CA Nîmes, 1re ch., 12 septembre 2024, n° 23/01034
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01034 - N°Portalis DBVH-V-B7H-IYIZ
ID
Tribunal judiciaire de PRIVAS
07 février 2023 RG:22/00027
[X]
[I]
C/
[R]
[E]
[E]
Grosse délivrée
le 12/09/2023
à Me Roland Darnoux
à Me Elsa Tollis
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 07 février 2023, N°22/00027
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre
Mme Delphine Duprat, conseillère
M. Nicolas Maury, conseiller
GREFFIER :
Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
INTIMÉS À TITRE INCIDENT
M. [F] [X]
né le 7 août 1973 au Maroc
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Roland Darnoux de la Selafa Avocajuris, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Ardèche
Mme [G] [I] épouse [X]
née le 4 janvier 1974 à [Localité 10] (74)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Roland Darnoux de la Selafa Avocajuris, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'Ardèche
INTIMÉES :
APPELANTES À TITRE INCIDENT
Mme [T] [R]
née le 12 juillet 1945 à [Localité 19] (07)
[Adresse 17],
[Adresse 17]
[Localité 8]
Mme [K] [E]
née le 30 décembre 1968 à [Localité 18] (69)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Mme [H] [E] épouse [N]
née le 6 Mai 1966 à [Localité 21] (69)
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représentées par Me Elsa Tollis de la Selarl Tollis, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
Représentées par Me Mélanie Cozon, plaidante, avocate au barreau de Valence
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 4 mars 2021 par Me [U] [A], notaire au [Localité 12] (07), Mme [T] [R] et ses filles [K] et [H] [E] venant aux droits de leur père décédé [Z] [E] ont vendu à M. [F] [X] et son épouse [G] née [I] un chalet en bois avec terrain lieudit [Adresse 13] cadastré au [Localité 11] (07) section G n° [Cadastre 3] au prix de 4 500 euros.
Le 24 mars 2021 le maire de la commune du [Localité 12] a pris un arrêté de péril imminent en considération du risque immédiat d'effondrement et de glissement de terrain, ordonné l'évacuation du bien et en a interdit l'accès.
Par assignations délivrées les 24 novembre, 14 et 20 décembre 2021, M. et Mme [X] ont fait citer les venderesses devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement du 7 février 2023 :
- les a déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte de vente du 4 mars 2021 et de leurs demandes indemnitaires,
- a débouté les défenderesses de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- a condamné les requérants aux dépens,
- les a condamnés à payer aux défenderesses la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 22 mars 2023 M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai non contestées.
Par conclusions incidentes régulièrement signifiées le 5 juin 2023 les intimées ont demandé au conseiller de la mise état de la cour de radier l'appel faute pour les appelants d'avoir acquitté le montant de la condamnation mise à leur charge par le tribunal au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner à leur verser une somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions et pièces régulièrement signifiées le 14 septembre 2023 les appelants ont justifié avoir réglé les causes du jugement objet de l'appel et par ordonnance du 28 septembre 2028 le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'instance incidente, condamné M. [F] [X] et son épousé [G] née [I] aux dépens et à payer à Mmes [T] [R], [K] [E] et [H] [E] épouse [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 3 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 17 juin 2024.
Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 juin 2023 M. et Mme [X] demandent à la cour :
- de réformer le jugement,
- de prononcer l'annulation pour dol de la vente de la parcelle de terrain avec chalet en bois située lieudit [Adresse 13], cadastrée section G au [Localité 11] n°[Cadastre 3], passée entre eux d'une part, et Mmes [T] [R], [K] et [H] [E] d'autre part, selon acte dressé le 4 mars 2021 par Me [U] [A], notaire associé, et à titre subsidiaire pour défaut d'information et au titre de la garantie d'éviction,
- de condamner les intimées, tenues solidairement,
- à leur rembourser la somme de 5 181 euros au titre du prix d'acquisition et des frais de vente,
- à leur verser des indemnités
- de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- de 4 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les débouter de leurs demandes et moyens,
- de les condamner, tenues solidairement, aux entiers dépens.
