CA Pau, 1re ch., 17 septembre 2024, n° 22/02798
PAU
Arrêt
Autre
AB/CD
Numéro 24/02762
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 17/09/2024
Dossier : N° RG 22/02798 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK6J
Nature affaire :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Affaire :
[S] [A],
[B] [C]
épouse [A]
C/
[H] [O],
[M] [L]
épouse [O]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 Juin 2024, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [S] [A]
né le 06 mars 1972 à [Localité 5] (16)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [B] [C] épouse [A]
née le 02 janvier 1963 à [Localité 7] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés et assistés de Maître PENEAU de la SCP PENEAU DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
INTIMES :
Monsieur [H] [O]
né le 28 juin 1964 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [M] [L] épouse [O]
née le 09 juillet 1959 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés et assistés de Maître CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 28 SEPTEMBRE 2022
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 21/00294
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 31 mai 2016, Monsieur [S] [A] et son épouse, Madame [B] [C], ont vendu à Monsieur [H] [O] et son épouse, Madame [M] [L], leur maison d'habitation située à [Localité 6] (40), moyennant un prix de 65 000 euros.
Suivant constat d'huissier de justice du 24 juin 2016, les époux [O] ont fait constater la présence d'une forte humidité sur le carrelage de la cuisine, et au bas du mur donnant sur le jardin, dans la cuisine et le cellier.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 février 2017, les époux [O] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les époux [A] de régler les devis de réparation des désordres relevés.
Par ordonnance du 5 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, faisant droit à la demande des époux [O], a ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise, confiée à M. [E], ensuite remplacé par M. [P].
L'expert a déposé son rapport définitif le 2 décembre 2019.
Par acte d'huissier de justice du 23 février 2021, M. [O] et Mme [L] ont fait assigner M. [S] [A] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en réparation des désordres et de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Suivant jugement contradictoire du 28 septembre 2022 (RG n° 21/00294), le tribunal a :
- déclaré les époux [A] tenus de garantir les vices cachés affectant l'immeuble acquis par les époux [O] par acte notarié du 31 mai 2016,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 31 387,70 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, avec indexation sur l'indice BT 01 en fonction de sa variation depuis le dépôt du rapport d'expertise le 2 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 18 500 euros en réparation de leur préjudice locatif,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [A] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, à l'exclusion des frais d'établissement du procès-verbal par huissier de justice,
- rejeté les prétentions plus amples ou contraires,
- rappelé l'exécution provisoire de la décision.
Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :
- que l'expert judiciaire a relevé plusieurs désordres qui ne sont pas contestés par les parties,
- que le fait que les désordres affectant la toiture n'aient pas été dénoncés par les époux [O] dans leur assignation en référé importe peu dès lors que l'expert était chargé de déterminer la cause des infiltrations et de l'humidité du bien immobilier et qu'il a pu constater la réalité des désordres lors des opérations d'expertise,
- que les désordres constatés par l'expert étaient antérieurs à la vente du bien par les époux [A], les infiltrations en toiture étant dues à des malfaçons lors des travaux de charpente réalisés par les époux [A] en 2007, l'humidité et les infiltrations sur les murs résultant des travaux réalisés par les époux [A] avant la vente,
- que l'expert a retenu que la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ne pouvait pas être connue par l'acquéreur de même que la finition des éléments de couverture, de sorte que les vices n'étaient pas apparents pour les acquéreurs,
- que le bien est impropre à son usage dès lors que l'expert a retenu que des travaux étaient nécessaires pour le rendre habitable,
- qu'il en résulte que les désordres constatés par l'expert constituent des vices cachés,
- que les époux [A] ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente dès lors que Mme [A] avait la qualité de professionnel du bâtiment au moment de la réalisation des travaux, qu'ils ont eux-mêmes réalisé une partie des travaux et ont fourni certains matériaux, et étaient en conséquence tenus de connaître le vice,
- qu'il est établi que les vendeurs avaient connaissance des infiltrations, qui leur avaient été signalées par leur locataire en 2014,
- que l'expert a estimé le coût des travaux de reprise à la somme de 31 387,70 euros, ce qui n'est pas contesté par les parties,
- que les époux [O] n'ont pas pu louer le bien acquis en raison des désordres, de sorte qu'ils ont subi un préjudice locatif évalué à 250 euros par mois à partir de juin 2016.
Les époux [A] ont relevé appel par déclaration du 14 octobre 2022 (RG n° 22/02798), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [S] [A] et Mme [B] [C], appelants, demandent à la cour de :
- déclarer bien fondé et recevable leur appel,
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- déclarer malfondés les époux [O] dans toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- déclarer que les époux [A] sont fondés à opposer la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés aux époux [O],
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel incident formé par les époux [O] et les en débouter,
- condamner les époux [O] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
A titre très infiniment subsidiaire,
- réduire de manière substantielle le montant des indemnités matérielles et immatérielles sollicitées par les époux [O].
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :
- qu'ils ignoraient les malfaçons retenues par l'expert, dès lors qu'ils ont fait appel à des professionnels du bâtiment pour effectuer divers travaux de rénovation suite à l'acquisition du bien en 2007, et n'ont pas assuré la maîtrise d'oeuvre, que les états des lieux d'entrée et de sortie des différents locataires qui se sont succédé ne font pas état de difficulté en relation avec des problèmes d'humidité, et que les photographies prises par l'agence immobilière en charge de la vente du bien en 2015 démontrent le parfait état des lieux, que M. [O] a visité le bien trois fois avant l'acquisition et n'a pas remarqué d'infiltration ; qu'il en résulte que les désordres ne sont pas antérieurs à la vente,
- que s'agissant des infiltrations à travers les murs et la mise en charge du fossé situé contre le mur côté jardin, le sinistre de dégât des eaux subi par Mme [X], locataire en 2014, n'est pas situé au même endroit que les désordres constatés dans le procès-verbal de constat produit par les époux [O], et provenait d'une fuite sur le siphon de la douche et non d'infiltrations provenant des murs ou de la toiture ; que les locataires postérieurs n'ont pas fait état d'un problème d'humidité,
- que s'agissant de la toiture, elle n'a jamais connu de désordre pendant plus de 10 ans et l'expert, qui n'a pas effectué d'investigation sur la toiture, ne pouvait affirmer que les infiltrations depuis la toiture étaient dues à des malfaçons lors des travaux de charpente avec des scellements et des fixations de tuiles défectueux,
- que les époux [O] ont reconnu dans le cadre des opérations d'expertise que le désordre relatif à la toiture était postérieur à la cession,
- que l'attestation de Mme [I] n'est pas probante,
- qu'ils n'ont jamais affirmé que la toiture avait été rénovée à neuf, et qu'il s'agit d'une toiture ancienne composée de tuiles canal traditionnelles qui peuvent glisser avec les événements climatiques et qui doivent être replacées, ce qui est un principe de base en matière de construction,
- que la clause d'exclusion de garantie comprise dans l'acte de vente est opposable aux époux [O] dès lors qu'ils sont de bonne foi et n'avaient pas connaissance de l'existence d'un vice antérieur à la vente, et qu'ils n'ont pas la qualité de professionnel, l'entreprise MOITA ayant réalisé la totalité des travaux de gros-oeuvre sur la toiture, et Mme [A] n'ayant aucune activité dans le bâtiment lors de ces travaux en 2007, ni au moment de la vente en 2016,
- que les époux [O] ne justifient pas en quoi leur préjudice de jouissance se serait poursuivi dès lors que les travaux de toiture ont été effectués, mettant fin aux infiltrations verticales et que les époux [A] s'étant acquittés des causes du jugement, les époux [O] disposaient des fonds nécessaires à faire effectuer les travaux pour mettre fin à leur préjudice.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :
- débouter purement et simplement les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 31 387,70 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, avec indexation sur l'indice BT 01 en fonction de sa variation depuis le dépôt du rapport d'expertise le 2 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 18 500 euros en réparation de leur préjudice locatif,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Y ajoutant,
- condamner les époux [A] à leur payer une somme mensuelle de 250 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le jugement jusqu'à l'arrêt à intervenir devenu définitif,
- condamner les époux [A] à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :
- que les désordres sont antérieurs à la vente, or, l'offre de l'agence immobilière mentionnait le bon état général de la maison et de la couverture, qui ne nécessitaient aucun travaux,
- que l'expert a confirmé que les vendeurs avaient procédé à de nombreux travaux avant la vente, qui ont été déficients, qu'il s'agisse des infiltrations de la toiture, dues à des malfaçons lors des travaux de charpente réalisés par les époux [A], des infiltrations du mur extérieur nord du cellier et le long des pavés de verre en provenance du plafond, relevées dès le constat d'huissier du 24 juin 2016, des infiltrations de l'ancienne porte sur le pignon nord, dues à un mauvais rebouchage de la porte et au défaut d'étanchéité de la partie enterrée, ou des infiltrations en raison de la mise en charge du fossé contre le mur côté jardin, déjà présentes durant la période de location de Mme [X] en janvier 2014,
- qu'ils n'ont entrepris aucun travaux extérieurs et n'ont rien détruit,
- que si les vices de la toiture se sont révélés postérieurement à l'assignation en référé, l'expert avait pour mission de relever et décrire tous les désordres, de sorte qu'il n'est pas sorti de son champ d'opération et a valablement rempli sa mission,
- que les vices étaient cachés, dès lors que ni la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ni la finition des éléments de toiture n'étaient apparents lors de l'acquisition,
- que les vendeurs avaient connaissance des vices alors que les travaux de maçonnerie n'ont pas été réalisés par l'entreprise Moita mais par la société dirigée par Mme [A], que leur locataire Mme [X] a subi trois inondations provenant du dessous des plinthes de la cuisine, qui ne peuvent provenir exclusivement d'une fuite de canalisation, et dont les vendeurs avaient connaissance, comme l'a retenu l'expert, que les vendeurs s'étaient plaints d'infiltrations auprès de la mairie de la commune, et que les peintures ont été successivement refaites pour dissimuler l'état des murs rongés par les infiltrations,
- que la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente leur est inopposable dès lors que les époux [A] sont de mauvaise foi en ce qu'ils avaient connaissance de l'existence du vice, et qu'ils l'ont dissimulé,
- qu'ils ont la qualité de professionnels puisque Mme [A] était dirigeante d'une entreprise de maçonnerie et de rénovation de 2007 à 2011 et que la radiation de la société ne lui a pas faire perdre les compétences qu'elle a en la matière,
- que la maison est atteinte d'un vice qui la rend impropre à l'habitation, et qu'ils ne l'auraient pas acquise ou en auraient donné un moindre prix s'ils l'avaient connu,
- que l'expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 31 387,70 euros,
- que les époux [A] sont responsables de la vacance locative de leur maison, qui doit être indemnisée à hauteur de 250 euros par mois depuis la date de découverte des désordres en juin 2016 ; que le préjudice de jouissance de leur bien persiste du fait de l'appel formé par les époux [A] puisqu'ils ne peuvent disposer définitivement des fonds perçus par le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement et n'ont donc pas entrepris les travaux de reprise dans l'attente de l'arrêt à intervenir.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 juin 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS :
Sur l'existence d'un vice caché :
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En vertu de l'article 1644, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil,
- et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas acquis la chose ou n'en aurait offert qu'un moindre prix.
S'il appartient à l'acquéreur de démontrer l'existence d'un vice antérieur à la vente suffisamment grave pour rendre le véhicule impropre à sa destination ou en diminuer son usage tel qu'il ne l'aurait pas acquis dans les mêmes conditions, c'est au vendeur d'établir que son cocontractant connaissait l'état de la chose ou son mauvais fonctionnement au moment de la vente.
