CA Poitiers, 1re ch., 17 septembre 2024, n° 22/03184
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°316
N° RG 22/03184 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLJ
[M]
C/
Syndic. de copro. RESIDENCE '[5]' ANDE VOILE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03184 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLJ
Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP [Localité 3].
APPELANT :
Monsieur [P] [M]
né le 11 Août 1940 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
Syndic. de copro. RESIDENCE '[5]' représenté par son Syndic en exercice la SARL POOL IMMOBILIER SABLAIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau [Localité 3]
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La résidence [5] située [Localité 3] (Vendée) est un ensemble en copropriété comprenant 11 appartements, 4 garages et 11 caves.
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été dressés par acte du 5 mars 1982, publié au bureau des hypothèques [Localité 3] le 12 mars suivant (volume 3338, n° 12).
[P] [M] a acquis par acte du 18 mai 1990 la propriété des lots n°5 et 20.
Des appartements ayant subi des infiltrations, deux résolutions ont été soumises à l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2020. La résolution n°9, non soumise au vote, avait pour objet la : 'discussion des copropriétaires sur l'avenir des murs rideaux en façade'. La résolution n°10, adoptée, avait pour objet la : 'proposition du cabinet de maîtrise d'oeuvre MCB pour diagnostiquer leur état et faire chiffrer leur remplacement'.
Par acte du 29 janvier 2021, [P] [M], copropriétaire opposant, a fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne le syndicat des copropriétaires de la résidence [5]. Il a demandé :
- à titre principal, d'annuler la résolution n°10, les travaux portant selon lui sur des parties privatives ;
- subsidiairement, de mettre ces travaux à la charge des copropriétaires en bénéficiant.
Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces demandes, les 'murs rideaux' étant selon lui des parties communes.
Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Déboute Monsieur [P] [M] de sa demande en nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2020 de la copropriété de la Résidence [5].
Déboute Monsieur [M] de ses demandes indemnitaire et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M] aux dépens de l'instance'.
Il a considéré que :
- le vitrage, sur toute la hauteur des deuxième et troisième étages et sur une partie des façades de l'immeuble, ne pouvait pas être rattaché à des menuiseries extérieures privatives, en raison de leur incorporation dans l'ossature de l'immeuble ;
- l'abus de majorité allégué n'était pas caractérisé, 7 copropriétaires sur 10 votants ayant approuvé la délibération.
Par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2022, [P] [M] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, il a demandé de :
'Déclarer M. [M] recevable et bien fondé en son appel.
Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Prononcer la nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2020.
Condamner (le) syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » à payer à M. [M] ([M]) la somme de 160 €.
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » à payer à M. [M] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » aux entiers dépens d'instance et d'appel et autoriser la SELARL JURICA à recouvrer les frais dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l'article 699 du CPC'.
Il a exposé que :
- ni le règlement de copropriété qui ne faisait pas mention de 'murs rideaux', ni une délibération ultérieure de la copropriété ne s'étaient prononcés sur la qualification des menuiseries extérieures litigieuses. ;
- les vitrages n'étaient ni des murs de façade ou de refend, ni ne formaient l'ossature de l'immeuble ;
- ces vitrages avaient toujours été considérés privatifs ;
- le syndicat des copropriétaires n'établissait pas qu'ils constituaient des parties communes spéciales.
Il a ajouté que le tribunal s'était contredit en ayant constaté que l'assemblée générale avait reporté à la suivante l'examen de la résolution n° 9 relative à la qualification des vitrages, puis en ayant considéré que l'assemblée générale pouvait valablement délibérer sur les travaux à réaliser.
Il a maintenu que cette résolution :
- en mettant à la charge de la copropriété des travaux sur des parties qui n'étaient pas qualifiées communes, modifiait la répartition des charges de copropriété sans respecter les règles de majorité ;
- contraire à l'intérêt de la copropriété et portant sur des parties présentées à tort être communes, avait été adoptée par un abus de majorité.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[5]' a demandé de :
'Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile
[...]
- JUGER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » en ses demandes, fins et prétentions,
- DEBOUTER Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes,
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire [Localité 3] le 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
- CONDAMNER Monsieur [M] à régler la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- CONDAMNER Monsieur [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » la somme de 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER Monsieur [M] aux dépens de la présente procédure d'appel'.
Il a soutenu que :
- les 'murs-rideaux' ne pouvaient pas être qualifiés de menuiseries extérieures ;
- les ouvrants de ces vitrages avaient toujours été considérés privatifs ;
- la loi du 23 novembre 2018 ('Elan') disposait qu'était partie commune 'tout élément incorporé dans les parties communes'.
Il a ajouté que le jugement n'était entaché d'aucune contradiction de motifs dans l'analyse qu'il avait faite des résolutions nos 9 et 10 soumises à l'assemblée générale des copropriétaires.
Il a maintenu que la délibération contestée n'emportait pas modification de la répartition des charges. Il a contesté tout abus de majorité, s'agissant de parties communes, 7 copropriétaires sur 10 votants ayant approuvé la délibération et les infiltrations ne pouvant pas être sérieusement contestées.
Il a considéré abusif l'appel interjeté.
L'ordonnance de clôture est du 13 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'OBJET DE LA RESOLUTION N° 10
L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que :
'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors'.
Cet article dispose désormais que :
'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes'.
L'article 6-2 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers' et l'article 6-3 alinéa 1er que : 'Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot'.
L'article 6-4 précise que : 'L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété'.
Ces trois articles ont été créés par la loi du 23 novembre 2018 précitée.
L'article 209 de cette loi dispose que :
'II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés'.
Le règlement de copropriété stipule que :
'I - DEFINITION DES 'PARTIES PRIVATIVES
Article 6 - Elles comprennent : les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot et sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré.
Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, tels que notamment :
[...]
- les menuiseries extérieures, fenêtres, portes-fenêtres, les volets, les persiennes, les rideaux roulants, rideaux de fer ou stores.
- les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les garde-corps, les balustrades, les grilles, les abats-jour, les jalousies.
[...]
Et en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente énumération n'étant qu'énonciative et non limitative.
[...]
II - DEFINITION DES PARTIES COMMUNES
Article 7 - PARTIES COMMUNES GENERALES
Les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, ou d'un groupe de copropriétaires.
Elles font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.
Elles comprennent :
La totalité du sol sur lequel sera édifié l'ensemble immobilier, y compris le sol de la cour.
Article 8 - PARTIES COMMUNES SPECIALES A L'IMMEUBLE
Elles comprennent toutes les parties du Bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement, savoir :
- les fondations, les gros murs de façade et de refend, murs-pignons, mitoyens ou non, le gros oeuvre des planchers, les charpentes, couvertures, et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature de l'immeuble.
[...]
Cette énumération est purement énonciative et non limitative'.
Le règlement de copropriété n'a pas été mis à jour dans le délai de l'article 209 de la loi du 23 novembre 2018.
Les dispositions de l'article 3 modifié de la loi du 10 juillet 1965 trouvent application.
Il résulte de la photographie annexée à la proposition d'étude de la société MCB et de celles produites par l'intimé, non contestées, que la résidence comporte, sur deux façades, deux baies vitrées sur deux niveaux.
L'ossature de ces 'murs rideaux', qui comportent des ouvertures au profit de certains copropriétaires, est incorporée aux murs en maçonnerie, parties communes. Ces 'murs rideaux' assurent le clos de la résidence.
Ils sont en conséquence des parties communes au sens de l'article 3 modifié de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution contestée est la suivante :
'RESOLUTION 10: PROPOSITION DU CABINET DE MAITRISE D'OEUVRE MCB POUR DIAGNOSTIOUER LEUR ETAT ET FAIRE CHIFFRER LEUR REMPLACEMENT (Majorité de l'Article 24 de la Loi 10.07.1965)
L'Assemblée Générale décide de confier au cabinet de maîtrise d'oeuvre MCB la mission de diagnostiquer l'état de ce mur vitré et d'en faire chiffrer le remplacement.
Sa proposition d'honoraires à hauteur de l600 € TTC est donc acceptée et fera l'objet d'un appel de fonds spécifique exigible au 01/01/2021.
La réalisation de cette mission nécessitera l'accès aux appartements [D] - [I] et [L]
[...]
Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés' .
Cette délibération qui n'a pas décidé de travaux mais d'une étude de travaux, a pour objet des parties communes.
Une résolution 9 était à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Elle n'a pas été soumise au vote. Elle était rédigée en ces termes :
'RESOLUTION 09: DISCUSSION DES COPROPRIETAIRES SUR L'AVENIR DES MURS RIDEAUX EN FACADE (Majorité de 1'Article sans vote de la Loi 10.07.1965)
Cette clarification relative à la classification du mur rideau apparaît nécessaire par une future mise à jour du règlement de copropriété dans le cadre de la loi ELAN.
Cette question sera donc inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée'.
Cette résolution, non soumise au vote des copropriétaires, ne modifie pas la nature des 'murs rideaux', qui demeurent des parties communes.
La répartition des charges de copropriété stipulée au règlement de copropriété n'a pas été modifié par l'adoption de la résolution n° 10.
[P] [M] n'est pour ces motifs pas fondé à soutenir que la résolution n° 10 serait nulle, car ayant porté sur des parties privatives et ayant ainsi modifié la répartition des charges de copropriété.
SUR UN ABUS DE MAJORITE
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
'I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat'. ;
L'appelant soutient que l'adoption de cette résolution résulterait d'un abus de majorité.
Celui-ci consiste en l'adoption d'une résolution contraire aux intérêts de la copropriété.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 octobre 2020 que :
- la résolution a été votée par 7 copropriétaires sur 10 présents (5.090 tantièmes/10.000) ;
- 3 copropriétaires dont l'appelant s'y sont opposés (2.439 tantièmes/10.000) ;
- 4 n'étaient pas présents (2.471tantièmes/10.000).
La résolution, adoptée par la majorité des copropriétaires présents en application de l'article 24 précité, en ce qu'elle a pour objet les parties communes, n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution pour abus de majorité.
SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE
L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés' et l'article 559 que : 'En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.
La charge de la preuve de la faute incombe au syndicat des copropriétaires qui soutient que l'action exercée par [P] [M] est abusive.
L'exercice d'une action en justice puis d'une voie de recours, même mal fondées, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.
Cette preuve n'est en l'espèce pas rapportée.
La demande de dommages et intérêts présentée devant la cour par le syndicat des copropriétaires sera pour ce motif rejetée.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelant.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 8 novembre 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
CONDAMNE [P] [M] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE [P] [M] à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la résidence '[5]' la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 22/03184 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLJ
[M]
C/
Syndic. de copro. RESIDENCE '[5]' ANDE VOILE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03184 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLJ
Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP [Localité 3].
APPELANT :
Monsieur [P] [M]
né le 11 Août 1940 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
Syndic. de copro. RESIDENCE '[5]' représenté par son Syndic en exercice la SARL POOL IMMOBILIER SABLAIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau [Localité 3]
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La résidence [5] située [Localité 3] (Vendée) est un ensemble en copropriété comprenant 11 appartements, 4 garages et 11 caves.
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été dressés par acte du 5 mars 1982, publié au bureau des hypothèques [Localité 3] le 12 mars suivant (volume 3338, n° 12).
[P] [M] a acquis par acte du 18 mai 1990 la propriété des lots n°5 et 20.
Des appartements ayant subi des infiltrations, deux résolutions ont été soumises à l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2020. La résolution n°9, non soumise au vote, avait pour objet la : 'discussion des copropriétaires sur l'avenir des murs rideaux en façade'. La résolution n°10, adoptée, avait pour objet la : 'proposition du cabinet de maîtrise d'oeuvre MCB pour diagnostiquer leur état et faire chiffrer leur remplacement'.
Par acte du 29 janvier 2021, [P] [M], copropriétaire opposant, a fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne le syndicat des copropriétaires de la résidence [5]. Il a demandé :
- à titre principal, d'annuler la résolution n°10, les travaux portant selon lui sur des parties privatives ;
- subsidiairement, de mettre ces travaux à la charge des copropriétaires en bénéficiant.
Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces demandes, les 'murs rideaux' étant selon lui des parties communes.
Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Déboute Monsieur [P] [M] de sa demande en nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2020 de la copropriété de la Résidence [5].
Déboute Monsieur [M] de ses demandes indemnitaire et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Monsieur [M] aux dépens de l'instance'.
Il a considéré que :
- le vitrage, sur toute la hauteur des deuxième et troisième étages et sur une partie des façades de l'immeuble, ne pouvait pas être rattaché à des menuiseries extérieures privatives, en raison de leur incorporation dans l'ossature de l'immeuble ;
- l'abus de majorité allégué n'était pas caractérisé, 7 copropriétaires sur 10 votants ayant approuvé la délibération.
Par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2022, [P] [M] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, il a demandé de :
'Déclarer M. [M] recevable et bien fondé en son appel.
Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Prononcer la nullité de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2020.
Condamner (le) syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » à payer à M. [M] ([M]) la somme de 160 €.
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » à payer à M. [M] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] » aux entiers dépens d'instance et d'appel et autoriser la SELARL JURICA à recouvrer les frais dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l'article 699 du CPC'.
Il a exposé que :
- ni le règlement de copropriété qui ne faisait pas mention de 'murs rideaux', ni une délibération ultérieure de la copropriété ne s'étaient prononcés sur la qualification des menuiseries extérieures litigieuses. ;
- les vitrages n'étaient ni des murs de façade ou de refend, ni ne formaient l'ossature de l'immeuble ;
- ces vitrages avaient toujours été considérés privatifs ;
- le syndicat des copropriétaires n'établissait pas qu'ils constituaient des parties communes spéciales.
Il a ajouté que le tribunal s'était contredit en ayant constaté que l'assemblée générale avait reporté à la suivante l'examen de la résolution n° 9 relative à la qualification des vitrages, puis en ayant considéré que l'assemblée générale pouvait valablement délibérer sur les travaux à réaliser.
Il a maintenu que cette résolution :
- en mettant à la charge de la copropriété des travaux sur des parties qui n'étaient pas qualifiées communes, modifiait la répartition des charges de copropriété sans respecter les règles de majorité ;
- contraire à l'intérêt de la copropriété et portant sur des parties présentées à tort être communes, avait été adoptée par un abus de majorité.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[5]' a demandé de :
'Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile
[...]
- JUGER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » en ses demandes, fins et prétentions,
- DEBOUTER Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes,
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire [Localité 3] le 8 novembre 2022 en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
- CONDAMNER Monsieur [M] à régler la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- CONDAMNER Monsieur [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » la somme de 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER Monsieur [M] aux dépens de la présente procédure d'appel'.
Il a soutenu que :
- les 'murs-rideaux' ne pouvaient pas être qualifiés de menuiseries extérieures ;
- les ouvrants de ces vitrages avaient toujours été considérés privatifs ;
- la loi du 23 novembre 2018 ('Elan') disposait qu'était partie commune 'tout élément incorporé dans les parties communes'.
Il a ajouté que le jugement n'était entaché d'aucune contradiction de motifs dans l'analyse qu'il avait faite des résolutions nos 9 et 10 soumises à l'assemblée générale des copropriétaires.
Il a maintenu que la délibération contestée n'emportait pas modification de la répartition des charges. Il a contesté tout abus de majorité, s'agissant de parties communes, 7 copropriétaires sur 10 votants ayant approuvé la délibération et les infiltrations ne pouvant pas être sérieusement contestées.
Il a considéré abusif l'appel interjeté.
L'ordonnance de clôture est du 13 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'OBJET DE LA RESOLUTION N° 10
L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que :
'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors'.
Cet article dispose désormais que :
'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes'.
L'article 6-2 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers' et l'article 6-3 alinéa 1er que : 'Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot'.
L'article 6-4 précise que : 'L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété'.
Ces trois articles ont été créés par la loi du 23 novembre 2018 précitée.
L'article 209 de cette loi dispose que :
'II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés'.
Le règlement de copropriété stipule que :
'I - DEFINITION DES 'PARTIES PRIVATIVES
Article 6 - Elles comprennent : les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot et sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré.
Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, tels que notamment :
[...]
- les menuiseries extérieures, fenêtres, portes-fenêtres, les volets, les persiennes, les rideaux roulants, rideaux de fer ou stores.
- les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les garde-corps, les balustrades, les grilles, les abats-jour, les jalousies.
[...]
Et en résumé tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente énumération n'étant qu'énonciative et non limitative.
[...]
II - DEFINITION DES PARTIES COMMUNES
Article 7 - PARTIES COMMUNES GENERALES
Les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, ou d'un groupe de copropriétaires.
Elles font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.
Elles comprennent :
La totalité du sol sur lequel sera édifié l'ensemble immobilier, y compris le sol de la cour.
