CA Lyon, 8e ch., 18 septembre 2024, n° 20/04761
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 20/04761 - N° Portalis DBVX-V-B7E-ND5L
Décision du Tribunal de Grande Instance de Lyon au fond du 25 juin 2020
RG : 15/04047
S.A.S. IMMO DE FRANCE
S.A. MUTUELLE DU MANS ASSURANCES (MMA) IARD
S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
C/
S.C.O.P. S.A. SCOP [Adresse 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 18 Septembre 2024
APPELANTES :
1) La société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 529 066 326, dont le siège social est [Adresse 6].
2) La société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES (MMA) IARD, venant aux droits de la société COVEA RISKS, SA au capital de 537.052.368 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 440 048 882, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
3) La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISKS, SA immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 775 652 126,
dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
Représentées par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748
INTIMÉ :
Le syndicat de Copropriété du [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice, la société G2G ' GROUPE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial Régie GONTARD, SARL au capital de 100 000 €, inscrite au RCS de Lyon sous le numéro 424 324 960, dont le siège social se situe [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709
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Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2024
Date de mise à disposition : 22 Mai 2024 prorogée au 18 Septembre 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Courant 2007, la société de droit suisse Teragest a acquis, en site occupé, un ensemble immobilier situé [Adresse 5] composé de 5 bâtiments A, B, C, D et E avec cour commune en vue, d'une part, de la construction de trois maisons de ville sur les jardins de cet immeuble, et d'autre part, de sa revente par lots.
Courant 2008, elle a obtenu un permis de construire pour la réhabilitation des immeubles existants et pour la construction des maisons individuelles et elle a ensuite, courant 2009, soumis cet ensemble immobilier au statut de la copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître [G], notaire à [Localité 8].
L'assemblée générale de la copropriété qui s'est réunie le 22 décembre 2009 a, d'une part, désigné la SAS Immo de France Rhône Alpes en qualité de syndic, et d'autre part, approuvé les travaux de réhabilitation des parties communes pour un montant de 614'892,74 € confiés à l'entreprise choisie par le conseil syndical.
Lors de cette assemblée générale, ont également été approuvés':
le contrat de maîtrise d''uvre confiée au cabinet AUBE,
le contrat de métreur vérificateur économiste confié à M. [X],
la mission de coordination en matière de sécurité et protection de la santé confiée à la société Qualiconsult Sécurité,
la convention de vérification technique des installations électriques confiée à la société Qualiconsult Exploitation.
Enfin, il a été voté la souscription d'une assurance Dommages-ouvrage (ci-après «'assurance DO'») avec extension de garantie «'aux existants'» selon proposition du cabinet D&P pour un montant de 15'585 € TTC.
Finalement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, a, par marché du 9 février 2010, confié le lot T.C.E. (tous corps d'état) pour la réhabilitation des immeubles existants à la société EDC, entreprise générale, au prix, non pas de 614'892,74 €, mais de 456'891,73 € TTC.
Parallèlement, la société Teragest a, par marché du même jour, confié le lot T.C.E. (tous corps d'état) pour la construction des trois maisons individuelles à la société EDC au prix de 488'977 €.
La société Teragest a commencé, courant 2010, de revendre «'en l'état'» certains lots à des particuliers mais, au cours de l'été 2010, un sinistre s'est produit, révélant un problème d'amiante qui a conduit à une paralysie du chantier.
Dénonçant l'inertie de la société EDC à remédier à la pollution du site, la société Teragest et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, ont, le 22 novembre 2010, fait assigner d'heure à heure l'entreprise générale devant le tribunal de grande instance de Lyon. Par ordonnance rendue le 13 décembre 2010, le juge des référés a rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la société EDC à procéder à la dé-pollution du chantier en raison de l'absence de précisions sur la nature et l'ampleur des travaux nécessaires.
A l'effet de déterminer les responsabilités dans la pollution du site et de chiffrer le coût des travaux de désamiantage, la société Teragest et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, ont sollicité, et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 15 février 2011, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [V] [A].
Pendant les opérations d'expertise, la société SRA SAVAC, choisie sous l'égide de l'expert judiciaire, a réalisé la dé-pollution du site au prix de 415'859,96 € avancé par la société Teragest pour le compte de qui il appartiendra et, par marché du 27 avril 2011, la société JPA s'est vue confier le lot T.C.E. (tous corps d'état) en remplacement de la société EDC, à l'exception du lot électricité, confiée à l'entreprise Denis Pastor.
Ces changements avaient été approuvés par délibérations de l'Assemblée Générale du 12 avril 2011, portant l'enveloppe budgétaire des travaux à 589'368 €.
Un procès-verbal de réception avec réserves a été signé le 20 octobre 2011 et un procès-verbal de levée des réserves a été signé le 24 avril 2012 mentionnant que certaines réserves restaient à lever.
L'expert judiciaire [V] [A] a déposé son rapport le 6 juin 2012.
Au vu de ce rapport, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Immo de France, et la société Teragest, ont fait assigner en octobre 2012 la société EDC, son assureur AXA, la SARL AUBE, la société Qualiconsult sécurité et la société Dauphiné Isolation Environnement devant le tribunal de Grande Instance de Lyon (affaire en cours).
***
En marge de l'engagement de cette procédure au fond, le conseil syndical a adhéré en août 2012 à l'Association des Responsables de Copropriété Rhône-Alpes (ci-après «'association ARC'») moyennant une cotisation annuelle de 166 € en rapport avec les 14 lots que compte la copropriété, puis, courant 2013, il a confié à cette association une mission d'assistance technique comptable.
Lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013, la résolution tendant à donner quitus à la SAS Immo de France Rhône Alpes de sa gestion a été rejetée et la SARL G2G ' Groupe Immobilier, exerçant sous l'enseigne «'régie Gontard'» (ci-après «'régie Gontard'»), a été désignée nouveau syndic.
Prétendant que de nouveaux désordres étaient apparus, susceptibles d'engager la responsabilité des différents locateurs d'ouvrage et de leurs assureurs, mais susceptibles également d'engager la responsabilité de la société Immo de France, ancien syndic qui était en charge du suivi des travaux, et de la société Teragest, vendeur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son nouveau syndic, la Régie Gontard, a sollicité, par assignations d'octobre 2014, et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2014, l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [B] [F].
La société JPA a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire qui a été clôturée pour insuffisance d'actif le 7 mars 2017 et l'expert a déposé son rapport définitif le 30 mai 2018.
Sans attendre l'issue des opérations d'expertise et souhaitant voir reconnaître que la société Immo de France a engagé sa responsabilité contractuelle lors de l'exécution de son mandat, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son nouveau syndic, la régie Gontard, a, par exploits des 20 mars 2015 et 7 novembre 2016, fait assigner la société Immo de France Rhône Alpes et les assureurs de celle-ci, les SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, venants aux droits de Covea Risks devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par ordonnance rendue le 23 janvier 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la société Immo de France à lui payer une provision à valoir sur l'indemnisation de la perte de chance d'obtenir une indemnisation au titre des désordres qui auraient pu être couverts par une compagnie d'assistance si l'assurance DO avait été souscrite.
Par jugement contradictoire rendu le 25 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de Lyon, statuant à juge unique, a':
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 66'779 euros HT au titre de la perte de chance de voir pris en charge par une assurance Dommages-ouvrage la réparation des désordres de nature décennale affectant le caniveau ERDF, le réseau d'évacuation des eaux usées - eaux vannes, la façade et le plancher de la corsetterie ;
Dit qu'à cette somme précitée exprimée hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur a la date du jugement ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 64'950 euros au titre du non-recouvrement de la créance restante au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à l'encontre de la société Teragest ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 600 euros au titre des frais de contrôle de la comptabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] par l'Association des Responsables de Copropriété ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive de la SAS Immo de France Rhône Alpes dans la communication des documents demandes par le conseil syndical de la copropriété du [Adresse 5] ;
Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;
Condamné la SAS Immo de France Rhône Alpes à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la SAS Immo de France Rhône Alpes aux dépens, dont distraction au profit de Maître Véronique Giraudon ;
Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a retenu en substance':
Sur l'absence de souscription d'une assurance DO':
Que la société Immo de France reconnaît ne pas avoir souscrit l'assurance DO pourtant obligatoire et votée en assemblée générale et qu'elle rappelle en vain que le syndicat des copropriétaires sera indemnisé par les constructeurs s'il recherche leur responsabilité décennale puisque la logique de préfinancement par l'assureur DO permettait justement au maître de l'ouvrage de ne pas rechercher les différentes responsabilités, laissant les assureurs exercer les recours subrogatoires';
Que le préjudice résultant de la perte de chance d'obtenir pré-financement des travaux de reprise nécessaire est établi puisque la société Immo de France ne conteste pas la mise en demeure, condition de la mobilisation de la garantie DO, pour les dommages réservés à la réception';
Que ces dommages ont un caractère décennal (caniveau ERDF, évacuation des eaux usées ' eaux vannes, fissures en façade et effondrement partiel du plancher de la corseterie)'; qu'en revanche, le syndicat des copropriétaires est débouté du surplus de ses demandes au titre de préjudices matériels (désordres futurs, coût de l'expertise judiciaire [F], frais d'avocat et autres frais de procédure)';
Que le montant total du coût des réparations des préjudices matériels subis s'élèvent à 74'198,68 € HT'; que la perte de chance est évaluée à 90 % et mise à la charge de la société Immo de France et ses assureurs, soit 66'779 € HT majorée de la TVA';
Sur la somme de 86'323 € imputée à la société Teragest':
Que la preuve du principe et du solde de la créance due par la société Teragest est rapportée à hauteur de 94'950 € et qu'aucune autorisation n'est requise pour que le syndic engage une action en recouvrement de créance qui est de nature contractuelle';
Qu'il y a lieu de déduire la somme de 30'000 € payée mais que la dette n'est pas certaine pour le surplus réclamé';
Sur les autres préjudices':
Que la société Immo de France et ses assureurs supporteront les frais d'audit engagés auprès de l'association des responsables de copropriété pour 600 €';
Que la société Immo de France et ses assureurs supporteront également des dommages et intérêts en l'absence de communication des documents comptables sollicités par le conseil syndical pour 2'000 €';
Qu'il n'est pas démontré que les parties communes n'aient pas été correctement entretenues.
Par déclaration en date du 2 septembre 2020, la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA Iard), venant aux droits de la société Covea Risks et la SA MMA Assurances Mutuelles ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs les ayant condamnées.
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Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 4 février 2022 (conclusions d'appelants n°2), la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour':
Vu la loi du 10 juillet 2065,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1231-1 nouveau du Code civil,
Vu les articles 1992 et suivants du Code civil,
Vu les articles L.242-1 et suivants et L124-3 et suivants du Code des assurances,
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon rendu le 25 juin 2020 en ce qu'il a (reprise des chefs critiqués du jugement attaqué),
CONFIRMER pour le surplus,
Et, statuant à nouveau :
A titre principal : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes à l'égard de la SAS Immo de France, de la SA Mutuelle du Mans Assurances et de la SA MMA Iard Assurances Mutuelles ;
A titre subsidiaire : REDUIRE à de plus justes proportion le quantum des condamnations prononcées à l'encontre de la SAS Immo de France, de la SA Mutuelle du Mans Assurances et de la SA MMA Iard Assurances Mutuelles ;
En tout état de cause : CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au paiement de la somme de 5'000 € au titre de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elles discutent d'abord la perte de chance alléguée en l'absence de preuve de désordres de nature décennale ayant fait l'objet, pour ceux réservés à la réception, de mises en demeure. Or, elles affirment que le syndicat des copropriétaires, soit ne justifie pas de mises en demeure adressées aux entreprises (caniveau ERDF, fissures des façades), soit ne justifie pas du caractère décennal des désordres qu'il invoque (évacuation des eaux usées qui n'est qu'un désordre futur, effondrement du plancher dont l'origine restera inconnue) de sorte qu'il n'aurait pas pu prétendre à un pré-financement des travaux par l'assureur DO. Subsidiairement, elles font valoir qu'en l'absence de mise en demeure ou de caractère décennal des désordres, le pourcentage de la perte de chance de voir le syndicat des copropriétaires indemnisé doit être diminué.
