CA Nîmes, 2e ch. A, 19 septembre 2024, n° 21/03228
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03228 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IFCD
NA
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
09 juillet 2021 RG :19/01109
[X]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9]
S.C.I. DE [Adresse 2]
Grosse délivrée
le
à Selarl Lamy Pomies-Richaud
Selarl MG
Selarl Sarlin Chabaud...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 09 Juillet 2021, N°19/01109
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre
Virginie HUET, Conseillère
André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [G] [X] Aide médico psychologique
née le 06 Juillet 1968 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Michel MONROUX, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉES :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL GM IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne « Agence G SILVY», dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 7], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée audit siège
SARL GM IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Lisa MEFFRE de la SELARL MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
S.C.I. [Adresse 2] Société civile immobilière au capital de 3 048,98 €, immatriculée au RCS d'AVIGNON N° 321 503 989, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé des faits et procédure :
Mme [G] [X] est propriétaire de trois lots dans le bâtiment B, portant sur un appartement, un cellier ct une cave dépendant de la copropriété dc la résidence [Adresse 9] située à [Localité 11], dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la SARL GM Immobilier.
La SCI de [Adresse 2] est également propriétaire au sein du bâtiment A de cette copropriété.
Mme [G] [X] se plaignant de divers désordres et étant en désaccord avec diverses résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2019, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic et la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Carpentras aux 'ns notamment d'annulation des résolutions 4,5, 8,12, l3, l6,19 et 23 adoptées par l'assemblée générale de la copropriété réunie le 28 juin 2019, comme étant contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires et constitutives d'abus de droit, outre la condamnation sous astreinte de la SCI [Adresse 2] à enlever les compresseurs de son système de climatisation installé sur le toit du bâtiment A de la résidence [Adresse 9].
Par jugement en date du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a :
- débouté Mme [G] [X] de toutes ses demandes,
- condamné Mme [G] [X] aux dépens,
- condamné Mme [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL GM immobilier, une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [G] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté les demandes reconventionnelles.
Le tribunal judiciaire ne fait pas droit aux demandes de nullité des résolutions n° 4 (approbation des comptes) et n°5 (quitus) aux motifs que les critiques présentées par Mme [G] [X] sont soit sans lien avec lesdites résolutions (carences du syndic) soit non significatives.
Le premier juge rejette également les demandes de nullité des résolutions n°8 (autorisation d'engagement de certaines dépenses) et n°23 (composition du conseil syndical) considérant en substance que Mme [G] [X] ne peut prétendre avoir le monopole du sens de l'intérêt collectif de la copropriété.
Sur la nullité des résolutions n°12 et n°13 (autorisation de travaux modifiant la baie vitrée du lot 4 et du lot 5), le tribunal n'y fait pas droit rappelant d'une part qu'une baie vitrée relève des parties privatives, et qu'il n'est pas allégué que les travaux validés par l'assemblée générale portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Sur la nullité de la résolution n°16 (autorisation d'installation de la climatisation), le premier juge l'écarte, Mme [G] [X] ne démontrant pas que l'autorisation donnée à tous les copropriétaires n'a que pour but de régulariser une telle installation réalisée antérieurement par l'un d'entre eux, et Mme [G] [X] se contentant d'affirmer sans le démontrer que ces installations affecteraient la solidité des bâtiments.
Enfin sur l'enlèvement du compresseur installé par la SCI [Adresse 2] sans autorisation de l'assemblée générale, le jugement relève que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 autorisant tous les copropriétaires à installer une climatisation a nécessairement entrainé la caducité de la résolution adoptée en 2017 tendant à obtenir l'enlèvement du climatiseur installé par la SCI [Adresse 2], que par ailleurs Mme [G] [X] ne démontre pas que l'installation querellée porte atteinte au système de désenfumage.
Par déclaration au greffe en date du 23 août 2021, Mme [G] [X] a relevé appel de ce jugement.
Soutenant que l'installation des groupes de climatisation installés par la SCI de [Adresse 2], régularisée par la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019, obstrue le fonctionnement de la trappe de désenfumage ct représente un danger pour les copropriétaires, Mme [G] [X], par conclusions d'incident remises et noti'ées le 8 mars 2022, a saisi le conseiller de la mise en état aux 'ns de désignation d'un expert.
Par ordonnance en date du 27 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a :
- Déclaré recevable la demande incidente de Mme [G] [X],
- Ordonné une mesure de consultation,
- Désigné pour y procéder : M. [L] [A] avec pour mission, les parties et leurs conseils étant convoqués par ses soins, de :
* se faire remettre tous les documents et pièces qu'il jugera nécessaire pour assurer sa mission ;
* accéder aux lieux litigieux, les décrire,
* donner tous éléments permettant de déterminer si les compresseurs de climatisation de la SCI de [Adresse 2] installés en toiture du bâtiment A empêchent ou gênent le fonctionnement de la trappe de désenfumage et constituent un danger pour les occupants de l'immeuble en cas d'incident,
* dans 1'af'rmative, donner tous éléments permettant de déterminer les solutions techniques permettant d'éliminer ce danger et les chiffrer,
* plus généralement donner toutes indications utiles à la solution du litige.
- Dit que le consultant accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 256 à 262 du code de procédure civile,
- Dit que Mme [G] [X] devra verser au consultant la somme de 1200 euros à titre de provision et ce, avant le 26 novembre 2022, à peine de caducité,
- Dit que le consultant déposera son rapport avant le 29 mars 2023,
- Dit que cette mesure de consultation sera effectuée sous le contrôle de la présidente de la chambre civile 2 A de la cour d'appel, et qu'il lui en sera référé en cas de difficulté ;
Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement, le consultant sera remplacé sur simple requête.
Dit que les dépens de la présente instance suivront ceux de l'instance au fond ;
- Reserve les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Renvoie l'affaire a la mise en état électronique du 04 avril 202321 14h00.
Le consultant M. [E] désigné en remplacement de M. [A], a déposé son rapport le 9 février 2023.
Par ordonnance, la clôture de la procédure a été fixée au 30 mai 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 juin 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par conclusions en date du 15 janvier 2024, Mme [G] [X], appelante, demande à la cour de :
Vu les articles 10 - 1 (Dispense de participation aux frais de procédure), 17 (Décision prise en AG) et 42 Alinéa 2 (Recours contre la délibération de l'AG des Copropriétaires) de la loi du 10/07/1965 ;
Vu l'article 2224 du Code Civil ;
Vu l'article R 421-17 du Code de l'Urbanisme ;
Vu l'article DP-U et AU 5 du Règlement du Plan Local d'Urbanisme de la Commune d'[Localité 11];
Vu le Procès-Verbal d'Assemblée Générales des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] du 28/06/2019 notifié le 22/07/2019 ;
Vu le jugement rendu le 09/07/2021 par le Tribunal Judiciaire de CARPENTRAS ;
Vu l'ordonnance du Conseiller de la Mise en Etat de la Cour d'Appel de NIMES du 27/09/2023 ;
Vu le rapport d'expertise judiciaire du 09/02/2023 ;
Dire l'appel relevé à l'encontre du jugement du 09/07/2021 juste et fondé ;
- Infirmer le jugement du 09/07/2021 en tous ses points sauf en ce qu'il a refusé d'ordonner l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par Mme [X] [G] ;
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] et la SCI [Adresse 2], de toutes leurs fins, dires et conclusions ;
- Homologuer le rapport d'expertise judiciaire du 09/02/2023 ;
- Annuler les résolutions 4, 5, 8, 12, 13, 16, 19 et 23 de la délibération de l'Assemblée Générale des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] dont le siège est situé [Adresse 1], délibération objet du procès-verbal du 28/06/2019, pour abus de droit, ces résolutions étant contraires à l'intérêt collectif des Copropriétaires ;
- Condamner sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la SCI DE [Adresse 2], à enlever, à ses frais, les moteurs de climatisation installés sur le toit du bâtiment A de la Résidence [Adresse 9], immeuble en copropriété situé [Adresse 2], cadastré Section BR n° [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 2] et Section BR n° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 9] ;
- Dispenser Mme [X] [G] de sa participation aux frais de procédure (Dépens ; remboursement des frais et honoraires d'Avocat du Syndicat des Copropriétaires ; dommages-intérêts ; montant de la liquidation de l'astreinte ; frais d'expertise judiciaire ') ;
- Condamner solidairement la SCI DE [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 9], au paiement de la somme de 5 000 EUR de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner solidairement la SCI DE [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] au paiement de la somme de 3 000 EUR au titre de l'article 700 CPC ;
- Condamner solidairement la SCI [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.
