Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 19-10.304
COUR DE CASSATION
Autre
Cassation
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 septembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 487 F-D
Pourvoi n° T 19-10.304
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. et Mme [U].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 8 novembre 2018.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 SEPTEMBRE 2024
1°/ M. [W] [U],
2°/ Mme [R] [G], épouse [U],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° T 19-10.304 contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 3], anciennement [Adresse 4], représenté par son syndic la société Agence Triam - Immo 25 Kennedy (Billon Triam-Immo Billon Longchamp), dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [O] [L], domicilié [Adresse 1], pris en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[X] [Z], décédé,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [U], de la SARL Gury & Maitre, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], après débats en l'audience publique du 2 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 2018), [X] [Z], décédé le 8 mars 1999 en Argentine, était propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à Cagnes-sur-Mer.
2. Les charges de copropriété n'étant plus payées depuis son décès, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a vainement engagé une action en paiement à l'encontre de deux héritières.
3. Ayant appris que les lots litigieux avaient fait l'objet d'une promesse de vente, non réitérée, au profit de M. [U] et que celui-ci occupait les lieux depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires l'a assigné le 25 octobre 2015, sur le fondement de l'action oblique, afin que soit constatée son occupation sans droit ni titre, ordonnée son expulsion et prononcée sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées et de dommages-intérêts.
4. Mme [U] et M. [L], ce dernier en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[X] [Z] en vertu d'une ordonnance du 2 décembre 2015, sont intervenus volontairement à l'instance.
Recevabilité du pourvoi, contestée par la défense
5. Le syndicat des copropriétaires fait valoir, d'une part, que M. et Mme [U] ont obtenu l'aide juridictionnelle par fraude, de sorte que son retrait sera prononcé et fera rétroactivement échec à l'interruption du délai de pourvoi, celui-ci étant dès lors tardif et donc irrecevable, d'autre part, qu'ayant eu pour unique but de prolonger artificiellement le délai d'exercice du pourvoi, la demande d'aide juridictionnelle constitue une fraude à la loi, justifiant que M. et Mme [U] soient déchus de leur pourvoi.
6. La requête en retrait de l'aide juridictionnelle formée par le syndicat des copropriétaires ayant été rejetée le 1re septembre 2020, l'irrecevabilité et la déchéance du pourvoi invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas encourues.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires et d'ordonner en conséquence leur expulsion, alors :
« 1°/ que le créancier ne dispose de l'action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits ; qu'en faisant droit à l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires sans caractériser l'inertie des héritiers de feu [X] [Z], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1166, devenu 1341-1, du code civil ;
2°/ que le créancier ne dispose de l'action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits ; qu'en faisant droit à l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires malgré la désignation d'un mandataire successoral chargé d'administrer provisoirement la succession de feu [X] [Z] pour remédier à l'inertie des héritiers de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1166, devenu 1341-1, du code civil. »
Réponse de la Cour
8. Ayant fait ressortir que les héritiers d'[X] [Z] n'avaient pas exercé leurs droits à l'encontre de M. et Mme [U], avant que le syndicat des copropriétaires n'agisse sur le fondement de l'action oblique, ce qu'aucune des parties au litige ne contestait, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
9. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de dire qu'ils sont occupants sans droit ni titre et d'ordonner en conséquence leur expulsion, alors :
« 1°/ que la méconnaissance des prescriptions formelles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et l'exigence d'un écrit, étant sanctionnées par une nullité relative, le tiers au contrat de mandat, lequel constitue à son endroit un simple fait juridique, a la faculté d'en prouver l'existence par tous moyens, la cour d'appel a violé les anciens articles 1347 et 1353 du code civil ;
2°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant à relever par motifs propres que rien ne permet d'affirmer que ce dernier a été mandaté par les héritiers de feu [X] [Z] pour consentir une convention d'occupation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la croyance de M. et Mme [U] à l'existence d'un pouvoir du signataire de la convention ne pouvait légitimement s'induire du fait que M. [M] était le mandataire de l'indivision successorale de feu [X] [Z] dans le cadre du mandat exclusif de vente du bien litigieux en date du 18 mai 2009, que, suivant des échanges de courriels entre les parties, l'office notarial ayant rédigé le compromis de vente avait des liens avec M. [M] qu'elle considérait également comme le mandataire des vendeurs, que M. [M] a écrit à plusieurs reprises à M. et Mme [U] en sa qualité de mandataire des vendeurs, que les héritiers en personne n'ont entrepris aucune démarche amiable et aucune action en justice à l'encontre de M. et Mme [U] alors qu'ils occupent les lieux litigieux depuis près de cinq années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant à relever par motifs propres que rien ne permet d'affirmer que ce dernier a été mandaté par les héritiers de feu [X] [Z] pour consentir une convention d'occupation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la croyance de M. et Mme [U] à l'existence d'un pouvoir du signataire de la convention ne pouvait légitimement s'induire du fait que M. [M] était le mandataire de l'indivision successorale de feu [X] [Z] dans le cadre du mandat exclusif de vente du bien litigieux en date du 18 mai 2009, que, suivant des échanges de courriels entre les parties, l'office notarial ayant rédigé le compromis de vente avait des liens avec M. [M] qu'elle considérait également comme le mandataire des vendeurs, que M. [M] a écrit à plusieurs reprises à M. et Mme [U] en sa qualité de mandataire des vendeurs, que les héritiers en personne n'ont entrepris aucune démarche amiable et aucune action en justice à l'encontre de M. et Mme [U] alors qu'ils occupent les lieux litigieux depuis près de cinq années, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a retenu que la convention d'occupation précaire, dont se prévalaient M. et Mme [U], n'avait pas été signée par les héritiers d'[X] [Z] et que, s'ils prétendaient qu'elle aurait été conclue pour leur compte par un dénommé « [V] [M] », qui serait un agent commercial de nationalité américaine, il n'était pas établi que l'une des signatures apposées sur cet acte lui appartenait.
11. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter l'existence d'une convention d'occupation précaire conclue au profit de M. et Mme [U].
Mais sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
12. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme provisionnelle de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires, compte tenu du montant des charges échues depuis leur occupation sans droit ni titre, alors « que l'exercice par le créancier, en vertu de l'article 1166 du code civil, d'une action judiciaire appartenant à son débiteur a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier ; qu'en condamnant M. et Mme [U] à verser la somme de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la cour d'appel a violé l'article 1166 du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
13. Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que M. et Mme [U] n'ont pas contesté devant les juges du fond le droit que le syndicat des copropriétaires tenait de l'article 1166 du code civil de recouvrer les charges de copropriété sur l'occupant sans droit ni titre.
14. Toutefois, le moyen est de pur droit, dès lors qu'il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.
15. Il est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 1166 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause :
16. Selon ce texte, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.
17. L'arrêt retient qu'il convient de condamner M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 40 000 euros, compte tenu du montant des charges échues depuis leur occupation sans droit ni titre.
18. En statuant ainsi, alors que l'exercice, par un créancier, d'une action en justice appartenant à son débiteur, a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5], la somme provisionnelle de 40 000 euros compte tenu du montant des charges échues depuis l'occupation sans droit ni titre de M. et Mme [U], l'arrêt rendu le 12 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «[Adresse 5] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille vingt-quatre.
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 septembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 487 F-D
Pourvoi n° T 19-10.304
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. et Mme [U].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 8 novembre 2018.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 SEPTEMBRE 2024
1°/ M. [W] [U],
2°/ Mme [R] [G], épouse [U],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° T 19-10.304 contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 3], anciennement [Adresse 4], représenté par son syndic la société Agence Triam - Immo 25 Kennedy (Billon Triam-Immo Billon Longchamp), dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [O] [L], domicilié [Adresse 1], pris en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[X] [Z], décédé,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [U], de la SARL Gury & Maitre, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], après débats en l'audience publique du 2 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 2018), [X] [Z], décédé le 8 mars 1999 en Argentine, était propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à Cagnes-sur-Mer.
2. Les charges de copropriété n'étant plus payées depuis son décès, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) a vainement engagé une action en paiement à l'encontre de deux héritières.
3. Ayant appris que les lots litigieux avaient fait l'objet d'une promesse de vente, non réitérée, au profit de M. [U] et que celui-ci occupait les lieux depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires l'a assigné le 25 octobre 2015, sur le fondement de l'action oblique, afin que soit constatée son occupation sans droit ni titre, ordonnée son expulsion et prononcée sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées et de dommages-intérêts.
4. Mme [U] et M. [L], ce dernier en sa qualité de mandataire successoral de la succession d'[X] [Z] en vertu d'une ordonnance du 2 décembre 2015, sont intervenus volontairement à l'instance.
Recevabilité du pourvoi, contestée par la défense
5. Le syndicat des copropriétaires fait valoir, d'une part, que M. et Mme [U] ont obtenu l'aide juridictionnelle par fraude, de sorte que son retrait sera prononcé et fera rétroactivement échec à l'interruption du délai de pourvoi, celui-ci étant dès lors tardif et donc irrecevable, d'autre part, qu'ayant eu pour unique but de prolonger artificiellement le délai d'exercice du pourvoi, la demande d'aide juridictionnelle constitue une fraude à la loi, justifiant que M. et Mme [U] soient déchus de leur pourvoi.
6. La requête en retrait de l'aide juridictionnelle formée par le syndicat des copropriétaires ayant été rejetée le 1re septembre 2020, l'irrecevabilité et la déchéance du pourvoi invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas encourues.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires et d'ordonner en conséquence leur expulsion, alors :
« 1°/ que le créancier ne dispose de l'action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits ; qu'en faisant droit à l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires sans caractériser l'inertie des héritiers de feu [X] [Z], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1166, devenu 1341-1, du code civil ;
2°/ que le créancier ne dispose de l'action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits ; qu'en faisant droit à l'action oblique formée par le syndicat de copropriétaires malgré la désignation d'un mandataire successoral chargé d'administrer provisoirement la succession de feu [X] [Z] pour remédier à l'inertie des héritiers de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1166, devenu 1341-1, du code civil. »
Réponse de la Cour
8. Ayant fait ressortir que les héritiers d'[X] [Z] n'avaient pas exercé leurs droits à l'encontre de M. et Mme [U], avant que le syndicat des copropriétaires n'agisse sur le fondement de l'action oblique, ce qu'aucune des parties au litige ne contestait, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
9. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de dire qu'ils sont occupants sans droit ni titre et d'ordonner en conséquence leur expulsion, alors :
« 1°/ que la méconnaissance des prescriptions formelles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et l'exigence d'un écrit, étant sanctionnées par une nullité relative, le tiers au contrat de mandat, lequel constitue à son endroit un simple fait juridique, a la faculté d'en prouver l'existence par tous moyens, la cour d'appel a violé les anciens articles 1347 et 1353 du code civil ;
2°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant à relever par motifs propres que rien ne permet d'affirmer que ce dernier a été mandaté par les héritiers de feu [X] [Z] pour consentir une convention d'occupation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la croyance de M. et Mme [U] à l'existence d'un pouvoir du signataire de la convention ne pouvait légitimement s'induire du fait que M. [M] était le mandataire de l'indivision successorale de feu [X] [Z] dans le cadre du mandat exclusif de vente du bien litigieux en date du 18 mai 2009, que, suivant des échanges de courriels entre les parties, l'office notarial ayant rédigé le compromis de vente avait des liens avec M. [M] qu'elle considérait également comme le mandataire des vendeurs, que M. [M] a écrit à plusieurs reprises à M. et Mme [U] en sa qualité de mandataire des vendeurs, que les héritiers en personne n'ont entrepris aucune démarche amiable et aucune action en justice à l'encontre de M. et Mme [U] alors qu'ils occupent les lieux litigieux depuis près de cinq années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant à relever par motifs propres que rien ne permet d'affirmer que ce dernier a été mandaté par les héritiers de feu [X] [Z] pour consentir une convention d'occupation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la croyance de M. et Mme [U] à l'existence d'un pouvoir du signataire de la convention ne pouvait légitimement s'induire du fait que M. [M] était le mandataire de l'indivision successorale de feu [X] [Z] dans le cadre du mandat exclusif de vente du bien litigieux en date du 18 mai 2009, que, suivant des échanges de courriels entre les parties, l'office notarial ayant rédigé le compromis de vente avait des liens avec M. [M] qu'elle considérait également comme le mandataire des vendeurs, que M. [M] a écrit à plusieurs reprises à M. et Mme [U] en sa qualité de mandataire des vendeurs, que les héritiers en personne n'ont entrepris aucune démarche amiable et aucune action en justice à l'encontre de M. et Mme [U] alors qu'ils occupent les lieux litigieux depuis près de cinq années, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a retenu que la convention d'occupation précaire, dont se prévalaient M. et Mme [U], n'avait pas été signée par les héritiers d'[X] [Z] et que, s'ils prétendaient qu'elle aurait été conclue pour leur compte par un dénommé « [V] [M] », qui serait un agent commercial de nationalité américaine, il n'était pas établi que l'une des signatures apposées sur cet acte lui appartenait.
11. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter l'existence d'une convention d'occupation précaire conclue au profit de M. et Mme [U].
Mais sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
12. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme provisionnelle de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires, compte tenu du montant des charges échues depuis leur occupation sans droit ni titre, alors « que l'exercice par le créancier, en vertu de l'article 1166 du code civil, d'une action judiciaire appartenant à son débiteur a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier ; qu'en condamnant M. et Mme [U] à verser la somme de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la cour d'appel a violé l'article 1166 du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
13. Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que M. et Mme [U] n'ont pas contesté devant les juges du fond le droit que le syndicat des copropriétaires tenait de l'article 1166 du code civil de recouvrer les charges de copropriété sur l'occupant sans droit ni titre.
14. Toutefois, le moyen est de pur droit, dès lors qu'il ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.
15. Il est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 1166 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la cause :
16. Selon ce texte, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.
17. L'arrêt retient qu'il convient de condamner M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 40 000 euros, compte tenu du montant des charges échues depuis leur occupation sans droit ni titre.
18. En statuant ainsi, alors que l'exercice, par un créancier, d'une action en justice appartenant à son débiteur, a uniquement pour effet de faire entrer le bénéfice de la condamnation dans le patrimoine de ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5], la somme provisionnelle de 40 000 euros compte tenu du montant des charges échues depuis l'occupation sans droit ni titre de M. et Mme [U], l'arrêt rendu le 12 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «[Adresse 5] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille vingt-quatre.