Article 8 - PARTIES COMMUNES SPECIALES A L'IMMEUBLE
Elles comprennent toutes les parties du Bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement, savoir :
- les fondations, les gros murs de façade et de refend, murs-pignons, mitoyens ou non, le gros oeuvre des planchers, les charpentes, couvertures, et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature de l'immeuble.
[...]
Cette énumération est purement énonciative et non limitative'.
Le règlement de copropriété n'a pas été mis à jour dans le délai de l'article 209 de la loi du 23 novembre 2018.
Les dispositions de l'article 3 modifié de la loi du 10 juillet 1965 trouvent application.
Il résulte de la photographie annexée à la proposition d'étude de la société MCB et de celles produites par l'intimé, non contestées, que la résidence comporte, sur deux façades, deux baies vitrées sur deux niveaux.
L'ossature de ces 'murs rideaux', qui comportent des ouvertures au profit de certains copropriétaires, est incorporée aux murs en maçonnerie, parties communes. Ces 'murs rideaux' assurent le clos de la résidence.
Ils sont en conséquence des parties communes au sens de l'article 3 modifié de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution contestée est la suivante :
'RESOLUTION 10: PROPOSITION DU CABINET DE MAITRISE D'OEUVRE MCB POUR DIAGNOSTIOUER LEUR ETAT ET FAIRE CHIFFRER LEUR REMPLACEMENT (Majorité de l'Article 24 de la Loi 10.07.1965)
L'Assemblée Générale décide de confier au cabinet de maîtrise d'oeuvre MCB la mission de diagnostiquer l'état de ce mur vitré et d'en faire chiffrer le remplacement.
Sa proposition d'honoraires à hauteur de l600 € TTC est donc acceptée et fera l'objet d'un appel de fonds spécifique exigible au 01/01/2021.
La réalisation de cette mission nécessitera l'accès aux appartements [D] - [I] et [L]
[...]
Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés' .
Cette délibération qui n'a pas décidé de travaux mais d'une étude de travaux, a pour objet des parties communes.
Une résolution 9 était à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Elle n'a pas été soumise au vote. Elle était rédigée en ces termes :
'RESOLUTION 09: DISCUSSION DES COPROPRIETAIRES SUR L'AVENIR DES MURS RIDEAUX EN FACADE (Majorité de 1'Article sans vote de la Loi 10.07.1965)
Cette clarification relative à la classification du mur rideau apparaît nécessaire par une future mise à jour du règlement de copropriété dans le cadre de la loi ELAN.
Cette question sera donc inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée'.
Cette résolution, non soumise au vote des copropriétaires, ne modifie pas la nature des 'murs rideaux', qui demeurent des parties communes.
La répartition des charges de copropriété stipulée au règlement de copropriété n'a pas été modifié par l'adoption de la résolution n° 10.
[P] [M] n'est pour ces motifs pas fondé à soutenir que la résolution n° 10 serait nulle, car ayant porté sur des parties privatives et ayant ainsi modifié la répartition des charges de copropriété.
SUR UN ABUS DE MAJORITE
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
'I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat'. ;
L'appelant soutient que l'adoption de cette résolution résulterait d'un abus de majorité.
Celui-ci consiste en l'adoption d'une résolution contraire aux intérêts de la copropriété.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 octobre 2020 que :
- la résolution a été votée par 7 copropriétaires sur 10 présents (5.090 tantièmes/10.000) ;
- 3 copropriétaires dont l'appelant s'y sont opposés (2.439 tantièmes/10.000) ;
- 4 n'étaient pas présents (2.471tantièmes/10.000).
La résolution, adoptée par la majorité des copropriétaires présents en application de l'article 24 précité, en ce qu'elle a pour objet les parties communes, n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution pour abus de majorité.
SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE
L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés' et l'article 559 que : 'En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.
La charge de la preuve de la faute incombe au syndicat des copropriétaires qui soutient que l'action exercée par [P] [M] est abusive.
L'exercice d'une action en justice puis d'une voie de recours, même mal fondées, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.
Cette preuve n'est en l'espèce pas rapportée.
La demande de dommages et intérêts présentée devant la cour par le syndicat des copropriétaires sera pour ce motif rejetée.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelant.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 8 novembre 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
CONDAMNE [P] [M] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE [P] [M] à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la résidence '[5]' la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,