Elles se défendent que la société Immo de France ait omis de procéder au recouvrement d'une créance contre la société Teragest, rappelant que seul le recouvrement de créances certaines, telles les charges de copropriété, peut être fait sans autorisation préalable, ce qui n'est pas le cas de créances nécessitant l'appréciation préalable d'un point de droit. Or, elles rappellent que la société Teragest, tiers à la copropriété, n'a jamais admis sa dette. Elles font valoir que les difficultés de gestion induites sont simplement alléguées et elles questionnent le préjudice réparable qui ne peut qu'être une perte de chance d'éviter les prétendues difficultés de gestion. Elles observent en particulier que le nouveau syndic n'a semble-t-il pas entrepris le recouvrement litigieux. Elles invoquent encore les aléas, judiciaires ou en lien avec les capacités financières de la société Teragest, d'une telle action en recouvrement. Elles considèrent qu'en l'absence de preuve d'une faute et d'un préjudice, elles ne peuvent être tenues de payer la créance de la société Teragest et, à titre subsidiaire, que le pourcentage de la perte de chance doit être diminué compte tenu des aléas d'une procédure de recouvrement.
Elles discutent les condamnations à 600 € et 2'000 € au titre de la mauvaise gestion globale de la comptabilité, rappelant que les comptes ont été approuvés en AG, que quitus lui a été donné de sa gestion et qu'elle a transmis les pièces nécessaires à son successeur.
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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 janvier 2022 (conclusions d'intimé n°1), le syndicat de copropriété du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL G2G ' Groupe Immobilier, exerçant sous l'enseigne Régie Gontard, demande à la cour':
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005,
Vu l'article 1147(1231-1 nouveau) du Code civil,
Vu les articles 1992 et suivants du même Code,
Vu l'article 331 du Code de procédure civile,
Vu les articles L.242-1 et suivants et L.124-3 et suivants du Code des assurances,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a constaté la responsabilité de la société Immo de France, syndic du 22 décembre 2009 au 30 juin 2013,
REFORMER le jugement s'agissant du quantum des sommes allouées en réparation du préjudice et statuant à nouveau :
CONDAMNER en conséquence in solidum la société Immo de France et les Compagnies MMA Iard et Mutuelle du Mans Assurances à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :
456'891€ au titre de la perte de chance d'obtenir une indemnisation au titre des désordres qui auraient pu être couverts par une Cie d'assurance si l'assurance dommage ouvrage avait été souscrite, sauf à parfaire ou à compléter,
86'323 € au titre du paiement à tort de travaux incombant à un tiers à la copropriété et du non recouvrement de la créance,
600 € au titre du remboursement des frais résultant des services de l'association des responsables de copropriété,
10'000 € au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
10'000 € au titre de sa résistance abusive.
CONDAMNER la société Immo de France à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4'500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Ducrot et Associés sur son affirmation de droit.
Il fait valoir que les manquements reprochés à son ancien syndic ne sont pas seulement à l'origine d'une perte de chance mais se sont traduits par des préjudices avérés et définitifs.
Au titre des manquements contractuels, il lui reproche d'abord un défaut de souscription d'une assurance DO alors que les travaux votés en 2009 portaient sur 614'692,74 € TTC. Il souligne que l'absence de souscription a été confirmée par la compagnie Filhet-Allard & Cie par un courrier du 20 septembre 2013 et que la société Immo de France a reconnu que le chèque adressé à l'assureur n'avait pas été encaissé. Or, il souligne que cette faute est à l'origine de la perte de chance d'être garantie des désordres de nature décennale affectant les travaux réalisés en parties communes, notamment les fissurations des façades, taches de moisissures, les remontées d'humidité côté cour et niveau des caves et le défaut des canalisations. Il dénonce les man'uvres de son ancien syndic pour dissimuler l'absence de souscription de l'assurance obligatoire et il justifie avoir été contraint d'engager une procédure en référé-expertise contre les constructeurs en 2014 alors qu'il aurait pu être indemnisé par un assureur.
Il lui reproche ensuite le paiement à tords de travaux, et le non-recouvrement de la créance correspondante, puisque la somme de 94'950 €, correspondant aux travaux profitant à Teragest pour des parcelles hors périmètres de la copropriété et selon calcul d'une participation financière par l'économiste du chantier, a été portée en compte copropriétaire en raison d'une faute de gestion comptable. Il reproche à l'ancien syndic de na pas avoir poursuivi le paiement de cette créance, augmentée des frais techniques de 22,51 %, soit une dette de 86'323 €, ce qui a conduit à un état de cessation des paiements de la copropriété. Il considère que si l'ancien syndic considérait ne pas avoir mandat pour poursuivre le recouvrement de cette créance, il lui incombait d'inscrire ce point à l'ordre du jour, ce qu'il n'a pas fait.
Il lui reproche pour finir un défaut d'information et une mauvaise gestion globale de la comptabilité dont le déficit de trésorerie révélée par audit par association ARC pour la somme de 86'323 € n'est que le reflet. Il rappelle que la société Immo de France a fait montre d'une grande résistance à communiquer les documents comptables au conseil syndical et que, malgré une communication partielle, de nombreuses anomalies ont été relevées (budget surestimé, écarts importants entre les travaux appelés et les travaux payés, assurance DO non-souscrite, '). Il rappelle que l'approbation des comptes et le quitus donné à la gestion de la société Immo de France ne peuvent couvrir ce qui a été dissimulé par le syndic et qui n'a été connu que postérieurement.
Il fait valoir les préjudices qui en sont résultés, en premier lieu, la perte de chance d'être indemnisé des désordres objectivés par le rapport d'expertise pour le caniveau ERDF (désordre réservé à la réception), l'évacuation EU-EV des cages n°228 et 230 (désordre non-apparent), les fissures en façades (désordre réservé à la réception), l'effondrement partiel du plancher de la corseterie (désordre apparu en cours d'expertise et de nature décennale). Il fait valoir qu'il lui est effectivement possible d'engager une procédure contre les constructeurs pour les désordres affectant la colonne ERDF et l'effondrement du plancher, mais qu'en revanche, la société JPA ayant déposé le bilan, il ne sera jamais indemnisé des désordres affectant le caniveau et les fissures d'un montant cumulé de 61'651,32 €. Il considère qu'il y a lieu d'ajouter à ce préjudice matériel, les frais de procédure, soit un préjudice total avéré de 108'110,22 €. En tout état de cause, en l'état des risques potentiels d'apparition de nouveaux désordres dans le délai décennal, il considère que la perte de chance subie s'élève à la somme 456'891 € fixée à l'aune du montant des travaux initiaux et du temps restant à courir.
En deuxième lieu, il invoque les créances non-recouvrées, soit, d'une part, la somme de 86'323 € qu'il a dû supporter alors que les travaux correspondants ne lui incombaient pas, et d'autre part, la somme de 600 € exposée pour s'adjoindre les services de l'association ARC.
En troisième lieu, il réclame l'indemnisation du préjudice de jouissance et moral résultant d'un déficit de trésorerie, rappelant que les parties communes n'étaient plus entretenues et que la copropriété s'est fortement dégradée. Il réclame en outre l'indemnisation de la résistance abusive qui lui a été opposé par son ancien syndic.
Il rappelle qu'il dispose d'un droit d'action directe contre l'assureur responsabilité civile de Immo de France.
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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
MOTIFS,
Le syndic, agent d'exécution et représentant de la collectivité des copropriétaires, est un mandataire dont les missions sont définies par les dispositions spéciales prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le décret du 17 mars 1967. Pour le surplus, les dispositions de droit commun du contrat de mandat, prévues aux articles 1984 et suivants du Code civil, s'appliquent.
En particulier, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de la mauvaise exécution du mandat, sauf s'il a obtenu quitus de son action, donné en pleine connaissance de cause et assorti d'aucune réserve.
Lorsque le préjudice résultant des manquements du syndic est constitué par une perte d'une chance souffert par le syndicat des copropriétaires, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la probabilité que l'éventualité favorable d'obtenir un gain ou de limiter une perte survienne.
Selon l'article L.124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Cette action, qui trouve son fondement dans le droit à réparation du préjudice causé dont l'assuré est responsable, ne peut s'exercer que dans les limites du contrat d'assurance.
En l'espèce, la société appelante s'est vue confier une mission de syndic à compter du 22 décembre 2009, date de la première assemblée générale l'ayant désignée syndic de la copropriété, jusqu'au 27 mai 2013, date de l'assemblée générale ayant désigné la régie Gontard pour lui succéder. Sa responsabilité contractuelle est donc recherchée au titre de l'exécution d'un mandat pendant cette période de 3 ans et demi.
Par ailleurs, la société Immo de France a fait savoir qu'elle a déclaré à son assureur, la société Covea Risks, la procédure engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires à titre de sinistre. Il n'est pas discuté que les sociétés Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et SA MMA Iard Assurances Mutuelles viennent aux droits de cet assureur responsabilité civile.
Sous ces précisions, il convient d'examiner successivement les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires, chacune fondée sur des manquements contractuels distincts imputés à la société appelante.
Sur la demande indemnitaire fondée sur l'absence de souscription d'une assurance DO':
Sur le manquement contractuel de l'ancien syndic et la garantie de son assureur':
En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 22 décembre 2009, la décision de souscrire une assurance DO, avec extension de garantie «'aux existants'» selon proposition du cabinet D&P pour un montant de 15'585 € TTC, a été approuvée. L'exécution de cette délibération était d'autant plus importante qu'une telle souscription par le maître de l'ouvrage avant l'ouverture du chantier est obligatoire en vertu de l'article L.242-1 du Code des assurances.
La régie Gontard, qui a succédé à la société Immo de France comme syndic suite au vote en assemblée générale du 27 mai 2013, a demandé une attestation d'assurance à la société de courtage Filhet-Allard & Cie, laquelle a par courrier du 20 septembre 2023, fait savoir que cette assurance n'avait finalement pas été souscrite. Par courrier du 25 septembre 2013, la SAS Immo de France a confirmé à la régie Gontard que le chèque de 14'485 € n'avait effectivement pas été encaissé.
Il est ainsi établi que la société appelante a été défaillante dans l'exécution de son mandat puisqu'elle n'a pas souscrit l'assurance DO votée en assemblée générale et les sociétés Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la MMA Iard Assurances Mutuelles, venants aux droits de Covea Risks en qualité d'assureurs de la société Immo de France, ne discutent pas leur garantie pour répondre des conséquences dommageables qui résulteraient de cette faute de gestion commise par leur assuré.
Sur les préjudices':
L'assurance «'dommage-ouvrage'» garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil.
L'assurance DO, qui doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, ne prend normalement effet qu'après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement défini à l'article 1792-6 du Code civil, soit un an après la réception des travaux.
Toutefois, l'assurance DO garantit également le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.
Après la réception de l'ouvrage, l'assurance de dommages-ouvrage va couvrir la réparation des désordres de nature décennale et ne va pas garantir les dommages immatériels. Cela étant, par exception, l'assureur de dommages-ouvrage est tenu de garantir, après mise en demeure infructueuse de l'entrepreneur, les dommages réservés à la réception et ce donc même s'ils ne relèvent pas de la responsabilité décennale des constructeurs. Si les clauses types de l'annexe II de l'article A.243-1 indiquent que la mise en demeure doit se faire par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique avec demande d'avis de réception, la jurisprudence a précisé que la mise en demeure pouvait résulter d'une assignation en référé.
