CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 19 septembre 2024, n° 23/12018
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 19 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/530
Rôle N° RG 23/12018 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL53Y
[E] [O]
[U] [L] épouse [O]
C/
S.C.I. BRAYAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patricia FAURE
Me Laurence KALIFA MERCYANO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 09 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02935.
APPELANTS
Monsieur [E] [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2568 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 15 Juin 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [U] [L] épouse [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2570 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 23 Novembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
S.C.I. BRAYAN,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du12 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) Brayan a consenti à M. [E] [O] et Mme [U] [O] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.
Le 11 janvier 2022, la société Brayan a délivré à Mme et M. [O] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et d'avoir à régler la somme principale de 3 537,65 euros au titre d'un arriéré locatif, et ce, en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société Brayan a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, assigné Mme et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance en date du 9 février 2023, ce magistrat a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 février 2022 ;
- constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;
- ordonné en conséquence à Mme et M. [O] de libérer les lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance ;
- dit que, faute par les occupants de le faire, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures
civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;
- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
- fixé l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation au montant de 744 euros ;
- rejeté la demande de condamnation de Mme et M. [O] formée par la société Brayan au paiement d'une provision au titre d'un arriéré locatif comme au titre d'une indemnité d'occupation ;
- rejeté la demande formée par la société Brayan au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme et M. [O] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 11 janvier 2022.
Suivant déclaration transmise au greffe le 25 septembre 2023, Mme et M. [O] ont interjeté appel de cette ordonnance, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par la société Brayan.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 24 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise sur les chefs de la décision critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- juge qu'ils rapportent la preuve de l'assurance couvrant les risques locatifs pour la fin de l'année 2021 et l'année 2022 et, partant, pour la période concernée par le commandement de payer ;
- déboute la société Brayan de ses demandes ;
- déboute la société Brayan de son appel incident en ce qu'elle a été débouté de ses demandes de provisions ;
- constate, à tout le moins, qu'il existe une contestation sérieuse sur le décompte et les sommes réclamées et déclare le juge des référés incompétent ;
- à titre subsidiaire, dans le cas où ils seraient condamnés au paiement d'une somme provisionnelle, leur accorde 24 mois de délais de paiement à compter de la décision à intervenir ;
- déboute la société Brayan de ses autres demandes ;
- la condamne aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Brayan demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provisions à valoir sur l'arriéré locatif ;
- statuant à nouveau,
- condamner Mme et M. [O] à lui verser la somme provisionnelle de 3 193,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023 ;
- les condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2022.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte, de constat et de juger que sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. Il en est ainsi des demandes formées par l'intimé de 'juger que'.
En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés.
Sur la constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Il précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
En application de l'article 25-3 de la même loi, cette disposition est d'ordre public et s'applique aux contrats de location de logements meublés.
S'il est fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, la résiliation du bail n'est prévue que pour défaut d'assurance, et non pas pour défaut de justification de cette assurance.
Cette disposition est en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.
Dans ces conditions, dès lors que l'assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son bailleur qu'après le délai d'un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail.
En l'espèce, la société Brayan a, par acte d'huissier en date du 11 janvier 2022, demandé à Mme et M. [O] de justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours et, partant, d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois, et ce, en visant la clause résolutoire insérée au bail.
Les appelants verses aux débats trois attestations d'assurance portant sur le logement litigieux, à savoir :
- une attestation, en date du 14 novembre 2019, émanant de la Banque Postale, couvrant la période comprise entre le 5 novembre 2019 et le 31 octobre 2020 ;
- une attestation, en date du 2 décembre 2022, émanant de Netvox, couvrant la période allant du 2 décembre 2022 au 1er décembre 2023 ;
- un attestation, en date du 7 mars 2023, émanant du Crédit Agricole Assurances, couvrant la période allant du 6 octobre 2021 au 6 octobre 2022.
Il convient de relever que seules les deux premières attestations avaient été communiquées en première instance.
