CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 24 septembre 2024, n° 20/09672
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 24 SEPTEMBRE 2024
N°2024/299
Rôle N° RG 20/09672 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLYA
[S] [O] [L] épouse [J]
C/
[A] [T]
[B] [H]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Fabien COLLADO
Me Paul GUEDJ
Me Marine FRELOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03277.
APPELANTE
Madame [S] [O] [L] épouse [J]
née le 19 Décembre 1988 à [Localité 8] (ISRAËL), demeurant [Adresse 2] (ISRAEL)
représentée et assistée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat ayant plaidé
INTIMES
Monsieur [A] [Y] [P] [T]
né le 17 Mai 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marine FRELOT, avocat au barreau de GRASSE
et ayant pour avocat plaidant Me Dominique RIERA de la SELEURL Cabinet d'avocats RIERA, avocat au barreau de PARIS,
Me [B] [H], Notaires associés de la SCP FALGON-CLEMENT-[H]-SERRATRICE
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé
*-*-*-*-*
- 1-
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , Madame Catherine OUVREL et Fabienne ALLARD, Conseillères,
Madame Catherine OUVREL, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024.
Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère, pour le Président empêché et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié reçu par M. [B] [H], notaire à [Localité 6], le 6 juillet 2016, M. [A] [T] a vendu à Mme [S] [L] un bien immobilier situé dans la [Adresse 9], [Adresse 4] à [Localité 1], consistant en trois lots 24, 25 et 27 de la copropriété, réunis en un appartement en demi sous-sol, moyennant la paiement d'un prix de 49 000 €.
Après y avoir effectué des travaux de remise en état Mme [S] [L] a mis l'appartement en location meublée le 29 septembre 2016.
Après un contrôle de la hauteur d'enfouissement des locaux effectué le 11 avril 2017 par la mairie d'[Localité 6], la préfecture a rendu un arrêté le 30 août 2017 établissant qu'en l'état, les locaux étaient impropres à une destination aux fins d'habitation.
Par actes des 14 et 22 juin 2018, Mme [S] [L] a assigné M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire instrumentaire, aux fins d'être indemnisée des préjudices causés par les manquements reprochés à ces derniers.
Par jugement en date du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :
débouté Mme [S] [L] de l'ensemble de ses demandes,
condamné Mme [S] [L] à payer la somme de 2 000 € à M. [A] [T] et la somme de 2 000 € à M. [B] [H], notaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [S] [L] au paiement des dépens avec distraction,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
- 2-
Le tribunal a écarté tout dol reproché par Mme [S] [L] à M. [A] [T]. Reconnaissant que Mme [S] [L] a acquis des biens en vue d'un usage d'habitation mentionné dans l'acte de vente, le tribunal a retenu que M. [A] [T] justifiait avoir lui-même utilisé le bien à cette fin depuis plusieurs années, quelque soit la configuration des lieux. Pour rechercher si le vendeur avait omis de déclarer une modification illégale de la destination du bien, le tribunal a considéré que dès l'arrêté du 30 août 2017, les biens vendus ont été déclarés impropres à usage d'habitation, sans toutefois qu'il soit démontré qu'ils l'étaient déjà lors de la vente du 6 juillet 2016. Au vu de l'acte d'achat du bien par M. [A] [T], le 19 avril 1971, du cahier des charges du 8 juillet 1954 qui n'impose un accord de l'ensemble des copropriétaires que pour la modification de la destination de la villa, et non pour le changement de destination de certains lots, le tribunal a estimé que les lots vendus étaient bien à l'origine des caves, parties communes, qui ont été modifiées en habitation, sans contravention démontrée au règlement de copropriété ou aux dispositions légales. Il en a déduit qu'aucune réticence dolosive n'était imputable à M. [A] [T] dont la bonne foi devait être retenue.
Au titre des manquements reprochés au notaire, le tribunal a estimé que dans la mesure où il n'est pas établi que le bien vendu ne corresponde pas à la destination mentionnée dans l'acte, aucune faute du notaire n'est établie quant à l'efficacité de son acte. Le tribunal ajoute qu'en page 23 de l'acte, le notaire a informé Mme [S] [L] des caractéristiques du logement décent, et observe que l'arrêté du 30 août 2017 interdit à Mme [S] [L] de louer ou de mettre le bien à disposition gratuite, mais ne lui interdit pas d'en faire usage elle-même, l'acquéreur n'ayant pas indiqué dans l'acte de vente qu'elle entendait le louer ou ne pas occuper le bien elle-même. Le tribunal a écarté toute faute du notaire.
Selon déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2020, Mme [S] [L] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 2 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] [L] sollicite de la cour qu'elle :
réforme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau :
condamne M. [A] [T] à lui payer la somme de 40 000 € en restitution d'une partie du prix de vente,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 92 080 € à titre de dommages et intérêts,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, aux entiers dépens de première instance et d'appel,
déboute les intimés de toutes leurs demandes.
S'agissant de la responsabilité du vendeur, l'appelante se fonde, premièrement, sur le dol. Elle soutient qu'eu égard à leur degré d'enfouissement dans le sol, les locaux vendus ne pouvaient être considérés comme à usage d'habitation au jour de la vente, les sous-sols étant par nature impropres à l'habitation. Elle assure que la réticence dolosive de M. [A] [T], qui a vendu des lots, désignés caves dans son propre acte d'acquisition, en appartement, au prix d'un logement, est acquise, celui-ci ayant dissimulé la notion de sous-sol, et non de demi sous-sols, des lots 24, 25 et 27, ce qu'elle-même ignorait. Elle soutient que M. [A] [T] a modifié la destination de ces lots en contravention avec l'article L 1331-22 du code de la santé publique, ne pouvant ignorer de telles dispositions préexistantes à l'arrêté du 30 août 2017. Elle soutient qu'il importe peu que M. [A] [T] ait habité les lieux, ait réglé les taxes d'habitation pour les locaux et que l'arrêté de 2017 soit postérieur à la vente. Elle assure au contraire que M. [A] [T] a réalisé des travaux d'aménagement dans les lieux et a tu volontairement l'état de sous-sol des biens, caractérisé par la hauteur d'enfouissement constatée, et non seulement de demi sous-sol comme injustement indiqué.
- 3-
En deuxième lieu, à défaut, Mme [S] [L] invoque la garantie des vices cachés et assure que le non -respect des normes d'habitabilité des locaux constitue un vice caché dont elle-même, profane, ne pouvait se convaincre par la visite des lieux. Elle soutient que les locaux ne pouvaient être considérés à usage d'habitation lors de la vente quelque soit la destination donnée par M. [A] [T].
S'agissant de la responsabilité du notaire, Mme [S] [L] soutient que dans la mesure où les sous-sols, de par leur nature, ne peuvent être habités, y compris à titre gratuit, le notaire qui a instrumenté l'acte de vente de tels biens en mentionnant un demi-sous-sol, sans se renseigner sur la situation de l'immeuble, et en indiquant un usage d'habitation a commis une faute, privant son acte d'efficacité. Elle lui reproche également de ne pas avoir indiqué, au titre de l'origine de propriété du bien, que M. [A] [T] avait acquis des lots en sous-sol, donc des caves. Elle soutient que le notaire aurait dû l'informer des dispositions de l'article L1331-22 du code de la santé publique et de l'article 27.1 du règlement sanitaire départemental de l'agence régionale de santé PACA qui interdit d'habiter dans les caves, sous-sols et pièces dépourvues d'ouverture. Elle assure que le notaire aurait dû s'assurer de la compatibilité de la destination des lieux avec la loi ou le règlement et l'interroger sur la destination qu'elle comptait donner au bien. Elle impute donc au notaire un manquement à son devoir de conseil. Elle fait valoir que l'information délivrée par le notaire au titre du logement décent est insuffisante pour le bien concerné, notamment quant à l'éclairage naturel requis. Elle indique que l'arrêté préfectoral intervenu en 2017 était un événement très prévisible par le notaire, étant observé qu'aucune mise en conformité n'est techniquement possible. Elle ajoute que les risques dénoncés en termes de salubrité (risques pulmonaires et psychologiques) sont identiques pour un locataire ou un propriétaire.