Il convient d'examiner successivement les différents désordres pour lesquels le syndicat des copropriétaires estime avoir perdu une chance d'indemnisation, mais également les frais pour l'indemnisation de ces désordres que le syndicat des copropriétaires estime qu'il n'aurait pas eu besoin d'exposer si l'assurance DO avait été souscrite.
Sur le désordre affectant caniveau ERDF':
En l'espèce, les parties s'accordent pour expliquer que ce désordre, tenant au déboîtement et au déchaussement des pierres du caniveau ERDF tel que décrit par l'expert judiciaire [F] pages 36 et suivantes de son rapport, a fait l'objet d'une réserve lors de la réception des travaux du 20 octobre 2011 (mentionnant «'callage des pierres sur le caniveau EDF'») et qui est indiqué comme restant à lever dans le procès-verbal de levées des réserves du 24 avril 2012 (mentionnant «'améliorer le callage des pierres sur le caniveau EDF car les pierres sont abîmées sur la tranche à cause du mouvement'»). Le premier juge a considéré que ce désordre, à raison des risques de chute des utilisateurs de la cour, rendait l'ouvrage impropre à sa destination, ce que les sociétés appelantes ne discutent pas, pas plus que le coût de la reprise évalué par l'expert à 1'671,30 € HT.
En revanche, la société Immo de France conteste que ce désordre aurait pu être pris en charge au titre d'un pré-financement par l'assureur DO au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'une mise en demeure adressée à l'entreprise concernée par ce désordre. Ce faisant, la société Immo de France omet de tenir compte du fait qu'elle était, au jour de la signature des procès-verbaux de réception d'octobre 2011 et d'avril 2012, en charge du suivi des travaux et que, par conséquent, il lui incombait d'adresser elle-même, si le maître d''uvre ne l'avait pas fait, une telle mise en demeure à la société EDC ou à la la société JPA qui lui a succédé en 2011.
Il s'ensuit que la société appelante n'est pas fondée, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, à opposer au syndicat des copropriétaires un défaut de mise en demeure, étant au demeurant observé que l'absence de souscription de l'assurance DO comme l'absence des mises en demeure nécessaires pour s'assurer de la mobilisation de cette garantie pour les désordres réservés à la réception, participent en réalité d'une même faute de gestion dont doit répondre l'ancien syndic.
Au final, le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre réservé à la réception pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 1'671,30 € HT évalué par l'expert, page 55 de son rapport.
Sur le désordre affectant l'évacuation des eaux usées ' eaux vannes':
Il résulte du rapport d'expertise [F], page 43, que la canalisation d'EU/EV de la cage de l'allée n°230 n'est pas raccordée à un tabouret tel que devissé selon le marché de travaux, ce qui rend la liaison fuyarde entre des canalisations de diamètres différents constitués de matériaux hétérogènes.
Les sociétés appelantes discutent la nature décennale de ce désordre au motif que l'expert indique, page 52 de son rapport, que «'les infiltrations constatées compromettent au fil du temps la solidité de l'ouvrage'», sans préciser si les désordres dénoncés sont appelés à apparaître dans le délai d'épreuve de 10 ans. Elles en concluent que s'agissant d'un désordre futur, son caractère décennal ne peut pas être retenu. Ce faisant, les sociétés appelantes déforment les termes du rapport d'expertise puisque l'expert est formel pour indiquer qu'au jour de son rapport d'expertise, le désordre est apparu (page 52 du rapport). Le désordre concernant l'évacuation des eaux usées - eaux vannes est en conséquence un désordre survenu dans le délai d'épreuve de 10 ans, tandis que sa nature décennale résulte des constatations expertales selon lesquelles les remontées d'humidité compromettent la solidité de l'ouvrage.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre de nature décennale pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 8'130 € HT évalué par l'expert, page 56 de son rapport.
Sur le désordre tenant aux fissures en façades':
Les parties s'accordent pour expliquer que ce désordre, tenant à des fissures en façades tel que décrit par l'expert judiciaire [F] pages 46 et suivantes de son rapport, a fait l'objet d'une réserve lors de la réception des travaux du 20 octobre 2011 (mentionnant «'légère fissuration dans l'angle Sud Est du bâtiment n°228 au droit de l'ancienne EP'») et qui est indiqué comme restant à lever dans le procès-verbal de levées des réserves du 24 avril 2012 (mentionnant «'améliorer enduit sur fissuration dans l'angle Sud Est du bâtiment n°228 au droit de l'ancienne EP'»). Le premier juge a considéré, à l'instar de l'expert judiciaire, que ce désordre conduirait nécessairement à un délitement et à une chute par morceaux de l'enduit de façade par infiltrations d'eau, ce qui rendait l'enduit impropre à sa destination de protection contre l'humidité, ce que la société appelante ne discute pas, pas plus que le coût de la reprise évalué par l'expert à 59'980,02 € HT.
Les sociétés appelantes reprochent néanmoins au premier juge d'avoir opéré une dissociation entre les fissures. En réalité, si le jugement attaqué relève une aggravation du désordre avec le temps, il ne remet nullement en question le fait que le principe dudit désordre a bel et bien été réservé à la réception.
La société Immo de France et ses assureurs contestent ensuite que ce désordre aurait pu être pris en charge au titre d'un pré-financement par l'assureur DO au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'une mise en demeure adressée à l'entreprise concernée par ce désordre. Ce faisant, les sociétés appelantes omettent là encore de tenir compte du fait que la société Immo de France était, au jour de la signature des procès-verbaux de réception d'octobre 2011 et d'avril 2012, en charge du suivi des travaux et que, par conséquent, il lui incombait d'adresser elle-même, si le maître d''uvre ne l'avait pas fait, une telle mise en demeure à la société EDC ou à la société JPA qui lui a succédé en 2011.
Il s'ensuit que la société Immo de France n'est pas fondée, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, à opposer au syndicat des copropriétaires un défaut de mise en demeure, étant au demeurant observé que l'absence de souscription de l'assurance DO, comme l'absence de mise en demeure nécessaire pour s'assurer de la mobilisation de cette garantie pour les désordres réservés à la réception, participent en réalité d'une même faute de gestion dont doit répondre l'ancien syndic.
Au final, le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre réservé à la réception pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 59'980,02 € HT évalué par l'expert, page 56 de son rapport.
Sur le désordre tenant à l'effondrement partiel du plancher de la corseterie':
En vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 novembre 2017, la mission de l'expert judiciaire a été étendue à la survenance d'un désordre en septembre 2017 tenant à l'effondrement du plancher de corseterie. L'expert a attribué ce sinistre à la sur-élévation de la cour.
La société Immo de France et ses assureurs tirent argument du fait que l'expert ait précisé que «'la mauvaise mise en 'uvre du ré-haussement de la cour et de la modification du tabouret qui récolte les eaux de pluie sont un facteur aggravant pour le cas où les appuis avant travaux étaient déjà dégradés'» pour considérer que l'origine du sinistre ne serait pas connue. En réalité, à supposer que la détérioration des appuis avant travaux soit la cause première du sinistre, l'acceptation par les constructeurs intervenus d'un support défectueux ne serait pas de nature à les exonérer de leur responsabilité décennale. L'argumentation des sociétés appelantes tenant à l'absence de détermination de l'origine du sinistre sera rejetée comme étant inopérante.
Par ailleurs, il n'est pas discuté que le désordre d'effondrement du plancher compromet, par hypothèse, la solidité de l'ouvrage. Le coût des travaux de reprise, tels qu'évalué par l'expert judiciaire à 4'417,36 € HT, n'est pas d'avantage discuté.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre de nature décennale pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 4'417,36 € HT, évalué par l'expert, page 80 de son rapport.
Sur les désordres non encore apparus':
Le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé en sa demande d'indemnisation au titre de préjudices futurs purement éventuels, comme justement retenu par le premier juge. Au demeurant, 10 ans se sont écoulés depuis la réception du 20 octobre 2011 et la date de l'ordonnance de clôture du 22 mai 2022, sans que de nouveaux désordres n'apparaissent.
Le jugement attaqué, qui a rejeté le surplus de sa demande indemnitaire résultant de la perte de chance d'obtenir le pré-financement par un assureur DO de travaux de reprise à hauteur de la somme globale de 456'891 € fixée à l'aune du montant des travaux initiaux, sera confirmé.
Sur les autres préjudices matériels':
Le syndicat des copropriétaires justifie du montant de la rémunération de l'expert judiciaire dont il a fait l'avance à hauteur de la somme totale de 30'125,78 € et il est fondé à soutenir que si une assurance DO avait été souscrite, il n'aurait pas eu besoin d'exposer ces frais, ni les honoraires d'avocat dont il justifie à hauteur de la somme de 16'333 €. En effet, la logique de pré-financement de l'assurance DO emporte que l'assureur aurait été amené à faire son affaire d'actions contre les constructeurs en exerçant ses recours subrogatoires. Le raisonnement du premier juge, relevant que l'assignation en référé-expertise a été délivrée à l'ancien syndic sans viser l'absence de souscription d'une assurances DO, est en conséquence inopérant puisque cette faute a effectivement fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance de ne pas exposer les frais de procédure litigieux.
Dès lors, le jugement attaqué, qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires d'indemnisation des préjudices matériels résultant du coût de la procédure en référé-expertise engagée, sera infirmé.
En revanche, le surplus de la demande, tendant à ajouter les frais d'une procédure au fond contre les locateurs d'ouvrage, sera rejetée comme étant un préjudice futur et éventuel, outre que cette demande n'est par ailleurs pas chiffrée comme retenu par le premier juge.
Sur la perte de chance':
En l'absence d'aléa particulier entourant l'appréciation des désordres et du coût des travaux de reprise les concernant, la probabilité d'une indemnisation par une assurance DO si elle avait été souscrite a été justement évaluée par le premier juge à 90 %.
Pour la même raison, la probabilité de ne pas avoir exposé les frais d'expertise judiciaire et d'avocat si l'assurance DO avait été souscrite sera évaluée, à l'instar des autres postes de préjudices matériels, à 90 %.
Au final, le montant total de la réparation des préjudices matériels subis s'élève à 120'657,46 € représentant, d'une part, le coût de reprise des désordres affectant les travaux susceptibles d'être pris en charge par l'assureur DO, et d'autre part, les frais d'expertise et d'avocat qui auraient pu ne pas être exposés si le syndicat des copropriétaires avait été couvert par une assurance DO.
Ramenée à la probabilité de 90 % de ne pas supporter ces préjudices, l'indemnisation due par la société Immo de France s'élève à 108'591,71 €.
Le jugement attaqué, qui a condamné in solidum la société Immo de France et ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires la somme de 66'779 € HT, augmentée de la TVA en vigueur à la date du jugement, sera infirmé.
Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires de la somme de 108'591,71€ au titre de la perte de chance d'être indemnisée par l'assurance DO et de ne pas exposer de frais de procédure dont la somme de 66'779 € HT sera augmentée de la TVA en vigueur à la date du jugement.
Sur la demande indemnitaire fondée sur le paiement à torts de partie des travaux due par la société Teragest et sur le non-recouvrement de la créance correspondante':
Il résulte des explications convergentes des parties que la société Teragest était à la fois copropriétaire pour les lots qu'elle a revendus au fur et à mesure de l'opération de réhabilitation de l'immeuble en copropriété, et extérieure à la copropriété pour les parcelles voisines sur lesquelles elle a fait édifier trois maisons individuelles.
L'existence d'une servitude de passage à pied, ainsi qu'un droit de passage pour tous réseaux en tréfonds, au profit du fond dominant correspondant aux parcelles voisines cadastrées section DR n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant alors à la société Teragest, servitude mentionnée dans l'acte de vente du 12 mai 2010 portant sur un lot de l'immeuble en copropriété au profit de M. [Z], confirme que les maisons individuelles ne sont pas incluses dans la copropriété puisqu'il est impossible de constituer une servitude sur une partie commune d'un immeuble en copropriété au profit d'un lot privatif.
Le syndicat des copropriétaires prétend qu'il avait été convenu que la société Teragest, en sa qualité de propriétaire des fonds contiguës à la copropriété, participe financièrement aux travaux relatifs au passage des réseaux à hauteur de la somme de 94'950 € tel que calculée par M. [X], économiste du chantier. Pour en justifier, il verse aux débats, la note de M. [X] d'octobre 2010 détaillant le calcul de cette contribution et le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011 mentionnant, au titre de la délibération autorisant le syndic à souscrire un nouveau marché de travaux en remplacement de la société EDC, une «'enveloppe de 94'950 € correspondant à la participation financière de Teragest au titre des réseaux des maisons qu'elle construit'».
La cour relève que cette délibération précise que la somme de 94'950 € est «'incluse'» dans l'enveloppe budgétaire nécessaire aux travaux. Dans ces conditions, cette somme a régulièrement fait l'objet d'appels de «'fonds travaux'» sur les copropriétaires qui ont implicitement mais nécessairement accepté, par leur délibération, d'en faire l'avance. La première faute de gestion imputée au syndic, tenant à un paiement indu de partie des travaux par les copropriétaires, n'est ainsi pas établie.
De même, si le conseil syndical, qui a adressé plusieurs lettres de mise en demeure à la société Immo de France entre août et décembre 2012 afin notamment qu'elle prenne des garanties hypothécaires pour assurer le recouvrement de la créance détenue sur la société Teragest, il n'est nullement établi qu'une telle inscription soit légalement possible. En l'état des pièces produites, il n'est pas justifié d'un titre détenu sur la société Teragest ou du caractère privilégié de la créance litigieuse. Au demeurant, la société Immo de France a été déchargée de sa gestion lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 de sorte que, depuis cette date, seule la régie Gontard doit répondre, le cas échéant, d'une absence de prise de garantie hypothécaire.
Enfin, le syndicat des copropriétaires, qui soutient que la somme de 94'950 € doit être augmentée de frais techniques évalués à 22,51% des travaux, n'en justifie pas. Cette affirmation, qui n'est étayée par aucune pièce, a justement été écartée par le premier juge.
Il s'ensuit que la société Immo de France a régulièrement émis un appel de fond exceptionnel sur la société Teragest pour le recouvrement d'une somme de 94'950 €, étant rappelé que la société débitrice a effectué un paiement partiel de 30'000 € en avril 2013.
Sur la forme, il peut être discuté du choix de l'ancien syndic d'émettre un appel de fond s'agissant d'une créance détenue, non pas sur un copropriétaire, mais sur un tiers à la copropriété. Toutefois, ce formalisme inadéquat n'est pas fautif puisqu'il a été vu ci-avant que la société Teragest avait la double qualité, d'une part, de copropriétaire pour les appartements en copropriété qu'elle a revendus par lots, et d'autre part, de tiers à la copropriété pour les maisons individuelles.
En revanche, la cour relève que cet appel de fond a été émis le 13 juin 2012, soit à distance de près d'un an du procès-verbal de réception du chantier signé le 20 octobre 2011 et à distance de deux mois du procès-verbal de levée des réserves signé le 24 avril 2012. A raison du caractère tardif de cette émission, une première faute de gestion commise par la société Immo de France est ainsi caractérisée.
Par ailleurs, et alors que la somme due par la société Teragest est d'un montant relativement significatif, le flou entourant les modalités de remboursement par le débiteur final de l'avance faite par les copropriétaires caractérise également un manquement de la société Immo de France à ses obligations. En effet, dès lors que les copropriétaires ont accepté de supporter l'avance des travaux réalisés au profit de la société Teragest, le syndic de la copropriété, professionnel de la gestion, aurait dû prendre toute précaution pour que le remboursement de cette avance intervienne rapidement. Or, la société appelante ne justifie pas des éventuelles modalités de remboursement de cette avance qui auraient été convenues avec la société Teragest.
Surtout, la société Immo de France indique dans ses écritures que la société Teragest, malgré le paiement partiel effectué, n'a jamais admis sa dette. Cette circonstance, invoquée pour prétendre qu'elle ne pouvait pas poursuivre le recouvrement forcé de sa créance sans autorisation préalable, accentue en réalité la faute de gestion commise par l'ancien syndic puisqu'il appartenait à ce dernier de solliciter une telle autorisation, laquelle autorisation était d'autant plus nécessaire et urgente que le recouvrement du solde de la créance était menacé.
La société Immo de France n'étant pas débitrice de la créance litigieuse, elle ne peut être tenue, comme retenu par le premier juge, de la payer au syndicat des copropriétaires.
En revanche, il résulte suffisamment de ce qui précède et en particulier du fait que la société Teragest n'a jamais admis sa dette selon les explications données par les sociétés appelantes, que le recouvrement du solde de la créance de 64'950 € est menacé. Or, le risque d'irrecouvrabilité de cette créance est en grande partie imputable à la société Immo de France qui a tardé à émettre un appel de fonds et qui ne justifie pas avoir garanti le recouvrement de la créance de son mandant par un accord conclu avec la société Teragest. Par ailleurs, ce risque sera évalué, compte tenu de l'aléa d'une mesure de recouvrement forcé supposant le cas échéant d'obtenir un titre exécutoire, à 50 %.
Ainsi, la société Immo de France doit répondre, avec ses assureurs qui ne discutent pas leur garantie, de ce seul préjudice de perte de chance de recouvrer la créance litigieuse.
Le jugement attaqué, qui a condamné in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64'950 € non-recouvrée, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32'475 € au titre de la perte de chance de recouvrer la créance détenue sur la société Teragest.
Sur les demandes indemnitaires fondées sur la mauvaise gestion comptable et financière':
Aux termes de l'article 18 II, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, il est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale.
Le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier.
En l'espèce, il a été vu ci-avant que l'appel de fonds exceptionnel émis le 13 juin 2012 par la société Immo de France sur la société Teragest pour le recouvrement d'une somme de 94'950 € a été tardif, puisque émis à distance de près d'un an du procès-verbal de réception du chantier signé le 20 octobre 2011 et qu'au demeurant, l'ancien syndic de la copropriété ne justifiait pas des éventuelles modalités de remboursement de cette avance qui auraient été convenues avec la société Teragest.
Or, la note de synthèse du 16 octobre 2012 établie par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) fait état d'un budget surestimé pour les exercices 2010 et 2011 car il conduit à des soldes créditeurs significatifs par rapport au budget annuel. Cette même note mentionne un découvert du compte trésorerie avec des dettes fournisseurs. Dans ces conditions, l'absence de recouvrement de la créance détenue sur Teragest apparaît d'autant plus fautive.
Par ailleurs, la seconde note de synthèse de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) établie en 2013 au titre d'une assistance technique comptable a relevé une gestion des charges courantes défaillantes (avoirs EDF non-passés en comptabilité, répartitions individuelles des charges d'eau incomplètes, mauvaise imputation des retenues de garanties contractuelle de 5% sur les travaux, ') et plus généralement, elle questionne la fidélité de la comptabilité.
Sans discuter la réalité de ces irrégularités et défaut d'entretien, la société Immo de France invoque de simples erreurs en l'absence de preuve d'une volonté de dissimulation ou de fraude de sa part. Or, cette argumentation est inopérante dès lors qu'en sa qualité de professionnel de la gestion, elle était tenue d'une gestion fiable et sérieuse.
L'approbation des comptes et le quitus de sa gestion donnée par les assemblées générales ne sont pas libératoires de responsabilité puisque la copropriété n'a été à même d'apprécier la qualité de la gestion de son syndic qu'à la lueur de l'assistance assurée par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC). Au demeurant, les copropriétaires n'ont pas donné quitus de la dernière année de gestion lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013.
Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie qu'aux dates correspondantes aux découverts du compte de trésorerie, l'entretien des parties communes laissaient à désirer, comme constater par le procès-verbal de constat du 2 avril 2013 (travaux d'entretien de l'allée de l'immeuble non-mis en 'uvre, saleté de l'ensemble des parties commune, ').
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires est d'abord fondé à solliciter l'indemnisation des frais exposés pour bénéficier d'une assistance technique comptable par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC), soit la somme de 600 €.
Le jugement attaqué, qui a condamné les sociétés appelantes au paiement de cette somme à titre d'indemnisation de la mauvaise gestion comptable, sera confirmé.
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le syndicat des copropriétaires justifie ensuite d'un préjudice de jouissance et un préjudice moral qui a été souffert du 22 décembre 2009, date de la première assemblée générale l'ayant désignée syndic de la copropriété, jusqu'au 27 mai 2013, date de l'assemblée générale ayant désigné la régie Gontard pour lui succéder.
Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande au titre de ces préjudices, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'500 € en indemnisation des préjudices moral et de jouissance subis du fait de la mauvaise gestion financière de la copropriété pendant trois ans et demi.
Sur la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive':
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 12 mai 2009, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion et il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit quatre lettres recommandées que son conseil syndical a adressé à la société Immo de France entre août et décembre 2012 retraçant les difficultés à obtenir du syndic la communication de pièces nécessaires à l'exercice sa mission de contrôle. Ces pièces établissent suffisamment la réalité, tant de la résistance abusive opposée par la société appelante, que du préjudice qui en est résulté, lequel a été justement indemnisé par le premier juge à hauteur de la somme de 2'000 €.
Le jugement attaqué, qui a mis cette somme à la charge in solidum de la société Immo de France et de ses assureurs, sera confirmé.
Sur les autres demandes':
La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Immo de France, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Y ajoutant, la cour condamne la société Immo de France aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Ducrot et Associés, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La cour rejette la demande d'indemnisation de leurs frais irrépétibles présentées par la société Immo de France et ses assureurs.
Enfin, la cour condamne la société Immo de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon sur le principe de la condamnation in solidum de la SAS Immo de France Rhône Alpes et de ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires de la perte de chance subie du fait de l'absence de souscription d'une assurance Dommage-ouvrage, mais infirme ce chef de la décision sur le quantum alloué,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon sur le principe de la condamnation in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes et de ses assureurs à indemniser à le syndicat des copropriétaires au titre du non-recouvrement de la créance détenue sur la société Teragest, mais infirme le chef de cette décision sur le quantum alloué,
Infirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des préjudices moral et de jouissance résultant de la mauvaise gestion comptable et financière mise en 'uvre par la SAS Immo de France,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 108'110,22 euros au titre de la perte de chance, d'une part, de voir pris en charge par une assurance Dommages-ouvrage la réparation des désordres de nature décennale affectant le caniveau ERDF, le réseau d'évacuation des eaux usées - eaux vannes, la façade et le plancher de la corseterie, et d'autre part, de ne pas exposer des frais d'expertise et d'avocat,
Rappelle qu'a la somme de 66'779 € incluse dans la condamnation ci-dessus, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ;
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 32'475 euros au titre de la perte de chance de recouvrer la créance détenue sur la société Teragest,
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1'500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance résultant de la mauvaise gestion comptable et financière mise en 'uvre par l'ancien syndic,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la SAS Immo de France Rhône Alpes aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement au profit de la SCP Ducrot et Associés,
Rejette la demande présentée par la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SAS Immo de France Rhône Alpes à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du Tribunal de Grande Instance de Lyon au fond du 25 juin 2020
RG : 15/04047
S.A.S. IMMO DE FRANCE
S.A. MUTUELLE DU MANS ASSURANCES (MMA) IARD
S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
C/
S.C.O.P. S.A. SCOP [Adresse 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 18 Septembre 2024
APPELANTES :
1) La société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 529 066 326, dont le siège social est [Adresse 6].
