CA Poitiers, 1re ch., 24 septembre 2024, n° 22/03188
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°323
N° RG 22/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLR
S.C.I. LES DEMOISELLES
C/
S.C.I. LA CARAVELLE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLR
Décision déférée à la Cour : jugement du 18 octobre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de La Rochelle.
APPELANTE :
S.C.I. LES DEMOISELLES
[Adresse 3]
[Localité 4]
ayant pour avocat Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMEE :
S.C.I. LA CARAVELLE
[Adresse 5]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me François GOMBAUD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :
La SCI La Caravelle a acquis selon acte du 4 novembre 2004 un ensemble immobilier à usage d'hôtel sis [Adresse 1] à Rochefort-sur-mer qu'elle a donné à bail commercial le 18 décembre 2009 à la SARL Les Papillons.
La SCI La Caravelle a revendu l'immeuble le 3 octobre 2012 au prix de 480.000 euros à la SCI Les Demoiselles.
La société Les Papillons a cédé son fonds de commerce, avec le bail commercial en cours, selon acte du 27 septembre 2013 à la société Krydo.
Celle-ci a signalé au printemps 2014 à sa bailleresse, la SCI Les Demoiselles, que la cour intérieure s'affaissait et que le plancher du rez-de-chaussée de l'immeuble risquait de s'effondrer.
La SCI Les Demoiselles a alors fait assigner la SCI La Caravelle à fin d'expertise par acte du 20 mars 2015 devant le juge des référés, qui a ordonné une expertise le 28 avril 2015.
L'expert commis, M. [M], a déposé son rapport définitif le 3 avril 2018.
La SCI Les Demoiselles a revendu l'immeuble par acte du 31 juillet 2019 pour 320.000 euros à une SCI Caravelle homonyme et distincte de celle à laquelle elle l'avait acheté en 2012, puis a fait assigner sa venderesse, par acte du 3 juillet 2020 en garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
La SCI La Caravelle a soulevé par voie d'incident l'irrecevabilité de cette action d'une part pour défaut d'intérêt à agir de la SCI Les Demoiselles puisque celle-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble, d'autre part en raison de l'acquisition de la prescription.
Ces fins de non-recevoir ont été rejetées par le juge de la mise en état selon ordonnance du 24 juin 2021 confirmée par arrêt de la cour de céans du 7 juin 2022, aux motifs :
- que la demanderesse avait intérêt à agir car elle s'était réservée dans l'acte la poursuite de l'action en garantie des vices cachés contre sa propre venderesse et que le prix auquel elle avait vendu le bien tenait compte de ses vices
- que l'action n'était pas prescrite car engagée en référé, ce qui avait interrompu le délai, dans les deux ans de la date du 26 juin 2014 à laquelle la propriétaire avait eu connaissance par le courrier du locataire commercial de l'affaissement de la cour et du risque d'affaissement du plancher et de leurs causes.
Devant la juridiction du fond, la SCI Les Demoiselles a demandé de condamner la SCI La Caravelle à lui verser 125.571 euros en garantie des vices de l'immeuble, que celle-ci connaissait selon elle.
La SCI La Caravelle a conclu au rejet de cette action en faisant valoir que l'acte de vente contenait une clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur et en affirmant qu'elle ignorait les vices de l'immeuble.
Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :
* débouté la SCI Les Demoiselles de sa demande de garantie des vices cachés
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné la SCI Les Demoiselles aux dépens
* rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Pour statuer ainsi, il a retenu qu'il n'était pas établi que la SCI La Caravelle avait connaissance des vices au jour de la vente alors, en substance,
- qu'elle n'avait plus été alertée sur un problème après l'exécution des travaux de réfection des évacuations réalisés en 2009
- que la présence d'étais pour soutenir le plancher était visible lors de la vente et pouvait s'expliquer par la présence, diagnostiquée, de termites
- que les premières factures de débouchage de canalisations dataient de 2014, après la vente, ce que l'expert judiciaire analyse comme une preuve que les affaissements, visibles, n'avaient pas jusqu'alors engendré de désordres
- qu'il n'était pas démontré que le locataire exploitant dans les lieux l'ait avisée de désordres
- que les désordres avaient été signalés en 2014, après la vente conclue en 2012, par la commission de sécurité, et que celle-ci n'avait rien signalé à l'issue de sa visite précédente
- que les désordres étaient évolutifs
- que la clause de non garantie, qui n'était pas une clause de style, devait donc recevoir application.