Or, outre le fait que l'attestation couvrant la période allant du 6 octobre 2021 au 6 octobre 2022 s'apparente comme une régularisation tardive rétroactive, compte tenu de la date à laquelle elle a été rédigée, à savoir le 7 mars 2023, il convient de relever que cette assurance ne couvre pas les risques locatifs pour l'année en cours.
En effet, si l'année en cours doit s'entendre de celle allant du 12 mai 2021 au 11avril 2022, le contrat ayant pris effet le 12 mai 2017, les appelants ne justifient d'aucune assurance couvrant la période allant du 12 mai au 5 octobre 2021. De même, si l'année en cours doit s'entendre de l'année 2022, les appelants ne justifient d'aucune assurance couvrant la période allant du 7 octobre au 1er décembre 2022.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet au 11 février 2022 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et, dès lors, a ordonné l'expulsion de Mme et M. [O] des lieux.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ces points.
Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et d'indemnités d'occupation
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
Il résulte de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail soit dans les conditions prévues à l'article 23 lorsqu'il s'agit de provisions pour charges, soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie.
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Il est constant que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d'un mois avant régularisation annuelle n'est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l'application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu'il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.
En l'espèce, la société Brayan verse aux débats un décompte faisant état d'un arriéré locatif de 3 193,19 euros pour la période allant du mois de janvier 2019 au mois d'octobre 2023. Outre les loyers proprements dits, la société Brayan sollicite des provisions sur charges, initialement fixées à 50 euros par mois, soit 2 900 euros au cours de la période considérée, outre un solde de charges en 2020 d'un montant de 893,25 euros et d'un solde de charges en 2021 d'un montant de 1 007,83 euros, soit un total de 4 801,08 euros de charges locatives entre les mois de janvier 2019 et octobre 2023.
Or, alors même que Mme et M. [O] soutiennent ne pas devoir les charges locatives qui y figurent faute de régularisation annuelle des provisions sur charges appelées et/ou des justificatifs des charges locatives réclamées, la société Brayan ne justifie pas avoir procédé à la régularisation annuelle des provisions sur charge réclamées en 2019. De plus, elle ne produit aucun décompte et justificatifs concernant les régularisations annuelles de charges locatives auxquelles elle a procédé en 2020 et 2021.
Dans ces conditions, les charges locatives sérieusement contestables d'un montant de 4 801,08 euros figurant au débit du compte locatif des appelants dressé par la société Brayan étant nettement supérieures à la somme de 3 193,19 euros réclamée par cette dernière au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, comprenant des loyers, charges et indemnités d'occupation, la provision sollicitée par la société Brayan d'un montant de 3 193,19 euros se heurte à une contestation sérieuse.
Il convient de relever que, contrairement à ce que prétend la société Brayan, Mme et M. [O] contestaient déjà devant le premier juge devoir la provision sollicitée par la bailleresse pour plusieurs raisons, et notamment comme étant principalement constituée de régularisations de charges locatives non justifiées, tel que cela résulte expressément des moyens soutenus par Mme et M. [O], tels que repris par le premier juge dans l'exposé du litige. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle que le premier juge a indiqué, dans sa motivation, ne pas retenir les sommes réclamées au titre des régularisation des charges.
En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, par substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté la société Brayan de sa demande de provision formée à l'encontre de Mme et M. [O] à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation.
Sur les délais de paiement
Etant donné que les appelants ne sont redevables d'aucune provision, leur demande de délais de paiement se révèle sans objet.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La procédure en référé expulsion initiée par la société Brayan étant justifiée, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme et M. [O] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, mais a rejeté la demande formée par la soicété Brayan au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance.
Mme et M. [O], succombant en leur appel principel, seront condamnes in solidum aux dépens de la procédure d'appel.
En outre, l'équité commande de les condamner in solidum à verser à la sociétyé Brayan la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [U] [O] à verser à la SCI Brayan la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [U] [O] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 19 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/530
Rôle N° RG 23/12018 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL53Y
[E] [O]
[U] [L] épouse [O]
C/
S.C.I. BRAYAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patricia FAURE
Me Laurence KALIFA MERCYANO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 09 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02935.
APPELANTS
Monsieur [E] [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2568 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 15 Juin 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [U] [L] épouse [O]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2570 du 05/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 23 Novembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
S.C.I. BRAYAN,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du12 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) Brayan a consenti à M. [E] [O] et Mme [U] [O] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 700 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.
Le 11 janvier 2022, la société Brayan a délivré à Mme et M. [O] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et d'avoir à régler la somme principale de 3 537,65 euros au titre d'un arriéré locatif, et ce, en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société Brayan a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, assigné Mme et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance en date du 9 février 2023, ce magistrat a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 février 2022 ;
- constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;
- ordonné en conséquence à Mme et M. [O] de libérer les lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance ;
- dit que, faute par les occupants de le faire, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures
civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;
- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
- fixé l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation au montant de 744 euros ;
- rejeté la demande de condamnation de Mme et M. [O] formée par la société Brayan au paiement d'une provision au titre d'un arriéré locatif comme au titre d'une indemnité d'occupation ;
- rejeté la demande formée par la société Brayan au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme et M. [O] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 11 janvier 2022.
Suivant déclaration transmise au greffe le 25 septembre 2023, Mme et M. [O] ont interjeté appel de cette ordonnance, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par la société Brayan.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 24 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise sur les chefs de la décision critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- juge qu'ils rapportent la preuve de l'assurance couvrant les risques locatifs pour la fin de l'année 2021 et l'année 2022 et, partant, pour la période concernée par le commandement de payer ;
- déboute la société Brayan de ses demandes ;
- déboute la société Brayan de son appel incident en ce qu'elle a été débouté de ses demandes de provisions ;
- constate, à tout le moins, qu'il existe une contestation sérieuse sur le décompte et les sommes réclamées et déclare le juge des référés incompétent ;
- à titre subsidiaire, dans le cas où ils seraient condamnés au paiement d'une somme provisionnelle, leur accorde 24 mois de délais de paiement à compter de la décision à intervenir ;
- déboute la société Brayan de ses autres demandes ;
- la condamne aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Brayan demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de provisions à valoir sur l'arriéré locatif ;
- statuant à nouveau,
- condamner Mme et M. [O] à lui verser la somme provisionnelle de 3 193,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2023 ;
- les condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2022.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte, de constat et de juger que sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. Il en est ainsi des demandes formées par l'intimé de 'juger que'.
En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés.
Sur la constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Il précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
En application de l'article 25-3 de la même loi, cette disposition est d'ordre public et s'applique aux contrats de location de logements meublés.
S'il est fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, la résiliation du bail n'est prévue que pour défaut d'assurance, et non pas pour défaut de justification de cette assurance.
Cette disposition est en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.
Dans ces conditions, dès lors que l'assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son bailleur qu'après le délai d'un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail.
En l'espèce, la société Brayan a, par acte d'huissier en date du 11 janvier 2022, demandé à Mme et M. [O] de justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours et, partant, d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois, et ce, en visant la clause résolutoire insérée au bail.
Les appelants verses aux débats trois attestations d'assurance portant sur le logement litigieux, à savoir :
- une attestation, en date du 14 novembre 2019, émanant de la Banque Postale, couvrant la période comprise entre le 5 novembre 2019 et le 31 octobre 2020 ;
- une attestation, en date du 2 décembre 2022, émanant de Netvox, couvrant la période allant du 2 décembre 2022 au 1er décembre 2023 ;
- un attestation, en date du 7 mars 2023, émanant du Crédit Agricole Assurances, couvrant la période allant du 6 octobre 2021 au 6 octobre 2022.
Il convient de relever que seules les deux premières attestations avaient été communiquées en première instance.
Or, outre le fait que l'attestation couvrant la période allant du 6 octobre 2021 au 6 octobre 2022 s'apparente comme une régularisation tardive rétroactive, compte tenu de la date à laquelle elle a été rédigée, à savoir le 7 mars 2023, il convient de relever que cette assurance ne couvre pas les risques locatifs pour l'année en cours.
En effet, si l'année en cours doit s'entendre de celle allant du 12 mai 2021 au 11avril 2022, le contrat ayant pris effet le 12 mai 2017, les appelants ne justifient d'aucune assurance couvrant la période allant du 12 mai au 5 octobre 2021. De même, si l'année en cours doit s'entendre de l'année 2022, les appelants ne justifient d'aucune assurance couvrant la période allant du 7 octobre au 1er décembre 2022.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet au 11 février 2022 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et, dès lors, a ordonné l'expulsion de Mme et M. [O] des lieux.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ces points.
Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et d'indemnités d'occupation
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
Il résulte de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail soit dans les conditions prévues à l'article 23 lorsqu'il s'agit de provisions pour charges, soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie.
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Il est constant que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d'un mois avant régularisation annuelle n'est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l'application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu'il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.
En l'espèce, la société Brayan verse aux débats un décompte faisant état d'un arriéré locatif de 3 193,19 euros pour la période allant du mois de janvier 2019 au mois d'octobre 2023. Outre les loyers proprements dits, la société Brayan sollicite des provisions sur charges, initialement fixées à 50 euros par mois, soit 2 900 euros au cours de la période considérée, outre un solde de charges en 2020 d'un montant de 893,25 euros et d'un solde de charges en 2021 d'un montant de 1 007,83 euros, soit un total de 4 801,08 euros de charges locatives entre les mois de janvier 2019 et octobre 2023.
Or, alors même que Mme et M. [O] soutiennent ne pas devoir les charges locatives qui y figurent faute de régularisation annuelle des provisions sur charges appelées et/ou des justificatifs des charges locatives réclamées, la société Brayan ne justifie pas avoir procédé à la régularisation annuelle des provisions sur charge réclamées en 2019. De plus, elle ne produit aucun décompte et justificatifs concernant les régularisations annuelles de charges locatives auxquelles elle a procédé en 2020 et 2021.
Dans ces conditions, les charges locatives sérieusement contestables d'un montant de 4 801,08 euros figurant au débit du compte locatif des appelants dressé par la société Brayan étant nettement supérieures à la somme de 3 193,19 euros réclamée par cette dernière au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, comprenant des loyers, charges et indemnités d'occupation, la provision sollicitée par la société Brayan d'un montant de 3 193,19 euros se heurte à une contestation sérieuse.
Il convient de relever que, contrairement à ce que prétend la société Brayan, Mme et M. [O] contestaient déjà devant le premier juge devoir la provision sollicitée par la bailleresse pour plusieurs raisons, et notamment comme étant principalement constituée de régularisations de charges locatives non justifiées, tel que cela résulte expressément des moyens soutenus par Mme et M. [O], tels que repris par le premier juge dans l'exposé du litige. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle que le premier juge a indiqué, dans sa motivation, ne pas retenir les sommes réclamées au titre des régularisation des charges.
En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, par substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté la société Brayan de sa demande de provision formée à l'encontre de Mme et M. [O] à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation.
Sur les délais de paiement
Etant donné que les appelants ne sont redevables d'aucune provision, leur demande de délais de paiement se révèle sans objet.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La procédure en référé expulsion initiée par la société Brayan étant justifiée, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme et M. [O] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, mais a rejeté la demande formée par la soicété Brayan au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance.
Mme et M. [O], succombant en leur appel principel, seront condamnes in solidum aux dépens de la procédure d'appel.
En outre, l'équité commande de les condamner in solidum à verser à la sociétyé Brayan la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [U] [O] à verser à la SCI Brayan la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [U] [O] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente