150 € HT par m² supplémentaire, de sorte que la vente était parfaite entre les parties.
Enfin la SAS Arcada réclame à son bénéfice l'application de la clause pénale figurant en page 11 du compromis de vente, et prévoyant à la charge de toute partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique, le versement d'une somme de 34.500 €.
Par ses dernières conclusions du 13 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] [H] demande à la cour d'appel de :
« Rejeter l'appel.
Juger irrecevables et en tout cas non fondées les demandes de la SAS Arcada.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Débouter la SAS Arcada de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Ajoutant au jugement rendu,
Condamner la SAS Arcada en tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu'à payer à Madame [S] [H] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC pour le frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour. »
Mme [H] fait valoir, sur la demande principale au titre de la vente de l'immeuble, que le compromis de vente du 11 juillet 2017 passé entre les consorts [H]-[A] et la société Les Arches, prévoyait au profit de l'acquéreur une faculté de substitution sous réserve que cette substitution soit limitée à toute société détenue à hauteur de 50 % par M. [F] [R] ou M. [K] [E].
Elle expose que, par l'effet de l'avenant du 6 mars 2018, la condition précitée s'imposait également à la SAS Arcada, nouvel acquéreur, et que la SAS Arcada a notifié à Me [G] le 25 mars 2019, que l'acquéreur qu'elle se substituait serait la SCCV Rive Droite, au profit de laquelle le projet d'acte authentique était également rédigé. Or elle soutient que la SCCV Rive Droite ne remplissait pas la condition posée par le compromis de vente, ainsi qu'il résulte de ses statuts déposés le 4 janvier 2019, et que si un acte de cession de parts a été signé le 2 avril 2019 au profit de M. [K] [E], cet acte ne lui est pas opposable, dès lors qu'à la date à laquelle une citation à comparaître lui a été délivrée afin de signer l'acte authentique, cet acte de cession n'était pas publié, ainsi qu'il résulte de l'extrait du registre du commerce à la date du 9 avril 2019 que Mme [H] avait demandé, et que la cession ne lui a jamais été notifiée. Elle estime qu'elle était en droit de se fier aux énonciations figurant dans les statuts ainsi qu'au RCS, et que, la substitution envisagée ne répondant pas aux conditions du compromis de vente, elle était également fondée à refuser de déférer à la convocation du notaire.
Elle souligne que, informé des raisons de son refus, le notaire ne lui a apporté aucune réponse.
Mme [S] [H] observe en outre que dans le cadre de la présente instance en réitération, la demande est formée, non pas par la SCCV Rive Droite mais par la SAS Arcada.
Elle estime que celle-ci est irrecevable à agir aux lieux et places de la SCCV Rive Droite, seule mentionnée sur le projet d'acte de vente, dès lors que nul ne plaide par procureur, et est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir. Elle soutient que la demande est bien fondée sur le procès-verbal de carence, lequel a été dressé pour défaut de réitération de l'acte authentique dans lequel il était prévu que la SCCV Rive Droite soit acquéreur.
Elle soutient ainsi que seul l'acquéreur désigné au titre de l'acte à réitérer pouvait, en vertu du procès-verbal de carence, présenter une demande en justice aux fins de réitération.
Mme [H] soutient en outre que ce moyen d'irrecevabilité est bien recevable dès lors qu'il a été conclu dès les premières conclusions, à voir juger irrecevables et non fondées les conclusions de la SAS Arcada.
Subsidiairement, Mme [H] soutient qu'à l'occasion de la signature de l'avenant du 6 mars 2018 les acquéreurs n'ont pas renoncé aux conditions posées dans le compromis du 11 juillet 2017 de sorte qu'il appartenait également à la SAS Arcada de remplir les conditions figurant dans la clause de substitution, et relève que le tribunal a, à juste titre, considéré qu'aucun élément ne permettait de considérer que la SAS Arcada était elle-même détenue à 50 % par M. [E] ou M. [R], et a de même relevé à juste titre l'imprécision quant à l'identité de l'acquéreur, ne permettant pas de parvenir à la vente.
Elle maintient qu'en l'état de la situation au jour du procès-verbal de carence, la SAS Arcada n'était pas désignée comme acquéreur, de sorte qu'il ne peut plus exister aucun accord à ce jour pour que cette société devienne l'acquéreur des biens.
Mme [H] soutient par ailleurs que la condition suspensive stipulée dans l'intérêt des deux parties quant à la clause de variation du prix n'a pas été respectée.