La SCI Les Demoiselles a relevé appel le 22 décembre 2022.
Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :
* le 27 juin 2023 par la SCI Les Demoiselles
* le 30 janvier 2024 par la SCI La Caravelle.
La SCI Les Demoiselles demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau, de :
- condamner la SCI La Caravelle à lui payer 125.571 euros
- condamner la SCI La Caravelle aux dépens, incluant les dépens de référé et le coût de l'expertise judiciaire
- condamner la SCI La Caravelle à lui payer 13.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
Elle réfute le moyen tiré par l'intimée d'une absence d'effet dévolutif de son appel faute de mention dans la déclaration d'appel d'une demande d'infirmation ou annulation du jugement.
Elle affirme que les vices graves relevés par l'expert étaient cachés aux yeux du profane qu'elle est.
Elle maintient que la venderesse connaissait les deux vices et aurait dû les lui signaler,
- s'agissant de l'affaissement du plancher parce que son propre acte d'achat en 2004 mentionnait expressément la présence de renforts du plancher par des pièces métalliques, ce qu'elle ne lui a pas révélé, sans qu'il importe qu'elle n'ait pas eu de raison de craindre un effondrement contrairement à ce qu'a jugé le tribunal
- s'agissant des réseaux d'évacuation parce que les défauts étaient manifestement récurrents, comme une employée de l'hôtel le confirme par attestation, et qu'il n'existe aucun motif de retenir comme l'a fait le tribunal qu'ils ne s'étaient pas révélés dans toute leur ampleur au jour de la vente
Elle soutient que la venderesse ne peut lui opposer dans ces conditions la clause de non-garantie des vices cachés, et doit lui verser au titre de la garantie les 125.571 euros auxquels l'expert judiciaire chiffre le coût des travaux propres à remédier à ces vices.
La SCI La Caravelle demande à la cour :
- de juger non fondé l'appel formé par la SCI Les Demoiselles
- de l'en débouter
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions
- de débouter la SCI La Caravelle de l'ensemble de ses demandes
- de condamner la SCI La Caravelle aux entiers frais et dépens
- de la condamner à lui payer 6.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle approuve le tribunal d'avoir dit que la clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur stipulée à l'acte devait s'appliquer.
Elle affirme qu'il ne s'agit nullement d'une clause de style.
Pour ce qui est de la cave, elle fait valoir que la solive métallique était parfaitement visible pour tous, et qu'elle avait été posée de longue date, manifestement à la suite de l'évocation ancienne de la présence de termites. Elle indique n'avoir jamais constaté aucun problème de solidité du plancher du temps que son gérant exploitait l'hôtel, et elle fait valoir que l'expert judiciaire conclut qu'un oeil non professionnel ne pouvait détecter le désordre en 2012.
Pour ce qui est des canalisations dans la cour, elle soutient que l'affaissement du sol de la cour était tout à fait apparent, comme son état dégradé dont font foi des photographies ; que le bail commercial qui était annexé à l'acte de vente, et dont l'acheteur a donc eu connaissance, autorisait le locataire commercial à faire des travaux notamment de revêtement ; et qu'il était visible au jour de la vente que ces travaux n'avaient pas été réalisés. Elle fait valoir que pour autant, elle n'avait jamais reçu la moindre réclamation de quelque nature que ce soit permettant de penser que cet affaissement, visible, entraînait des défauts d'écoulement des eaux. Elle observe que l'expert judiciaire considère qu'avant les premières interventions facturées en 2014, ces affaissements visibles n'avaient pas entraîné de désordres.
L'ordonnance de clôture est en date du 29 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'intimée n'a pas maintenu dans ses dernières conclusions le moyen contenu dans ses premières écritures tiré d'une absence d'effet d'évolutif de la déclaration d'appel, sur lequel la cour ne doit donc pas statuer.