En termes de préjudices subis, Mme [S] [L] entend être indemnisée par M. [A] [T] de la perte de valeur d'un bien qui ne peut être utilisé qu'à titre de remise, et non de bien d'habitation ; elle sollicite la somme de 40 000 € à ce titre, afin que le prix de vente du bien corresponde à son usage effectif. Elle sollicite des dommages et intérêts à l'égard du vendeur et du notaire au titre du coût d'acquisition du bien, des frais d'acte, des droits d'enregistrement et de mutation, des frais de relogement de son locataire et des travaux engagés en pur perte pour remettre le bien en l'état, le tout à hauteur de 92 080 €. Elle conteste toute double indemnisation de ses préjudices. A leur encontre, elle entend également être indemnisée de son préjudice moral à hauteur de 15 000 €.
Par dernières conclusions transmises le 14 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [A] [T] sollicite de la cour qu'elle :
confirme le jugement en toutes ses dispositions,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire qu'il n'a pas rempli ses obligations de vente d'un bien destiné à l'usage d'habitation en cachant délibérément l'information qu'il s'agissait de caves,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire que la configuration des lieux d'habitation établit à l'évidence qu'il s'agissait d'un sous-sol impropre à cette destination,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire que le notaire, M. [B] [H], a failli à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte,
déboute Mme [S] [L] de sa demande de restitution d'une partie du prix de vente à hauteur de 40 000 € pour ramener le prix de vente à une valeur proche du prix de caves,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire qu'elle a subi un préjudice du fait des travaux importants réalisés inutilement et des problèmes rencontrés ayant loué le bien, en raison de l'arrêté préfectoral intervenu, en lien direct avec les manoeuvres dolosives qu'elle lui reproche et la faute du notaire,
déboute Mme [S] [L] de sa demande en paiement d'une somme de 40 000 € en restitution d'une partie du prix de vente,
déboute Mme [S] [L] de sa demande de condamnation in solidum de M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, au paiement d'une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,
déboute Mme [S] [L] de sa demande en paiement d'une somme de 15 000 € au titre du préjudice moral,
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Y ajoutant :
' condamne Mme [S] [L] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne Mme [S] [L] au paiement des dépens.
M. [A] [T] soutient qu'il a vendu un bien conforme à sa destination et à sa qualification dans l'acte de vente, excluant ainsi tout dol ou tout vice caché. Il assure que les locaux ne peuvent être qualifiés de cave.
L'intimé soutient que les locaux vendus étaient, dès l'origine et jusqu'à l'arrêté du 30 août 2017, qualifiés de locaux à usage d'habitation. Il indique les avoir acquis en viager en 1971, la précédente propriétaire habitant donc dans les lieux, avoir réalisé des travaux d'embellissement dans le bien en 1985, l'avoir ensuite habité et avoir toujours réglé les taxes foncières et d'habitation.
M. [A] [T] conteste avoir procédé à une modification de la destination des locaux en contravention des règles légales ou de copropriété.
M. [A] [T] soutient que les locaux en cause sont situés en demi sous-sol ou entre-sols, termes toujours employés, et non de sous-sols.
L'intimé fait valoir que les lieux en cause ne peuvent aucunement être qualifiés de caves, leur enfouissement n'étant pas total, ni suffisamment significatif, et les locaux disposant d'ouvertures sur l'extérieur.
M. [A] [T] souligne le fait que l'arrêté préfectoral d'août 2017 est un acte administratif postérieur à la vente contestée au cours de laquelle l'usage d'habitation du bien a été effectivement mentionné. Il en déduit que lors de la vente, aucun acte administratif n'empêchait l'habitabilité des lieux, le consentement sur la vente d'une chose conforme à son usage ne pouvant être vicié. Il reproche à Mme [S] [L] de ne pas avoir contesté l'arrêté préfectoral et le manque de diligences de celle-ci à ce titre.
M. [A] [T] soutient avoir été de bonne foi et n'avoir commis aucune réticence dolosive. Il rappelle que Mme [S] [L] a visité les lieux avant de les acheter et en connaissait donc la configuration. Il se défend d'avoir caché un quelconque élément relatif aux caractéristiques du bien, ayant vendu un bien conforme à sa destination et à sa qualification, ce par le biais d'une vente notariée.
Faute pour Mme [S] [L] de caractériser les vices cachés qu'elle invoque, M. [A] [T] conclut au rejet de la demande présentée à ce titre.
S'agissant des demandes indemnitaires de Mme [S] [L], l'intimé fait valoir que la demande de restitution d'une partie du prix de vente n'est pas fondée et est fantaisiste. Concernant les dommages et intérêts demandés, M. [A] [T] soutient qu'ils ne sont pas justifiés et sont disproportionnés. L'intimé relève le caractère nouveau de la demande d'indemnisation du préjudice moral sollicité par Mme [S] [L] et invoque son absence de justification.
Par dernières conclusions transmises le 18 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [H], notaire, sollicite de la cour qu'elle :
confirme le jugement en toutes ses dispositions,
dise qu'il n'a commis aucun manquement fautif ayant causé les préjudices invoqués par Mme [S] [L],
dise que Mme [S] [L] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part,
déboute Mme [S] [L] de toutes ses demandes contre lui,
condamne Mme [S] [L] ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, avec distraction.
M. [B] [H], notaire, conteste tout manquement fautif de sa part, assurant n'être tenu que d'une obligation de moyens en termes d'efficacité et de validité de ses actes, son office se limitant à des recherches raisonnables sur la situation du bien objet de la vente, dès lors qu'aucun élément objectif ne lui impose de plus amples vérifications. Il rappelle que ses vérifications se font sur titres et qu'il n'a pas à opérer une vérification sur site. Il assure que le bien acquis par Mme [S] [L] était bien à usage d'habitation au jour de la vente, ayant cette destination dans l'état descriptif de division publié en 1985, le cahier des charges de 1954 ne reflétant en rien l'état actuel de la copropriété.
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Le notaire estime que l'état descriptif de division évoque des pièces d'habitation, peu important le fait qu'elles se trouvent en sous-sol, et en l'occurrence en entre-sols, cela ne les rendant pas automatiquement impropre à l'habitation dès lors qu'elles satisfont aux conditions du logement décent. Il assure avoir informé Mme [S] [L] de ses critères.
Le notaire s'appuie sur les éléments qui lui ont été communiqués (occupation du bien par le frère du vendeur, paiement des taxes d'habitation par le vendeur depuis 2002, diagnostics techniques dont le certificat de superficie loi Carrez) pour assurer qu'il n'avait aucune raison de douter que le bien ne soit pas un logement décent à usage d'habitation. Il fait valoir que l'arrêté préfectoral est un événement postérieur qui n'était pas sérieusement prévisible pour lui.
Le notaire ajoute que l'arrêté préfectoral n'interdit pas à Mme [S] [L] de faire usage du bien comme bon lui semble, pour elle-même, alors qu'elle ne l'a jamais informé de son intention de louer le bien, cet élément ne pouvant constituer une condition substantielle de la vente.
En tout état de cause, M. [B] [H] invoque l'absence de préjudices subis par Mme [S] [L] en lien causal avec un manquement de son fait. Il soutient que l'acte de vente par lui dressé n'est pas la cause du préjudice invoqué. Il ajoute que Mme [S] [L], en ne contestant pas l'arrêté préfectoral et en n'effectuant pas certains travaux, s'est privée de la possibilité de louer le bien et a donc contribué à son propre préjudice.
Le notaire ajoute que les demandes indemnitaires présentées par Mme [S] [L] font double emploi alors qu'elle ne sollicite aucunement l'annulation de la vente. Il se défend en tout état de cause de pouvoir être tenu au paiement des impôts fonciers. Il conteste le montant de l'indemnité de réinstallation du locataire ainsi que le principe même du préjudice moral.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité du vendeur
Sur la réticence dolosive reprochée au vendeur
En vertu de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Par application de l'article L1331-22 du code de la santé publique, dans sa version applicable au présent litige du fait de la date du contrat de vente, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.
Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables.
Mme [S] [L] reproche à M. [A] [T] de lui avoir cédé au prix de l'habitation des biens qui n'étaient en réalité que des caves.
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Par acte du 18 avril 2016, M. [A] [T] a signé avec Mme [S] [L] un compromis de vente portant sur bien immobilier situé dans la [Adresse 9] à [Localité 1], consistant en trois lots 24, 25 et 27 de la copropriété, réunis en un appartement en demi sous-sol, moyennant la paiement d'un prix de 49 000 €.
Aux termes de l'acte notarié du 6 juillet 2016, le bien vendu est ainsi désigné : 'lot 24 : deux chambres situées au demi sous-sol de l'immeuble, lot 25 : une chambre et une cuisine situées au demi sous-sol de l'immeuble, lot 27 : une chambre et une entrée situées au demi-sous sol de l'immeuble, précision étant faite que les lots 24, 25 et 27 ont été réunis pour former un seul appartement actuellement composé d'une entrée, séjour avec cuisine, deux chambres, une salle de bains avec WC (...), le tout constituant un seul et même volume dont la surface totale loi Carrez est de 50,70 m².'
L'acte de vente fait expressément référence à l'état descriptif de division établi les 3, 4 et 15 mars 1985 et publié à la publicité foncière, et au règlement de copropriété établi le 8 juillet 1954 et publié, étant observé qu'il s'agit d'une petite copropriété n'ayant ni syndic ni président nommés par les copropriétaires.
Il était précisé que le bien était à usage d'habitation, usage que l'acquéreur déclarait vouloir conserver.
A la lecture de la réponse à la demande de renseignements n°2016H7396 auprès du service de la publicité foncière, en date du 21 avril 2016, il appert que 'l'immeuble est décrit comme comprenant une maison élevée sur caves, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage', que les anciens lots 4, 5 et 6, mentionnés comme étant situés en sous-sol, nouvellement numérotés, respectivement 24, 27 et 25, correspondent à des 'chambres', 'chambre et entrée', et 'chambre et cuisine'.
Or, à la suite de travaux de rénovation effectués par Mme [S] [L] et de la mise en location du bien à compter du 29 septembre 2016, une enquête de la mairie a été diligentée sur dénonce d'un autre propriétaire. Par arrêté du 30 août 2017, le préfet des Alpes-Maritimes a mis en demeure Mme [S] [L] de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation des locaux situés au sous-sol de l'immeuble [Adresse 9] dans un délai de 6 mois et dès le départ des locataires actuels. Les frais de relogement de ces derniers ont été mis à la charge de Mme [S] [L]. Le préfet s'est appuyé sur le rapport d'enquête motivé de l'agent assermenté du service communal d'hygiène et de santé d'[Localité 6], en date du 6 juin 2017, pour considérer que le bien de l'appelante était à impropre à l'habitation au regard des dispositions de l'article L 1331-22 du code de la santé publique. Dans son rapport d'enquête, le service communal d'hygiène et de santé d'[Localité 6] a, notamment, retenu que la hauteur d'enfouissement des locaux était estimée à environ -1,20 mètre dans le séjour/cuisine, à -1,23 mètre dans la chambre 1 et à -1,17 mètre dans la chambre 2, et que la situation était aggravée par des risques pour la santé des occupants en termes de risques de survenue ou d'aggravation de pathologies pulmonaires à raison de la prolifération de moisissures, liée à l'absence de système de ventilation, et, en termes de risques de troubles psychologiques en raison de l'absence de vue horizontale et de conditions d'éclairement naturel insuffisantes, puisque les surfaces d'ouvrant, dans chaque pièce, sont inférieures au 1/10ème de la surface habitable.
Dans le cadre de son enquête, le service de la mairie d'[Localité 6] a estimé que les lots 24, 25 et 27 n'avaient pas originellement la qualité de locaux d'habitation.
Malgré l'impact d'un tel arrêté pour l'appelante, celle-ci n'a formé aucun recours à son encontre et n'a aucunement contesté les constats réalisés, ni les qualifications retenues et leurs conséquences sur le caractère habitable ou non des lieux.
Certes, le cahier des charges en date du 8 juillet 1954 indique que l'immeuble constituant la [Adresse 9] est une construction principale à usage d'habitation comprenant 'a) un sous-sol composé de : hall d'entrée, dégagement onze locaux numérotés de 3 à 13 et 3 locaux numérotés affectés aux parties communes de l'entier immeuble'.
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Cependant, ce règlement de copropriété indique également que 'tous les locaux situés au sous-sol de la villa sont des parties communes', ce qui ne correspond plus à la réalité au vu des différentes ventes intervenues pour la plupart des lots ainsi dénommés, et de l'usage qui en est fait.
Certes, le relevé de propriété datant du 13 mai 2019 produit au dossier par l'appelante, mentionne que les trois lots concernés portent la référence 'CV' au titre de la nature du local.
Pour autant, ce relevé de propriété est en contradiction avec la fiche de renseignement sollicitée par le notaire du même service de publicité foncière du 21 avril 2016 qui indique, pour sa part, que les pièces concernées sont des chambres, cuisine et séjour.
De plus, l'état descriptif de division des 15 mars et 3 mai 1985, publié à la conservation des hypothèques mentionne : 'lot 24 : sous-sol - chambres / lot 25 : sous-sol - chambre + cuisine / lot 27 : sous-sol - chambre -entrée'.
Aux termes de l'acte d'achat par M. [A] [T] à son frère le 19 avril 1971 des lots 25 et 27, il est précisé que le lot 25 est un local en sous-sol portant le n°6 du plan des caves demeuré annexé au cahier des charges et que le lot 27 est un local en sous-sol portant le n°5 du plan des caves. Selon acte du 26 septembre 1970, M. [A] [T] a acquis le lot 24 en viager. Il explique avoir récupéré ce bien en 1985 au décès de son occupante et avoir alors réalisé des travaux d'embellissement.
Dans le cadre du mandat de vente confié par M. [A] [T] à l'agence Béni à [Localité 1] en date du 21 septembre 2015, l'intimé a confié au mandataire la vente d'un appartement en demi sous-sol de 56 m² environ, à rénover. L'intimé produit des devis permettant de chiffrer les travaux de rénovation nécessaires, desquels il ressort que le bien était déjà habité. Les diagnostics techniques réalisés indiquent porter sur un appartement de trois pièces à l'entresol du bâtiment, bien destiné à l'usage d'habitation (partie privative d'immeuble collectif d'habitation).
M. [A] [T] justifie également s'être acquitté de manière constante, au moins depuis 2002 de la taxe d'habitation au titre de cet appartement, outre des taxes foncières y afférentes. Les locaux étaient donc qualifiés officiellement à usage d'habitation par l'administration fiscale.
Au titre du règlement de copropriété de 1954, 'les décisions qui auraient pour conséquence de modifier la destination de la maison ne pourront être prises qu'à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés'. Aucune autre modalité ou restriction particulière n'est mentionnée, la modification de la destination d'un seul lot n'emportant pas nécessairement modification de la destination de la villa dans son ensemble.
En définitive, il apparaît que précédemment à la vente litigieuse de 2016, et depuis de longues années, précédemment à 1985 s'agissant du lot 24 et au moins depuis 2002 pour l'ensemble des lots, le bien vendu à Mme [S] [L] était destiné à un usage d'habitation et qu'il en était fait usage conformément à cette destination, le bien étant occupé par le propre frère de M. [A] [T].
Certes, les actes publiés mentionnent tantôt des locaux en sous-sol, tantôt des locaux en demi-sous-sol, mais, depuis 1985, à tout le moins, ils ont été déclarés à la publicité foncière comme ayant un usage d'habitation. Tel est l'usage qu'en faisait M. [A] [T] lui-même.
Mme [S] [L] ne démontre pas que M. [A] [T], qui a déclaré dans l'acte de vente de 2016 'ne pas avoir modifié la destination du bien en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales', ait procédé au changement de destination des biens en cause en contravention avec ledit règlement de copropriété qui ne prévoyait aucune disposition spécifique au titre de ces lots, ni aucune autorisation particulière de la copropriété. Aucun changement de destination en contravention avec les dispositions légales applicables à l'époque n'est davantage démontré.