Elle rappelle que le compromis de vente prévoyait six conditions suspensives, et notamment que l'acquéreur soit titulaire d'un permis de construire purgé de tout recours.
Elle expose que la commune intention des parties était de vois réaliser sur le bien vendu des immeubles à usage de bureau d'une surface plancher minimum de 2.300 m², et qu'il était prévu de majorer le prix de vente si cette surface plancher était supérieure à 2.300 m², de sorte que le vendeur avait un intérêt évident à connaître la consistance précise du projet au travers d'un dossier complet de demande de permis de construire.
Elle affirme qu'il s'agissait d'une condition déterminante du projet, de sorte que la condition suspensive n° 2 intéressait tout autant l'acquéreur que le vendeur, et que l'une des parties ne pouvait y renoncer de son seul chef. Elle relève à cet égard qu'aucune mention particulière ne figure au regard de la condition n°2, pour indiquer l'existence d'une faculté de renonciation à l'engagement ou de renonciation à la condition elle-même.
Elle en conclut que la condition de délivrance d'un permis de construire était une condition suspensive bénéficiant également au vendeur, et fait valoir qu'il était convenu que l'acquéreur justifie du dépôt complet de la demande de permis de construire, au plus tard le 15 avril 2019 .
Mme [H] fait valoir que par courrier recommandé du 15 avril 2019 elle a demandé qu'il lui soit remis le récépissé de dépôt d'une demande de permis de construire et qu'aucune réponse ne lui a été apportée, preuve qu'aucune demande de permis de construire n'avait été déposée.
Elle en conclut que, conformément à la clause insérée en page 4 de l'avenant au compromis de vente, elle se trouve libérée de toute obligation vis à vis de l'acquéreur.
Enfin elle considère qu'il est impossible de prétendre que le prix de vente figurant au compromis pouvait être complété postérieurement à la vente en fonction de la surface plancher alors que le prix d'une vente immobilière influe sur les taxes dues, voire sur l'impôt sur la plus-value et doit donc être fixé au moment de la vente, ce qui n'était pas le cas ainsi que l'a relevé le tribunal.
Mme [H] conclut également au rejet de la demande relative à la clause pénale, en raison du rejet de la demande principale mais également dès lors qu'elle n'a commis aucune faute, son refus de réitération étant parfaitement justifié.
M. [C] [H], M. [L] [H], M. [T] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] n'ont pas constitué avocat.
La déclaration d'appel, les conclusions justificatives d'appel et le bordereau de pièces leur ont été signifiés, par actes des 5, 8 et 11 juillet 2022, à personne pour Messieurs [C] [H] et [T] [A], par dépôt à l'étude pour Mme [X] [M], M. [Y] [A], M. [L] [H] et M. [D] [A], et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile pour Mme [V] [A].
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur les irrecevabilités alléguées
Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la SA Arcada et l'irrecevabilité réciproquement alléguée par Mme [H] sur ce point
Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement.
Aux termes de l'ancien article 910-4 du code de procédure civile applicable à la cause, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
Toutefois, une fin de non-recevoir ne constitue pas une prétention sur le fond.
Il ne peut dès lors être tiré aucune conséquence du fait que chacune des parties ait pu dans ses conclusions justificatives d'appel, ne pas développer le moyen d'irrecevabilité soulevé dans ses dernières conclusions.
Quant au fait que la fin de non-recevoir soulevée par la Mme [H] serait irrecevable dès lors que celle-ci n'a pas sollicité l'infirmation du jugement de première instance, la cour observe que ce jugement n'avait à aucun moment statué sur ladite fin de non-recevoir, mais uniquement donné gain de cause au fond à Mme [H], de sorte que celle-ci ne pouvait en solliciter l'infirmation.
La fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] [H] est donc elle-même recevable.
Sur la fin de non-recevoir alléguée par Mme [S] [H]
S'agissant du défaut de qualité à agir opposé à la SAS Arcada, la cour observe que dans son assignation et ses conclusions de première instance, la SAS Arcada, demanderesse, ne sollicitait pas la réitération de la vente au bénéfice de la SCCV Rive Droite, mais bien à son seul bénéfice personnel, de sorte qu'elle avait bien qualité à agir.
A hauteur d'appel, la SAS Arcada a modifié sa demande, puisque, après avoir demandé à la cour de juger qu'il existe un accord parfait de vente entre elle-même et les consorts [H]-[A], elle demande ensuite également de voir « juger la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil entre la SAS Arcada (ou toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017) (souligné par la cour) et les consorts [H]-[A].
Cette modification qui n'est pas sans conséquence, ne prive cependant pas la SAS Arcada du droit de demander à son profit la réitération de la vente, et ne la prive donc pas de sa qualité à agir.
Quant au point de savoir si la SAS Arcada peut encore se considérer comme autorisée à opérer pour l'avenir une substitution de vendeur, malgré les termes du compromis de vente prévoyant que toute substitution « ne pourra être exercée que jusqu'à la réitération de l'acte authentique », ceci relève du fond du litige et de l'appréciation des conditions de mise en 'uvre des clauses du compromis de vente, mais n'a pas d'incidence sur la qualité à agir de la SAS Arcada pour elle-même.
Enfin et s'agissant du procès-verbal de carence, la cour constate que celui-ci a bien été dressé à la requête de la SAS Arcana, et non à la requête de la SCCV Rive Droite, dont le nom n'apparaît pas. En outre les motifs ayant conduit le notaire à dresser procès-verbal de carence, après avoir constaté le défaut de Mme [H], sont que, compte tenu des « contestations et (des) difficultés existantes entre les parties dont la solution préalable forme la base de la vente, le notaire soussigné déclare qu'il ne peut entreprendre celle-ci dès à présent et renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra ».
Aucune irrecevabilité de la demande principale ne peut donc être déduite de ce procès-verbal.
La fin de non-recevoir est donc rejetée.
II - Au fond
1- Sur la demande principale en réitération de la vente :
Sur l'incidence des conditions d'une substitution d'acquéreur et la détermination de l'acquéreur
Le compromis de vente signé entre les consorts [H]-[A] et la SAS Les Arches le 11 juillet 2017, comportait une clause de substitution selon laquelle « la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne morale que ce dernier se réserve de désigner, sous réserve de limiter cette substitution à toute société détenue à hauteur de 50 % par Monsieur [F] [R] ou Monsieur [K] [E], mais dans ce cas il restera solidairement obligé avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes.
('.)
Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu'à la réitération de l'acte authentique et ce par courrier adressé au notaire chargé de rédiger l'acte de vente ».
Il est constant que selon un avenant du 06 mars 2018 la SAS Arcada s'est substituée à la SAS Les Arches, l'avenant précité stipulant que « les présentes modifications ont lieu sans changement des autres conditions figurant au compromis de vente susvisé du 11 juillet 2017 ».
Les consorts [H]-[A], et notamment Mme [S] [H], étaient tous présents ou représentés et étaient donc tous signataires de cet avenant, par lequel ils ont ainsi accepté la substitution sans que la composition du capital de la SAS Arcada y soit discutée.
Il n'est donc plus possible à l'heure actuelle à Mme [S] [H], de prétendre remettre en cause la possibilité pour la SAS Arcada de se substituer à la SAS Les Arches au motif qu'elle ne justifierait pas que 50 % de son capital serait détenu par M. [R] ou M. [E], et le premier juge ne pouvait davantage fonder sa décision sur cette absence de justification.
En l'état par conséquent de cet avenant, le co-contractant des consorts [H]-[A] se trouvait être la SAS Arcada.
Il est exact en revanche que l'ensemble des conditions figurant au compromis de vente du 11 juillet 2017 s'imposait à la SAS Arcada, y compris celles relatives à la faculté de substitution, de sorte qu'il aurait appartenu aux sociétés Arcada et Rive Droite de justifier de ce que cette dernière remplissait les conditions de propriété du capital exigées par le compromis de vente précité.
Cependant la cour constate qu'aussi bien dans l'assignation initiale que dans les dernières conclusions devant la cour, il n'a jamais été demandé la réitération de l'acte de vente au profit de la SCCV Rive droite, mais uniquement au profit de la SAS Arcada, sous la réserve précité que celle-ci entendrait encore se ménager une faculté de substitution.
Il est donc sans incidence sur la solution du litige, de déterminer si la SCCV Rive Droite remplissait les conditions posées par le compromis du 11 juillet 2017, et à quelle date cette condition s'est trouvée remplie, sauf pour déterminer dans quelle mesure le refus de Mme [H], manifesté par le courrier de son conseil du 15 avril 2019, et son absence à l'étude du notaire le 23 avril 2017, pouvait être considéré comme justifié, ce qui sera examiné dans le cadre de la demande relative à l'application de la clause pénale.
Pa ailleurs il ne peut être soutenu que l'identité de l'acquéreur serait aujourd'hui inconnue : La présente demande est bien formée par la SAS Arcada, et si un projet d'acte a été établi mentionnant comme acquéreur la SCCV Rive Droite, la cour constate qu'il ne s'agissait que d'un projet et qu'il n'y a pas été donné suite.
Ainsi, et par l'effet de l'avenant précité, la SAS Arcada est fondée à revendiquer actuellement la qualité d'acquéreur, et il ne peut être soutenu que l'acquéreur serait indéterminé.
Enfin et ainsi que déjà mentionné, il ne peut être tiré de conclusions contraires des termes du procès-verbal de carence dressé le 23 avril 2019 à la requête de la SAS Arcada.
En revanche, la clause précitée ne laissait de faculté de substitution à l'acquéreur que jusqu'au moment de la réitération de l'acte authentique.
Cette réitération s'effectuant à présent par le biais de la présente procédure, il en résulte que la faculté de substitution précitée a pris fin, de sorte que la SAS Arcada n'est pas fondée à demander à la cour de juger la vente parfaite, à son profit ou au profit de « toute personne morale substituée dans les conditions du compromis de vente du 11 juillet 2017 ».
Sur la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les articles 1188, 1189 et 1192, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, mais on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Le compromis du 11 juillet 2017 comportait, outre deux conditions suspensives « de droit commun », un chapitre regroupant un ensemble de conditions suspensives dites « particulières », concernant la « réalisation d'une opération immobilière par l'acquéreur ».
Il était énoncé avant toute énumération de ces conditions, que « la présente vente est soumise à la condition suspensive de la potentialité, pour l'acquéreur, de réaliser une opération de construction de bâtiments professionnels portant, pour partie, sur le terrain présentement vendu, et notamment sous les conditions suivantes : »
Suivent l'énumération des conditions, soit :
1° Que l'acquéreur obtienne la maîtrise foncière des parcelles nécessaires à la réalisation de son projet d'aménagement (souligné dans l'acte)
(')
2° Qu'il soit titulaire d'un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait visant à la réalisation d'une opération de construction de locaux professionnels sur l'emprise de la parcelle objet des présentes pour une surface plancher maximum de 2.300 m².
Etant précisé que le prix de vente ci-dessus stipulé ne pourra en aucun cas être revu à la baisse au cas où l'acquéreur ne voulait ou ne pouvait édifier sur la parcelle objet des présentes une construction d'une surface plancher inférieure à 2300 m².
En revanche, au cas où la surface plancher construite sur la parcelle objet des présentes venait à dépasser 2300 m², le prix ci-dessus stipulé serait alors augmenté de 150 euros HT par m² supplémentaire.
Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire pour l'ensemble de l'opération de construction projetée par l'acquéreur et portant sur l'emprise foncière totale du projet au plus tard le 30 septembre 2017 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ».
La suite de ce paragraphe énumère les autorisations immédiates données à l'acquéreur par la présente condition, (déposer à ses frais la demande de permis de construire, réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sols, etc.')
Le même paragraphe prévoit également les suites possibles « dans la mesure d'un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué », à savoir : absence de réponse de l'autorité administrative dans les délais, le permis étant alors considéré comme accordé, permis accordé expressément ou tacitement, l'acquéreur s'engageant alors à faire procéder à l'affichage du permis sur le chantier dans les 8 jours...
Quatre autres conditions suspensives particulières sont encore énumérées.
In fine il est mentionné que « ces conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, qui seul pourra y renoncer ».
Cette dernière mention, qui ne nécessite aucune interprétation et qui est située à la fin de l'énumération de l'ensemble des conditions suspensives, ainsi que la phrase précitée introduisant l'énumération de ces conditions, sont suffisamment explicites pour considérer que toutes ces conditions, y compris celle relative à la délivrance d'un permis de construire, sont stipulées en faveur du seul acquéreur.
Le simple fait que certaines des conditions suspensives aient fait l'objet, en sus, d'une mention particulière indiquant que l'une ou l'autre est « stipulée en faveur de l'acquéreur » qui pourra y renoncer, alors que pareille phrase ne se retrouve effectivement pas au bas des paragraphes évoquant la condition relative à la délivrance du permis de construire, ( non plus qu'au bas des conditions n° 5 et 6) est insuffisant, au regard des indications précitées, pour considérer que cette condition suspensive n° 2 échapperait à la règle commune et aurait été également édictée en faveur des vendeurs, alors qu'une telle particularité aurait du être énoncée clairement.
D'autre part, l'indication selon laquelle l'acquéreur « pour se prévaloir de la présente condition suspensive » devra justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé à cette condition, s'entend comme permettant au vendeur de vérifier que l'acquéreur, désireux de se prévaloir de la non réalisation de cette condition pour renoncer son engagement, a bien préalablement déposé un dossier. Une telle mention n'aurait aucun intérêt dans l'hypothèse inverse où l'acquéreur entendrait se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive, puisqu'une telle réalisation suppose l'obtention d'un permis de construire et rendrait sans aucun intérêt la justification du dépôt d'un dossier.
En outre la seule sanction du défaut de respect de cette stipulation contractuelle par l'acquéreur, n'est nullement de permettre au vendeur de se dédire, ou au contraire d'exiger la vente, mais est uniquement que l'acquéreur est réputé renoncer à la condition visée.
Il se déduit donc de cette clause que la possibilité pour le vendeur d'exiger la preuve du dépôt d'un dossier de permis de construire, est restreinte à l'hypothèse dans laquelle l'acquéreur exciperait de cette clause pour se désengager, mais rien en revanche ne permet d'en déduire que la condition suspensive précitée serait également instituée en faveur du vendeur.
Au surplus il n'est nullement mentionné, dans les indications relatives à cette condition suspensive, que le vendeur pourrait, lui aussi, « se prévaloir de cette clause » contrairement à ce qui est expressément indiqué pour l'acquéreur avec indication des conséquences en découlant.
Par ailleurs, le fait qu'il ait été prévu, en sus du prix convenu de 345.000,00 € , un complément de prix si la surface plancher construite dépassait 2.300 m², n'implique nullement que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ait été pour autant stipulée également en faveur des vendeurs.
Outre que cette conclusion va à l'encontre des stipulations précitées, la possibilité de prévoir un versement complémentaire, et soumis à condition, postérieurement à la signature de l'acte de vente, dans des hypothèses précises, n'est pas prohibée, et en l'occurrence ce versement complémentaire, conditionné à une augmentation de la surface construite, pouvait intervenir postérieurement à la signature de l'acte authentique dans l'hypothèse où le permis de construire n'aurait pas encore été délivré à ce moment. Il n'était donc pas indispensable que le vendeur ait connaissance des termes du permis de construire, et il ne peut être déduit de cette clause de complément de prix, que la délivrance du permis de construire aurait été également une condition suspensive stipulée en faveur du vendeur, lui permettant le cas échéant de s'opposer à la vente à défaut de délivrance de ce permis.
Une telle possibilité aurait en outre été en contradiction avec la stipulation selon laquelle l'acquéreur peut « seul » renoncer au bénéfice des conditions suspensives, et ainsi s'engager même en l'absence de délivrance de tout permis.
L'avenant du 10 décembre 2018 signé entre les vendeurs et la SAS Arcada, prévoyant la prorogation de la durée du compromis de vente initial, dispose que :
« les parties conviennent de proroger la date de réalisation des conditions suspensives et de régularisation dudit compromis de vente au 30 novembre 2019. Les hypothèses de prorogation dudit délai prévues, le cas échéant, dans le compromis de vente du 11 juillet 2017, demeurent inchangées.
Les parties précisent que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et de tout retrait est également prorogé jusqu'à la même date. Étant ici précisé qu les parties conviennent expressément que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de ladite condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 avril 2019 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Au cas où la société Arcada ne respecterait pas son engagement et ce vingt (20) jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le vendeur à l'acquéreur, les consorts [H] seront déliés de toute obligation et sans indemnité : dans cette hypothèse les parties s'obligent par ailleurs à se rapprocher à l'effet de discuter ensemble des suites à donner à leur compromis de vente ».
Enfin l'avenant dispose que : « les présentes modifications ont lieu sans changement des autres conditions figurant au compromis de vente susvisé du 11 juillet 2017 ».
La cour observe que cet avenant n'a pas mis fin à la possibilité pour l'acquéreur de renoncer au bénéfice des conditions suspensives. Seul le fait de vouloir se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, lui faisait obligation de justifier du dépôt d'un dossier de permis de construire.
En l'occurrence, par courrier recommandé du 25 mars 2019, la SAS Arcada a fait savoir à Me [G], d'une part qu'elle entendait renoncer à toutes les conditions suspensives figurant au profit de l'acquéreur dans le compromis de vente du 11 juillet 2017 et ses avenants, et d'autre part que la vente sera réalisée au profit de la SCCV Rive Droite, aux mêmes charges et conditions.
Par conséquent et postérieurement à cette date, la SAS Arcada n'a plus entendu se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.
Les courriers recommandés par lequel le conseil de Mme [S] [H] met en demeure les sociétés Arcada et Rive Droite de remettre dans les 20 jours à Mme [H] le récépissé de dépôt du permis de construire, ont été adressés le 15 avril 2019 soit postérieurement au courrier de renonciation émanant de la SAS Arcana.
Ils sont d'ailleurs également postérieurs à la première réunion chez le notaire en vue de la signature, qui s'est déroulée le 28 mars 2019 et à laquelle Mme [H] n'a pas participé, et interviennent alors que Me [G] a déjà sommé Mme [H] de comparaître en son étude le 23 avril 2019.
Compte tenu de la renonciation préalable de la SAS Arcana, les sommations précitées n'ont pas pu avoir pour effet de délier les consorts [H]-[A] de leurs obligations.
Sur l'indétermination du prix
Il résulte des termes du compromis du 11 juillet 2017 que la vente a été conclue au prix de 345.000,00 €. Le prix de vente est donc déterminé, et le complément de prix éventuellement dû est également déterminable puisque fonction de la surface plancher construite. Ainsi que précédemment indiqué, le fait de prévoir une variation de prix ou un complément de prix en fonction d'événements ultérieurs n'est pas prohibé et ne rend pas le prix indéterminable.
L'argument doit donc être rejeté.
D'autre part, rien n'autorise à considérer qu'en renonçant à une condition suspensive prévue à son seul profit, l'acquéreur pourrait également remettre en cause une clause prévue au contraire au profit des vendeurs, à savoir la clause de variation, ou de complément, du prix.
Cette clause est donc toujours valable et doit recevoir application, et ce dans les termes indiqués par la SAS Arcada dans le dispositif de ses conclusions, à savoir une majoration de 150 € par m² supplémentaire si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m².
***
Il résulte de ce qui précède qu'un accord sur le bien vendu et son prix est bien intervenu entre la SAS Arcada et les consorts [H]-[A], que le prix de vente est déterminé, et déterminable pour le surplus, que les conditions suspensives figurant au compromis de vente sont sans incidence sur celle-ci compte tenu de la renonciation de l'acquéreur à s'en prévaloir, de sorte que, en application de l'article 1583 du code civil, il convient de constater que la vente est parfaite.
Il est rappelé cependant que compte tenu des termes du compromis du 11 juillet 2017, aucune substitution d'acquéreur n'est plus possible à ce stade.
La SAS Arcada est donc fondée à obtenir à son profit la réitération de la vente sous les précisions précitées, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement déféré et de faire droit à la demande tendant à voir déclarer la vente parfaite entre la SAS Arcada et les consorts [H]-[A].
Il convient donc d'infirmer le jugement précité et de faire droit à la demande principale de la SAS Arcada, de dire que le présent arrêt tiendra lieu d'acte de vente authentique, et de désigner l'office notarial de Me [Z] [G] pour procéder aux formalités de transcription au livre foncier, après avoir reçu consignation du prix de vente par l'acquéreur.
2 - Sur la demande au titre de la clause pénale
Au paragraphe intitulé « stipulation de pénalité », le compromis du 11 juillet 2017 dispose que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de TRENTE QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS (34.500 EUR) à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ».
Selon l'article 1231-5 du code civil dont les termes sont également rappelés dans la clause précitée, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Par ailleurs, le même compromis comporte en page 3 une clause de solidarité entre l'ensemble des vendeurs, lesquels se trouvent donc tous obligés par l'ensemble des clauses du compromis, y compris la clause pénale.
Si Mme [H] était fondée à considérer que, à la date du 15 avril 2019, la SCCV Rive Droite ne remplissait pas les conditions posées par le compromis précité, ainsi qu'il résulte d'un exemplaire de ses statuts et dès lors qu'elle n'avait pas à cette date connaissance d'une cession de part qui n'avait pas été publiée au RCS, la cour observe cependant qu'il résulte d'un mail adressé dès le 18 avril 2019 par le conseil de la SAS Arcada au conseil de Mme [H], que le premier a assuré le second de ce que la société acquéreuse « sera détenue à hauteur de 50 % par M. [K] [E] » au jour de la réitération prévue, soit le 23 avril 2019, et a confirmé le maintien du rendez-vous fixé chez le notaire.
Tel était effectivement le cas à compter de la cession de parts sociales intervenue le 02 avril 2019.
Si cette cession n'était pas encore publiée au registre du commerce contrairement aux dispositions de l'article 1865 du code civil, il n'en demeure pas moins qu'en comparaissant devant le notaire Mme [H] aurait pu en avoir connaissance, et que l'inopposabilité aux tiers ne remet pas en cause la validité de cet acte de cession. Par ailleurs la situation de Mme [H], vendeuse d'un bien à une société devant uniquement justifier de la détention de son capital social, n'est pas celle d'un tiers en situation de revendiquer à son profit l'inopposabilité d'une cession susceptible de remettre en cause un acte accompli par lui. L'argumentaire de l'intimée n'apparaissait donc pas justifié.
Mme [H] a également choisi de mettre en demeure les sociétés Arcada et Rive Droite de produire un permis de construire le 15 avril 2019, soit quelques jours avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, manifestant ainsi son souhait de s'opposer à cette vente sans que cette opposition soit fondée.
Enfin le procès-verbal de carence a été dressé au constat de « difficultés existant entre les parties » sans distinction entre les vendeurs.
Il en résulte que l'attitude d'au moins un des vendeurs a fait obstacle à la réalisation de la vente, et que les vendeurs dans leur ensemble doivent en répondre, en application des clauses contractuelles précitées.
Les vendeurs seront ainsi tenus au paiement de la somme de 34.500 € contractuellement prévue, sans qu'il existe de raison objective de considérer cette pénalité comme manifestement excessive.
Cette somme ayant une nature indemnitaire, les intérêts seront dus à compter du présent arrêt. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu'elle est réclamée, il sera fait droit à la demande sur ce point.
III- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dont appel également pour ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles.
Les consorts [H]-[A] qui succombent, supporteront les dépens de première instance ainsi que les dépens d'appel.
Il est équitable d'allouer à la SAS Arcada, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance, une somme de 2.000 € qui sera supportée par Mme [S] [H].
A hauteur d'appel l'équité commande d'allouer à la SAS Arcada une somme de 3.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles, également supportée par Mme [S] [H].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les fins de non-recevoir opposées réciproquement par l'appelante et l'intimée
Déclare recevable la demande de la SAS Arcada,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Constate l'existence d'un accord parfait de vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H] M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, portant sur la vente du bâtiment à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000,00, outre un complément de prix, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m², à raison de 150 Euros le m² supplémentaire au-delà de cette surface,
Dit que la vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, est parfaite en application de l'article 1583 du code civil, et ce dans les conditions du compromis du 11 juillet 2017,
Dit que le présent arrêt vaut acte de vente entre la SAS Arcada, d'un part, et M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] d'autre part, de l'immeuble à usage de bureaux sis [Adresse 17] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 1] [Adresse 17] pour 9 a 49 ca, moyennant le prix de 345.000,00 Euros, majoré d'un complément de prix, si l'acquéreur devait obtenir un permis de construire pour une surface supérieure à 2.300 m², à raison de 150 Euros le m² supplémentaire au-delà de cette surface, et ce au jour de l'obtention dudit permis,
Désigne l'office notarial de Maître [Z] [G], notaire à [Localité 15], aux fins de procéder aux formalités de transcription du présent arrêt auprès du livre foncier après avoir recueilli la consignation du prix de vente par l'acquéreur,
Condamne solidairement M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] à payer à la SAS Arcada une somme de 34.500 € à titre de pénalité, avec intérêt légaux à compter du présent arrêt,
Ordonne la capitalisation des intérêts produits par cette somme dès lors qu'ils seront dus pour une année entière et dit qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
Condamne in solidum M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] aux entiers dépens de première instance,
Condamne Mme [S] [H] à verser à la SAS Arcada une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [C] [H], M. [L] [H], Mme [S] [H], M. [T] [U] [A], Mme [V] [A], M. [Y] [A], Mme [X] [M] et M. [D] [A] aux entiers dépens d'appel,
Condamne Mme [S] [H] à verser à la SAS Arcada une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La Greffière La Présidente de chambre