CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 18 septembre 2024, n° 23/00152
BASTIA
Arrêt
Autre
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 18 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/152
N° Portalis DBVE-V-
B7H-CF4C JJG-J
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 14 février 2023, enregistrée sous le n° 22/241
[P]
[Z]
C/
[S]
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12]
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DES RÉSIDENTS [Adresse 12]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DIX-HUIT SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANTS :
M. [H] [P]
né le 26 septembre 1973 à [Localité 5] (Corse)
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représenté par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AJACCIO
Mme [B], [T] [Z], épouse [P]
née le 26 janvier 1934 à [Localité 13] (Bouches-du-Rhône)
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représentée par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AJACCIO
INTIMÉS :
Mme [G] [S]
en qualité d'administratrice ad'hoc de la copropriété [Adresse 12], désignée par ordonnance de référé du 2 juin 2022
Membre de la SCP EZAVIN [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocate au barreau d'AJACCIO
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] [Adresse 15] à [Localité 11]
pris en la personne de son administratrice Mme [U] [M]
ès qualités, audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Pierre Antoine FELCE DACHEZ, avocat au barreau de BASTIA
SYNDICAT SECONDAIRE «LES RÉSIDENTS DES HAMEAUX DE LA LISCIA »
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Cgi imMobilier, immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le n°394 282 305
représentée par sa gérante en exercice, Mme [U] [M] domiciliée ès qualités audit siège
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mai 2024, devant M. Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par actes des 26 septembre et 11 octobre 2022, M. [H] [P] et Mme [B] [Z], son épouse, ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et Mme [G] [S] par-devant le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, statuant en référé, aux fins, notamment, de désigner un expert avec pour mission de :
- à partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer le périmètre des lots transitoires en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant,
- implanter les lots du groupe parking, propriétés de Mme [B] [Z] et de M. [H] [P] résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1001 (sic !) sauf pour les lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033, 1034 et 1099,
- déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat.
Par ordonnance du 14 février 2023, le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, statuant en référé a :
«Rejeté la demande d'expertise,
Condamné M. [H] [P] et Mme [B] [Z] à payer 4 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Résidents des hameaux de la Liscia,
Condamné M. [H] [P] et Mme [B] [Z] à payer 1 000 € à Mme [G] [S],
Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile».
Par déclaration au greffe du 28 février 2023, M. [H] [P] et M. [B] [Z] ont interjeté appel de l'ordonnance prononcée aux fins de l'entendre annulée et subsidiairement infirmée en ce qu'elle a :
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné M. [H] [P] et Mme [Z] à payer la somme de 4 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Les résidents des hameaux de la Liscia et la somme de 1 000 € à Mme [S]
Par conclusions déposées au greffe le 12 avril 2023, Mme [G] [S], en qualité d'administratrice ad hoc de la résidence [Adresse 12], a demandé à la cour de :
«À TITRE PRINCIPAL
Infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a refusé d'ordonner la mise hors de cause
pure et simple de Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN-[S].
Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné Monsieur [P] [H] et
Madame [P] née [Z] payer à Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN ' [S] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner conjointement et solidairement de Monsieur [P] [H] et Madame [P] née [Z] payer à Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN -[S] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance.
À TITRE SUBSIDIAIRE
Condamner la partie qui succombera à payer à Madame [G] [S] Membre de
la SCP EZAVIN ' [S] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par conclusions déposées au greffe le 16 janvier 2024, M. [H] [P] et Mme [B] [Z] ont demandé à la cour de :
«JUGER M. [H] [P] et Madame [B], [T] [P] née [Z] recevables à saisir la présente Juridiction.
Vu les articles 455 et 458 du code de procédure civile
ANNULER l'ordonnance du 14 février 2023 pour défaut de motivation.
Subsidiairement,
Vu l'article 145 du code de procédure civile
INFIRMER l'ordonnance du 14 février 2023 dans toutes ses dispositions
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le syndicat principal, le syndicat secondaire et Madame [G] [S] de l'ensemble de leurs contestations.
ORDONNER une mesure d'expertise afin d'établir le positionnement des lots transitoires, l'implantation des lots du groupe parking et de déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire le NARVAL.
MANDATER tel Expert Géomètre qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de :
Convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements
Se faire remettre tous documents et pièces en rapport avec l'objet du litige et utiles à la solution dudit litige
Visiter l'ensemble immobilier édifié sur la parcelle D[Cadastre 8] lieu dit [Localité 10] sur la commune de [Localité 11]
À partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer le périmètre des lots transitoires en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant
Implanter les lots du groupe parking, propriétés de Madame [B] [Z] et de Monsieur [H] [P] résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1001 (sic !) sauf pour les lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033,1034 et 1099
Déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire LE NARVAL à la lecture de l'état descriptif de division initial du 4 octobre 1973 et de l'état descriptif de division modificatif du 10 septembre 2019
Plus généralement faire toutes constatations observations et analyses utiles à l'information du tribunal quant au présent litige
Donner connaissance de ses premières conclusions aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai qui leur aura été imparti avant son rapport définitif.
CONDAMNER in solidum toute partie succombante à payer à Monsieur [H] [P] et à Madame [B] [Z] veuve [P] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
RÉSERVER les dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par conclusions déposées au greffe le 19 janvier 2024, le Syndicat secondaire Les résidents des hameaux de la Liscia, représenté par son syndic le cabinet Cgi, a demandé à la cour de :
«Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 31 du code de procédure civile et l'article 15 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 455 et suivants du code de procédure civile ;
Vu l'article 145 du code de procédure civile.
Confirmer l'ordonnance de référé en date du 14 février 2023 en toutes ses dispositions.
Juger l'ordonnance de référé du 14 février 2023 rejetant la demande d'expertise, suffisamment motivée.
Débouter les consorts [P] de leur demande aux fins d'annulation de l'ordonnance de référé du 14 février 2023 pour défaut de motivation.
Juger qu'il n'est pas justifié d'un intérêt légitime à la demande de la mesure d'instruction.
Juger qu'i1 n'est pas justifié que la mesure d'expertise puisse contribuer à la solution d'un litige in futurum.
En conséquence :
Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner les appelants au paiement d'une somme de 3 613,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Sous toutes réserves».
Par conclusions déposées au greffe le 23 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], représenté par son administratrice provisoire, Mme [U] [M], a demandé à la cour de :
«CONFIRMER l'ordonnance attaquée ;
Y ajoutant,
CONDAMNER les appelants au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sous toutes réserves».
Par ordonnance du 24 avril 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 23 mai 2024.
Le 23 mai 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré, après avoir rappelé que trois instances opposant les parties étaient en cours actuellement devant la juridiction ajacienne, que la mission expertale sollicitée n'apportait rien à la solution du litige étant fondée sur les titres dont il serait constant qu'ils ne correspondent pas à la réalité.
* sur l'annulation de l'ordonnance entreprise pour absence de motivations
Les appelants estiment que le premier juge n'a fait qu'indiquer les raisons de son rejet de leur demande d'expertise judiciaire sans aucun développement expliquant sa décision.
Or, sans avoir à examiner dans le détail le contenu de l'ordonnance contestée, il convient de relever que les appelants reconnaissent la réalité d'une motivation de la part du premier juge mais qu'ils l'estiment succincte et insuffisante à défaut d'illustration de l'argumentaire, positionnement contesté par les intimés qui approuvent la motivation développée.
La lecture des écritures des appelants permet de comprendre que le premier juge a bien motivé son rejet des demandes présentées par trois arguments repris en page n°9 des conclusions du 16 janvier 2024.
En effet, le premier juge a indiqué que trois litiges existent entre les parties, litiges en lien avec la consistance des droits de chacun et que la mission revendiquée n'apporterait rien à la solution du litige en cours.
Or en faisant valoir que les motifs retenus sont insuffisants, les appelantes ajoutent aux dispositions de l'article 453 du code de procédure civile qui n'obligent que de motiver en ces termes «Le jugement doit être motivé», le qualificatif insuffisant étant totalement subjectif, étant constant qu'il n'est pas nécessaire d'avoir une réponse détaillée aux arguments développés et doit s'analyser à la lumière de la connaissance par les parties de chaque espèce, comme dans le cas présent où les parties sont exactement les mêmes dans le cadre de l'ordonnance dont appel que dans les trois autres litiges au fond.
En conséquence, il convient de débouter les appelants de leur demande en annulation de l'ordonnance entreprise.
* Sur la demande d'expertise judiciaire
Les appelants font valoir que leur demande est fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et que les trois procédures engagées ne sont pas fondées sur leur droit de propriété, mais ont pour objet l'annulation d'assemblées générales de la copropriété, ce que contestent les intimées estimant que les litiges sont liés.
L'article 145 du code de procédure civile dispose que «S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé».
Les trois litiges dont il est fait état, selon les écritures des appelants, portent tous sur des demandes d'annulations d'assemblées générales de la copropriété et non sur l'implantation de parkings dont ils s'estiment propriétaires.
Les intimés dans leurs écritures -page n°9 pour le syndicat principal, 6 et suivantes pour le syndicat secondaire- reconnaissent que les demandes portent sur l'annulation d'assemblées générales mais contestent ces demandes aux motifs du défaut d'intérêt à agir des appelants qui ne seraient pas propriétaires des lots revendiqués.
En conséquence, il ressort, après lecture des actes introductifs d'instance des trois procédures engagées produits en pièces n°2, 3, 4 du Syndicat des copropriétaires, des échanges entre les parties et de la pièce n°8 des appelants, en ses pages 5 et 6 que, les trois procédures déjà engagées portent, en principal, sur l'annulation d'assemblées générales et non sur l'implantation de lots, objets de la demande d'expertise judiciaire.
En conséquence, ce moyen est écarté.
Les appelants font aussi valoir que l'expertise qu'ils sollicitent permettrait de solutionner le litige les opposant aux intimés en ce que la détermination de l'implantation des parkings de la copropriété est nécessaire dans l'absolu, quelle que soit la solution arrêtée par rapport à la détermination de leur propriété, en ce que lesdits parkings sont prévus sur plan mais non délimités au sein de la propriété, leurs emplacements étant actuellement un terrain vague utilisés en tant que parties communes.
Les intimés précisent que les appelants veulent par le biais de la demande d'expertise judiciaire se voir reconnaître leur droit de propriété sur des lots de la copropriété, et même des parties communes sur lesquelles ils empiéteraient, détournant l'objet de leur demande et voulant faire entériner une réalité qu'ils contestent.
Cependant, si l'enjeu principal des litiges existant entre les parties porte sur la réalité de la propriété des appelants sur divers lots de copropriété, encore faut-il, avant que cette propriété revendiquée soit analysée que sa consistance éventuelle soit arrêtée, et ce, à juste titre, par le biais d'une expertise judiciaire comme les appelants le sollicitent.
Ce moyen est aussi rejeté.
Reste l'argument selon lequel l'action des appelants serait fondée sur des titres litigieux, ce qu'ils contestent et que les intimés soutiennent.
A ce jour, les titres sur lequel les appelants se fondent n'ont pas été annulés et existent. Il n'appartenait pas à un juge statuant en référé, donc au provisoire, de qualifier lesdits titres qui jusqu'à preuve du contraire, même s'ils sont contestés, restent valables en l'état.
Ainsi, le premier juge ne pouvait pas fonder son rejet sur cet élément.
La demande expertale sollicitée est justifiée par l'administratrice ad hoc de la copropriété qui, dans son rapport du 15 février 2023 -pièce n°8 des appelants-, adressé aux copropriétaires, écrit qu'il existe un problème certain relativement aux lots de parkings dont l'implantation n'est pas connue et sur l'existence ou non de lots transitoires matérialisés sur le plan de masse mais qui ont pu être absorbés par le lot 2001 lors des opérations de constructions intervenues.
D'ailleurs, aucune demande n'étant présentée à l'encontre de Mme [G] [S], ès qualités, il y a lieu de faire droit à sa demande de mise hors de cause et d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.
Pour sortir de ce qui peut être qualifié d'impasse, en page n°13 du rapport sus-mentionné, l'administratrice ad hoc, Mme [G] [S], indique, qu'en l'absence de protocole transactionnel, une expertise judiciaire pourrait être diligentée «afin de fixer l'assise de la copropriété», ce qui est parfaitement clair et ne peut être qualifié de partial, reposant sur
les observations de terrain.
En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation au titre des frais irrépétibles prononcée en faveur de Mme [G] [S], ès qualités, et de faire droit à la demande d'expertise judiciaire, selon les modalités définies dans le dispositif de la présente décision.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge des intimés, hors Mme [S], ès qualités, les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour les appelants et Mme [S], ès qualités ; en conséquence, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire Les résidents [Adresse 12] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, la somme globale de 3 500 euros à M. [H] [P] et Mme [B] [Z] et la somme de 1 000 euros à Mme [G] [S], ès qualités.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déboute M. [H] [P] et Mme [B] [Z] de leur demande en annulation de l'ordonnance entreprise,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de celle prononçant la condamnation à payer la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [G] [S], ès qualités,
Statuant à nouveau,
Prononce la mise hors de cause de Mme [G] [S], en qualité d'administratrice ad hoc de la résidence [Adresse 12],
Organise une expertise judiciaire afin d'établir le positionnement des lots transitoires, l'implantation des lots du groupe parking et de déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire le Narval.
Désigne M. [C] [X] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]
téléphone : [XXXXXXXX01]
courriel : [Courriel 14]
Ingénieur géomètre avec pour mission de :
Convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements,
Se faire remettre tout document et pièce en rapport avec l'objet du litige et utiles à sa solution,
Visiter les lieux situés parcelle D [Cadastre 8], lieu dit [Localité 10], commune de [Localité 11] (Corse-du-Sud),
À partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer l'assise complète de la copropriété, notamment, le périmètre des lots transitoires, en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant
Implanter les lots, notamment ceux du groupe parking, dont la propriétés est revendiquée par Mme [B] [Z] et par M. [H] [P], résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1101, à l'exception des lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033,1034 et 1099
Déterminer la quote-part des parties communes du Syndicat principal et du Syndicat secondaire à la lecture de l'état descriptif de division initial du 4 octobre 1973 et de l'état descriptif de division modificatif du 10 septembre 2019,
Faire toutes constatations observations et analyses utiles à l'information du tribunal quant au présent litige,
Précise que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile,
Précise que 1'expert pourra recueillir l'avis de toute personne informée et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix,
Indique que l'expert devra établir un pré-rapport et recueillir les dires des parties et déposer son rapport définitif dans un délai au plus tard, à la fin du huitième mois suivant la signification du présent arrêt,
Subordonne la saisine de l'expert au versement par Mme [B] [Z] et M. [H] [P] d'une consignation à hauteur de 5 000 euros à verser à la régie du tribunal judiciaire d'Ajaccio avant le 31 octobre 2024,
Précise qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, par le juge du tribunal judiciaire en charge du contrôle des expertises,
Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Ajaccio pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d'exécution,
Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire des copropriétaires des résidents [Adresse 12] au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu'en cause d'appel,
Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire des copropriétaires des résidents [Adresse 12] à payer à Mme [G] [S], ès qualités, la somme de 1 000 euros et à Mme [B] [Z] et M. [H] [P] la somme globale de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Section 2
ARRÊT N°
du 18 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/152
N° Portalis DBVE-V-
B7H-CF4C JJG-J
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 14 février 2023, enregistrée sous le n° 22/241
[P]
[Z]
C/
[S]
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12]
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DES RÉSIDENTS [Adresse 12]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DIX-HUIT SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANTS :
M. [H] [P]
né le 26 septembre 1973 à [Localité 5] (Corse)
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représenté par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AJACCIO
Mme [B], [T] [Z], épouse [P]
née le 26 janvier 1934 à [Localité 13] (Bouches-du-Rhône)
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représentée par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AJACCIO
INTIMÉS :
Mme [G] [S]
en qualité d'administratrice ad'hoc de la copropriété [Adresse 12], désignée par ordonnance de référé du 2 juin 2022
Membre de la SCP EZAVIN [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocate au barreau d'AJACCIO
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] [Adresse 15] à [Localité 11]
pris en la personne de son administratrice Mme [U] [M]
ès qualités, audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Pierre Antoine FELCE DACHEZ, avocat au barreau de BASTIA
SYNDICAT SECONDAIRE «LES RÉSIDENTS DES HAMEAUX DE LA LISCIA »
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Cgi imMobilier, immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le n°394 282 305
représentée par sa gérante en exercice, Mme [U] [M] domiciliée ès qualités audit siège
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mai 2024, devant M. Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par actes des 26 septembre et 11 octobre 2022, M. [H] [P] et Mme [B] [Z], son épouse, ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et Mme [G] [S] par-devant le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, statuant en référé, aux fins, notamment, de désigner un expert avec pour mission de :
- à partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer le périmètre des lots transitoires en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant,
- implanter les lots du groupe parking, propriétés de Mme [B] [Z] et de M. [H] [P] résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1001 (sic !) sauf pour les lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033, 1034 et 1099,
- déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat.
Par ordonnance du 14 février 2023, le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, statuant en référé a :
«Rejeté la demande d'expertise,
Condamné M. [H] [P] et Mme [B] [Z] à payer 4 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Résidents des hameaux de la Liscia,
Condamné M. [H] [P] et Mme [B] [Z] à payer 1 000 € à Mme [G] [S],
Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile».
Par déclaration au greffe du 28 février 2023, M. [H] [P] et M. [B] [Z] ont interjeté appel de l'ordonnance prononcée aux fins de l'entendre annulée et subsidiairement infirmée en ce qu'elle a :
- rejeté la demande d'expertise,
- condamné M. [H] [P] et Mme [Z] à payer la somme de 4 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Les résidents des hameaux de la Liscia et la somme de 1 000 € à Mme [S]
Par conclusions déposées au greffe le 12 avril 2023, Mme [G] [S], en qualité d'administratrice ad hoc de la résidence [Adresse 12], a demandé à la cour de :
«À TITRE PRINCIPAL
Infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a refusé d'ordonner la mise hors de cause
pure et simple de Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN-[S].
Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné Monsieur [P] [H] et
Madame [P] née [Z] payer à Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN ' [S] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner conjointement et solidairement de Monsieur [P] [H] et Madame [P] née [Z] payer à Madame [G] [S] Membre de la SCP EZAVIN -[S] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l'instance.
À TITRE SUBSIDIAIRE
Condamner la partie qui succombera à payer à Madame [G] [S] Membre de
la SCP EZAVIN ' [S] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par conclusions déposées au greffe le 16 janvier 2024, M. [H] [P] et Mme [B] [Z] ont demandé à la cour de :
«JUGER M. [H] [P] et Madame [B], [T] [P] née [Z] recevables à saisir la présente Juridiction.
Vu les articles 455 et 458 du code de procédure civile
ANNULER l'ordonnance du 14 février 2023 pour défaut de motivation.
Subsidiairement,
Vu l'article 145 du code de procédure civile
INFIRMER l'ordonnance du 14 février 2023 dans toutes ses dispositions
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER le syndicat principal, le syndicat secondaire et Madame [G] [S] de l'ensemble de leurs contestations.
ORDONNER une mesure d'expertise afin d'établir le positionnement des lots transitoires, l'implantation des lots du groupe parking et de déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire le NARVAL.