En l'espèce, les époux [O] invoquent l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble qu'ils ont acquis, antérieur à la vente, et connu selon eux des vendeurs.
Au soutien de leurs demandes, ils produisent en premier lieu un procès-verbal de constat établi par huissier le 24 juin 2016, étant rappelé que les époux [O] ont emménagé le 6 juin 2016, dont il ressort que les joints du carrelage de la cuisine sont humides, que le carrelage de la cuisine côté mur du jardin est mouillé, et que toute la partie basse du mur est suintante, que les joints du carrelage du cellier sont très humides, et le mur donnant sur l'extérieur côté jardin est auréolé en partie basse.
A la demande de l'huissier, le voisin des époux [O] a accepté de verser de l'eau dans le petit fossé longeant le mur du jardin jouxtant celui des époux [O], et il a été constaté que cette eau arrivait au niveau d'une grille d'évacuation située sur la chape carrelée dans le jardin des époux [O], devant la porte-fenêtre de la cuisine, et débordait de cette grille.
Il est également produit le rapport d'expertise judiciaire déposé le 22 novembre 2019, constatant les désordres suivants :
- présence d'humidité au niveau des joints de carrelage et d'eau sur le carrelage dans le cellier et le long du mur extérieur de la cuisine,
- 'après démolition partielle de la cloison de doublage très endommagée par l'humidité', l'expert constate 'une humidité extrêmement importante d'une part sur le mur extérieur Nord du cellier et d'autre part, le long des pavés de verre en provenance du plafond sur ce même mur. Les ossatures de la cloison de doublage sont totalement oxydées dans la partie inférieure et la laine de verre est gorgée d'eau',
- 'le toit sur la façade Nord et Est est protégé par des bâches suite au déplacement de tuiles lors de fort vent, ces bâches sont en partie inefficaces et laissent s'infiltrer les eaux de pluie avec dégradation du plafond de l'étage et écoulement général le long du mur Nord ce qui explique l'humidité au droit des pavés de verre du cellier au-dessus de la partie enterrée du mur'.
L'expert indique que les causes des désordres ont plusieurs origines :
'- Les infiltrations directes depuis la toiture dues à des malfaçons lors des travaux de charpente avec des scellements et des fixations de tuiles défectueux.
- Les infiltrations par les murs enterrés : les murs en galets de l'Adour ne sont pas étanches de par leur conception ; comme tout mur enterré il doit recevoir un enduit revêtu d'une étanchéité et être drainé en pied de mur ; ces dispositions n'étaient pas exigées à l'époque de la construction et antérieurement à toutes les règles techniques aujourd'hui applicables.
Ces murs n'étaient pas isolés et doublés à cette époque et de fait, ils étaient humides et salpêtrés à leur base mais ventilés ce qui tant bien que mal permettait d'avoir des pièces habitées mais non habitables selon les règles actuelles.
- Les infiltrations au droit du rebouchage de l'ancienne porte du pignon Nord :
D'une part, les blocs de parpaings ne sont pas enduits ce qui est contraire aux règles de l'art ; seul un enduit peut assurer l'étanchéité de la paroi en parpaing.
D'autre part, ces blocs sont bâtis sur un mur en galet ; cette jonction est enterrée et non protégée ce que nous avons pu constater par un décaissement de 40 cm environ.
- Le cheminement des infiltrations : les infiltrations cheminent depuis le cellier entre le mur extérieur en galet et la cloison de doublage en plascotil, celle-ci ayant été réalisée avant le coulage de la chape et la pose du carrelage (ce qui est techniquement correct).
L'épaisseur de ce complexe chape + carrelage de 6 cm environ crée donc une rigole entre la double cloison et le mur extérieur dans laquelle s'écoule les infiltrations du cellier et peuvent ainsi ressortir le long du mur de la cuisine.
- Beaucoup plus occasionnellement lors de fortes précipitations, tel que constaté fin janvier 2014, le fossé et le caniveau au bas de l'escalier peuvent se mettre en charge et provoquer des infiltrations au pied du mur.'
Il explique que les travaux de rénovation entrepris par les époux [A] n'ont pas pris en compte le fait que les murs existants constitués de galets de l'Adour étaient enterrés de plus d'un mètre sur trois façades et de ce fait ne pouvaient être étanches, que la réalisation de cloisons de doublage et d'isolation n'ont fait qu'aggraver le risque d'humidité par l'absence d'aération de la surface du mur ; que le rebouchage de l'ancienne porte sur le pignon Nord n'a pas été correctement réalisé, compte tenu de l'absence d'enduit sur le mur en parpaings et du défaut d'étanchéité sur la partie enterrée de ce mur.
Le rapport d'expertise, en page 14, précise les travaux de nature à remédier aux vices constatés :
'- Réalisation d'un enduit et d'un revêtement d'étanchéité sur les murs enterrés périphériques à la construction ainsi que la réalisation d'un drain en dessous du niveau de dallage ;
- Réfection partielle de la couverture plus particulièrement des ouvrages de finition tels que les rives et égouts de toiture, contrôle des faîtages et autres ouvrages singuliers ;
- Réfection des cloisons de doublages détériorées de la cuisine et du cellier ; réfection du plafond en lambris de l'étage ;
- Réfection des peintures des chambres de l'étage et peinture des nouvelles cloisons.'
L'expert conclut qu'il s'agit de vices cachés car 'lors de l'achat, la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ne pouvait être connue de l'acquéreur de même que la qualité de finition des éléments de couverture'.
Il chiffre les travaux de reprise à la somme totale de 31 387,70 € TTC.
Les époux [A] ne contestent pas la matérialité des désordres mais leur antériorité à la vente ; or, il résulte des conclusions d'expertise que ces désordres résultent tous des malfaçons affectant les travaux entrepris par les époux [A] avant la vente.
