CA Rennes, 5e ch., 18 septembre 2024, n° 21/04966

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APPELANT :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Florian LEVIONNAIS de la SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

S.A.S. AFEDIM GESTION anciennement dénommée CM-CIC Gestion Immobilière, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 388 034 752, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Laure PAYET de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de NANTES

M. [T] [V] est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6], qu'il a confié en gestion à la SAS CM-CIC Gestion Immobilier.

Par l'intermédiaire de ce mandataire, devenu SAS AFEDIM Gestion un bail était signé le 28 octobre 2016 au profit de Mme [R] et M. [F], moyennant un loyer de 1 200 euros par mois.

Par déclaration au greffe reçue le 6 août 2018, M. [W] [F] et Mme [I] [R], contestant la superficie du logement donné à bail, et en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ont saisi le tribunal d'instance de Nantes afin de voir condamner M. [T] [V] à une diminution de son loyer de 391,52 euros par mois.

Par acte d'assignation délivré le 4 février 2019 à l'encontre de la société CM-CIC, M. [T] [V] a sollicité la condamnation de cette dernière à le garantir de toute condamnation en restitution de loyers et à lui verser à titre de dommages et intérêts une indemnité d'un montant de 391,52 euros par mois avec revalorisation conformément aux stipulations du bail, de la date du jugement à intervenir jusqu'à la date à laquelle le bail d'habitation régularisé avec M. [W] [F] et Mme [I] [R] prendra fin.

Par jugement du 27 décembre 2019, le tribunal d'instance de Nantes a :

- prononcé la jonction des affaires RG n°11 18-002644 et RG n°l1 19-000588,

- fixé le loyer du logement loué par M. [W] [F] et Mme [I] [R] à M. [T] [V] à la somme de 808,48 euros à compter du 5 avril 2018,

- condamné M. [T] [V] à payer à M. [W] [F] et Mme [I] [R] la somme 391,52 euros par mois à compter du 5 avril 2018,

- condamné M. [T] [V] à payer à M. [W] [F] et Mme [I] [R] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société CM-CIC à garantir M. [T] [V] du paiement de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

- condamné M. [T] [V] aux dépens.

Par lettre reçue par le greffe le 14 janvier 2020, M. [T] [V] a présenté une requête en interprétation et en omission de statuer.

Par jugement du 16 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- interprété le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nantes le 27 décembre 2019,

- ajouté à :

'Condamne M. [T] [V] à payer à M. [W] [F] et Mme [I] [R] la somme 391,526 par mois à compter du 5 avril 2018'

la mention :

'à la date du 27 décembre 2019'

ainsi que la mention :

'Condamne la société CM CIC à garantir M. [T] [V] du paiement de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre à hauteur des sommes dues jusqu'au 27 Décembre 2019, date du jugement' ;

- constaté l'omission de statuer concernant la demande de dommages et intérêts formée par M. [T] [V] dans le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nantes le 27 décembre 2019,

- ajouté :

1/ dans le corps de la décision intitulée MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande de dommages et intérêts :

'Il incombe à M. [T] [V] de justifier le préjudice au titre duquel il sollicite des dommages et intérêts.

Ce préjudice doit avoir un caractère certain pour donner lieu à des dommages et intérêts et M. [T] [V] ne justifie pas d'un préjudice repérable dès lors qu'il n'établit pas que son bien serait loué de façon certaine à la somme de l 200 euros par mois pour une surface de 101,06 m2 et non 150 m2.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre'.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles

Sur la demande d'exécution provisoire :

* Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, la demande d'exception provision est sans objet.

2/ Dans le DISPOSITIF dudit jugement :

* débouté M. [T] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté M. [T] [V] de sa demande au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [W] [F] et Mme [I] [R] de leur demande de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exception provisoire,

- laissé les dépens à la charge du Trésor Public,

- dit qu'il sera porté mention de la présente décision rectificative en marge du jugement rendu le 27décembre 2019.

Le 30 juillet 2021, M. [T] [V] a interjeté appel de cette décision, intimant la seule société AFEDIM Gestion, et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 octobre 2022, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Nantes le 16 octobre 2020 rectifiant celui rendu par le tribunal d'instance de Nantes le 27 décembre 2019 mais seulement en ce qu'il a :

* l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de la société AFEDIM Gestion,

* l'a débouté de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- condamner la société AFEDIM Gestion à lui verser à titre de dommages et intérêts, une indemnité d'un montant 17 031,12 euros,

- condamner la société AFEDIM Gestion à lui verser une indemnité d'un montant de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance,

- condamner la société AFEDIM Gestion à lui verser une indemnité d'un montant de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel,

- condamner la même aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2022, la SAS AFEDIM Gestion demande à la cour de :

- constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel et l'absence de saisine de la cour de demandes par l'appelant,

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement rectificatif en ce qu'il a débouté M. [T] [V] de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande d'article 700 du code de procédure civile,

- le débouter en tout état de cause de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

- condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur l'absence d'effet dévolutif de l'appel interjeté

La société AFEDIM Gestion considère que la déclaration d'appel tendant à la réformation du jugement n'a pas mentionné les chefs de jugement critiqués, que M. [T] [V] ne mentionne que ses demandes et qu'ainsi l'effet dévolutif ne peut opérer.