Mme [G] [X] fait valoir essentiellement :
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 (approbation des comptes 2018) :
- qu'en application des dispositions du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, les comptes du syndicat des copropriétaires doivent refléter avec sincérité la situation réelle,
- que ce qui pose problème c'est la rubrique Créances qui ne fait pas état de la créance à l'égard de la SARL PROVENCE BATIMENT qui a émis deux factures correspondant à des travaux réalisés de manière défectueuse ;
- que ce défaut de constat de créances dans les comptes empêche les copropriétaires de contester les comptes du syndicat, et les oblige à supporter une quote-part de charges supérieures à celles qu'ils devraient réellement supporter ;
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 (quitus du syndic) :
- qu'il est démontré les nombreuses carences du syndic dans l'administration et la gestion de la copropriété ( défaut de remboursement des sommes versées à la SARL PROVENCE BATIMENT pour des travaux défectueux, défaut d'établissement d'un diagnostic technique global sur l'ensemble des parties communes, défaut d'exécution de l'assemblée générale du 13 juin 2017, risque de demande de régularisation de la commune d'[Localité 11] pour les moteurs de climatisation, risque de manque de liquidité, risque d'incendie'.) ;
- Sur l'annulation de la résolution n°8 (autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale) :
- que les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et qu'il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical ;
- Sur l'annulation de la résolution n°12 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 4 de M. [Y]) :
- que si les portes fenêtres sont des parties privatives, celles-ci portant sur des terrasses, des balcons ou loggias sont des parties communes nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier que les travaux respectent l'harmonie de l'immeuble,
- que le fait par cette résolution de laisser supposer aux copropriétaires désireux d'effectuer des travaux sur les parties communes que seule l'autorisation du syndicat des copropriétaires est nécessaire sans faire état des nécessaires autorisations des services de l'urbanisme est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ;
- Sur l'annulation de la résolution n°13 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 13 de Mme [D]) :
- que les motifs qui prévalent à cette demande d'annulation sont identiques à ceux invoqués par la résolution n°12 ;
- Sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
- que le but de cette résolution est de régulariser l'installation faite par la SCI de [Adresse 2] de moteurs de climatisation sur le toit du bâtiment A sans autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que le système est dangereux pour la sécurité des copropriétaires puisqu'il nuit à la bonne marche du système de désenfumage comme soutenu par Mme [G] [X] et comme cela ressort du rapport d'expertise judiciaire ;
- qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes comme de la toiture, un diagnostic technique global est nécessaire avant de pouvoir autoriser ou pas tel ou tel copropriétaire à installer un système de climatisation,
- qu'il convient de prévoir également que la résolution doit contenir une mention rappelant la nécessité de respecter les règles d'urbanisme ;
- que cette délibération est contraire à la délibération prise lors de l'assemblée générale du 13 juin 2017 votant l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2] ;
- Sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
- que cette résolution qui confie au seul conseil syndical le soin de choisir des entreprises et les travaux à réaliser doit être annulée comme contraire à l'intérêt collectif, car les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical ;
- Sur l'annulation de la résolution n°23 (élection des membres du conseil syndical) :
- que les membres composant le conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, que les personnes élus ne portent pas l'intérêt collectif ;
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par la SCI de [Adresse 2] :
- que son action visant à voir enlever les moteurs de climatisation n'est pas prescrite, car à supposer que ces derniers aient été installés en 1980 soit depuis plus de trente ans, la SCI a renoncé de manière non équivoque à se prévaloir de cette prescription puisque lors de l'assemblée générale du 29 octobre 2015 le gérant de la SCI s'est engagé à déplacer lesdits moteurs, et que la résolution n°20 de l'assemblée générale par laquelle le syndicat des copropriétaires a décidé de demander l'enlèvement des moteurs à défaut d'enlèvement volontaire de la SCI avant le 30 septembre 2017 n'a fait l'objet d'aucun recours, en outre Mme [G] [X] qui n'est copropriétaire dans l'immeuble en cause que depuis l'acte de vente à titre de licitation en date du 29 mai 2017 a bien engagé son action dans les cinq ans à compter du moment où elle a eu connaissance des faits lui permettent d'exercer son action et moins de deux mois après la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juillet 2019 ;
- que son action est fondée puisque : l'installation des moteurs de la climatisation de la SCI sur le toit de l'immeuble A n'a pas été autorisée par l'assemblée générale, la SCI n'a pas respecté son engagement donné lors de l'assemblée générale du 29 octobre 2015 de procéder à l'enlèvement des moteurs, l'implantation n'a pas été régularisée par l'arrêté du maire de la commune d'Orange en date du 8 avril 2020, lequel n'a pas été frappé de recours, le caractère dangereux des moteurs est établi puisqu'ils obstruent le fonctionnement du système de désenfumage de l'immeuble comme démontré par l'appelante et comme cela est confirmé par le rapport d'expertise ;
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par Mme [G] [X] :
- qu'aucune délibération prise en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à ce jour n'a été prise si bien que cette demande reconventionnelle ne peut qu'être rejetée.
Par conclusions en date du 2 novembre 2023, la SCI de [Adresse 2], demande à la cour de :
Recevoir, en la forme, l'appel de Madame [X],
Au fond,
Le déclarer infondé,
- Débouter, purement et simplement, Madame [X] de ses demandes,
- Confirmer le jugement dont appel,
Y ajoutant,
- Condamner Madame [X] à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- Condamner Madame [X] à payer à la SCI DE [Adresse 2] une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.
La SCI soutient pour l'essentiel :
- que sur la nullité des résolutions 4, 5, 8, 12, 13, et 19, le rejet s'impose pour les motifs retenus par le jugement déféré ;
- que sur la nullité de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
* il ne suffit pas d'affirmer sans le démontrer que cette autorisation aurait pour but de régulariser une installation d'un système de climatisation réalisée antérieurement par un seul des copropriétaires, l'abus de majorité ne se présumant pas mais devant être démontré ce qui n'est pas le cas en l'espèce 7 copropriétaires sur 8 ayant voté ladite résolution,
* en première instance Mme [G] [X] n'a nullement objecté du caractère dangereux de l'installation dont elle n'a fait état qu'en cause d'appel,
* les climatiseurs sont en place depuis la création de l'immeuble en 1980 faisant fonctionner une climatisation intérieure en plafond, quand le groupe est tombé en panne il a été remplacé en 2011, *l'expert désigné par la cour ne conclut pas au caractère dangereux des climatiseurs,
* l'expert relève que l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation invoqué par Mme [G] [X] ne s'applique pas en l'espèce et il n'existe aucune non-conformité réglementaire,
* la résolution n°16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 a nécessairement rendu caduque la résolution adoptée en 2017 tendant à obtenir l'enlèvement par la SCI d'un compresseur installé sans autorisation de l'assemblée générale,
* tous les autres copropriétaires ont installé des systèmes de climatisation sur les parties communes sans autorisation préalable y compris Mme [G] [X], ce qui ne serait s'analyser en une appropriation des parties communes dès lors que cette installation ne confère pas un caractère privatif à la partie commune,
* l'action engagée par Mme [G] [X] est une action qui doit être qualifiée de personnelle et qui comme telle en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est soumise à une prescription quinquennale et se trouve donc prescrite puisque l'installation originale, point de départ de la prescription date de 1980,
* le climatiseur installé par la SCI sur le toit du bâtiment A n'a jamais causé la moindre infiltration dans ce bâtiment,
* le climatiseur installé par la SCI sur le toit du bâtiment A ne porte aucune atteinte aux règles d'urbanisme locales, il n'est pas situé en façade, ni visible du domaine public contrairement à celui installé par Mme [G] [X].
Par conclusions en date du 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires La résidence [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL GM immobilier demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2019,
CONFIRMER le jugement rendu en ce qu'il a débouté Madame [X] de ses entières demandes ;
RECEVOIR l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;
REFORMER le jugement rendu en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice résultant de l'abus de procédure ;
CONDAMNER Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La CONDAMNER aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement :
- sur le refus d'approbation des comptes (résolution n°4) et le refus de donner quitus au syndic (résolution n°5) :
- que les interventions réalisées par SARL PROVENCE BATIMENT après validation de devis par l'assemblée générale et ayant donné lieu à deux factures distinctes ont été réalisées de façon satisfaisante et ont été opérantes,
- que le syndic n'a commis aucun manquement dans les missions qui lui ont été confiées, se montrant réactif et transparent et Mme [G] [X] elle-même alors qu'elle était présidente du conseil syndical a voté lors de l'assemblée générale de 2017 en approuvent les travaux d'intervention sur la toiture,
- sur l'autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale (résolution n°8) :
- qu'il s'agit d'une pratique très courante dans les copropriétés afin de faciliter la gestion quotidienne et éviter une paralysie qui serait préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires,
- que les décisions prises en cours d'année par le conseil syndical sont ensuite validées par l'ensemble des copropriétaires qui disposent de l'ensemble des factures,
- sur l'autorisation de modification de baies vitrées (résolutions n°12 et n°13) :
- que le remplacement de baies vitrées ne peut nullement fragiliser l'immeuble, que le refus de Mme [G] [X] n'est nullement justifié et chaque copropriétaire doit pouvoir jouir de ses parties privatives sauf à ce que les travaux envisagés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble ;
- sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
- que Mme [G] [X] a elle-même installé sans aucune autorisation un climatiseur qui se voit depuis le domaine public,
- que la mairie a donné son accord à l'installation du climatiseur de la SCI de [Adresse 2] qui n'est pas visible du domaine public mais seulement des habitants du bâtiment B,
- que les climatiseurs n'ont jamais entrainé de problèmes d'infiltration sur la toiture du bâtiment A,
- que par la résolution critiquée les copropriétaires ont souhaité revenir sur une résolution précédente prise lors de l'assemblée générale de 2017 ;
- sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
- que l'ensemble des copropriétaires à l'exception de Mme [G] [X] sont d'accords pour procéder au remplacement ou à la réparation du système de ventilation qui permet d'assurer dans l'intérêt collectif une aération et il ne s'agit pas d'une conspiration contre Mme [G] [X] qui est la seule à nuire à l'intérêt collectif,
- sur l'opposition à la désignation des membres du conseil syndicat (résolution n°23) :
- que les allégations selon lesquelles les personnes désignées ne respecteraient pas le règlement de copropriété sont fausses et ne reposent sur aucun élément concret et démontrent que Mme [G] [X] remet tout simplement en cause tous les organes même d'une copropriété tels que prévus par les textes ;
- sur l'appel incident pour voir condamner Mme [G] [X] à des dommages et intérêts pour procédure abusive :
- que Mme [G] [X] a déligenté une action fondée sur des abus de droit qui ne sont pas avérés,
- que c'est en réalité Mme [G] [X] qui commet un abus de droit en tentant de bloquer toutes les décisions dans la copropriété avec une intention malveillante.
MOTIFS :
Sur la demande en nullité de certaines résolutions prises par l'assemblée générale du 28 juin 2019 de la résidence [Adresse 9] :
Il sera rappelé que toute violation des règles de forme (par exemple des règles concernant la convocation à l'assemblée générale, la tenue de l'assemblée générale') ou de fond (comme celles concernant la majorité) peut donner lieu a priori à une action en nullité qui peut concerner selon le cas l'assemblée elle-même ou telle ou telle résolution.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 (approbation des comptes 2018) :
Mme [G] [X] ne soutient aucune violation des règles de forme mais prétend que les comptes du syndicat ne refléteraient pas avec sincérité la situation réelle contrairement aux dispositions du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.
Il est constant que le respect de règles comptables, claires et précises, identiques pour tous les syndics doit permettre aux copropriétaires et aux conseillers syndicaux d'avoir une vision claire de la situation financière de leur immeuble, de mesurer l'évolution des dépenses d'une année sur l'autre et d'exercer un contrôle des comptes de la copropriété, et la tenue de la comptabilité a pour objectif de faire apparaître noir sur blanc tous les évènements de nature financière concernant la copropriété.
L'examen de ces comptes doit ainsi permettre de distinguer aisément toutes les interventions pendant l'année comptable : appels de fonds par le syndic, paiement de ces appels par les copropriétaires (ou, au contraire, le défaut de paiement par certains d'entre eux), réception des factures des entreprises par le syndic (travaux, entretien des espaces verts'), paiement de ces factures par le syndic'
Tous les syndics doivent respecter les mêmes règles comptables, décrites par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 rectifié et l'arrêté du même jour, et ils doivent ainsi tenir une « comptabilité d'engagement » et respecter un « plan comptable » spécifique aux copropriétés et donc passer toutes les écritures comptables en « partie double » (art. 1 de l'arrêté du 14 mars 2005), ce qui concrètement, signifie que chaque somme portée au crédit d'un compte doit être inscrite simultanément au débit d'un autre compte, pour le même montant (ou dans plusieurs autres comptes pour un montant total équivalent), et inversement.
Mme [G] [X] ne reproche pas au syndic une violation claire et précise aux dispositions du décret du 14 mars 2005 dans la tenue et la présentation des comptes de l'exercice 2018, mais soutient que les comptes ne refléteraient pas la situation réelle au motif que dans la rubrique CREANCE il n'est pas fait mention de deux factures émises par la SARL PROVENCE BATIMENT, factures correspondant à des travaux réalisés de manière défectueuse, ce qui empêche les copropriétaires de contester les comptes du syndicat, et les oblige à supporter une quote-part de charges supérieures à celles qu'ils devraient réellement supporter.
Toutefois force est de constater que Mme [G] [X] ne rapporte pas la preuve de ce que ces deux factures de la SARL PROVENCE BATIMENT auraient dû être portées dans la rubrique CREANCE dans les comptes de l'exercice 2018, dans la mesure où le fait que ces factures correspondraient à des travaux réalisés de manière défectueuse relève de sa seule appréciation comme le mentionne d'ailleurs dans son procès-verbal de constat en date du 4 septembre 2019, l'huissier de justice mandaté par Mme [G] [X].
Il apparait qu'aucune procédure n'a été diligentée par la copropriété pour contester la réalité et ou la qualité des travaux réalisés par la SARL PROVENCE BATIMENT et rien ne permet de considérer que les deux factures de ladite société auraient dû être portées au compte CREANCE lors de l'exercice 2018.
Mme [G] [X] ne démontre donc pas que les comptes de l'exercice 2018 de la copropriété [Adresse 9] tel qu'établis par le syndic de l'époque ne reflètent pas de façon sincère la situation réelle si bien que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°4.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 (quitus du syndic) :
Les obligations qui pèsent sur le syndic sont définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le quitus donné au syndic lors de chaque assemblée générale vise à faire ratifier par l'assemblée générale tous les actes accomplis par le syndic au cours de l'exercice écoulé et dont elle a connaissance et entraine renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic.
Mme [G] [X] pour solliciter l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale ayant donné quitus au syndic pour la gestion de la copropriété pour l'exercice 2018 ne soutient aucune violation d'une règle de forme, mais affirme qu'il est démontré les nombreuses carences du syndic dans l'administration et la gestion de la copropriété (défaut de remboursement des sommes versées à la SARL PROVENCE BATIMENT pour des travaux défectueux, défaut d'établissement d'un diagnostic technique global sur l'ensemble des parties communes, défaut d'exécution de l'assemblée générale du 13 juin 2017, risque de demande de régularisation de la commune d'[Localité 11] pour les moteurs de climatisation, risque de manque de liquidité, risque d'incendie'.).
Toutefois comme relevé par le premier juge Mme [G] [X] procède par de simples affirmations.
Elle se fonde sur sa propre appréciation qui n'apparait pas corroborée par des éléments concrets et objectifs, et la cour observe qu'il n'est justifié d'aucune action en responsabilité contre le syndic exercée par la copropriété ou par l'un des copropriétaires.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande d'annulation de la résolution n°5.
- Sur l'annulation de la résolution n°8 (autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale) :
En application des dispositions des articles 18, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967 le conseil syndical peut se voir confier le pouvoir de prendre par délégation les décisions concernant la gestion courante de l'immeuble, la délégation devant fixer le cadre des pouvoirs dévolus au conseil syndical et la marge de liberté dont il dispose.
En l'espèce l'assemblée générale du 28 juin 2019 en sa résolution n°8 a autorisé le conseil syndical à engager certaines dépenses d'un montant jusqu'à 2 500 € HT sans qu'il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale pour en décider, un ou plusieurs devis devant être demandés et le conseil syndical devant rendre compte de l'exécution de cette délégation lors de l'assemblée générale.
La délégation donnée au conseil syndical lors de l'assemblée générale du 28 juin 2019 est conforme à l'esprit de la loi, à savoir que la délégation est limitée à la gestion courante (dépenses jusqu'à 2 500 € HT), et un cadre précis est fixé, le conseil syndical devant disposer d'un ou plusieurs devis et le conseil syndical devant en assemblée générale rendre compte de l'exécution de cette délégation.
Mme [G] [X] pour solliciter la nullité de cette résolution n'invoque aucun vice de forme et se contente de soutenir comme en première instance que sa demande est justifiée par le fait que les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et qu'il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical.
Comme relevé par le premier juge Mme [G] [X] procède à nouveau par simple affirmation, étant relevé que la SCI de [Adresse 2] n'a pas été désignée lors de l'assemblée critiquée comme membre du conseil syndical et elle ne démontre pas en quoi cette résolution très courante dans les copropriétés pour en faciliter la gestion ne servirait que les intérêts des membres du conseil syndical.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°8.
- Sur l'annulation de la résolution n°12 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 4 de M. [Y]) et sur l'annulation de la résolution n°13 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 13 de Mme [D]) :
Par les résolutions n°12 et n°13, l'assemblée générale du 28 juin 2019 a autorisé d'une part M. [Y], d'autre part Mme [D] à modifier des baies vitrées de leurs lots respectifs.
Pour solliciter la nullité de ces deux résolutions, Mme [G] [X] soutient que celles-ci seraient contraires à l'intérêt collectif au motif tout d'abord que si les portes fenêtres sont des parties privatives, celles-ci portant sur des terrasses, des balcons ou loggias sont des parties communes nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier que les travaux respectent l'harmonie de l'immeuble et au motif que le fait par cette résolution de laisser supposer aux copropriétaires désireux d'effectuer des travaux sur les parties communes que seule l'autorisation du syndicat des copropriétaires est nécessaire sans faire état des nécessaires autorisations des services de l'urbanisme est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.
Il ressort de la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division article 9 que les fenêtres, les portes fenêtres, les perciennes, les volets, les stores et les rideaux sont des parties privatives, il ressort également de la lecture de ces documents article 15 relatif à l'harmonie de l'immeuble que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieurs, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons, loggia et terrasses ne pourront même en ce qui concerne leur peinture être modifiés sans l'autorisation de l'assemblée générale.
Par conséquent la demande de modification des baies vitrées des appartements [Y] et [D] nécessitait bien l'autorisation de l'assemblée générale.
Il sera rappelé qu'il est constant que si certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité c'est sous réserve qu'il soit démontré que lesdites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires et que c'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.
En l'espèce Mme [G] [X] soutient que les travaux doivent respecter l'harmonie de l'immeuble mais ne développe pas en quoi les modifications opérées par M. [Y] et Mme [D] sur leurs baies vitrées et autorisées par l'assemblée générale de juin 2019, nuiraient à l'harmonie de la copropriété.
En ce qui concerne le fait que les autorisations données par l'assemblée générale laisseraient supposer aux copropriétaires que seule l'autorisation de la copropriété est nécessaire pour réaliser des travaux sans se préoccuper des autorisations administratives, cette interprétation de la résolution résulte de la seule appréciation de Mme [G] [X] qui ne démontre pas en quoi cela caractériserait un abus de majorité.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité des résolutions n°12 et n°13.
- Sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
Pour solliciter la nullité de cette résolution Mme [G] [X] soutient :
- que le but de cette résolution est de régulariser l'installation faite par la SCI de [Adresse 2] de moteurs de climatisation sur le toit du bâtiment A sans autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que le système est dangereux pour la sécurité des copropriétaires puisqu'il nuit à la bonne marche du système de désenfumage comme soutenu par Mme [G] [X] et comme cela ressort du rapport d'expertise judiciaire ;
- qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes comme de la toiture, un diagnostic technique global est nécessaire avant de pouvoir autoriser ou pas tel ou tel copropriétaire à installer un système de climatisation,
- qu'il convient de prévoir également que la résolution doit contenir une mention rappelant la nécessité de respecter les règles d'urbanisme,
- que cette délibération est contraire à la délibération prise lors de l'assemblée générale du 13 juin 2017 votant l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2].
Comme relevé par le juge de premier instance cette autorisation donnée par l'assemblée générale concerne l'ensemble des copropriétaires dont Mme [G] [X] elle-même, laquelle a installé un ensemble de climatisation sans justifier y avoir été autorisée par l'assemblée générale et il ne suffit pas d'affirmer sans le démontrer que cette autorisation aurait pour seul but de favoriser les intérêts personnels d'un copropriétaires au détriment des autres copropriétaires pour rapporter la preuve du caractère abusif de la décision, et le fait que l'installation de la SCI de [Adresse 2] nuise à la bonne marche du système de désenfumage ce qui sera examiné ultérieurement ne rend pas nulle la décision qui autorise l'ensemble des copropriétaires à installer des climatisations sous la seule réserve que celles-ci soient installées par un professionnel.
En ce qui concerne le fait qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes, un diagnostic global est nécessaire avant de pouvoir autoriser tel ou tel propriétaire à installer un système de climatisation, les pièces produites par Mme [G] [X] au débat, en l'occurrence des photographies et un échange de mails entre M. [C] qui semble être chargé de clientèle auprès de l'agence ATTILA [Localité 11] et un M. [H] dont la qualité et les fonctions ne sont pas prisées ne peut suffire à démontrer les faits avancés par Mme [G] [X].
En ce qui concerne le fait que la résolution ne contient pas une mention rappelant la nécessité de respecter les règles de l'urbanisme Mme [G] [X] ne démontre pas en quoi cette absence de mention serait contraire à l'intérêt collectif.
Enfin si cette délibération revient sur la délibération n°20 de l'assemblée générale du 13 juin 2017 décidant que :« Dans le cas où la SCI de [Adresse 2] n'aurait pas enlevé les compresseurs situés sur le toit de l'immeuble avant le 30 septembre 2017, l'assemblée générale décide de demander le retrait à la charge de la SCI de [Adresse 2] », la cour rappellera qu'une assemblée générale peut toujours revenir sur une résolution adoptée lors d'une précédente assemblée générale, laquelle résolution devient alors caduque du fait de la nouvelle délibération.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°16.
- Sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
Mme [G] [X] soutient que cette résolution qui confie au seul conseil syndical le soin de choisir des entreprises et les travaux à réaliser doit être annulée comme contraire à l'intérêt collectif, car les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical.
Il a déjà été exposé ci-dessus ( pour la résolution n°8) que le fait de déléguer au conseil syndical dans la limite de sa délégation la gestion des affaires courantes de la copropriété est une pratique courante et autorisée, le changement ou la réparation d'un système de VMC relevant de cette catégorie et qu'il ne suffit pas d'affirmer que l'un des membres du conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, étant rappelé que la SCI de [Adresse 2] n'a pas été désignée lors de l'assemblée critiquée comme membre du conseil syndical, pour en conclure que les décisions prises par le conseil syndical seraient en tant que telles contraires à l'intérêt collectif.
La décision critiquée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité.
- Sur l'annulation de la résolution n°23 (élection des membres du conseil syndical) :
Lors de l'assemblée générale du 28 juin 2019, M. [Y], M. [W] et Mme [D] ont été cooptés au sein du conseil syndical.
Mme [G] [X] pour solliciter la nullité de cette résolution n'invoque aucun vice de forme et se limite à affirmer sans en faire la démonstration qui lui incombe que les membres composant le conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, si bien que les personnes élus ne portent pas l'intérêt collectif.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°23 cette demande n'étant pas fondée.
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par la SCI de [Adresse 2] :
Mme [G] [X] sollicite l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2] sur le toit de la résidence [Adresse 9] au motif que cette installation est dangereuse puisqu'elle obstrue le fonctionnement du système de désenfumage.
Il lui est opposé la prescription de son action et à défaut son manque de fondement, l'installation ne portant pas atteinte au fonctionnement du système de désenfumage.
Il est constant que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du moment de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action.
La SCI de [Adresse 2] verse aux débats deux attestations qui ne sont pas sérieusement contredites, et qui permettent de retenir que son système de climatisation est en place depuis le début des années 1980.
Si Mme [G] [X] vient aux droits de ses parents Mme [O] [S] et M. [V] [X] lesquels ont acquis en l'état futur d'achèvement les lots 9, 18 et 23 sis dans le bâtiment B de la résidence [Adresse 9] le 4 décembre 1979, il apparait que lors de l'assemblée générale de la copropriété du 13 juin 2017 il a été voté le retrait des compresseurs installés sur le toit par la SCI de [Adresse 2] à défaut d'enlèvement spontané avant le 30 juin 2017, et que cette décision n'a fait l'objet d'aucun recours.
Si cette délibération a été de fait rendue caduque par la délibération n° 16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 autorisant l'ensemble des copropriétaires à installer des climatisations, Mme [G] [X] a bien agi dans le délai de cinq ans à compter du moment où elle a eu connaissance des faits lui permettant d'engager son action, c'est-à-dire à compter de la décision prise par l'assemblée générale de juin 2017 de retrait de la climatisation, puis à compter de la décision prise par l'assemblée générale de juin 2019 d'autorisation de l'ensemble des climatisations.
Il ressort du rapport de consultation déposé par M [E] qui ne fait pas l'objet de critiques sérieuses, que même si le déclenchement de l'ouverture d'une surface d'un mètre carré permettant en cas d'incendie l'évacuation des fumées ne peut pas être man'uvré depuis le palier et suppose de se rendre sur le toit, en tout état de cause le boitier des compresseurs implantés par la SCI de [Adresse 2] touche le cadre de l'exutoire ne permettant qu'une ouverture partielle.
Ainsi et ce même si comme le relève le consultant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection des bâtiments d'habitation contre l'incendie n'est pas applicable, l'immeuble [Adresse 9] ayant été construit en février 1978, il est établi que les compresseurs installés sur le toit du bâtiment A par la SCI de [Adresse 2] nuisent au fonctionnement optimum du système de désenfumage, ce qui est contraire à la sécurité et donc à l'intérêt collectif.
Par conséquent infirmant sur ce point seulement le jugement entrepris, l'enlèvement des compresseurs doit être ordonné aux frais de la SCI de [Adresse 2] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et ce pour garantir la bonne exécution de la décision.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :
Mme [G] [X] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes de nullité des résolutions de l'assemblée générales du 28 juin 2019 si bien qu'aucune résistance abusive ne se trouve caractérisée.
Concernant la demande d'enlèvement des compresseurs de climatisation installés par la SCI place des Cordeliers, il a été fait droit en appel à la demande de Mme [G] [X] sur la base du rapport de consultation déposé le 9 février 2023 qui seul a permis de caractériser le fait que les compresseurs installés sur le toit du bâtiment A par la SCI de [Adresse 2] nuisent au fonctionnement optimum du système de désenfumage.
En outre Mme [G] [X] ne démontre l'existence d'aucun préjudice direct et personnel en lien avec cette installation, et il s'en suit qu'aucune résistance abusive ouvrant droit à l'allocation de dommages et intérêts n'est caractérisée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive, présentées par la SCI [Adresse 2] et par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] :
L'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.
Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de Mme [G] [X] n'est pas suffisamment démontrée.
Par conséquent la décision de première instance déboutant la SCI [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de leurs demandes de dommages et intérêts ne pourra qu'être confirmée.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de la procédure d'appel comprenant les frais de la mesure de consultation seront supportés par la SCI de [Adresse 2].
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Carpentras, sauf en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande d'enlèvement des compresseurs de climatisation installés par la SCI place des Cordeliers ;
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne la SCI de [Adresse 2] à enlever les compresseurs de climatisation installés sur le toit du bâtiment A de la résidence [Adresse 9], pour ne plus nuire au fonctionnement du système de désenfumage et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;
Condamne la SCI de [Adresse 2] aux dépens de la procédure d'appel comprenant les frais de la mesure de consultation judiciaire.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03228 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IFCD
NA
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
09 juillet 2021 RG :19/01109
[X]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9]
S.C.I. DE [Adresse 2]
Grosse délivrée
le
à Selarl Lamy Pomies-Richaud
Selarl MG
Selarl Sarlin Chabaud...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 09 Juillet 2021, N°19/01109
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre
Virginie HUET, Conseillère
André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [G] [X] Aide médico psychologique
née le 06 Juillet 1968 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Michel MONROUX, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉES :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL GM IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne « Agence G SILVY», dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 7], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée audit siège
SARL GM IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Lisa MEFFRE de la SELARL MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
S.C.I. [Adresse 2] Société civile immobilière au capital de 3 048,98 €, immatriculée au RCS d'AVIGNON N° 321 503 989, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Mai 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé des faits et procédure :
Mme [G] [X] est propriétaire de trois lots dans le bâtiment B, portant sur un appartement, un cellier ct une cave dépendant de la copropriété dc la résidence [Adresse 9] située à [Localité 11], dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la SARL GM Immobilier.
La SCI de [Adresse 2] est également propriétaire au sein du bâtiment A de cette copropriété.
Mme [G] [X] se plaignant de divers désordres et étant en désaccord avec diverses résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2019, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic et la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Carpentras aux 'ns notamment d'annulation des résolutions 4,5, 8,12, l3, l6,19 et 23 adoptées par l'assemblée générale de la copropriété réunie le 28 juin 2019, comme étant contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires et constitutives d'abus de droit, outre la condamnation sous astreinte de la SCI [Adresse 2] à enlever les compresseurs de son système de climatisation installé sur le toit du bâtiment A de la résidence [Adresse 9].
Par jugement en date du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a :
- débouté Mme [G] [X] de toutes ses demandes,
- condamné Mme [G] [X] aux dépens,
- condamné Mme [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL GM immobilier, une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [G] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté les demandes reconventionnelles.
Le tribunal judiciaire ne fait pas droit aux demandes de nullité des résolutions n° 4 (approbation des comptes) et n°5 (quitus) aux motifs que les critiques présentées par Mme [G] [X] sont soit sans lien avec lesdites résolutions (carences du syndic) soit non significatives.
Le premier juge rejette également les demandes de nullité des résolutions n°8 (autorisation d'engagement de certaines dépenses) et n°23 (composition du conseil syndical) considérant en substance que Mme [G] [X] ne peut prétendre avoir le monopole du sens de l'intérêt collectif de la copropriété.
Sur la nullité des résolutions n°12 et n°13 (autorisation de travaux modifiant la baie vitrée du lot 4 et du lot 5), le tribunal n'y fait pas droit rappelant d'une part qu'une baie vitrée relève des parties privatives, et qu'il n'est pas allégué que les travaux validés par l'assemblée générale portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Sur la nullité de la résolution n°16 (autorisation d'installation de la climatisation), le premier juge l'écarte, Mme [G] [X] ne démontrant pas que l'autorisation donnée à tous les copropriétaires n'a que pour but de régulariser une telle installation réalisée antérieurement par l'un d'entre eux, et Mme [G] [X] se contentant d'affirmer sans le démontrer que ces installations affecteraient la solidité des bâtiments.
Enfin sur l'enlèvement du compresseur installé par la SCI [Adresse 2] sans autorisation de l'assemblée générale, le jugement relève que la résolution n°16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 autorisant tous les copropriétaires à installer une climatisation a nécessairement entrainé la caducité de la résolution adoptée en 2017 tendant à obtenir l'enlèvement du climatiseur installé par la SCI [Adresse 2], que par ailleurs Mme [G] [X] ne démontre pas que l'installation querellée porte atteinte au système de désenfumage.
Par déclaration au greffe en date du 23 août 2021, Mme [G] [X] a relevé appel de ce jugement.
Soutenant que l'installation des groupes de climatisation installés par la SCI de [Adresse 2], régularisée par la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019, obstrue le fonctionnement de la trappe de désenfumage ct représente un danger pour les copropriétaires, Mme [G] [X], par conclusions d'incident remises et noti'ées le 8 mars 2022, a saisi le conseiller de la mise en état aux 'ns de désignation d'un expert.
Par ordonnance en date du 27 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a :
- Déclaré recevable la demande incidente de Mme [G] [X],
- Ordonné une mesure de consultation,
- Désigné pour y procéder : M. [L] [A] avec pour mission, les parties et leurs conseils étant convoqués par ses soins, de :
* se faire remettre tous les documents et pièces qu'il jugera nécessaire pour assurer sa mission ;
* accéder aux lieux litigieux, les décrire,
* donner tous éléments permettant de déterminer si les compresseurs de climatisation de la SCI de [Adresse 2] installés en toiture du bâtiment A empêchent ou gênent le fonctionnement de la trappe de désenfumage et constituent un danger pour les occupants de l'immeuble en cas d'incident,
* dans 1'af'rmative, donner tous éléments permettant de déterminer les solutions techniques permettant d'éliminer ce danger et les chiffrer,
* plus généralement donner toutes indications utiles à la solution du litige.
- Dit que le consultant accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 256 à 262 du code de procédure civile,
- Dit que Mme [G] [X] devra verser au consultant la somme de 1200 euros à titre de provision et ce, avant le 26 novembre 2022, à peine de caducité,
- Dit que le consultant déposera son rapport avant le 29 mars 2023,
- Dit que cette mesure de consultation sera effectuée sous le contrôle de la présidente de la chambre civile 2 A de la cour d'appel, et qu'il lui en sera référé en cas de difficulté ;
Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement, le consultant sera remplacé sur simple requête.
Dit que les dépens de la présente instance suivront ceux de l'instance au fond ;
- Reserve les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Renvoie l'affaire a la mise en état électronique du 04 avril 202321 14h00.
Le consultant M. [E] désigné en remplacement de M. [A], a déposé son rapport le 9 février 2023.
Par ordonnance, la clôture de la procédure a été fixée au 30 mai 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 juin 2024, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par conclusions en date du 15 janvier 2024, Mme [G] [X], appelante, demande à la cour de :
Vu les articles 10 - 1 (Dispense de participation aux frais de procédure), 17 (Décision prise en AG) et 42 Alinéa 2 (Recours contre la délibération de l'AG des Copropriétaires) de la loi du 10/07/1965 ;
Vu l'article 2224 du Code Civil ;
Vu l'article R 421-17 du Code de l'Urbanisme ;
Vu l'article DP-U et AU 5 du Règlement du Plan Local d'Urbanisme de la Commune d'[Localité 11];
Vu le Procès-Verbal d'Assemblée Générales des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] du 28/06/2019 notifié le 22/07/2019 ;
Vu le jugement rendu le 09/07/2021 par le Tribunal Judiciaire de CARPENTRAS ;
Vu l'ordonnance du Conseiller de la Mise en Etat de la Cour d'Appel de NIMES du 27/09/2023 ;
Vu le rapport d'expertise judiciaire du 09/02/2023 ;
Dire l'appel relevé à l'encontre du jugement du 09/07/2021 juste et fondé ;
- Infirmer le jugement du 09/07/2021 en tous ses points sauf en ce qu'il a refusé d'ordonner l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par Mme [X] [G] ;
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] et la SCI [Adresse 2], de toutes leurs fins, dires et conclusions ;
- Homologuer le rapport d'expertise judiciaire du 09/02/2023 ;
- Annuler les résolutions 4, 5, 8, 12, 13, 16, 19 et 23 de la délibération de l'Assemblée Générale des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] dont le siège est situé [Adresse 1], délibération objet du procès-verbal du 28/06/2019, pour abus de droit, ces résolutions étant contraires à l'intérêt collectif des Copropriétaires ;
- Condamner sous astreinte de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la SCI DE [Adresse 2], à enlever, à ses frais, les moteurs de climatisation installés sur le toit du bâtiment A de la Résidence [Adresse 9], immeuble en copropriété situé [Adresse 2], cadastré Section BR n° [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 2] et Section BR n° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 9] ;
- Dispenser Mme [X] [G] de sa participation aux frais de procédure (Dépens ; remboursement des frais et honoraires d'Avocat du Syndicat des Copropriétaires ; dommages-intérêts ; montant de la liquidation de l'astreinte ; frais d'expertise judiciaire ') ;
- Condamner solidairement la SCI DE [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 9], au paiement de la somme de 5 000 EUR de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner solidairement la SCI DE [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] au paiement de la somme de 3 000 EUR au titre de l'article 700 CPC ;
- Condamner solidairement la SCI [Adresse 2] et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.
Mme [G] [X] fait valoir essentiellement :
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 (approbation des comptes 2018) :
- qu'en application des dispositions du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, les comptes du syndicat des copropriétaires doivent refléter avec sincérité la situation réelle,
- que ce qui pose problème c'est la rubrique Créances qui ne fait pas état de la créance à l'égard de la SARL PROVENCE BATIMENT qui a émis deux factures correspondant à des travaux réalisés de manière défectueuse ;
- que ce défaut de constat de créances dans les comptes empêche les copropriétaires de contester les comptes du syndicat, et les oblige à supporter une quote-part de charges supérieures à celles qu'ils devraient réellement supporter ;
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 (quitus du syndic) :
- qu'il est démontré les nombreuses carences du syndic dans l'administration et la gestion de la copropriété ( défaut de remboursement des sommes versées à la SARL PROVENCE BATIMENT pour des travaux défectueux, défaut d'établissement d'un diagnostic technique global sur l'ensemble des parties communes, défaut d'exécution de l'assemblée générale du 13 juin 2017, risque de demande de régularisation de la commune d'[Localité 11] pour les moteurs de climatisation, risque de manque de liquidité, risque d'incendie'.) ;
- Sur l'annulation de la résolution n°8 (autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale) :
- que les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et qu'il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical ;
- Sur l'annulation de la résolution n°12 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 4 de M. [Y]) :
- que si les portes fenêtres sont des parties privatives, celles-ci portant sur des terrasses, des balcons ou loggias sont des parties communes nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier que les travaux respectent l'harmonie de l'immeuble,
- que le fait par cette résolution de laisser supposer aux copropriétaires désireux d'effectuer des travaux sur les parties communes que seule l'autorisation du syndicat des copropriétaires est nécessaire sans faire état des nécessaires autorisations des services de l'urbanisme est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ;
- Sur l'annulation de la résolution n°13 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 13 de Mme [D]) :
- que les motifs qui prévalent à cette demande d'annulation sont identiques à ceux invoqués par la résolution n°12 ;
- Sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
- que le but de cette résolution est de régulariser l'installation faite par la SCI de [Adresse 2] de moteurs de climatisation sur le toit du bâtiment A sans autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que le système est dangereux pour la sécurité des copropriétaires puisqu'il nuit à la bonne marche du système de désenfumage comme soutenu par Mme [G] [X] et comme cela ressort du rapport d'expertise judiciaire ;
- qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes comme de la toiture, un diagnostic technique global est nécessaire avant de pouvoir autoriser ou pas tel ou tel copropriétaire à installer un système de climatisation,
- qu'il convient de prévoir également que la résolution doit contenir une mention rappelant la nécessité de respecter les règles d'urbanisme ;
- que cette délibération est contraire à la délibération prise lors de l'assemblée générale du 13 juin 2017 votant l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2] ;
- Sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
- que cette résolution qui confie au seul conseil syndical le soin de choisir des entreprises et les travaux à réaliser doit être annulée comme contraire à l'intérêt collectif, car les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical ;
- Sur l'annulation de la résolution n°23 (élection des membres du conseil syndical) :
- que les membres composant le conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, que les personnes élus ne portent pas l'intérêt collectif ;
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par la SCI de [Adresse 2] :
- que son action visant à voir enlever les moteurs de climatisation n'est pas prescrite, car à supposer que ces derniers aient été installés en 1980 soit depuis plus de trente ans, la SCI a renoncé de manière non équivoque à se prévaloir de cette prescription puisque lors de l'assemblée générale du 29 octobre 2015 le gérant de la SCI s'est engagé à déplacer lesdits moteurs, et que la résolution n°20 de l'assemblée générale par laquelle le syndicat des copropriétaires a décidé de demander l'enlèvement des moteurs à défaut d'enlèvement volontaire de la SCI avant le 30 septembre 2017 n'a fait l'objet d'aucun recours, en outre Mme [G] [X] qui n'est copropriétaire dans l'immeuble en cause que depuis l'acte de vente à titre de licitation en date du 29 mai 2017 a bien engagé son action dans les cinq ans à compter du moment où elle a eu connaissance des faits lui permettent d'exercer son action et moins de deux mois après la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juillet 2019 ;
- que son action est fondée puisque : l'installation des moteurs de la climatisation de la SCI sur le toit de l'immeuble A n'a pas été autorisée par l'assemblée générale, la SCI n'a pas respecté son engagement donné lors de l'assemblée générale du 29 octobre 2015 de procéder à l'enlèvement des moteurs, l'implantation n'a pas été régularisée par l'arrêté du maire de la commune d'Orange en date du 8 avril 2020, lequel n'a pas été frappé de recours, le caractère dangereux des moteurs est établi puisqu'ils obstruent le fonctionnement du système de désenfumage de l'immeuble comme démontré par l'appelante et comme cela est confirmé par le rapport d'expertise ;
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par Mme [G] [X] :
- qu'aucune délibération prise en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à ce jour n'a été prise si bien que cette demande reconventionnelle ne peut qu'être rejetée.
Par conclusions en date du 2 novembre 2023, la SCI de [Adresse 2], demande à la cour de :
Recevoir, en la forme, l'appel de Madame [X],
Au fond,
Le déclarer infondé,
- Débouter, purement et simplement, Madame [X] de ses demandes,
- Confirmer le jugement dont appel,
Y ajoutant,
- Condamner Madame [X] à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- Condamner Madame [X] à payer à la SCI DE [Adresse 2] une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.
La SCI soutient pour l'essentiel :
- que sur la nullité des résolutions 4, 5, 8, 12, 13, et 19, le rejet s'impose pour les motifs retenus par le jugement déféré ;
- que sur la nullité de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
* il ne suffit pas d'affirmer sans le démontrer que cette autorisation aurait pour but de régulariser une installation d'un système de climatisation réalisée antérieurement par un seul des copropriétaires, l'abus de majorité ne se présumant pas mais devant être démontré ce qui n'est pas le cas en l'espèce 7 copropriétaires sur 8 ayant voté ladite résolution,
* en première instance Mme [G] [X] n'a nullement objecté du caractère dangereux de l'installation dont elle n'a fait état qu'en cause d'appel,
* les climatiseurs sont en place depuis la création de l'immeuble en 1980 faisant fonctionner une climatisation intérieure en plafond, quand le groupe est tombé en panne il a été remplacé en 2011, *l'expert désigné par la cour ne conclut pas au caractère dangereux des climatiseurs,
* l'expert relève que l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation invoqué par Mme [G] [X] ne s'applique pas en l'espèce et il n'existe aucune non-conformité réglementaire,
* la résolution n°16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 a nécessairement rendu caduque la résolution adoptée en 2017 tendant à obtenir l'enlèvement par la SCI d'un compresseur installé sans autorisation de l'assemblée générale,
* tous les autres copropriétaires ont installé des systèmes de climatisation sur les parties communes sans autorisation préalable y compris Mme [G] [X], ce qui ne serait s'analyser en une appropriation des parties communes dès lors que cette installation ne confère pas un caractère privatif à la partie commune,
* l'action engagée par Mme [G] [X] est une action qui doit être qualifiée de personnelle et qui comme telle en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est soumise à une prescription quinquennale et se trouve donc prescrite puisque l'installation originale, point de départ de la prescription date de 1980,
* le climatiseur installé par la SCI sur le toit du bâtiment A n'a jamais causé la moindre infiltration dans ce bâtiment,
* le climatiseur installé par la SCI sur le toit du bâtiment A ne porte aucune atteinte aux règles d'urbanisme locales, il n'est pas situé en façade, ni visible du domaine public contrairement à celui installé par Mme [G] [X].
Par conclusions en date du 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires La résidence [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL GM immobilier demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2019,
CONFIRMER le jugement rendu en ce qu'il a débouté Madame [X] de ses entières demandes ;
RECEVOIR l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;
REFORMER le jugement rendu en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice résultant de l'abus de procédure ;
CONDAMNER Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La CONDAMNER aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement :
- sur le refus d'approbation des comptes (résolution n°4) et le refus de donner quitus au syndic (résolution n°5) :
- que les interventions réalisées par SARL PROVENCE BATIMENT après validation de devis par l'assemblée générale et ayant donné lieu à deux factures distinctes ont été réalisées de façon satisfaisante et ont été opérantes,
- que le syndic n'a commis aucun manquement dans les missions qui lui ont été confiées, se montrant réactif et transparent et Mme [G] [X] elle-même alors qu'elle était présidente du conseil syndical a voté lors de l'assemblée générale de 2017 en approuvent les travaux d'intervention sur la toiture,
- sur l'autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale (résolution n°8) :
- qu'il s'agit d'une pratique très courante dans les copropriétés afin de faciliter la gestion quotidienne et éviter une paralysie qui serait préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires,
- que les décisions prises en cours d'année par le conseil syndical sont ensuite validées par l'ensemble des copropriétaires qui disposent de l'ensemble des factures,
- sur l'autorisation de modification de baies vitrées (résolutions n°12 et n°13) :
- que le remplacement de baies vitrées ne peut nullement fragiliser l'immeuble, que le refus de Mme [G] [X] n'est nullement justifié et chaque copropriétaire doit pouvoir jouir de ses parties privatives sauf à ce que les travaux envisagés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble ;
- sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
- que Mme [G] [X] a elle-même installé sans aucune autorisation un climatiseur qui se voit depuis le domaine public,
- que la mairie a donné son accord à l'installation du climatiseur de la SCI de [Adresse 2] qui n'est pas visible du domaine public mais seulement des habitants du bâtiment B,
- que les climatiseurs n'ont jamais entrainé de problèmes d'infiltration sur la toiture du bâtiment A,
- que par la résolution critiquée les copropriétaires ont souhaité revenir sur une résolution précédente prise lors de l'assemblée générale de 2017 ;
- sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
- que l'ensemble des copropriétaires à l'exception de Mme [G] [X] sont d'accords pour procéder au remplacement ou à la réparation du système de ventilation qui permet d'assurer dans l'intérêt collectif une aération et il ne s'agit pas d'une conspiration contre Mme [G] [X] qui est la seule à nuire à l'intérêt collectif,
- sur l'opposition à la désignation des membres du conseil syndicat (résolution n°23) :
- que les allégations selon lesquelles les personnes désignées ne respecteraient pas le règlement de copropriété sont fausses et ne reposent sur aucun élément concret et démontrent que Mme [G] [X] remet tout simplement en cause tous les organes même d'une copropriété tels que prévus par les textes ;
- sur l'appel incident pour voir condamner Mme [G] [X] à des dommages et intérêts pour procédure abusive :
- que Mme [G] [X] a déligenté une action fondée sur des abus de droit qui ne sont pas avérés,
- que c'est en réalité Mme [G] [X] qui commet un abus de droit en tentant de bloquer toutes les décisions dans la copropriété avec une intention malveillante.
MOTIFS :
Sur la demande en nullité de certaines résolutions prises par l'assemblée générale du 28 juin 2019 de la résidence [Adresse 9] :
Il sera rappelé que toute violation des règles de forme (par exemple des règles concernant la convocation à l'assemblée générale, la tenue de l'assemblée générale') ou de fond (comme celles concernant la majorité) peut donner lieu a priori à une action en nullité qui peut concerner selon le cas l'assemblée elle-même ou telle ou telle résolution.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 (approbation des comptes 2018) :
Mme [G] [X] ne soutient aucune violation des règles de forme mais prétend que les comptes du syndicat ne refléteraient pas avec sincérité la situation réelle contrairement aux dispositions du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.
Il est constant que le respect de règles comptables, claires et précises, identiques pour tous les syndics doit permettre aux copropriétaires et aux conseillers syndicaux d'avoir une vision claire de la situation financière de leur immeuble, de mesurer l'évolution des dépenses d'une année sur l'autre et d'exercer un contrôle des comptes de la copropriété, et la tenue de la comptabilité a pour objectif de faire apparaître noir sur blanc tous les évènements de nature financière concernant la copropriété.
L'examen de ces comptes doit ainsi permettre de distinguer aisément toutes les interventions pendant l'année comptable : appels de fonds par le syndic, paiement de ces appels par les copropriétaires (ou, au contraire, le défaut de paiement par certains d'entre eux), réception des factures des entreprises par le syndic (travaux, entretien des espaces verts'), paiement de ces factures par le syndic'
Tous les syndics doivent respecter les mêmes règles comptables, décrites par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 rectifié et l'arrêté du même jour, et ils doivent ainsi tenir une « comptabilité d'engagement » et respecter un « plan comptable » spécifique aux copropriétés et donc passer toutes les écritures comptables en « partie double » (art. 1 de l'arrêté du 14 mars 2005), ce qui concrètement, signifie que chaque somme portée au crédit d'un compte doit être inscrite simultanément au débit d'un autre compte, pour le même montant (ou dans plusieurs autres comptes pour un montant total équivalent), et inversement.
Mme [G] [X] ne reproche pas au syndic une violation claire et précise aux dispositions du décret du 14 mars 2005 dans la tenue et la présentation des comptes de l'exercice 2018, mais soutient que les comptes ne refléteraient pas la situation réelle au motif que dans la rubrique CREANCE il n'est pas fait mention de deux factures émises par la SARL PROVENCE BATIMENT, factures correspondant à des travaux réalisés de manière défectueuse, ce qui empêche les copropriétaires de contester les comptes du syndicat, et les oblige à supporter une quote-part de charges supérieures à celles qu'ils devraient réellement supporter.
Toutefois force est de constater que Mme [G] [X] ne rapporte pas la preuve de ce que ces deux factures de la SARL PROVENCE BATIMENT auraient dû être portées dans la rubrique CREANCE dans les comptes de l'exercice 2018, dans la mesure où le fait que ces factures correspondraient à des travaux réalisés de manière défectueuse relève de sa seule appréciation comme le mentionne d'ailleurs dans son procès-verbal de constat en date du 4 septembre 2019, l'huissier de justice mandaté par Mme [G] [X].
Il apparait qu'aucune procédure n'a été diligentée par la copropriété pour contester la réalité et ou la qualité des travaux réalisés par la SARL PROVENCE BATIMENT et rien ne permet de considérer que les deux factures de ladite société auraient dû être portées au compte CREANCE lors de l'exercice 2018.
Mme [G] [X] ne démontre donc pas que les comptes de l'exercice 2018 de la copropriété [Adresse 9] tel qu'établis par le syndic de l'époque ne reflètent pas de façon sincère la situation réelle si bien que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°4.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 (quitus du syndic) :
Les obligations qui pèsent sur le syndic sont définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le quitus donné au syndic lors de chaque assemblée générale vise à faire ratifier par l'assemblée générale tous les actes accomplis par le syndic au cours de l'exercice écoulé et dont elle a connaissance et entraine renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic.
Mme [G] [X] pour solliciter l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale ayant donné quitus au syndic pour la gestion de la copropriété pour l'exercice 2018 ne soutient aucune violation d'une règle de forme, mais affirme qu'il est démontré les nombreuses carences du syndic dans l'administration et la gestion de la copropriété (défaut de remboursement des sommes versées à la SARL PROVENCE BATIMENT pour des travaux défectueux, défaut d'établissement d'un diagnostic technique global sur l'ensemble des parties communes, défaut d'exécution de l'assemblée générale du 13 juin 2017, risque de demande de régularisation de la commune d'[Localité 11] pour les moteurs de climatisation, risque de manque de liquidité, risque d'incendie'.).
Toutefois comme relevé par le premier juge Mme [G] [X] procède par de simples affirmations.
Elle se fonde sur sa propre appréciation qui n'apparait pas corroborée par des éléments concrets et objectifs, et la cour observe qu'il n'est justifié d'aucune action en responsabilité contre le syndic exercée par la copropriété ou par l'un des copropriétaires.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande d'annulation de la résolution n°5.
- Sur l'annulation de la résolution n°8 (autorisation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses d'un montant inférieur à 2 500 € HT sans convocation de l'assemblé générale) :
En application des dispositions des articles 18, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967 le conseil syndical peut se voir confier le pouvoir de prendre par délégation les décisions concernant la gestion courante de l'immeuble, la délégation devant fixer le cadre des pouvoirs dévolus au conseil syndical et la marge de liberté dont il dispose.
En l'espèce l'assemblée générale du 28 juin 2019 en sa résolution n°8 a autorisé le conseil syndical à engager certaines dépenses d'un montant jusqu'à 2 500 € HT sans qu'il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale pour en décider, un ou plusieurs devis devant être demandés et le conseil syndical devant rendre compte de l'exécution de cette délégation lors de l'assemblée générale.
La délégation donnée au conseil syndical lors de l'assemblée générale du 28 juin 2019 est conforme à l'esprit de la loi, à savoir que la délégation est limitée à la gestion courante (dépenses jusqu'à 2 500 € HT), et un cadre précis est fixé, le conseil syndical devant disposer d'un ou plusieurs devis et le conseil syndical devant en assemblée générale rendre compte de l'exécution de cette délégation.
Mme [G] [X] pour solliciter la nullité de cette résolution n'invoque aucun vice de forme et se contente de soutenir comme en première instance que sa demande est justifiée par le fait que les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et qu'il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical.
Comme relevé par le premier juge Mme [G] [X] procède à nouveau par simple affirmation, étant relevé que la SCI de [Adresse 2] n'a pas été désignée lors de l'assemblée critiquée comme membre du conseil syndical et elle ne démontre pas en quoi cette résolution très courante dans les copropriétés pour en faciliter la gestion ne servirait que les intérêts des membres du conseil syndical.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°8.
- Sur l'annulation de la résolution n°12 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 4 de M. [Y]) et sur l'annulation de la résolution n°13 (autorisation des travaux de modification de la baie du lot 13 de Mme [D]) :
Par les résolutions n°12 et n°13, l'assemblée générale du 28 juin 2019 a autorisé d'une part M. [Y], d'autre part Mme [D] à modifier des baies vitrées de leurs lots respectifs.
Pour solliciter la nullité de ces deux résolutions, Mme [G] [X] soutient que celles-ci seraient contraires à l'intérêt collectif au motif tout d'abord que si les portes fenêtres sont des parties privatives, celles-ci portant sur des terrasses, des balcons ou loggias sont des parties communes nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier que les travaux respectent l'harmonie de l'immeuble et au motif que le fait par cette résolution de laisser supposer aux copropriétaires désireux d'effectuer des travaux sur les parties communes que seule l'autorisation du syndicat des copropriétaires est nécessaire sans faire état des nécessaires autorisations des services de l'urbanisme est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.
Il ressort de la lecture du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division article 9 que les fenêtres, les portes fenêtres, les perciennes, les volets, les stores et les rideaux sont des parties privatives, il ressort également de la lecture de ces documents article 15 relatif à l'harmonie de l'immeuble que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieurs, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons, loggia et terrasses ne pourront même en ce qui concerne leur peinture être modifiés sans l'autorisation de l'assemblée générale.
Par conséquent la demande de modification des baies vitrées des appartements [Y] et [D] nécessitait bien l'autorisation de l'assemblée générale.
Il sera rappelé qu'il est constant que si certaines décisions de l'assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité c'est sous réserve qu'il soit démontré que lesdites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires et que c'est en outre à celui qui invoque l'abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.
En l'espèce Mme [G] [X] soutient que les travaux doivent respecter l'harmonie de l'immeuble mais ne développe pas en quoi les modifications opérées par M. [Y] et Mme [D] sur leurs baies vitrées et autorisées par l'assemblée générale de juin 2019, nuiraient à l'harmonie de la copropriété.
En ce qui concerne le fait que les autorisations données par l'assemblée générale laisseraient supposer aux copropriétaires que seule l'autorisation de la copropriété est nécessaire pour réaliser des travaux sans se préoccuper des autorisations administratives, cette interprétation de la résolution résulte de la seule appréciation de Mme [G] [X] qui ne démontre pas en quoi cela caractériserait un abus de majorité.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité des résolutions n°12 et n°13.
- Sur l'annulation de la résolution n°16 (autorisation donnée à l'ensemble des copropriétaires d'installer des systèmes de climatisation) :
Pour solliciter la nullité de cette résolution Mme [G] [X] soutient :
- que le but de cette résolution est de régulariser l'installation faite par la SCI de [Adresse 2] de moteurs de climatisation sur le toit du bâtiment A sans autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que le système est dangereux pour la sécurité des copropriétaires puisqu'il nuit à la bonne marche du système de désenfumage comme soutenu par Mme [G] [X] et comme cela ressort du rapport d'expertise judiciaire ;
- qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes comme de la toiture, un diagnostic technique global est nécessaire avant de pouvoir autoriser ou pas tel ou tel copropriétaire à installer un système de climatisation,
- qu'il convient de prévoir également que la résolution doit contenir une mention rappelant la nécessité de respecter les règles d'urbanisme,
- que cette délibération est contraire à la délibération prise lors de l'assemblée générale du 13 juin 2017 votant l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2].
Comme relevé par le juge de premier instance cette autorisation donnée par l'assemblée générale concerne l'ensemble des copropriétaires dont Mme [G] [X] elle-même, laquelle a installé un ensemble de climatisation sans justifier y avoir été autorisée par l'assemblée générale et il ne suffit pas d'affirmer sans le démontrer que cette autorisation aurait pour seul but de favoriser les intérêts personnels d'un copropriétaires au détriment des autres copropriétaires pour rapporter la preuve du caractère abusif de la décision, et le fait que l'installation de la SCI de [Adresse 2] nuise à la bonne marche du système de désenfumage ce qui sera examiné ultérieurement ne rend pas nulle la décision qui autorise l'ensemble des copropriétaires à installer des climatisations sous la seule réserve que celles-ci soient installées par un professionnel.
En ce qui concerne le fait qu'en raison de l'état de vétusté avancée des parties communes, un diagnostic global est nécessaire avant de pouvoir autoriser tel ou tel propriétaire à installer un système de climatisation, les pièces produites par Mme [G] [X] au débat, en l'occurrence des photographies et un échange de mails entre M. [C] qui semble être chargé de clientèle auprès de l'agence ATTILA [Localité 11] et un M. [H] dont la qualité et les fonctions ne sont pas prisées ne peut suffire à démontrer les faits avancés par Mme [G] [X].
En ce qui concerne le fait que la résolution ne contient pas une mention rappelant la nécessité de respecter les règles de l'urbanisme Mme [G] [X] ne démontre pas en quoi cette absence de mention serait contraire à l'intérêt collectif.
Enfin si cette délibération revient sur la délibération n°20 de l'assemblée générale du 13 juin 2017 décidant que :« Dans le cas où la SCI de [Adresse 2] n'aurait pas enlevé les compresseurs situés sur le toit de l'immeuble avant le 30 septembre 2017, l'assemblée générale décide de demander le retrait à la charge de la SCI de [Adresse 2] », la cour rappellera qu'une assemblée générale peut toujours revenir sur une résolution adoptée lors d'une précédente assemblée générale, laquelle résolution devient alors caduque du fait de la nouvelle délibération.
Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°16.
- Sur l'annulation de la résolution n°19 (changement ou réparation de la VMC du bâtiment B) :
Mme [G] [X] soutient que cette résolution qui confie au seul conseil syndical le soin de choisir des entreprises et les travaux à réaliser doit être annulée comme contraire à l'intérêt collectif, car les membres composant le conseil syndical dont la SCI de [Adresse 2] ne respectent pas le règlement de copropriété et il y a donc un risque que les dépenses les plus fréquentes échappent au contrôle des copropriétaires et ne soient décidées que pour servir les intérêts des membres du conseil syndical.
Il a déjà été exposé ci-dessus ( pour la résolution n°8) que le fait de déléguer au conseil syndical dans la limite de sa délégation la gestion des affaires courantes de la copropriété est une pratique courante et autorisée, le changement ou la réparation d'un système de VMC relevant de cette catégorie et qu'il ne suffit pas d'affirmer que l'un des membres du conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, étant rappelé que la SCI de [Adresse 2] n'a pas été désignée lors de l'assemblée critiquée comme membre du conseil syndical, pour en conclure que les décisions prises par le conseil syndical seraient en tant que telles contraires à l'intérêt collectif.
La décision critiquée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité.
- Sur l'annulation de la résolution n°23 (élection des membres du conseil syndical) :
Lors de l'assemblée générale du 28 juin 2019, M. [Y], M. [W] et Mme [D] ont été cooptés au sein du conseil syndical.
Mme [G] [X] pour solliciter la nullité de cette résolution n'invoque aucun vice de forme et se limite à affirmer sans en faire la démonstration qui lui incombe que les membres composant le conseil syndical ne respectent pas le règlement de copropriété, si bien que les personnes élus ne portent pas l'intérêt collectif.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de nullité de la résolution n°23 cette demande n'étant pas fondée.
- Sur l'enlèvement des moteurs de climatisation mis en place par la SCI de [Adresse 2] :
Mme [G] [X] sollicite l'enlèvement du système de climatisation installé par la SCI de [Adresse 2] sur le toit de la résidence [Adresse 9] au motif que cette installation est dangereuse puisqu'elle obstrue le fonctionnement du système de désenfumage.
Il lui est opposé la prescription de son action et à défaut son manque de fondement, l'installation ne portant pas atteinte au fonctionnement du système de désenfumage.
Il est constant que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du moment de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action.
La SCI de [Adresse 2] verse aux débats deux attestations qui ne sont pas sérieusement contredites, et qui permettent de retenir que son système de climatisation est en place depuis le début des années 1980.
Si Mme [G] [X] vient aux droits de ses parents Mme [O] [S] et M. [V] [X] lesquels ont acquis en l'état futur d'achèvement les lots 9, 18 et 23 sis dans le bâtiment B de la résidence [Adresse 9] le 4 décembre 1979, il apparait que lors de l'assemblée générale de la copropriété du 13 juin 2017 il a été voté le retrait des compresseurs installés sur le toit par la SCI de [Adresse 2] à défaut d'enlèvement spontané avant le 30 juin 2017, et que cette décision n'a fait l'objet d'aucun recours.
Si cette délibération a été de fait rendue caduque par la délibération n° 16 de l'assemblée générale du 28 juin 2019 autorisant l'ensemble des copropriétaires à installer des climatisations, Mme [G] [X] a bien agi dans le délai de cinq ans à compter du moment où elle a eu connaissance des faits lui permettant d'engager son action, c'est-à-dire à compter de la décision prise par l'assemblée générale de juin 2017 de retrait de la climatisation, puis à compter de la décision prise par l'assemblée générale de juin 2019 d'autorisation de l'ensemble des climatisations.
Il ressort du rapport de consultation déposé par M [E] qui ne fait pas l'objet de critiques sérieuses, que même si le déclenchement de l'ouverture d'une surface d'un mètre carré permettant en cas d'incendie l'évacuation des fumées ne peut pas être man'uvré depuis le palier et suppose de se rendre sur le toit, en tout état de cause le boitier des compresseurs implantés par la SCI de [Adresse 2] touche le cadre de l'exutoire ne permettant qu'une ouverture partielle.
Ainsi et ce même si comme le relève le consultant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection des bâtiments d'habitation contre l'incendie n'est pas applicable, l'immeuble [Adresse 9] ayant été construit en février 1978, il est établi que les compresseurs installés sur le toit du bâtiment A par la SCI de [Adresse 2] nuisent au fonctionnement optimum du système de désenfumage, ce qui est contraire à la sécurité et donc à l'intérêt collectif.
Par conséquent infirmant sur ce point seulement le jugement entrepris, l'enlèvement des compresseurs doit être ordonné aux frais de la SCI de [Adresse 2] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et ce pour garantir la bonne exécution de la décision.
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :
Mme [G] [X] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes de nullité des résolutions de l'assemblée générales du 28 juin 2019 si bien qu'aucune résistance abusive ne se trouve caractérisée.
Concernant la demande d'enlèvement des compresseurs de climatisation installés par la SCI place des Cordeliers, il a été fait droit en appel à la demande de Mme [G] [X] sur la base du rapport de consultation déposé le 9 février 2023 qui seul a permis de caractériser le fait que les compresseurs installés sur le toit du bâtiment A par la SCI de [Adresse 2] nuisent au fonctionnement optimum du système de désenfumage.
En outre Mme [G] [X] ne démontre l'existence d'aucun préjudice direct et personnel en lien avec cette installation, et il s'en suit qu'aucune résistance abusive ouvrant droit à l'allocation de dommages et intérêts n'est caractérisée.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive, présentées par la SCI [Adresse 2] et par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] :
L'exercice d'une action en justice ou l'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu'elle n'est pas bien fondée si l'intention de nuire n'est pas démontrée.
Or en l'espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire de Mme [G] [X] n'est pas suffisamment démontrée.
Par conséquent la décision de première instance déboutant la SCI [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de leurs demandes de dommages et intérêts ne pourra qu'être confirmée.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Devant la cour l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de la procédure d'appel comprenant les frais de la mesure de consultation seront supportés par la SCI de [Adresse 2].
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Carpentras, sauf en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] de sa demande d'enlèvement des compresseurs de climatisation installés par la SCI place des Cordeliers ;
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne la SCI de [Adresse 2] à enlever les compresseurs de climatisation installés sur le toit du bâtiment A de la résidence [Adresse 9], pour ne plus nuire au fonctionnement du système de désenfumage et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;
Condamne la SCI de [Adresse 2] aux dépens de la procédure d'appel comprenant les frais de la mesure de consultation judiciaire.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,