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En définitive, Mme [S] [L] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [A] [T] lors de la vente et de son intention dolosive, par manoeuvres ou réticences. Elle n'établit pas que l'intimé, en parfaite connaissance de cause, lui aurait vendu à usage d'habitation, des biens dont il savait qu'ils n'étaient qu'à usage de caves.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de Mme [S] [L] au titre du dol. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la garantie des vices cachés recherchée
Mme [S] [L] invoque pour la première fois en appel, à titre subsidiaire, le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que le non respect des normes d'habitabilité de locaux peut être considéré comme un vice caché pour un profane qui ne pouvait s'en convaincre par la visite des lieux.
En effet, par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.
En l'espèce, il est exact que Mme [S] [L] était un particulier profane, tout comme M. [A] [T]. Il est acquis que, même si elle n'était pas présente lors de la signature de l'acte de vente le 6 juillet 2016, elle avait visité le bien à plusieurs reprises et avait même disposé des clefs avant la réitération de la vente. Elle était donc pleinement à même de se rendre compte de la situation du bien et du fait qu'il se situait, non pas en complet sous-sol, mais en entresol ou demi sous-sol, étant partiellement enterré. La disposition du bien en demi sous-sol était donc parfaitement connue de l'acheteuse, et en rien cachée. Elle est d'ailleurs conforme à la description du bien dans l'acte de vente.
Certes, en application de l'article L 1331-22 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable entre 2010 et 2019, les sous-sols et autres pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur sont par nature impropres à l'habitation, ce que confirme une réponse ministérielle n°6772 de septembre 2013. Néanmoins, tel n'est pas le cas exact du bien vendu par M. [A] [T] à Mme [S] [L]. L'inhabitabilité du bien relevée par le service d'hygiène de la ville d'[Localité 6] lors de son enquête en juin 2017, et servant de fondement à l'arrêté préfectoral du 30 août 2017, mentionne un degré d'enfouissement des murs aux alentours de 1,20 mètre, les plafonds se trouvant entre 2 et 2,30 mètres du sol, et une ouverture insuffisante des fenêtres ne permettant pas une luminosité correcte. Les agents du service municipal de l'hygiène en ont déduit des risques aggravés en termes pulmonaires et psychologiques pour les occupants à raison d'une ventilation insuffisante, et, du fait d'une absence de vue horizontale et d'un éclairement naturel insuffisant.
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Pour autant, ces éléments ressortent pour partie de leur appréciation, que Mme [S] [L] n'a pas contesté en ne formant aucun recours contre l'arrêté préfectoral. S'il ne peut être remédié à l'ampleur de l'enfouissement du bien par des travaux quelconques, il en va différemment de l'éclairage naturel dès lors que Mme [S] [L] peut solliciter de la copropriété l'autorisation d'agrandir les ouvertures ; du moins, elle ne démontre pas l'inverse. De même, elle ne justifie pas être dans l'impossibilité de prévoir un système de ventilation adaptée.
Si Mme [S] [L] était en droit de louer son bien, cela entrant dans le droit d'usage, composante du droit de propriété, il lui appartenait de mettre en oeuvre les solutions idouanes pour que le logement soit effectivement louable, et donc décent.
Or, en vertu des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent se caractérise notamment par une pièce principale d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable de 20 m³ au minimum, la pièce principale devant être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas.
Au vu des caractéristiques ci-dessus reprises du bien vendu par M. [A] [T] , il n'est pas démontré que ce dernier ne réponde pas à ces exigences, lors de la vente.
Ainsi, le caractère inhabitable du bien par l'effet des dispositions de l'article L 1331-22 du code de la santé publique n'est pas établi au jour de la vente.
Celui-ci résulte uniquement de l'arrêté préfectoral du 30 août 2017, au demeurant non contesté par Mme [S] [L] qui en admet les conséquences, sans autre diligence de sa part. Or, cet arrêté est postérieur de plus d'un an à la vente et il ne peut s'en déduire une impropriété du bien à sa destination, à savoir son habitation par Mme [S] [L] ou par des locataires, même en germes, au jour de la vente, le 6 juillet 2016. A cette date, aucune décision n'interdisait l'habitation des lieux vendus, au demeurant existante déjà depuis de longues années.
Mme [S] [L] ne démontre donc pas l'existence, au jour de la vente, d'un vice caché rendant le bien impropre à sa destination, et qui plus est qui ait été connu de M. [A] [T], de sorte qu'il y ait lieu d'exclure le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte.
L'ensemble de ses demandes indemnitaires à l'endroit de M. [A] [T] doit donc être rejeté, y compris sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur l'engagement de la responsabilité du notaire
En application de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [S] [L] reproche au notaire de s'être contenté de reprendre l'origine de propriété du bien sans rechercher si la modification de la destination des lieux était régulière. Elle lui reproche un manquement à son devoir d'efficacité de l'acte par lui rédigé.
Le devoir d'efficacité auquel le notaire est tenu lui impose effectivement de procéder à certaines vérifications et recherches raisonnables compte tenu des circonstances de son intervention et des données de fait portées à sa connaissance, étant tributaires de ses sources d'information, et ne devant pas se déplacer sur les lieux pour vérifier ces informations. Le notaire est donc tenu à des recherches raisonnables, et n'a pas à aller au delà des investigations d'usage, sauf s'il résulte du dossier des raisons objectives de douter des informations et documents remis, son contrôle s'opérant sur titres et documents.
En l'occurrence, certes, le cahier des charges de 1954 fait état de caves en sous-sol de l'immeuble. Néanmoins, l'état descriptif de division, tout en mentionnant une localisation en sous-sol, fait état de pièces habitables.
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Celui-ci est conforme avec les informations sollicitées par le notaire et obtenues le 21 avril 2016 de la part du service de la publicité foncière qui fait état de chambres, cuisine, séjours.
Il est également acquis que le vendeur a produit au notaire les taxes d'habitation par lui acquittée depuis près de quinze ans au jour de la vente, attestant de la vocation d'habitation des lieux loués. Les diagnostics remis au notaire mentionnent un appartement à usage d'habitation, tout comme l'annonce de l'agence immobilière ayant visité les lieux. Mme [S] [L], qui a visité le bien entre le compromis de vente et la réitération de celle-ci, n'a émis aucun doute ni réserve à ce titre auprès du notaire.
Ainsi, il appert que M. [B] [H], notaire, n'avait aucune raison objective de procéder à des recherches plus avancées ni de douter du caractère habitable du bien.
Par ailleurs, en page 23 de l'acte de vente, il a repris et informé Mme [S] [L] sur la notion de logement décent et les exigences légales en la matière.
Enfin, dans la mesure où le bien concerné n'est pas un sous-sol, mais un demi sous-sol ou entresol, et où son inhabitabilité ne peut être considérée comme automatique, mais résulte de l'appréciation portée et de l'application faite par le préfet des Alpes-Maritimes des dispositions légales, l'arrêté du 30 août 2017 ne peut être considéré comme une décision raisonnablement prévisible pour le notaire instrumentaire, ce d'autant que le bien était, de fait, utilisé en habitation depuis de longues années.
M. [B] [H] n'avait donc aucune raison d'estimer que le bien ne constituait pas un logement décent à usage d'habitation.
En définitive, Mme [S] [L] n'établit aucun manquement du notaire à ses devoirs, notamment en termes d'efficacité de l'acte instrumenté et d'information destinée à l'acquéreur.
En conséquence, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée et la décision entreprise doit être confirmée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [S] [L], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, les indemnités au paiement desquelles elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles seront confirmées, et, une indemnité supplémentaire de 2 000 € pour chacun des intimés sera mise à sa charge, soit 4 000 € au total, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Condamne Mme [S] [L] à payer à M. [A] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [S] [L] à payer à M. [B] [H], notaire, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [S] [L] de sa demande sur ce même fondement,
- 11-
Condamne Mme [S] [L] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 24 SEPTEMBRE 2024
N°2024/299
Rôle N° RG 20/09672 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLYA
[S] [O] [L] épouse [J]
C/
[A] [T]
[B] [H]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Fabien COLLADO
Me Paul GUEDJ
Me Marine FRELOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03277.
