CA Versailles, ch. civ. 1-5, 12 septembre 2024, n° 23/08065

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, la SNC [Adresse 4] a donné à bail à la SAS PNR [Localité 3] un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Hauts-de-Seine) pour l'exploitation d'un fonds de commerce « vente au détail de produits alimentaires, petite restauration sur place ou à emporter pouvant nécessiter extraction ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 7 juin 2022 et moyennant un loyer annuel principal de 32 400 euros, payable mensuellement et d'avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, la société [Adresse 4] a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, de payer la somme de 7 475,97 euros au titre de l'arriéré locatif, incluant l'échéance du mois de novembre 2022.

Par exploit délivré le 11 mai 2023, la société [Adresse 4] a fait assigner en référé la société PNR [Localité 3] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation de plein droit de la location, son expulsion, le transport et la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sa condamnation au paiement à titre provisionnel des causes du commandement du 9 mars 2023, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, ce à compter du 9 avril 2023 jusqu'à libération des lieux, sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 739,96 euros, terme de mai 2023 inclus.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 26 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 10 avril 2023,

- rejeté la demande de délais formée par la société PNR [Localité 3],

- condamné la société PNR [Localité 3] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4],

- autorisé, à défaut pour la société PNR [Localité 3] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (2 869,85 euros HT par mois à la date de l'audience plus 266,66 de provision sur charges), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

- condamné la société PNR [Localité 3] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 14 325,68 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 18 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,

- condamné la société PNR [Localité 3] à payer à la société [Adresse 4], à compter du mois d'octobre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux,

- rejeté le surplus des demandes de la société [Adresse 4],

- condamné la société PNR [Localité 3] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation,

- condamné la société PNR [Localité 3] à payer à la société [Adresse 4] une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 30 novembre 2023, la société PNR [Localité 3] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PNR [Localité 3] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1193 et 1194 du code civil, de :

'- recevoir la sas PNR [Localité 3] en ses demandes, fins et conclusions

- infirmer en totalité l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 26 octobre 2023

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 26 octobre 2023 en ce qu' elle constate l'acquisition de plein droit de la clause de résiliation du bail commercial à la date 10 avril 2023

- constater la reprise abusive du local par la snc [Adresse 4] depuis le 20 décembre 2023

- enjoindre au bailleur la réintégration immédiate de la snc [Adresse 4] dans le local sis [Adresse 4] à [Localité 3]

- assortir l' obligation de réintégration des lieux d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision

- enjoindre au bailleur la remise immédiate des clés

- enjoindre la restitution des biens, et objets appartenant à la sas PNR [Localité 3]

- enjoindre au bailleur de procéder aux travaux nécessaires permettant à la sas PNR [Localité 3] de bénéficier d'un compteur d'eau indépendant de celui du voisinage

- enjoindre au bailleur d' installer l' extraction nécessaire à l'exploitation de l'activité de restauration

- enjoindre au bailleur de justifier de l' état d'avancement des travaux au locataire de manière hebdomadaire

- assortir ces obligations de travaux d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision

- prononcer une indemnité à hauteur de 1 000 euros par jour de fermeture du restaurant nécessité par les travaux entrepris par le bailleur

- constater les différents manquements par la snc [Adresse 4] à ses obligations contractuelles

- retenir la responsabilité contractuelle de la snc [Adresse 4]

par conséquent :

- condamner solidairement la snc [Adresse 4] et son gérant au paiement de la somme de 74 000 euros correspondants à une provision à valoir sur les troubles et préjudices subis par le requérant, notamment à défaut de réintégration dans les lieux, à savoir :

- provision à valoir sur le préjudice matériel : 35 000 euros

- provision à valoir sur le préjudice financier relatif au manque à gagner : 30 000 euros par mois

- provision à valoir sur préjudice moral du gérant de la sas PNR [Localité 3]: 9 000 euros

- autoriser l' appelant à requérir le concours des forces de l' ordre pour l' exécution de ladite décision, notamment pour la réintégration des lieux

- condamner la snc [Adresse 4] au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 avril 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Adresse 4] demande à la cour, au visa des articles 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

'- recevoir la société [Adresse 4] en ses écritures.

- la déclarer fondée.

en conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 octobre 2023 par M. le président du tribunal judiciaire de Nanterre.

- juger la société PNR [Localité 3] mal fondée en son appel et la débouter de l'intégralité de ses demandes.

- la condamner aux entiers dépens.

- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société PNR [Localité 3] relate qu'au jour de la signature du bail, elle s'est acquittée d'une somme de 24 300 euros à titre de dépôt de garantie, correspondant à 9 mois de loyers ; que si elle a fait preuve de régularité dans le règlement des loyers, elle a fait face à une insuffisance de trésorerie ; qu'elle a dû revoir son projet de restauration initial en raison des difficultés pratiques rencontrées dans l'exploitation de son fonds de commerce, conditions restrictives qui ont influé sur le développement de son activité et le paiement des loyers.

A titre liminaire, elle conclut au visa des articles 6 et 13 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et de l'article 16 du code de procédure civile, à la violation du principe du contradictoire par l'ordonnance querellée, ainsi qu'à une violation du droit à un procès équitable et à une défense effective.

Elle expose que son gérant s'est présenté à l'audience de première instance pour solliciter un renvoi afin de pouvoir constituer avocat ; que pourtant, l'affaire a été retenue et débattue alors que la signification de l'assignation ne comportait pas les pièces supposées annexées.

Elle relève au surplus que si le président a refusé de faire droit à sa demande de renvoi et a indiqué dans le corps de sa décision qu'elle était non comparante, il fait pourtant état dans son ordonnance de ses demandes de délais et de maintien dans les lieux formulées à l'audience ; qu'il s'agit là d'une contradiction manifeste dans la motivation de la décision contestée et d'une atteinte au droit à un procès équitable.

La société PNR [Localité 3] soulève ensuite des contestations sérieuses devant selon elle faire obstacle à la constatation de la résiliation du bail.

Elle invoque tout d'abord, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1193 et 1994 du code civil, des manquements du bailleur à ses obligations et l'existence d'un trouble manifestement illicite.

Elle soutient que l'existence de la dette locative est due en partie aux manquements répétés du bailleur.

Ainsi, elle expose que depuis la conclusion du bail le 7 juin 2022, il était convenu de procéder au changement de la hotte, ce qui n'a toujours pas eu lieu, la bailleresse lui ayant demandé de ne pas intervenir en l'absence d'accord du syndic, entraînant pour elle un préjudice considérable puisque son activité principale de restauration est conditionnée à l'existence même d'une extraction.

Elle indique avoir également dû supporter les frais de consommation d'eau des autres locataires de l'immeuble et avoir été confrontée à une défaillance du chauffe-eau dès son arrivée, l'ayant contrainte à procéder à son changement, à ses frais.

Elle allègue en conséquence d'un manque à gagner considérable, caractérisant une faute de la bailleresse et justifiant qu'elle excipe d'une exception d'inexécution.

La société PNR [Localité 3] argue ensuite d'une reprise injustifiée des lieux, le procès-verbal du commissaire de justice du 8 décembre 2023 ayant mentionné que le local commercial était à l'abandon alors qu'il était fermé pour travaux et que son gérant se trouvait en vacances.

Elle sollicite en conséquence la restitution du local sans délai et sous astreinte.

Compte tenu des nombreuses fautes commises par la bailleresse, elle demande en outre la réparation de son préjudice matériel à hauteur de 35 000 euros au regard des biens dont elle s'est vue privée du fait de la reprise des lieux, de son préjudice financier relatif au manque à gagner à hauteur de 30 000 euros en raison de la privation de l'exploitation de son fonds et de son préjudice moral à hauteur de 9 000 euros, relevant que son gérant, M. [T], a investi l'ensemble de ses économies pour faire l'acquisition de ce fonds de commerce, qu'il a également investi du temps et de l'énergie, de sorte qu'un suivi psychologique devra être mis en place afin de surmonter cette épreuve.

Enfin, elle conclut que sa bonne foi ne fait pas de doute ; qu'elle s'est acquittée de dépenses d'entretien qui ne lui incombaient pas et a proposé de payer intégralement sa dette locative à l'audience de première instance, par chèque de banque, ce qui a été refusé par la bailleresse, autant d'éléments permettant selon elle de retenir la responsabilité de la bailleresse et de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

La société [Adresse 4], bailleresse intimée, sollicite la confirmation intégrale de l'ordonnance attaquée.

En réponse aux conclusions adverses, elle conteste toute violation du principe du contradictoire par le premier juge, faisant valoir que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 11 mai 2023 pour une audience du 26 septembre 2023 ; que les pièces visées au soutien de l'assignation ont bien été dénoncées avec l'acte de commissaire de justice, lequel mentionne 47 pages.

Elle ajoute que le gérant de la société PNR [Localité 3] s'est présenté à l'audience, sans solliciter de renvoi, ce que dans le cas contraire la décision n'aurait pas manqué de mentionner.

La bailleresse conteste ensuite l'existence de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient que l'affirmation de la locataire selon laquelle il aurait été nécessaire de procéder au changement de la hotte n'est corroborée par aucun document contractuel, ni même par un simple échange de mails ou autre élément ; que les échanges produits font simplement état de son accord pour que la locataire réalise elle-même ces travaux, sous réserve de l'autorisation de la copropriété ; que l'assertion d'une défaillance de l'extraction est donc infondée, et même mensongère.

Elle souligne que le gérant de la société PNR [Localité 3] n'a fait part de son intention de changer le mécanisme d'extraction que fin juin 2023, alors que la situation d'impayés était déjà ancienne, exposant qu'en réalité la société locataire, pour des raisons qui lui sont propres, a souhaité modifier sa proposition de restauration, et tente aujourd'hui d'en faire porter la responsabilité à la bailleresse pour exciper fort opportunément d'une exception d'inexécution.

S'agissant du changement du chauffe-eau, elle indique qu'il est intervenu à la seule initiative de la locataire, sans consultation de la bailleresse, et que le coût invoqué de 230,90 euros ne saurait justifier une exception d'inexécution.

En ce qui concerne le compteur d'eau, la société [Adresse 4] soutient qu'il résulte d'un mail du 5 décembre 2023 du cabinet Stouls, nouveau syndic de la copropriété, que la société PNR [Localité 3] ne s'acquitte nullement des consommations d'eau du premier étage, la répartition des consommations d'eau se faisant aux tantièmes en l'absence de compteur d'eau divisionnaire.

L'intimée considère qu'en tout état de cause, rien n'autorisait la société PNR [Localité 3] à se faire justice à elle-même et à suspendre son obligation de paiement des loyers.

S'agissant de la reprise prétendument injustifiée des lieux, la bailleresse intimée fait valoir que cette reprise a été effectuée en vertu de l'ordonnance dont appel ainsi que d'une ordonnance du premier président de la cour d'appel en date du 21 décembre 2023, constatant que la demande d'arrêt de l'exécution provisoire n'était pas soutenue.

Elle relève par ailleurs les diverses mentions figurant à l'acte de signification de l'ordonnance de référé du 7 décembre 2023, au commandement de quitter les lieux du 8 décembre 2023, dans un courrier du commissaire de justice du même jour, du commandement aux fins de saisie-vente, au procès-verbal de saisie-vente du 20 décembre 2023, au procès-verbal de reprise du 20 décembre 2023 et à la dénonciation de ce procès-verbal du 22 décembre 2023, que le restaurant était fermé et sans activité depuis plusieurs semaines et que les meubles réfrigérés étaient vides ou quasiment vides.

Elle soutient que la reprise des lieux était donc parfaitement régulière.

S'agissant des demandes de provision, la bailleresse rétorque qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses en ce qu'il a été démontré que les manquements invoqués n'étaient pas justifiés, outre que les préjudices allégués ne sont pas étayés.

Sur la réalisation de travaux, elle fait observer que ces demandes ne sont pas évoquées dans le corps des conclusions de l'appelante ; qu'elles tendent à l'installation d'un compteur d'eau et à la création d'une nouvelle extraction, tandis qu'elle a démontré n'avoir commis aucun manquement à ces sujets.

La société [Adresse 4] conteste enfin toute bonne foi de l'appelante, faisant remarquer que la situation d'impayés a débuté un mois après la signature du bail, que la société PNR [Localité 3] tente de lui imputer la responsabilité de l'échec de son exploitation de pock bowl, que le dépôt de garantie n'a pas vocation à s'imputer sur les loyers et charges, que malgré les promesses de règlements, la dette s'élève au 22 avril 2024 à la somme de 40 491,55 euros, date à laquelle les clés des locaux lui ont été restituées par le commissaire de justice, après le prononcé d'une ordonnance de caducité, la société PNR [Localité 3] ne s'étant pas présentée devant le juge de l'exécution qu'elle avait saisi le 8 février 2024.

Sur ce,

Sur la saisine de la cour :

En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

S'agissant du grief tiré du non-respect des principes directeurs du procès par le premier juge, il doit être constaté que la société PNR [Localité 3] n'en tire aucune conséquence en terme de prétention, et ne demande notamment pas dans le dispositif de ses conclusions la nullité de l'ordonnance querellée, seule sanction envisageable pour un tel manquement.

La cour considère donc qu'elle n'est pas saisie de demande à ce titre et ce moyen n'a en conséquence pas lieu d'être examiné, étant relevé qu'en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, la cour aurait en tout état de cause évoqué l'affaire au fond.

De même, si dans le corps de ses écritures l'appelante sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'est pas non plus saisie de cette demande, étant par ailleurs observé qu'une telle suspension ne peut en tout état de cause être prononcée que s'il est parallèlement demandé des délais de paiement, ce que l'appelante ne fait pas.

S'agissant des demandes aux fins de voir enjoindre à la bailleresse de réaliser des travaux, si elles sont énoncées dans le dispositif des conclusions de l'appelante, en revanche, elles ne sont pas formulées ni développées dans le corps des écritures, lesdits travaux étant uniquement abordés par l'appelante afin de tenter de justifier une exception d'inexécution. La cour n'est donc pas non plus valablement saisie des demandes d'injonctions au titre de travaux, pas davantage que de la demande d'indemnité de 1 000 euros par jours de fermeture nécessités pour la réalisation desdits travaux par la bailleresse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes y afférant :

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit à son preneur la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée.

L'inexécution par le bailleur de ses obligations peut constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers si ce manquement apparaît suffisamment grave pour autoriser le locataire à suspendre le paiement des loyers.

En ce qui concerne la problématique de la hotte, l'appelante ne démontre nullement que son changement aurait été convenu lors de la conclusion du bail. Les échanges de courriels qu'elle communique à ce sujet font simplement état d'une demande de sa part dans le cadre d'un projet de changement de hotte, à laquelle il lui a été répondu qu'il fallait attendre l'accord du syndic, lequel pouvait prendre du temps en raison du changement de gestionnaire en cours.

Ces éléments ne justifient aucunement un quelconque manquement de la bailleresse à cet égard.

De même, est insuffisamment probant l'existence d'un seul courriel émanant de l'appelant du 8 novembre 2023 mentionnant 'la société TLP plomberie est bien passée ce matin malheureusement elle n'a pas trouvé la colonne en question' pour caractériser une faute de la bailleresse concernant des frais prétendument indus de consommation d'eau.

L'appelante ne caractérise pas davantage avoir été confrontée à une défaillance du chauffe-eau.

Dans ces conditions, aucune exception d'inexécution ne peut légitimement être invoquée par la locataire.

Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai requis, la clause résolutoire du bail s'est retrouvée acquise ainsi que l'a justement retenu le premier juge.

L'ordonnance querellée sera confirmée sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes.

Sur la reprise des lieux :

La reprise des lieux étant intervenue en exécution d'une décision de justice exécutoire par provision, confirmée en appel rien ne justifie la demande de l'appelante aux fins d'obtenir leur restitution.

Elle en sera déboutée.

Sur les demandes de provisions de la société PNR [Localité 3] :

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Comme il a été ci-dessus examiné, aucune faute ne peut être valablement reprochée à la bailleresse.

En outre, l'appelante se contente d'invoquer des préjudices matériels et de manque à gagner, sans verser aucune pièce susceptible de les démontrer.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société PNR [Localité 3].

Sur les demandes accessoires :

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société PNR [Localité 3] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société [Adresse 4] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire,

Confirme l'ordonnance du 26 octobre 2023,

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de reprise des lieux et de provisions de la société PNR [Localité 3],

Dit que la société PNR [Localité 3] supportera les dépens d'appel,

Condamne la société PNR [Localité 3] à verser à la société [Adresse 4] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.