Il est faux, comme l'indiquent les époux [A], que les époux [O] auraient admis que le vice affectant la toiture était postérieur à la vente : ce sont les désordres qui se sont certes manifestés postérieurement à la vente, en revanche l'expert mentionne bien que : 'la conception et la réalisation des travaux de réhabilitation ont été déficients ; il était impératif d'assurer l'étanchéité des murs enterrés et leur drainage, de même que la finition de la couverture (rives et égouts de toiture) n'était pas pérenne, pour preuve la pose des bâches pour préserver l'ouvrage des finitions en toiture'.
Il est établi que les époux [O] n'ont fait procéder à aucun travaux sur la charpente ou la toiture, et l'annonce immobilière à laquelle ils ont répondu en 2016 indiquait : 'adorable petite maison. Aucun travaux à prévoir : toiture, électricité, plomberie, peintures, enduits et menuiseries rénovés entre 2012 et 2015".
Par conséquent, la cour estime, comme le premier juge, que le bien immobilier acquis par les époux [O] est affecté de vices cachés antérieurs à la vente, lesquels sont graves puisque des travaux importants sont nécessaires pour rendre le bien habitable, ce qui caractérise l'impropriété du bien à son usage ainsi que l'indique le jugement entrepris.
Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente :
Les époux [A] opposent aux époux [O] que l'acte de vente du 31 mai 2016 comporte en sa page 11 une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, qui doit en tout état de cause recevoir application.
Il est constant qu'une telle clause doit être écartée lorsque le vendeur avait connaissance du vice antérieurement à la vente, ou lorsqu'il est un professionnel, lequel est présumé avoir connaissance du vice.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a écarté l'application de cette clause en retenant que Mme [A] était professionnelle du bâtiment pour avoir dirigé sa propre entreprise dans ce domaine de 2007 à 2011, de sorte qu'elle n'avait pas perdu toute connaissance dans ce domaine lors de la vente, et que les époux [A] avaient procédé eux-même aux travaux de maçonnerie et plâtrerie, en particulier le rebouchage de l'ancienne porte du pignon Nord et la réalisation des cloisons de doublage et d'isolation, causes des infiltrations.
De plus, il est établi par les pièces produites que les vendeurs avaient eu connaissance de précédentes infiltrations dénoncées par leur ancienne locataire.
Il est en effet versé aux débats l'attestation de Mme [X] [R] ayant subi trois inondations provenant du dessous des plinthes de la cuisine et indiquant en avoir prévenu ses bailleurs les époux [A], et l'attestation de M. [W], artisan indiquant avoir été sollicité par les acquéreurs juste après l'achat en 2016, ayant constaté un plafond gondolé en raison d'infiltrations d'eau, ces infiltrations étant donc antérieures à l'achat.
Les infiltrations constatées par Mme [X] ne peuvent avoir pour seule origine la fuite sur canalisation d'une douche déclarée par les époux [A] à leur assureur en 2014, alors que cette fuite a été traitée par un plombier et que les infiltrations se sont reproduites, en un endroit éloigné du bac à douche situé à l'étage, et notamment à la faveur de grosses intempéries ayant mis en charge le caniveau extérieur situé devant la porte-fenêtre de la cuisine, comme l'a noté l'expert.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la clause exonératoire de responsabilité pour vices cachés contenue dans l'acte de vente.
Sur la demande indemnitaire des époux [O] :
Il résulte des dispositions de l'article 1644 du code civil que, 'dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de rendre une partie du prix'.
En l'espèce, les époux [O] ne sollicitent pas l'annulation de la vente et ont opté pour l'action estimatoire en demandant un remboursement partiel du prix, correspondant au prix des travaux tel qu'estimé par l'expert soit 31 387,70 €.
Ce chiffrage par l'expert n'est pas remis en cause par les éléments produits par les parties ; ainsi la cour confirmera le jugement entrepris ayant alloué aux époux [O] la somme de 31 387,70 € au titre de la restitution partielle du prix de vente.
Par ailleurs, les époux [O] demandent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, matérialisé par la perte de revenus locatifs.
Ils sont en effet fondés à solliciter l'octroi de dommages-intérêts au regard des dispositions de l'article 1645 du code civil selon lequel 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur'.
Il est établi par les pièces produites que les époux [O] ont acquis le bien immobilier litigieux pour le mettre en location, tout comme le faisaient d'ailleurs les vendeurs.
Il est constant que les époux [O] n'ont pu mettre ce bien en location compte tenu de l'importance des désordres.
L'expert a mentionné dans son rapport que les époux [A] louaient ce bien à 480 € par mois ; et qu'il a été loué 44 mois durant la période du 1er février 2010 au 24 février 2015, ce qui représente très peu de vacance locative.
C'est donc à juste titre que le premier juge a calculé, sur cette base, une perte de chance de 80 % pour les époux [O] de louer ce bien, et a estimé le préjudice subi à 250 € par mois après avoir rappelé que le loyer était grevé de frais et impositions avant perception par les bailleurs.
Les époux [O] ont bénéficié en première instance d'une indemnisation, avec exécution provisoire, leur permettant d'effectuer les travaux et de mettre fin à leur préjudice de jouissance ; il n'y a donc pas lieu de faire droit à leur demande d'indemnisation calculée jusqu'à la date du présent arrêt, mais bien d'arrêter la date du préjudice à la date du jugement entrepris. Ainsi le préjudice locatif de 250 € par mois sur une durée de 6 ans et 2 mois s'élève à 18 500 €.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.