L'action exercée par la Sci Les Demoiselles contre la Sci La Caravelle est fondée sur la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur de la chose cédée.
La réalité de vices affectant le bien immobilier vendu par la Sci La Caravelle à la Sci Les Demoiselles n'est pas discutée ; elle est établie par les constatations et analyses de l'expert judiciaire [W] [M] concluant que l'immeuble présente deux désordres principaux, tenant l'un à des affaissements dans la cour entraînant un dysfonctionnement des réseaux d'évacuation, et l'autre à la faiblesse du plancher haut de la cave.
La gravité de chacun de ces deux vices n'est pas non plus discutée, et elle est en tant que de besoin établie par les conclusions de l'expert judiciaire, selon qui les affaissements dans la cour rendent totalement inefficace le réseau d'évacuation des eaux usées, font s'écouler des eaux fuyardes qui lessivent le sol sous le béton, rendant nécessaire une réfection complète de la cour avec démolition terrassement, remplacement de l'ensemble des réseaux et pose d'un nouveau revêtement, et que la faiblesse du plancher haut de la cave compromet nettement la solidité du bâtiment et requiert la mise en oeuvre de poutres et de solives neuves, impliquant la réalisation d'une trémie dans le plancher existant afin de passer les poutres et la reprise du parquet, de la chape et de la moquette, M. [M] indiquant en outre que les deux désordres sont évolutifs.
Leur antériorité à la vente ressort des conclusions de l'expert et n'est pas discutée.
Le caractère caché pour l'acquéreur de ces deux vices graves est établi; il est retenu sans contestation par M. [M], qui estime qu'en 2012, les affaissements, quoique visibles, n'avaient pas provoqué de désordre, et qu'en ce qui concerne le plancher haut de la cave, un oeil non professionnel ne pouvait détecter le désordre en 2012 ; il n'est pas réellement discuté ; et le tribunal l'a retenu à bon droit, par des motifs pertinents, non remis en cause en appel.
La Sci La Caravelle récuse toutefois sa garantie en invoquant la clause stipulée en page 12 de l'acte de vente du 3 octobre 2012 selon laquelle :
'...
Contenance - Etat de l'immeuble :
Les biens vendus sont délivrés dans l'état où ils seront au jour de l'entrée en jouissance de l'ACQUÉREUR, sans garantie de la contenance....
En outre, le VENDEUR n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment :
- de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir,
- des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés
- des mitoyennetés
- de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages sauf ce qui peut être précisé le cas échéant ci-après.'.
Cette stipulation constitue une clause de non-garantie par le vendeur des vices cachés, et aucun élément ne permet de la tenir pour une clause de style, contrairement à ce que soutient l'appelante.
La Sci Les Demoiselles soutient que la Sci La Caravelle ne peut s'en prévaloir parce qu'elle avait connaissance des vices.
Il est constant que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause (ainsi : Cass. 3° civ. 16.12.2009 P n°09-10540).
La bonne foi étant toujours présumée, c'est à l'acquéreur qui entend exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire, et donc bénéficier de la garantie du vendeur, d'établir la mauvaise foi de ce dernier.
La Sci Les Demoiselles soutient, s'agissant en premier lieu du plancher, que l'acte du 4 novembre 2004 par lequel la Sci La Caravelle avait acquis l'immeuble de la Sci IPR mentionnant expressément l'existence de renforts du plancher par des pièces métalliques, l'intimée connaissait donc le problème affectant le plancher haut de la cave.
Ce renfort ne fait l'objet d'aucune mention spécifique dans l'acte d'acquisition de l'immeuble par la Sci La Caravelle le 4 novembre 2004.
La présence de solives en bois et d'une solive métallique dans la cave de l'immeuble était visible lors de l'achat de l'immeuble en 2012, et l'existence d'un tel renfort du plancher était donc apparente pour le vendeur, qui a déclaré dans l'acte connaître parfaitement l'immeuble pour l'avoir visité et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à cet égard.
Le fait que ces renforts aient été déjà en place en 2004 démontre qu'ils n'ont pas été installés par la Sci La Caravelle.