M. [V] considère avoir respecté les prescriptions de l'article 901 du code de procédure civile relatives à la déclaration d'appel. Il estime que la mention des chefs du jugement critiqués ne doit pas être reproduite exactement dans les mêmes termes que ceux employés par le juge. L'indication "n'a pas condamné" dans la déclaration d'appel s'apparente selon l'appelant aux termes de "débouté" utilisés par le juge.

L'article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige dispose :

La déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l'avocat de l'appelant ;

2° L'indication de la décision attaquée ;

3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

Il ressort de l'article 562 alinéa 1er du code de procédure civile que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l'espèce, le jugement rendu en première instance énonce :

"Déboute Monsieur [T] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [T] [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

[']

Laisse les dépens à la charge du Trésor Public ".

La déclaration d'appel précise :

"l'appelant sollicite l'annulation, l'infirmation ou la réformation de la décision déférée en ce qu'elle :

- N'a pas condamné la SAS CM CIC Gestion immobilière (désormais AFEDIM Gestion) à verser à M. [T] [V], à titre de dommages et intérêts, une indemnité d'un montant de 391,52 euros par mois, avec revalorisation conformément aux stipulations du bail, de la date du jugement rendu le 27 décembre 2019 jusqu'à la date à laquelle le bail d'habitation régularisé avec M.[F] et Mme [R] prendra fin,

- N'a pas condamné la SAS CM CIC Gestion Immobilière (désormais AFEDIM Gestion) à verser à une indemnité d'une montant de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- N'a pas condamné la SAS CM CIC Gestion Immobilière (désormais AFEDIM Gestion) aux dépens ".

Il ne fait nul doute possible que les mentions 'n'a pas condamné' correspondent au mentions de 'débouté' des demandes formées par M. [T] [V] au titre des dommages et intérêts, au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La déclaration d'appel, contrairement à ce qui est prétendu ne se contente pas de reprendre les demandes formées de ces chefs par M. [V], mais mentionne expressément qu'elle tend à 'l'annulation, l'infirmation ou la réformation de la décision qui n'a pas condamné ...', de sorte que la cour estime que les chefs du jugement expressément critiqués sont repris dans la déclaration d'appel.

La cour est pleinement saisie par la déclaration d'appel et la demande tendant à dire que l'effet dévolutif de l'appel ne peut opérer est rejetée.

- sur la demande indemnitaire

M. [V] avance que le tribunal d'instance de Nantes a retenu, dans son jugement aujourd'hui définitif du 27 décembre 2019, à juste titre, la responsabilité de son mandataire à raison d'une faute de gestion dans l'établissement du contrat de bail. Il estime que cette faute de rédaction ou de mesurage lui est nécessairement préjudiciable. Il appartenait au professionnel, selon lui, de renseigner correctement la surface du bien habitable sauf à rapporter la preuve qu'il lui aurait fourni une information erronée.

Il explique que son préjudice est caractérisé en ce qu'il souhaitait louer son bien à 1 200 euros, peu important la surface habitable. Il avance que cette perte d'argent perdure pendant toute la durée de la location, le loyer étant fixé à une somme inférieure à celle souhaitée initialement, à savoir 808,48 euros.

Il estime d'ailleurs incohérent le rejet de sa demande de dommages et intérêts avec la condamnation prononcée par le tribunal d'instance de la société AFEDIM Gestion à le garantir du paiement de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre entre le 5 avril 2018 et le 27 décembre 2019 et non pour la période postérieure.

Toutefois, s'il devait, afin de caractériser son préjudice, prouver qu'il aurait pu de manière certaine louer son bien à 1 200 euros, l'appelant présente des preuves de location de son logement :

- du 16 juin 2003 au 18 juillet 2011 de 950 euros à 1 144 euros par mois hors provision sur charges.

- du 19 juillet 2011 au 5 septembre 2016 de 1 150 euros à 1 203,49 euros par mois hors charges.

Ainsi, M. [V] estime que la valeur locative de son logement était de 1 200 euros lors de la conclusion du contrat de bail avec M. [F] et Mme [R].

Il établit le montant de son préjudice à 17 031,12 euros, les locataires ayant définitivement quitté les lieux le 15 août 2022 (43,5 mois x 391,52 euros).

La société AFEDIM Gestion sollicite la confirmation du jugement déféré. Elle estime qu'il n'appartenait pas au mandataire de mesurer la surface mais au propriétaire de donner toute information utile. La société avance au contraire avoir rédigé le bail conformément à ces informations notamment la surface habitable, la preuve contraire n'étant pas rapportée.

Elle ajoute que M. [V] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice et qu'il n'est pas établi que le bien se serait loué de façon certaine à la somme de 1 200 euros, d'autant que le bail a été conclu en 2016.

De plus, l'intimée avance que les locataires n'étant pas appelés en la cause, il n'est pas certain qu'ils auraient accepté de verser ce même loyer pour une surface inférieure.

L'article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion . Toute personne à qui la faute a occasionné un préjudice en lien de causalité, peut en demander la réparation.

L'article 3 4° de la loi du 6 juillet 1989 impose l'indication de la surface habitable dans le contrat de location. Depuis la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le calcul de cette surface habitable a été précisé. Ainsi, préalablement à l'établissement de tout contrat de location, la réalisation d'un diagnostic mesurant cette surface est nécessaire.

La conclusion d'un contrat de mandat par le propriétaire d'un logement auprès d'une société de gestion de biens immobiliers, transfère l'ensemble des obligations du premier au mandataire dans le cadre de la location de son bien. Le mandataire agissant au nom du mandant, doit s'assurer que le contrat de bail comprend l'ensemble des éléments légaux requis, y compris la surface habitable déterminée par le diagnostic.

Le bail conclu le 3 octobre 2016 comporte une erreur en indiquant une surface habitable de 150 m², alors même que la surface réellement habitable s'établit finalement à 101,06 m². Cette erreur de calcul est imputable au mandataire en ce qu'il n'a pas vérifié la véracité des données intégrées au contrat de bail.

Par jugement définitif du 27 décembre 2019, interprété de manière non contestée par le jugement déféré à la cour, M. [V] a été condamné en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 à payer à M. [F] et Mme [R] la somme de 391,52 euros par mois à compter du 5 avril 2018, date de réception de la demande, jusqu'au 27 décembre 2019 date du jugement et a condamné la société CM-CIC à garantir M. [V] de cette condamnation.

Les compte-rendu de gérance et compte de gestion fournis par M. [V] établissent des loyers locatifs fixés pour ce même logement entre 950 euros et 1 144 euros pour la période de juin 2003 au 18 juillet 2011, et à partir de 1 150 euros à compter du 19 juillet 2011. En outre, le contrat signé avec M. [F] et Mme [R] le 3 octobre 2016 indique que le loyer appliqué au précédent locataire s'élevait à 1 203,49 euros.

Si aucune indication sur la surface habitable n'est précisée dans ces précédents contrats de location, un loyer avoisinant les 1 000 euros a toutefois continué à s'appliquer aux locataires présents dans le bien après l'entrée en vigueur de la loi Boutin de 2009.

La somme de 1 200 euros appliquée à un logement de 101,06 m² apparait de surcroît plausible au regard des annonces de location présentées par la société AFEDIM Gestion pour des appartements situés dans le centre-ville de [Localité 6] de 81 à 94 m² justifiant des loyers de 1 105 à 1 376 euros en 2017. D'autres annonces établissent également pour la même localisation des appartements de 98 à 105 m² justifiant des loyers de 1 460 à 2 080 euros en 2019. Ainsi, la valeur locative du bien semble déterminée et justifier un loyer de 1 200 euros.

Le tribunal a fixé le loyer du à M. [V] à la somme de 808,48 euros par jugement du 27 décembre 2019, en considération de cette seule erreur dans la mention de la surface du logement.

Si M. [V] ne peut prétendre subir un préjudice pour la période d'avril 2018 à décembre 2019, en l'état d'une condamnation à garantie prononcée à son profit à l'encontre de la société CM-CIC Gestion, en revanche, son préjudice pécuniaire est certain et est constitué par la perte des revenus qu'il aurait pu réaliser d'un montant de 391,52 euros par mois, à compter de janvier 2020 au 15 août 2022, soit durant 31,5 mois et non 43,5 comme prétendu, ce qui représente une somme de 12 332,88 euros.

La société AFEDIM Gestion est donc condamnée, en raison de sa faute, à lui payer la somme de 12 332,88 euros au titre du préjudice subi.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

La société AFEDIM Gestion, qui succombe, est condamnée à verser à l'appelant la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 en appel.

Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles sont infirmées et la société AFEDIM Gestion condamnée à verser à M. [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700.

La cour statuant sur une omission de statuer, la charge des dépens incombe au Trésor Public.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe :

Constate l'effet dévolutif de l'appel de M. [T] [V] et rejette la demande contraire présentée par la SAS AFEDIM Gestion ;

Infirme le jugement du 16 octobre 2020 en ce qu'il déboute M. [T] [V] de sa demande indemnitaire et de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société SAS AFEDIM Gestion à verser la somme de 12 332,88 euros à M. [T] [V] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société SAS AFEDIM Gestion à verser à M. [T] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Déboute la société SAS AFEDIM Gestion de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SAS AFEDIM Gestion à verser à M. [T] [V] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens sont supportés par le Trésor Public.