2) La société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES (MMA) IARD, venant aux droits de la société COVEA RISKS, SA au capital de 537.052.368 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 440 048 882, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
3) La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISKS, SA immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 775 652 126,
dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
Représentées par Me Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748
INTIMÉ :
Le syndicat de Copropriété du [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice, la société G2G ' GROUPE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial Régie GONTARD, SARL au capital de 100 000 €, inscrite au RCS de Lyon sous le numéro 424 324 960, dont le siège social se situe [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709
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Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2024
Date de mise à disposition : 22 Mai 2024 prorogée au 18 Septembre 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Courant 2007, la société de droit suisse Teragest a acquis, en site occupé, un ensemble immobilier situé [Adresse 5] composé de 5 bâtiments A, B, C, D et E avec cour commune en vue, d'une part, de la construction de trois maisons de ville sur les jardins de cet immeuble, et d'autre part, de sa revente par lots.
Courant 2008, elle a obtenu un permis de construire pour la réhabilitation des immeubles existants et pour la construction des maisons individuelles et elle a ensuite, courant 2009, soumis cet ensemble immobilier au statut de la copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître [G], notaire à [Localité 8].
L'assemblée générale de la copropriété qui s'est réunie le 22 décembre 2009 a, d'une part, désigné la SAS Immo de France Rhône Alpes en qualité de syndic, et d'autre part, approuvé les travaux de réhabilitation des parties communes pour un montant de 614'892,74 € confiés à l'entreprise choisie par le conseil syndical.
Lors de cette assemblée générale, ont également été approuvés':
le contrat de maîtrise d''uvre confiée au cabinet AUBE,
le contrat de métreur vérificateur économiste confié à M. [X],
la mission de coordination en matière de sécurité et protection de la santé confiée à la société Qualiconsult Sécurité,
la convention de vérification technique des installations électriques confiée à la société Qualiconsult Exploitation.
Enfin, il a été voté la souscription d'une assurance Dommages-ouvrage (ci-après «'assurance DO'») avec extension de garantie «'aux existants'» selon proposition du cabinet D&P pour un montant de 15'585 € TTC.
Finalement, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, a, par marché du 9 février 2010, confié le lot T.C.E. (tous corps d'état) pour la réhabilitation des immeubles existants à la société EDC, entreprise générale, au prix, non pas de 614'892,74 €, mais de 456'891,73 € TTC.
Parallèlement, la société Teragest a, par marché du même jour, confié le lot T.C.E. (tous corps d'état) pour la construction des trois maisons individuelles à la société EDC au prix de 488'977 €.
La société Teragest a commencé, courant 2010, de revendre «'en l'état'» certains lots à des particuliers mais, au cours de l'été 2010, un sinistre s'est produit, révélant un problème d'amiante qui a conduit à une paralysie du chantier.
Dénonçant l'inertie de la société EDC à remédier à la pollution du site, la société Teragest et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, ont, le 22 novembre 2010, fait assigner d'heure à heure l'entreprise générale devant le tribunal de grande instance de Lyon. Par ordonnance rendue le 13 décembre 2010, le juge des référés a rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la société EDC à procéder à la dé-pollution du chantier en raison de l'absence de précisions sur la nature et l'ampleur des travaux nécessaires.
A l'effet de déterminer les responsabilités dans la pollution du site et de chiffrer le coût des travaux de désamiantage, la société Teragest et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Immo de France, ont sollicité, et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 15 février 2011, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [V] [A].
Pendant les opérations d'expertise, la société SRA SAVAC, choisie sous l'égide de l'expert judiciaire, a réalisé la dé-pollution du site au prix de 415'859,96 € avancé par la société Teragest pour le compte de qui il appartiendra et, par marché du 27 avril 2011, la société JPA s'est vue confier le lot T.C.E. (tous corps d'état) en remplacement de la société EDC, à l'exception du lot électricité, confiée à l'entreprise Denis Pastor.
Ces changements avaient été approuvés par délibérations de l'Assemblée Générale du 12 avril 2011, portant l'enveloppe budgétaire des travaux à 589'368 €.
Un procès-verbal de réception avec réserves a été signé le 20 octobre 2011 et un procès-verbal de levée des réserves a été signé le 24 avril 2012 mentionnant que certaines réserves restaient à lever.
L'expert judiciaire [V] [A] a déposé son rapport le 6 juin 2012.
Au vu de ce rapport, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Immo de France, et la société Teragest, ont fait assigner en octobre 2012 la société EDC, son assureur AXA, la SARL AUBE, la société Qualiconsult sécurité et la société Dauphiné Isolation Environnement devant le tribunal de Grande Instance de Lyon (affaire en cours).
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En marge de l'engagement de cette procédure au fond, le conseil syndical a adhéré en août 2012 à l'Association des Responsables de Copropriété Rhône-Alpes (ci-après «'association ARC'») moyennant une cotisation annuelle de 166 € en rapport avec les 14 lots que compte la copropriété, puis, courant 2013, il a confié à cette association une mission d'assistance technique comptable.
Lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013, la résolution tendant à donner quitus à la SAS Immo de France Rhône Alpes de sa gestion a été rejetée et la SARL G2G ' Groupe Immobilier, exerçant sous l'enseigne «'régie Gontard'» (ci-après «'régie Gontard'»), a été désignée nouveau syndic.
Prétendant que de nouveaux désordres étaient apparus, susceptibles d'engager la responsabilité des différents locateurs d'ouvrage et de leurs assureurs, mais susceptibles également d'engager la responsabilité de la société Immo de France, ancien syndic qui était en charge du suivi des travaux, et de la société Teragest, vendeur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son nouveau syndic, la Régie Gontard, a sollicité, par assignations d'octobre 2014, et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2014, l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [B] [F].
La société JPA a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire qui a été clôturée pour insuffisance d'actif le 7 mars 2017 et l'expert a déposé son rapport définitif le 30 mai 2018.
Sans attendre l'issue des opérations d'expertise et souhaitant voir reconnaître que la société Immo de France a engagé sa responsabilité contractuelle lors de l'exécution de son mandat, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son nouveau syndic, la régie Gontard, a, par exploits des 20 mars 2015 et 7 novembre 2016, fait assigner la société Immo de France Rhône Alpes et les assureurs de celle-ci, les SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, venants aux droits de Covea Risks devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par ordonnance rendue le 23 janvier 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la société Immo de France à lui payer une provision à valoir sur l'indemnisation de la perte de chance d'obtenir une indemnisation au titre des désordres qui auraient pu être couverts par une compagnie d'assistance si l'assurance DO avait été souscrite.
Par jugement contradictoire rendu le 25 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de Lyon, statuant à juge unique, a':
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 66'779 euros HT au titre de la perte de chance de voir pris en charge par une assurance Dommages-ouvrage la réparation des désordres de nature décennale affectant le caniveau ERDF, le réseau d'évacuation des eaux usées - eaux vannes, la façade et le plancher de la corsetterie ;
Dit qu'à cette somme précitée exprimée hors taxe, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur a la date du jugement ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 64'950 euros au titre du non-recouvrement de la créance restante au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à l'encontre de la société Teragest ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 600 euros au titre des frais de contrôle de la comptabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] par l'Association des Responsables de Copropriété ;
Condamné in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive de la SAS Immo de France Rhône Alpes dans la communication des documents demandes par le conseil syndical de la copropriété du [Adresse 5] ;
Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;
Condamné la SAS Immo de France Rhône Alpes à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la SAS Immo de France Rhône Alpes aux dépens, dont distraction au profit de Maître Véronique Giraudon ;
Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a retenu en substance':
Sur l'absence de souscription d'une assurance DO':
Que la société Immo de France reconnaît ne pas avoir souscrit l'assurance DO pourtant obligatoire et votée en assemblée générale et qu'elle rappelle en vain que le syndicat des copropriétaires sera indemnisé par les constructeurs s'il recherche leur responsabilité décennale puisque la logique de préfinancement par l'assureur DO permettait justement au maître de l'ouvrage de ne pas rechercher les différentes responsabilités, laissant les assureurs exercer les recours subrogatoires';
Que le préjudice résultant de la perte de chance d'obtenir pré-financement des travaux de reprise nécessaire est établi puisque la société Immo de France ne conteste pas la mise en demeure, condition de la mobilisation de la garantie DO, pour les dommages réservés à la réception';
Que ces dommages ont un caractère décennal (caniveau ERDF, évacuation des eaux usées ' eaux vannes, fissures en façade et effondrement partiel du plancher de la corseterie)'; qu'en revanche, le syndicat des copropriétaires est débouté du surplus de ses demandes au titre de préjudices matériels (désordres futurs, coût de l'expertise judiciaire [F], frais d'avocat et autres frais de procédure)';
Que le montant total du coût des réparations des préjudices matériels subis s'élèvent à 74'198,68 € HT'; que la perte de chance est évaluée à 90 % et mise à la charge de la société Immo de France et ses assureurs, soit 66'779 € HT majorée de la TVA';
Sur la somme de 86'323 € imputée à la société Teragest':
Que la preuve du principe et du solde de la créance due par la société Teragest est rapportée à hauteur de 94'950 € et qu'aucune autorisation n'est requise pour que le syndic engage une action en recouvrement de créance qui est de nature contractuelle';
Qu'il y a lieu de déduire la somme de 30'000 € payée mais que la dette n'est pas certaine pour le surplus réclamé';
Sur les autres préjudices':
Que la société Immo de France et ses assureurs supporteront les frais d'audit engagés auprès de l'association des responsables de copropriété pour 600 €';
Que la société Immo de France et ses assureurs supporteront également des dommages et intérêts en l'absence de communication des documents comptables sollicités par le conseil syndical pour 2'000 €';
Qu'il n'est pas démontré que les parties communes n'aient pas été correctement entretenues.
Par déclaration en date du 2 septembre 2020, la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA Iard), venant aux droits de la société Covea Risks et la SA MMA Assurances Mutuelles ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs les ayant condamnées.
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Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 4 février 2022 (conclusions d'appelants n°2), la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour':
Vu la loi du 10 juillet 2065,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1231-1 nouveau du Code civil,
Vu les articles 1992 et suivants du Code civil,
Vu les articles L.242-1 et suivants et L124-3 et suivants du Code des assurances,
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon rendu le 25 juin 2020 en ce qu'il a (reprise des chefs critiqués du jugement attaqué),
CONFIRMER pour le surplus,
Et, statuant à nouveau :
A titre principal : DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes à l'égard de la SAS Immo de France, de la SA Mutuelle du Mans Assurances et de la SA MMA Iard Assurances Mutuelles ;
A titre subsidiaire : REDUIRE à de plus justes proportion le quantum des condamnations prononcées à l'encontre de la SAS Immo de France, de la SA Mutuelle du Mans Assurances et de la SA MMA Iard Assurances Mutuelles ;
En tout état de cause : CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] au paiement de la somme de 5'000 € au titre de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elles discutent d'abord la perte de chance alléguée en l'absence de preuve de désordres de nature décennale ayant fait l'objet, pour ceux réservés à la réception, de mises en demeure. Or, elles affirment que le syndicat des copropriétaires, soit ne justifie pas de mises en demeure adressées aux entreprises (caniveau ERDF, fissures des façades), soit ne justifie pas du caractère décennal des désordres qu'il invoque (évacuation des eaux usées qui n'est qu'un désordre futur, effondrement du plancher dont l'origine restera inconnue) de sorte qu'il n'aurait pas pu prétendre à un pré-financement des travaux par l'assureur DO. Subsidiairement, elles font valoir qu'en l'absence de mise en demeure ou de caractère décennal des désordres, le pourcentage de la perte de chance de voir le syndicat des copropriétaires indemnisé doit être diminué.
Elles se défendent que la société Immo de France ait omis de procéder au recouvrement d'une créance contre la société Teragest, rappelant que seul le recouvrement de créances certaines, telles les charges de copropriété, peut être fait sans autorisation préalable, ce qui n'est pas le cas de créances nécessitant l'appréciation préalable d'un point de droit. Or, elles rappellent que la société Teragest, tiers à la copropriété, n'a jamais admis sa dette. Elles font valoir que les difficultés de gestion induites sont simplement alléguées et elles questionnent le préjudice réparable qui ne peut qu'être une perte de chance d'éviter les prétendues difficultés de gestion. Elles observent en particulier que le nouveau syndic n'a semble-t-il pas entrepris le recouvrement litigieux. Elles invoquent encore les aléas, judiciaires ou en lien avec les capacités financières de la société Teragest, d'une telle action en recouvrement. Elles considèrent qu'en l'absence de preuve d'une faute et d'un préjudice, elles ne peuvent être tenues de payer la créance de la société Teragest et, à titre subsidiaire, que le pourcentage de la perte de chance doit être diminué compte tenu des aléas d'une procédure de recouvrement.
Elles discutent les condamnations à 600 € et 2'000 € au titre de la mauvaise gestion globale de la comptabilité, rappelant que les comptes ont été approuvés en AG, que quitus lui a été donné de sa gestion et qu'elle a transmis les pièces nécessaires à son successeur.
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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 janvier 2022 (conclusions d'intimé n°1), le syndicat de copropriété du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL G2G ' Groupe Immobilier, exerçant sous l'enseigne Régie Gontard, demande à la cour':
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005,
Vu l'article 1147(1231-1 nouveau) du Code civil,
Vu les articles 1992 et suivants du même Code,
Vu l'article 331 du Code de procédure civile,
Vu les articles L.242-1 et suivants et L.124-3 et suivants du Code des assurances,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a constaté la responsabilité de la société Immo de France, syndic du 22 décembre 2009 au 30 juin 2013,
REFORMER le jugement s'agissant du quantum des sommes allouées en réparation du préjudice et statuant à nouveau :
CONDAMNER en conséquence in solidum la société Immo de France et les Compagnies MMA Iard et Mutuelle du Mans Assurances à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :
456'891€ au titre de la perte de chance d'obtenir une indemnisation au titre des désordres qui auraient pu être couverts par une Cie d'assurance si l'assurance dommage ouvrage avait été souscrite, sauf à parfaire ou à compléter,
86'323 € au titre du paiement à tort de travaux incombant à un tiers à la copropriété et du non recouvrement de la créance,
600 € au titre du remboursement des frais résultant des services de l'association des responsables de copropriété,
10'000 € au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
10'000 € au titre de sa résistance abusive.
CONDAMNER la société Immo de France à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4'500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Ducrot et Associés sur son affirmation de droit.
Il fait valoir que les manquements reprochés à son ancien syndic ne sont pas seulement à l'origine d'une perte de chance mais se sont traduits par des préjudices avérés et définitifs.
Au titre des manquements contractuels, il lui reproche d'abord un défaut de souscription d'une assurance DO alors que les travaux votés en 2009 portaient sur 614'692,74 € TTC. Il souligne que l'absence de souscription a été confirmée par la compagnie Filhet-Allard & Cie par un courrier du 20 septembre 2013 et que la société Immo de France a reconnu que le chèque adressé à l'assureur n'avait pas été encaissé. Or, il souligne que cette faute est à l'origine de la perte de chance d'être garantie des désordres de nature décennale affectant les travaux réalisés en parties communes, notamment les fissurations des façades, taches de moisissures, les remontées d'humidité côté cour et niveau des caves et le défaut des canalisations. Il dénonce les man'uvres de son ancien syndic pour dissimuler l'absence de souscription de l'assurance obligatoire et il justifie avoir été contraint d'engager une procédure en référé-expertise contre les constructeurs en 2014 alors qu'il aurait pu être indemnisé par un assureur.
Il lui reproche ensuite le paiement à tords de travaux, et le non-recouvrement de la créance correspondante, puisque la somme de 94'950 €, correspondant aux travaux profitant à Teragest pour des parcelles hors périmètres de la copropriété et selon calcul d'une participation financière par l'économiste du chantier, a été portée en compte copropriétaire en raison d'une faute de gestion comptable. Il reproche à l'ancien syndic de na pas avoir poursuivi le paiement de cette créance, augmentée des frais techniques de 22,51 %, soit une dette de 86'323 €, ce qui a conduit à un état de cessation des paiements de la copropriété. Il considère que si l'ancien syndic considérait ne pas avoir mandat pour poursuivre le recouvrement de cette créance, il lui incombait d'inscrire ce point à l'ordre du jour, ce qu'il n'a pas fait.
Il lui reproche pour finir un défaut d'information et une mauvaise gestion globale de la comptabilité dont le déficit de trésorerie révélée par audit par association ARC pour la somme de 86'323 € n'est que le reflet. Il rappelle que la société Immo de France a fait montre d'une grande résistance à communiquer les documents comptables au conseil syndical et que, malgré une communication partielle, de nombreuses anomalies ont été relevées (budget surestimé, écarts importants entre les travaux appelés et les travaux payés, assurance DO non-souscrite, '). Il rappelle que l'approbation des comptes et le quitus donné à la gestion de la société Immo de France ne peuvent couvrir ce qui a été dissimulé par le syndic et qui n'a été connu que postérieurement.
Il fait valoir les préjudices qui en sont résultés, en premier lieu, la perte de chance d'être indemnisé des désordres objectivés par le rapport d'expertise pour le caniveau ERDF (désordre réservé à la réception), l'évacuation EU-EV des cages n°228 et 230 (désordre non-apparent), les fissures en façades (désordre réservé à la réception), l'effondrement partiel du plancher de la corseterie (désordre apparu en cours d'expertise et de nature décennale). Il fait valoir qu'il lui est effectivement possible d'engager une procédure contre les constructeurs pour les désordres affectant la colonne ERDF et l'effondrement du plancher, mais qu'en revanche, la société JPA ayant déposé le bilan, il ne sera jamais indemnisé des désordres affectant le caniveau et les fissures d'un montant cumulé de 61'651,32 €. Il considère qu'il y a lieu d'ajouter à ce préjudice matériel, les frais de procédure, soit un préjudice total avéré de 108'110,22 €. En tout état de cause, en l'état des risques potentiels d'apparition de nouveaux désordres dans le délai décennal, il considère que la perte de chance subie s'élève à la somme 456'891 € fixée à l'aune du montant des travaux initiaux et du temps restant à courir.
En deuxième lieu, il invoque les créances non-recouvrées, soit, d'une part, la somme de 86'323 € qu'il a dû supporter alors que les travaux correspondants ne lui incombaient pas, et d'autre part, la somme de 600 € exposée pour s'adjoindre les services de l'association ARC.
En troisième lieu, il réclame l'indemnisation du préjudice de jouissance et moral résultant d'un déficit de trésorerie, rappelant que les parties communes n'étaient plus entretenues et que la copropriété s'est fortement dégradée. Il réclame en outre l'indemnisation de la résistance abusive qui lui a été opposé par son ancien syndic.
Il rappelle qu'il dispose d'un droit d'action directe contre l'assureur responsabilité civile de Immo de France.
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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
MOTIFS,
Le syndic, agent d'exécution et représentant de la collectivité des copropriétaires, est un mandataire dont les missions sont définies par les dispositions spéciales prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le décret du 17 mars 1967. Pour le surplus, les dispositions de droit commun du contrat de mandat, prévues aux articles 1984 et suivants du Code civil, s'appliquent.
En particulier, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de la mauvaise exécution du mandat, sauf s'il a obtenu quitus de son action, donné en pleine connaissance de cause et assorti d'aucune réserve.
Lorsque le préjudice résultant des manquements du syndic est constitué par une perte d'une chance souffert par le syndicat des copropriétaires, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la probabilité que l'éventualité favorable d'obtenir un gain ou de limiter une perte survienne.
Selon l'article L.124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Cette action, qui trouve son fondement dans le droit à réparation du préjudice causé dont l'assuré est responsable, ne peut s'exercer que dans les limites du contrat d'assurance.
En l'espèce, la société appelante s'est vue confier une mission de syndic à compter du 22 décembre 2009, date de la première assemblée générale l'ayant désignée syndic de la copropriété, jusqu'au 27 mai 2013, date de l'assemblée générale ayant désigné la régie Gontard pour lui succéder. Sa responsabilité contractuelle est donc recherchée au titre de l'exécution d'un mandat pendant cette période de 3 ans et demi.
Par ailleurs, la société Immo de France a fait savoir qu'elle a déclaré à son assureur, la société Covea Risks, la procédure engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires à titre de sinistre. Il n'est pas discuté que les sociétés Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et SA MMA Iard Assurances Mutuelles viennent aux droits de cet assureur responsabilité civile.
Sous ces précisions, il convient d'examiner successivement les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires, chacune fondée sur des manquements contractuels distincts imputés à la société appelante.
Sur la demande indemnitaire fondée sur l'absence de souscription d'une assurance DO':
Sur le manquement contractuel de l'ancien syndic et la garantie de son assureur':
En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 22 décembre 2009, la décision de souscrire une assurance DO, avec extension de garantie «'aux existants'» selon proposition du cabinet D&P pour un montant de 15'585 € TTC, a été approuvée. L'exécution de cette délibération était d'autant plus importante qu'une telle souscription par le maître de l'ouvrage avant l'ouverture du chantier est obligatoire en vertu de l'article L.242-1 du Code des assurances.
La régie Gontard, qui a succédé à la société Immo de France comme syndic suite au vote en assemblée générale du 27 mai 2013, a demandé une attestation d'assurance à la société de courtage Filhet-Allard & Cie, laquelle a par courrier du 20 septembre 2023, fait savoir que cette assurance n'avait finalement pas été souscrite. Par courrier du 25 septembre 2013, la SAS Immo de France a confirmé à la régie Gontard que le chèque de 14'485 € n'avait effectivement pas été encaissé.
Il est ainsi établi que la société appelante a été défaillante dans l'exécution de son mandat puisqu'elle n'a pas souscrit l'assurance DO votée en assemblée générale et les sociétés Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la MMA Iard Assurances Mutuelles, venants aux droits de Covea Risks en qualité d'assureurs de la société Immo de France, ne discutent pas leur garantie pour répondre des conséquences dommageables qui résulteraient de cette faute de gestion commise par leur assuré.
Sur les préjudices':
L'assurance «'dommage-ouvrage'» garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil.
L'assurance DO, qui doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, ne prend normalement effet qu'après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement défini à l'article 1792-6 du Code civil, soit un an après la réception des travaux.
Toutefois, l'assurance DO garantit également le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.
Après la réception de l'ouvrage, l'assurance de dommages-ouvrage va couvrir la réparation des désordres de nature décennale et ne va pas garantir les dommages immatériels. Cela étant, par exception, l'assureur de dommages-ouvrage est tenu de garantir, après mise en demeure infructueuse de l'entrepreneur, les dommages réservés à la réception et ce donc même s'ils ne relèvent pas de la responsabilité décennale des constructeurs. Si les clauses types de l'annexe II de l'article A.243-1 indiquent que la mise en demeure doit se faire par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique avec demande d'avis de réception, la jurisprudence a précisé que la mise en demeure pouvait résulter d'une assignation en référé.
Il convient d'examiner successivement les différents désordres pour lesquels le syndicat des copropriétaires estime avoir perdu une chance d'indemnisation, mais également les frais pour l'indemnisation de ces désordres que le syndicat des copropriétaires estime qu'il n'aurait pas eu besoin d'exposer si l'assurance DO avait été souscrite.
Sur le désordre affectant caniveau ERDF':
En l'espèce, les parties s'accordent pour expliquer que ce désordre, tenant au déboîtement et au déchaussement des pierres du caniveau ERDF tel que décrit par l'expert judiciaire [F] pages 36 et suivantes de son rapport, a fait l'objet d'une réserve lors de la réception des travaux du 20 octobre 2011 (mentionnant «'callage des pierres sur le caniveau EDF'») et qui est indiqué comme restant à lever dans le procès-verbal de levées des réserves du 24 avril 2012 (mentionnant «'améliorer le callage des pierres sur le caniveau EDF car les pierres sont abîmées sur la tranche à cause du mouvement'»). Le premier juge a considéré que ce désordre, à raison des risques de chute des utilisateurs de la cour, rendait l'ouvrage impropre à sa destination, ce que les sociétés appelantes ne discutent pas, pas plus que le coût de la reprise évalué par l'expert à 1'671,30 € HT.
En revanche, la société Immo de France conteste que ce désordre aurait pu être pris en charge au titre d'un pré-financement par l'assureur DO au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'une mise en demeure adressée à l'entreprise concernée par ce désordre. Ce faisant, la société Immo de France omet de tenir compte du fait qu'elle était, au jour de la signature des procès-verbaux de réception d'octobre 2011 et d'avril 2012, en charge du suivi des travaux et que, par conséquent, il lui incombait d'adresser elle-même, si le maître d''uvre ne l'avait pas fait, une telle mise en demeure à la société EDC ou à la la société JPA qui lui a succédé en 2011.
Il s'ensuit que la société appelante n'est pas fondée, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, à opposer au syndicat des copropriétaires un défaut de mise en demeure, étant au demeurant observé que l'absence de souscription de l'assurance DO comme l'absence des mises en demeure nécessaires pour s'assurer de la mobilisation de cette garantie pour les désordres réservés à la réception, participent en réalité d'une même faute de gestion dont doit répondre l'ancien syndic.
Au final, le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre réservé à la réception pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 1'671,30 € HT évalué par l'expert, page 55 de son rapport.
Sur le désordre affectant l'évacuation des eaux usées ' eaux vannes':
Il résulte du rapport d'expertise [F], page 43, que la canalisation d'EU/EV de la cage de l'allée n°230 n'est pas raccordée à un tabouret tel que devissé selon le marché de travaux, ce qui rend la liaison fuyarde entre des canalisations de diamètres différents constitués de matériaux hétérogènes.
Les sociétés appelantes discutent la nature décennale de ce désordre au motif que l'expert indique, page 52 de son rapport, que «'les infiltrations constatées compromettent au fil du temps la solidité de l'ouvrage'», sans préciser si les désordres dénoncés sont appelés à apparaître dans le délai d'épreuve de 10 ans. Elles en concluent que s'agissant d'un désordre futur, son caractère décennal ne peut pas être retenu. Ce faisant, les sociétés appelantes déforment les termes du rapport d'expertise puisque l'expert est formel pour indiquer qu'au jour de son rapport d'expertise, le désordre est apparu (page 52 du rapport). Le désordre concernant l'évacuation des eaux usées - eaux vannes est en conséquence un désordre survenu dans le délai d'épreuve de 10 ans, tandis que sa nature décennale résulte des constatations expertales selon lesquelles les remontées d'humidité compromettent la solidité de l'ouvrage.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre de nature décennale pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 8'130 € HT évalué par l'expert, page 56 de son rapport.
Sur le désordre tenant aux fissures en façades':
Les parties s'accordent pour expliquer que ce désordre, tenant à des fissures en façades tel que décrit par l'expert judiciaire [F] pages 46 et suivantes de son rapport, a fait l'objet d'une réserve lors de la réception des travaux du 20 octobre 2011 (mentionnant «'légère fissuration dans l'angle Sud Est du bâtiment n°228 au droit de l'ancienne EP'») et qui est indiqué comme restant à lever dans le procès-verbal de levées des réserves du 24 avril 2012 (mentionnant «'améliorer enduit sur fissuration dans l'angle Sud Est du bâtiment n°228 au droit de l'ancienne EP'»). Le premier juge a considéré, à l'instar de l'expert judiciaire, que ce désordre conduirait nécessairement à un délitement et à une chute par morceaux de l'enduit de façade par infiltrations d'eau, ce qui rendait l'enduit impropre à sa destination de protection contre l'humidité, ce que la société appelante ne discute pas, pas plus que le coût de la reprise évalué par l'expert à 59'980,02 € HT.
Les sociétés appelantes reprochent néanmoins au premier juge d'avoir opéré une dissociation entre les fissures. En réalité, si le jugement attaqué relève une aggravation du désordre avec le temps, il ne remet nullement en question le fait que le principe dudit désordre a bel et bien été réservé à la réception.
La société Immo de France et ses assureurs contestent ensuite que ce désordre aurait pu être pris en charge au titre d'un pré-financement par l'assureur DO au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'une mise en demeure adressée à l'entreprise concernée par ce désordre. Ce faisant, les sociétés appelantes omettent là encore de tenir compte du fait que la société Immo de France était, au jour de la signature des procès-verbaux de réception d'octobre 2011 et d'avril 2012, en charge du suivi des travaux et que, par conséquent, il lui incombait d'adresser elle-même, si le maître d''uvre ne l'avait pas fait, une telle mise en demeure à la société EDC ou à la société JPA qui lui a succédé en 2011.
Il s'ensuit que la société Immo de France n'est pas fondée, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, à opposer au syndicat des copropriétaires un défaut de mise en demeure, étant au demeurant observé que l'absence de souscription de l'assurance DO, comme l'absence de mise en demeure nécessaire pour s'assurer de la mobilisation de cette garantie pour les désordres réservés à la réception, participent en réalité d'une même faute de gestion dont doit répondre l'ancien syndic.
Au final, le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre réservé à la réception pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 59'980,02 € HT évalué par l'expert, page 56 de son rapport.
Sur le désordre tenant à l'effondrement partiel du plancher de la corseterie':
En vertu d'une ordonnance de référé rendue le 14 novembre 2017, la mission de l'expert judiciaire a été étendue à la survenance d'un désordre en septembre 2017 tenant à l'effondrement du plancher de corseterie. L'expert a attribué ce sinistre à la sur-élévation de la cour.
La société Immo de France et ses assureurs tirent argument du fait que l'expert ait précisé que «'la mauvaise mise en 'uvre du ré-haussement de la cour et de la modification du tabouret qui récolte les eaux de pluie sont un facteur aggravant pour le cas où les appuis avant travaux étaient déjà dégradés'» pour considérer que l'origine du sinistre ne serait pas connue. En réalité, à supposer que la détérioration des appuis avant travaux soit la cause première du sinistre, l'acceptation par les constructeurs intervenus d'un support défectueux ne serait pas de nature à les exonérer de leur responsabilité décennale. L'argumentation des sociétés appelantes tenant à l'absence de détermination de l'origine du sinistre sera rejetée comme étant inopérante.
Par ailleurs, il n'est pas discuté que le désordre d'effondrement du plancher compromet, par hypothèse, la solidité de l'ouvrage. Le coût des travaux de reprise, tels qu'évalué par l'expert judiciaire à 4'417,36 € HT, n'est pas d'avantage discuté.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie d'un désordre de nature décennale pour lequel il aurait pu prétendre, s'il avait été assuré, à un préfinancement de 4'417,36 € HT, évalué par l'expert, page 80 de son rapport.
Sur les désordres non encore apparus':
Le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé en sa demande d'indemnisation au titre de préjudices futurs purement éventuels, comme justement retenu par le premier juge. Au demeurant, 10 ans se sont écoulés depuis la réception du 20 octobre 2011 et la date de l'ordonnance de clôture du 22 mai 2022, sans que de nouveaux désordres n'apparaissent.
Le jugement attaqué, qui a rejeté le surplus de sa demande indemnitaire résultant de la perte de chance d'obtenir le pré-financement par un assureur DO de travaux de reprise à hauteur de la somme globale de 456'891 € fixée à l'aune du montant des travaux initiaux, sera confirmé.
Sur les autres préjudices matériels':
Le syndicat des copropriétaires justifie du montant de la rémunération de l'expert judiciaire dont il a fait l'avance à hauteur de la somme totale de 30'125,78 € et il est fondé à soutenir que si une assurance DO avait été souscrite, il n'aurait pas eu besoin d'exposer ces frais, ni les honoraires d'avocat dont il justifie à hauteur de la somme de 16'333 €. En effet, la logique de pré-financement de l'assurance DO emporte que l'assureur aurait été amené à faire son affaire d'actions contre les constructeurs en exerçant ses recours subrogatoires. Le raisonnement du premier juge, relevant que l'assignation en référé-expertise a été délivrée à l'ancien syndic sans viser l'absence de souscription d'une assurances DO, est en conséquence inopérant puisque cette faute a effectivement fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance de ne pas exposer les frais de procédure litigieux.
Dès lors, le jugement attaqué, qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires d'indemnisation des préjudices matériels résultant du coût de la procédure en référé-expertise engagée, sera infirmé.
En revanche, le surplus de la demande, tendant à ajouter les frais d'une procédure au fond contre les locateurs d'ouvrage, sera rejetée comme étant un préjudice futur et éventuel, outre que cette demande n'est par ailleurs pas chiffrée comme retenu par le premier juge.
Sur la perte de chance':
En l'absence d'aléa particulier entourant l'appréciation des désordres et du coût des travaux de reprise les concernant, la probabilité d'une indemnisation par une assurance DO si elle avait été souscrite a été justement évaluée par le premier juge à 90 %.
Pour la même raison, la probabilité de ne pas avoir exposé les frais d'expertise judiciaire et d'avocat si l'assurance DO avait été souscrite sera évaluée, à l'instar des autres postes de préjudices matériels, à 90 %.
Au final, le montant total de la réparation des préjudices matériels subis s'élève à 120'657,46 € représentant, d'une part, le coût de reprise des désordres affectant les travaux susceptibles d'être pris en charge par l'assureur DO, et d'autre part, les frais d'expertise et d'avocat qui auraient pu ne pas être exposés si le syndicat des copropriétaires avait été couvert par une assurance DO.
Ramenée à la probabilité de 90 % de ne pas supporter ces préjudices, l'indemnisation due par la société Immo de France s'élève à 108'591,71 €.
Le jugement attaqué, qui a condamné in solidum la société Immo de France et ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires la somme de 66'779 € HT, augmentée de la TVA en vigueur à la date du jugement, sera infirmé.
Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires de la somme de 108'591,71€ au titre de la perte de chance d'être indemnisée par l'assurance DO et de ne pas exposer de frais de procédure dont la somme de 66'779 € HT sera augmentée de la TVA en vigueur à la date du jugement.
Sur la demande indemnitaire fondée sur le paiement à torts de partie des travaux due par la société Teragest et sur le non-recouvrement de la créance correspondante':
Il résulte des explications convergentes des parties que la société Teragest était à la fois copropriétaire pour les lots qu'elle a revendus au fur et à mesure de l'opération de réhabilitation de l'immeuble en copropriété, et extérieure à la copropriété pour les parcelles voisines sur lesquelles elle a fait édifier trois maisons individuelles.