Ils soutiennent que, certes informés oralement qu'une crue de la rivière survenue en 2014 avait provoqué un éboulement de terre sur la parcelle vendue et que des travaux de soutènement devaient être réalisés, pour autant ni l'urgence ni l'ampleur de ces travaux ne leur avaient jamais été notifiés, et que l'acte est resté totalement taisant sur la dangerosité des lieux, et le péril imminent, et qu'ils se sont engagés en méconnaissance totale de l'impropriété des lieux, en l'état, à l'habitation, ainsi que des décisions d'urbanisme de 2015 et du coût des travaux représentant plus de sept fois le prix de vente.
Ils prétendent que les venderesses avaient connaissance du coût exorbitant de ces travaux et de l'expiration de la décision de non-opposition de l'administration à leur réalisation ainsi que du risque d'opposition à une nouvelle demande.
Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 septembre 2023 Mmes [T] [R] et [H] et [K] [E] demandent à la cour
- de confirmer le jugement entrepris, sauf à l'infirmer en ce qu'il les a déboutées de leur demande d'indemnité au titre de la procédure abusive engagée à leur encontre,
Jugeant à nouveau
- de condamner solidairement les appelants à leur verser une indemnité de 1 000 euros de ce chef,
- de réformer ce jugement en ce qu'il a limité à 1 000 euros l'indemnité qui leur a été octroyée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Jugeant à nouveau
- de condamner solidairement les appelants à leur verser les sommes actualisées de :
- 4 110,21euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance,
- 2 358,40 euros au titre de l'article 700 du même code en cause d'appel,
- de les condamner solidairement aux entiers dépens, de première instance comme d'appel
Elles contestent toute réticence dolosive de leur part, soutiennent avoir fait preuve d'une parfaite loyauté dans l'information précontractuelle délivrée aux acquéreurs et excipent de l'aveu de ceux-ci à cet égard devant un expert ; elles soutiennent avoir ignoré jusqu'à la présente procédure l'existence du devis de travaux de réparation et n'avoir en conséquence pas pu en cacher la teneur aux acquéreurs avant la vente.
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE :
Aux termes des articles 1128, 1130, 1131, 1137 et 1139 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties,
2° Leur capacité de contracter,
3° Un contenu licite et certain.
L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat
Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.
* sur la demande de nullité de la vente pour dol
Pour dire non établi que les consorts [R]-[E] avaient dissimulé intentionnellement une information qu'ils savaient déterminante pour les époux [X] de sorte qu'aucun dol n'était caractérisé, le tribunal a retenu que ne pouvait être décelée aucune intention de la part des vendeurs de dissimuler l'ampleur des travaux, clairement portée à la connaissance des acquéreurs potentiels par la petite annonce de vente du bien.
Il incombe aux appelants de rapporter la preuve du dol dont ils excipent pour solliciter l'annulation de la vente.
Ils produisent à cet effet le projet de l'acte de vente litigieux régularisé le 4 mars 2021 entre eux et d'une part Mme [T] [R] divorcée [E], propriétaire pour la moitié, et Mmes [H] et [K] [E], propriétaires chacune d'un quart du chef de leur père [Z] [E] décédé le 13 novembre 2020, portant sur la parcelle de terrain avec chalet en bois cadastré lieudit [Adresse 13] à [Localité 16] section G n° [Cadastre 3] pour 2a 68 ca au prix de 4 500 euros, et mentionnant :
- au titre de la désignation des biens : 'L'acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d'une plus ample désignation ou d'autres précisions concernant leur consistance',
- au chapitre 'Certificat d'urbanisme' : 'un certificat d'urbanisme n°CUa007 049 B0002 délivré le 4 janvier 2020 au titre de l'article L.410-1 a) du code de l'urbanisme est demeuré ci-annexé.
Ce document contient notamment les renseignements suivants :
- les règles d'urbanisme applicables au terrain,
- les limitations administratives au droit de propriété ( servitudes d'utilité publique, droit de préemption...),
- la liste des taxes et participations d'urbanisme ( taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...).
A ce sujet, les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire du caractère informatif du certificat d'urbanisme et font leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions de celui-ci'.
- au titre 'Protection de l'environnement et santé publique Risques naturels, miniers et technologiques': 'conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement, il est ici précisé que l'immeuble est situé dans une zone :
- couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,
- couverte par un plan de prévention des risques miniers,
- couvertes par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé,
- de sismicité définie par décret en Conseil d'Etat,
ainsi qu'il résulte de l'arrêté préfectoral (...) intervenu pour le département de l'Ardèche le 11 décembre 2018 sous le numéro 07200181211002. En conséquence, (...) un état des risques est demeuré ci-annexé.
L'acquéreur reconnaît avoir été informé tant par le notaire soussigné que connaissance prise par lui-même des règles d'urbanisme et de prévention des risques prévisibles liés à la localisation de l'immeuble (...).'
Le certificat d'urbanisme visé comme annexé à l'acte est produit par les intimées de même que l'état des risques mentionnant expressément le risque d'inondation de la parcelle concernée.
Ils produisent en outre :
- une facture d'un montant de 660 euros établie le 31 octobre 2014 par la société Hilaire Jean et Fils à l'attention de M. [Z] [E] pour 'l'étaiement en urgence du chalet (déplacement d'urgence pour intervention de calage avec des ver(r)ins en provisoire de 3 points concernant les piliers, fondation du chalet côté rivière et la dépose des étais après autorisation de l'expert durée de location des étais maximum 1 an)'
- un devis établi à l'intention de celui-ci le 24 février 2015 par la même société, d'un montant de 33 565,20 euros pour des 'travaux suite aux dégâts d'orage survenu en octobre 2014 - Le Village - Mur de soutènement en béton y compris les terrassements',
- ainsi qu'une décision du 9 mars 2015 de non-opposition du responsable du pôle Eau du service Environnement de la Direction Départementale des territoires de la Préfecture de l'Ardèche à la déclaration de travaux effectuée par M. [E] pour 'la reconstruction d'un mur de soutènement sur 25 ml sur la rivière Dorne sur la commune [Localité 16]', valable pour une durée de 3 ans.
Ils produisent également la copie d'un avis défavorable du maire du [Localité 11] du 12 janvier 2021 à une demande de certificat d'urbanisme effectuée par l'office notarial de [Adresse 15], concernant l'immeuble objet du litige, motivé de la manière suivante : 'dangerosité liée à la proximité de la rivière, bâtiment en péril imminent', 'bâtiment endommagé par la précédente crue', 'pas de voie d'accès motorisée, seule présence d'un sentier très pentu' et ' pas d'aire de stationnement'.
Ils prétendent que ces documents, antérieurs à la conclusion de la vente, n'ont été portés à leur connaissance qu'à l'occasion de la procédure, leur ont été volontairement dissimulés par les vendeurs et sont de telle nature qu'ils n'auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes s'ils en avaient eu connaissance.
Ces documents ont été établis par une entreprise privée à l'attention du propriétaire indivis du bien vendu [Z] [E], décédé avant la signature de l'acte de vente, pour les trois premiers, à l'attention de l'office notarial en charge de la vente, pour le quatrième et il n'est pas démontré que les appelants en ont eu connaissance avant la vente.
Réciproquement, les venderesses soutiennent qu'en raison du divorce de Mme [R] et de M. [E] et des mauvaises relations entre elles et celui-ci, elles n'ont eu accès aux devis et facture qu'après son décès en novembre 2020, et les appelants ne démontrent pas qu'elles en avaient connaissance avant la signature de l'acte.
Ils ne démontrent pas non plus que le notaire, auteur de la demande d'avis sur la délivrance d'un nouveau certificat d'urbanisme déposée le 22 décembre 2020 auprès de la mairie du [Localité 11], et qui ne fait aucune référence à l'avis défavorable du maire dans son courrier du 16 février 2021 à M. [X] lui notifiant sa faculté de renonciation en application de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, aurait porté cet avis défavorable du maire à la connaissance des venderesses avant la signature de l'acte authentique.
Ces faits ne démontrent donc pas de la part des venderesses une dissimulation volontaire de la nature et l'ampleur des travaux nécessaires comme soutenu par les appelants, alors que de surcroît ce n'est que par arrêté du 24 mars 2021 que le maire de la commune leur a notifié en leur qualité de nouveaux propriétaires un arrêté à effet immédiat d'évacuation et d'interdiction d'accès à la parcelle G [Adresse 4] et aux bâtiments implantés sur cette parcelle compte-tenu
'- du risque d'effondrement des parties en surplomb des deux chalets situés dans le lit de [Localité 14] sur cette parcelle (...) déjà endommagés par une première crue, - du risque de glissement de terrain dans une position déjà instable du fait de cette crue et - du risque élevé d'effondrement de la partie qui reste en élévation, aggravé en cas de conditions climatiques défavorables'.
Les intimées produisent de leur côté le texte de la petite annonce passé par l'intermédiaire du site www.leboncoin.fr le 24 septembre 2020 par '[Courriel 20]' ainsi libellée :
'Chalets au calme bord de ruisseau A VENDRE EN L'ETAT chalet de 28 m², habitable, meublé, tout confort, très sain intérieurement, au calme, en bordure de ruisseau + petit chalet de 8 m², sous abri (carport ) sur 250 m² de terrain, beau site au calme au coeur de l'Ardèche. 20 mn du [Localité 12]. Idéal pour résidence secondaire, pécheurs (sic), chasseurs, randonneurs, bricoleurs....
Gros travaux de terrassement à prévoir suite sinistre inondation de 2014, catastrophe naturelle !
TRÈS PETIT PRIX pour cause de travaux importants pour sécuriser côté ruisseau et terrassement jardin. Photos supplémentaires et renseignements sur demande. Village : [Localité 16].'
Elles démontrent avoir correspondu par le biais de la messagerie du site avec 'dr watson' (pseudonyme possible de M. [X]) et avoir envoyé plusieurs photos du bien, après quoi celui-ci a écrit 'je peux vous en donner un peu(t) plus pour être sûr de pouvoir l'acquérir tenez moi informe(r) svp dans la soirée' ce qui peut expliquer que le prix de vente de 3 000 euros de la petite annonce ait été porté à 4 500 euros à l'acte authentique auquel il est rappelé qu'il est mentionné que l'acquéreur a visité le bien, et auquel il apparaît que ce bien avait été acquis par M. et Mme [E] le 5 décembre 2003 au prix de 24 400 euros.
Ainsi la preuve du dol n'est pas rapportée et le jugement doit être confirmé sur ce point.
* sur la nullité de la vente pour défaut d'information
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Ces dispositions complètent en tant que de besoin celles de l'article 1130 précité.
Il résulte des précédents développements que les appelants ne démontrent pas que l'une ou l'autre des venderesses parties au contrat de vente ait manqué à son obligation de les informer d'une information en lien direct avec le contenu du contrat ou leur qualité et le jugement sera encore confirmé sur ce point.
* sur la garantie d'éviction
Aux termes de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
Il résulte des précédents développements que les appelants ne démontrent pas que l'une ou l'autre des venderesses ait eu connaissance de l'avis défavorable du maire à la délivrance d'un nouveau certificat d'urbanisme avant la signature de l'acte, donné sur la demande de l'office notarial du 22 décembre 2020 et le jugement sera encore confirmé sur ce point.
A cet égard, l' 'attestation' du 1er avril 2022 de [Y] [V], maire de la commune du [Localité 11], non conforme aux prescriptions du code de procédure civile, et relatant des faits rapportés verbalement par des tiers, n'a pas de valeur probante.
* autres demandes
**demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des intimées
A l'appui de leur demande de réformation du jugement, qui les a déboutées de leur demande considérant que l'abus du droit d'agir n'était pas caractérisé, les intimées qualifient l'attitude procédurale des appelants de 'répréhensible' et prétendent que l'abus est ici caractérisé dès lors que 'persistant à nier l'évidence, ils se sont enferrés dans la procédure d'appel en se conten(t)ant de reproduire leur argumentaire de première instance sans véritablement former de critique contre le jugement, et que 'errare humanum est, perseverare diabolicum' (sic).'
Toutefois, elles échouent à caractériser, sinon à articuler, une faute quelconque imputable aux appelants seule susceptible de faire dégénérer en abus leur droit d'agir en justice.
Le jugement sera encore confirmé sur ce point.
**dépens et article 700
Les appelants qui succombent en leur appel devront supporter les dépens de la procédure d'appel en sus de ceux de la procédure en première instance.
L'équité ne commande pas ici de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 7 février 2023 ( RG n°22/00027)
Y ajoutant
Condamne M. [F] [X] et Mme [G] [I] épouse [X] aux dépens de la procédure d'appel.
Dit n'y avoir lieu ici de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01034 - N°Portalis DBVH-V-B7H-IYIZ
ID
Tribunal judiciaire de PRIVAS
07 février 2023 RG:22/00027
[X]
[I]
C/
[R]
[E]
[E]
Grosse délivrée
le 12/09/2023
à Me Roland Darnoux
à Me Elsa Tollis
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 07 février 2023, N°22/00027
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre
Mme Delphine Duprat, conseillère
M. Nicolas Maury, conseiller
GREFFIER :
Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
INTIMÉS À TITRE INCIDENT
M. [F] [X]
né le 7 août 1973 au Maroc
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Roland Darnoux de la Selafa Avocajuris, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Ardèche
Mme [G] [I] épouse [X]
née le 4 janvier 1974 à [Localité 10] (74)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Roland Darnoux de la Selafa Avocajuris, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'Ardèche
INTIMÉES :
APPELANTES À TITRE INCIDENT
Mme [T] [R]
née le 12 juillet 1945 à [Localité 19] (07)
[Adresse 17],
[Adresse 17]
[Localité 8]
Mme [K] [E]
née le 30 décembre 1968 à [Localité 18] (69)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Mme [H] [E] épouse [N]
née le 6 Mai 1966 à [Localité 21] (69)
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représentées par Me Elsa Tollis de la Selarl Tollis, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
Représentées par Me Mélanie Cozon, plaidante, avocate au barreau de Valence
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 4 mars 2021 par Me [U] [A], notaire au [Localité 12] (07), Mme [T] [R] et ses filles [K] et [H] [E] venant aux droits de leur père décédé [Z] [E] ont vendu à M. [F] [X] et son épouse [G] née [I] un chalet en bois avec terrain lieudit [Adresse 13] cadastré au [Localité 11] (07) section G n° [Cadastre 3] au prix de 4 500 euros.
Le 24 mars 2021 le maire de la commune du [Localité 12] a pris un arrêté de péril imminent en considération du risque immédiat d'effondrement et de glissement de terrain, ordonné l'évacuation du bien et en a interdit l'accès.
Par assignations délivrées les 24 novembre, 14 et 20 décembre 2021, M. et Mme [X] ont fait citer les venderesses devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement du 7 février 2023 :
- les a déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte de vente du 4 mars 2021 et de leurs demandes indemnitaires,
- a débouté les défenderesses de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- a condamné les requérants aux dépens,
- les a condamnés à payer aux défenderesses la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 22 mars 2023 M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai non contestées.
Par conclusions incidentes régulièrement signifiées le 5 juin 2023 les intimées ont demandé au conseiller de la mise état de la cour de radier l'appel faute pour les appelants d'avoir acquitté le montant de la condamnation mise à leur charge par le tribunal au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner à leur verser une somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions et pièces régulièrement signifiées le 14 septembre 2023 les appelants ont justifié avoir réglé les causes du jugement objet de l'appel et par ordonnance du 28 septembre 2028 le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'instance incidente, condamné M. [F] [X] et son épousé [G] née [I] aux dépens et à payer à Mmes [T] [R], [K] [E] et [H] [E] épouse [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 3 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 17 juin 2024.
Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 juin 2023 M. et Mme [X] demandent à la cour :
- de réformer le jugement,
- de prononcer l'annulation pour dol de la vente de la parcelle de terrain avec chalet en bois située lieudit [Adresse 13], cadastrée section G au [Localité 11] n°[Cadastre 3], passée entre eux d'une part, et Mmes [T] [R], [K] et [H] [E] d'autre part, selon acte dressé le 4 mars 2021 par Me [U] [A], notaire associé, et à titre subsidiaire pour défaut d'information et au titre de la garantie d'éviction,
- de condamner les intimées, tenues solidairement,
- à leur rembourser la somme de 5 181 euros au titre du prix d'acquisition et des frais de vente,
- à leur verser des indemnités
- de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- de 4 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les débouter de leurs demandes et moyens,
- de les condamner, tenues solidairement, aux entiers dépens.
Ils soutiennent que, certes informés oralement qu'une crue de la rivière survenue en 2014 avait provoqué un éboulement de terre sur la parcelle vendue et que des travaux de soutènement devaient être réalisés, pour autant ni l'urgence ni l'ampleur de ces travaux ne leur avaient jamais été notifiés, et que l'acte est resté totalement taisant sur la dangerosité des lieux, et le péril imminent, et qu'ils se sont engagés en méconnaissance totale de l'impropriété des lieux, en l'état, à l'habitation, ainsi que des décisions d'urbanisme de 2015 et du coût des travaux représentant plus de sept fois le prix de vente.
Ils prétendent que les venderesses avaient connaissance du coût exorbitant de ces travaux et de l'expiration de la décision de non-opposition de l'administration à leur réalisation ainsi que du risque d'opposition à une nouvelle demande.
Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 septembre 2023 Mmes [T] [R] et [H] et [K] [E] demandent à la cour
- de confirmer le jugement entrepris, sauf à l'infirmer en ce qu'il les a déboutées de leur demande d'indemnité au titre de la procédure abusive engagée à leur encontre,
Jugeant à nouveau
- de condamner solidairement les appelants à leur verser une indemnité de 1 000 euros de ce chef,
- de réformer ce jugement en ce qu'il a limité à 1 000 euros l'indemnité qui leur a été octroyée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Jugeant à nouveau
- de condamner solidairement les appelants à leur verser les sommes actualisées de :
- 4 110,21euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance,
- 2 358,40 euros au titre de l'article 700 du même code en cause d'appel,
- de les condamner solidairement aux entiers dépens, de première instance comme d'appel
Elles contestent toute réticence dolosive de leur part, soutiennent avoir fait preuve d'une parfaite loyauté dans l'information précontractuelle délivrée aux acquéreurs et excipent de l'aveu de ceux-ci à cet égard devant un expert ; elles soutiennent avoir ignoré jusqu'à la présente procédure l'existence du devis de travaux de réparation et n'avoir en conséquence pas pu en cacher la teneur aux acquéreurs avant la vente.
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE :
Aux termes des articles 1128, 1130, 1131, 1137 et 1139 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties,
2° Leur capacité de contracter,
3° Un contenu licite et certain.
L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat
Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.
* sur la demande de nullité de la vente pour dol
Pour dire non établi que les consorts [R]-[E] avaient dissimulé intentionnellement une information qu'ils savaient déterminante pour les époux [X] de sorte qu'aucun dol n'était caractérisé, le tribunal a retenu que ne pouvait être décelée aucune intention de la part des vendeurs de dissimuler l'ampleur des travaux, clairement portée à la connaissance des acquéreurs potentiels par la petite annonce de vente du bien.
Il incombe aux appelants de rapporter la preuve du dol dont ils excipent pour solliciter l'annulation de la vente.
Ils produisent à cet effet le projet de l'acte de vente litigieux régularisé le 4 mars 2021 entre eux et d'une part Mme [T] [R] divorcée [E], propriétaire pour la moitié, et Mmes [H] et [K] [E], propriétaires chacune d'un quart du chef de leur père [Z] [E] décédé le 13 novembre 2020, portant sur la parcelle de terrain avec chalet en bois cadastré lieudit [Adresse 13] à [Localité 16] section G n° [Cadastre 3] pour 2a 68 ca au prix de 4 500 euros, et mentionnant :
- au titre de la désignation des biens : 'L'acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d'une plus ample désignation ou d'autres précisions concernant leur consistance',
- au chapitre 'Certificat d'urbanisme' : 'un certificat d'urbanisme n°CUa007 049 B0002 délivré le 4 janvier 2020 au titre de l'article L.410-1 a) du code de l'urbanisme est demeuré ci-annexé.
Ce document contient notamment les renseignements suivants :
- les règles d'urbanisme applicables au terrain,
- les limitations administratives au droit de propriété ( servitudes d'utilité publique, droit de préemption...),
- la liste des taxes et participations d'urbanisme ( taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...).
A ce sujet, les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire du caractère informatif du certificat d'urbanisme et font leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions de celui-ci'.
- au titre 'Protection de l'environnement et santé publique Risques naturels, miniers et technologiques': 'conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement, il est ici précisé que l'immeuble est situé dans une zone :
- couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,
- couverte par un plan de prévention des risques miniers,
- couvertes par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé,
- de sismicité définie par décret en Conseil d'Etat,
ainsi qu'il résulte de l'arrêté préfectoral (...) intervenu pour le département de l'Ardèche le 11 décembre 2018 sous le numéro 07200181211002. En conséquence, (...) un état des risques est demeuré ci-annexé.