APPELANTE
Madame [S] [O] [L] épouse [J]
née le 19 Décembre 1988 à [Localité 8] (ISRAËL), demeurant [Adresse 2] (ISRAEL)
représentée et assistée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat ayant plaidé
INTIMES
Monsieur [A] [Y] [P] [T]
né le 17 Mai 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marine FRELOT, avocat au barreau de GRASSE
et ayant pour avocat plaidant Me Dominique RIERA de la SELEURL Cabinet d'avocats RIERA, avocat au barreau de PARIS,
Me [B] [H], Notaires associés de la SCP FALGON-CLEMENT-[H]-SERRATRICE
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé
*-*-*-*-*
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , Madame Catherine OUVREL et Fabienne ALLARD, Conseillères,
Madame Catherine OUVREL, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024.
Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère, pour le Président empêché et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié reçu par M. [B] [H], notaire à [Localité 6], le 6 juillet 2016, M. [A] [T] a vendu à Mme [S] [L] un bien immobilier situé dans la [Adresse 9], [Adresse 4] à [Localité 1], consistant en trois lots 24, 25 et 27 de la copropriété, réunis en un appartement en demi sous-sol, moyennant la paiement d'un prix de 49 000 €.
Après y avoir effectué des travaux de remise en état Mme [S] [L] a mis l'appartement en location meublée le 29 septembre 2016.
Après un contrôle de la hauteur d'enfouissement des locaux effectué le 11 avril 2017 par la mairie d'[Localité 6], la préfecture a rendu un arrêté le 30 août 2017 établissant qu'en l'état, les locaux étaient impropres à une destination aux fins d'habitation.
Par actes des 14 et 22 juin 2018, Mme [S] [L] a assigné M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire instrumentaire, aux fins d'être indemnisée des préjudices causés par les manquements reprochés à ces derniers.
Par jugement en date du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :
débouté Mme [S] [L] de l'ensemble de ses demandes,
condamné Mme [S] [L] à payer la somme de 2 000 € à M. [A] [T] et la somme de 2 000 € à M. [B] [H], notaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [S] [L] au paiement des dépens avec distraction,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
- 2-
Le tribunal a écarté tout dol reproché par Mme [S] [L] à M. [A] [T]. Reconnaissant que Mme [S] [L] a acquis des biens en vue d'un usage d'habitation mentionné dans l'acte de vente, le tribunal a retenu que M. [A] [T] justifiait avoir lui-même utilisé le bien à cette fin depuis plusieurs années, quelque soit la configuration des lieux. Pour rechercher si le vendeur avait omis de déclarer une modification illégale de la destination du bien, le tribunal a considéré que dès l'arrêté du 30 août 2017, les biens vendus ont été déclarés impropres à usage d'habitation, sans toutefois qu'il soit démontré qu'ils l'étaient déjà lors de la vente du 6 juillet 2016. Au vu de l'acte d'achat du bien par M. [A] [T], le 19 avril 1971, du cahier des charges du 8 juillet 1954 qui n'impose un accord de l'ensemble des copropriétaires que pour la modification de la destination de la villa, et non pour le changement de destination de certains lots, le tribunal a estimé que les lots vendus étaient bien à l'origine des caves, parties communes, qui ont été modifiées en habitation, sans contravention démontrée au règlement de copropriété ou aux dispositions légales. Il en a déduit qu'aucune réticence dolosive n'était imputable à M. [A] [T] dont la bonne foi devait être retenue.
Au titre des manquements reprochés au notaire, le tribunal a estimé que dans la mesure où il n'est pas établi que le bien vendu ne corresponde pas à la destination mentionnée dans l'acte, aucune faute du notaire n'est établie quant à l'efficacité de son acte. Le tribunal ajoute qu'en page 23 de l'acte, le notaire a informé Mme [S] [L] des caractéristiques du logement décent, et observe que l'arrêté du 30 août 2017 interdit à Mme [S] [L] de louer ou de mettre le bien à disposition gratuite, mais ne lui interdit pas d'en faire usage elle-même, l'acquéreur n'ayant pas indiqué dans l'acte de vente qu'elle entendait le louer ou ne pas occuper le bien elle-même. Le tribunal a écarté toute faute du notaire.
Selon déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2020, Mme [S] [L] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 2 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [S] [L] sollicite de la cour qu'elle :
réforme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau :
condamne M. [A] [T] à lui payer la somme de 40 000 € en restitution d'une partie du prix de vente,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 92 080 € à titre de dommages et intérêts,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel,
condamne in solidum M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, aux entiers dépens de première instance et d'appel,
déboute les intimés de toutes leurs demandes.
S'agissant de la responsabilité du vendeur, l'appelante se fonde, premièrement, sur le dol. Elle soutient qu'eu égard à leur degré d'enfouissement dans le sol, les locaux vendus ne pouvaient être considérés comme à usage d'habitation au jour de la vente, les sous-sols étant par nature impropres à l'habitation. Elle assure que la réticence dolosive de M. [A] [T], qui a vendu des lots, désignés caves dans son propre acte d'acquisition, en appartement, au prix d'un logement, est acquise, celui-ci ayant dissimulé la notion de sous-sol, et non de demi sous-sols, des lots 24, 25 et 27, ce qu'elle-même ignorait. Elle soutient que M. [A] [T] a modifié la destination de ces lots en contravention avec l'article L 1331-22 du code de la santé publique, ne pouvant ignorer de telles dispositions préexistantes à l'arrêté du 30 août 2017. Elle soutient qu'il importe peu que M. [A] [T] ait habité les lieux, ait réglé les taxes d'habitation pour les locaux et que l'arrêté de 2017 soit postérieur à la vente. Elle assure au contraire que M. [A] [T] a réalisé des travaux d'aménagement dans les lieux et a tu volontairement l'état de sous-sol des biens, caractérisé par la hauteur d'enfouissement constatée, et non seulement de demi sous-sol comme injustement indiqué.
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En deuxième lieu, à défaut, Mme [S] [L] invoque la garantie des vices cachés et assure que le non -respect des normes d'habitabilité des locaux constitue un vice caché dont elle-même, profane, ne pouvait se convaincre par la visite des lieux. Elle soutient que les locaux ne pouvaient être considérés à usage d'habitation lors de la vente quelque soit la destination donnée par M. [A] [T].
S'agissant de la responsabilité du notaire, Mme [S] [L] soutient que dans la mesure où les sous-sols, de par leur nature, ne peuvent être habités, y compris à titre gratuit, le notaire qui a instrumenté l'acte de vente de tels biens en mentionnant un demi-sous-sol, sans se renseigner sur la situation de l'immeuble, et en indiquant un usage d'habitation a commis une faute, privant son acte d'efficacité. Elle lui reproche également de ne pas avoir indiqué, au titre de l'origine de propriété du bien, que M. [A] [T] avait acquis des lots en sous-sol, donc des caves. Elle soutient que le notaire aurait dû l'informer des dispositions de l'article L1331-22 du code de la santé publique et de l'article 27.1 du règlement sanitaire départemental de l'agence régionale de santé PACA qui interdit d'habiter dans les caves, sous-sols et pièces dépourvues d'ouverture. Elle assure que le notaire aurait dû s'assurer de la compatibilité de la destination des lieux avec la loi ou le règlement et l'interroger sur la destination qu'elle comptait donner au bien. Elle impute donc au notaire un manquement à son devoir de conseil. Elle fait valoir que l'information délivrée par le notaire au titre du logement décent est insuffisante pour le bien concerné, notamment quant à l'éclairage naturel requis. Elle indique que l'arrêté préfectoral intervenu en 2017 était un événement très prévisible par le notaire, étant observé qu'aucune mise en conformité n'est techniquement possible. Elle ajoute que les risques dénoncés en termes de salubrité (risques pulmonaires et psychologiques) sont identiques pour un locataire ou un propriétaire.