L'existence d'une servitude de passage à pied, ainsi qu'un droit de passage pour tous réseaux en tréfonds, au profit du fond dominant correspondant aux parcelles voisines cadastrées section DR n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant alors à la société Teragest, servitude mentionnée dans l'acte de vente du 12 mai 2010 portant sur un lot de l'immeuble en copropriété au profit de M. [Z], confirme que les maisons individuelles ne sont pas incluses dans la copropriété puisqu'il est impossible de constituer une servitude sur une partie commune d'un immeuble en copropriété au profit d'un lot privatif.
Le syndicat des copropriétaires prétend qu'il avait été convenu que la société Teragest, en sa qualité de propriétaire des fonds contiguës à la copropriété, participe financièrement aux travaux relatifs au passage des réseaux à hauteur de la somme de 94'950 € tel que calculée par M. [X], économiste du chantier. Pour en justifier, il verse aux débats, la note de M. [X] d'octobre 2010 détaillant le calcul de cette contribution et le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011 mentionnant, au titre de la délibération autorisant le syndic à souscrire un nouveau marché de travaux en remplacement de la société EDC, une «'enveloppe de 94'950 € correspondant à la participation financière de Teragest au titre des réseaux des maisons qu'elle construit'».
La cour relève que cette délibération précise que la somme de 94'950 € est «'incluse'» dans l'enveloppe budgétaire nécessaire aux travaux. Dans ces conditions, cette somme a régulièrement fait l'objet d'appels de «'fonds travaux'» sur les copropriétaires qui ont implicitement mais nécessairement accepté, par leur délibération, d'en faire l'avance. La première faute de gestion imputée au syndic, tenant à un paiement indu de partie des travaux par les copropriétaires, n'est ainsi pas établie.
De même, si le conseil syndical, qui a adressé plusieurs lettres de mise en demeure à la société Immo de France entre août et décembre 2012 afin notamment qu'elle prenne des garanties hypothécaires pour assurer le recouvrement de la créance détenue sur la société Teragest, il n'est nullement établi qu'une telle inscription soit légalement possible. En l'état des pièces produites, il n'est pas justifié d'un titre détenu sur la société Teragest ou du caractère privilégié de la créance litigieuse. Au demeurant, la société Immo de France a été déchargée de sa gestion lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 de sorte que, depuis cette date, seule la régie Gontard doit répondre, le cas échéant, d'une absence de prise de garantie hypothécaire.
Enfin, le syndicat des copropriétaires, qui soutient que la somme de 94'950 € doit être augmentée de frais techniques évalués à 22,51% des travaux, n'en justifie pas. Cette affirmation, qui n'est étayée par aucune pièce, a justement été écartée par le premier juge.
Il s'ensuit que la société Immo de France a régulièrement émis un appel de fond exceptionnel sur la société Teragest pour le recouvrement d'une somme de 94'950 €, étant rappelé que la société débitrice a effectué un paiement partiel de 30'000 € en avril 2013.
Sur la forme, il peut être discuté du choix de l'ancien syndic d'émettre un appel de fond s'agissant d'une créance détenue, non pas sur un copropriétaire, mais sur un tiers à la copropriété. Toutefois, ce formalisme inadéquat n'est pas fautif puisqu'il a été vu ci-avant que la société Teragest avait la double qualité, d'une part, de copropriétaire pour les appartements en copropriété qu'elle a revendus par lots, et d'autre part, de tiers à la copropriété pour les maisons individuelles.
En revanche, la cour relève que cet appel de fond a été émis le 13 juin 2012, soit à distance de près d'un an du procès-verbal de réception du chantier signé le 20 octobre 2011 et à distance de deux mois du procès-verbal de levée des réserves signé le 24 avril 2012. A raison du caractère tardif de cette émission, une première faute de gestion commise par la société Immo de France est ainsi caractérisée.
Par ailleurs, et alors que la somme due par la société Teragest est d'un montant relativement significatif, le flou entourant les modalités de remboursement par le débiteur final de l'avance faite par les copropriétaires caractérise également un manquement de la société Immo de France à ses obligations. En effet, dès lors que les copropriétaires ont accepté de supporter l'avance des travaux réalisés au profit de la société Teragest, le syndic de la copropriété, professionnel de la gestion, aurait dû prendre toute précaution pour que le remboursement de cette avance intervienne rapidement. Or, la société appelante ne justifie pas des éventuelles modalités de remboursement de cette avance qui auraient été convenues avec la société Teragest.
Surtout, la société Immo de France indique dans ses écritures que la société Teragest, malgré le paiement partiel effectué, n'a jamais admis sa dette. Cette circonstance, invoquée pour prétendre qu'elle ne pouvait pas poursuivre le recouvrement forcé de sa créance sans autorisation préalable, accentue en réalité la faute de gestion commise par l'ancien syndic puisqu'il appartenait à ce dernier de solliciter une telle autorisation, laquelle autorisation était d'autant plus nécessaire et urgente que le recouvrement du solde de la créance était menacé.
La société Immo de France n'étant pas débitrice de la créance litigieuse, elle ne peut être tenue, comme retenu par le premier juge, de la payer au syndicat des copropriétaires.
En revanche, il résulte suffisamment de ce qui précède et en particulier du fait que la société Teragest n'a jamais admis sa dette selon les explications données par les sociétés appelantes, que le recouvrement du solde de la créance de 64'950 € est menacé. Or, le risque d'irrecouvrabilité de cette créance est en grande partie imputable à la société Immo de France qui a tardé à émettre un appel de fonds et qui ne justifie pas avoir garanti le recouvrement de la créance de son mandant par un accord conclu avec la société Teragest. Par ailleurs, ce risque sera évalué, compte tenu de l'aléa d'une mesure de recouvrement forcé supposant le cas échéant d'obtenir un titre exécutoire, à 50 %.
Ainsi, la société Immo de France doit répondre, avec ses assureurs qui ne discutent pas leur garantie, de ce seul préjudice de perte de chance de recouvrer la créance litigieuse.
Le jugement attaqué, qui a condamné in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64'950 € non-recouvrée, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32'475 € au titre de la perte de chance de recouvrer la créance détenue sur la société Teragest.
Sur les demandes indemnitaires fondées sur la mauvaise gestion comptable et financière':
Aux termes de l'article 18 II, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, il est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale.
Le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier.
En l'espèce, il a été vu ci-avant que l'appel de fonds exceptionnel émis le 13 juin 2012 par la société Immo de France sur la société Teragest pour le recouvrement d'une somme de 94'950 € a été tardif, puisque émis à distance de près d'un an du procès-verbal de réception du chantier signé le 20 octobre 2011 et qu'au demeurant, l'ancien syndic de la copropriété ne justifiait pas des éventuelles modalités de remboursement de cette avance qui auraient été convenues avec la société Teragest.
Or, la note de synthèse du 16 octobre 2012 établie par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) fait état d'un budget surestimé pour les exercices 2010 et 2011 car il conduit à des soldes créditeurs significatifs par rapport au budget annuel. Cette même note mentionne un découvert du compte trésorerie avec des dettes fournisseurs. Dans ces conditions, l'absence de recouvrement de la créance détenue sur Teragest apparaît d'autant plus fautive.
Par ailleurs, la seconde note de synthèse de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) établie en 2013 au titre d'une assistance technique comptable a relevé une gestion des charges courantes défaillantes (avoirs EDF non-passés en comptabilité, répartitions individuelles des charges d'eau incomplètes, mauvaise imputation des retenues de garanties contractuelle de 5% sur les travaux, ') et plus généralement, elle questionne la fidélité de la comptabilité.
Sans discuter la réalité de ces irrégularités et défaut d'entretien, la société Immo de France invoque de simples erreurs en l'absence de preuve d'une volonté de dissimulation ou de fraude de sa part. Or, cette argumentation est inopérante dès lors qu'en sa qualité de professionnel de la gestion, elle était tenue d'une gestion fiable et sérieuse.
L'approbation des comptes et le quitus de sa gestion donnée par les assemblées générales ne sont pas libératoires de responsabilité puisque la copropriété n'a été à même d'apprécier la qualité de la gestion de son syndic qu'à la lueur de l'assistance assurée par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC). Au demeurant, les copropriétaires n'ont pas donné quitus de la dernière année de gestion lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013.
Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie qu'aux dates correspondantes aux découverts du compte de trésorerie, l'entretien des parties communes laissaient à désirer, comme constater par le procès-verbal de constat du 2 avril 2013 (travaux d'entretien de l'allée de l'immeuble non-mis en 'uvre, saleté de l'ensemble des parties commune, ').
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires est d'abord fondé à solliciter l'indemnisation des frais exposés pour bénéficier d'une assistance technique comptable par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC), soit la somme de 600 €.
Le jugement attaqué, qui a condamné les sociétés appelantes au paiement de cette somme à titre d'indemnisation de la mauvaise gestion comptable, sera confirmé.
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le syndicat des copropriétaires justifie ensuite d'un préjudice de jouissance et un préjudice moral qui a été souffert du 22 décembre 2009, date de la première assemblée générale l'ayant désignée syndic de la copropriété, jusqu'au 27 mai 2013, date de l'assemblée générale ayant désigné la régie Gontard pour lui succéder.
Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande au titre de ces préjudices, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum la société Immo de France et ses assureurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'500 € en indemnisation des préjudices moral et de jouissance subis du fait de la mauvaise gestion financière de la copropriété pendant trois ans et demi.
Sur la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive':
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 12 mai 2009, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion et il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit quatre lettres recommandées que son conseil syndical a adressé à la société Immo de France entre août et décembre 2012 retraçant les difficultés à obtenir du syndic la communication de pièces nécessaires à l'exercice sa mission de contrôle. Ces pièces établissent suffisamment la réalité, tant de la résistance abusive opposée par la société appelante, que du préjudice qui en est résulté, lequel a été justement indemnisé par le premier juge à hauteur de la somme de 2'000 €.
Le jugement attaqué, qui a mis cette somme à la charge in solidum de la société Immo de France et de ses assureurs, sera confirmé.
Sur les autres demandes':
La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Immo de France, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Y ajoutant, la cour condamne la société Immo de France aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Ducrot et Associés, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La cour rejette la demande d'indemnisation de leurs frais irrépétibles présentées par la société Immo de France et ses assureurs.
Enfin, la cour condamne la société Immo de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon sur le principe de la condamnation in solidum de la SAS Immo de France Rhône Alpes et de ses assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires de la perte de chance subie du fait de l'absence de souscription d'une assurance Dommage-ouvrage, mais infirme ce chef de la décision sur le quantum alloué,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon sur le principe de la condamnation in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes et de ses assureurs à indemniser à le syndicat des copropriétaires au titre du non-recouvrement de la créance détenue sur la société Teragest, mais infirme le chef de cette décision sur le quantum alloué,
Infirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des préjudices moral et de jouissance résultant de la mauvaise gestion comptable et financière mise en 'uvre par la SAS Immo de France,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 108'110,22 euros au titre de la perte de chance, d'une part, de voir pris en charge par une assurance Dommages-ouvrage la réparation des désordres de nature décennale affectant le caniveau ERDF, le réseau d'évacuation des eaux usées - eaux vannes, la façade et le plancher de la corseterie, et d'autre part, de ne pas exposer des frais d'expertise et d'avocat,
Rappelle qu'a la somme de 66'779 € incluse dans la condamnation ci-dessus, s'ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ;
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 32'475 euros au titre de la perte de chance de recouvrer la créance détenue sur la société Teragest,
Condamne in solidum la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1'500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance résultant de la mauvaise gestion comptable et financière mise en 'uvre par l'ancien syndic,
Confirme le jugement rendu le 25 juin 2020 par le Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la SAS Immo de France Rhône Alpes aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement au profit de la SCP Ducrot et Associés,
Rejette la demande présentée par la SAS Immo de France Rhône Alpes, la SA Mutuelle du Mans Assurances (MMA) Iard et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SAS Immo de France Rhône Alpes à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT