CA Montpellier, 5e ch. civ., 17 septembre 2024, n° 21/06486

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 juin 2018, la SCI Jean Laurent a donné à bail, sous conditions suspensives, à la société Ange, une des cellules du centre commercial dont elle était propriétaire sur la commune de Le Crès (34). L'activité convenue était, notamment, une activité de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie.

Par un accord de substitution, la société Cresange s'est substituée à la société Ange dans ses droits et obligations, en qualité de preneur du bail, la prise d'effet du bail ayant été fixée au 1er mars 2019 et la remise des clés du local étant intervenue le 19 avril 2019.

Dès le lendemain, la société Cresange a alerté le bailleur sur le dysfonctionnement du système de sécurité incendie et a fait établir un devis des réparations afin de mettre l'installation en conformité.

Par courrier du 7 juin 2019, la société Cresange a mis en demeure son bailleur de faire réaliser les travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie.

Le 8 juillet 2019, le bailleur n'ayant pas déféré, la société Cresange a fait procéder aux travaux.

Par courrier du 10 juillet 2019, elle a sollicité du bailleur qu'il lui rembourse le montant de ces travaux, en vain.

Par acte du 6 septembre 2019, la société Cresange a fait assigner la SCI Jean Laurent devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner à lui payer notamment la somme de 19 032 euros correspondant au remboursement des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie, la somme de 1 564.74 euros correspondant au montant de la facture du 20 janvier 2020 et de la facture du 2 juin 2020, la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice résultant pour elle de l'entretien des parties communes réalisé par ses soins aux lieu et place du bailleur et la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement rendu le 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Débouté la SAS Cresange de sa demande de remboursement des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de remboursement des factures des 20 janvier 2020 et 2 juin 2020 ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de dommages et intérêts résultant de l'entretien des parties communes ;

Débouté la SCI Jean Laurent de sa demande de résiliation du bail commercial ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouté la SCI Jean Laurent de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamné la SAS Cresange à payer à la SCI Jean Laurent la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la SAS Cresange aux entiers dépens.

Sur la mise en conformité du système incendie, les premiers juges ont relevé que le contrat liant les parties prévoyait que le preneur devait réaliser à ses frais les travaux d'aménagement et de mise aux normes des locaux loués en vue de la location, notamment en matière de sécurité, que la société Cresange ne produisait aucune pièce permettant de démontrer que l'ouverture de son magasin était conditionnée à la réalisation des travaux litigieux, qu'ils avaient été rendus nécessaires de par l'activité de boulangerie exercée par la société Cresange, activité qui imposait d'équiper le bâtiment de jets de lance de type RIA, de sorte que, dans ces conditions, les travaux étant contractuellement mis à la charge du preneur, la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation de délivrance.

Sur les factures du 30 janvier 2020, pour 512 euros, et du 2 juin 2020, pour 1 052,74 euros, concernant des frais d'entretien et des charges récupérables relatifs à l'entretien du système d'incendie, les premiers juges ont retenu que si la société Cresange soutenait que ces travaux étaient liés à des non conformités initiales du système d'incendie, elle ne le démontrait pas, que si elle arguait que le bailleur s'était engagé à prendre en charge ces frais au terme d'un mail du 3 juillet 2019, elle ne le produisait pas, enfin, que si elle soutenait qu'en application de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, les charges récupérables devaient être réparties entre les différents locataires occupant l'immeuble au prorata de la surface occupée, que c'était bien ce que prévoyaient les factures contestées, puisque sur chacune d'entre elles figurait la répartition en fonction de la surface du local, soit 360 m2, de sorte qu'il n'y a avait pas lieu de considérer que les factures litigieuses devaient rester à la charge de la bailleresse.

Sur les frais d'entretien des parties communes, les premiers juges ont retenu que si l'entretien des parties communes n'incombait pas à la seule société Cresange, celle-ci se plaignant alors de devoir entretenir les parties communes, à savoir les espaces verts et le nettoyage de l'arrière du bâtiment, pour solliciter une somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts, il s'agissait bien de charges récupérables par le bailleur sur les locataires, au prorata de leur surface occupée, que dans ces conditions, à défaut d'organisation entre les locataires pour l'entretien des parties communes, le bailleur était en droit d'éventuellement mandater des professionnels afin d'y procéder et de refacturer ses interventions, de sorte qu'à défaut de démontrer une attitude fautive de la bailleresse, de même qu'un préjudice, elle devait être déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail poursuivie par la SCI Jean Laurent, au motif d'un non-respect des stipulations contractuelles par la société Cresange, les premiers juges ont relevé que si en exécution du contrat de bail, la locataire aurait dû faire établir un nouvel état des lieux, une fois les travaux d'aménagement de son local achevés, ce qu'elle n'a pas fait et qu'elle ne contestait pas, il ressortait néanmoins des pièces produites que la bailleresse n'avait pas demandé à plusieurs reprises, comme elle le prétendait, l'établissement de cet état des lieux, de sorte que la faute alléguée ne justifiait pas la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes des parties, de dommages-intérêts au motif d'une résistance abusive, les premiers juges ont retenu que la société Cresange avait été déboutée de l'ensemble des prétentions, de sorte qu'elle ne justifiait d'aucune résistance abusive de la SCI Jean Laurent qui, pour sa part, ne justifiait d'aucun préjudice particulier.

La société Cresange a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2023, la société Cresange demande à la cour de :

« Vu les dispositions de l'article 1719 du code civil,

Vu les dispositions de l'article de l'article L. 145-40-2 du code de commerce,

Vu les dispositions de l'article L. 145-15 du code de commerce,

Vu les dispositions de l'article 1222 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 1170 du code civil ;

Déclarer l'appelant recevable et bien fondé en son appel ;

Réformer la décision du 12 octobre 2021 du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle a :

Débouté la SAS Cresange de sa demande de remboursement des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de remboursement des factures des 20 janvier 2020 et 2 juin 2020 ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de dommages et intérêts résultant de l'entretien des parties communes ;

Débouté la SAS Cresange de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamné la SAS Cresange à payer à la SCI Jean Laurent la somme de 2 000 euros (deux milles euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la SAS Cresange ;

Condamné la SAS Cresange aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Juger qu'en refusant de faire réaliser les travaux de mise en conformité du réseau RIA de l'ensemble commercial dont elle est propriétaire, la SCI Jean Laurent a manqué, à l'égard de la société Cresange, à son obligation de délivrer les lieux loués conformes à leur destination contractuelle ;

Juger que la société Cresange est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes qu'elle a été contrainte d'avancer pour mettre en conformité le réseau RIA dont est propriétaire la SCI Jean Laurent ;

En conséquence,

Condamner la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 19 032,00 euros correspondant au remboursement des travaux de mise en conformité du réseau RIA ;

Juger que cette somme est définitivement due par la SCI Jean Laurent ;

Condamner la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 1 564,74 euros correspondant au montant de la facture du 20 janvier 2020 et de la facture du 2 juin 2020 ;

Condamner la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 4 000,00 euros à titre d'indemnisation du préjudice résultant pour elle de l'entretien des parties communes réalisé par ses soins aux lieu et place de la SCI Jean Laurent ;

Condamner la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 15 000,00 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour l'essentiel, sur la mise en conformité du système incendie, la société Cresange estime que les clauses du bail en litige, de transfert des travaux de mise en conformité à la charge du preneur, sont insuffisamment précises pour transférer à sa charge la mise en conformité du local à la réglementation incendie, qu'en effet, le bail ne prévoit pas expressément et précisément que la mise aux normes de sécurité incendie incombe au preneur, qu'en tout état de cause, le réseau RIA est un élément d'équipement commun dont la mise en conformité ne saurait être mise à sa charge.

A ce titre, elle avance que les premiers juges se sont fondés sur l'avis de la société Bureau Veritas pour estimer que c'était l'activité de la boulangerie qui imposait d'équiper le bâtiment de jets de lances RIA alors que, selon elle, à aucun moment la société Bureau Veritas ne vise la boulangerie dans son mail, de sorte que, toujours selon elle, la déduction des premiers juges est ainsi incompréhensible et n'a aucun sens. Au visa de l'article R. 143-19 du code de la construction et de l'habitation, elle entend rappeler que le classement d'un établissement recevant du public (ERP) ne dépend pas de l'activité d'un établissement mais des seuils d'accueil de l'ERP, qu'en l'espèce, le classement de l'ensemble commercial en 2ème ou 3ème catégorie n'est pas du fait de la boulangerie mais du centre commercial dans son ensemble, que les jets de lance RIA étaient d'ailleurs préexistants à l'installation de la boulangerie, qui n'a fait que demander la réalisation, par son propriétaire, des travaux de mise aux normes nécessaires, que la mise en place d'un suppresseur était donc indispensable à la mise en conformité du réseau RIA commun à l'ensemble commercial, qu'à défaut, le centre commercial dans son ensemble risquait d'être fermé.

La société Cresange indique enfin que dans la mesure où la commission de sécurité allait rendre un avis défavorable et qu'un arrêté de fermeture allait être prononcé, elle était dans une situation d'urgence et donc fondée à faire procéder aux travaux à ses frais avancés et qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes qu'elle a été contrainte d'avancer pour mettre en conformité le réseau RIA qui, dans la mesure où elle relève de l'obligation de délivrance du bailleur, seront définitivement à la charge de la SCI Jean Laurent.

S'agissant des factures des 30 janvier 2020, pour 512 euros, et 2 juin 2020, pour 1 052,74 euros, et pour l'essentiel, la société Cresange avance qu'il s'agit de charges communes et que par mail du 3 juillet 2019, la SCI Jean Laurent s'était expressément engagée à prendre en charge ces coûts.

Sur les frais d'entretien des parties communes, la société Cresange avance qu'à l'instar de l'entretien du système de sécurité incendie, elle ne saurait prendre en charge l'entretien des parties communes de l'ensemble commercial et entend rappeler que la Cour de cassation a pu juger que dans un centre commercial dont le bailleur est propriétaire, le bailleur a une obligation de délivrance notamment s'agissant de l'obligation d'entretien des parties communes, qui sont considérées comme des « accessoires nécessaires » aux locaux loués et, qu'en l'espèce et au surplus, le bail ne permet pas de mettre à la charge du preneur l'entretien des espaces extérieurs.

Sur la résistance abusive de la SCI Jean Laurent, la société Cresange avance notamment qu'elle s'est vue menacée par la commission de sécurité d'un arrêté de fermeture, ce alors que l'ouverture de son commerce était imminente et qu'elle a dû investir du temps sur une problématique qui lui était étrangère, ce alors qu'elle devait se mobiliser à 100 % sur l'ouverture de son commerce.

Dans ses dernières conclusions du 6 mai 2022, la SCI Jean Laurent demande à la cour de :

« Vu les articles 1101 et 1103 du code civil,

Vu l'article L. 145-40-2 du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial en date du 26 juin 2018,

Vu les pièces produites,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 12 octobre 2021 ;

Confirmer intégralement le jugement en date du 12 octobre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Condamner la société Cresange au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

Pour l'essentiel, sur les travaux de mise en conformité du système incendie, la SCI Jean Laurent entend rappeler que le contrat de bail commercial conclu le 26 juin 2018 avec la société Cresange a été accepté et signé par les deux parties et contient des dispositions spécifiques et particulières contractualisées entre les parties concernant les travaux de conformité touchant à la sécurité, et que ces dispositions sont suffisamment claires, précises et expresses pour que les travaux de conformité touchant à la sécurité soient mis à la charge du preneur.

Elle entend également rappeler que les travaux litigieux ont été rendus nécessaires en raison de l'activité de boulangerie exercée par la société Cresange.

Elle rappelle enfin la distinction qui doit être opérée entre, d'une part, le système suppresseur, qui est propre à l'activité de boulangerie exercée par la société Cresange, qui doit donc être pris en charge par elle, et le système de sécurité incendie, qui fait l'objet d'une refacturation au titre des charges, et ce au prorata de la surface occupée, renvoyant à la lecture des factures des 30 janvier 2020 et 2 juin 2020.

S'agissant du paiement de ces deux factures, la SCI Jean Laurent demande la confirmation du jugement entrepris, en ce que les premiers juges ont retenu qu'il s'agissait de charges récupérables dont le bailleur pouvait en solliciter le remboursement auprès de son preneur.

Sur les frais d'entretien des parties communes, la SCI Jean Laurent entend qu'il soit relevé que la société Cresange, d'une part, n'apporte pas la preuve d'un quelconque préjudice, d'autre part, que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, qui est d'ordre public, met à la charge de chaque copropriétaire, au prorata de la surface louée, l'entretien des parties communes.

S'agissant des prétentions indemnitaires de la société Cresange, la SCI Jean Laurent demande la confirmation du jugement dont appel, pour les motifs pris par les premiers juges.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 10 juin 2024.

MOTIFS

1. Sur les travaux de mise en conformité du système incendie

En vertu des dispositions des articles 1101 et 1103 du code civil, les parties à un contrat sont tenues de respecter les obligations qui en découlent et qui ont été consenties par elles.

S'agissant des travaux de mise en conformité, ceux-ci sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire exprimée de manière expresse.

Comme le rappelle justement la SCI Jean Laurent, depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, la Cour de cassation examine le caractère exprès de la clause et les parties doivent veiller à exprimer leur commune intention de la manière la plus précise et la plus claire.

A défaut, en vertu du principe selon lequel les clauses s'interprètent en faveur de celui qui s'oblige, en l'occurrence le preneur, la jurisprudence écarte les clauses insuffisamment précises.

En l'espèce, si le bail liant les parties stipule que « Les sociétés co-preneurs, dont notamment le PRENEUR réalisent, à leurs frais exclusifs, les travaux d'aménagement et de mise aux normes respectifs des locaux loués en vue de la présente location, notamment en matière d'hygiène, de sécurité, de salubrité, et d'accessibilité aux personnes handicapées (') », cette clause est toutefois insuffisamment précise pour s'appliquer aux travaux de mise conformité aux normes incendie, d'autant que ceux qui sont en débat sont relatifs à la mise aux normes du réseau RIA du centre commercial, dans son ensemble et non pas uniquement des locaux donnés à bail à la société Cresange, même en considération de l'activité qui y est poursuivie, de boulangerie, dès lors qu'il ressort de l'avis de la commission de sécurité, des échanges avec la société DE2C et la société Bureau Veritas ainsi que du rapport de M. [R] qu'il n'était pas conforme à la réglementation incendie avant la réalisation des travaux de la société DE2C, aux frais avancés de la société Cresange, de sorte qu'il doit être retenu que ces locaux étaient affectés d'un vice affectant la sécurité du local commercial, laquelle relève de l'obligation de délivrance du bailleur, en vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil.

Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Cresange de sa demande de remboursement des travaux réalisés sur le système de sécurité incendie et des factures d'entretien de l'alarme incendie.

Statuant à nouveau, la SCI Jean Laurent sera condamnée à payer à la société Cresange la somme de 19 032,00 euros correspondant au remboursement des travaux de mise en conformité du réseau RIA, outre la somme de 1 564,74 euros correspondant au montant de la facture du 20 janvier 2020 et de la facture du 2 juin 2020, la cour relevant des factures produites qu'elles correspondent aux frais d'entretien du système d'incendie.

2. Sur les prétentions indemnitaires de la société Cresange

Pour fonder ses prétentions indemnitaires, la société Cresange entend rappeler, d'une part, que si l'article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit que l'entretien des parties communes incombe aux locataires au prorata de la surface louée, pour autant, il s'agit de la répartition du coût et non de la réalisation de l'entretien en lui-même, d'autre part, que dans un centre commercial, le bailleur a une obligation de délivrance notamment s'agissant de l'obligation d'entretien des parties communes, qui sont considérées comme des accessoires nécessaires aux locaux loués.

Cependant, comme l'ont justement relevé les premiers juges, sur ce fondement, la société Cresange ne justifie ni d'une attitude fautive de la SCI Jean Laurent, ni d'un préjudice, ce qui n'est pas utilement contredit en cause d'appel, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires en réparation du préjudice allégué, au motif d'un défaut d'entretien des parties communes et au motif d'une résistance abusive de la bailleresse, la société Cresange échouant à démontrer qu'elle aurait eu une attitude abusive.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI Jean Laurent sera condamnée aux dépens de l'appel.

La SCI Jean Laurent sera en outre condamnée à payer à la société Cresange la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 12 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté la SAS Cresange de sa demande de remboursement des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie et de sa demande de remboursement des factures des 20 janvier 2020 et 2 juin 2020 ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 19 032 euros correspondant au remboursement des travaux de mise en conformité du réseau RIA ;

CONDAMNE la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 1 564,74 euros correspondant au montant de la facture du 20 janvier 2020 et de la facture du 2 juin 2020 ;

CONDAMNE la SCI Jean Laurent à payer à la société Cresange la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;

CONDAMNE la SCI Jean Laurent aux dépens de l'appel.