Sur le surplus des demandes :
Les époux [A], succombants, seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer aux époux [O] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée à époux [O] en première instance.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Déboute M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] de leur demande de condamnation des époux [A] à leur payer une somme mensuelle de 250 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le jugement jusqu'à l'arrêt à intervenir devenu définitif,
Condamne M. [S] [A] et Mme [B] [C] épouse [A] à payer à M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] la somme totale de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Condamne M. [S] [A] et Mme [B] [C] épouse [A] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline FAURE
Numéro 24/02762
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 17/09/2024
Dossier : N° RG 22/02798 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK6J
Nature affaire :
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Affaire :
[S] [A],
[B] [C]
épouse [A]
C/
[H] [O],
[M] [L]
épouse [O]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 Juin 2024, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [S] [A]
né le 06 mars 1972 à [Localité 5] (16)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [B] [C] épouse [A]
née le 02 janvier 1963 à [Localité 7] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés et assistés de Maître PENEAU de la SCP PENEAU DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
INTIMES :
Monsieur [H] [O]
né le 28 juin 1964 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [M] [L] épouse [O]
née le 09 juillet 1959 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés et assistés de Maître CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 28 SEPTEMBRE 2022
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 21/00294
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 31 mai 2016, Monsieur [S] [A] et son épouse, Madame [B] [C], ont vendu à Monsieur [H] [O] et son épouse, Madame [M] [L], leur maison d'habitation située à [Localité 6] (40), moyennant un prix de 65 000 euros.
Suivant constat d'huissier de justice du 24 juin 2016, les époux [O] ont fait constater la présence d'une forte humidité sur le carrelage de la cuisine, et au bas du mur donnant sur le jardin, dans la cuisine et le cellier.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 février 2017, les époux [O] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les époux [A] de régler les devis de réparation des désordres relevés.
Par ordonnance du 5 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, faisant droit à la demande des époux [O], a ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise, confiée à M. [E], ensuite remplacé par M. [P].
L'expert a déposé son rapport définitif le 2 décembre 2019.
Par acte d'huissier de justice du 23 février 2021, M. [O] et Mme [L] ont fait assigner M. [S] [A] et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en réparation des désordres et de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Suivant jugement contradictoire du 28 septembre 2022 (RG n° 21/00294), le tribunal a :
- déclaré les époux [A] tenus de garantir les vices cachés affectant l'immeuble acquis par les époux [O] par acte notarié du 31 mai 2016,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 31 387,70 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, avec indexation sur l'indice BT 01 en fonction de sa variation depuis le dépôt du rapport d'expertise le 2 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 18 500 euros en réparation de leur préjudice locatif,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [A] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, à l'exclusion des frais d'établissement du procès-verbal par huissier de justice,
- rejeté les prétentions plus amples ou contraires,
- rappelé l'exécution provisoire de la décision.
Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :
- que l'expert judiciaire a relevé plusieurs désordres qui ne sont pas contestés par les parties,
- que le fait que les désordres affectant la toiture n'aient pas été dénoncés par les époux [O] dans leur assignation en référé importe peu dès lors que l'expert était chargé de déterminer la cause des infiltrations et de l'humidité du bien immobilier et qu'il a pu constater la réalité des désordres lors des opérations d'expertise,
- que les désordres constatés par l'expert étaient antérieurs à la vente du bien par les époux [A], les infiltrations en toiture étant dues à des malfaçons lors des travaux de charpente réalisés par les époux [A] en 2007, l'humidité et les infiltrations sur les murs résultant des travaux réalisés par les époux [A] avant la vente,
- que l'expert a retenu que la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ne pouvait pas être connue par l'acquéreur de même que la finition des éléments de couverture, de sorte que les vices n'étaient pas apparents pour les acquéreurs,
- que le bien est impropre à son usage dès lors que l'expert a retenu que des travaux étaient nécessaires pour le rendre habitable,
- qu'il en résulte que les désordres constatés par l'expert constituent des vices cachés,
- que les époux [A] ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente dès lors que Mme [A] avait la qualité de professionnel du bâtiment au moment de la réalisation des travaux, qu'ils ont eux-mêmes réalisé une partie des travaux et ont fourni certains matériaux, et étaient en conséquence tenus de connaître le vice,
- qu'il est établi que les vendeurs avaient connaissance des infiltrations, qui leur avaient été signalées par leur locataire en 2014,
- que l'expert a estimé le coût des travaux de reprise à la somme de 31 387,70 euros, ce qui n'est pas contesté par les parties,
- que les époux [O] n'ont pas pu louer le bien acquis en raison des désordres, de sorte qu'ils ont subi un préjudice locatif évalué à 250 euros par mois à partir de juin 2016.
Les époux [A] ont relevé appel par déclaration du 14 octobre 2022 (RG n° 22/02798), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [S] [A] et Mme [B] [C], appelants, demandent à la cour de :
- déclarer bien fondé et recevable leur appel,
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- déclarer malfondés les époux [O] dans toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- déclarer que les époux [A] sont fondés à opposer la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés aux époux [O],
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel incident formé par les époux [O] et les en débouter,
- condamner les époux [O] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
A titre très infiniment subsidiaire,
- réduire de manière substantielle le montant des indemnités matérielles et immatérielles sollicitées par les époux [O].
