CA Rouen, ch. civ. et com., 12 septembre 2024, n° 23/04224

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d'un acte notarié du 27 novembre 2020, la société Redeim, aux droits de laquelle se trouve la société Red'Up Invest 1, a consenti un bail commercial à la société Auto-Contrôles, au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré section AR n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5], portant sur les lots de copropriété désignés comme suit :

- Lot numéro 3 :

Un local commercial au rez de chaussée portant le numéro cellule 2 bis du Plan Masse, au milieu sur la façade Est à l'entrée du parking, accès par les circulations communes.

Et les 691/10000èmes de la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

- Lot numéro 7 :

Un auvent non clos sol en béton au rez-de-chaussée portant le numéro 7 du Plan Masse indissociable du lot 3, accès par les circulations communes.

Et les 8/10000èmes de la propriété indivise au sol et des parties communes générales.

Le bail commercial a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives, dont six années, à compter de la mise à disposition de la cellule, moyennant le paiement d'un loyer de 18 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance, au plus tard le 1er jour de chaque trimestre.

Une réduction de loyer a été consentie par le bailleur au preneur pour les deux premières années.

A l'expiration de la seconde année de location et à compter du 1er jour de la troisième année de location, les parties sont convenues de porter le loyer à la somme de 18 000 euros hors taxes et hors charges.

Une franchise de paiement du loyer d'une durée de quatre mois à compter de la date de prise d'effet du bail commercial a été consentie au preneur par le bailleur.

Au titre des charges du bail commercial, une provision sur charges a été fixée de

1 600 euros hors taxes, outre le remboursement de l'assurance, le paiement des frais de gestion technique et administrative ainsi que le remboursement des impôts en ce compris la taxe foncière.

La livraison de la cellule a été constatée suivant procès-verbal en date du 1er décembre 2020.

Le bail commercial a pris effet le 1er décembre 2020 pour se terminer le 30 novembre 2030.

Suivant acte notarié du 9 mars 2022, la société Redeim a cédé l'immeuble dans lequel se trouve le local commercial litigieux au profit de la société Red'Up Invest 1.

Depuis le mois de janvier 2021, la société Auto-Contrôles ne règle pas les loyers et charges dont elle est redevable.

La société Red'Up Invest 1 lui a accordé la gratuité des loyers appelés pour l'année 2021.

La société Auto-Contrôles ne s'est pas acquittée du règlement des sommes dues au titre de l'année 2022.

Le 10 novembre 2022, la société Red'Up Invest 1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Auto-Contrôles portant sur la somme de 20 615,22 euros au principal.

La société Auto-Contrôles n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois dont elle disposait.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, la société Red'Up Invest 1 a fait délivrer une assignation à la société Auto-Contrôles devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins notamment de constater la résiliation du bail et condamner la société Auto-Contrôles à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyer et de charges.

Par ordonnance de référé du 6 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire d'Evreux a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2022,

- condamné la SASU Auto-Contrôles à restituer les lieux dans le mois de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamné la SASU Auto-Contrôles à payer en deniers ou quittance à SCI Red'up Invest 1, à titre provisionnel :

* 14.825,22 euros au titre des loyers et charges,

* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 709,50 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- rejeté les autres demandes,

- condamné la SASU Auto-Contrôles à payer à SCI Red'up 1 la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SASU Auto-Contrôles aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022,

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

La société Auto-Contrôles a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 21 décembre 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 21 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Auto-Contrôles qui demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance rendue le 6 décembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Evreux, en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2022,

- condamné la SASU Auto-Contrôles à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d'expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné la SASU Auto-Contrôles à payer en deniers ou quittance à la SCI Red'Up Invest 1, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 1 709,50 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,

- condamné la SASU Auto-Contrôles à payer à la SCI Red'Up Invest 1 la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SASU Auto-Contrôles eux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022.

Et statuant à nouveau,

- suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 27 novembre 2020,

- autoriser la société Auto-Contrôles à s'acquitter de sa dette locative objet du commandement du 10 novembre 2022 et des règlements intervenus, soit 10 340,03 euros, au plus tard le 31 juillet 2024,

- débouter la SCI Red'Up Invest 1 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI Red'Up Invest 1 à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'Appel,

- condamner la SCI Red'Up Invest 1 aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Vu les conclusions du 12 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Red'Up Invest 1 qui demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux en date du 6 décembre 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné, à titre provisionnel, la société Auto-Contrôles à payer en deniers ou quittance à la société Red'Up Invest 1 la somme de 14 825,22 euros au titre des loyers et charges ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 709,50 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux et rejeté la demande d'application de la clause pénale insérée au bail,

- recevoir la société Red'Up Invest 1 en son appel incident et la déclarer bien fondée,

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux en date du 6 décembre 2023 en ce qu'elle a condamné, à titre provisionnel, la société Auto-Contrôles à payer en deniers ou quittance à la société Red'Up Invest 1 la somme de 14 825,22 euros au titre des loyers et charges ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 709,50 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux et rejeté la demande d'application de la clause pénale insérée au bail pour lesquelles elle forme un appel incident,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

- condamner, à titre provisionnel, la société Auto-Contrôles à payer la somme de

18 350,81 euros à la société Red'Up Invest 1 au titre de l'arriéré de loyers et de charges,

- condamner, à titre provisionnel, la société Auto-Contrôles à payer la somme de

1 835,08 euros à la société Red'Up Invest 1 correspondant à 10% de la somme de

18 350,81 euros en application de la clause pénale insérée au bail,

- condamner, à titre provisionnel, la société Auto-Contrôles à verser à la société Red'Up Invest 1 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 564,27 euros outre les charges, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à libération effective des locaux,

Y ajoutant,

- condamner la société Auto-Contrôles à verser à la société Red'Up Invest 1 la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel,

- débouter la société Auto-Contrôles de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La société Auto-Contrôles fait valoir que :

* le bilan clos au 30 septembre 2022 fait état d'un chiffre d'affaires de 38 000 euros, pour des pertes cumulées de 25 000 euros ; elle a procédé au règlement d'une somme de 16 130 euros le 7 novembre 2023 ;

* elle est en mesure de régler sa dette locative.

La société Red'Up Invest 1 réplique que :

* le bilan clos au 30 septembre 2022 fait état d'importantes difficultés financières ; la somme dont la société Auto-Contrôles est redevable au 27 février 2024, s'élève à 51 720,99 euros ;

* la société Auto-Contrôles n'a jamais procédé au règlement des loyers et charges courants ; elle ne justifie pas avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs du local qu'elle occupe sans droit ni titre ; elle est de mauvaise foi.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, '' le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes, correspondant aux échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.''

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, (') Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.''

La situation de la société Auto-Contrôles doit être appréciée au jour où la cour statue.

Le bilan de la société Auto-Contrôles mentionne qu'au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2022, le résultat net de la société était déficitaire de 16 885 euros.

Par ailleurs, l'appelante qui affirme ''être en mesure de régler sa dette locative'' n'expose pas les moyens qu'elle entend mettre en 'uvre pour la régler en plus des échéances courantes alors que l'extrait de compte locataire arrêté au 23 janvier 2024 fait apparaître un solde dû de 51 720,99 euros.

La société Auto-Contrôles ne prétend pas, a fortiori n'établit pas avoir effectué de nouveaux versements depuis le 23 janvier 2024.

Alors que l'arriéré de loyers et charges s'est sensiblement aggravé, la société Auto-Contrôles ne démontre pas ses capacités à se libérer effectivement de sa dette de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande, constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 décembre 2022 et ordonné la libération des lieux.

Sur les demandes provisionnelles

La société Red'Up Invest 1 soutient que :

* la somme de 20 615,22 euros correspond au montant visé par le commandement de payer arrêtée au 1er juillet 2022 ; l'arriéré locatif était de 34 480,81 euros au 10 décembre 2022 ;

* si elle a accordé la gratuité des loyers et a renoncé à appeler les provisions sur charges de l'année 2021, elle n'a jamais renoncé à facturer à la locataire la taxe foncière ; le décompte sur le remboursement de la somme de 1 850,65 euros est intervenu en raison de l'erreur affectant le montant réellement dû au titre de la taxe foncière ; la somme facturée à la société Auto-Contrôles due au titre de la taxe foncière 2021 est de 4 825 euros hors taxes ;

* elle a encaissé une somme de 16 130 euros le 23 janvier 2024 qu'il convient de déduire du montant de l'arriéré locatif ; depuis le 7 novembre 2023, la société Auto-Contrôles n'a effectué aucun paiement et elle demeure redevable de la somme de 18 350,81 euros ;

* le juge des référés a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de

1 709,50 euros qui correspondant à un loyer annuel de 20 514 euros TTC en deçà du montant du loyer dont les parties sont convenues ;

* elle sollicite l'application de la clause pénale soit la somme de 1 835,08 euros.

La société Auto-Contrôles fait valoir que :

* sa dette s'élève à la somme de 10 340,03 euros après déduction du versement de

16 130 euros sur la somme due de 26 470,03 euros.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

- sur les sommes réclamées au titre de l'arriéré

La société Auto-Contrôles n'a pas demandé dans ses conclusions l'infirmation de la disposition de l'ordonnance qui l'a condamnée à payer à la société Red'Up Invest 1 en deniers ou quittance, à titre provisionnel la somme de 14 825,22 euros au titre des loyers et charges.

Cette somme retenue par le premier juge correspond aux causes du commandement de payer portant sur les trois premiers trimestres 2022 et sur la taxe foncière 2021 soit sur la somme globale de 20 615,22 euros ramenée à 14 825,22 euros après retranchement du montant de ladite taxe foncière de 5 790 euros.

La société Red'Up Invest 1 sollicite l'infirmation de cette disposition et elle demande que la société Auto-Contrôles soit condamnée à lui payer la somme de 18 350,81 euros après déduction de la somme de 16 130 euros encaissée le 23 janvier 2024 sur la somme due de 34 480,81 euros.

Selon les décomptes produits par la société Red'Up Invest 1 arrêtés aux 3 et 23 janvier 2024, la somme de 34 480,81 euros correspond, d'une part, aux loyers, charges, frais de gestion, TVA relatifs à l'année 2022 pour un montant de 22 844,41 euros et, d'autre part, aux taxes foncières 2021 : 5 790 euros et 2022 : 5 846,40 euros.

Il apparaît de l'extrait de compte arrêté au 1er juillet 2022 annexé au commandement de payer signifié le 10 novembre 2022 que c'est la somme de 20 615,22 euros qui a été réclamée à la société Auto-Contrôles, somme qui correspond aux loyers, charges, frais de gestion, TVA des 1er, 2ème, 3ème trimestres 2022 soit 17 046 euros et à la taxe foncière 2021 d'un montant de 3 569,22 euros.

Or par courrier du 14 décembre 2021 adressé à sa locataire, la société Red'Up Invest 1 lui indique qu'elle procède ''à l'annulation de l'ensemble du quittancement qui vous a été facturé sur l'année 2021''.

Et il apparaît des décomptes versés aux débats établis par le bailleur arrêtés au 1er juillet 2022, au 3 janvier 2024 puis au 23 janvier 2024 qu'à la date du courrier, le 14 décembre 2021, la société Red'Up Invest 1 a porté au crédit du compte de sa locataire l'ensemble des sommes dues au titre de l'année 2021 dont la taxe foncière d'un montant de 3 569,22 euros.

Ce n'est qu'en avril 2022 et lors de l'appel du loyer du troisième trimestre 2022 que la société Red'Up Invest 1 a réclamé à la société Auto-Contrôles la taxe foncière 2021 de sorte que compte tenu de son courrier du 14 décembre 2021 et de la concomitance de la reprise au crédit du compte du preneur de l'ensemble des sommes dues au titre de l'année 2021 dont la taxe foncière, la demande de provision de la société Red'Up Invest 1 incluant ladite taxe foncière 2021 est sérieusement contestable.

Par conséquent, l'obligation non sérieusement contestable qui pèse sur la société Auto-Contrôles porte sur les loyers, charges, frais de gestion relatifs à l'année 2022 (22 844,41 euros) et sur la taxe foncière de cette même année (5 846,40 euros) soit sur la somme de 28 690,81 euros.

À hauteur d'appel, compte tenu de l'encaissement par la société Red'Up Invest 1 le 23 janvier 2024 de la somme de 16 130 euros versée par la société Auto-Contrôles, la provision à la charge de la société Auto-Contrôles sera fixée à la somme de 12 560,81 euros.

Dès lors, il convient d'infirmer l'ordonnance sur ce point et de condamner la SASU Auto-Contrôles à payer à la SCI Red'up Invest 1, à titre provisionnel la somme de

12 560,81 euros au titre des loyers, charges, impôt foncier relatifs à l'année 2022.

- sur la clause pénale

Aux termes du bail commercial, il est stipulé au paragraphe Retard de Paiement :

'' Sans préjuger de la faculté pour le bailleur d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l'échéance d'une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation.''

Une telle clause, prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % de toute somme quelconque due au bailleur par le preneur s'analyse en une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu'appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse compte tenu du risque que cette réduction intervienne. Par conséquent, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

- Sur l'indemnité d'occupation

Le bail commercial prévoit au paragraphe Clause Résolutoire en page 19 : '' Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).''

La société Red'Up Invest 1 sollicite la condamnation de la société Auto-Contrôles à lui payer 2 564,27 euros par mois outre les charges, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à libération effective des locaux.

La société Red'Up Invest 1 précise que son calcul est le suivant :

- Le loyer global de l'année 2022 : 20 514, 13 euros TTC

- La majoration de 50% : 10 257,07 euros

- L'indemnité d'occupation : 2 564,27 euros.

Le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle à 1 709,15 euros ce qui correspond au montant du loyer global de l'année 2022 tel indiqué par la société Red'Up Invest 1 et mensualisé.

Occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 10 décembre 2022, l'obligation de paiement de la société Auto-Contrôles d'une indemnité d'occupation provisionnelle n'est pas sérieusement contestable mais sans la majoration de 50 % prévue au bail pour les motifs déjà exposés ci-dessus, ladite clause s'analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Compte tenu de la demande de la société Red'Up Invest 1 tendant au paiement d'une indemnité majorée d'un montant de 2 564,27 euros par mois et n'étant pas contestable que la société Auto-Contrôles est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle au moins équivalente au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, il convient d'infirmer l'ordonnance qui a limité à 1 709,50 euros par mois l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Dès lors, il convient de condamner la société Auto-Contrôles à payer à la société Red'Up Invest 1 une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Pour le surplus, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses autres dispositions soumises à la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a :

- condamné la SASU Auto-Contrôles à payer en deniers ou quittance à la SCI Red'up Invest 1, à titre provisionnel :

* 14 825,22 euros au titre des loyers et charges,

* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 709,50 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,

Statuant à nouveau,

Condamne la SASU Auto-Contrôles à payer à la SCI Red'up Invest 1, à titre provisionnel :

* la somme de 12 560,81 euros au titre des loyers, charges, impôt foncier relatifs à l'année 2022,

* une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne la société Auto-Contrôles aux dépens de l'appel,

Condamne la société Auto-Contrôles à payer à la SCI Red'up Invest 1 la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.