CA Angers, ch. com. A, 17 septembre 2024, n° 23/01842

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant actes authentiques des 28 juin et 2 juillet 2012, la SCI Evapaul, alors nue-propriétaire, et Mme [N], usufruitière, ont consenti à la SAS Camaieu International, un bail commercial d'une durée de neuf ans à effet du 1er janvier 2011, portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 67 000 euros HT avec indexation, soit un loyer mensuel de 5 583,33 euros HT payable le 1er de chaque mois.

Par jugement du 26 avril 2020, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SAS Camaieu International puis, par jugement du 17 août 2020, a ordonné la cession de l'entreprise à la SAS Financière immobilière Bordelaire (FIB).

Le 30 octobre 2021, la SCI Evapaul a, du fait du décès de Mme [N], acquis la pleine propriété du local objet du bail.

La SAS FIB ayant cessé de régler les loyers, la SCI Evapaul, après lui avoir fait délivrer, le 10 mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, a obtenu en référé, le 23 juin 2022, une ordonnance constatant la résiliation du bail et la condamnant à titre provisionnel au paiement de différentes sommes, et dont la SASU ACIAM, nouvelle dénomination de la SAS FIB, a interjeté appel.

Par jugement du 1er août 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SASU ACIAM, avant d'être convertie en liquidation judiciaire par jugement du 28 septembre 2022, la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K] étant désignées en qualité de mandataires liquidateurs.

Après avoir déclaré ses créances, la SCI Evapaul a, le 20 octobre 2022, mis en demeure la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K], en leur qualité de mandataires liquidateurs, de régler les loyers, charges et taxes postérieurs au 1er août 2022 et de s'acquitter de toutes les sommes qui lui seraient dues jusqu'à la restitution des clés, conformément à l'article L. 641-11-1 du code de commerce.

Parallèlement, la procédure d'appel de l'ordonnance du 23 juin 2022 a été radiée par ordonnance du 16 novembre 2022.

Le 20 décembre 2022, la SCI Evapaul, en application de l'article R. 641-21 alinéa 2 du code de commerce, a déposé une requête au juge commissaire du tribunal de commerce de Lille Métropole en sollicitant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture de la procédure de redressement et de liquidation judiciaires de la SASU ACIAM, sur laquelle il n'a pas été statué.

Par ordonnance du 20 janvier 2023, le juge commissaire a autorisé la cession du droit au bail au profit de M. [A], ou de toute personne morale qu'il entendra se substituer, au prix net vendeur de 41 111 euros, hors droits et frais et dépôt de garantie à verser par le repreneur, avec entrée en jouissance au jour de l'ordonnance.

La SCI Evapaul a sollicité la nullité de cette ordonnance faute d'avoir été convoquée à l'audience du juge commissaire.

Le 22 février 2023, les loyers postérieurs au jugement d'ouverture de la procédure de redressement et de liquidation judiciaires de la SASU ACIAM n'ayant pas été réglés, la SCI Evapaul a fait délivrer aux SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , en leur qualité de mandataires liquidateurs, à chacune, un commandement de payer la somme de 52 778,40 euros au titre des frais et loyers, charges et taxe dus pour les mois de septembre à décembre 2022, visant la clause résolutoire du bail.

De même, le 30 juin 2023, constatant que M. [A] ne s'étant acquitté d'aucun loyer depuis l'ordonnance du 20 janvier 2023, la SCI Evapaul lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 49 526,53 euros au titre des frais et loyers et charges dus pour les mois de janvier à juin 2023, visant la clause résolutoire du bail.

En l'absence de règlement, la SCI Evapaul a, par actes de commissaire de justice des 08, 10 et 11 août 2023, fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire d'Angers, la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K], prises en leur qualité de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] en constatation de la résiliation du bail au 31 juillet 2023, en paiement de provisions à valoir sur les loyers, majorations de retard, droit au bail et en paiement d'indemnités d'occupation.