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :
- qu'ils ignoraient les malfaçons retenues par l'expert, dès lors qu'ils ont fait appel à des professionnels du bâtiment pour effectuer divers travaux de rénovation suite à l'acquisition du bien en 2007, et n'ont pas assuré la maîtrise d'oeuvre, que les états des lieux d'entrée et de sortie des différents locataires qui se sont succédé ne font pas état de difficulté en relation avec des problèmes d'humidité, et que les photographies prises par l'agence immobilière en charge de la vente du bien en 2015 démontrent le parfait état des lieux, que M. [O] a visité le bien trois fois avant l'acquisition et n'a pas remarqué d'infiltration ; qu'il en résulte que les désordres ne sont pas antérieurs à la vente,
- que s'agissant des infiltrations à travers les murs et la mise en charge du fossé situé contre le mur côté jardin, le sinistre de dégât des eaux subi par Mme [X], locataire en 2014, n'est pas situé au même endroit que les désordres constatés dans le procès-verbal de constat produit par les époux [O], et provenait d'une fuite sur le siphon de la douche et non d'infiltrations provenant des murs ou de la toiture ; que les locataires postérieurs n'ont pas fait état d'un problème d'humidité,
- que s'agissant de la toiture, elle n'a jamais connu de désordre pendant plus de 10 ans et l'expert, qui n'a pas effectué d'investigation sur la toiture, ne pouvait affirmer que les infiltrations depuis la toiture étaient dues à des malfaçons lors des travaux de charpente avec des scellements et des fixations de tuiles défectueux,
- que les époux [O] ont reconnu dans le cadre des opérations d'expertise que le désordre relatif à la toiture était postérieur à la cession,
- que l'attestation de Mme [I] n'est pas probante,
- qu'ils n'ont jamais affirmé que la toiture avait été rénovée à neuf, et qu'il s'agit d'une toiture ancienne composée de tuiles canal traditionnelles qui peuvent glisser avec les événements climatiques et qui doivent être replacées, ce qui est un principe de base en matière de construction,
- que la clause d'exclusion de garantie comprise dans l'acte de vente est opposable aux époux [O] dès lors qu'ils sont de bonne foi et n'avaient pas connaissance de l'existence d'un vice antérieur à la vente, et qu'ils n'ont pas la qualité de professionnel, l'entreprise MOITA ayant réalisé la totalité des travaux de gros-oeuvre sur la toiture, et Mme [A] n'ayant aucune activité dans le bâtiment lors de ces travaux en 2007, ni au moment de la vente en 2016,
- que les époux [O] ne justifient pas en quoi leur préjudice de jouissance se serait poursuivi dès lors que les travaux de toiture ont été effectués, mettant fin aux infiltrations verticales et que les époux [A] s'étant acquittés des causes du jugement, les époux [O] disposaient des fonds nécessaires à faire effectuer les travaux pour mettre fin à leur préjudice.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O], intimés et appelants incident, demandent à la cour de :
- débouter purement et simplement les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 31 387,70 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, avec indexation sur l'indice BT 01 en fonction de sa variation depuis le dépôt du rapport d'expertise le 2 décembre 2019 jusqu'à la date du jugement,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 18 500 euros en réparation de leur préjudice locatif,
- condamné les époux [A] à verser aux époux [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Y ajoutant,
- condamner les époux [A] à leur payer une somme mensuelle de 250 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le jugement jusqu'à l'arrêt à intervenir devenu définitif,
- condamner les époux [A] à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :
- que les désordres sont antérieurs à la vente, or, l'offre de l'agence immobilière mentionnait le bon état général de la maison et de la couverture, qui ne nécessitaient aucun travaux,
- que l'expert a confirmé que les vendeurs avaient procédé à de nombreux travaux avant la vente, qui ont été déficients, qu'il s'agisse des infiltrations de la toiture, dues à des malfaçons lors des travaux de charpente réalisés par les époux [A], des infiltrations du mur extérieur nord du cellier et le long des pavés de verre en provenance du plafond, relevées dès le constat d'huissier du 24 juin 2016, des infiltrations de l'ancienne porte sur le pignon nord, dues à un mauvais rebouchage de la porte et au défaut d'étanchéité de la partie enterrée, ou des infiltrations en raison de la mise en charge du fossé contre le mur côté jardin, déjà présentes durant la période de location de Mme [X] en janvier 2014,
- qu'ils n'ont entrepris aucun travaux extérieurs et n'ont rien détruit,
- que si les vices de la toiture se sont révélés postérieurement à l'assignation en référé, l'expert avait pour mission de relever et décrire tous les désordres, de sorte qu'il n'est pas sorti de son champ d'opération et a valablement rempli sa mission,
- que les vices étaient cachés, dès lors que ni la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ni la finition des éléments de toiture n'étaient apparents lors de l'acquisition,
- que les vendeurs avaient connaissance des vices alors que les travaux de maçonnerie n'ont pas été réalisés par l'entreprise Moita mais par la société dirigée par Mme [A], que leur locataire Mme [X] a subi trois inondations provenant du dessous des plinthes de la cuisine, qui ne peuvent provenir exclusivement d'une fuite de canalisation, et dont les vendeurs avaient connaissance, comme l'a retenu l'expert, que les vendeurs s'étaient plaints d'infiltrations auprès de la mairie de la commune, et que les peintures ont été successivement refaites pour dissimuler l'état des murs rongés par les infiltrations,
- que la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente leur est inopposable dès lors que les époux [A] sont de mauvaise foi en ce qu'ils avaient connaissance de l'existence du vice, et qu'ils l'ont dissimulé,
- qu'ils ont la qualité de professionnels puisque Mme [A] était dirigeante d'une entreprise de maçonnerie et de rénovation de 2007 à 2011 et que la radiation de la société ne lui a pas faire perdre les compétences qu'elle a en la matière,
- que la maison est atteinte d'un vice qui la rend impropre à l'habitation, et qu'ils ne l'auraient pas acquise ou en auraient donné un moindre prix s'ils l'avaient connu,
- que l'expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 31 387,70 euros,
- que les époux [A] sont responsables de la vacance locative de leur maison, qui doit être indemnisée à hauteur de 250 euros par mois depuis la date de découverte des désordres en juin 2016 ; que le préjudice de jouissance de leur bien persiste du fait de l'appel formé par les époux [A] puisqu'ils ne peuvent disposer définitivement des fonds perçus par le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement et n'ont donc pas entrepris les travaux de reprise dans l'attente de l'arrêt à intervenir.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 juin 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS :
Sur l'existence d'un vice caché :
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En vertu de l'article 1644, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil,
- et d'une importance telle que s'il en avait eu connaissance, il n'aurait pas acquis la chose ou n'en aurait offert qu'un moindre prix.
S'il appartient à l'acquéreur de démontrer l'existence d'un vice antérieur à la vente suffisamment grave pour rendre le véhicule impropre à sa destination ou en diminuer son usage tel qu'il ne l'aurait pas acquis dans les mêmes conditions, c'est au vendeur d'établir que son cocontractant connaissait l'état de la chose ou son mauvais fonctionnement au moment de la vente.
En l'espèce, les époux [O] invoquent l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble qu'ils ont acquis, antérieur à la vente, et connu selon eux des vendeurs.
Au soutien de leurs demandes, ils produisent en premier lieu un procès-verbal de constat établi par huissier le 24 juin 2016, étant rappelé que les époux [O] ont emménagé le 6 juin 2016, dont il ressort que les joints du carrelage de la cuisine sont humides, que le carrelage de la cuisine côté mur du jardin est mouillé, et que toute la partie basse du mur est suintante, que les joints du carrelage du cellier sont très humides, et le mur donnant sur l'extérieur côté jardin est auréolé en partie basse.
A la demande de l'huissier, le voisin des époux [O] a accepté de verser de l'eau dans le petit fossé longeant le mur du jardin jouxtant celui des époux [O], et il a été constaté que cette eau arrivait au niveau d'une grille d'évacuation située sur la chape carrelée dans le jardin des époux [O], devant la porte-fenêtre de la cuisine, et débordait de cette grille.
Il est également produit le rapport d'expertise judiciaire déposé le 22 novembre 2019, constatant les désordres suivants :
- présence d'humidité au niveau des joints de carrelage et d'eau sur le carrelage dans le cellier et le long du mur extérieur de la cuisine,
- 'après démolition partielle de la cloison de doublage très endommagée par l'humidité', l'expert constate 'une humidité extrêmement importante d'une part sur le mur extérieur Nord du cellier et d'autre part, le long des pavés de verre en provenance du plafond sur ce même mur. Les ossatures de la cloison de doublage sont totalement oxydées dans la partie inférieure et la laine de verre est gorgée d'eau',
- 'le toit sur la façade Nord et Est est protégé par des bâches suite au déplacement de tuiles lors de fort vent, ces bâches sont en partie inefficaces et laissent s'infiltrer les eaux de pluie avec dégradation du plafond de l'étage et écoulement général le long du mur Nord ce qui explique l'humidité au droit des pavés de verre du cellier au-dessus de la partie enterrée du mur'.
L'expert indique que les causes des désordres ont plusieurs origines :
'- Les infiltrations directes depuis la toiture dues à des malfaçons lors des travaux de charpente avec des scellements et des fixations de tuiles défectueux.
- Les infiltrations par les murs enterrés : les murs en galets de l'Adour ne sont pas étanches de par leur conception ; comme tout mur enterré il doit recevoir un enduit revêtu d'une étanchéité et être drainé en pied de mur ; ces dispositions n'étaient pas exigées à l'époque de la construction et antérieurement à toutes les règles techniques aujourd'hui applicables.
Ces murs n'étaient pas isolés et doublés à cette époque et de fait, ils étaient humides et salpêtrés à leur base mais ventilés ce qui tant bien que mal permettait d'avoir des pièces habitées mais non habitables selon les règles actuelles.
- Les infiltrations au droit du rebouchage de l'ancienne porte du pignon Nord :
D'une part, les blocs de parpaings ne sont pas enduits ce qui est contraire aux règles de l'art ; seul un enduit peut assurer l'étanchéité de la paroi en parpaing.
D'autre part, ces blocs sont bâtis sur un mur en galet ; cette jonction est enterrée et non protégée ce que nous avons pu constater par un décaissement de 40 cm environ.
- Le cheminement des infiltrations : les infiltrations cheminent depuis le cellier entre le mur extérieur en galet et la cloison de doublage en plascotil, celle-ci ayant été réalisée avant le coulage de la chape et la pose du carrelage (ce qui est techniquement correct).
L'épaisseur de ce complexe chape + carrelage de 6 cm environ crée donc une rigole entre la double cloison et le mur extérieur dans laquelle s'écoule les infiltrations du cellier et peuvent ainsi ressortir le long du mur de la cuisine.
- Beaucoup plus occasionnellement lors de fortes précipitations, tel que constaté fin janvier 2014, le fossé et le caniveau au bas de l'escalier peuvent se mettre en charge et provoquer des infiltrations au pied du mur.'
Il explique que les travaux de rénovation entrepris par les époux [A] n'ont pas pris en compte le fait que les murs existants constitués de galets de l'Adour étaient enterrés de plus d'un mètre sur trois façades et de ce fait ne pouvaient être étanches, que la réalisation de cloisons de doublage et d'isolation n'ont fait qu'aggraver le risque d'humidité par l'absence d'aération de la surface du mur ; que le rebouchage de l'ancienne porte sur le pignon Nord n'a pas été correctement réalisé, compte tenu de l'absence d'enduit sur le mur en parpaings et du défaut d'étanchéité sur la partie enterrée de ce mur.
Le rapport d'expertise, en page 14, précise les travaux de nature à remédier aux vices constatés :
'- Réalisation d'un enduit et d'un revêtement d'étanchéité sur les murs enterrés périphériques à la construction ainsi que la réalisation d'un drain en dessous du niveau de dallage ;
- Réfection partielle de la couverture plus particulièrement des ouvrages de finition tels que les rives et égouts de toiture, contrôle des faîtages et autres ouvrages singuliers ;
- Réfection des cloisons de doublages détériorées de la cuisine et du cellier ; réfection du plafond en lambris de l'étage ;
- Réfection des peintures des chambres de l'étage et peinture des nouvelles cloisons.'
L'expert conclut qu'il s'agit de vices cachés car 'lors de l'achat, la conception de la partie enterrée de l'ouvrage ne pouvait être connue de l'acquéreur de même que la qualité de finition des éléments de couverture'.
Il chiffre les travaux de reprise à la somme totale de 31 387,70 € TTC.
Les époux [A] ne contestent pas la matérialité des désordres mais leur antériorité à la vente ; or, il résulte des conclusions d'expertise que ces désordres résultent tous des malfaçons affectant les travaux entrepris par les époux [A] avant la vente.
Il est faux, comme l'indiquent les époux [A], que les époux [O] auraient admis que le vice affectant la toiture était postérieur à la vente : ce sont les désordres qui se sont certes manifestés postérieurement à la vente, en revanche l'expert mentionne bien que : 'la conception et la réalisation des travaux de réhabilitation ont été déficients ; il était impératif d'assurer l'étanchéité des murs enterrés et leur drainage, de même que la finition de la couverture (rives et égouts de toiture) n'était pas pérenne, pour preuve la pose des bâches pour préserver l'ouvrage des finitions en toiture'.
Il est établi que les époux [O] n'ont fait procéder à aucun travaux sur la charpente ou la toiture, et l'annonce immobilière à laquelle ils ont répondu en 2016 indiquait : 'adorable petite maison. Aucun travaux à prévoir : toiture, électricité, plomberie, peintures, enduits et menuiseries rénovés entre 2012 et 2015".
Par conséquent, la cour estime, comme le premier juge, que le bien immobilier acquis par les époux [O] est affecté de vices cachés antérieurs à la vente, lesquels sont graves puisque des travaux importants sont nécessaires pour rendre le bien habitable, ce qui caractérise l'impropriété du bien à son usage ainsi que l'indique le jugement entrepris.
Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente :
Les époux [A] opposent aux époux [O] que l'acte de vente du 31 mai 2016 comporte en sa page 11 une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, qui doit en tout état de cause recevoir application.
Il est constant qu'une telle clause doit être écartée lorsque le vendeur avait connaissance du vice antérieurement à la vente, ou lorsqu'il est un professionnel, lequel est présumé avoir connaissance du vice.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a écarté l'application de cette clause en retenant que Mme [A] était professionnelle du bâtiment pour avoir dirigé sa propre entreprise dans ce domaine de 2007 à 2011, de sorte qu'elle n'avait pas perdu toute connaissance dans ce domaine lors de la vente, et que les époux [A] avaient procédé eux-même aux travaux de maçonnerie et plâtrerie, en particulier le rebouchage de l'ancienne porte du pignon Nord et la réalisation des cloisons de doublage et d'isolation, causes des infiltrations.
De plus, il est établi par les pièces produites que les vendeurs avaient eu connaissance de précédentes infiltrations dénoncées par leur ancienne locataire.
Il est en effet versé aux débats l'attestation de Mme [X] [R] ayant subi trois inondations provenant du dessous des plinthes de la cuisine et indiquant en avoir prévenu ses bailleurs les époux [A], et l'attestation de M. [W], artisan indiquant avoir été sollicité par les acquéreurs juste après l'achat en 2016, ayant constaté un plafond gondolé en raison d'infiltrations d'eau, ces infiltrations étant donc antérieures à l'achat.
Les infiltrations constatées par Mme [X] ne peuvent avoir pour seule origine la fuite sur canalisation d'une douche déclarée par les époux [A] à leur assureur en 2014, alors que cette fuite a été traitée par un plombier et que les infiltrations se sont reproduites, en un endroit éloigné du bac à douche situé à l'étage, et notamment à la faveur de grosses intempéries ayant mis en charge le caniveau extérieur situé devant la porte-fenêtre de la cuisine, comme l'a noté l'expert.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la clause exonératoire de responsabilité pour vices cachés contenue dans l'acte de vente.
Sur la demande indemnitaire des époux [O] :
Il résulte des dispositions de l'article 1644 du code civil que, 'dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de rendre une partie du prix'.
En l'espèce, les époux [O] ne sollicitent pas l'annulation de la vente et ont opté pour l'action estimatoire en demandant un remboursement partiel du prix, correspondant au prix des travaux tel qu'estimé par l'expert soit 31 387,70 €.
Ce chiffrage par l'expert n'est pas remis en cause par les éléments produits par les parties ; ainsi la cour confirmera le jugement entrepris ayant alloué aux époux [O] la somme de 31 387,70 € au titre de la restitution partielle du prix de vente.
Par ailleurs, les époux [O] demandent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, matérialisé par la perte de revenus locatifs.
Ils sont en effet fondés à solliciter l'octroi de dommages-intérêts au regard des dispositions de l'article 1645 du code civil selon lequel 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur'.
Il est établi par les pièces produites que les époux [O] ont acquis le bien immobilier litigieux pour le mettre en location, tout comme le faisaient d'ailleurs les vendeurs.
Il est constant que les époux [O] n'ont pu mettre ce bien en location compte tenu de l'importance des désordres.
L'expert a mentionné dans son rapport que les époux [A] louaient ce bien à 480 € par mois ; et qu'il a été loué 44 mois durant la période du 1er février 2010 au 24 février 2015, ce qui représente très peu de vacance locative.
C'est donc à juste titre que le premier juge a calculé, sur cette base, une perte de chance de 80 % pour les époux [O] de louer ce bien, et a estimé le préjudice subi à 250 € par mois après avoir rappelé que le loyer était grevé de frais et impositions avant perception par les bailleurs.
Les époux [O] ont bénéficié en première instance d'une indemnisation, avec exécution provisoire, leur permettant d'effectuer les travaux et de mettre fin à leur préjudice de jouissance ; il n'y a donc pas lieu de faire droit à leur demande d'indemnisation calculée jusqu'à la date du présent arrêt, mais bien d'arrêter la date du préjudice à la date du jugement entrepris. Ainsi le préjudice locatif de 250 € par mois sur une durée de 6 ans et 2 mois s'élève à 18 500 €.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.
Sur le surplus des demandes :
Les époux [A], succombants, seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer aux époux [O] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée à époux [O] en première instance.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Déboute M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] de leur demande de condamnation des époux [A] à leur payer une somme mensuelle de 250 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le jugement jusqu'à l'arrêt à intervenir devenu définitif,
Condamne M. [S] [A] et Mme [B] [C] épouse [A] à payer à M. [H] [O] et Mme [M] [L] épouse [O] la somme totale de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Condamne M. [S] [A] et Mme [B] [C] épouse [A] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline FAURE