Ce renfort n'avait pas à être spécialement signalé dans l'acte de vente du 3 octobre 2012.
Il n'est justifié d'aucun élément, ou indice, propre à démontrer que la Sci La Caravelle aurait été informée d'une modification de la situation du plancher haut de la cave après son achat de l'immeuble en 2004.
Il n'est pas démontré, ni soutenu, qu'elle aurait été alertée à ce sujet par sa locataire en place.
Il n'est pas davantage établi ni prétendu qu'elle aurait fait des travaux dans la cave.
Ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge, la présence ancienne d'étais pouvait s'expliquer par celle d'insectes xylophages détectées des années plus tôt.
Il n'existe ainsi à ce titre aucun obstacle à ce que la Sci La Caravelle se prévale de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte.
La Sci Les Demoiselles soutient, s'agissant en second lieu des réseaux, que les problèmes, même si l'expert les qualifie d'évolutifs, existaient déjà avant la vente du 3 octobre 2012 au vu de leur nature et de ce qu'il a fallu déboucher dès les premiers mois suivant l'acquisition les canalisations d'eaux usées ; elle argue d'une attestation établie par une dame [X] travaillant depuis 2007 dans l'hôtel exploité dans l'immeuble.
Cette attestation que l'appelante invoque, sans en citer la teneur, comme constituant la pièce n°13, n'est pas produite. La pièce n°13 de la Sci Les Demoiselles, qu'elle a transmise le 21 février 2024 par la voie électronique est constituée d'un extrait d'inscription au registre national des entreprises. Aucune attestation d'une dame [X], n'est produite, sous un autre numéro, par l'appelante comme d'ailleurs par l'intimée. Le rapport d'expertise judiciaire communiqué n'en contient pas, en annexe à un dire, ni n'en fait mention. Aucune attestation émanant d'une autre personne n'est, au demeurant, produite. Ne s'agissant pas d'une pièce visée dans le bordereau, la cour n'a pas à solliciter sa production.
Il ne peut donc rien être inféré de cette référence contenue dans les écritures de la société Les Demoiselles.
L'expert relève que les premières obstructions du réseau implanté sous la cour sont documentées en 2014, et en déduit qu'il est permis de supposer que ces affaissements n'avaient pas engendré de désordre auparavant, et notamment en 2012.
Il a maintenu cette position après dépôt d'un dire par la Sci Les Demoiselles.
Cette analyse, convaincante, n'est pas réfutée.
Si les dégradations et affaissements du sol étaient visibles dans la cour, ils l'étaient tant pour la venderesse que pour l'acquéreur, et ne constituaient pas par eux-mêmes un vice caché de l'immeuble vendu.
Les travaux de remise en état que la Sci La Caravelle avait autorisé en 2009 son locataire commercial la SARL Les Papillons à exécuter dans cette cour -et qui ne l'avaient pas été en définitive- ne portaient que sur le revêtement et non sur le tréfonds de la cour, et il n'avait pas été alors question des canalisations, évacuations ni plus généralement des réseaux.
Il n'est ni justifié, ni fait état de doléances formulées avant la vente auprès de la Sci La Caravelle ayant pu l'alerter sur un vice des réseaux enterrés sous la cour de l'immeuble.
En l'absence de preuve ou d'indice de désordres des réseaux -obstruction, refoulement, débordement, rupture...- objectivés avant la vente, ni d'élément démontrant que la Sci La Caravelle, qui n'est pas un professionnel de la construction, aurait connu au jour de la vente le défaut de conception des réseaux enterrés, elle ne peut être regardée comme inapte à invoquer la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte.
Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté la Sci Les Demoiselles de ses prétentions.
Il le sera également en ses chefs de décision, pertinents et adaptés, afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son recours, celle-ci supportera les dépens d'appel.
Elle versera une indemnité pour frais irrépétibles d'appel à l'intimée, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
CONFIRME le jugement entrepris
ajoutant :
REJETTE toutes demandes autres ou contraires
CONDAMNE la SCI Les Demoiselles aux dépens d'appel
LA CONDAMNE à payer 2.500 euros à la Sci La Caravelle au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 22/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLR
S.C.I. LES DEMOISELLES
C/
S.C.I. LA CARAVELLE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
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Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWLR
Décision déférée à la Cour : jugement du 18 octobre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de La Rochelle.
APPELANTE :
S.C.I. LES DEMOISELLES
[Adresse 3]
[Localité 4]
ayant pour avocat Me Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMEE :
S.C.I. LA CARAVELLE
[Adresse 5]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me François GOMBAUD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :
La SCI La Caravelle a acquis selon acte du 4 novembre 2004 un ensemble immobilier à usage d'hôtel sis [Adresse 1] à Rochefort-sur-mer qu'elle a donné à bail commercial le 18 décembre 2009 à la SARL Les Papillons.
La SCI La Caravelle a revendu l'immeuble le 3 octobre 2012 au prix de 480.000 euros à la SCI Les Demoiselles.
La société Les Papillons a cédé son fonds de commerce, avec le bail commercial en cours, selon acte du 27 septembre 2013 à la société Krydo.
Celle-ci a signalé au printemps 2014 à sa bailleresse, la SCI Les Demoiselles, que la cour intérieure s'affaissait et que le plancher du rez-de-chaussée de l'immeuble risquait de s'effondrer.
La SCI Les Demoiselles a alors fait assigner la SCI La Caravelle à fin d'expertise par acte du 20 mars 2015 devant le juge des référés, qui a ordonné une expertise le 28 avril 2015.
L'expert commis, M. [M], a déposé son rapport définitif le 3 avril 2018.
La SCI Les Demoiselles a revendu l'immeuble par acte du 31 juillet 2019 pour 320.000 euros à une SCI Caravelle homonyme et distincte de celle à laquelle elle l'avait acheté en 2012, puis a fait assigner sa venderesse, par acte du 3 juillet 2020 en garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
La SCI La Caravelle a soulevé par voie d'incident l'irrecevabilité de cette action d'une part pour défaut d'intérêt à agir de la SCI Les Demoiselles puisque celle-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble, d'autre part en raison de l'acquisition de la prescription.
Ces fins de non-recevoir ont été rejetées par le juge de la mise en état selon ordonnance du 24 juin 2021 confirmée par arrêt de la cour de céans du 7 juin 2022, aux motifs :
- que la demanderesse avait intérêt à agir car elle s'était réservée dans l'acte la poursuite de l'action en garantie des vices cachés contre sa propre venderesse et que le prix auquel elle avait vendu le bien tenait compte de ses vices
- que l'action n'était pas prescrite car engagée en référé, ce qui avait interrompu le délai, dans les deux ans de la date du 26 juin 2014 à laquelle la propriétaire avait eu connaissance par le courrier du locataire commercial de l'affaissement de la cour et du risque d'affaissement du plancher et de leurs causes.
Devant la juridiction du fond, la SCI Les Demoiselles a demandé de condamner la SCI La Caravelle à lui verser 125.571 euros en garantie des vices de l'immeuble, que celle-ci connaissait selon elle.
La SCI La Caravelle a conclu au rejet de cette action en faisant valoir que l'acte de vente contenait une clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur et en affirmant qu'elle ignorait les vices de l'immeuble.
Par jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :
* débouté la SCI Les Demoiselles de sa demande de garantie des vices cachés
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné la SCI Les Demoiselles aux dépens
* rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Pour statuer ainsi, il a retenu qu'il n'était pas établi que la SCI La Caravelle avait connaissance des vices au jour de la vente alors, en substance,
- qu'elle n'avait plus été alertée sur un problème après l'exécution des travaux de réfection des évacuations réalisés en 2009
- que la présence d'étais pour soutenir le plancher était visible lors de la vente et pouvait s'expliquer par la présence, diagnostiquée, de termites
- que les premières factures de débouchage de canalisations dataient de 2014, après la vente, ce que l'expert judiciaire analyse comme une preuve que les affaissements, visibles, n'avaient pas jusqu'alors engendré de désordres
- qu'il n'était pas démontré que le locataire exploitant dans les lieux l'ait avisée de désordres
- que les désordres avaient été signalés en 2014, après la vente conclue en 2012, par la commission de sécurité, et que celle-ci n'avait rien signalé à l'issue de sa visite précédente
- que les désordres étaient évolutifs
- que la clause de non garantie, qui n'était pas une clause de style, devait donc recevoir application.
La SCI Les Demoiselles a relevé appel le 22 décembre 2022.
Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :
* le 27 juin 2023 par la SCI Les Demoiselles
* le 30 janvier 2024 par la SCI La Caravelle.
La SCI Les Demoiselles demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau, de :
- condamner la SCI La Caravelle à lui payer 125.571 euros
- condamner la SCI La Caravelle aux dépens, incluant les dépens de référé et le coût de l'expertise judiciaire
- condamner la SCI La Caravelle à lui payer 13.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
Elle réfute le moyen tiré par l'intimée d'une absence d'effet dévolutif de son appel faute de mention dans la déclaration d'appel d'une demande d'infirmation ou annulation du jugement.
Elle affirme que les vices graves relevés par l'expert étaient cachés aux yeux du profane qu'elle est.
Elle maintient que la venderesse connaissait les deux vices et aurait dû les lui signaler,
- s'agissant de l'affaissement du plancher parce que son propre acte d'achat en 2004 mentionnait expressément la présence de renforts du plancher par des pièces métalliques, ce qu'elle ne lui a pas révélé, sans qu'il importe qu'elle n'ait pas eu de raison de craindre un effondrement contrairement à ce qu'a jugé le tribunal
- s'agissant des réseaux d'évacuation parce que les défauts étaient manifestement récurrents, comme une employée de l'hôtel le confirme par attestation, et qu'il n'existe aucun motif de retenir comme l'a fait le tribunal qu'ils ne s'étaient pas révélés dans toute leur ampleur au jour de la vente
Elle soutient que la venderesse ne peut lui opposer dans ces conditions la clause de non-garantie des vices cachés, et doit lui verser au titre de la garantie les 125.571 euros auxquels l'expert judiciaire chiffre le coût des travaux propres à remédier à ces vices.
La SCI La Caravelle demande à la cour :
- de juger non fondé l'appel formé par la SCI Les Demoiselles
- de l'en débouter
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions
- de débouter la SCI La Caravelle de l'ensemble de ses demandes
- de condamner la SCI La Caravelle aux entiers frais et dépens
- de la condamner à lui payer 6.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle approuve le tribunal d'avoir dit que la clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur stipulée à l'acte devait s'appliquer.
Elle affirme qu'il ne s'agit nullement d'une clause de style.
Pour ce qui est de la cave, elle fait valoir que la solive métallique était parfaitement visible pour tous, et qu'elle avait été posée de longue date, manifestement à la suite de l'évocation ancienne de la présence de termites. Elle indique n'avoir jamais constaté aucun problème de solidité du plancher du temps que son gérant exploitait l'hôtel, et elle fait valoir que l'expert judiciaire conclut qu'un oeil non professionnel ne pouvait détecter le désordre en 2012.
Pour ce qui est des canalisations dans la cour, elle soutient que l'affaissement du sol de la cour était tout à fait apparent, comme son état dégradé dont font foi des photographies ; que le bail commercial qui était annexé à l'acte de vente, et dont l'acheteur a donc eu connaissance, autorisait le locataire commercial à faire des travaux notamment de revêtement ; et qu'il était visible au jour de la vente que ces travaux n'avaient pas été réalisés. Elle fait valoir que pour autant, elle n'avait jamais reçu la moindre réclamation de quelque nature que ce soit permettant de penser que cet affaissement, visible, entraînait des défauts d'écoulement des eaux. Elle observe que l'expert judiciaire considère qu'avant les premières interventions facturées en 2014, ces affaissements visibles n'avaient pas entraîné de désordres.
L'ordonnance de clôture est en date du 29 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'intimée n'a pas maintenu dans ses dernières conclusions le moyen contenu dans ses premières écritures tiré d'une absence d'effet d'évolutif de la déclaration d'appel, sur lequel la cour ne doit donc pas statuer.
L'action exercée par la Sci Les Demoiselles contre la Sci La Caravelle est fondée sur la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur de la chose cédée.
La réalité de vices affectant le bien immobilier vendu par la Sci La Caravelle à la Sci Les Demoiselles n'est pas discutée ; elle est établie par les constatations et analyses de l'expert judiciaire [W] [M] concluant que l'immeuble présente deux désordres principaux, tenant l'un à des affaissements dans la cour entraînant un dysfonctionnement des réseaux d'évacuation, et l'autre à la faiblesse du plancher haut de la cave.
La gravité de chacun de ces deux vices n'est pas non plus discutée, et elle est en tant que de besoin établie par les conclusions de l'expert judiciaire, selon qui les affaissements dans la cour rendent totalement inefficace le réseau d'évacuation des eaux usées, font s'écouler des eaux fuyardes qui lessivent le sol sous le béton, rendant nécessaire une réfection complète de la cour avec démolition terrassement, remplacement de l'ensemble des réseaux et pose d'un nouveau revêtement, et que la faiblesse du plancher haut de la cave compromet nettement la solidité du bâtiment et requiert la mise en oeuvre de poutres et de solives neuves, impliquant la réalisation d'une trémie dans le plancher existant afin de passer les poutres et la reprise du parquet, de la chape et de la moquette, M. [M] indiquant en outre que les deux désordres sont évolutifs.
Leur antériorité à la vente ressort des conclusions de l'expert et n'est pas discutée.
Le caractère caché pour l'acquéreur de ces deux vices graves est établi; il est retenu sans contestation par M. [M], qui estime qu'en 2012, les affaissements, quoique visibles, n'avaient pas provoqué de désordre, et qu'en ce qui concerne le plancher haut de la cave, un oeil non professionnel ne pouvait détecter le désordre en 2012 ; il n'est pas réellement discuté ; et le tribunal l'a retenu à bon droit, par des motifs pertinents, non remis en cause en appel.
La Sci La Caravelle récuse toutefois sa garantie en invoquant la clause stipulée en page 12 de l'acte de vente du 3 octobre 2012 selon laquelle :
'...
Contenance - Etat de l'immeuble :
Les biens vendus sont délivrés dans l'état où ils seront au jour de l'entrée en jouissance de l'ACQUÉREUR, sans garantie de la contenance....
En outre, le VENDEUR n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment :
- de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir,
- des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés
- des mitoyennetés
- de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages sauf ce qui peut être précisé le cas échéant ci-après.'.
Cette stipulation constitue une clause de non-garantie par le vendeur des vices cachés, et aucun élément ne permet de la tenir pour une clause de style, contrairement à ce que soutient l'appelante.
La Sci Les Demoiselles soutient que la Sci La Caravelle ne peut s'en prévaloir parce qu'elle avait connaissance des vices.
Il est constant que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause (ainsi : Cass. 3° civ. 16.12.2009 P n°09-10540).
La bonne foi étant toujours présumée, c'est à l'acquéreur qui entend exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire, et donc bénéficier de la garantie du vendeur, d'établir la mauvaise foi de ce dernier.
La Sci Les Demoiselles soutient, s'agissant en premier lieu du plancher, que l'acte du 4 novembre 2004 par lequel la Sci La Caravelle avait acquis l'immeuble de la Sci IPR mentionnant expressément l'existence de renforts du plancher par des pièces métalliques, l'intimée connaissait donc le problème affectant le plancher haut de la cave.
Ce renfort ne fait l'objet d'aucune mention spécifique dans l'acte d'acquisition de l'immeuble par la Sci La Caravelle le 4 novembre 2004.
La présence de solives en bois et d'une solive métallique dans la cave de l'immeuble était visible lors de l'achat de l'immeuble en 2012, et l'existence d'un tel renfort du plancher était donc apparente pour le vendeur, qui a déclaré dans l'acte connaître parfaitement l'immeuble pour l'avoir visité et s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à cet égard.
Le fait que ces renforts aient été déjà en place en 2004 démontre qu'ils n'ont pas été installés par la Sci La Caravelle.
Ce renfort n'avait pas à être spécialement signalé dans l'acte de vente du 3 octobre 2012.
Il n'est justifié d'aucun élément, ou indice, propre à démontrer que la Sci La Caravelle aurait été informée d'une modification de la situation du plancher haut de la cave après son achat de l'immeuble en 2004.
Il n'est pas démontré, ni soutenu, qu'elle aurait été alertée à ce sujet par sa locataire en place.
Il n'est pas davantage établi ni prétendu qu'elle aurait fait des travaux dans la cave.
Ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge, la présence ancienne d'étais pouvait s'expliquer par celle d'insectes xylophages détectées des années plus tôt.
Il n'existe ainsi à ce titre aucun obstacle à ce que la Sci La Caravelle se prévale de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte.
La Sci Les Demoiselles soutient, s'agissant en second lieu des réseaux, que les problèmes, même si l'expert les qualifie d'évolutifs, existaient déjà avant la vente du 3 octobre 2012 au vu de leur nature et de ce qu'il a fallu déboucher dès les premiers mois suivant l'acquisition les canalisations d'eaux usées ; elle argue d'une attestation établie par une dame [X] travaillant depuis 2007 dans l'hôtel exploité dans l'immeuble.
Cette attestation que l'appelante invoque, sans en citer la teneur, comme constituant la pièce n°13, n'est pas produite. La pièce n°13 de la Sci Les Demoiselles, qu'elle a transmise le 21 février 2024 par la voie électronique est constituée d'un extrait d'inscription au registre national des entreprises. Aucune attestation d'une dame [X], n'est produite, sous un autre numéro, par l'appelante comme d'ailleurs par l'intimée. Le rapport d'expertise judiciaire communiqué n'en contient pas, en annexe à un dire, ni n'en fait mention. Aucune attestation émanant d'une autre personne n'est, au demeurant, produite. Ne s'agissant pas d'une pièce visée dans le bordereau, la cour n'a pas à solliciter sa production.
Il ne peut donc rien être inféré de cette référence contenue dans les écritures de la société Les Demoiselles.
L'expert relève que les premières obstructions du réseau implanté sous la cour sont documentées en 2014, et en déduit qu'il est permis de supposer que ces affaissements n'avaient pas engendré de désordre auparavant, et notamment en 2012.
Il a maintenu cette position après dépôt d'un dire par la Sci Les Demoiselles.
Cette analyse, convaincante, n'est pas réfutée.
Si les dégradations et affaissements du sol étaient visibles dans la cour, ils l'étaient tant pour la venderesse que pour l'acquéreur, et ne constituaient pas par eux-mêmes un vice caché de l'immeuble vendu.
Les travaux de remise en état que la Sci La Caravelle avait autorisé en 2009 son locataire commercial la SARL Les Papillons à exécuter dans cette cour -et qui ne l'avaient pas été en définitive- ne portaient que sur le revêtement et non sur le tréfonds de la cour, et il n'avait pas été alors question des canalisations, évacuations ni plus généralement des réseaux.
Il n'est ni justifié, ni fait état de doléances formulées avant la vente auprès de la Sci La Caravelle ayant pu l'alerter sur un vice des réseaux enterrés sous la cour de l'immeuble.
En l'absence de preuve ou d'indice de désordres des réseaux -obstruction, refoulement, débordement, rupture...- objectivés avant la vente, ni d'élément démontrant que la Sci La Caravelle, qui n'est pas un professionnel de la construction, aurait connu au jour de la vente le défaut de conception des réseaux enterrés, elle ne peut être regardée comme inapte à invoquer la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte.
Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté la Sci Les Demoiselles de ses prétentions.
Il le sera également en ses chefs de décision, pertinents et adaptés, afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son recours, celle-ci supportera les dépens d'appel.
Elle versera une indemnité pour frais irrépétibles d'appel à l'intimée, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:
CONFIRME le jugement entrepris
ajoutant :
REJETTE toutes demandes autres ou contraires
CONDAMNE la SCI Les Demoiselles aux dépens d'appel
LA CONDAMNE à payer 2.500 euros à la Sci La Caravelle au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,