Par ordonnance rendue le 26 octobre 2023, le juge des référés a :

- dit la SCI Evapaul recevable en ses demandes tendant à voir constater la résiliation bail et ordonner l'expulsion de M. [A] ;

- débouté M. [A] de sa demande tendant à voir constater l'irrégularité du commandement de payer du 30 juin 2023 et à voir prononcer la nullité de tous les actes subséquents ;

- débouté M. [A] de sa demande tendant à voir constater que le commandement de payer du 30 juin 2023 se trouve privé d'effet;

- constaté la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 31 juillet 2023 ;

- constaté que la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], en qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, et M. [A] sont sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023 ;

- ordonné, en conséquence, l'expulsion de la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que de M. [A], de leurs biens et de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3], formant le lot n°101 du règlement de copropriété, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- débouté la SCI Evapaul de sa demande tendant à voir assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte ;

- dit que les objets laissés dans les lieux au moment de l'expulsion devront être sequestrés dans tel garde meuble du choix de la SCI Evapaul, le tout aux frais de la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualites de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que de M. [Y] [A] ;

- dit que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 40 298,23 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 :

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4 029,82 euros TTC au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 ;

- dit que les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes impayés et les sommes dues au titre de la majoration de 10% au titre des loyers, provision sur charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 porteront intérêts à compter du 10 mars 2023, au taux légal majoré de 4 points ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 76 806,47 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus depuis le 20 janvier 2023 ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7 680,64 euros TTC au titre de la majoration de 10% des loyers, charges et taxes dus depuis le 20 janvier 2023 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- condamné la SELARL [P] [K] à relever et à garantir M. [A] des sommes mises à sa charge au titre des loyers et charges relatifs à la période du 20 janvier au 4 août 2023 ;

- condamné, in solidum la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], à payer à la SCI Evapaul, à titre provisionnel, la somme de 11 166,66 euros au titre du dépôt de garantie ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU Aciam, ainsi que M. [A] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 12 969,09 euros par mois, augmenté des charges et des taxes afférentes, à compter du 31 juillet 2023, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux et la restitution des clés ;

- débouté M. [A] de sa demande tendant à voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- débouté la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], es qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, de leur demande tendant à voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et en reporter les effets à deux années, tant au titre de la résiliation du bail qu'au titre de la demande en paiement ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] à payer à la SCI Evapaul la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, de leur demande tendant à voir condamner la SCI EVAPAUL au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [Y] [A] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Evapaul au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] aux dépens ;

- rappelé que la décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

- débouté M. [A] de sa demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d'une garantie par le demandeur.

Par déclaration reçue au greffe le 27 novembre 2023, M. [A] a interjeté appel de l'ordonnance en attaquant toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la SCI Evapaul de sa demande tendant à voir assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte.

La SCI Evapaul, la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K], ès qualités, ont été intimées.

Les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités, ont formé appel incident.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2024.

Parallèlement, par arrêt du 18 janvier 2024, le désistement d'appel de la SCI Evapaul ayant été déclaré imparfait, la cour d'appel de Douai a statué sur son appel formé contre l'ordonnance juge commissaire sur la cession du droit au bail en la confirmant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [A] demande à la cour de :

A titre liminaire,

- déclarer la cour de céans incompétente pour statuer sur l'irrecevabilité de l'appel soulevée par SCI Evapaul,

- déclarer M. [A] recevable en son appel principal et en ses conclusions, les dire bien fondés et y faisant droit ;

- infirmer l'ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau de ces chefs,

A titre principal,

- constater l'irrégularité du commandement de payer délivré en date du 20 janvier 2023,

- prononcer la nullité de tous les actes subséquents,

A titre subsidiaire,

- constater que le commandement litigieux a été délivré à M. [A] par la SCI Evapaul dans des conditions exclusives de toute bonne foi et, en conséquence,

- constater que ledit commandement se trouve privé d'effet ;

- constater que M. [A] a restitué les clés à la SCI Evapaul ;

En conséquence,

- condamner la Société SCI Evapaul à restituer à M. [A] les clés du local situé [Adresse 3] ;

- constater que M. [A] a été mis en possession des clés du local à compter du 4 août 2023 ;

- constater que toutefois M. [A] s'est acquitté d'une somme à concurrence de 130 892,10 euros au titre de l'ordonnance du 26 octobre 2023 ;

- dire et juger que cette somme s'impute sur les loyers et charges dus par M. [A] à la SCI Evapaul ;

- constater que M. [A] s'est bien acquitté du dépôt de garantie entre les mains de la SELARL [P] [K] et condamner ladite SELARL [P] [K] à restituer ledit dépôt de garantie entre les mains de la SCI Evapaul;

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la cour entendrait confirmer l'ordonnance entreprise,

- condamner la SELARL [P] [K] à relever et garantir M. [A] de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre des loyers et charges.

En tout état de cause,

- et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées,

- condamner la société SCI Evapaul au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société SCI Evapaul aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La SCI Evapaul demande à la cour de :

A titre principal,

- constater que M. [A] a acquiescé à l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angers le 26 octobre 2023,

- dire que l'irrecevabilité soulevée relève de la compétence exclusive de la cour d'appel,

En conséquence,

- déclarer son appel irrecevable et l'en débouter,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour estimait que cet appel est recevable,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- débouter M. [A], la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- dire que la SCI Evapaul est recevable en ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de M. [A],

- débouter M. [A] de sa demande tendant à voir constater l'irrégularité du commandement de payer du 30 juin 2023 et à voir prononcer la nullité de tous les actes subséquents ;

- débouter M. [A] de sa demande tendant à voir constater que le commandement de payer du 30 juin 2023 se trouve privé d'effet ;

- constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 31 juillet 2023 ;

- constater que la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, et M. [A] sont sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023 ;

- ordonner, en conséquence, l'expulsion de la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que de M. [A], de leurs biens et de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3], formant le lot n° 101 du règlement de copropriété, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- débouter la SCI Evapaul de sa demande tendant à voir assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte,

- dire que les objets laissés dans les lieux au moment de l'expulsion devront être séquestrés dans tel garde meuble du choix de la SCI Evapaul, le tout aux frais de la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que de M. [A] ;

- dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 40 298,23 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4 029,82 euros TTC au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 ;

- dire que les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes impayés et les sommes dues au titre de la majoration de 10% au titre des loyers, provision sur charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 porteront intérêts à compter du 10 mars 2023, au taux légal majoré de 4 points ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 76 806,47 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus depuis le 20 janvier 2023 ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7 680,64 euros TTC au titre de la majoration de 10% des loyers, charges et taxes dus depuis le 20 janvier 2023 ;

- dire que les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes impayés et les sommes dues au titre de la majoration de 10% au titre des loyers, provision sur charges et taxes dus depuis le 20 janvier 2023 porteront intérêts à compter du 17 juillet 2023, au taux légal majoré de 4 points ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner la SELARL [P] [K] à relever et à garantir M. [A] des sommes mises à sa charge au titre des loyers et charges relatifs à la période du 20 janvier au 04 août 2023 ;

- condamner, in solidum la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], à payer à la SCI Evapaul, à titre provisionnel, la somme de 11.166,66 euros au titre du dépôt de garantie ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 12 969,09 euros par mois, augmentée des charges et des taxes afférentes, à compter du 31 juillet 2023, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux et la restitution des clés ;

- débouter M. [A] de sa demande tendant à voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- débouter la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, de leur demande tendant à voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et en reporter les effets à deux années, tant au titre de la résiliation du bail qu'au titre de la demande en paiement ;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] à payer à la SCI Evapaul la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, de leur demande tendant à voir condamner la SCI Evapaul au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter M. [A] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Evapaul au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner, in solidum, la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] , ès qualitès de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A] aux dépens ;

Dans tous les cas,

- débouter M. [A], la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- dire que la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] sont irrecevables à soulever pour la première fois en cause d'appel la nullité des commandements de payer qui leur ont été délivrés ;

- condamner in solidum M. [A], la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] à payer à la Société SCI Evapaul la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- les condamner in solidum en tous les dépens d'appel ;

La SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K] prient la Cour de :

- réformer en tous points la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

- déclarer irrecevable la SCI Evapaul en ses demandes tendant au prononcé ou à la constatation de la résiliation du bail et renvoyer ladite demande à la juridiction du juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société ACIAM, déjà saisi de cette même demande,

- déclarer nuls et de nul effet les commandements de la SCI Evapaul en date des 22 février 2023 délivrés à la liquidation judiciaire de la société ACIAM,