En termes de préjudices subis, Mme [S] [L] entend être indemnisée par M. [A] [T] de la perte de valeur d'un bien qui ne peut être utilisé qu'à titre de remise, et non de bien d'habitation ; elle sollicite la somme de 40 000 € à ce titre, afin que le prix de vente du bien corresponde à son usage effectif. Elle sollicite des dommages et intérêts à l'égard du vendeur et du notaire au titre du coût d'acquisition du bien, des frais d'acte, des droits d'enregistrement et de mutation, des frais de relogement de son locataire et des travaux engagés en pur perte pour remettre le bien en l'état, le tout à hauteur de 92 080 €. Elle conteste toute double indemnisation de ses préjudices. A leur encontre, elle entend également être indemnisée de son préjudice moral à hauteur de 15 000 €.
Par dernières conclusions transmises le 14 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [A] [T] sollicite de la cour qu'elle :
confirme le jugement en toutes ses dispositions,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire qu'il n'a pas rempli ses obligations de vente d'un bien destiné à l'usage d'habitation en cachant délibérément l'information qu'il s'agissait de caves,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire que la configuration des lieux d'habitation établit à l'évidence qu'il s'agissait d'un sous-sol impropre à cette destination,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire que le notaire, M. [B] [H], a failli à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte,
déboute Mme [S] [L] de sa demande de restitution d'une partie du prix de vente à hauteur de 40 000 € pour ramener le prix de vente à une valeur proche du prix de caves,
déboute Mme [S] [L] de sa demande tendant à faire dire qu'elle a subi un préjudice du fait des travaux importants réalisés inutilement et des problèmes rencontrés ayant loué le bien, en raison de l'arrêté préfectoral intervenu, en lien direct avec les manoeuvres dolosives qu'elle lui reproche et la faute du notaire,
déboute Mme [S] [L] de sa demande en paiement d'une somme de 40 000 € en restitution d'une partie du prix de vente,
déboute Mme [S] [L] de sa demande de condamnation in solidum de M. [A] [T] et M. [B] [H], notaire, au paiement d'une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,
déboute Mme [S] [L] de sa demande en paiement d'une somme de 15 000 € au titre du préjudice moral,
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Y ajoutant :
' condamne Mme [S] [L] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne Mme [S] [L] au paiement des dépens.
M. [A] [T] soutient qu'il a vendu un bien conforme à sa destination et à sa qualification dans l'acte de vente, excluant ainsi tout dol ou tout vice caché. Il assure que les locaux ne peuvent être qualifiés de cave.
L'intimé soutient que les locaux vendus étaient, dès l'origine et jusqu'à l'arrêté du 30 août 2017, qualifiés de locaux à usage d'habitation. Il indique les avoir acquis en viager en 1971, la précédente propriétaire habitant donc dans les lieux, avoir réalisé des travaux d'embellissement dans le bien en 1985, l'avoir ensuite habité et avoir toujours réglé les taxes foncières et d'habitation.
M. [A] [T] conteste avoir procédé à une modification de la destination des locaux en contravention des règles légales ou de copropriété.
M. [A] [T] soutient que les locaux en cause sont situés en demi sous-sol ou entre-sols, termes toujours employés, et non de sous-sols.
L'intimé fait valoir que les lieux en cause ne peuvent aucunement être qualifiés de caves, leur enfouissement n'étant pas total, ni suffisamment significatif, et les locaux disposant d'ouvertures sur l'extérieur.
M. [A] [T] souligne le fait que l'arrêté préfectoral d'août 2017 est un acte administratif postérieur à la vente contestée au cours de laquelle l'usage d'habitation du bien a été effectivement mentionné. Il en déduit que lors de la vente, aucun acte administratif n'empêchait l'habitabilité des lieux, le consentement sur la vente d'une chose conforme à son usage ne pouvant être vicié. Il reproche à Mme [S] [L] de ne pas avoir contesté l'arrêté préfectoral et le manque de diligences de celle-ci à ce titre.
M. [A] [T] soutient avoir été de bonne foi et n'avoir commis aucune réticence dolosive. Il rappelle que Mme [S] [L] a visité les lieux avant de les acheter et en connaissait donc la configuration. Il se défend d'avoir caché un quelconque élément relatif aux caractéristiques du bien, ayant vendu un bien conforme à sa destination et à sa qualification, ce par le biais d'une vente notariée.
Faute pour Mme [S] [L] de caractériser les vices cachés qu'elle invoque, M. [A] [T] conclut au rejet de la demande présentée à ce titre.
S'agissant des demandes indemnitaires de Mme [S] [L], l'intimé fait valoir que la demande de restitution d'une partie du prix de vente n'est pas fondée et est fantaisiste. Concernant les dommages et intérêts demandés, M. [A] [T] soutient qu'ils ne sont pas justifiés et sont disproportionnés. L'intimé relève le caractère nouveau de la demande d'indemnisation du préjudice moral sollicité par Mme [S] [L] et invoque son absence de justification.
Par dernières conclusions transmises le 18 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [H], notaire, sollicite de la cour qu'elle :
confirme le jugement en toutes ses dispositions,
dise qu'il n'a commis aucun manquement fautif ayant causé les préjudices invoqués par Mme [S] [L],
dise que Mme [S] [L] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part,
déboute Mme [S] [L] de toutes ses demandes contre lui,
condamne Mme [S] [L] ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, avec distraction.
M. [B] [H], notaire, conteste tout manquement fautif de sa part, assurant n'être tenu que d'une obligation de moyens en termes d'efficacité et de validité de ses actes, son office se limitant à des recherches raisonnables sur la situation du bien objet de la vente, dès lors qu'aucun élément objectif ne lui impose de plus amples vérifications. Il rappelle que ses vérifications se font sur titres et qu'il n'a pas à opérer une vérification sur site. Il assure que le bien acquis par Mme [S] [L] était bien à usage d'habitation au jour de la vente, ayant cette destination dans l'état descriptif de division publié en 1985, le cahier des charges de 1954 ne reflétant en rien l'état actuel de la copropriété.
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Le notaire estime que l'état descriptif de division évoque des pièces d'habitation, peu important le fait qu'elles se trouvent en sous-sol, et en l'occurrence en entre-sols, cela ne les rendant pas automatiquement impropre à l'habitation dès lors qu'elles satisfont aux conditions du logement décent. Il assure avoir informé Mme [S] [L] de ses critères.
Le notaire s'appuie sur les éléments qui lui ont été communiqués (occupation du bien par le frère du vendeur, paiement des taxes d'habitation par le vendeur depuis 2002, diagnostics techniques dont le certificat de superficie loi Carrez) pour assurer qu'il n'avait aucune raison de douter que le bien ne soit pas un logement décent à usage d'habitation. Il fait valoir que l'arrêté préfectoral est un événement postérieur qui n'était pas sérieusement prévisible pour lui.
Le notaire ajoute que l'arrêté préfectoral n'interdit pas à Mme [S] [L] de faire usage du bien comme bon lui semble, pour elle-même, alors qu'elle ne l'a jamais informé de son intention de louer le bien, cet élément ne pouvant constituer une condition substantielle de la vente.
En tout état de cause, M. [B] [H] invoque l'absence de préjudices subis par Mme [S] [L] en lien causal avec un manquement de son fait. Il soutient que l'acte de vente par lui dressé n'est pas la cause du préjudice invoqué. Il ajoute que Mme [S] [L], en ne contestant pas l'arrêté préfectoral et en n'effectuant pas certains travaux, s'est privée de la possibilité de louer le bien et a donc contribué à son propre préjudice.
Le notaire ajoute que les demandes indemnitaires présentées par Mme [S] [L] font double emploi alors qu'elle ne sollicite aucunement l'annulation de la vente. Il se défend en tout état de cause de pouvoir être tenu au paiement des impôts fonciers. Il conteste le montant de l'indemnité de réinstallation du locataire ainsi que le principe même du préjudice moral.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité du vendeur
Sur la réticence dolosive reprochée au vendeur
En vertu de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Par application de l'article L1331-22 du code de la santé publique, dans sa version applicable au présent litige du fait de la date du contrat de vente, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.
Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables.
Mme [S] [L] reproche à M. [A] [T] de lui avoir cédé au prix de l'habitation des biens qui n'étaient en réalité que des caves.
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Par acte du 18 avril 2016, M. [A] [T] a signé avec Mme [S] [L] un compromis de vente portant sur bien immobilier situé dans la [Adresse 9] à [Localité 1], consistant en trois lots 24, 25 et 27 de la copropriété, réunis en un appartement en demi sous-sol, moyennant la paiement d'un prix de 49 000 €.
Aux termes de l'acte notarié du 6 juillet 2016, le bien vendu est ainsi désigné : 'lot 24 : deux chambres situées au demi sous-sol de l'immeuble, lot 25 : une chambre et une cuisine situées au demi sous-sol de l'immeuble, lot 27 : une chambre et une entrée situées au demi-sous sol de l'immeuble, précision étant faite que les lots 24, 25 et 27 ont été réunis pour former un seul appartement actuellement composé d'une entrée, séjour avec cuisine, deux chambres, une salle de bains avec WC (...), le tout constituant un seul et même volume dont la surface totale loi Carrez est de 50,70 m².'
L'acte de vente fait expressément référence à l'état descriptif de division établi les 3, 4 et 15 mars 1985 et publié à la publicité foncière, et au règlement de copropriété établi le 8 juillet 1954 et publié, étant observé qu'il s'agit d'une petite copropriété n'ayant ni syndic ni président nommés par les copropriétaires.
Il était précisé que le bien était à usage d'habitation, usage que l'acquéreur déclarait vouloir conserver.
A la lecture de la réponse à la demande de renseignements n°2016H7396 auprès du service de la publicité foncière, en date du 21 avril 2016, il appert que 'l'immeuble est décrit comme comprenant une maison élevée sur caves, d'un rez-de-chaussée surélevé et d'un étage', que les anciens lots 4, 5 et 6, mentionnés comme étant situés en sous-sol, nouvellement numérotés, respectivement 24, 27 et 25, correspondent à des 'chambres', 'chambre et entrée', et 'chambre et cuisine'.
Or, à la suite de travaux de rénovation effectués par Mme [S] [L] et de la mise en location du bien à compter du 29 septembre 2016, une enquête de la mairie a été diligentée sur dénonce d'un autre propriétaire. Par arrêté du 30 août 2017, le préfet des Alpes-Maritimes a mis en demeure Mme [S] [L] de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation des locaux situés au sous-sol de l'immeuble [Adresse 9] dans un délai de 6 mois et dès le départ des locataires actuels. Les frais de relogement de ces derniers ont été mis à la charge de Mme [S] [L]. Le préfet s'est appuyé sur le rapport d'enquête motivé de l'agent assermenté du service communal d'hygiène et de santé d'[Localité 6], en date du 6 juin 2017, pour considérer que le bien de l'appelante était à impropre à l'habitation au regard des dispositions de l'article L 1331-22 du code de la santé publique. Dans son rapport d'enquête, le service communal d'hygiène et de santé d'[Localité 6] a, notamment, retenu que la hauteur d'enfouissement des locaux était estimée à environ -1,20 mètre dans le séjour/cuisine, à -1,23 mètre dans la chambre 1 et à -1,17 mètre dans la chambre 2, et que la situation était aggravée par des risques pour la santé des occupants en termes de risques de survenue ou d'aggravation de pathologies pulmonaires à raison de la prolifération de moisissures, liée à l'absence de système de ventilation, et, en termes de risques de troubles psychologiques en raison de l'absence de vue horizontale et de conditions d'éclairement naturel insuffisantes, puisque les surfaces d'ouvrant, dans chaque pièce, sont inférieures au 1/10ème de la surface habitable.
Dans le cadre de son enquête, le service de la mairie d'[Localité 6] a estimé que les lots 24, 25 et 27 n'avaient pas originellement la qualité de locaux d'habitation.
Malgré l'impact d'un tel arrêté pour l'appelante, celle-ci n'a formé aucun recours à son encontre et n'a aucunement contesté les constats réalisés, ni les qualifications retenues et leurs conséquences sur le caractère habitable ou non des lieux.
Certes, le cahier des charges en date du 8 juillet 1954 indique que l'immeuble constituant la [Adresse 9] est une construction principale à usage d'habitation comprenant 'a) un sous-sol composé de : hall d'entrée, dégagement onze locaux numérotés de 3 à 13 et 3 locaux numérotés affectés aux parties communes de l'entier immeuble'.
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Cependant, ce règlement de copropriété indique également que 'tous les locaux situés au sous-sol de la villa sont des parties communes', ce qui ne correspond plus à la réalité au vu des différentes ventes intervenues pour la plupart des lots ainsi dénommés, et de l'usage qui en est fait.
Certes, le relevé de propriété datant du 13 mai 2019 produit au dossier par l'appelante, mentionne que les trois lots concernés portent la référence 'CV' au titre de la nature du local.
Pour autant, ce relevé de propriété est en contradiction avec la fiche de renseignement sollicitée par le notaire du même service de publicité foncière du 21 avril 2016 qui indique, pour sa part, que les pièces concernées sont des chambres, cuisine et séjour.
De plus, l'état descriptif de division des 15 mars et 3 mai 1985, publié à la conservation des hypothèques mentionne : 'lot 24 : sous-sol - chambres / lot 25 : sous-sol - chambre + cuisine / lot 27 : sous-sol - chambre -entrée'.
Aux termes de l'acte d'achat par M. [A] [T] à son frère le 19 avril 1971 des lots 25 et 27, il est précisé que le lot 25 est un local en sous-sol portant le n°6 du plan des caves demeuré annexé au cahier des charges et que le lot 27 est un local en sous-sol portant le n°5 du plan des caves. Selon acte du 26 septembre 1970, M. [A] [T] a acquis le lot 24 en viager. Il explique avoir récupéré ce bien en 1985 au décès de son occupante et avoir alors réalisé des travaux d'embellissement.
Dans le cadre du mandat de vente confié par M. [A] [T] à l'agence Béni à [Localité 1] en date du 21 septembre 2015, l'intimé a confié au mandataire la vente d'un appartement en demi sous-sol de 56 m² environ, à rénover. L'intimé produit des devis permettant de chiffrer les travaux de rénovation nécessaires, desquels il ressort que le bien était déjà habité. Les diagnostics techniques réalisés indiquent porter sur un appartement de trois pièces à l'entresol du bâtiment, bien destiné à l'usage d'habitation (partie privative d'immeuble collectif d'habitation).
M. [A] [T] justifie également s'être acquitté de manière constante, au moins depuis 2002 de la taxe d'habitation au titre de cet appartement, outre des taxes foncières y afférentes. Les locaux étaient donc qualifiés officiellement à usage d'habitation par l'administration fiscale.
Au titre du règlement de copropriété de 1954, 'les décisions qui auraient pour conséquence de modifier la destination de la maison ne pourront être prises qu'à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés'. Aucune autre modalité ou restriction particulière n'est mentionnée, la modification de la destination d'un seul lot n'emportant pas nécessairement modification de la destination de la villa dans son ensemble.
En définitive, il apparaît que précédemment à la vente litigieuse de 2016, et depuis de longues années, précédemment à 1985 s'agissant du lot 24 et au moins depuis 2002 pour l'ensemble des lots, le bien vendu à Mme [S] [L] était destiné à un usage d'habitation et qu'il en était fait usage conformément à cette destination, le bien étant occupé par le propre frère de M. [A] [T].
Certes, les actes publiés mentionnent tantôt des locaux en sous-sol, tantôt des locaux en demi-sous-sol, mais, depuis 1985, à tout le moins, ils ont été déclarés à la publicité foncière comme ayant un usage d'habitation. Tel est l'usage qu'en faisait M. [A] [T] lui-même.
Mme [S] [L] ne démontre pas que M. [A] [T], qui a déclaré dans l'acte de vente de 2016 'ne pas avoir modifié la destination du bien en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales', ait procédé au changement de destination des biens en cause en contravention avec ledit règlement de copropriété qui ne prévoyait aucune disposition spécifique au titre de ces lots, ni aucune autorisation particulière de la copropriété. Aucun changement de destination en contravention avec les dispositions légales applicables à l'époque n'est davantage démontré.
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En définitive, Mme [S] [L] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [A] [T] lors de la vente et de son intention dolosive, par manoeuvres ou réticences. Elle n'établit pas que l'intimé, en parfaite connaissance de cause, lui aurait vendu à usage d'habitation, des biens dont il savait qu'ils n'étaient qu'à usage de caves.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de Mme [S] [L] au titre du dol. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la garantie des vices cachés recherchée
Mme [S] [L] invoque pour la première fois en appel, à titre subsidiaire, le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que le non respect des normes d'habitabilité de locaux peut être considéré comme un vice caché pour un profane qui ne pouvait s'en convaincre par la visite des lieux.
En effet, par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.
En l'espèce, il est exact que Mme [S] [L] était un particulier profane, tout comme M. [A] [T]. Il est acquis que, même si elle n'était pas présente lors de la signature de l'acte de vente le 6 juillet 2016, elle avait visité le bien à plusieurs reprises et avait même disposé des clefs avant la réitération de la vente. Elle était donc pleinement à même de se rendre compte de la situation du bien et du fait qu'il se situait, non pas en complet sous-sol, mais en entresol ou demi sous-sol, étant partiellement enterré. La disposition du bien en demi sous-sol était donc parfaitement connue de l'acheteuse, et en rien cachée. Elle est d'ailleurs conforme à la description du bien dans l'acte de vente.
Certes, en application de l'article L 1331-22 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable entre 2010 et 2019, les sous-sols et autres pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur sont par nature impropres à l'habitation, ce que confirme une réponse ministérielle n°6772 de septembre 2013. Néanmoins, tel n'est pas le cas exact du bien vendu par M. [A] [T] à Mme [S] [L]. L'inhabitabilité du bien relevée par le service d'hygiène de la ville d'[Localité 6] lors de son enquête en juin 2017, et servant de fondement à l'arrêté préfectoral du 30 août 2017, mentionne un degré d'enfouissement des murs aux alentours de 1,20 mètre, les plafonds se trouvant entre 2 et 2,30 mètres du sol, et une ouverture insuffisante des fenêtres ne permettant pas une luminosité correcte. Les agents du service municipal de l'hygiène en ont déduit des risques aggravés en termes pulmonaires et psychologiques pour les occupants à raison d'une ventilation insuffisante, et, du fait d'une absence de vue horizontale et d'un éclairement naturel insuffisant.
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Pour autant, ces éléments ressortent pour partie de leur appréciation, que Mme [S] [L] n'a pas contesté en ne formant aucun recours contre l'arrêté préfectoral. S'il ne peut être remédié à l'ampleur de l'enfouissement du bien par des travaux quelconques, il en va différemment de l'éclairage naturel dès lors que Mme [S] [L] peut solliciter de la copropriété l'autorisation d'agrandir les ouvertures ; du moins, elle ne démontre pas l'inverse. De même, elle ne justifie pas être dans l'impossibilité de prévoir un système de ventilation adaptée.
Si Mme [S] [L] était en droit de louer son bien, cela entrant dans le droit d'usage, composante du droit de propriété, il lui appartenait de mettre en oeuvre les solutions idouanes pour que le logement soit effectivement louable, et donc décent.
Or, en vertu des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent se caractérise notamment par une pièce principale d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable de 20 m³ au minimum, la pièce principale devant être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas.
Au vu des caractéristiques ci-dessus reprises du bien vendu par M. [A] [T] , il n'est pas démontré que ce dernier ne réponde pas à ces exigences, lors de la vente.
Ainsi, le caractère inhabitable du bien par l'effet des dispositions de l'article L 1331-22 du code de la santé publique n'est pas établi au jour de la vente.
Celui-ci résulte uniquement de l'arrêté préfectoral du 30 août 2017, au demeurant non contesté par Mme [S] [L] qui en admet les conséquences, sans autre diligence de sa part. Or, cet arrêté est postérieur de plus d'un an à la vente et il ne peut s'en déduire une impropriété du bien à sa destination, à savoir son habitation par Mme [S] [L] ou par des locataires, même en germes, au jour de la vente, le 6 juillet 2016. A cette date, aucune décision n'interdisait l'habitation des lieux vendus, au demeurant existante déjà depuis de longues années.
Mme [S] [L] ne démontre donc pas l'existence, au jour de la vente, d'un vice caché rendant le bien impropre à sa destination, et qui plus est qui ait été connu de M. [A] [T], de sorte qu'il y ait lieu d'exclure le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte.
L'ensemble de ses demandes indemnitaires à l'endroit de M. [A] [T] doit donc être rejeté, y compris sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur l'engagement de la responsabilité du notaire
En application de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [S] [L] reproche au notaire de s'être contenté de reprendre l'origine de propriété du bien sans rechercher si la modification de la destination des lieux était régulière. Elle lui reproche un manquement à son devoir d'efficacité de l'acte par lui rédigé.
Le devoir d'efficacité auquel le notaire est tenu lui impose effectivement de procéder à certaines vérifications et recherches raisonnables compte tenu des circonstances de son intervention et des données de fait portées à sa connaissance, étant tributaires de ses sources d'information, et ne devant pas se déplacer sur les lieux pour vérifier ces informations. Le notaire est donc tenu à des recherches raisonnables, et n'a pas à aller au delà des investigations d'usage, sauf s'il résulte du dossier des raisons objectives de douter des informations et documents remis, son contrôle s'opérant sur titres et documents.
En l'occurrence, certes, le cahier des charges de 1954 fait état de caves en sous-sol de l'immeuble. Néanmoins, l'état descriptif de division, tout en mentionnant une localisation en sous-sol, fait état de pièces habitables.
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Celui-ci est conforme avec les informations sollicitées par le notaire et obtenues le 21 avril 2016 de la part du service de la publicité foncière qui fait état de chambres, cuisine, séjours.
Il est également acquis que le vendeur a produit au notaire les taxes d'habitation par lui acquittée depuis près de quinze ans au jour de la vente, attestant de la vocation d'habitation des lieux loués. Les diagnostics remis au notaire mentionnent un appartement à usage d'habitation, tout comme l'annonce de l'agence immobilière ayant visité les lieux. Mme [S] [L], qui a visité le bien entre le compromis de vente et la réitération de celle-ci, n'a émis aucun doute ni réserve à ce titre auprès du notaire.
Ainsi, il appert que M. [B] [H], notaire, n'avait aucune raison objective de procéder à des recherches plus avancées ni de douter du caractère habitable du bien.
Par ailleurs, en page 23 de l'acte de vente, il a repris et informé Mme [S] [L] sur la notion de logement décent et les exigences légales en la matière.
Enfin, dans la mesure où le bien concerné n'est pas un sous-sol, mais un demi sous-sol ou entresol, et où son inhabitabilité ne peut être considérée comme automatique, mais résulte de l'appréciation portée et de l'application faite par le préfet des Alpes-Maritimes des dispositions légales, l'arrêté du 30 août 2017 ne peut être considéré comme une décision raisonnablement prévisible pour le notaire instrumentaire, ce d'autant que le bien était, de fait, utilisé en habitation depuis de longues années.
M. [B] [H] n'avait donc aucune raison d'estimer que le bien ne constituait pas un logement décent à usage d'habitation.
En définitive, Mme [S] [L] n'établit aucun manquement du notaire à ses devoirs, notamment en termes d'efficacité de l'acte instrumenté et d'information destinée à l'acquéreur.
En conséquence, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée et la décision entreprise doit être confirmée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [S] [L], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, les indemnités au paiement desquelles elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles seront confirmées, et, une indemnité supplémentaire de 2 000 € pour chacun des intimés sera mise à sa charge, soit 4 000 € au total, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Condamne Mme [S] [L] à payer à M. [A] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [S] [L] à payer à M. [B] [H], notaire, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [S] [L] de sa demande sur ce même fondement,
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Condamne Mme [S] [L] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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