L'acquéreur reconnaît avoir été informé tant par le notaire soussigné que connaissance prise par lui-même des règles d'urbanisme et de prévention des risques prévisibles liés à la localisation de l'immeuble (...).'
Le certificat d'urbanisme visé comme annexé à l'acte est produit par les intimées de même que l'état des risques mentionnant expressément le risque d'inondation de la parcelle concernée.
Ils produisent en outre :
- une facture d'un montant de 660 euros établie le 31 octobre 2014 par la société Hilaire Jean et Fils à l'attention de M. [Z] [E] pour 'l'étaiement en urgence du chalet (déplacement d'urgence pour intervention de calage avec des ver(r)ins en provisoire de 3 points concernant les piliers, fondation du chalet côté rivière et la dépose des étais après autorisation de l'expert durée de location des étais maximum 1 an)'
- un devis établi à l'intention de celui-ci le 24 février 2015 par la même société, d'un montant de 33 565,20 euros pour des 'travaux suite aux dégâts d'orage survenu en octobre 2014 - Le Village - Mur de soutènement en béton y compris les terrassements',
- ainsi qu'une décision du 9 mars 2015 de non-opposition du responsable du pôle Eau du service Environnement de la Direction Départementale des territoires de la Préfecture de l'Ardèche à la déclaration de travaux effectuée par M. [E] pour 'la reconstruction d'un mur de soutènement sur 25 ml sur la rivière Dorne sur la commune [Localité 16]', valable pour une durée de 3 ans.
Ils produisent également la copie d'un avis défavorable du maire du [Localité 11] du 12 janvier 2021 à une demande de certificat d'urbanisme effectuée par l'office notarial de [Adresse 15], concernant l'immeuble objet du litige, motivé de la manière suivante : 'dangerosité liée à la proximité de la rivière, bâtiment en péril imminent', 'bâtiment endommagé par la précédente crue', 'pas de voie d'accès motorisée, seule présence d'un sentier très pentu' et ' pas d'aire de stationnement'.
Ils prétendent que ces documents, antérieurs à la conclusion de la vente, n'ont été portés à leur connaissance qu'à l'occasion de la procédure, leur ont été volontairement dissimulés par les vendeurs et sont de telle nature qu'ils n'auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes s'ils en avaient eu connaissance.
Ces documents ont été établis par une entreprise privée à l'attention du propriétaire indivis du bien vendu [Z] [E], décédé avant la signature de l'acte de vente, pour les trois premiers, à l'attention de l'office notarial en charge de la vente, pour le quatrième et il n'est pas démontré que les appelants en ont eu connaissance avant la vente.
Réciproquement, les venderesses soutiennent qu'en raison du divorce de Mme [R] et de M. [E] et des mauvaises relations entre elles et celui-ci, elles n'ont eu accès aux devis et facture qu'après son décès en novembre 2020, et les appelants ne démontrent pas qu'elles en avaient connaissance avant la signature de l'acte.
Ils ne démontrent pas non plus que le notaire, auteur de la demande d'avis sur la délivrance d'un nouveau certificat d'urbanisme déposée le 22 décembre 2020 auprès de la mairie du [Localité 11], et qui ne fait aucune référence à l'avis défavorable du maire dans son courrier du 16 février 2021 à M. [X] lui notifiant sa faculté de renonciation en application de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, aurait porté cet avis défavorable du maire à la connaissance des venderesses avant la signature de l'acte authentique.
Ces faits ne démontrent donc pas de la part des venderesses une dissimulation volontaire de la nature et l'ampleur des travaux nécessaires comme soutenu par les appelants, alors que de surcroît ce n'est que par arrêté du 24 mars 2021 que le maire de la commune leur a notifié en leur qualité de nouveaux propriétaires un arrêté à effet immédiat d'évacuation et d'interdiction d'accès à la parcelle G [Adresse 4] et aux bâtiments implantés sur cette parcelle compte-tenu
'- du risque d'effondrement des parties en surplomb des deux chalets situés dans le lit de [Localité 14] sur cette parcelle (...) déjà endommagés par une première crue, - du risque de glissement de terrain dans une position déjà instable du fait de cette crue et - du risque élevé d'effondrement de la partie qui reste en élévation, aggravé en cas de conditions climatiques défavorables'.
Les intimées produisent de leur côté le texte de la petite annonce passé par l'intermédiaire du site www.leboncoin.fr le 24 septembre 2020 par '[Courriel 20]' ainsi libellée :
'Chalets au calme bord de ruisseau A VENDRE EN L'ETAT chalet de 28 m², habitable, meublé, tout confort, très sain intérieurement, au calme, en bordure de ruisseau + petit chalet de 8 m², sous abri (carport ) sur 250 m² de terrain, beau site au calme au coeur de l'Ardèche. 20 mn du [Localité 12]. Idéal pour résidence secondaire, pécheurs (sic), chasseurs, randonneurs, bricoleurs....
Gros travaux de terrassement à prévoir suite sinistre inondation de 2014, catastrophe naturelle !
TRÈS PETIT PRIX pour cause de travaux importants pour sécuriser côté ruisseau et terrassement jardin. Photos supplémentaires et renseignements sur demande. Village : [Localité 16].'
Elles démontrent avoir correspondu par le biais de la messagerie du site avec 'dr watson' (pseudonyme possible de M. [X]) et avoir envoyé plusieurs photos du bien, après quoi celui-ci a écrit 'je peux vous en donner un peu(t) plus pour être sûr de pouvoir l'acquérir tenez moi informe(r) svp dans la soirée' ce qui peut expliquer que le prix de vente de 3 000 euros de la petite annonce ait été porté à 4 500 euros à l'acte authentique auquel il est rappelé qu'il est mentionné que l'acquéreur a visité le bien, et auquel il apparaît que ce bien avait été acquis par M. et Mme [E] le 5 décembre 2003 au prix de 24 400 euros.
Ainsi la preuve du dol n'est pas rapportée et le jugement doit être confirmé sur ce point.
* sur la nullité de la vente pour défaut d'information
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Ces dispositions complètent en tant que de besoin celles de l'article 1130 précité.
Il résulte des précédents développements que les appelants ne démontrent pas que l'une ou l'autre des venderesses parties au contrat de vente ait manqué à son obligation de les informer d'une information en lien direct avec le contenu du contrat ou leur qualité et le jugement sera encore confirmé sur ce point.
* sur la garantie d'éviction
Aux termes de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
Il résulte des précédents développements que les appelants ne démontrent pas que l'une ou l'autre des venderesses ait eu connaissance de l'avis défavorable du maire à la délivrance d'un nouveau certificat d'urbanisme avant la signature de l'acte, donné sur la demande de l'office notarial du 22 décembre 2020 et le jugement sera encore confirmé sur ce point.
A cet égard, l' 'attestation' du 1er avril 2022 de [Y] [V], maire de la commune du [Localité 11], non conforme aux prescriptions du code de procédure civile, et relatant des faits rapportés verbalement par des tiers, n'a pas de valeur probante.
* autres demandes
**demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des intimées
A l'appui de leur demande de réformation du jugement, qui les a déboutées de leur demande considérant que l'abus du droit d'agir n'était pas caractérisé, les intimées qualifient l'attitude procédurale des appelants de 'répréhensible' et prétendent que l'abus est ici caractérisé dès lors que 'persistant à nier l'évidence, ils se sont enferrés dans la procédure d'appel en se conten(t)ant de reproduire leur argumentaire de première instance sans véritablement former de critique contre le jugement, et que 'errare humanum est, perseverare diabolicum' (sic).'
Toutefois, elles échouent à caractériser, sinon à articuler, une faute quelconque imputable aux appelants seule susceptible de faire dégénérer en abus leur droit d'agir en justice.
Le jugement sera encore confirmé sur ce point.
**dépens et article 700
Les appelants qui succombent en leur appel devront supporter les dépens de la procédure d'appel en sus de ceux de la procédure en première instance.
L'équité ne commande pas ici de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 7 février 2023 ( RG n°22/00027)
Y ajoutant
Condamne M. [F] [X] et Mme [G] [I] épouse [X] aux dépens de la procédure d'appel.
Dit n'y avoir lieu ici de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,