- dire irrecevable la demande tendant à l'expulsion tant de la liquidation judiciaire d'ACIAM que du cessionnaire désigné par l'ordonnance du juge commissaire en date du 20 janvier 2023,

- juger les demandes de la SCI Evapaul comme se heurtant à une contestation sérieuse,

- débouter la SCI Evapaul de toutes ses demandes,

- débouter M. [A] de toutes ses demandes à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société ACIAM et de ses liquidateurs,

Très subsidiairement,

- suspendre les effets de la clause résolutoire alléguée par la SCI Evapaul dans les termes de l'article 1343-5 du Code Civil et en reporter les effets à deux années, tant au titre de la résiliation demandée qu'au titre de la demande en paiement formulée.

En tout état de cause,

- débouter toute partie de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamner tout succombant au versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

- le 26 avril 2024 pour M. [A],

- le 23 mai 2024 pour la SCI Evapaul,

- le 27 mars 2024 pour la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K], ès qualités.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'appel de M. [A] :

La SCI Evapaul, se prévalant de l'exécution par M. [A] de l'ordonnance entreprise en ce qu'il a immédiatement restitué les clés du local sans formuler la moindre réserve, comme valant acquiescement à cette ordonnance, soulève l'irrecevabilité de l'appel sur les fondements des articles 408 à 410 du code de procédure civile.

Au moyen opposé par M. [A] tenant à ce que cette fin de non-recevoir devait être soulevée devant le président de la chambre conformément aux dispositions de l'article 905-2 dernier alinéa du code de procédure civile, la SCI Evapaul réplique que selon les dispositions de l'article 905-2 alinéa 6, seules relèvent de la compétence du président de la chambre, les fins de non-recevoir tirées de l'irrecevabilité de l'appel en application des dispositions des articles 905-1 905-2 et 930-1 du code de procédure civile.

Mais à supposer même que la compétence exclusive du président de la chambre ne s'étende pas à toute cause d'irrecevabilité de l'appel, le moyen soulevé par la SCI Evapaul ne pourrait en tout état de cause prospérer dès lors que l'exécution d'une décision bénéficiant de l'exécutoire provisoire ne peut s'analyser comme un acquiescement à cette décision, la possibilité qui était ouverte à M. [A] de solliciter la suspension de l'exécution provisoire en application de l'article 514-3 du code de procédure civile n'y changeant rien.

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail formée contre les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], pris en qualité de liquidateurs judiciaires de la SAS ACIAM :

Constatant que le juge commissaire est toujours saisi de la demande de résiliation du bail présentée par requête du 19 décembre 2022, sur laquelle il n'a pas statué, et faisant valoir que le simple dépôt de la requête a saisi ce juge sans qu'elle ait à être audiencée contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le bailleur pouvant, en cas d'inaction du juge commissaire, saisir le tribunal de la procédure collective comme le prévoit l'article R. 621-21 alinéa 2, les liquidateurs judiciaires soulèvent l'irrecevabilité de la présente demande de résiliation du bail en ce qu'elle tend aux mêmes fins que celle dont a été saisi en premier le juge commissaire, dès lors que le défaut de paiement allégué par la bailleresse porte dans les deux instances notamment sur les loyers et charges échus depuis le 13 septembre 2022 jusqu'au 20 janvier 2023.

La SCI Evapaul répond que les deux procédures sont distinctes en ce que :

- la procédure visée à l'article du L. 622-14, 2° du code de commerce permet uniquement au juge commissaire de prononcer la résiliation du bail sans délivrance d'un commandement de payer préalable mais ne lui permet pas de prononcer une expulsion, d'ordonner une provision ou d'octroyer des délais de grâce.

- la procédure visée à l'article L. 145-41 du code de commerce permet au juge des référés de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire après délivrance d'un commandement de payer infructueux, d'ordonner le paiement d'une provision, de prononcer une expulsion et d'octroyer des délais de grâce.

Sur ce,

Tout en invoquant l'irrecevabilité de la demande sans préciser sur quel fondement, les liquidateurs judiciaires soulèvent, en réalité, une exception de litispendance, comme l'a justement analysé le premier juge, ce qu'ils ne contestent pas en appel.

Selon l'article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l'article L.641-12, 3°, du code de commerce, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l'alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d'accorder des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l'article R. 641-21 du code de commerce, pendant lequel il ne peut agir.

Ainsi, les procédures et les pouvoirs du juge diffèrent, chacune de ces voies correspondant à un régime autonome de résiliation de plein droit du bail, qui obéit à des règles spécifiques. Pour autant, la demande est identique : il s'agit de la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure. Le bailleur dispose seulement d'une option procédurale pour obtenir la constatation de la résiliation du bail.

Dans le cas présent, si les deux procédures procèdent du même fait, à savoir le défaut de paiement des mêmes loyers, pour autant, les deux instances sont de nature différente puisque l'une est au fond et l'autre en référé, ce qui exclut l'existence d'une litispendance.

En effet, même lorsqu'il s'agit de statuer sur la constatation de la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire, le juge des référés ne statue pas au fond et sa décision n'a pas autorité de chose jugée au principal puisque les juges du fond peuvent suspendre les effets de la clause en accordant un délai au preneur même si une ordonnance de référé a constaté la résiliation du bail ; et le preneur peut encore contester au principal l'acquisition de la clause résolutoire ou soulever le caractère équivoque de la clause. Il n'y a donc pas identité de cause.

Il s'ensuit qu'il n'existe aucune litispendance.

Sur les conséquences à tirer de l'ordonnance du juge commissaire du 20 janvier 2023 :

Les liquidateurs judiciaires de la SAS ACIAM, rappelant que cette ordonnance, qui était exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article R. 661-1 du code de commerce et qui se trouve définitive, a, en autorisant la cession du droit au bail, fixé 'l'entrée en jouissance au jour de la présente ordonnance de manière à ce qu'à cette date, loyers, charges, assurances et impôts attachés audit emplacement seront supportés par le repreneur'. Ils en déduisent que, depuis le 20 janvier 2023, la SCI Evapaul n'a pour seul locataire que le cessionnaire, M. [A], et son éventuelle substituée, sans que la liquidation judiciaire puisse être recherchée à quelque titre que ce soit, ni en vertu d'une prétendue occupation des lieux qui n'existe pas du chef de la liquidation judiciaire, ni au titre des loyers qui ne sont dus que par le cessionnaire.

La SCI Evapaul ne conteste pas, dans la présente procédure, l'ordonnance du 20 janvier 2023 ayant été confirmée, que M. [A] est devenu preneur à compter du 20 janvier 2023. Elle fait d'ailleurs une distinction entre les sommes dues avant et après cette date.

Pour autant, comme le soulignent les liquidateurs judiciaires de la SAS ACIAM, la bailleresse demande de constater à leur endroit la résiliation du bail au 31 juillet 2023, date à laquelle la SAS ACIAM n'était plus titulaire du bail. De plus, les commandements visant la clause résolutoire ont été signifiés aux liquidateurs judiciaires après la cession du droit au bail. Ils ne peuvent donc avoir eu pour effet de résilier le bail à l'égard de la SAS ACIAM qui n'en était plus titulaire.

Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire à l'égard des liquidateurs judiciaires de la SAS ACIAM et ordonné l'expulsion de cette société.

Par suite, il est inutile d'examiner le moyen de nullité des commandements invoqué par

les liquidateurs judiciaires de la SAS ACIAM tiré de ce que les commandements qui leur ont été signifiés comportent la mention suivante : «à défaut de satisfaire au présent commandement et dans le délai d'un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail».

Sur la demande de résiliation du bail formée contre M. [A] :

* Sur la validité du commandement délivré à M. [A] :

M. [A] soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 30 juin 2023 est affecté d'une irrégularité de fond parce qu'il a été notifié à lui-même alors il avait décidé de faire jouer la faculté de substitution au profit de la société OIA qui s'est d'ailleurs vue délivrer, par la suite, les clés du local.

Mais le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a rejeté ce moyen en l'absence de notification à la bailleresse de l'exercice par M.[A], bénéficiaire de l'autorisation de cession du droit au bail, de cette faculté de substitution.

* Sur les autres contestations :

M. [A] excipe de ce que la société qui l'a substitué n'a eu la jouissance du local qu'à compter du 4 août 2023 par la remise des clés par le mandataire judiciaire suivant courrier recommandé, réceptionné le 8 août 2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et ce, pour des raisons indépendantes de sa volonté. Il en tire l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant aux prétentions de la bailleresse expliquant ne pas avoir à verser des loyers pour un local dont il ne jouissait pas, soulevant, ce- faisant, l'exception d'inexécution à titre de contestation sérieuse.

Il invoque également la délivrance de mauvaise foi du commandement par la bailleresse qui, à cette époque, lui déniait le droit au bail, ne lui a jamais réclamé le paiement des loyers, ne s'est pas préoccupée de savoir si les clés lui avaient été remises et qui, par l'appel de l'ordonnance du 20 janvier 2023 aurait retardé son entrée dans les lieux, ne cherchant, en réalité, qu'à récupérer les locaux sans contrepartie.

La bailleresse, qui fait observer que l'ordonnance du juge commissaire du 20 janvier 2023 n'a été notifiée qu'à Mme [N] qui était décédée, s'estime non-responsable du défaut de jouissance des lieux par le cessionnaire du droit au bail et donc du défaut de paiement des loyers qu'elle impute, d'une part, à M.[A] qui, en n'assurant les locaux qu'au mois d'août 2023 et en ne réglant pas à temps le prix de cession mis à sa charge, aurait retardé la remise des clés, ne l'a pas contacté pour avoir ses coordonnées bancaires lui permettant de payer les loyers, ce dont elle déduit qu'en acquérant le droit au bail il n'avait qu'une intention spéculative mais pas celle d'exploiter une activité dans les lieux et, d'autre part, aux liquidateurs judiciaires de la société à qui elle prétend qu'il incombait de remettre les clés au cessionnaire du droit au bail.

Pour obtenir en référé la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, il faut que les conditions de mise en jeu de cette clause apparaissent acquises avec l'évidence requise en référé. Il faut donc, en premier lieu, que les moyens opposés par le preneur à l'exigibilité des loyers visés au commandement n'apparaissent pas sérieux.

Il ne revient pas au juge des référés de dire à qui est imputable le défaut de remise des clés à M. [A], entre les liquidateurs judiciaires de la société ACIAM, M. [A] ou bien encore la bailleresse, mais seulement de constater qu'il est constant que le cessionnaire du bail n'a reçu les clés que le 8 août 2023, soit postérieurement à la signification qui lui a été faite du commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu'en vertu de l'ordonnance du 20 janvier 2023, exécutoire par provision et devenue depuis définitive, M. [A] aurait dû avoir la jouissance des locaux dès le 20 janvier 2023. Or, l'obligation de payer le loyer est dépendante de la jouissance des lieux dont l'obligation incombe au bailleur en application de l'article 1719 du code civil et dont elle est la contrepartie. Et tant que les clés n'ont pas été remises au preneur, celui-ci n'en a pas la jouissance. Dès lors, M. [A] est fondé à opposer l'existence d'une contestation sérieuse sur l'obligation dont l'inexécution prétendue constitue le fondement de l'invocation de la clause résolutoire, de sorte que la constatation de la résiliation du bail ne peut qu'être rejetée, sans qu'il y ait lieu à examiner le second moyen tenant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire de mauvaise foi, de même que, par voie de conséquence, ne peut être prononcée l'expulsion de M. [A] ou de tout occupant de son chef en l'absence de trouble manifestement illicite exigé à l'article 835 du code de procédure civile.

Sur les demandes de provisions :

* pour la période allant jusqu'au 19 janvier 2023 :

Le premier juge a condamné la SELARL [G] [W] & Associés et la SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la société ACIAM, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 40 298,23 euros TTC au titre des loyers, charges et taxe foncière dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 et de la somme de 4 029,82 euros TTC au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes dus pour la même période, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points.

Les liquidateurs judiciaires ne contestent pas que les loyers, charges et taxe foncière sont dus par la société ACIAM entre le jugement d'ouverture et la cession du droit au bail effective au 20 janvier 2023. Ils n'avancent aucune critique des motifs de l'ordonnance sur l'application de la majoration de 10 % et des intérêts, prévue au bail à titre de clause pénale. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

* pour la période commençant au 20 janvier 2023 :

La demande contre M. [A] se heurte à une contestation sérieuse pour les motifs énoncés ci-dessus.

La bailleresse forme la même demande contre les liquidateurs judiciaires après avoir énoncé le reproche qu'elle leur fait de ne pas avoir vérifié, comme leur imposait l'article L. 642-4 du code de commerce, le caractère sérieux de l'offre d'acquisition du droit au bail faite par M. [A] lequel, selon elle, ne présentait aucune garantie financière et qui n'a d'ailleurs pas réglé les loyers avant l'exécution de l'ordonnance entreprise.

Mais ces considérations ne sauraient fonder en référé une solidarité même imparfaite des liquidateurs judiciaires de la société ACIAM au paiement des loyers échus postérieurement à la cession du bail au regard du caractère définitif de l'ordonnance de cession du juge commissaire, les liquidateurs judiciaires faisant valoir une contestation sérieuse la liquidation judiciaire ne peut en aucun cas être condamnée ni au titre d'une occupation qui n'existe pas de son chef.

C'est donc à tort que le premier juge, sans motif, a condamné à titre provisionnel les liquidateurs judiciaires de la société ACIAM avec M. [A] au paiement des loyers et charges relatifs à la période du 20 janvier au 4 août 2023.

* sur le dépôt de garantie :

La condamnation provisionnelle au titre du dépôt de garantie est fondée sur une clause pénale du bail prévoyant que la conservation par le bailleur du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail. Dès lors que la résiliation du bail n'est pas constatée, la demande ne peut plus être fondée sur cette clause.

En appel, la bailleresse fait valoir que la société ACIAM ne lui a pas versé le dépôt de garantie et que M. [A] a versé le dépôt de garantie entre les mains des mandataires judiciaires de la société ACIAM, ce qui n'est pas contesté. Elle fait valoir, à juste titre, qu'il appartenait à M. [A] de verser le dépôt de garantie à son bailleur et non au mandataire liquidateur. En conséquence, elle demande la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a prononcé une condamnation in solidum au paiement à titre provisionnel de la somme de 11 166,66 euros TTC au titre du dépôt de garantie. Ce chef de l'ordonnance sera confirmé en l'absence de contestation des mandataires judiciaires de la société ACIAM de devoir reverser le dépôt de garantie au bailleurs.

Sur les frais et dépens

La SCI Evapaul succombe en partie contre les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités, et en grande partie contre M.[A]. Les dépens de première instance seront partagés par moitié entre la SCI Evapaul et les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités. Les dépens d'appel seront supportés par la SCI Evapaul.

L'équité commande de rejeter toutes les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l'appel de M. [A].

Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle :

- a rejeté l'exception de litispendance et dit que la SCI Evapaul recevable en ses demandes tendant à voir constater la résiliation bail et ordonner l'expulsion de M. [A].

- condamné les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités, à payer à titre provisionnel la somme de 40 298,23 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023, la somme de 4 029,82 euros TTC au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes dus entre le 13 septembre 2022 et le 20 janvier 2023 ; dit que ces sommes porteront intérêts à compter du 10 mars 2023, au taux légal majoré de 4 points ; ordonné la capitalisation des intérêts ;

- rejeté la demande de nullité du commandement délivré à M. [A].

- condamné in solidum la SELARL [G] [W] & Associés et SELARL [P] [K], ès qualités de mandataires liquidateurs de la SASU ACIAM, ainsi que M. [A], à payer à la SCI Evapaul, à titre provisionnel, la somme de 11 166,66 euros au titre du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs,

Rejette les demandes de résiliation du bail tant à l'endroit de liquidateurs judiciaires de la société ACIAM qu'à l'endroit de M. [A] et, par voie de conséquence, les demandes d'expulsion et de paiement d'indemnités d'occupation.

Rejette les demandes en paiement à titre provisionnel formées contre M.[A] sauf celle relative au dépôt de garantie.

Rejette les demandes en paiement à titre provisionnel formées contre les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités, au titre de la période courant à compter du 20 janvier 2023.

Rejette toutes demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens de première instance seront supportés par moitié par la SCI Evapaul, d'une part, et par les SELARL [G] [W] & Associés et [P] [K], ès qualités, d'autre part.

Condamne la SCI Evapaul aux dépens d'appel.