MANDATER tel Expert Géomètre qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de :
Convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements
Se faire remettre tous documents et pièces en rapport avec l'objet du litige et utiles à la solution dudit litige
Visiter l'ensemble immobilier édifié sur la parcelle D[Cadastre 8] lieu dit [Localité 10] sur la commune de [Localité 11]
À partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer le périmètre des lots transitoires en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant
Implanter les lots du groupe parking, propriétés de Madame [B] [Z] et de Monsieur [H] [P] résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1001 (sic !) sauf pour les lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033,1034 et 1099
Déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire LE NARVAL à la lecture de l'état descriptif de division initial du 4 octobre 1973 et de l'état descriptif de division modificatif du 10 septembre 2019
Plus généralement faire toutes constatations observations et analyses utiles à l'information du tribunal quant au présent litige
Donner connaissance de ses premières conclusions aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai qui leur aura été imparti avant son rapport définitif.
CONDAMNER in solidum toute partie succombante à payer à Monsieur [H] [P] et à Madame [B] [Z] veuve [P] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
RÉSERVER les dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par conclusions déposées au greffe le 19 janvier 2024, le Syndicat secondaire Les résidents des hameaux de la Liscia, représenté par son syndic le cabinet Cgi, a demandé à la cour de :
«Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 31 du code de procédure civile et l'article 15 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 455 et suivants du code de procédure civile ;
Vu l'article 145 du code de procédure civile.
Confirmer l'ordonnance de référé en date du 14 février 2023 en toutes ses dispositions.
Juger l'ordonnance de référé du 14 février 2023 rejetant la demande d'expertise, suffisamment motivée.
Débouter les consorts [P] de leur demande aux fins d'annulation de l'ordonnance de référé du 14 février 2023 pour défaut de motivation.
Juger qu'il n'est pas justifié d'un intérêt légitime à la demande de la mesure d'instruction.
Juger qu'i1 n'est pas justifié que la mesure d'expertise puisse contribuer à la solution d'un litige in futurum.
En conséquence :
Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner les appelants au paiement d'une somme de 3 613,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Sous toutes réserves».
Par conclusions déposées au greffe le 23 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], représenté par son administratrice provisoire, Mme [U] [M], a demandé à la cour de :
«CONFIRMER l'ordonnance attaquée ;
Y ajoutant,
CONDAMNER les appelants au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Sous toutes réserves».
Par ordonnance du 24 avril 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 23 mai 2024.
Le 23 mai 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré, après avoir rappelé que trois instances opposant les parties étaient en cours actuellement devant la juridiction ajacienne, que la mission expertale sollicitée n'apportait rien à la solution du litige étant fondée sur les titres dont il serait constant qu'ils ne correspondent pas à la réalité.
* sur l'annulation de l'ordonnance entreprise pour absence de motivations
Les appelants estiment que le premier juge n'a fait qu'indiquer les raisons de son rejet de leur demande d'expertise judiciaire sans aucun développement expliquant sa décision.
Or, sans avoir à examiner dans le détail le contenu de l'ordonnance contestée, il convient de relever que les appelants reconnaissent la réalité d'une motivation de la part du premier juge mais qu'ils l'estiment succincte et insuffisante à défaut d'illustration de l'argumentaire, positionnement contesté par les intimés qui approuvent la motivation développée.
La lecture des écritures des appelants permet de comprendre que le premier juge a bien motivé son rejet des demandes présentées par trois arguments repris en page n°9 des conclusions du 16 janvier 2024.
En effet, le premier juge a indiqué que trois litiges existent entre les parties, litiges en lien avec la consistance des droits de chacun et que la mission revendiquée n'apporterait rien à la solution du litige en cours.
Or en faisant valoir que les motifs retenus sont insuffisants, les appelantes ajoutent aux dispositions de l'article 453 du code de procédure civile qui n'obligent que de motiver en ces termes «Le jugement doit être motivé», le qualificatif insuffisant étant totalement subjectif, étant constant qu'il n'est pas nécessaire d'avoir une réponse détaillée aux arguments développés et doit s'analyser à la lumière de la connaissance par les parties de chaque espèce, comme dans le cas présent où les parties sont exactement les mêmes dans le cadre de l'ordonnance dont appel que dans les trois autres litiges au fond.
En conséquence, il convient de débouter les appelants de leur demande en annulation de l'ordonnance entreprise.
* Sur la demande d'expertise judiciaire
Les appelants font valoir que leur demande est fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et que les trois procédures engagées ne sont pas fondées sur leur droit de propriété, mais ont pour objet l'annulation d'assemblées générales de la copropriété, ce que contestent les intimées estimant que les litiges sont liés.
L'article 145 du code de procédure civile dispose que «S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé».
Les trois litiges dont il est fait état, selon les écritures des appelants, portent tous sur des demandes d'annulations d'assemblées générales de la copropriété et non sur l'implantation de parkings dont ils s'estiment propriétaires.
Les intimés dans leurs écritures -page n°9 pour le syndicat principal, 6 et suivantes pour le syndicat secondaire- reconnaissent que les demandes portent sur l'annulation d'assemblées générales mais contestent ces demandes aux motifs du défaut d'intérêt à agir des appelants qui ne seraient pas propriétaires des lots revendiqués.
En conséquence, il ressort, après lecture des actes introductifs d'instance des trois procédures engagées produits en pièces n°2, 3, 4 du Syndicat des copropriétaires, des échanges entre les parties et de la pièce n°8 des appelants, en ses pages 5 et 6 que, les trois procédures déjà engagées portent, en principal, sur l'annulation d'assemblées générales et non sur l'implantation de lots, objets de la demande d'expertise judiciaire.
En conséquence, ce moyen est écarté.
Les appelants font aussi valoir que l'expertise qu'ils sollicitent permettrait de solutionner le litige les opposant aux intimés en ce que la détermination de l'implantation des parkings de la copropriété est nécessaire dans l'absolu, quelle que soit la solution arrêtée par rapport à la détermination de leur propriété, en ce que lesdits parkings sont prévus sur plan mais non délimités au sein de la propriété, leurs emplacements étant actuellement un terrain vague utilisés en tant que parties communes.
Les intimés précisent que les appelants veulent par le biais de la demande d'expertise judiciaire se voir reconnaître leur droit de propriété sur des lots de la copropriété, et même des parties communes sur lesquelles ils empiéteraient, détournant l'objet de leur demande et voulant faire entériner une réalité qu'ils contestent.
Cependant, si l'enjeu principal des litiges existant entre les parties porte sur la réalité de la propriété des appelants sur divers lots de copropriété, encore faut-il, avant que cette propriété revendiquée soit analysée que sa consistance éventuelle soit arrêtée, et ce, à juste titre, par le biais d'une expertise judiciaire comme les appelants le sollicitent.
Ce moyen est aussi rejeté.
Reste l'argument selon lequel l'action des appelants serait fondée sur des titres litigieux, ce qu'ils contestent et que les intimés soutiennent.
A ce jour, les titres sur lequel les appelants se fondent n'ont pas été annulés et existent. Il n'appartenait pas à un juge statuant en référé, donc au provisoire, de qualifier lesdits titres qui jusqu'à preuve du contraire, même s'ils sont contestés, restent valables en l'état.
Ainsi, le premier juge ne pouvait pas fonder son rejet sur cet élément.
La demande expertale sollicitée est justifiée par l'administratrice ad hoc de la copropriété qui, dans son rapport du 15 février 2023 -pièce n°8 des appelants-, adressé aux copropriétaires, écrit qu'il existe un problème certain relativement aux lots de parkings dont l'implantation n'est pas connue et sur l'existence ou non de lots transitoires matérialisés sur le plan de masse mais qui ont pu être absorbés par le lot 2001 lors des opérations de constructions intervenues.
D'ailleurs, aucune demande n'étant présentée à l'encontre de Mme [G] [S], ès qualités, il y a lieu de faire droit à sa demande de mise hors de cause et d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.
Pour sortir de ce qui peut être qualifié d'impasse, en page n°13 du rapport sus-mentionné, l'administratrice ad hoc, Mme [G] [S], indique, qu'en l'absence de protocole transactionnel, une expertise judiciaire pourrait être diligentée «afin de fixer l'assise de la copropriété», ce qui est parfaitement clair et ne peut être qualifié de partial, reposant sur
les observations de terrain.
En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation au titre des frais irrépétibles prononcée en faveur de Mme [G] [S], ès qualités, et de faire droit à la demande d'expertise judiciaire, selon les modalités définies dans le dispositif de la présente décision.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge des intimés, hors Mme [S], ès qualités, les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour les appelants et Mme [S], ès qualités ; en conséquence, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire Les résidents [Adresse 12] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, la somme globale de 3 500 euros à M. [H] [P] et Mme [B] [Z] et la somme de 1 000 euros à Mme [G] [S], ès qualités.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déboute M. [H] [P] et Mme [B] [Z] de leur demande en annulation de l'ordonnance entreprise,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de celle prononçant la condamnation à payer la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [G] [S], ès qualités,
Statuant à nouveau,
Prononce la mise hors de cause de Mme [G] [S], en qualité d'administratrice ad hoc de la résidence [Adresse 12],
Organise une expertise judiciaire afin d'établir le positionnement des lots transitoires, l'implantation des lots du groupe parking et de déterminer la quote-part des parties communes du syndicat principal et du syndicat secondaire le Narval.
Désigne M. [C] [X] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]
téléphone : [XXXXXXXX01]
courriel : [Courriel 14]
Ingénieur géomètre avec pour mission de :
Convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toute personne susceptible de fournir des renseignements,
Se faire remettre tout document et pièce en rapport avec l'objet du litige et utiles à sa solution,
Visiter les lieux situés parcelle D [Cadastre 8], lieu dit [Localité 10], commune de [Localité 11] (Corse-du-Sud),
À partir du plan de masse initial du permis de construire déterminer l'assise complète de la copropriété, notamment, le périmètre des lots transitoires, en dressant un plan actualisé par superposition au regard de l'existant
Implanter les lots, notamment ceux du groupe parking, dont la propriétés est revendiquée par Mme [B] [Z] et par M. [H] [P], résultant de l'acte authentique du 16 septembre 2020 et tels que définis par l'état descriptif de division du 4 octobre 1973 soit 101 lots numérotés de 1001 à 1101, à l'exception des lots 1001, 1005, 1010, 1028, 1029, 1031, 1032, 1033,1034 et 1099
Déterminer la quote-part des parties communes du Syndicat principal et du Syndicat secondaire à la lecture de l'état descriptif de division initial du 4 octobre 1973 et de l'état descriptif de division modificatif du 10 septembre 2019,
Faire toutes constatations observations et analyses utiles à l'information du tribunal quant au présent litige,
Précise que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du code de procédure civile,
Précise que 1'expert pourra recueillir l'avis de toute personne informée et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix,
Indique que l'expert devra établir un pré-rapport et recueillir les dires des parties et déposer son rapport définitif dans un délai au plus tard, à la fin du huitième mois suivant la signification du présent arrêt,
Subordonne la saisine de l'expert au versement par Mme [B] [Z] et M. [H] [P] d'une consignation à hauteur de 5 000 euros à verser à la régie du tribunal judiciaire d'Ajaccio avant le 31 octobre 2024,
Précise qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, par le juge du tribunal judiciaire en charge du contrôle des expertises,
Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Ajaccio pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d'exécution,
Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire des copropriétaires des résidents [Adresse 12] au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu'en cause d'appel,
Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et le Syndicat secondaire des copropriétaires des résidents [Adresse 12] à payer à Mme [G] [S], ès qualités, la somme de 1 000 euros et à Mme [B] [Z] et M. [H] [P] la somme globale de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT